Verksamhetsberättelse 2010 VERKSAMHETSBERÄTTELSE MED ÅRSREDOVISNING 2010
Innehåll Den nya förhandlingsrollen 3 En seger för den svenska modellen 5 Förbundsstämma, påverkansarbete och protester 7 Nytta, glöd och förnyelse 8 som folkrörelse 10 Över en halv miljon medlemmar 12 Kort om 15
får ny förhandlingsroll Från den 1 januari 2011 gäller ett nytt regelverk för allmännyttiga kommunala bostadsbolag och hyressättningen. För innebär det förändringar i hur vi förhandlar om hyrorna. En nyhet är bland annat att vi förhandlar direkt också med de privata fastighetsägarna på samma villkor som med allmännyttan. De kommunala bostadsföretagen ska fortsätta att drivas i allmännyttigt syfte men också efter affärsmässiga principer. Vår uppfattning är att de drivs affärsmässigt redan i dag, men vi märker att både kommuner och privata fastighetsägare redan nu vill testa gränserna i det nya regelverket. Affärsmässiga principer innebär att företagen ska leva på egna meriter och ge ett överskott som tryggar verksamheten långsiktigt. Men detta ska ske inom ramen för det allmännyttiga samhällsuppdraget som består i att förvalta hyresrätter, främja bostadsförsörjning och erbjuda hyresgästerna möjlighet till inflytande. För är den största utmaningen att i förhandlingar och påverkansarbete följa upp att regelverket för de allmännyttiga bostadsföretagen respekteras. Den nya förhandlingsrollen kräver att vi i högre grad än idag tar reda på vad hyresgästerna tycker och engagerar dem i förhandlingsarbetet. Lagförslaget om de nya hyressättningsreglerna presenterades av regeringen den 30 mars 2010. Propositionen till riksdagen byggde på den överenskommelse som tidigare träffats mellan och SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. 3
En seger för den svenska modellen! Ja, vi lyckades rädda den svenska modellen under året som gick. Och jag är övertygad om att riksdagen tog beslutet för att modellen har fungerat bra. Det finns en oerhörd kvalitet i bruksvärdessystemet, att du ska betala för den standard och kvalitet du får. Inte bara för att huset står mitt i staden, utan för att det är välskött och har en god förvaltning. Det är ett stabilt system som är värt att behålla. Men det blir förstås svårare att försvara en god och självklar idé i en tid av individualism, marknadslösningar, privatiseringar och utförsäljningar. Den tid vi lever i nu präglas av att politiken drar sig tillbaka och att marknaden tar över. Det handlar mindre om bostadspolitik, hur folk lever sina liv och hur samhället fungerar, och mer om strukturer, marknadslösningar och matematik. Boendet betyder mer än så. Boendet är en förutsättning för ett väl fungerande samhälle. De privata fastighetsägarnas önskan om att höja hyrorna och politikernas oförmåga att se de samhälleliga konsekvenserna det ger, är en dålig kombination. Ett samhälle som inte kan erbjuda bostäder till sjuksköterskor, kassörskor och poliser fungerar inte. Eftersom det är få som pratar om bostadspolitik ur ett samhällsperspektiv blir s uppgift ännu viktigare. Hyresgästens enda garanti för ett verkligt besittningsskydd är den förhandlade hyran, ett konsumentskydd vi måste ta ansvar för. Därför är vi och kommer alltid att vara i skarp strid med dem som vill sätta hyran utifrån bostadsbristen. Vi har påverkat lagförslaget och är relativt nöjda, men lagen är skriven för att skapa balans mellan kommunernas intressen av att äga ett bostadspolitiskt verktyg, bolagens intressen av att fungera på ett bra sätt och hyresgästernas intressen av att kunna förhandla om hyran. Om balanspunkten rubbas uppstår problem. Bostadsbolagen har ett samhällsuppdrag. De har ett allmännyttigt syfte. De har en begränsning av hur mycket vinst som får föras över till ägarna. Och de har en lagstadgad skyldighet att erbjuda hyresgästerna inflytande i företaget. Den svenska modellen överlevde, men vi låter oss inte nöjas. Hälften av landets kommuner har bostadsbrist. När det byggs nytt blir det för dyrt för vanligt folk att flytta in. Och de krafter som blev besvikna på grund av bruksvärdessystemets överlevnad är nu igång igen, gör sina egna tolkningar av besluten och jobbar vidare för att få en ändring till stånd. Men vi vet det, vi ser det och vi agerar. Barbro Engman, ordförande Läs Barbros blogg om bostadspolitik i stort och smått på barbroengman.blogspot.com. 5
