H Ä R J E D A L E N T Ä N N Ä S K Y R K B Y 6 : 3 5 Fröstsjön 401, 840 94 Tännäs Marknadsvärdebedömning September 2018 Adress Telefon Org nr E-post Box 234 063-13 43 40 556861-1684 info@varderingsinstitutet.com 831 22 Östersund
1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Försäljningen Luleå Box 110 971 04 Luleå 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten september 2018. 1.4 Inspektion Fastigheten inspekterades 2018-09-20 av Daniel Olofsson och Mikael Martinsson. Vid inspektionen deltog personal från kronofogdemyndigheten. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid inspektionstillfället. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av fastigheten med dess byggnation och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av fastigheten. 1.5 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en medarbetare. 1.6 Lagring av uppgifter och GDPR Värderingsinstitutet sparar värderingen, med bilagor och övriga underlag, i sin verksamhet för att kunna användas som underlag vid eventuella kompletteringar och i eventuella kommande tvister i ärendet. Innehåller dessa några personuppgifter behandlas dessa i enlighet med de regler som följer av GDPR och kommer inte att användas för något annat syfte än ovanstående. Uppgifterna kommer inte att lämnas ut till någon annan om det inte krävs i en eventuell komplettering eller tvist. Värderingsinstitutet följer rekommendationerna från Svenska Handelskammaren och Samhällsbyggarna/Bankföreningen. 1
2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Fröstsjön 401, 840 94 Tännäs Tännäs, Härjedalens kommun Äganderätt F-1841-18-23 Tomtstorlek: 1 991 m² Typkod: 220, Småhusenhet, bebyggd 2.2 Allmänt Fastighet belägen nära sjön Fröstsjön ca 11 km söder om Tännäs i Härjedalens kommun. Fastigheten är bebyggd med en mindre fritidsstuga, en förrådsbyggnad samt en mindre gäststuga. Fritidsstugan har en invändig area om ca 40 m² och bedöms vara av enklare standard. Nybyggnadsår för stugan är enligt bifogat fastighetsdatautdrag år 1990. Vattenanslutning saknas till huset, avlopp bedöms vara BDT (gråvatten) samt okänd 1-kammarbrunn på tomten. Skick och funktionalitet av avloppet har inte ingått i värderingsuppdraget. Stugan består invändigt av kök, allrum, förråd, duschrum samt ett mindre sovloft. Dusch löses via dunkar med vatten samt installerad enklare dränkpump. Montering av styrning för dränkpumpen bedöms behöva ses över då den är i zon-1 (duschzon). Uppvärmning via direktverkande el och kamin. Elen var avstängd vid värderingstillfället. Skicket bedöms som något äldre. Fastigheten är belägen ca 11 km söder om Tännäs. Mellan fastigheten och sjön leder länsväg 311 som sträcker sig mellan Sälen och Tännäs. Närmsta ort med större utbud av service är Funäsdalen som är belägen ca 25 km nordväst om Fröstsjön. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola: 25 Hållplats: 4 Livsmedelsbutik: 25 Affärscentrum: 25 2.3 Tomtbeskrivning TOMTTYP OMGIVNING Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad Trädgård x Natur Kuperad Berg Villor Parhus Radhus Centralt läge x Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus x Lantligt läge Relativt plan naturtomt i nära anslutning till länsväg 311 som leder genom området. På andra sidan vägen är Fröstsjön belägen. 2.4 Planförhållanden Fastigheten ligger ej inom detaljplanerat område. 2
2.5 Vatten och avlopp KOMMUNALT EGET V/A Vatten Vatten GEMENSAMT Avlopp Avlopp x 1-kammarbrunn Stenkista Borrad brunn x Vatten saknas 2-kammarbrunn Infiltrationsbädd Grävd brunn ÖVRIGT Avlopp saknas 3-kammarbrunn Sluten tank Avloppsfunktionalitet har ej testats. 2.6 Energideklaration Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader). 2.7 Inskrivningar, samfällighetsförening etc. Fastigheten har enligt fastighetsdatautdrag 1 st inteckning om 335 000 kr. Fastigheten berörs av ett förmånligt officialservitut avseende väg, vattentäkt. