GOTL AND AKEBÄCK FOLKEDARVE 1:21 Akebäck Folkedarve 148, 621 92 Visby Marknadsvärdebedömning December 2018 D.nr: F-2401-18-09 Adress Värdia Fastigheter AB Polygonvägen 15 187 66 TÄBY Best.nr: 153162 Telefon 08-584 305 99 Org nr 55 65 69-41 21 E-post info@eminenta.se Hemsida www.eminenta.se
1 UPPDRAG 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Mellersta försäljningsteamet/box 737 791 29 Falun 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att värderingsobjektet varit utbjuden till försäljning på ett för värderingsobjektet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta värderingsobjektet och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten december 2018. 1.4 Inspektion Värderingsobjektet inspekterades 2018-11-27 av Nina Littunen. Vid inspektionen deltog ena fastighetsägaren. Värdebedömningen grundar sig på värderingsobjektets standard och skick vid inspektionstillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av fastighetsägarna och ur offentliga handlingar. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av värderingsobjektet och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett förvärv av värderingsobjektet.
2 VÄRDERINGSOBJEKTET 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Akebäck Folkedarve 148, 62192 Visby Akebäck Folkedarve Äganderätt D.nr: F-2401-18-09 Tomtstorlek: 1 710 m² Typkod: 220, Småhusenhet, helårsbostad för 1-2 familjer 2.2 Sammanfattning 1-plansvilla uppförd 1976 på en i huvudsak plan finplanerad trädgårdstom i omårdet Akebäck Folkedarve. Lantligt bostadsläge med gårdar, hag- ängs- och naturmark runtom. Avståndet till närmaste busshållplats är ca 3 km och till Visby med butiker, allmänservice mm är avståndet ca 10 km. Byggnaden som har en efterhand förbättrad inrednings- och utrustningsstandard har renoverats både in- och utvändigt i vissa valda delar. Bl.a. har vissa ytskiktuppdateringar skett inomhus samt att köket uppdaterats partiellt 2012. Utvändigt har taket lagts om 2011 och delar av fasadpanelen bytts 2017. Ett större vidbyggt, ej ännu färgidställt kallgarage finns i anslutning. Byggnadens planlösning fördelar sig över en rymlig hall med genomgång till garaget, tvättstuga, wc, badrum, tre sovrum, vardagsrum med utgång till en sydligt orienterad altan, arbetskök med matrum i anslutning och med utgång till en altan i nordligt läge. Inrednings- och utrustningsstandarden är av varierad ordinär till normal typ från både byggåret och respektive uppdateringsår. Skicket och underhållet är ordinärt till normalt där främst våtrummen är i behov av normalt löpande uppdatering samt att vissa skadade innerdörrar och ytskikt är i behov av modernisering. Utvändigt återstår viss komplettering och målning av fasadpanel, vindskivor mm. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola/Förskola: Ca 6,5 Hållplats: Ca 3 Livsmedelsbutik: Ca 6,5 Affärscentrum: Ca 10 2.3 Tomtbeskrivning x Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt TOMTTYP x Finplanerad x Trädgård Natur Kuperad Berg Grovplanerad x Villor Parhus Radhus Centralt läge Skärgård x Gårdar OMGIVNING Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus x Lantligt läge Avskilt läge Huvudsakligen plan finplanerad gräsbeklädd trädgårdstomt med grusad entrégång och anlagda rabatter samt prydnadsplanteringar. Grusad infart med biluppställningsplatser. Fin utsikt i söder över ängsmark och hästhagar. 2.4 Planförhållanden Fastigheten ligger utom detaljplanerat område.