Förbundsstämma, påverkansarbete och protester mot utförsäljningar Agenda 2016 på förbundsstämman I mitten av juni höll förbundsstämma i Uppsala. Den stora frågan var Agenda 2016 som anger organisationens färdriktning, mål och prioriteringar. Stämman antog också en ny varumärkesplattform. Förbundsstämman är s högsta beslutande organ och består av förbundsstyrelsen och 150 ombud från hela landet. Förutom val av ny förbundsstyrelse avhandlades 66 motioner om allehanda ämnen, från barns utsatthet och kommunala bostadsförmedlingar till tak för medlemsavgiften och stadgefrågor. Hyresrätten lyftes fram i Almedalen Tillsammans med allmännyttans organisation SABO och de privata Fastighetsägarna lockade mycket folk under Almedalsveckan på Gotland i början av juli. I centrum för det gemensamma semi nariet stod rapporten Balanserade ekonomiska villkor en skattereform för hyresrätten. I den konstateras att en hyresrätt är 2 000 kronor dyrare per månad jämfört med en bostadsrätt eller ett egnahem beroende på orättvisa skatteregler. Arrangemanget i Almedalen var en viktig opinionsbildande aktivitet inför valet. Unga hjälper unga i Karlstad Stadsdelen Kronoparken i Karlstad ska bli tryggare med hjälp av nattvandrande ungdomar. Projektet har startats av med stöd av Stiftelsen Karlstadshus, Karlstads Bostads AB, Karlstads kommun och Karlstads studentbostäder. Brottsförebyggande arbete i Karlskrona Varje år anordnas en tävling om det bästa lokala brottsförebyggande projektet inom EU. I Sverige arrangeras tävlingen av BRÅ, Brottförebyggande rådet som också föreslår nomineringar. Under 2010 fick hedersomnämnande och tredjepris på 10 000 kronor för brottsförebyggande arbete i Kungsmarken, Karlskrona. För att ha lyckats med den komplexa uppgiften att etablera grannsamverkan i flerfamiljshus i ett område med många olika etniska grupper, hög arbetslöshet och höga otrygghetstal, löd formuleringen. Internationella hyresgästdagen Den 4 oktober 2010 uppmärksammades Internationella hyresgästdagen i både Sverige och andra länder. I bland annat Degerfors arrangerade Internationella hyresgästdagen i Degerfors då man bjöd på fika med kanelbullar och berättade om verksamheten. Bostadsstiftelser ska granskas s medlemstidning Hem & Hyra har under året avslöjat att många av de stiftelser som har bildats för att hjälpa fattiga att få bostad har hyresgäster med höga inkomster. Totalt granskades 24 stiftelser i hela landet och bland hyresgästerna tjänade 62 procent mer än de 150 000 kronor som är Skatteverkets norm för att räknas som behövande. Var fjärde hyresgäst hade kapitalinkomster på över 10 000 kronor och var nionde ägde egna hus. Sedan undersökningen gjordes har Länsstyrelsen i Stockholm inlett en särskild granskning av omkring 40 stiftelser. De är bäst på att påverka byggandet Under året utlyste tävlingen Byggutmaningen. Vilken är den bästa påverkansaktiviteten för ökat byggande och vem är vår bästa påverkare? Vid tre tillfällen utsåg en särskild påverkansjury landets bästa aktiviteter respektive bästa påverkare. Priserna för bästa påverkansaktiviteter gick till Christina Linde från Knivsta, som via kommunens webbplats ställde politiker mot väggen, och till Anitha Granqvist från Sundbyberg, som arrangerade en bostadspolitisk utfrågning. Priserna för bästa påverkare gick till Kenneth Gustavsson (Malmö), Roger Wallin (Sala), Göran Karström (Nykvarn/Södertälje) och Bengt-Göran Andersson (Alingås) som alla lyckades lyfta fram bostadsfrågorna på sina respektive orter. I slutomgången blev tre vinnare bästa påverkare: Lars Rutqvist (Siljansbygden), Hans-Olof Albrechtsson (Hässleholm) samt Hyresgäst föreningen i Nacka-Värmdö. s bostadsstipendium s bostadsstipendium 2010 på 15 000 kronor tilldelades Sonja