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon särskild pantbrevsutredning eller servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 2.8 Beskrivning huvudbyggnad BYGGNADSTYP Byggår: 1990 Permanentboende x Friliggande Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: - x Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Byggnadstyp: Enplanshus med mindre sovloft BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten x Trä x Trä x Träpanel Tegelpannor Kopplade Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor x Tvåglas Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Kalksandsten x Plåt Treglas Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Puts Papp x Isolerglas x Plintar Natursten Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar x Trä Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Innanfönster UPPVÄRMNINGSSYSTEM, VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER Vattenburet värmesystem Öppen spis Solvärme el Fjärrvärme Luftburet värmesystem Öppen spis m. insats Solvärme vatten Värmepump (luft/luft) x Direktverkande el x Kamin Fast bränsle panna Värmepump (luft/vatten) x Radiatorer Kakelugn Bergvärme Centraldammsugare Golvvärme Varmvattenberedare Sjövärme Mek. Ventilation Ackumulatortank Jordvärme x Självdragsventilation Oljepanna Elpanna 3
AREOR Enligt fastighetens taxeringsuppgifter uppgår byggnadens boarea till 40 m² och dess biarea till 0 m². Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller Svensk standard genomförs. Plan Boarea Biarea Kommentar Loft - - De angivna areorna är översiktligt uppmätta på plats. Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför Bv 40 - en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller svensk standard genomförs. Loftet bedöms ha för lågt i tak för att bedömas som mätvärt. S:a 40 - RUMSINDELNING Plan Allrum Sovrum Kök Hall Badrum Wc / D Dusch Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Loft Loft 1 Bv 1 1 1 1 S:a 1 1 1 1 1 Övrigt: Loftet består av en öppen yta med en golvarea om ca 18 m². Takhöjden bedöms dock vara för låg för att ytan skall bedöms som mätvärd. KÖK x Elspis Keramikhäll Inbyggd ugn x Kyl (Halv) x Diskbänk (rostfritt) Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys Gasspis Köksfläkt Diskmaskin Kyl / Frys Beskrivning: Kök om ca 17 m² vilket också är rummet man först når via entrén till huset. Okänd lösning med BDTvatten från diskhon. Standard: Mycket enkel Underhållsstatus: Bedöms behöva komplettera med ytterligare vitvaror. Vattenanslutning saknas. DUSCHRUM WC x Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare Tvättställ Bastu Mindre duschrum där det vid värderingstillfället även står en portabel passport potty. Duschlösning med Beskrivning: dränkpump. Golv: Plastmatta Standard: Mycket enkel Våtrumstapet Bedöms ha äldre ytskikt, lösning med duschvatten bedöms Väggar: Underhållsstatus: som osäker. FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett x Tapet Målade takskivor x Plastmattor Målad glasfiberväv Panel Trä Målat x Spånskivor Laminat x Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Väv Pappspänt Skiffer Textilmattor I stor utsträckning saknas innertak. Akustikplattor Stuckatur 4
2.9 Kompletterande byggnader Förrådsbyggnad Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Plintar Byggnadsarea: Ca 34 m² BYA Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: El Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Normal Fönster: 2-glas Värmeisolering: - Beskrivning Byggnad som bedöms vara uppförd i omgångar. Innehåller Förrådsutrymmen, vedförrådsdel samt ett dassutrymme. Gäststuga Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Plintar Byggnadsarea: Ca 12 m² BYA Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: El Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Normal Fönster: 1-glas Värmeisolering: Ja Beskrivning Mindre gäststuga som invändigt består av ett ca 8 m² stort rum. Entré via ca 4 m² stor veranda. 2.10 Skick och underhåll Fritidsstugan är enligt bifogat fastighetsdatautdrag uppförd år 1990. Det mesta vad gäller invändiga ytskikt bedöms vara från byggnadsår. Taket består av plåt och fasaden av träpanel. Plintarna består av trä. Elen är avstängd vid värderingstillfället. Stugan bedöms sakna takpapp under plåttaket. Innertak saknas i stor utsträckning i stugan. Duschrummet bedöms ha ytskikt av äldre årsmodeller. Köket bedöms vara enkelt och innehåller maskinell utrustning bestående av elspis och en mindre kyl. I förrådet saknas en innervägg, isoleringen helt framtagen. Dusch/avlopp bedöms behöva ses över. 2.11 Taxeringsvärde Taxeringsår: 2015 Taxeringsvärde: 231 000 Byggnadsvärde: 146 000 Markvärde: 85 000 5
