Tjänsteutlåtande Dnr 3.1-088/2017 2017-02-24 Sida 1 (5) Handläggare Nina Wahlman Fält 08-508 270 93 Nina.wahlman.falt@stockholm.se Till Fastighetsnämnden 2017-03-14 Reviderade principer för stadsintern hyressättning avseende bostadsrätter. Genomförandebeslut. Förslag till beslut 1. Fastighetsnämnden godkänner fastighetskontorets förslag till hyressättning av stadens bostadsrätter. 2. Fastighetsnämnden hemställer till kommunfullmäktige att godkänna fastighetskontorets förslag till hyressättning av stadens bostadsrätter. Åsa Öttenius Förvaltningschef Carina Jonsson Avdelningschef Sammanfattning Fastighetsnämnden innehar cirka 400 bostadsrätter med stort behov av underhåll. Den hyresmodell som idag huvudsakligen tillämpas med en schablon på för närvarande 115 kr/kvm och år avseende drift, underhåll och administration täcker inte kostnaderna. Enbart driftkostnader samt administration uppgick 2016 till 193 kr/kvm. Detta innebär att fastighetsnämndens resultat belastas negativt trots att endast akuta underhållsåtgärder utförts. Hantverkargatan 2 Box 8312 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 fastighetskontoret@stockholm.se stockholm.se/fastighetskontoret För att fastighetskontoret ska kunna utföra nödvändigt underhåll av bostadsrätterna måste schablonen höjas. föreslår en höjning av schablonen till 330 kr/kvm from 2018-01-01 i dagens penningvärde. Efter 5 år utvärderas sedan utfallet av underhållskostnaderna. \\ad.stockholm.se\cli-sd\cc2sd002\003848\adm-avd f d Kansli\Levererat till Insyn\SoN 2017\0613\1.7.1-224-2017 Bilaga 1.docx
Tjänsteutlåtande Dnr 3.1-088/2017 2017-02-24 Sida 2 (5) Målet är en enhetlig hyresmodell för stadens samtliga bostadsrätter i syfte att erhålla ett väl underhållet bostadsrättsbestånd som möjliggör för staden att planera sin verksamhet och budget på ett bättre sätt. Utlåtande Bakgrund I fastighetsnämndens uppdrag ingår att köpa och förvalta bostadsrätter som hyrs ut till stadens övriga nämnder för att användas i stadens verksamheter eller vidareuthyras till brukare. I dagsläget innehar fastighetsnämnden 404 bostadsrätter som hyrs ut till stadens övriga nämnder (367st om 22 472 kvm) och privatpersoner (37st om 3 037 kvm). Förskolor och bostadsrätter uthyrda till företag beaktas inte i detta tjänsteutlåtande. I dag beräknas hyran för uthyrning av bostadsrätter inköpta efter 2004 enligt beslut i kommunfullmäktige 2003-06-10 (bostadsrätter uthyrda till privatpersoner samt bostadsrätter inköpta tidigare än 2004 hyrs ut till bruksvärdeshyra). Grundprincipen i beslutet är att den hyra stadens övriga nämnder betalar, ska täcka fastighetsnämndens kostnader för förvaltning av bostadsrätterna genom en fast schablon på för närvarande 115 kr/kvm och år. Hyran till stadens nämnder beräknas enligt följande: Kapitalkostnad, 3,25 % på bokfört värde. Kostnad för årsavgift samt övriga avgifter från bostadsrättsföreningen. Administration, underhåll och drift 100 kr/kvm uppräknat med KPI oktober 2002 (för närvarande 115 kr/kvm). Nuläge Syftet med det fasta schablonpåslaget var att verksamheterna skulle kunna planera