Pagrotsky för uppsatsen Utmaningen av allmännyttan: Hur en svensk modell kan försvaras i en internationell värld. I uppsatsen, som gjorts vid Stockholms universitet, beskrivs hur den nya lagen om hyressättning och kommunala bostadsbolag tog form. s valstuga i Borås Inför valet hade valstugor uppställda runt om i landet, bland annat på Stora Torget i Borås tillsammans med de politiska partiernas valstugor. I valstugan fanns bostadspolitiskt ansvariga på plats för att svara på frågor om hyror och hyresrättens villkor. Valstugorna var ett bra sätt att synas gentemot både hyresgäster och politiker. Protest mot utförsäljning i Örebro Kommunledningen i Örebro har beslutat att sälja över tusen lägenheter i det kommunala bostadsbolaget ÖBO mot hyresgästernas vilja. Detta trots att över 10 000 örebroare krävt folkomröstning om försäljningen. I Örebro har det också funnits stort engagemang kring kampanjen Bygg Framtiden. Odell vill sänka skatten Regeringen är beredd att utreda hur hyresrättens skattebörda ska minska. Det meddelade finansmarknadsminister Mats Odell när han talade på s förbundsstämma 2010. I dag beskattas hyresrätten hårdare än både villor och bostads rätter. Tre punkter ville Mats Odell se särskilt analyserade om fastighetsskatten på flerbostadshus kan tas bort, om skattefria underhållsfonder kan införas för hyresrätten samt om en låg moms kan införas på bostadshyror. 7
Kommunikation med nytta, glöd och förnyelse s vision Ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas är ledstjärnan i all verksamhet och kommunikation. Arbetet ska också präglas av våra gemensamma kärnvärden och till stöd har en ny varumärkesplattform tagits fram. Varumärket byggs inifrån Nytta, Glöd och Förnyelse. Det är de kärnvärden som ska fungera i hela organisationen när vi arbetar lokalt med förbättringsarbete i kvarteret eller bostadsområdet, agerar för ett bättre boende i den egna kommunen, ger medlemmarna bra service och driver på för viktiga lagändringar. För att bygga s varumärke ännu starkare har vi under året arbetat med intern kommunikation om visionen, idén och våra kärnvärden. Varje region har arbetat med utgångspunkt från den nya varumärkesplattformen. Som folkrörelse och idéburen organisation är vi beroende av goda ambassadörer och genom ett aktivt arbete med varumärket visar vi tydligt vad vi gör och vill. Påverkan gentemot kommunpolitiker Kampanjen Bygg Framtiden, som startade 2009, fortsatte under hela året, bland annat med en turné runt om i landet. Syftet var att samla in löften om bostadsbyggande från politiker i 66 utvalda kommuner genom att bjuda in dem till politisk dialog. Kampanjen resulterade i löften om att det ska byggas närmare 103 000 nya bostäder under mandatperioden. Flera kommuner har dock inte redovisat hur stor andel som ska vara hyresrätter. Med på turnén fanns ett bord med datorer uppkopplade till kampanjsajten byggframtiden.se. Här kunde besökarna ställa frågor direkt till ledande politiker i respektive kommun. Totalt besökte 22 300 personer webben för att läsa, skriva och klicka tummen upp eller ned för politikernas svar. Bra publicitet En av frågorna i kampanjen handlade om hur det stora upprustningsbehovet av 60- och 70-talshus ska finansieras. En möjlighet att lyfta frågan kom när Kanal 5 ville ta upp exempel på hyresrätter med eftersatt underhåll i tv-programmet Arga snickaren. De vände sig till för att få stöd med underlag och expertis om vad som kan göras på eget bevåg i en hyresrätt som behöver rustas, samt på vilket sätt skatter och obalansen mellan upplåtelseformerna påverkar boendekostnader för hyresgästerna. ville poängtera att hyresgäster har rätt till en god boendemiljö men också att boendemiljön påverkas av skatter. Ett av de två programmen om hyresrätter fick en tydlig politisk dimension genom att Arga snickaren reagerade på att det är dyrare att renovera hyresrätter än andra upplåtelseformer. Bland annat ställdes finansminister Anders Borg till svars, något som ledde till att han tydliggjorde att det finns en obalans mellan