3 M A R K N A D S A N A LY S 3.1 Marknaden i stort 2017 hade en ökad byggtakt i inledningen av året men avslutade med en svajande marknad där marknaden för nyproducerade bostadsrätter svalat betänkligt, främst i storstadsregionerna, och där flera aktörer valde istället en ombildning från bostadsrätter till hyresrätter. Efterfrågan på bostäder bedöms fortfarande vara hög men en ökad priskänslighet och stort utbud gör att många affärer drar ut på tiden. Flera analytiker har i sin prognos att nybyggnationen av bostäder börjar avta under 2018-2019 även om det fortfarande finns en obalans i flera län enligt Boverkets senaste lägesanalys (BME 2017). Stor diskussion under 2017 har varit hushållens höga och stigande skuldsättningen vilket enligt Sveriges Riksbank är den största risken för svensk ekonomi. Det svenska banksystemet har en stor exponering mot fastigheter och lån till svenska hushåll och icke-finansiella företager med bostäder och andra typer av fastigheter som säkerhet har stigit och utgör 2017 ca 80 procent av storbankernas totala utlåning till dessa låntagare. Riksbanken håller fortfarande styrräntan negativ (fn. -0,50%) och prognosen är att börja höja räntan i långsam takt från mitten av 2018. Inflationen har under senaste tiden legat kring målet på 2 procent. Prisutvecklingen på bostäder vände nedåt i slutet av 2017 efter nära fem års uppgång. 3.2 Härjedalens kommun Härjedalen har en landareal på 11 364 km² och en befolkning på ca 10 200 invånare per dec. 2016. Åldersfördelningen har som många av inlandskommunerna en ojämn åldersfördelning då många unga söker sig till storstäderna. Tre av de senaste fem åren har kommunen haft en negativ folkökning, under 2016 var den -62 personer. Befolkningsökningen för de senaste tre åren är -0,8 %. Öppet arbetslösheten låg 2016 på 6,1 % vilket är under rikets snitt på 7,6 % och länets snitt på 7,2 %. De näringar som sticker ut i andel jämfört med rikssnittet är tjänstesektorn, hotell/restaurang och skogsbruk. Enligt Svenskt Näringslivs mätning av företagsklimat 2017 har kommunen en ranking på 261 av totalt 290. Rankingen har sjunkit från 175 år 2004. Topografin, inlandsklimatet och milsvida, obebyggda "vildmarker" placerar Härjedalen bland Sveriges stora turistområden såväl vinter som sommar. Ungefär 500 000 turister besöker Härjedalen varje år, lika många på vintern som på sommaren. Turistanläggningar med gedigen kvalitet vänder sig till olika målgrupper som familjer, ungdomar, pensionärer, konferensgrupper eller människor med specialintressen. I detta stora landskap kan man åka skidor i välpreparerade långskidspårsystem, i omfattande pistsystem eller gå på tur efter leder med storslagna naturupplevelser. Man kan fiska öring, röding och harr i rika vatten eller jaga björn, älg, ripa, gråfågel och annat småvilt. Fjällmyrarnas gula guld, hjortronen, är mål för dem som beger sig ut på sensommarutflykter. Speciella blomsterveckor lockar intresserade av örter till Europas artrikaste område. Vilda myskoxar, björn, älg och andra djur bjuder spännande upplevelser för upptäckare. Stolta härjedalingar berättar på genuin dialekt Härjedalens bygdehistoria. Till stor del har den norskt ursprung men den har också inslag av förhållanden i det gamla gränslandet före freden i Brömsebro (1645), då landskapet blev svenskt, och av samekulturen i västra Härjedalen. 6
Näringslivet och förutsättningarna för verksamma företag är viktiga att framhålla, men Härjedalen är också en bra kommun att leva i. Serviceutbudet är dimensionerat för turismen och är därför fyrfaldigt det normala efter folkmängden. Kommunen har dock Sveriges nionde högsta kommunala kostnader per kommuninvånare (65 535 kr) och därmed klart högre kostnad än rikssnittet (50 232 kr). Sveg är Härjedalens kommuns centralort med all tänkbar samhällsservice som skolor, bank, affärer mm. I Sveg bor i dag ca 2 550 innevånare. Största arbetsgivaren i Sveg är Härjedalens kommun med ca 1 375 anställda. Största privata arbetsgivaren är SYKES med ca 275 anställda. Sveg är dessutom ett mindre nav i landsvägstrafiken där all trafik efter E45 kommer till Sveg, för vidare färd mot fjällen eller norrut. Turistnäringen är stor i Härjedalens Kommun, framförallt i västra Härjedalen, där turistorterna Funäsdalen, Bruksvallarna, Ramundberget, Tänndalen och Fjällnäs är belägna. Även Vemdalsområdet är starkt präglar av turism, Vemdalen är centrum för turismen i Vemdalsskalet, Björnrike och i viss mån även Klövsjö. Området har präglats av en tämligen omfattande utbyggnad under de senaste åren, vad avser såväl bäddantal som skidsystem. 3.3 Fröstsjön, Tännäskröket, Tännäs Fastigheten är belägen vid Fröstsjön, ca 11 km söder om Tännäs via länsväg 311. Fröstsjön ingår i Ljusnans avrinningsområde. Sjön har en area på 1,79 kvadratkilometer och ligger ca 741 meter över havet. Mellan Fröstsjön och Tännäs är Tännäskröket beläget, ca 8 km från värderingsobjektet. Här finns mindre alpinsystem, restaurang mm. Tännäs är Sveriges högst belägna kyrkby, 648 m.