2.5 Vatten och avlopp KOMMUNALT EGET VA Kommunalt vatten Kommunalt avlopp GEMENSAMT Gemensamt vatten x Gemensamt avlopp 1-kammarbrunn Infiltrationsbädd Minireningsverk x Borrad brunn Vatten saknas 2-kammarbrunn Stenkista Grävd brunn Avlopp saknas 3-kammarbrunn Sluten tank Vatten från egen borrad brunn, ny vattenpump från 2015. Avloppsanläggning via förmånligt avtalsservitut på grannfastigheten Gotland Akebäck Folkedarve 1:7. Enligt Gotlands enhet för miljö och hälsoskydd lever befintliga avloppsanläggningen inte upp till dagens krav på rening av avloppsvatten. Befintlig slamavskiljare, gemensam med Akebäck Folkedarve 1:7 är mycket anfrätt, saknar luftarrör, saknar T-rör och är otät. Någon efterföljande rening kunde heller inte hittas vid besiktningstillfället. Förbättringar och ny anläggning måste installeras och ett utförandeintyg måste ha inkommit kommunen senast 2020-09-15, se bifogad skrivelse. Enligt uppgift från fastighetsägarna kommer vid anläggande av en ny avloppsanläggning det nuvarande förmånliga avtalsservitutet avseende avloppsanläggning mm. att upphöra gälla. 2.6 Servitut, samfällighetsförening etc. Fastigheten berörs av ett förmånligt officialservitut avseende väg i samfälld mark och ett förmånligt avtalsservitut avseende avloppsanläggning mm. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 2.7 Pantbrev På fastigheten finns 5 pantbrev uttagna om totalt: 975 000 kronor. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon pantbrevsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 2.8 Försäkring Fastigheten är enligt ena fastighetsägaren fullvärdesförsäkrad hos Länsförsäkringar. 2.9 Beskrivning huvudbyggnad Byggnadstyp Byggår: 1976 x Permanentboende x Friliggande Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Byggnadstyp: 1-planshus BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten x Trä x Trä x Träpanel Tegelpannor x Kopplade Platta på mark x Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor x Tvåglas Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Kalksandsten x Plåt Treglas x Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Puts Papp Isolerglas Plintar Natursten Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar Timmer Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Timmer Aluzink Innanfönster Torpargrund Plåt Gummiduk Aluminium Yttertaket omlagt 2011. Vinden är tilläggsisolerad 2011. Delar av fasadpanelen är bytt 2017, det kvarstår att byta panel på västra sidan av fasaden samt några lokala partier vid entrén. Ett sovrum har en trasig fönserruta.
UPPVÄRMNINGS- VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER Vattenburet värmesystem Bergvärme Oljepanna Öppen spis Luftburet värmesystem Sjövärme Elpanna Öppen spis m. insats x Direktverkande el Jordvärme Fast bränsle panna x Kamin Radiatorer Solvärme x Varmvattenberedare Kakelugn Golvvärme Fjärrvärme Ackumulatortank Mekanisk ventilation Värmepump (luft/luft) x Kommunikationsfiber x Självdragsventilation Centraldammsugare Frånluftsvärmepump Varmvattenberedaren är placerad i köket. Eu. fungerar kaminen som placerats i matrummet. 2.10 Energideklaration Energideklaration har bifogats. AREOR Enligt fastighetens taxeringsuppgifter uppgår byggnadens boarea till 117 m². Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter. RUMSINDELNING Plan Vard.r. Sovrum Kök Matrum Badrum WC/ Dusch BV 1 3 1 1 1 1 1 1 S:a 1 3 1 1 1 1 1 1 Övrigt: WC Hall Bastu Tvättst Klädk. Allrum Förråd Pannr. Garage KÖK x Elspis (Cylinda) Keramikhäll Inbyggd ugn x Kyl (Cylinda) Kaffemaskin Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro x Frys (Cylinda) Vinkyl Gasspis x Köksfläkt (Electrolux) x Diskmaskin (Cylinda) Kyl/Frys x VVB Beskrivning: Arbetskök som inretts 2017 med släta efterhand renoverade luckor från IKEA. Arbetsbänkar i grå laminat och rostfri diskbänk med vitt kakel på bakomliggande vägg som stänkskydd. Vitvaror från 2012. Matrum med plats för många i anslutning. Standard: Normal nutida standard. Underhållsstatus: Normalt underhållet. BADRUM x WC Duschplats x Badkar x Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Ångdusch Bastu Torkskåp Beskrivning: Rymligt badrum med fönster i våtzon. Golv: Plastmatta Standard: Ordinär standard från byggåret. Väggar: Plasttapet Underhållsstatus: Normalt löpande underhållsbehov. WC x WC Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Ångdusch Bastu Torkskåp Beskrivning: Wc-rum med efterhand förbättrad standard. Golv: Laminat Standard: Ordinär standard. Väggar: Målade Underhållsstatus: Normalt löpande underhållsbehov.
