Finansiell analys över inlösen av Vaktmästaren 2, 5 och 6 Bl.a. - Ekonomiskt resultat för inlösen av kvarter nr 10 och - Skatt (latent) vid strategiskt köp av fastighet genom bolagsköp Rådgivare vid analysen är Svalner Skatt och Transaktion KB och Foyen advokatbyrå KB 1 Stadsbyggnadsprojekt Övre Bryggårdsgärdet 14 januari 2019
Projekt Övre Bryggårdsgärdet MASTERPLAN Etapp 1-3 ger: Bostäder 103.000 +36 % mot 2016* Lokaler 10.000 TOTALT BTA 113.000 +49 % mot 2016* * 2016 redovisades en omvandlingsstruktur med negativt ekonomiskt resultat. Under 2018 gjordes ett omtag med målet att hitta en bra stadsstruktur som även säkerställde en utveckling innebärande ett ekonomiskt positivt resultat, dvs med täckning för omvandlingskostnader. Utifrån detta kan sägas att strukturen är väsentlig för att klara målet. 2
BAKGRUND Området Övre Bryggårdsgärdet består idag av många mindre fastigheter med både pågående och nedlagda verksamheter. Det är en brokig indelning sett till förutsättningarna att bygga vidare på den växande stadens behov av volym och struktur som påverkar de ekonomiska förutsättningarna. SYFTE Syftet med att kommunen bör ta initiativ till inlösen i denna del av området är att befintlig fastighetsstruktur svårligen kan förvänta sig att ske utan kommunens medverkan. I vart fall inom överskådlig tid. Om kommunen vill styra (prioritera) utvecklingen i tid och säkerställa strukturen så bör det ligga i kommunens intresse att vara katalysator och främja de åtgärder som krävs för att starta när förutsättningarna är svåra. Strukturen påverkar direkt den ekonomiska förutsättningen för kommunens omvandling. Den del av omvandlingsområdet (bilden) bedöms som strategiskt viktigt för att få igång omvandlingsprocessen och påverkar direkt ca 450-500 bostäder kopplat till inlösenfrågan. Vaktmästaren 2 (pågående ärende) Vaktmästaren 5 (tidigare inlöst 2018) Vaktmästaren 6 (pågående ärende) De huvudsakliga skälen för att kommunen ska inlösa VM 2, 5 och 6 är bl.a. att kommunen får rådighet över den strategiska marken och kan säkerställa den struktur och volym (ekonomi) som påverkar totalekonomin för hela projektet. Det innebär inte att man sätter sig i sämre ekonomisk läge än om man avvaktat en frivillig process. Om omvandlingen med gator och avlopp mm. ska kunna genomföras på ett rationellt sätt bör kommunen kunna styra och planera utvecklingen i ett helhetsgrepp, dvs det rekommenderas att skapa förutsättning för att styra omvandlingen. 3
Tabell över den övergripande resultaträkningen för kvarter 10 Nedan analyseras en resultaträkningen för det fall att kommun inlöser fastigheterna Vaktmästaren 2, 5 och 6 i syfte att tillskapa sig rådighet för kvarter nr 10 se masterplanen. Hela kostnaden för inlösen består främst av köpeskilling, rivning och sanering samt skatt för det fall fastigheterna inköps via bolag som har varit säljarnas krav. Köpeskillingar har skett utifrån olika typer av värderingar och förhandling och har pågått sedan år 2014. Syftet med kommunens inlösen har varit känd under förhandlingen och man kan inte tala om helt samma förutsättningar som för ett sedvanligt fastighetsköp i ett enskilt fall. Grundat på kommunens förutsättningar har förhandlingen med fastighetsägarna under 2018 kommit till en punkt där kommunen kan motivera att inlösen kan ske på ett samlat sätt och på en nivå som säljarna accepterar utan att visa på ett negativt resultat (se grön ruta nedan). Intäkter Vaktmästaren 2 Vaktmästaren 5 Vaktmästaren 6 Kvarter 10 Bedömd byggrätt 3 144 4 635 3 408 11 187 BTA (kvm) Markförsäljning mnkr (3000-3500kr/BTA) 9,4-11,0 13,9-16,2 10,2-11,9 33,5-39,1 Kostnader Vaktmästaren 2 Vaktmästaren 5 Vaktmästaren 6 Kvarter 10 (mnkr) Inlösen mark -10-8,65-8,5-27,2 Rivning, sanering -1-0,5-1 -2,5 m.m Latent kapitalskatt -2 0-1,7-3,7 Summa -13-9,2-11,2-33,4 4 Resultaträkning Vaktmästaren 2 Vaktmästaren 5 Vaktmästaren 6 Kvarter 10 (mnkr) resultat Min -3,6 4,7-1 0,1 resultat Max -2 7 0,7 5,7
1. Vad består latent skatt av i detta fall och när aktualiseras den? Svar: I det fall kommunen först förvärvar bolaget och sedan bryter ut fastigheten (likviderar bolaget) från bolaget kommer skatt aktualiseras i bolaget på skillnaden mellan marknadsvärde och skattemässigt värde på fastigheten. Detta innebär att skillnaden mellan fastighetens verkliga värde och skattemässiga värde (summan av anskaffningsutgifter och förbättringsutgifter reducerat med gjorda värdeminskningsavdrag) utgör en skattepliktig intäkt. Bolagsskattesatsen 2019 är 21,4 %. Bolagsskatten på fastigheten aktualiseras (betalas) först när fastigheten överlåtes från bolaget/kommunen. För VM 2 innebär det en bolagsskatt på (10,0-0,590=9,5 *0,214) 2,01 mnkr* För VM 6 innebär det en bolagsskatt på (8,5-0,667=7,833*0,214) 1,68 mnkr* Om bolaget med fastigheten säljs vidare aktualiseras ej skatt enligt ovan. * Avser likvidation av bolag + försäljning av fastigheter, dvs ej vidareförsäljning av bolag 2. Finns det skattemässiga skillnaderna för säljarna vid försäljning i bolagsform mot lagfartsköp av fastighet? Svar: Ja, i det fall bolaget först säljer fastigheten till kommunen och sedan likviderar bolaget kommer bolagsskatt på 21,4 % aktualiseras i samband med bolagets överlåtelse av fastigheten. I samband med likvidationen av bolaget aktualiseras även en realisationsvinstskatt på aktierna på 25 % för säljarna av bolaget. Det är således skillnad för säljarna av bolaget på vilket sätt fastigheten överlåts till en köpare. 3. Vid vilka förutsättningar utlöses reavinstskatt på aktierna i bolaget för kommunen? Svar: Kommunen utgör inte ett inkomstskattesubjekt och därför kommer skatt vid en eventuell försäljning/likvidation av aktierna i bolaget inte aktualiseras. Det är således endast skatt på vinst avseende fastigheten som är aktuell, beräkning av sådan vinst redovisas ovan i (1). 5