ö.h., och ligger efter Tännåns dalgång, högt uppkrupen inunder Tännäsbergets sydsluttning, med milsvid utsikt över fjällvärlden. I området runt Tännäs finns 15.000 ha fiskrika sjöar och strömmande vatten. Störst är sjön Rogen som också givit namn åt Rogens naturreservat, ett sagolikt fjällområde med en mängd vatten för fiske och kanotning. Här finns Tännäs Fiskecentrum med Rogens Naturum, en av Sveriges intressantaste permanenta naturutställningar. Tännäs har kommit lite i skymundan när utvecklingen i Vemdalen, Lofsdalen och Funäsdalen varit hög under senaste åren. Tännäs har nyligen öppnat ett lokalt bryggeri. 3.4 Objektet Fastigheten är lantligt belägen nära Fröstsjön, ca 11km söder om Tännäs. Mellan sjön och fastigheten leder länsväg 311. Fastigheten är bebyggd med en mindre fritidsstuga, en gäststuga samt en förrådsbyggnad som också innehåller ett dassutrymme. Stugan har en översiktligt uppmätt boarea om ca 40 m² nybyggnadsår är enligt det bifogade fastighetsdatautdraget år 1990. Standarden bedöms vara enkel. 7
4 V Ä R D E R I N G 4.1 Ortsprisanalys Vid en genomgång av skedda försäljningar av småhus runt Fröstsjön och längs länsväg 311 ned till Högvålen, ca 17 km från Fröstsjön, kan konstateras att det från tiden från 2015-01-01 har skett 10 fastighetsöverlåtelser med fullständig information. Området innehållande Tännäs och Tännäskröket bedöms ge en missvisande bild och tas således ej med. Efter gallring av köp som ej är att betrakta som jämförbara återstår 3 köp. Av dessa köp kan konstateras att köpeskillingen i förhållande till taxeringsvärdet K/T uppgår i genomsnitt till 1,05 (0,82 1,42). Köpeskillingen i förhållande till boarean uppgår i genomsnitt till ca 7 700 kr/m² (6 410 9 074). Värderingsobjektets värde baserat på boareans genomsnitt blir ca 310 000 kr. Värderingsobjektets värde baserat på taxeringsvärdets genomsnitt blir ca 245 000 kr. 4.2 Värdediskussion Fastigheten bedöms ha ett något sämre skick hos byggnaderna än jämförelsematerialets byggnader. Standarden bedöms vara lägre eller liknande än medel hos de jämförda objekten. Tomtstorleken är av medelstorlek vid en jämförelse med de andra försålda objekten. Läget bedöms vara något bättre än motsvarande jämförelseobjekt. Med ledning av ovanstående bedöms ett rimligt marknadsvärde för fastigheten till ca 300 000 kr vilket motsvarar ca 7 500 kr/m² BOA. 8
5 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för fastigheten till: Marknadsvärde per september 2018 TREHUNDRATUSEN KRONOR 300 000 KRONOR Bedömt värdeintervall ± 30 000 kr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Jämförelsetal: Värde per m² boarea 7 500 kr Värde per taxeringskrona K/T 1,30 Östersund Daniel Olofsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare Mikael Martinsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare 9
B I L A G A I A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1 Utförande 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från ägaren kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör tex planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värderingsutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objekt sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS). 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren /ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-, och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtal alternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 6 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.) 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning, tekniskt skick 7.1 Den fysiska konditionen hos de byggnader osv som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: - sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. - funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 9.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas i utlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattning återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveckling. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
B I L A G A I I F A S T I G H E T S D ATA U T D R A G
B I L A G A I I I K A R T OR Källa: Metria
Källa: Hitta.se
B I L A G A I V F O T O G R A F I E R Fritidsstugan Fritidsstugan Gäststuga Förrådsbyggnad Översiktsbild Översiktsbild