ett nyhetsbrev från mannheimer swartling med inriktning på fastigheter & entreprenad Fasta affärer februari 2012 fastighetsobligationer - en möjlighet? sidan 5 nya pbl - förbättringar? sidan 6 stämpelskatt - risk för fallgropar sidan 4 fotograf: holger staffansson, skanska
Ledare fastighetsåret 2012 en utblick Vad bjuder 2012 på? Optimister och pessimister står långt ifrån varandra i prognoserna. Även ur fastighetsadvokatens perspektiv finns flera aktuella frågor. skattefritt eller inte? Ett förhandsbesked och en dom av Förvaltningsrätten i Göteborg i maj 2011 reste under förra året vissa tvivel kring möjligheten att skattefritt paketera fastigheter i aktiebolag. Ett förhandsbesked i december 2011 har i viss mån givit lugnande besked. Under året kan fastighetsbranschen förhoppningsvis vänta sig klargöranden avseende skattemässig paketering av fastigheter i aktiebolag. finansiera fastigheter i nytt läge Om bankutlåning till fastighetsbranschen minskar till följd av kreditåtstramningar, kan alternativa finansieringsformer växa fram istället. Företagsobligationer från fastighetsbolag att vänta under 2012? mer gröna hyresavtal Fastighetsägarna presenterar våren 2012 sitt gröna hyresavtal, som varit på öppen remiss till januari 2012. Avtalet är framtaget i dialog mellan hyresgästsidan och hyresvärdsidan. p som i partnering? Argumenten för att använda partnering i entreprenadprojekt framstår som logiska: när beställare ökar graden av samverkan med entreprenören, och matchar detta med ekonomiska incitament med ansvarig utgivare advokat jesper prytz 031-355 16 72, jpr@msa.se redaktion advokat tomas johansson advokat hillevi börjesson assistent emma rydén assistent susanna johansson kontaktpersoner advokat klas wennström, stockholm 08-595 064 15, kwe@msa.se advokat jesper prytz, göteborg 031-355 16 72, jpr@msa.se advokat johan granehult, malmö 040-698 58 22, jgr@msa.se foto Holger Staffansson, Skanska Istock Photo nyhetsbrevet utges i informationssyfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning. nyhetsbrevet får citeras med angivande av källa. 2
fokus på gemensamma mål, blir projektgenomförandet effektivare och bättre än om ett renodlat part/ motparts-tänk genomsyrar projektorganisationen. Byggherrar som behärskar partnering kan få ut mer ur projektteamets samlade kompetens, och mer effektivt hantera komplexa utmaningar under projektgenomförandet. Legalt återstår dock att spegla detta i ett balanserat branschavtal. Om siktet under 2012 ställs mot Allmänna Bestämmelser om Partnering, borde ABP 14 inte vara en omöjlig vision. Vad säger BKK? den tredje dimensionen populär Alltsedan tredimensionell fastighetsbildning blev tillåten har intresset ökat, år för år. Såväl rena luftfastigheter som skiktning av handel/kontor/bostäder förekommer frekvent. Kreativiteten vet inga gränser när den tredje dimensionen blivit rättsligt synliggjord och mycket talar för att tendensen håller i sig under 2012. ovk en ny bedömningsfråga De nya bestämmelserna om OVK-besiktningar anger att fastighetsägaren ska vidta åtgärder för att avhjälpa avvikelser så snart han har anledning att misstänka att sådana finns. När det villkoret är uppfyllt är inte helt klart och hur denna bedömningsfråga ska hanteras legalt vid köp och försäljning kommer klargöras i transaktionspraxis under 2012. trevlig läsning! jesper prytz advokat ägarlägenheter har sämre finansieringsmöjligheter än bostadsrätter Så länge bolånetaket i bostadsrättsprojekt kan hanteras genom belåning både i föreningen och hos brf-köparen kommer inte ägarlägenheter kunna konkurrera på lika villkor. Varför ska ägarlägenheter missgynnas finansiellt? andra klassens nybyggda hus en realitet under 2012? Med nya plan- och bygglagen tillkom risken att en del nybyggda hus aldrig får permanent användningsrätt (definitivt slutbesked). Blir 2012 året då vi får se andra klassens nybyggda hus, eller året då lagstiftaren tar bort risken för en tudelning av bygglovens rättsliga ställning? Se mer i artikeln på sid 6.