sina kostnader på sikt. Den fasta schablonen som idag är 115 kr/kvm täcker dock inte fastighetsnämndens kostnader. Fastighetsnämndens resultat före avkastningskrav avseende bostadsrätter med hyra enligt kommunfullmäktiges beslut från 2006-06-10 belastades negativt gällande ägandet och förvaltning med cirka: Reviderade principer för stadsintern hyressättning avseende bostadsrätter. Genomförandebeslut. \\ad.stockholm.se\cli-sd\cc2sd002\003848\adm-avd f d Kansli\Levererat till Insyn\SoN 2017\0613\1.7.1-224-2017 Bilaga 1.docx
Tjänsteutlåtande Dnr 3.1-088/2017 2017-02-24 Sida 3 (5) År 2016-2 933 tkr År 2015-1 917 tkr År 2014-2 901 tkr År 2013-2 652 tkr Bostadsrätterna har generellt ett stort drift- och underhållsbehov, men de senaste åren har endast akuta åtgärder utförts. Om fastighetskontoret utfört underhåll av bostadsrätterna enligt gängse praxis hade ovanstående resultat varit betydligt sämre. Fastighetsnämndens faktiska kostnader för administration och underhåll under 2016 fördelades enligt följande: Administration och avkastning 100 kr/kvm Drift och akuta reparationer 93 kr/kvm Åtgärder Utifrån antagandet att fastighetsnämndens bostadsrätter utsätts för normalt slitage behöver underhåll utföras med följande intervall för att en godtagbar standard ska kunna upprätthållas: Målning och tapetsering vart 10:e år (cirka 20 lägenheter/år) Helrenovering inklusive kök och badrum vart 20:e år (cirka 20 lägenheter/år) Kostnaden för detta beräknas uppgå till mellan 400 000 till 600 000 kr/lägenhet eller 290-430 kr/kvm och år. Driftkostnaderna inklusive felavhjälpande underhåll för bostadsrätterna beräknas till cirka 100 kr/kvm och år. Administration och avkastningskrav beräknas till 100 kr/kvm och år. I dagsläget föreslår fastighetsnämnden att schablonen för administration, underhåll och drift initialt höjs till 330 kr/kvm och år under en femårsperiod varefter kostnader för underhåll samt behov av underhåll utvärderas och en eventuell justering av schablonen görs. Reviderade principer för stadsintern hyressättning avseende bostadsrätter. Genomförandebeslut. Kostnaden för reinvesteringarna finns med i fastighetskontorets långsiktiga reinvesteringsplan. Schablonen för nyproducerade bostadsrätter är under de första 10 åren efter inköp begränsad till drift och administrationskostnader då inget planerat underhåll utförs under dessa år. År 11 utgår full schablon i enlighet med ovan. \\ad.stockholm.se\cli-sd\cc2sd002\003848\adm-avd f d Kansli\Levererat till Insyn\SoN 2017\0613\1.7.1-224-2017 Bilaga 1.docx
Tjänsteutlåtande Dnr 3.1-088/2017 2017-02-24 Sida 4 (5) Mål och syfte Målet är en enhetlig hyresmodell för stadens samtliga bostadsrätter i syfte att erhålla ett väl underhållet bostadsrättsbestånd som möjliggör för staden att planera sin verksamhet och budget. Tidsplan Beslut tas under våren 2017. Efter godkänt beslut tas under hösten 2017 underhållsplaner fram tillsammans med stadens nämnder. Införandet av ny schablon sker budgetår 2018. Organisation Ansvaret för genomförandet av underhållsplanen ligger hos fastighetskontorets fastighetsavdelning