E K E R Ö H I L L E S H Ö G B Y 2 : 27

E K E R Ö H I L L E S H Ö G B Y 2 : 27 Hillersjönäsvägen 24, 179 95 Svartsjö Marknadsvärdebedömning December 2018 D.nr: F-2479-18-01 Best.nr: 153340 Adress Telefon Org nr E-post Hemsida Värdia Fastigheter AB 08-584 305 99 55 65 69-41 21 info@eminenta.se www.eminenta.se Polygonvägen 15 187 66 TÄBY

1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Mellersta försäljningsteamet/box 737 791 29 Falun 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att värderingsobjektet varit utbjuden till försäljning på ett för värderingsobjektet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta värderingsobjektet och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten december 2018. 1.4 Inspektion Värderingsobjektet inspekterades 2018-12-13 av Anders Högman. Vid inspektionen deltog fastighetsägaren. Värdebedömningen grundar sig på värderingsobjektets standard och skick vid inspektionstillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av fastighetsägaren. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av värderingsobjektet och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett förvärv av värderingsobjektet.

2 VÄ R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Adress: Kommun: Kommundel: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Hillersjönäsvägen 24, 179 95 Svartsjö Ekerö Färingsö Ricksättra Äganderätt D.nr: F-2479-18-01 Tomtstorlek: 2 662 m² Typkod: 220, Småhusenhet, helårsbostad för 1-2 familjer 2.2 Sammanfattning Byggnad för fritidsbruk på relativt öppen och lätt kuperad natur/trädgårdstomt. Läge i området Ricksättra på Färingsö ca 16 km norr om kommunens huvudort Tappström. Fastigheten är belägen i ett äldre fritidsområde med enstaka inslag av åretruntboende och ca 150-200 m från Mälaren. På fastigheten finns förutom huvbudbyggnaden en Friggebod samt två förrådsbyggnader av äldre datum. De båda förrådsbyggnaderna är av enklare typ och delvis i dåligt skick varför dessa byggnader inte beskrivs närmare i detta utlåtande. Huvudbyggnaden är ursprungligen uppförd under 1940-talet och därefter tillbyggd under 1980-talet och moderniserad efterhand. Byggnaden har en har en relativt ordinär standard i första hand avsedd för fritidsbruk. Skick och underhåll bedöms som ordinärt såväl ut.- som invändigt. Fastigheten har tillgång till båtplats mm via två inskrivna förmånsservitut. Båtplats belägen inom bekvämt gångavstånd från fastigheten. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola/Förskola: Ca 10 Hållplats: G Livsmedelsbutik: Ca 10 Affärscentrum: Ca 16 2.3 Tomtbeskrivning Mellantomt x Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt TOMTTYP Finplanerad x Trädgård x Natur Kuperad Berg Grovplanerad x Villor Parhus Radhus Centralt läge Skärgård OMGIVNING x Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus x Lantligt läge Avskilt läge Relativt plan och öppen tomt med endast lättare kuperade partier. Blandade inslag av anlagda gräsytor och hävdad naturlig vegetation samt lövbuskar/träd såväl naturlig som planterad.

2.4 Planförhållanden Fastigheten är belägen inom område med naturvårdsbestämmelser. 2.5 Vatten och avlopp KOMMUNALT EGET VA Kommunalt vatten Kommunalt avlopp GEMENSAMT x Gemensamt vatten Gemensamt avlopp 1-kammarbrunn x Infiltration Minireningsverk Borrad brunn Vatten saknas 2-kammarbrunn Stenkista Grävd brunn Avlopp saknas 3-kammarbrunn Sluten tank Enligt fastighetsägarens uppgift finns borrad brunn som är gemensam för aktuell fastighet och grannfastigheten Hilleshögby 2:28. Brunnen belägen på 2:28. Denna vattentillgång för aktuell fastighet är säkrad via avtalsservitut till förmån. Se vidare under avsnitt 2.6. Enligt Ekerö kommun finns en äldre sk. resorbtionsanläggning för BDT-avlopp på fastigheten. Denna anläggning uppfyller inte dagens krav på avloppsanläggningar enligt kommunens miljönämnd. Enligt kommunen kommer därför krav att ställas på en förnyad avloppsanläggning vid ansökan avseende om- eller tillbyggnation på fastigheten. 2.6 Servitut, samfällighetsförening etc. Fastigheten har andel i gemensamhetsanläggningarna Ekerö Svartsjö GA:4 och i Ekerö Hilleshögby GA:2. Anläggningarna avser väg respektive befintliga vägar med tillhörande vändplaner, parkeringsplatser, trummor mm. Anläggningarna förvaltas av Svartsjö-Norruddens vägsamfällighet respektive Hillersjönäs-Ricksättra vägförening. Fastigheten har också andel i samfälligheten Ekerö Hilleshögby S:3 avseende "väg. Fastigheten berörs av tre inskrivna avtalsservitut samtliga till förmån. Två av servituten avser båtplats mm och ett avser brunn. För viss vidare information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon ytterligare servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta värderingsuppdrag. 2.7 Pantbrev På fastigheten finns 2 pantbrev uttagna om totalt 1 400 000 kr. För viss vidare information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon fördjupad pantbrevsutredning har inte utförts inom ramen för detta värderingsuppdrag. 2.8 Försäkring Inga försäkringsuppgifter har erhållits. 2.9 Beskrivning huvudbyggnad Byggnadstyp Byggår: 1948 Permanentboende x Friliggande Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: x Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Byggnadstyp: 1-plans byggnad på plintar och krypgrund.

BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten x Trä x Trä x Träpanel Tegelpannor x Kopplade Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor x Tvåglas Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Kalksandsten x Plåt Treglas x Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Puts Papp Isolerglas x Plintar Natursten Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar Timmer Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Timmer Aluzink Innanfönster Torpargrund Plåt Gummiduk Aluminium UPPVÄRMNINGS- VENTILATIONSSYSTEM OCH ANDRA INSTALLATIONER Vattenburet värmesystem Bergvärme Oljepanna Öppen spis Luftburet värmesystem Sjövärme Elpanna Öppen spis m. insats x Direktverkande el Jordvärme Fast bränsle panna Kamin x Radiatorer Solvärme x Varmvattenberedare Kakelugn Golvvärme Fjärrvärme Ackumulatortank Mekanisk ventilation Värmepump (luft/vatten) x Självdragsventilation Värmepump (luft/luft) Centraldammsugare Varmvattenberedare placerad i köket. Kommunikationsfiber AREOR Enligt fastighetens taxeringsuppgifter uppgår byggnadens boarea till 61 m² och dess biarea till 0 m². Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter. Undertecknad bedömer att angiven boarea är rimlig. RUMSINDELNING OCH UTVÄNDIGA ÖPPENAREOR. Plan Vard.r. Sovrum Kök Matplats Badrum Dusch WC Kpr Bastu Tvättst Klädk. Allrum Förråd Pannr. Garage Altan Bv 1 2 1 1 1 1 1 S:a 1 2 1 1 1 1 1 Övrigt: Ordinär planlösning i första hand lämplig förr fritidsbruk. Öppen plan med matplats, kommunikationsyta och kök i sammanhängande yta. KÖK x Elspis (Husqvarna) Keramikhäll Inbyggd ugn x Kyl (Whirlpool) Kaffemaskin Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro x Frys (Whirlpool) Vinkyl Gasspis -- Köksfläkt -- Diskmaskin Kyl/Frys Skafferi x Tvättmaskin Beskrivning: Arbetskök av ordinär typ i första hand avsedd för fritidsbruk. Standard: Skåpsnickerier av modern typ men inte nya. Släta lackerade luckor, rostfri diskbänk, övriga bänkskivor av laminat. Underhållsstatus: Ordinärt skick och underhåll. DUSCHRUM WC Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé x Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Ångdusch Bastu Torkskåp Beskrivning: Ordinärt hygienutrymme med standard i första hand avsedd för frutidsbruk. Golv: Plastmatta Standard: Ordinär fritidsstandard. Väggar: Målad glasfiberväv. Underhållsstatus: Ordinärt skick.

FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett Tapet x Målade takskivor Plastmattor Målad glasfiberväv Panel x Trä x Målade Vävklistrat x Laminat x Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Väv Pappspänt Natursten Timmer Akustikplattor Textilmattor Stuckatur Ordinär ytskiktsstandard av olika ålder med förnyelser och kompletteringar utförda efterhand. 2.10 Komplementbyggnad Friggebod Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Byggnad av nutida typ, byggår inte känt. Grundläggning: Plintar Byggnadsarea: Ca 10 m Stomme / Fasader: Trä/Träpanel Anslutningar: El Yttertak: Papp Underhållsstatus: Normal för byggnadstypen. Fönster: 2-glas Värmeisolering: --- Beskrivning Normal Friggebod för förvaring eller övernattning. 2.11 Taxeringsvärde Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde: 1 486 000 Byggnadsvärde: 471 000 Markvärde: 1 015 000 2.12 Bedömning Ordinär fritidsbyggnad på strandnära tomt ca 150-200 m från strand vid Mälaren. Byggnad med en ordinär fritidsstandard i ordinört skick. Tillgång till båtplats via servitut. Attraktionsvärdet för fastighetens bedöms i huvudsak ligga i dess läge med avseende på närheten till vatten och tillgången till båtplats.

3 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för värderingsobjektet i befintligt skick till: Marknadsvärde per december 2018 TVÅMILJONERTREHUNDRATUSEN KRONOR 2 300 000 KRONOR Bedömt värdeintervall ± 100 000 kr Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Täby 2019-01-07 EMINENTA-VÄRDIA Anders Högman Civilingenjör Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Småhusvärderare

B I L A G A I Utförande och definitioner 1 Utförande A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör t.ex. planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värdeutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objektet sedvanligt sätt under en normal marknads-föringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. Allmänna villkor för värdeutlåtandet 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt/bostadsrätt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS) eller annan information hänförligt till värderingsobjektet. 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads-tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5.4 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspektionstillfället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ej varit möjliga att utreda. 6 Miljöfrågor 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma ifråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 6.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning 7.1 Det fysiska skicket hos värderingsobjektet som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har inte varit av sådan karaktär eller omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersök-ningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk/maskinell utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighets-tillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada orsakat av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 10.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

B I L A G A I I FA S T I G H E T S D ATA U T D R A G

BILAGA III KARTOR

B I L A G A I V R I T N I N G A R Observera att denna ritning inte helt överensstämmer med befintlig byggnads planlösning.