Stämpelskattelagstiftningen risk för fallgropar Den 1 januari 2011 höjdes stämpelskatten för juridiska personers förvärv av fastigheter från 3 procent till 4,25 procent. Den nya högre skattesatsen har nu gällt i drygt ett år och det har aldrig varit så kostsamt att göra fel och drabbas av en högre stämpelskatt på grund av rena förbiseenden. Stämpelskatt vid överlåtelse av fast egendom till en juridisk person utgår med 4,25 procent av det högsta av köpeskillingen för fastigheten och fastighetens taxeringsvärde. Säljaren och köparen av den fasta egendomen är solidariskt ansvariga för att stämpelskatten betalas. Det står dock parterna fritt att sinsemellan reglera vilken part som ska ansvara för stämpelskatten och det normala vid en överlåtelse är att köparen svarar för stämpelskatten. Denna fördelningen binder dock inte lantmäteriet utan medför bara att den part som avkrävts stämpelskatt i efterhand kan rikta anspråk mot den part som i överenskommelsen mellan parterna ska svara för stämpelskatten. Nedan berörs kort några frågor där vi upplevt att det finns risk för misstag och förvirring när det gäller stämpelskatt. transportköp En vanlig företeelse är att fastigheter vidareförsäljs efter förvärv, s.k. transportköp. Anledningen till detta kan vara interna omstruktureringar eller pak-eteringar. Om ansökan om lagfart för en sådan vidareförsäljning sker inom tre månader från det att köpebrevet för det första förvärvet upprättades och vidareförsäljningen sker på samma villkor som det första förvärvet så är det första förvärvet, med vissa i lagen angivna undantag, stämpelskattebefriat. vikten av ordagrant intygande vid transportköp Vid ansökan om stämpelskattebefrielse vid en vidareförsäljning ska köpare och säljare avge en sanningsförsäkran på heder och samvete avseende vissa i lagen angivna förhållanden. En sådan sanningsförsäkran görs vanligtvis på köpebrevet för vidareförsäljningen och ett misstag som ibland sker är att intygandet sker på annat sätt än som följer av lagen. Lantmäteriet och domstolarna har valt att tolka lagen strikt och det gäller att i överlåtelsehandlingen exakt upprepa intygandet. Om så inte sker finns det stor risk att lantmäteriet inte medger befrielse från stämpelskatteskyldighet och stämpelskatt utgår för båda förvärven. intygande med fullmakt Domstolar och myndigheter har vidare ansett att ett intygande på heder och samvete inte kan ske via fullmakt. Det finns i och för sig viss logik i detta, men kravet på intygande i original är mycket lätt att missa. Att detta förhållande inte direkt framgår av lagen, utan följer av ett 80 år gammalt rättsfall är däremot olyckligt. transportköp efter årsskifte Enligt vad som beskrivits ovan utgår stämpelskatt vid en vidareförsäljning endast på det senare förvärvet. I de fall stämpelskatt utgår baserat på taxeringsvärdet och vidareförsäljningen sker efter ett årsskifte och det första förvärvet före årsskiftet så gäller alltså taxeringsvärdet för det nya året. Då taxeringsvärdena, i vart fall historisk, ofta höjs efter årsskifte och det är lätt att missa att det är taxeringsvärdet för det senare förvärvet som är det aktuella taxeringsvärdet som stämpelskatten baseras på, finns det risk att en förvärvare drabbas av högre stämpelskatt än vad man hade räknat med. stämpelskatt vid överlåtelse av industrifastigheter Vad avser överlåtelser av industrifastigheter ingår inte industritillbehör i taxeringsvärdet för fastigheten. Industritillbehör utgör typiskt sett fast egendom och ingår i en överlåtelse av en fastighet om inte fastighetsägaren har avgivit förklaring om att industritillbehören ska utgöra lös egendom och detta antecknats i fastighetsregistret. Om industritillbehören utgör fast egendom ska, vid beräkning av stämpelskatt baserad på taxeringsvärdet för fastigheten, värdet av sådana industritillbehör läggas till taxeringsvärdet. Lantmäteriet kommer då att kräva ett värderingsintyg avseende industritillbehören. slutsatser Sammantaget innehåller regleringarna om stämpelskatt en hel del fallgropar som kan få direkta konsekvenser i kronor och ören. Det är därför viktigt att sätta sig in i gällande regler och iaktta viss försiktighet. daniel jönsson daj@msa.se 4