upplåtelseformerna. För en ökad dialog Kampanjen Bygg Framtiden 2010 hade större fokus på arrangemang och dialog än på annonsering. Och utvärderingen visar att det varit mer framgångsrikt med dialog istället för konfrontation för att nå resultat. Kampanjen har dock bara synts i och berört boende i en femtedel av landets kommuner vilket varit en nackdel enligt utvärderingen. Kommunikationsarbetet under året har byggt mycket på de förtroendevaldas engagemang. De har fått kommunikationsmaterial, utbildning och uppmuntrats med pris för bästa påverkansarbete. Frågan om ökat bostadsbyggande har varit konkret och gjort det enklare att engagera sig. 8
Så utvecklas Hyresgäst föreningen som folkrörelse Under 2010 har fattat beslut om framtidsstrategin Agenda 2016 och om den nya varumärkesplattformen som ska ligga till grund för att utveckla som folkrörelse. Vi har arbetat mycket med att förbereda oss för vår nya förhandlingsroll och ägnat oss åt aktivt uppsökande arbete för att få fler hyresgäster att engagera sig. Efter en omfattande omvärldsanalys och efter en mycket bred förankring och dialog i hela organisationen bland medlemmar, förtroendevalda och anställda fattade förbundsstämman 2010 beslut om vår nya färdväg Agenda 2016. Tillsammans med vår nya varumärkesplattform, och våra kärnvärden nytta, glöd och förnyelse, berättar den om vilket förhållningssätt vi ska ha för att få vind i seglen. Agenda 2016 har växt fram på rätt sätt, den handlar om rätt saker, den beskriver tydliga mål och har bildat en helhet som fått starkt fäste i organisationen. Med Agenda 2016 och den nya varumärkesplattformen har vi fått ett bättre redskap för att göra rätt prioriteringar. Engagemang och aktiviteter som inte bedöms bidra till måluppfyllelsen kan skalas bort. Det blir enkelt och tydligt. Och starkt knutet till våra uppdrag; att arbeta för ett bättre boende för alla hyresgäster och att utveckla medlemsnyttan. Både organisation och folkrörelse Nu finns också förslag på hur konkret ska arbeta för att leva upp till strategierna kring det som rör organisationens värderingar, mål och strategier för att nå målen. För mig handlar det om en väldigt viktig förnyelse. går in i en ny epok, som skiljer sig från det senaste decenniet. Det handlar om att utveckla så att den står stadigt på två starka ben. Dels på folkrörelsen och den lokala förankringen, dels på en fungerande tjänstemannaorganisation som stödjer en sådan utveckling på bästa sätt. Tidigare har vi lagt tyngdpunkten på att göra organisationen mer professionell vilket har varit framgångsrikt. Vi har blivit mer kompetenta, mer kostnadseffektiva och fått allt bättre resultat. Men det har också fått konsekvenser. Vi har tappat en del i folkrörelsearbetet. Nu ska vi arbeta ihop delarna och få fler engagerade samtidigt som vi utvecklar och förbättrar tjänstemannaorganisationen, så att Hyresgästföre ningen blir mer sammanhållen. Opinionsbildning som gett resultat Under 2010 har inte bara arbetat med strategier utan också gjort många konkreta saker för att utveckla boendet. Dels har vi drivit fram den nya lagen om allmännyttan och varit väldigt aktiva angående allmännyttans framtid. Vi har lyckats trygga bruksvärdessystemet och den svenska förhandlingsmodellen för lång tid framöver. Det innebär också att vi ännu en gång har lyckats förhindra införandet av marknadshyror. En annan viktig del är att vi jobbat tillsammans med våra motparter SABO och Fastighetsägarna för att få fram ett förslag till en skattereform för hyresrätten så att den får samma villkor som andra boendeformer. Regeringen har uttalat sig positivt om vårt förslag, erkänt att hyresrätten är missgynnad och att det är för höga kostnader förknippat med byggandet av nya hyresrätter. Det var en seger i sig att vi kunde komma överens med våra motparter. Dessutom fick vi ett politiskt kvitto på att våra förslag kommer att ligga till grund för en utredning. Vi har också, vilket jag tycker vi ska vara mycket stolta över, fått mer eller mindre tydliga löften om ett utökat byggande av