5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Häggen 3, Terrassvägen 20, Stocksund, Danderyds Kommun Lagfaren ägare Eva och Per Eliasson Uppdragsgivare Per Eliasson Närvarande vid besiktningen Per Eliasson Anders Tjärnvall, del av besiktningstiden Besiktningsman Rolf Utling Besiktningsdag / uppdragsnummer Onsdag 2017-08-23 / 2017 0157 Väderlek Ca 12 17 º C, växlande Byggnaden 1 ½-plans villa med souterrainvåning uppförd 1950 Övriga byggnader Garage, förråd Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Berg, pinnmo ( bedömt ) Grundkonstruktion Grundsulor Grundmurar Betonghålsten ( enligt uppgift ) Bjälklag Betong Stomme Lättbetong Fasad Puts Yttertak Tegelpannor Uppvärmning Bergvärme Ventilation Självdrag, ( mekanisk )
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - Planritningar tillhandahölls. - Elledningar är omdragna år 2005. Det föreligger inga problem med elsystemet. Extrainsatt jordfelsbrytare för infälld murbelysning kan lösa ut i samband med oväder. Det föreligger inga problem med vatten- och avloppsledningar. Termostater för den vattenburna golvvärmen saknas / är ej inkopplade. Det föreligger inga problem med värmesystemet. Det har ej noterats några avvikande lukter eller mögellukter i byggnaden. Radonmätning har utförts år 2007. Årsmedelvärde av radon = 170 Bq/m3 enligt protokoll daterat 2007-04-13. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Hussockel m m - Sockeln är putsad. Betongkonstruktioner som ansluter till byggnaden ( trappor, balkong m m ) innebär risk för fuktsugning till angränsande konstruktionsdelar.
7 Fasad - Fasaden består av puts och har endast stickprovskontrollerats. Putsfasaden är enligt uppgift påförd i samband med tllläggsisolering av ytterväggar år 2005. Det noterades en spricka mellan fasad och betongmur på baksidan samt sprickanvisning mellan en sockelplåt och fasad på baksidan. För övrigt noterades inga skadeindikationer. Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats. Fönstren och ytterdörrar är utförda med treglas isolerglas och är enligt uppgift installerade år 2005. Skjutglaspartiet i allrum i souterrainvåningen är utfört med tvåglas isolerglas. Yttertak - Takbeklädnaden består av tegelpannor ovan underlagspapp och läkt. Taket har på grund av brant taklutning endast besiktigats från takkupa mot baksidan samt från marknivå. Taket är äldre. Normal livslängd för liknande takbeläggningar bedömes till ca 40-50 år. Taket på takkuporna är från tillbyggnadsåret 2004. Det noterades att avståndet i höjdled mellan bärläkten är något stort vilket medför att det finns vissa glipor mellan takpannorna. Överlappningar mellan takpannor och takkupornas anslutningar till huvudtaket är ej fullgoda. Någon sprucken takpanna samt en del justeringsbehov av takpannor på takkupor. Omläggning av underlagspapp och läkt bör kalkyleras på grund av takets ålder. I samband med takomläggningen rekommenderas det att lägga om taken på takkuporna. En del plåtdetaljer på taket är rostiga.
8 INVÄNDIGT Souterrainvåning Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material ( t.ex. singel eller makadam ) under betonggolven. Man bör räkna med att betonggolven samt nedre del av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktinträngning i ångfas) och kapillärsugning. Det är vanligt förekommande vid inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark att utförandet är sådant att man erhåller problem i form av fuktrelaterade skador. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador ( t.ex mögel, röta ) är att inget organiskt material t.ex. träreglar, mineralull skall befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - Betonggolvet bedömes vara ett tunnare betonggolv med avsaknad av armering. Utförandet är normalt i äldre byggnader. Sprickor är vanliga i dessa konstruktioner. - Grundmurar är enligt uppgift omisolerade / omdränerade år 2004. Normal livslängd för grundmursisolering / dräneringsledning är ca 20-40 år. - Grundmurar är delvis ( gipsskiva i inre hall, del av duschrumsvägg samt bastuvägg ) påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys. - VA-serviser ( vatten- och avloppsledning från hus till förbindelsepunkt i gata ) är enligt uppgift omdragna år 2004. - Enligt uppgift finns det, förutom i förråd, duschrum och bastu, vattenburen golvvärme i hela souterrainvåningen.