Fastighetsobligationer en möjlighet för rätt objekt Det har länge talats om behovet av en vitaliserad obligationsmarknad i Sverige men tyvärr hänt väldigt lite. Nu verkar det som om vi plötsligt drabbats av den så kallade ketchupeffekten. Nu händer det mycket överallt. Fastighetsbolag och andra börjar intressera sig för obligationer som en alternativ finansieringsform. Banker och fastighetsrådgivare satsar på att bygga upp särskilda team som kan strukturera och arrangera obligationsemissioner. Pensionsfonder, stiftelser och andra kapitalplacerare avsätter resurser för investeringar i denna typ av värdepapper. Detta är en utmaning för rådgivare och andra aktörer i kapitalmarknaden. De nya emittenterna måste förstå hur en obligation fungerar och vad som skiljer den från ett banklån. En obligation innehåller typiskt sett mindre begränsningar än ett banklån. Å andra sidan så är det svårare att ändra på villkoren och få ett medgivande till avvikelser från villkoren när en obligation väl är utgiven. Det är också svårare, och som regel dyrare, att amortera eller förtidsbetala en obligation än ett banklån. De villkor som används för osäkrade obligationer utgivna av stora börsnoterade företag fungerar relativt bra för sitt ändamål. Den stora utmaningen blir att utveckla villkor för andra typer av obligationer, som till exempel fastighetsobligationer med eller utan säkerhet. Obligationsvillkoren behöver också utvecklas på den svenska marknaden. Förutom införandet av bestämmelser om obligationsinnehavarmöte och majoritetsbeslut av obligationsinnehavarna har det hänt väldigt lite med villkoren i modern tid. De villkor som används för osäkrade obligationer utgivna av stora börsnoterade företag fungerar relativt bra för sitt ändamål. Den stora utmaningen blir att utveckla villkor för andra typer av obligationer, som till exempel fastighetsobligationer med eller utan säkerhet. För att åstadkomma ett lämpligt skydd för obligationsinnehavarna i dessa fall kan villkoren behöva innehålla åtaganden av olika slag avseende fastigheterna, finansiella nyckeltal, en utökad informationsskyldighet, osv. Emittenten kan också behöva ställa säkerhet över fastigheterna, aktier i fastighetsägande bolag och bankkonton. För dessa typer av strukturerade obligationer fyller en oberoende företrädare en vital roll. Företrädaren kan, för obligationsinnehavarnas räkning, hålla eventuell säkerhet och följa upp efterlevnaden av finansiella nyckeltal och andra åtaganden. Vad gäller fastighetsobligationer kan det finnas särskild anledning att fundera över alternativa säkerhetsstrukturer genom vilka man kan undvika att betala stämpelskatt för nya pantbrev. Genom pant över aktier i ett fastighetsägande bolag kombinerad med så kalllad ring-fencing av bolaget kan man åstadkomma en struktur som i all huvudsak skyddar fastigheterna mot konkurrerande fordringsägare. När vi väl kommit så här långt så måste investerarna analysera och prissätta kreditrisken på dessa nya typer av obligationer. I denna process måste investerarna också väga in de mer detaljerade obligationsvillkoren och ett eventuellt säkerhetspaket. Slutligen så har vi frågan om likviditeten. Även om emittenterna och investerarna hittar varandra vad gäller prissättningen på obligationerna så är det ett notoriskt faktum att den svenska obligationsmarknaden inte är särskilt likvid. Om man vill investera i en obligation så måste man i princip vara beredd att hålla den till förfall, eftersom man inte kan veta säkert att man kan sälja den i en fungerande marknad. Detta är inget problem för många investerare, men för andra är det tyvärr omöjligt att investera i en finansiell tillgång som man inte med lätthet kan avyttra. Detta är kanske den svåraste frågan att lösa, eftersom den kräver en samverkan av så många aktörer med delvis motstridiga intressen. Sammanfattningsvis kan man konstatera att vi nu äntligen är på god väg att utveckla den svenska obligationsmarknaden. Flera steg återstår, men vandringen har definitivt påbörjats. andré andersson aa@msa.se