hyresrätter i landets stora kommuner. Det är tack vare den opinionsbildning som bedrevs under hela 2010. Nu krävs mer engagemang En viktig händelse under året var de nya förutsättningarna för förhandlingsarbetet som blev en följd av den nya lagen om allmännyttan. Och s mål är att få fler engagerade i detta arbete. Även om den svenska modellen där intressekonflikter löses genom förhandlingar kommer att bestå, så kommer den också att utsättas för hårda prövningar. Vi måste möta detta med ännu mer engagemang, med ännu fler hyresgäster som vill ta plats i förhandlingsdelegationerna, med ännu bättre underlag, med ännu större kunskaper och med ännu större vilja att åstadkomma bra resultat för hyresgästerna. Vi kommer att behöva varenda medlem som är beredd att satsa sin tid, sin kraft och sina kunskaper på att företräda hyresgästerna och ro hyresförhandlingarna i hamn. Jan Johnsson, förbundschef 10
Över en halv miljon medlemmar mellan 15 och 100 år Under 2010 har tagit flera konkreta steg för bättre medlemsnytta. Telefontiderna har utökats, en ny webbplats har lanserats liksom en metod för att förenkla språket genom klarspråk. Allt för att underlätta kontakterna och skapa förutsättningar för ett ännu större engagemang. Lättare att få kontakt Den nya webbplatsen som lanserades under 2010 har gjort det betydligt enklare för våra medlemmar att få svar på sina frågor. Här finns också tydligare kontaktvägar med ett och samma telefonnummer till hela. Besöken till webbplatsen har ökat ordentligt, likaså antalet juridiska ärenden och rådgivningar från 50 599 under 2009 till 55 988 under 2010. Det är också fler som går in och anmäler sitt medlemskap direkt på webben. Förutom ett och samma telefonnummer har även telefontiderna utökats. Nu kan våra medlemmar få kontakt med både medlemsregister och vår juridiska service fram till 19.00 på vardagar. Den juridiska service vi erbjuder är ett tydligt och konkret värde för våra medlemmar. Under året har vi också börjat använda oss av klarspråk en metod för att förenkla och ha ett tydligare språk i våra kontakter, i både digitalt och tryckt material. Med klarspråk menas texter skrivna på vårdad, enkel och begriplig svenska. En del av hyreslägenheterna försvinner Under 2010 minskade antalet medlemmar från 535 013 till 528 437. Tappet är nästan helt och hållet koncentrerat kring Stockholm. Dels försvinner en stor mängd hyresrätter som ombildas till bostadsrätter, dels har det att göra med medlemsrekrytering. I områden där man diskuterar omvandling till bostadsrätter är det svårare att värva nya medlemmar. Trots minskningen är fortfarande en av landets största organisationer för ungdomar, med fler än 90 000 medlemmar under 30 år. Den medlemsundersökning som gjordes under året visar en oförändrad kännedom om och drygt hälften av de tillfrågade ger ett bra betyg när det gäller hyresförhandlingar vilket är en liten ökning. Däremot tappar vi i andelen som är nöjda med medlemskapet i jämförelse med 2009. Vi tappar också i andelen som uppger att man har stora möjligheter att påverka sitt boende. Sex av tio ger den service som erbjuder ett bra betyg. En del av nedgången i opinionsmätningarna kan förklaras med att värdena brukar sjunka när vi inte gör rikstäckande utåtriktade kampanjer. s strategi för 2010 har i stället varit att arbeta med kampanjer och opinionsbildning i 20 procent av landets kommuner för att påverka bostadsbyggandet och upprustning av bostadsbeståndet. Ökat antal rådgivningar och medlemsärenden Under 2010 ökade både antalet enskilda medlemsärenden och rådgivningar med hela 10 procent jämfört med 2009. Rådgivningen står för en större del av ökningen, vilket bland annat kan bero på den nya webbplats som lanserades under året. Frågorna är i stort desamma som tidigare år och handlar vanligtvis om lägenhetens skick, störningar, hyran, hyresavtalet och hyresgästens skadeståndsansvar. Det lönar sig att vara medlem är en medlemsorganisation vars viktigaste uppgift är att verka för ett bra boende till en rimlig hyra. Varje år ger vi också hjälp, stöd och service åt tusentals medlemmar. Vi företräder våra medlemmar i påverkansarbete gentemot beslutsfattare och vi förhandlar med hyresvärden om hyran och villkoren för boendet. Ytterligare en fördel är de medlemsförmåner vi erbjuder, inte minst tack vare vårt stora antal medlemmar som skapar förutsättningar för bra överenskommelser och rabatter. Bland medlemsförmånerna 2010 fanns allt från bredbandsabonnemang till teaterföreställningar. De mest populära förmånerna var som tidigare våra försäkringar och biobiljetter. Numera når du hela på ett och samma nummer: 0771-443 443. 12