TVÄTTSTUGA x Tvättmaskin (Electrolux) Frånluftsfläkt Groventré Varmvattenberedare Duschplats x Torktumlare (Whirlpool) x Förvaringsshyllor Värmepump Handdukstork Torkskåp x Tvättbänk Centraldammsugare Beskrivning: Tvättstuga med inredning från byggåret. Vitvaror av modern typ från 2014. Golv: Plastmatta Standard: Ordinär inredningsstandard, modern maskinpark. Väggar: Målade Underhållsstatus: Normalt underhållet. FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK x Parkett x Tapet x Målade takskivor Plastmattor x Målad glasfiberväv Panel Trä x Målade Vävklistrat x Laminat Panel Vävspänt Linoleum x Bröstpanel Plastspänt Klinker Väv Pappspänt Natursten Timmer Akustikplattor Textilmattor Stuckatur 2.11 Kompletterande byggnader Garage Friliggande/Vidbyggt: Vidbyggt Byggår: 2011-Pågår Grundläggning: Plintar Byggnadsarea: Ca 60 m² (grov uppskattning på plats) Stomme / Fasader: Träpanel Anslutningar: El Yttertak: Papp Underhållsstatus: Färdigställandebehov föreligger. Fönster: Kopplade 2-glasfönster Värmeisolering: Nej Beskrivning Rymligt vidbyggt garage med del inbygg byggnad inrymmandes bl.a. hydrofor. Byggnaden är ej helt färdigställd avseende fasader, inredning, portar mm. Kallförråd, växthus och lekstuga Beskrivning På baksidan finns ett kallförråd, ett växthus och en lekstuga. Byggnaderna är av enklare typ och har ej beskrivits närmare i detta värdeutlåtande. 2.12 Taxeringsvärde Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde: 1 152 000 Byggnadsvärde: 903 000 Markvärde: 249 000 2.13 Bedömning Lantligt belägen småhusfastighet med mycket trevligt bostadsläge med gårdar, ängs- och hagmark som närmsta granne. Byggnaden som moderniserats och uppdateriats i valda delar efterhand inger ett varierat ordinärt till normalt skött intryck. Partiella löpande uppdateringsbehov föreligger lite här och var både insamt utvändigt. Garaget är i behov av omfattande färdigställande avseende fasader, inredning, portar mm. Ansökan om anläggande av nytt avlopp måste ske och ett utförandeintyg måste ha inkommit kommunen senast 2020-09-15.
3 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för värderingsobjektet till: Marknadsvärde per december 2018 ENMILJONSJUHUNDRAFEMTIOTUSEN KRONOR 1 750 000 KRONOR Bedömt värdeintervall ± 100 000 kr Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Täby 2018-12-07 EMINENTA-VÄRDIA Nina Littunen Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Småhusvärderare
B I L AG A I Utförande och definitioner 1 Utförande ALLMÄNNA VILLKOR, BEGREPP OCH DEFINITIONER 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör t.ex. planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värdeutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objektet sedvanligt sätt under en normal marknads-föringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. Allmänna villkor för värdeutlåtandet 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt/bostadsrätt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS) eller annan information hänförligt till värderingsobjektet. 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads-tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5.4 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspektionstillfället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ej varit möjliga att utreda. 6 Miljöfrågor 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma ifråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 6.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning 7.1 Det fysiska skicket hos värderingsobjektet som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har inte varit av sådan karaktär eller omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersök-ningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk/maskinell utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighets-tillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada orsakat av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 10.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
B I L AG A I I FASTIGHETSDATAUTDRAG
B I L AG A I I I KARTOR
B I L AG A I V SKRIVELSE ANGÅENDE AVLOPPSANLÄGGNING
B I L AG A V RITNINGAR
B I L AG A V I FASTIGHETSINDELAD KARTA
BILAGA VII FOTOGRAFIER