Nya PBL blev det så bra som man tänkt sig? I början av maj 2011 infördes den nya plan- och bygglagen ( PBL ) vilken innehöll ett flertal lagändringar. Denna artikel syftar till att kortfattat redogöra för vissa av skillnaderna mellan PBL och den äldre plan- och bygglagen från 1987 ( ÄPBL ), samt att helt kort reflektera över huruvida förändringarna lett till att uppsatta mål med den nya lagstiftningen infriats. Förutom en allmän översyn och modernisering av språk och stuktur i lagen var tanken att ta ett helhetsgrepp på över 250 ändringsförslag som förts fram under de senaste åren. Utöver förbättrad kontroll av det som byggs syftar förändringarna också till att förtydliga reglerna och förenkla användandet, vilket är tänkt att leda till effektivare beslutsprocesser avseende såväl planläggning som lovgivning. För att effektivisera handläggningen av överklaganden har instansordningen justerats så att samtliga kommunala beslut under PBL överklagas till länsstyrelsen och därefter till mark- och miljödomstol och vidare till Mark- och miljööverdomstolen. Den justerade instansordningen medger sannolikt också vissa samordningsvinster i ärenden som ska prövas enligt både PBL och miljörättslig lagstiftning. planprocessen Även om grunddragen för planprocessen kvarstår från ÄPBL har vissa ändringar införts vad gäller de olika planerna och framtagandet av dessa. Utvecklingen de senaste tio åren har inneburit att planarbetet allt oftare startas genom initiativ från enskilda exploatörer, som också ofta svarar för delar av det praktiska planarbetet. Kommunernas hantering av enskilda initiativ varierar och otydliga eller bristande besked från kommunen medför ofta osäkerhet och långa, fördyrande processer för de som vill få till stånd en planändring. PBL innehåller därför en möjlighet att inom fyra månader från ansökan, innehållande vissa handlingar, få besked om hur kommunen ställer sig till förslag som kräver detaljplaneläggning s.k. planbesked. Planbeskedet är dock inte bindande varför det kan ifrågasättas i vilken grad den enskilde ska kunna förlita sig på ett positivt besked. Planprocessen har också förenklats och förkortats i några avseenden, främst beträffande planprogram och programsamråd som tidigare var näst intill obligatoriska. En annan nyhet är att utställningsförfarandet enligt ÄPBL ersatts av ett skriftligt granskningsförfarande. Istället för att ställa ut förslaget ska kommunen hålla det tillgängligt för den som vill granska det. Huruvida ändringen innebär någon större förenkling i praktiken är dock tveksamt. En förändring som däremot synes vara av större betydelse är införandet av en ny typ av enkelt planförfarande för situationer där detaljplanen enbart gäller en verksamhet som har eller ska bli föremål för en tillståndsprövning enligt miljöbalken eller viss annan lagstiftning. Denna ändring medför i hög utsträckning att behovet av parallella prövningar tas bort. lovprocessen Enligt PBL ska kommunen besvara en ansökan om bygglov senast 10+10 veckor efter att komplett ansökan lämnats in. Införandet av en tydlig frist är en förändring gentemot tidigare regler. Den nyhet rörande bygglov som sannolikt väckt störst uppmärksamhet hittills är ansträngningarna för att finna en lösning för att lämnade bygglov ska kunna vinna laga kraft. Det är emellertid inte helt klart att frågan är löst ens genom bestämmelserna i PBL, eftersom möjligheten till delgivning genom annonsering endast är verksam mot okända sakägare. För att bygglov ska vinna laga kraft kommer byggnadsnämnden även fortsättningsvis behöva direkt delge den som är berörd part, känd sakägare eller boende med ej tillgodosedda synpunkter. byggnadens ibruktagande och slutbesked Sedan byggherren visat att alla krav som gäller för de vidtagna åtgärderna är uppfyllda och byggnads- 6