Hur viktigt är följande i medlemskapet? Utnyttjade medlemsförmåner 2010 Procent (%) 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Hyresförhandlingarna 8887 92 92 8384 8989 Juridisk hjälp 66 68 76 78 Bostadspolitiskt arbete 41 45 40 44 3536 29 31 Medlemsaktiviteter Medlemsförmåner (erbjudanden och rabatter) 2006 2007 2008 2009 2010 15% 3% 1% 9% 33% 24% 4% 11% Försäkringar Biobiljetter Sommarförmåner Nyckelbrickor och spärrservice Böcker Färg och tapeter El-avtal Övrigt Antal rådgivningar och medlemsärenden 2007, 2008, 2009 och 2010 skapar trygghet i boendet för medlemmarna Antal 60000 Procent (%) 60 50 000 58 40000 30000 20 000 10 000 0 Rådgivningar Ärenden Totalt 2007 2008 2009 2010 56 54 52 50 48 46 2005 2006 2007 2008 2009 2010 skapar trygghet i boendet för medlemmarna Hur nöjd är du med ditt medlemskap? Jag vill engagera mig i frågor som är viktiga för mitt boende Procent (%) 100 8 90 41 80 70 60 50 51 40 30 20 10 0 2005 11 36 53 2006 9 34 57 2007 6 44 50 2008 5 45 50 2009 7 46 46 2010 Mycket missnöjd/missnöjd Varken eller Nöjd/mycket nöjd Procent (%) 35 30 25 20 15 10 5 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Medlemsantal 1970 2010 Antal medlemmar 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0-70 -71-72 -73-74 -75-76 -77-78 -79-80 -81-82 -83-84 -85-86 -87-88 -89-90 -91-92 -93-94 -95-96 -97-98 -99-00 -01-02 -03-04 -05-06 -07-08 -09-10 Källa: s medlemsstatistik 14
Kort om Vårt ursprung är en partipolitiskt obunden och demokratiskt uppbyggd organisation. Vi ska vara den folkrörelse som garanterar alla hyresgäster inflytande, gemenskap och trygghet i boendet. Vår verksamhetsidé arbetar för att alla ska ha rätt till en god bostad till en rimlig kostnad. Vi skapar ett bättre boende för dagens och morgondagens hyresgäster. Vi gör nytta för medlemmen. Vi fångar upp och driver engagemang. Vår vision Ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas. När boendet fungerar, fungerar livet Att ha en bostad där hyran är rimlig, där inflytandet är stort och där trivseln är hög skapar trygghet. Människor ska kunna växa upp, utvecklas, byta jobb och åldras i trygga bostadsområden. Hyresrätter till rimlig kostnad och med bra kvalitet är därför en förutsättning för att både människor och samhälle ska kunna utvecklas. Vi är partipolitiskt obundna och styrs av våra medlemmar Vi förhandlar med hyresvärden om hyran och villkoren för boendet Vi svarar på våra medlemmars frågor och ger stöd i kontakten med hyresvärden Vi arbetar med opinionsbildning och påverkar beslutsfattare för att förbättra villkoren för hyresgäster Vi hjälper våra medlemmar att påverka sitt boende på egen hand 528 000 hushåll är medlemmar i Fler än 11 000 medlemmar är förtroendevalda till olika uppdrag inom organisationen Det finns cirka 1425 lokala hyresgästföreningar i landets bostadsområden Vill du bli medlem? Ring 0771-443 443 eller besök www.hyresgastforeningen.se. 2011 Projektledare: Katrin Nyström Grafisk form och produktion: Kasselring & Co Fotografer: Eva Dalin, Jan Danielsson, Peter Forsman, Emma Ring Eriksson, Sune Fridell, Catrine Rivedal och Eva Sten dal Tryckeri: Ekotryckredners Eko Tryck Redners 15
Årsredovisning 2010 Å R S R E D O V I S N I N G M E D V E R K S A M H E T S B E R ÄT T E L S E 2 010