med styrning från kundförvaltningen. Kundförvaltarna har utsedda resurser inom teknikförvaltning och projektavdelningen. Ansvaret för eventuell evakuering av de boende ligger hos inhyrande nämnd. Samråd Arbetet kommer att ske i samarbete med de inhyrande nämndernas lokalsamordnare. Då evakuering av de boende i samband med helrenovering av lägenheterna är nödvändig är det viktigt med god planering och kommunikation samt flexibilitet i underhållsplanen. Ekonomi Beslutet innebär inga ekonomiska risker för staden, det är en omfördelning av de faktiska kostnaderna för underhållet av bostadsrätterna. De kostnader som idag belastar fastighetsnämndens resultat negativt bärs av de inhyrande nämnderna. Brukarna av bostadsrätterna betalar bruksvärdeshyra till nämnderna. Detta innebär att inhyrande nämnd har möjlighet att höja bruksvärdeshyran i samband med att standardhöjande åtgärder genomförs och på så sätt har möjlighet att få kostnadstäckning. Risker Det finns risk för ökade kostnader för inhyrande nämnd i samband med eventuella svårigheter att hitta evakuering för de boende vid större underhållsarbeten. Reviderade principer för stadsintern hyressättning avseende bostadsrätter. Genomförandebeslut. Om ingenting görs riskerar staden att lägenheterna inte uppfyller dagens krav på standard. \\ad.stockholm.se\cli-sd\cc2sd002\003848\adm-avd f d Kansli\Levererat till Insyn\SoN 2017\0613\1.7.1-224-2017 Bilaga 1.docx
Tjänsteutlåtande Dnr 3.1-088/2017 2017-02-24 Sida 5 (5) Det finns inga kända negativa miljökonsekvenser. Plan för uppföljning Uppföljning sker efter 2018 års bokslut gällande hur implementering genomförts. Uppföljning av driftkostnaderna sker årligen och justeras i fleråringen. Slut Bilagor 1. Påverkan hyra per stadsdel. 2. Gränsdragningslista. 3. Analys av tilläggshyror Reviderade principer för stadsintern hyressättning avseende bostadsrätter. Genomförandebeslut. \\ad.stockholm.se\cli-sd\cc2sd002\003848\adm-avd f d Kansli\Levererat till Insyn\SoN 2017\0613\1.7.1-224-2017 Bilaga 1.docx
I H M 1 241 V Antal Hyra per kvm Ny grundhyra Hyra per kvm Hyra per kvm Hyra per kvm Hyra per kvm Förändring Tot Förändring tot Förändring tot Förändring tot Stadsdel lägenheter Total yta Bokfört värde idag (utan schablon) år 1-5 år 6-10 år 11-15 år 16 och framåt år 1-5 år 6-10 år 11-15 år 16-20 Bromma 20 1137 7,1 mnkr 1241 882 1212 1312 1412 1512-32789 80911 194611 308311 Enskede årsta 71 4471 44,8 mnkr 1198 1018 1348 1448 1548 1648 670332 1117382 1564432 2011482 Farsta 27 1461 26,6 mnkr 1491 1293 1623 1723 1823 1923 191925 338025 484125 630225 Hägersten Liljeholmen 42 2155 58,1 mnkr 1761 1576 1906 2006 2106 2206 312595 528095 743595 959095 Hässelby Vällingby 18 959 13,4 mnkr 1121 1005 1335 1435 1535 1635 205733 301633 397533 493433 Kungsholmen 39 2422 21,5 mnkr 1064 883 1213 1313 1413 1513 361906 604106 846306 1088506 Norrmalm 5 357 16,3 mnkr 2089 1958 2288 2388 2488 2588 70943 106593 142243 177893 Rinkeby kista 12 852 21,9 mnkr 1549 1349 1679 1779 1879 1979 111315 196515 281715 366915 Skarpnäck 16 1030 13,6 mnkr 1073 978 1308 1408 1508 1608 