nämnden inte funnit skäl att ingripa mot byggnationen ska slutbesked lämnas. Så länge slutbesked eller interimistiskt slutbesked inte har lämnats råder användningsförbud för byggnaden. Den nyhet rörande bygglov som sannolikt väckt störst uppmärksamhet hittills är ansträngningarna för att finna en lösning för att lämnade bygglov ska kunna vinna laga kraft. Slutbesked kan lämnas även om det finns försumbara brister. Lagtexten lämnar dessutom en öppning för interimistiska slutbesked när det finns annat än försumbara brister, eller om en kontroll behöver göras i senare skede. I praktiken torde interimistiska slutbesked komma att bli den klart dominerande formen av slutbesked eftersom Boverkets nya byggregler, för många byggnader, kräver att byggnadens energianvändning mäts under en sammanhängande 12-månadersperiod, avslutad senast 24 månader efter det att byggnaden tagits i bruk. Vidtas inte erforderliga åtgärder i tid kommer definitivt slutbesked inte att lämnas och användningsförbud inträder. En situation som kan vara särskilt riskfylld är den när byggnaden tas i bruk av annan än den som uppfört den, t.ex. efter överlåtelse av en projektfastighet. Hur denna situation är tänkt att hanteras framgår inte av lagtext eller förarbeten, inte heller finns några klara riktlinjer från Boverket. Klart är emellertid att risken att åtgärderna inte vidtas inom fristen för det interimistiska slutbeskedet behöver beaktas då hus utan definitivt slutbesked överlåts och/eller hyrs ut. Utformningen av PBL riskerar att motverka omsättningsintresset avseende nyproducerade byggnader, eftersom användningsförbud kan återinträda enligt ovan. slutsats Det är nog ingen överdrift att säga att PBL i vissa delar bör ses över för att uppfylla de, goda, syften som angavs som grund för lagändringen. Särskilt stort tycks behovet vara vad avser dels bygglov och möjligheten för sådana att vinna laga kraft, dels för bestämmelserna om när, och under vilka omständigheter, en byggnad får tas i bruk. I avvaktan på en sådan översyn och de ändringar som rimligen kommer följa därpå behövs riktlinjer från Boverket, inte minst för att underlätta en likartad tolkning av bestämmelserna i PBL landets kommuner emellan. Sådana riktlinjer bör lämnas så snart som möjligt. jonas larson jla@msa.se
Omreglering av tomträttsavgäld ny utredning för enklare och enhetliga regler Debatten är inte ny. Under 2011 har dock uppmärksamheten kring principerna för omreglering av tomträttsavgäld på nytt fått liv, något som vi sett i media. Kritik har framförts mot oskäliga avgäldshöjningar och att det råder oförutsägbarhet och diskrepans mellan olika upplåtares (ofta kommunerna) beräkningssätt av tomträttsavgälden. Tomträttsavgälder omregleras löpande vid utgången av vissa tidsperioder, tidigast vart tionde år enligt tvingande lagstiftning. Lagen uppställer ingen generell och tydlig formel för bestämmande av avgälden vid omreglering. Enligt gällande lagstiftning ska tomträttsavgäldens storlek fastställas på grundval av markvärdet vid tidpunkten för omprövningen. Avgälden ska enligt förarbeten motsvara en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Två faktorer bestämmer således avgäldens storlek markens värde och avgäldsräntan. Vid en bedömning av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Bedömningen i det enskilda fallet påverkas således bl.a. av om det är fråga om upplåtelse för bostadsändamål eller för kommersiellt ändamål och om det i övrigt finns inskränkningar i upplåtelsen. Fastighetens taxeringsvärde kan tjäna till ledning vid värderingen men förarbeten anger att taxeringsvärdet inte ska tillmätas avgörande betydelse. Vidare har i praxis godkänts formler för bestämmande av markvärdet som innebär uppräkning av taxeringsvärdet för att motsvara ett tänkt marknadsvärde (då taxeringsvärdet endast anses utgöra 75 procent av marknadsvärdet) och avdrag med viss schablon för tomträttshavarens egna investeringar på marken. Vad gäller avgäldsräntan har Högsta domstolen i flera fall bestämt att avgäldsräntan ska bestämmas med utgångspunkt i den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden (i princip skillnaden mellan den nominella räntan och inflationen). 8