9 Hall Allrum - Golvkonstruktionen är enligt uppgift utförd av hantverkare år 2005 och bör därmed förväntas vara fuktsäkert utförd. Tvättstuga - Utrymmet är utfört med målade väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 2005. Enligt uppgift finns det inte tätskikt under klinkerplattor på golv. Avloppsvattten från tvättmaskinen leds i avloppsrör ner i golv. Frånluftsventil saknas. Fönster finns. Tvättmaskin och torktumlare är enligt uppgift från år 2017. Bergvärmeanläggning ( bergvärmepump, separat varmvattenberedare och utjämningskärl ) är enligt uppgift installerad år 2005. Det noterades ingen klämring eller golvbrunnsmanschett i golvbrunnen bredvid bergvärmeanläggninen vilket i detta fall bedömes vara ett acceptabelt utförande. Det är golvlutning mot golvbrunnen i stor del av utrymmet. Centraldammsugare finns i utrymmet. Öppen golvvärmefördelare finns i utrymmet. Groventré Elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare finns i utrymmet. Inre hall Matkällare
10 Wc-avdelning - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 2004. Den vägghängda wc-stolens inbyggda vattenbehållare saknar skvallerrör vilket var ett godkänt utförande år 2004. Duschrum - Utrymmet är utfört med kakelplattor ( duschplats ) eller träpanel på väggar samt klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 2004. Det är enligt uppgift ej känt om det finns fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar eller tätskikt under klinkerplattor på golv. Elgolvvärme i utrymmet. Utöver elgolvvärme finns det även en vattenburen radiator i utrymmet. Det noterades ingen klämring eller golvbrunnsmanschett i golvbrunnen. Äldre golvbrunn av plast har ej bytts ut i samband med renoveringen. Ovanstående noteringar innebär en ökad risk för uppkomst av fuktrelaterade skador samt inskränkningar i byggnadens hem- och villaförsäkring. Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i duschplatsen. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant". Frånluftsventil finns i wc-avdelningen. Bastu - Utrymmet är utfört med träpanel på väggar och betonggolv.
11 Bottenvåning Allmänt - Enligt uppgift finns det, förutom i större del av vardagsrum samt matsal, vattenburen golvvärme i hela bottenvåningen. Hall Kök - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2005. Klinkergolv i utrymmet. Läckageskydd saknas under kyl / frys. Matplats - Balkong - Balkongen är enligt uppgift renoverad med nytt tätskikt och nya skifferplattor år 2005. Det noterades delvis "bomljud" vid knackning på skifferplattorna. Vardagsrum - Matsal - Wc-rum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och kalkstensplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 2004. Den vägghängda wc-stolens inbyggda vattenbehållare saknar skvallerrör vilket var ett godkänt utförande år 2004.
12 Övervåning Allmänt - De två takkuporna är enligt uppgift utförda år 2004. Sovrum 1 - Ventildon saknas i luftningshål i fönstrets ovankant. Sovrum 2 - Ventildon saknas i luftningshål i fönstrets ovankant. Allrum - Vattenburen golvvärme i utrymmet. Sovrum 3 - Klädkammare - Badrum med separat duschplats - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och kalkstensplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 2004. Enligt uppgift finns det fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och tätskikt under kalkstensplattor på golv. Vattenburen golvvärme i utrymmet. Det noterades klämring i de båda utbytta golvbrunnarna vilket är korrekt. På grund av klinkerramarnas utförande går det ej att okulärt konstatera hur tätskiktet i golvkonstruktionen är anslutet till golvbrunnarna. Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i duschplatsen. Utanför duschplatsen är det lutning mot badkarets golvbrunn. Dock är golvet i anslutning till badkaret relativt plant. Badkaret är inbyggt. Golvvärmefördelare saknar slitsbotten, tätskikt och skvallerrör vilket var ett godkänt utförande år 2004. Den vägghängda wc-stolens inbyggda vattenbehållare saknar skvallerrör vilket var ett godkänt utförande år 2004. Spricka finns i ett tvättställ. Utrymmet är mekaniskt frånluftsventilerat via timerstyrd fläkt.
13 Vind - Vindsbjälklagets isolering består av kutterspån som tilläggsisolerats med mineralull. Kondensbildning ( svärtning ) och tunnare vita beläggningar noterades delvis på yttertaksinbrädningen vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. Garage, förråd - Byggnaderna har ej besiktigats. RISKANALYS - Invändigt isolerade grundmurar i souterrainvåningen är riskkonstruktioner för fukt- och mögelproblem om organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att genom att göra konstruktionerna inspekterbara. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - Solna 2017-08-24 VärderingsHuset Småhus AB Rolf Utling