242648 345648 448648 551648 Skärholmen 16 842 18 mnkr 1380 1265 1595 1695 1795 1895 180935 265135 349335 433535 Spånga tensta 13 661 12,4 mnkr 1432 1317 1647 1747 1847 1947 141883 207983 274083 340183 Södermalm 38 2936 34,8 mnkr 965 897 1227 1327 1427 1527 768611 1062161 1355711 1649261 Älvsjö 15 973 13,8 mnkr 1194 1078 1408 1508 1608 1708 208570 305870 403170 500470 Östermalm 30 1962 41,4 mnkr 1501 1281 1611 1711 1811 1911 216226 412376 608526 804676 Övriga stadsinterna 5 256 2,3 mnkr 1391 975 1305 1405 1505 1605-21808 3742 29292 54842 Lokalavtal 22 2115 17,8 mnkr 1560 1039 1369 1469 1569 1669-402858 - 191358 20142 231642 Privata hyresgäster 37 3037 3,1 mnkr 1186 630 960 1060 1160 1260-688400 - 384700-81000 222700 367 22 472 Schabloner År 1-5 330 Administration 100 kr, drift 100 kr, underhåll 130 kr år 6-10 430 år 11-15 530 år 16-20 630 Schablonen år 6-20 är en prognos baserad på att renovering av 20+20 lgh/år sker. Antal lägenheter med omsorgsmoms 206 Totalt antal lägenheter hyrda av staden 367 Rätt till avdrag för moms % 56%
Gränsdragningslista Fördelning av ansvar för underhåll (normalt slitage) mellan bostadsrättsföreningen (BRF), fastighetskontoret (FSK) och stadsdelsförvaltning (SDF). SDF ansvarar normalt för lägenhetens inre och yttre skötsel. Med lägenhet avses här även gruppbostadens gemensamma utrymmen Rev.2015-07-16 u= utför b=bekostar Larm/Säkerhet BRF FSK SDF Brandvarnare (byte samt uppsättning) Brandvarnare (att den finns, fungerar och batteribyte) Brandlarm (byte) Brandlarm (drift och skötsel) Brandsläckare Branddörrstängare, magnetuppställning Utrymningsskylt Utrymningsskylt, belyst Trygghetslarm Brandrevision/ utrymningsplan/ SBA (se brandskyddsklausul) u El-anläggning Säkringsskåp för el och installerade elledningar i lägenhet Byte av säkring/glödlampa/lysrör i lägenhet Fast belysningsarmatur (installerade), eluttag, strömbrytare,jordfelsbrytare Belysningsarmaturer, stickpropp Eldragning fram till säkringsskåp Invändiga ytskikt Ytskikt på vägg Ytskikt på golv Ytskikt innertak Snickerier Lägenhetsavskiljande och bärande väggar (brf tillstånd krävs vid förändring) b Icke bärande innervägg (brf tillstånd krävs vid förändring) u u b Inredningssnickerier ex. golvlister u b Garderober (antal enligt standard) Fönster och balkongdörr Fönster/balkongdörr karm och båge Fönster/balkongdörr yttre målning Fönster/balkongdörr, glas (reglering enligt stadgar/kontrakt) Fönster/balkongdörr, spröjs, kitt Fönster/balkongdörr, beslag, spanjolett, handtag, gångjärn, tätningslister, dammlister mm Fönster/balkongdörr, inre målning samt mellan bågar Galler, in- och utvändigt u b Persienner Inglasning balkong och markiser (Obs bygglov krävs) u b Målning av balkongtak, utsida balkongfront (stadgar avgör) Ytbehandling balkonggolv samt insida balkongfront/balkongsidor (betong) Ytbehandling balkonggolv samt insida balkongfront/balkongsidor (trä, plattor och dyl) Dörrar mm. Innerdörrar, socklar, foder och lister Ytbehandling utsida ytterdörr, foder Ytterdörr, lister, foder, karm, tätningslister, låskista, beslag, handtag, ringklocka Lås inkl. låscylinder och nycklar Brevlåda i dörr (stadgar avgör) Köksutrustning Diskmaskin (inkl läckageskydd) u b Mikrovågsugn Diskbänk (standard), kyl, frys, läckageskydd, spis och spiskåpa Timer u b