Trots att det i praxis och förarbeten fastlagts stöd och riktlinjer för hur markvärdet ska bestämmas och vad som är att anse som en skälig ränta, ger gällande rätt utrymme för olika värderingsmetoder för upplåtares bedömning av markvärdet och vad som är en skälig avgäldsränta. kritiken och tidigare utredningar Kritiken mot den nuvarande regleringen tar delvis avstamp i de långa avgäldsperioderna. Långa avgäldsperioder tenderar att resultera i stora etappvisa ökningar av avgälden. Höjningen blir särskilt påtaglig om det har gjorts kraftiga höjningar av taxeringsvärdena under perioden. En lång avgäldsperiod innebär vidare att tomträtter kommer att omprövas vid olika tillfällen. Detta kan medföra att tomträtter som är likvärdiga under flera år kan ha stora skillnader i avgäldsnivå. Det främsta kriteriet utöver de långa avgäldsperioderna är kanske att systemet saknar en enhetlig metod för att fastställa markvärdet och räntan. Detta leder till att olika upplåtare utvecklar skilda metoder och praxis. Bristen på enhetliga och tydliga regler leder till att parterna ofta anser sig ha stöd för skilda uppfattningar om t ex markvärdet. Detta resulterar i sin tur i långdragna och kostsamma domstolsprocesser. Kritiken mot tomträttssystemet är inte ny och reglerna för bestämmande av tomträttsavgälden har varit föremål för utredning såväl under 1980- som 1990-talet. Utredningarna resulterade i en proposition 1998/99, men har inte föranlett någon ändring av lagstiftningen. Kritiken mot tomträttssystemet är inte ny och reglerna för bestämmande av tomträttsavgälden har varit föremål för utredning såväl under 1980- som 1990-talet. Huvuddragen i lagförslaget 1998/99 satte fokus på en utökad avtalsfrihet mellan parterna. Förutsatt att parterna inte överenskommit om en längre period föreslogs en årlig omreglering av avgälden. Avgäldsräntan föreslogs vara lagfäst för såväl tomträtter för småhusändamål som för kommersiella ändamål. För kommersiella tomträtter ansågs att markvärdet skulle fastställas med utgångspunkt i markens marknadsvärde och att parterna skulle kunna avtala om andra kriterier för avgäldsbestämningen än vad som uttrycks i lag. Till skillnad från de kommersiella tomträtterna ansågs tomträtterna för småhusändamål ha ett starkare skydds- värde med tvingande bestämmelser för omreglering. Markvärdet som skulle ligga till grund för avgäldsbestämningen föreslogs i denna del motsvara markens taxerade värde. Lagförslaget ledde inte till en reformering då det ansågs svårt att förutsäga det ekonomiska utfallet av regleringen. ny utredning Den 22 juni 2011 beslutade regeringen att återigen tillsätta en utredning för att bl.a. föreslå enklare regler för bestämmande av tomträttsavgälden vid omreglering. Enligt utredningsdirektivet ska det grundläggande syftet med utredningen vara att skapa en mer förutsägbar ordning och en så enkel avgäldsbestämning som möjligt. Beräkningstekniska och andra svårigheter med att fastställa avgäldsunderlaget och avgäldsräntan ska undvikas. Utredaren ska enligt direktivet särskilt överväga kortare avgäldsperioder och en koppling av ändringar av avgälden till något slag av index. Vidare ska utredningen eftersträva en omregleringsprocess som inte nödvändigtvis kräver den enskilde tomträttshavarens aktiva medverkan samt eftersträva ett system som medför såväl förutsägbarhet och trygghet för tomträttshavaren och som, i förhållande till gällande system, huvudsakligen innebär oförändrade avgäldsintäkter för fastighetsägarna och kostnader för den enskilde tomträttshavaren, samt värnar om tomträttens kreditvärde. Problematiken kring och de överväganden och hänsyn som får göras inför en reformering av bestämmelserna är komplexa och endast mycket ytligt och inte på något sätt fullständigt beskrivna här. Det ska bli intressant att så småningom få ta del av resultatet av vågskålen. Förhoppningsvis kan utredningen denna gång leda till mer handfasta verktyg för kommunerna och ge tomträttshavarna en ökad förutsägbarhet inför framtida omregleringar. Uppdraget ska redovisas den 31 oktober 2012. jennie knutsson jkn@msa.se för fördjupning kring problematiken och syftet med den pågående utredningen, se kommittédirektiv vissa tomträtts- och arrendefrågor (dir 2011:60).
