5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Berguven 6, Gamla Kyrkvägen 29, Berga, Danderyds kommun Lagfaren ägare Hans Wernborg Uppdragsgivare Hans Wernborgs dödsbo Närvarande vid besiktningen Kerstin Wernborg Christer Wernborg Anders Tjärnvall, del av tiden Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Onsdag 2014-10-22 / 2014-0201 Väderlek Mulet ca 4 C Byggnaden 1-2-plans villa med källare uppförd 1959 Övriga byggnader - Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Grundkonstruktion Grundmurar Bjälklag Stomme Fasad Yttertak Uppvärmning Ventilation Morän (bedömt) Grundsulor Betonghålsten Betong, trä Lättbetong Tegel, (puts), (skivor), (träpanel) Betongpannor, shingel Vattenburen. Bergvärme Mekanisk från- och tilluft med värmeåtervinning
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar Säljares upplysningar via hustru, uppgifterna har ej kontrollerats - Radonmätningsprotokoll tillhandahölls. - Inga problem föreligger med elsystemet. - Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar. - Inga problem föreligger med värmesystemet. - Bergvärme installerades år 2003. - Mekanisk ventilation installerades år 1991. - Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden. - Brandsyn är utförd utan anmärkning år 2014. - Droppläckage från radiator i vardagsrum har förekommit. Parkettskada uppkom. - Radonmätning är utförd år 1999 2000. Årsmedelvärde av radon = 140 Bq/m³ enligt protokoll daterat 2000-03-08. - Fastigheten gränsar till friområde. - Fastigheten berörs av diverse servitut.
7 OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden och mot fasader. - Ojämnheter / lutningar i terrass utanför kök. Hussockel m m - Sockeln är putsad. - På grund av växtlighet är delar av sockeln ej besiktningsbar. På synliga delar noterades endast putssprickor och putsskador i anslutning till soputrymme. - Grundmursisoleringens täcklist är synlig ovan mark villket ej är enligt tillverkarens anvisning. - Täcklisten är delvis ej fackmässigt monterad och en del glipor mot grundmur noterades. - Utförandet vid källarentrédörr är bristfälligt och är sannolikt orsak till noterad förhöjd fuktindikation på grundmur under trappa till källare. Fasad - Byggnaden saknar tak- och gavelutsprång vilket innebär att fasad och fönster blir mer utsatta för väder och vind. Ett gott underhåll av fönster är extra viktigt. - Fasaden utgörs i huvudsak av tegel. - Fasaden är putsad vid entré. - Fasaden är delvis utförd med skivor. - Några små skavanker förekommer. - Fasaden utgörs till liten del av träpanel. - Målningsbehandling bör kalkyleras.
8 Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är kopplade tvåglas. - Inga speciella noteringar förutom att smärre målningsunderhåll bör kalkyleras. - Målning av källarytterdörr bör kalkyleras. - Begränsade rötskador noterades i källarytterdörrens karm. - Källarytterdörr saknar fotbleck. Yttertak - Övre takdelen är utförd med betongpannor ovan underlagspapp och läkt och har stickprovskontollerats. - Takdelen är enligt uppgift omlagd år 2005. - Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas till 40 50 år. - Fotplåt kring skorsten är felaktigt utförd. Vatten rinner in under takpannor i anslutning till skorstenen. Åtgärdsbehov. - Överlappningen i höjdled mellan takpannor är delvis något liten och lokalt noterades spår av rinningar på underlagspappen och blöt läkt. Förhållandet kan förkorta livslängden gentemot ett fullgott utförande. - En del mossa och trädavfall förekommer på takdelen. - En del tegelskador på skorstenen. - Nedre takdelen är utförd med shingel. - Nedre takdelen är enligt uppgift omlagd år 1994. - Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas till ca 25 30 år. - Takkantsplåt ovan vardagsrum är ej fullgott fastsatt. - Det noterades några synliga spikningar i anslutning till takkantsplåtar. Tätning av spikningar rekommenderas utföras. - En del trädavfall förekommer.
9 INVÄNDIGT Källare Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet. Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador. Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller problem med fukt. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö. - Betonggolvet är i bastu påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. - Dränering och fuktisolering av grundmur från hushörn mot sydväst och fram till skorsten mot norr är enligt uppgift förnyad år 2011. Dränering och fuktisolering av övriga grundmurar är enligt uppgift äldre. - Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20 40 år. - Grundmur är i bastu påbyggd med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. Svale - Klinker på golv förutom under trappa. - Det noterades förhöjd till hög fuktindikation på grundmur under trappa. - Elcentral är placerad i utrymmet.