Gränsdragningslista VA - VVS anläggningar BRF FSK SDF Badrumsskåp, klädhylla & annan fast inredning (toapappershållare & krokar) (standard) Torkställning i badrum (fast) u b Montering/uppsättning fast duschvägg/draperi u b Badrum, blandare, vattenlås, avstägningsventil, bottenventil, packning. Kall- och varmvattenledning inkl armatur i lägenheten Badkar, tvättställ, wc-stol, duschslang, duschmunstycke (standard) Tvättmaskin, torktumlare, kombimaskin, torkskåp u b Installationer för tvätt/tork u b Avloppsledning med golvbrunn (stadgarna avgör) Avloppsstopp i lgh, rensning golvbrunn och rengöring tvättställsavlopp u b Klämring, golvbrunn Handdukstork (för värme i våtutrymme) Hcp anpassningar u b DoU Hcp anpassningar u b Ventilationskanaler som utgör del av husets allmänventilation Ventilationsdon (för rengöring ansvarar sdf) skötsel Fönsterapparat, tilluftventil, springventil (för rengöring ansvarar sdf) skötsel Filter till köksfläkt och spiskåpa, tilluft filter (för rengöring ansvarar sdf) skötsel Elektrisk och vattenburen golvvärme (standard) Elektrisk och vattenburen golvvärme (hyresgästanpassning) Vattenradiator, värmeledning, ventil, termostat Luftning radiator (stadgarna avgör) Målning radiatorer Teleinstallation/ svagström Anordning av informationsöverföring tex bredband, kabel tv (till lgh) Anordning av informationsöverföring tex bredband, kabel tv (i lgh) Övrigt Anslagstavlor trapphus Hushållssopor (övriga sopor hanteras och betalas av sdf) Fastighetens gemensamma installationer ex vatten, värme, ventilation, hissar och el. Gemensamma utrymmen i fastigheten Städning av trapphus, hiss och övriga gemensamma utrymmen i fastigheten Trasig belysning i gemensamma/allmänna utrymmen fastighet Snöskottning, renhållning och skötsel (uteplats och balkong tillhörande lägenhet) Snöskottning och renhållning (runt gården/gemensamma utrymmen) Yttre underhåll och skötsel av fastigheten (fasad, fönster, tak, entréportar) Staket och grindar (runt gård/gemensamma utrymmen) Staket, grindar och buskar (uteplats tillhörande lägenhet) Plattor, ogräs mm (uteplats/balkong) Utkastare vatten balkong/uteplats (lgh) u b Storstädning 2 ggr/år Återställning vid avflytt av andrahandshyresgäst u b Onormalt slitage Onormalt slitage/åverkan/skadegörelse/inbrott u b Rökning i lgh u b Besiktningar Brand, samt redogörelse till tillsynsmyndighet (brandförsvaret) Brand, samt redogörelse för hyresvärdens redogörelse till tillsynsmydighet Energideklaration OVK (obligatorisk ventilationskontroll) (FSK om eget aggregat) Skorsten, rök- och imkanal (om ej stadgar anger annat) (FSK om egen anläggning) Elrevision/eltillsyn för fastigheten Eltillsyn för hyresgästens inredning och utrustning Hiss Krav på besiktningsintervall regleras vid varje tidpunkt gällande lag och förordning. Angiven period avser förhållandet vid tidpunkten för avtalets ikraftträdande, som vägledande information.