Vad är en årsredovisning? När en medlem betalar sin medlemsavgift blir hon eller han inte bara medlem i utan också en av de cirka 530 000 ägarna av. Som ägare har medlemmen rätt att varje år få en ekonomisk rapport över hur medlemsavgiften hanteras och till vad den används en årsredovisning. Årsredovisningen sammanfattar alla ekonomiska händelser som bokförts under året, det vill säga alla utbetalningar, inbetalningar, löner, fakturor, inköp, kvitton med mera. Följande ingår: Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Noter Revisionsberättelse I förvaltningsberättelsen går det att läsa om väsentliga händelser under året. Resultaträkningen och kassaflödesanalysen berättar hur använt de pengar som tagits emot under året. Balansräkningen visar om s ekonomi är bra eller dålig. För att resultaträkningen och balansräkningen ska bli överskådlig samlas förklaringarna till beloppen i noterna. I revisionsberättelsen skriver revisorerna om de godkänner årsredovisningen eller inte. För att lättare kunna se s ekonomiska utveckling under året finns jämförelsesiffror för året innan. Innehåll Ekonomi i sammanfattning 3 Uppföljning ekonomiska mål 2010 4 Resultat av hyresförhandlingarna 2010/2011 5 Förvaltningsberättelse 8 Resultaträkning 12 Balansräkning 13 Kassaflödesanalys 14 Noter 15 Revisionsberättelse 21 Styrelsen 22 2
Ekonomi i sammanfattning Bokslut 2010 s verksamhetsresultat 2010 visar ett överskott på 32 miljoner kronor (mkr) jämfört med ett underskott på 7 mkr 2009. Förändringen beror på ökade medlemsintäkter och övriga intäkter, men mest på minskade personalkostnader. Avkastningen på de finansiella placeringarna i blev +29 mkr 2010, jämfört med +75 mkr 2009. Minskningen av de finansiella intäkterna beror på mindre realisationsvinster från försäljning av aktier och mindre uppskrivningar av de finansiella tillgångarna 2010 än 2009. Årets resultat 2010 är +57 mkr vilket är 9 mkr lägre än 2009 då årets resultat blev +66 mkr. Koncernens ( och dotterbolagen) årsresultat 2010 slutade med ett överskott på 63 mkr jämfört med ett överskott på 69 mkr 2009. Dotterbolagen bidrar 2010 till koncernens årsresultat med 6 mkr (4 mkr 2009). Verksamhetens intäkter 2010 Verksamhetens totala kostnader 2010 22% 13% 3% 62% Medlemsavgifter Hyressättningsavgifter Boinflytande- och fritidsmedel Övriga intäkter 6% 2% 6% 7% 11% 37% 5% 4% 8% 4% 5% 5% Lokaler: Hyror m.m. Förbrukning: Kontorsmaterial, trycksaker m.m. Resor: Biljetter, kost och logi m.m. Information: Medlemsinformation, kampanjer, annonser m.m. Telefoni och porto Konsulttjänster och andra externa tjänster Verksamhetskostnader lokala hyresgästföreningar Löner och ersättningar Arbetsgivaravgifter Pensionskostnader inkl. löneskatt Övriga personalkostnader: Utbildning, hälsovård, milersättning, traktamente m.m. Avskrivningar Verksamhetens intäkter och kostnader 2006 2010 Miljoner kronor 850 811 800 750 741 722 743 757 748 752 759 767 735 700 650 600 550 Intäkter 500 2006 2007 2008 2009 2010 Kostnader 3
Uppföljning ekonomiska mål 2010 Inom ramen för s strategi Agenda 2010 antog förbundsstämman 2006 en ny långsiktig ekonomisk strategi mot 2010. Strategin tar fasta på Hyresgästföre ningens goda ekonomi och möjligheter att genom ytterligare samordning minska kostnaderna och använda medlemmarnas pengar bättre. I samband med strategin beslutades även tre nya ekonomiska mål. Nedan beskrivs målen och måluppfyllelsen: 1. Det egna kapitalet ska uppgå till minst en årsavgift per medlem med ett intervall uppåt (+15%). Inom detta intervall har tillräcklig ekonomisk styrka. Måluppfyllelse 2010-12-31: Eget kapital uppgår per 2010-12-31 till 682 mkr och överskrider därmed målet för sparat eget kapital (495 mkr) med 187 mkr och intervallet +15% (569 mkr) med 113 mkr. 2. Verksamhetsresultatet ska över en löpande treårsperiod vara noll. De verksamhetsintäkter som genereras under ett år, i huvudsak av medlemmarna, ska gå tillbaka till medlemmarna i form av verk samhet samma år. För att ge visst handlingsutrymme införs ett nollresultatmål över en löpande treårsperiod. Måluppfyllelse 2008 2010: Verksamhetsresultatet totalt för de tre åren 2008 2010 uppgår till 39 mkr. 3. Kapitalförvaltningen ska långsiktigt avkasta 3 