Väl genomarbetade förvaltningsavtal en allt viktigare produkt på marknaden Bristfällig förvaltning kan medföra allvarliga konsekvenser för en fastighetsägare av såväl ekonomisk som ansvarsmässig natur. För att säkerställa en effektiv och god förvaltning krävs att förvaltningsavtalet är genomarbetat, tydligt och enhetligt samt tillvaratar fastighetsägarens intressen. På detta sätt kan fastighetsägaren säkerställa bl.a. kvalitet, kontroll över kostnader och kunnande i förvaltningen samt bevara fastigheters värde och nöjda hyresgäster. Många fastighetsägande bolag vill därför se över och modernisera sina förvaltningsavtal i syfte att förbättra förvaltningen och utveckla sina fastigheter. Det moderna förvaltningsavtalet syftar till att optimera fastighetsförvaltningen, hantera fastighetsägaransvar och förebygga både att eventuella problem uppstår i förvaltningen samt mellan beställare och förvaltningsentreprenören. Förvaltningsavtalet måste innehålla en tydlig beskrivning av förvaltningsentreprenörens åtagande. Det kan vara fråga om ett totalåtagande innefattande såväl teknisk som administrativ förvaltning eller endast delar härav. Ett sätt att definiera åtagandet är att i förvaltningsavtalet precisera målet med förvaltningsentreprenaden. Målsättningen kan lämpligen delas upp i olika typer av mål, såsom kvalitetsmål, miljömål etc. Det är viktigt att förvaltningsavtalet innehåller klart och tydligt definierade ansvarsområden och uppgifter. Förvaltningsentreprenörens behörighet och befogenhet inom ramen för uppdraget måste beskrivas. Vidare måste fastighetsägaransvaret, dvs. det skadeståndsrättsliga och straffrättsliga ansvar som kan åläggas en fastighetsägare, hanteras på ett optimalt sätt. Beställaren måste ges möjlighet att kontrollera att förvaltningsentreprenören utför sitt åtagande kontraktsenligt. Det är dock viktigt att beställarens kontroll inte är för ingripande så att det begränsar förvaltningsentreprenörens ansvar. Det förekommer olika ersättningsmodeller på marknaden: fast ersättning, rörlig ersättning eller en kombination av fast och rörlig ersättning. Det är även möjligt att påverka förvaltarens insatser genom incitamentsklausuler, t.ex. genom att koppla ersättning och eventuell bonus till kundnöjdhet, uthyrningsnivå etc. Rätt utformade och använda kan sådana morötter skapa vinster åt både beställaren och förvaltningsentreprenören. Det är dock viktigt att det finns tydliga regler och mätmetoder för att fastställa om prestationsnivåer uppnåtts och om tillhörande bonus ska utfalla. På motsvarande sätt kan införas piskor eller negativa incitament för att säkerställa att exempelvis vissa kvalitets- och funktionskrav blir tillgodosedda. Utöver nämnda områden finns det förstås en rad övriga frågor att tänka på och beakta vid upprättandet av förvaltningsavtal. För den som vill se över och modernisera sina förvaltningsavtal, är det viktigt att samtliga viktiga avtalsområden behandlas och att regleringarna i avtalet är genomarbetade, tydliga och enhetliga. mårten tageus mta@msa.se andréa dahrén ada@msa.se 10
Trender Med ett team på 60 jurister som dagligen arbetar med fastighetsbranschens transaktioner och andra fastighetsrättsliga frågor har Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighetsjurister. Vårt dagliga arbete återspeglar därför i stora delar trenderna i fastighetsbranschen. På transaktionssidan har 2012 inletts på ett liknande sätt som 2011 avslutades. Stora strukturella transaktioner blandas med enklare överlåtelser och den enskilt största transaktionen på senare tid inom fastighetsgruppen är försäljningen av Norrvidden under hösten 2011. Finansiering, eller snarare svårigheten att finansiera förvärv är i fokus för såväl säljare som köpare. Projektsamverkan och på förhand sålda projektfastigheter är en vanlig lösning på finansieringsproblematiken. Detsamma gäller olika former av samarbeten mellan flera köpare vid förvärv av fastigheter och vi får allt fler förfrågningar om alternativa finansieringslösningar via obligationsmarknaden. Slutligen, vad gäller transaktioner, har skattedomar lett till ett ökat fokus på bolagsstrukturer vid förvärv. På senare tid har byråns jurister deltagit i en rad mycket spännande exploaterings- och entreprenadprojekt. Ett som särskilt kan nämnas är byråns deltagande i Facebooks bygge och etablering av datahallar i Luleå. Ett annat är upprustningen av delar av tunnelbanenätet i Stockholm och byrån arbetar i skrivande stund med flera omfattande projekt kopplade till gruvindustrin. Sedan en tid tillbaka företräder byrån därtill beställaren av Nya Karolinska Sjukhuset i Solna, som lär vara Europas största pågående husbyggnadsprojekt. Sammantaget ser vi med tillförsikt på möjligheterna under 2012 och det är glädjande att vi får delta i transaktioner och projekt som täcker i princip alla delar av fastighetsbranschen. tomas johansson toj@msa.se
stockholm norrlandsgatan 21 box 1711 111 87 stockholm telefon: +46 (0)8 595 060 00 göteborg östra hamngatan 16 box 2235 403 14 göteborg telefon: +46 (0)31 355 16 00 malmö södergatan 22 box 4291 203 14 malmö telefon: +46 (0)40 698 58 00 helsingborg södra storgatan 7 box 1384 251 13 helsingborg telefon: +46 (0)42 489 22 00 frankfurt bockenheimer landstrasse 51 53 60325 frankfurt am main, tyskland telefon: +49 69 97 40 120 berlin mauerstrasse 83 84 10117 berlin, tyskland telefon: +49 30 22 66 990 st: petersburg sweden house malaya konyushennaya 191186 st. petersburg, ryssland telefon: +7 812 335 23 00 shanghai unit 7, 25th floor, platinum no. 233 taicang road, luwan district shanghai 200020, kina telefon: +86 21 6141 0980 hong kong suites 3313-3317, 33rd floor jardine house, 1 connaught place central, hongkong, kina telefon: +852 2526 4868 bryssel it tower avenue louise 480 1050 bryssel, belgien telefon: +32 2 732 22 22 new york 101 park avenue new york ny 10178, usa telefon: +1 212 682 05 80 www.mannheimerswartling.se moskva romanov dvor business centre romanov per. 4 125009 moskva, ryssland telefon: +7 495 380 32 80 Mannheimer Swartling är Sveriges ledande affärsjuridiska advokatbyrå. Genom att kombinera juridisk spjutspetskompentens med branschkunskap erbjuder vi våra klienter kvalificerad affärsjuridisk rådgivning med stort mervärde. Vi är en fullservicebyrå med omfattande internationell verksamhet och uppdrag över hela världen. Med ett team på 60 jurister som dagligen arbetar med fastighetsbranschens transaktioner och andra fastighetsrättliga frågor har Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighetsjurister. Antalet specialiserade jurister ger oss en unik kombination av kunskap och erfarenhet. Byråns fastighetsgrupp har samlat experter från alla relevanta rättsområden och drivs utifrån ett tydligt branschfokus. För beställning av Fasta Affärer vänligen kontakta mln@msa.se