1 år Avskrivningstid 20 Antal lägenheter 20 Ränta 0,95% Kostnad per lägenhet 600000 Totalkostnad/år 12000000 Intervaller Hyra/kvm Kostnader Typ Intäkter Typ Total yta 30400 År 1-5 1348 430 UH 430 UH Kostnad per kvm 395 år 6-10 1448 30 Avk.krav 30 Avk.krav Ink. Ränta 36 år 11-15 1548 70 OH 70 OH år >16 1678 100 Drift 100 Drift Kvm-beräkning över 20 år 393 Räntesats Snitt ränta 25 655 Årsavgift Snitt avsk. 207 Totalt snitt 232 Hyresintäkt och kapitalkostnader Kvm-beräkning över evighet Långsikt. hyra 1 678 ANALYS AV TILLÄGGSHYROR PÅ BRF TILL FÖLJD AV FRAMTIDA INVESTERINGAR (ej avk.krav mm) År Medelresultat Ack.resultat 1 år 2331700 2331700 10 år 758400 7584000 20 år 769900 15398000 30 år 509600 15288000 40 år 379450 15178000 50 år 301360 15068000 60 år 249300 14958000 1 800 1 700 1 600 1 500 1 400 1 300 1 200 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 Kostnad/kvm Hyra/kvm År 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Investering 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 Avskrivning 600000 1200000 1800000 2400000 3000000 3600000 4200000 4800000 5400000 6000000 6600000 7200000 UB 11400000 22200000 32400000 42000000 51000000 59400000 67200000 74400000 81000000 87000000 92400000 97200000 Räntekostnad 108300 210900 307800 399000 484500 564300 638400 706800 769500 826500 877800 923400 Fasta kostnader 6080000 6080000 6080000 6080000 6080000 6080000 6080000 6080000 6080000 6080000 6080000 6080000 Ränta, fasta kostnader 11951264 11951264 11951264 11951264 11951264 11951264 11951264 11951264 11951264 11951264 11951264 11951264 Årsavgift 19897363 19897363 19897363 19897363 19897363 19897363 19897363 19897363 19897363 19897363 19897363 19897363 Årlig kostnad 38636927 39339527 40036427 40727627 41413127 42092927 42767027 43435427 44098127 44755127 45406427 46052027 Årlig intäkt 40968627 40968627 40968627 40968627 40968627 44008627 44008627 44008627 44008627 44008627 47048627 47048627 Resultat 2 331 700 1 629 100 932 200 241 000-444 500 1 915 700 1 241 600 573 200-89 500-746 500 1 642 200 996 600 Ack. Resultat 2331700 3960800 4893000 5134000 4689500 6605200 7846800 8420000 8330500 7584000 9226200 10222800 Årlig kost/kvm 1271 1294 1317 1340 1362 1385 1407 1429 1451 1472 1494 1515 Årlig int/kvm 1348 1348 1348 1348 1348 1448 1448 1448 1448 1448 1548 1548 Ack. Res/kvm 77 130 161 169 154 217 258 277 274 249 303 336
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 7800000 8400000 9000000 9600000 10200000 10800000 11400000 12000000 12000000 12000000 12000000 12000000 101400000 105000000 108000000 110400000 112200000 113400000 114000000 114000000 114000000 114000000 114000000 114000000 963300 997500 1026000 1048800 1065900 1077300 1083000 1083000 1083000 1083000 1083000 1083000 6080000 6080000 6080000 6080000 6080000 6080000 6080000 6080000 6080000 6080000 6080000 6080000 11951264 11951264 11951264 11951264 11951264 11951264 11951264 11951264 11951264 11951264 11951264 11951264 19897363 19897363 19897363 19897363 19897363 19897363 19897363 19897363 19897363 19897363 19897363 19897363 46691927 47326127 47954627 48577427 49194527 49805927 50411627 51011627 51011627 51011627 51011627 51011627 47048627 47048627 47048627 51000627 51000627 51000627 51000627 51000627 51000627 51000627 51000627 51000627 356 700-277 500-906 000 2 423 200 1 806 100 1 194 700 589 000-11 000-11 000-11 000-11 000-11 000 10579500 10302000 9396000 11819200 13625300 14820000 15409000 15398000 15387000 15376000 15365000 15354000 1536 1557 1577 1598 1618 1638 1658 1678 1678 1678 1678 1678 1548 1548 1548 1678 1678 1678 1678 1678 1678 1678 1678 1678 348 339 309 389 448 488 507 507 506 506 505 505