procentenheter mer än bästa bankränta. Detta för att skydda mot inflation och ge tillskott av kapital vid kommande önskade medlemsökningar. Måluppfyllelse 2006 2010: Avkastningen på kapitalförvaltningen för de fem åren 2006 2010 har i snitt varit 3,0% bättre än bästa bankränta. Totalavkastningen uppgår för de fem åren 2006 2010 i snitt till 5,8%. Bästa bankräntan har för de fem åren 2006 2009 i snitt varit 2,8%. Mål 1 Sparat eget kapital, en årsavgift per medlem Mkr 800 700 600 500 400 300 200 100 0 547 476 2006 625 629 554 482 2007 2008 2009 2010 Mål 476 482 485 491 495 Mål +15% 547 554 558 565 569 Utfall 625 629 559 625 682 558 485 559 565 Mål 2 Nollresultat över en treårsperiod Mkr 50 0 50 100 2006 2008 2007 2009 491 625 569 495 2008 2010 Utfall 59 85 39 Mål 0 0 0 Mål 3 Avkastning på kapitalplaceringar, bästa bankränta + 3% Procent (%) 20 15 10 5 0 5 10 2,5 5,5 6,6 2006 3,4 Bästa bankränta 6,4 2007 2,1 4,8 7,8 2008 5,8 2,5 5,5 2009 18,0 Bästa bankränta +3% 1,0 4,0 2010 8,3 Utfall 2,8 682 5,8 5,8 2006 2010 4
Resultat av hyresförhandlingarna 2010/2011 De övergripande målen för hyresförhandlingarna är att hyrorna ska öka mindre än den allmänna kostnadsutvecklingen mätt med KPI och att hyrans andel av den disponibla inkomsten ska minska. Båda målen måste avläsas över en följd av år. 2010 var den genomsnittliga hyreshöjningen i landet cirka 1,4 procent (1,2 procent på årsbasis) medan KPI var cirka 1,3 procent. När större delen av förhandlingarna om 2011 års hyror är klara är hyreshöjningen i genomsnitt 2,2 procent eller 2,0 procent på årsbasis. Förutsättningarna för att målet om att hyreshöjningarna inte kommer att överstiga den allmänna kostnadsutvecklingen för 2011 är goda. Under flera år har hyrans andel av disponibel inkomst minskat, mycket till följd av att skatten på lönearbete sänkts. Samtidigt har det blivit tuffare ekonomiska villkor för de som har hushållsinkomster baserade på försörjningsstöd, a-kassa eller sjukersättning. Höstens hyresförhandlingar genomfördes i skenet av den nya lagstiftningen om allmännyttiga kommunala bostadsföretag och hyressättning. De privata fastighetsägarna som förhandlar genom fastighets ägareföreningen var tidigt ute och begärde hyreshöjningar enligt en riksmall. De ville ha kompensation för den allmänna kostnadsutvecklingen, kompensation för höjda taxor lokalt och högre hyror med hänsyn till läget. s företrädare krävde bättre förhandlingsunderlag och motsatte sig att läget som enskild bruksvärdefaktor skulle tas upp i förhandlingarna. Förändringar i hyressättningen måste ske systematiskt med värdering av alla bruksvärdefaktorer, inte minst förvaltningskvalitet. Slutresultatet har blivit att en del privata fastighetsägare träffat överenskommelser tidigt medan andra väntat in förhandlingarna med allmännyttan. Förhandlingarna med allmännyttan har i stort sett gått till som tidigare. Hyreshöjningarna har också hamnat på nivåer som motsvarar vad som skulle varit fallet med det gamla regelverket, även om en del företag argumenterat för högre hyror med hänvisning till ny lagstiftning. En faktor har dock fått stor betydelse för hyreshöjningarna, inte minst på mindre orter. Flera kommuner har tagit ut höga borgensavgifter som påverkat behovet av hyreshöjningarna i hög grad. Vi kan se att den nya lagstiftningen om hyresförhandlingarna inte har inneburit några dramatiska förändringar i sättet att förhandla och att hyrorna inte höjts mer än den allmänna kostnadsutvecklingen. Hyrans andel av lön efter skatt Hyresförändringar och KPI Procent (%) 34 32 30 29,4 28 26 24 22 20 32 32,7 33,3 33,6 33,4 33 31,9 30,6 28,9 28,1 28,3 28,4 28 27,3 25,3 24,8 24,3 24,1 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 2008, 2009 och 2010 uppnåddes s långsiktiga mål att hyrans andelar disponibel inkomst för en genomsnittlig löntagre ska vara högst 25 procent. Procent (%) 4 3,4 2,9 3 2,6 2,4 2,22,1 2,2 2,1 2,2 2,3 1,9 2 1,6 1,4 1,0 1,2 1,3 1,4 1 0,5 0,5 0,5 0,3 0,4 0,3 0 0,2 0,2 0,3 1 2 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 KPI Hyra 5