10 Tvättstuga - Standard från byggnadsåret klinker på golv och målade väggar. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Mindre sprickor lokalt i grundmursputs. - Förhöjd fuktindikation och mindre putssläpp på mellanvägg mot duschrum och på grundmur vid avloppsstam. (Vid besiktningstillfället var duschblandare i angränsande duschrum ej ordentligt stängd och vatten rann ut på golvet vilket bedöms vara den troliga orsaken till noterat förhållande). - En del torra rinningsmärken på mellanvägg mot duschrum nedanför rörgenomföringar i vägg. - Äldre tvättmaskin och torktumlare. Normal teknisk livslängd är uppnådd. Duschrum - Standard från byggnadsåret med mosaikplattor på golv och kakel på väggar. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Sprickor noterades i några kakelplattor. - Fönster är ej lämpligt placerat ur duschsynpunkt. - Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara fullgod i större del av utrymmet. - Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar. Renovering bör utföras. Pannrum - Bergvärmeanläggning (bergvärmepump och separat varmvattenberedare) är enligt uppgift installerad år 2003. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Det finns en äldre värmepanna och en äldre elkassett i utrymmet som enligt uppgift ej nyttjas. Bastu - (Eternitplattor kring bastuaggregatet. Eternit innehåller asbest). - Inga speciella noteringar i övrigt.
11 Förråd 1 - Spår av fukt och förhöjd fuktindikation på mellanvägg mot bastu samt grundmur. Förråd 2 (Råutrymme) - Fuktigt klimat i utrymmet och delvis förhöjd fuktindikation på väggar / grundmurar. - Det finns en mekanisk frånluftsfläkt i utrymmet. - I vertikalt spirorör ingjutet i betonggolvet noterades lite fritt vatten. Gästrum - Klinker på golv och målade väggar. Bottenvåning Entréhall - Marmorplattor på golv. Kapprum Wc-rum - Standard från byggnadsåret med mosaikplattor på golv och kakel på väggar. Hall - Marmorplattor på golv. Vardagsrum - Lokala parkettskador vid radiator på gavel samt i anslutning till fönsterparti. Torrt vid besiktningstillfället. - Lokalt noterades viss resning i parkettgolvet. Torrt vid besiktningstillfället.
12 Matrum Källartrapputrymme Sovrum - En del svikt och knarr i golv. - Lokal resning i parkettgolvet. Torrt vid besiktningstillfället. Kök - Det finns inte droppskyddsbricka under kyl- och frysskåp. - En del svikt och knarr i golv. - Maskinell utrustning är delvis äldre. Normal teknisk livslängd är uppnådd. - Det bedöms finnas en uppvikt plastmatta under diskmaskinen som då har en funktion motsvarande en droppskyddsbricka. - Avloppsslang från diskmaskinen är ej fullgott uppfäst. Garage - Vattenservis (vattenledning från byggnad till förbindelsepunkt) är äldre. Troligen är även avloppsservisen (avloppsledning från byggnad till förbindelspunkt) äldre. - Det finns en gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet. - Garageporten är otät. - En del torra fuktfläckar på vägg och på garageportens insida. - Garaget delvis belamrat och ej helt besiktningsbart. Besiktning ingår i köparens undersökningsplikt.
13 Våning 1 tr Hall - Tecken på att läckage förekommit i anslutning till takfönster. Takfönster är generellt känsliga konstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador. - En del svikt / knarr i golv. Badrum - Standard från byggnadsåret med mosaikplattor på golv och kakel på väggar. - Sprickor noterades i en del mosaikplattor. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen närmast badkaret. I övrigt bedöms golvet vara relativt plant. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - En del krackeleringar i kakelplattor noterades. - Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar. Renovering bör kalkyleras / utföras. Wc-rum - Äldre standard med mosaikplattor på golv och kakel på väggar. - Wc-stol och tvättställ är utbytta. - Tvättställsavloppets golvgenomföring är ej optimalt utförd. Passage - Mosaikplattor på golv. Sovrum 1 - (Dörr tar i karm). - Inga speciella noteringar i övrigt. Arbetsrum
14 Balkong - Balkongen är utförd med klinker och är enligt uppgift renoverad år 2012. Sovrum 2 Sovrum 3 Vind - Vindsbjälklaget i de två vindsutrymmena är isolerat med kutterspån och till stor del tilläggsisolerat med mineralull. - Det finns en del missfärgningar på yttertaksinbrädningen vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. - En del getingbon förekommer. - I vind ovan vardagsrum m m har besiktning endast utförts från delar med högre höjd. - Det noterades att delar av yttertaksinbrädningen i denna vindsdel är utbytt, sannolikt i samband med takomläggningen år 1994. - Lokalt noterades äldre rötskador på yttertaksinbrädningen i anslutning till gavel mot gata. - Lokalt har någon råspontbräda släppt och hänger ned. Övrigt - En del svikt och knarr samt lutningar i golv / bjälklag noterades vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader.
15 RISKANALYS - Invändigt påbyggd grundmur i bastu och påbyggd mellanvägg i bastu mot förråd 1 är riskkonstruktioner för mikrobiella skador (mögel, röta etc) när organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma rådande förhållanden är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Påbyggd golvkonstruktion ovan betonggolv i bastu i källare är riskkonstruktion för uppkomst av fuktrelaterade skador om organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra konstruktionen inspekterbar. - Se ovan beträffande takfönster i hall på våning 1 tr. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - - Solna 2014-10-23 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson