Stefan Rosén, Redog Helen Nylander, Sonat Ulf Hansson, NCC Årsredovisning 2013
Formgivning: Strateg Tryck: Tetab tryckeri, Örebro 2014. Tryckt på miljögodkänt papper 341-840
Aspholmen Fastigheter AB Årsredovisning 2013 (Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående år) 2013 års verksamhet Förvaltningsresultatet uppgick till 213 Mkr (192) Årsvärdet av hyresintäkterna uppgick till 531 Mkr (558) Investeringar i ny-, till- och ombyggnation uppgick till 392 Mkr (248) Försäljning av 14 000 kvm i Uppsala och Örebro till en köpeskilling av 208 Mkr Nöjd Kund Index ökade 1 enhet till 77 Inköparen 1 i Örebro och Dragarbrunn 20:4 i Uppsala har klassats som Miljöbyggnad silver Innehåll En kort presentation... 3 VD-ord... 4 Förvaltningsberättelse... 6 Räkenskaper koncernen... 10 Räkenskaper moderbolaget... 13 Redovisningsprinciper och noter.... 16 Förslag till vinstdisposition... 28 Revisionsberättelse... 28 Definitioner... 29 Fastighetsförteckning... 30 Aspholmen i Västerås har utsetts till Fantastisk förebild inom miljöområdet av Climate Challenge Västerås. Mkr 600 550 Nyckeltal* 2013 2012 2011 2010 2009 Hyresintäkter, (årsvärde), Mkr 531 558 509 451 435 500 450 400 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 93 93 91 92 350 Förvaltningsresultat, Mkr 213 192 168 152 153 300 Fastigheternas verkliga värde, Mkr 6 059 5 763 5 168 4 829 4 297 250 200 Total uthyrningsbar yta, tkvm 617 624 560 545 516 150 Investeringar, Mkr 392 707 357 468 259 100 Medelantal anställda 50 46 42 41 40 *Definitioner se sid 29 50 0 2009 2010 Hyresintäkter 2011 2012 2013 Förvaltningsresultat 3
2013 ytterligare ett år med nöjda hyresgäster och bra investeringar! Vi har haft fortsatt god tillväxt inom våra olika marknadsområden och när vi nu summerar året, ser vi att 2013 har varit ett mycket gott år för oss. Vi lutar oss mot ett bra resultat trots att konjunkturen fortfarande är lite sträv och att marknaden inte riktigt har tagit fart. Men så länge vi lyckas med att skapa nöjda och motiverade medarbetare skapar vi förutsättningar för nöjda kunder. Och nöjda kunder skapar tillväxt. Det är vad vi kallar den goda cirkeln.
Ett av målen under året har varit att växa med 10 procent i förvaltningsresultat. Under 2013 växte resultatet med 11 procent. Till grund för resultatet ligger duktiga medarbetare och bra investeringar som hanteras väl av organisationen. Vi har investerat mer än någonsin (392 Mkr) för våra hyresgäster i vårt befintliga bestånd och det är bra. Det ligger helt i linje med hur vi tänker kring vårt uppdrag vi vill i första hand utveckla och hjälpa befintliga hyresgäster. För Örebros del kan vi konstatera att vi slagit rekord i byggprojekt. Hela 90 stycken har avslutats under året. I Västerås bygger vi bland annat ett nytt servicecenter i Kopparlunden och dessutom har vi investerat i en solcellsanläggning i området. I Uppsala har vårt cityprojekt i kv. Svalan tagits emot väldigt väl av marknaden och 87 procent är uthyrt ett år innan färdigställande. Investeringar gör att vi behöver växa med kompetens och nya roller och det är alltid roligt. Under 2013 anställde vi 5 personer för att täcka nya behov. Inför 2014 är vi nu väl rustade inför våra kunders utmaningar. Vi är Green Building Partner och miljödiplomerade. Under året har vi jobbat vidare med miljöfrågorna. Vår strategi är att utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga miljöpåverkan för att bidra till en långsiktig hållbar och ekologisk utveckling. Våra energibesparingar uppgick till 4 procent och det är ett resultat som vi är nöjda med. Därför är det glädjande att vi för femte året i rad uppfyller de krav som ställs på ett miljödiplomerat företag. På lokal nivå händer det en hel del inom miljöområdet. I Örebro och Uppsala har vi bland annat tilldelats utmärkelsen Miljöbyggnad, nivå silver, för ett par byggnader. I Västerås har vi belönats för våra miljöinsatser! För andra året i rad har vi blivit utsedda till en Fantastisk förebild 2013 inom klimatområdet av Climate Challenge Västerås. Något vi är mycket stolta över. Vårt varumärkeslöfte lovar att vi ska ligga steget före konkurrenterna. Vi lovar också att lyssna på våra hyresgäster och ständigt jobba för att förbättra för dem. Och de ska märka att vi trivs med både dem och vårt jobb. Hur väl vi infriar vårt varumärkeslöfte speglas i våra NKI- och NMImätningar. Undersökningen är vårt viktigaste verktyg för att hitta förbättringsåtgärder som gör att våra hyresgäster trivs lite bättre hos oss för varje år. Till vår stora glädje visar våra kundundersökningar att hyresgästerna trivs hos oss. Vår senaste kundundersökning (NKI) visar en ökning från 76 till 77 enheter. Undersökningen är ett gott kvitto men framförallt så ger det oss inspiration till att göra ytterligare förbättringar. Vårt eget NMI (Nöjd Medarbetar Index) gick från 83 till 86, så även medarbetarna verkar trivas hos oss. Inför 2014 fortsätter vi i samma anda. Vi satsar framåt, utvecklar det vi har på respektive ort, bygger nytt, fokuserar på hyresgästerna och jobbar på att bli ännu bättre. Under året firar vi dessutom 20 år som företag! Räkna med att det kommer att uppmärksammas. Claes Larsson, VD 5
Förvaltningsberättelse (Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående år) Allmänt om verksamheten Aspholmen Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB som är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Aspholmens uppgift är att förvalta, förvärva och utveckla kommersiella fastigheter i Mälardalen. Verksamheten är koncentrerad till de tre universitets- och högskoleorterna Örebro, Uppsala och Västerås. Huvudkontoret för bolaget ligger i Örebro med lokalkontor i Uppsala, Västerås och Örebro. En grundsten i bolaget är att vara en nära och attraktiv partner i lokalfrågor med god kännedom om marknaden och kundens verksamhet. Ett långsiktigt samarbete medför nöjda kunder och minimum av avflyttningar. Fastighetsbestånd Vid årets utgång ägde koncernen 114 fastigheter med en total yta av 617 000 kvm och ett verkligt värde om 6 059 Mkr. Hyresvärdet hade ett sammanlagt värde om 610 Mkr. Fastighetsbeståndets fördelning efter hyresvärde. Fastighetsbeståndets förändring Verkligt värde, Mkr Antal Bestånd 2013-01-01 5 763 120 + Investeringar i ny-, till- och ombyggnation 392 Försäljning 194 6 + Värdeförändring 99 Bestånd 2013-12-31 6 059 114 MÄLARDALEN 2013-12-31, Mkr Antal fastigheter 2013-12-31 januari december 2013 Yta tkvm Verkligt värde Mkr Verkligt värde kr/kvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Ekon. uthyrningsgrad Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Uppsala 21 127 1 773 13 994 165 1 301 87,4% 144 42 331 102 Örebro 30 176 1 749 9 913 176 998 92,9% 164 55 309 109 Västerås 20 90 808 8 989 91 1 007 90,4% 82 26 291 56 Summa kontor/butik 71 393 4 330 11 018 432 1 098 90,3% 390 123 312 267 Lager/industri Västerås 19 67 368 5 479 50 743 88,1% 44 16 234 28 Örebro 16 100 576 5 752 66 660 93,3% 61 14 143 47 Uppsala 3 17 155 9 412 16 978 91,6% 15 4 260 11 Summa lager/industri 38 184 1 099 5 979 132 719 91,1% 120 34 187 86 Summa 109 577 5 429 9 412 564 977 90,5% 510 157 272 353 Uthyrning och fastighetsadministration 30 52 30 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 187 324 323 Projekt 5 40 630 46 21 8 13 Totalt 114 617 6 059 610 531 195 336 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Aspholmen-koncernen ägde per 31 december 2013. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 336 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 348 Mkr förklaras av att driftsöverskottet i sålda fastigheter frånräknats med 12 Mkr. 6
Resultatutveckling Mkr 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2009 2010 Driftsöverskott Kontraktsförfallostruktur Mkr 140 120 2011 2012 2013 Förvaltningsresultat Antal kontrakt 350 300 Intäkter och resultat Från och med 2013 redovisar koncernen enligt de av EU antagna IFRS och tolkningen av dessa, IFRIC. De huvudsakliga förändringarna är att fastigheter redovisas till verkligt värde och att koncernbidrag redovisas enligt nya principer. Effekterna på koncernens finansiella ställning och resultat sammanfattas i not 2. Koncernens hyresintäkter uppgick till 548 Mkr (526) och den ekonomiska uthyrningsgraden var 91 procent (93). Driftsöverskottet före uthyrning och fastighetsadministration uppgick till 378 Mkr (365). Uthyrning och fastighetsadministration uppgick till 30 Mkr (30). Centrala administrationskostnader uppgick till 8 Mkr (7). Finansnettot uppgick till 127 Mkr ( 135). Koncernens förvaltningsresultat uppgick till 213 Mkr (192). Investeringar och försäljningar Koncernen har under året inte gjort några förvärv av fastigheter (458 Mkr). Investeringar i ny-, till- och ombyggnader har under året uppgått till 392 Mkr (248). Försäljning av 4 stycken fastigheter i Örebro och Uppsala har gjorts under året med en vinst om 14 Mkr (1). Likviditet och kassaflöde Koncernens likvida medel uppgick vid årets slut till 1 Mkr (1). Överskottet i likviditeten amorteras löpande mot de räntebärande lånen från Castellum AB. Koncernen hade vid årets slut en fordran i Castellum ABs koncernkonto om 141 Mkr (113). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 143 Mkr (238). 100 80 60 40 20 0 2014 2015 2016 Kontraktsvärde 2017 2018 Antal kontrakt 2019+ 250 200 150 100 50 0 Finansiering Koncernens räntebärande lån uppgick vid årets slut till 3 379 Mkr (3 801), innebärande en belåningsgrad om 53 procent. Koncernen finansieras av lån från moderbolaget Castellum AB och uppgick till 3 379 Mkr (3 801). Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellum ABs genomsnittliga upplåningskostnad. Per den 31 december 2013 var den genomsnittliga effektiva räntan 3,7 procent och den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,7 år. Castellum AB administrerar och hanterar bolagets ränte- och kreditrisk i enlighet med finanspolicyn. Koncernen har ett eget kapital om 2 198 Mkr (1 465). Hyresvärde, hyresintäkter Mkr 700 600 500 400 300 200 100 0 2009 2010 2011 2012 Hyresvärde Hyresintäkter 2013 Kontraktsstruktur Kontraktsförfallostrukturen har en god riskspridning med förfallotider väl fördelade i tiden och kundstrukturen spridd på flera branscher. Det största enskilda hyreskontraktet svarar för endast 2 procent (2) av det totala kontraktsvärdet. Kontraktsstruktur per förfallotidpunkt framgår av diagrammet till vänster. Marknad Efterfrågan på lokaler har under 2013 varit stabil i samtliga marknadsområden och inom samtliga segment exklusive butik där efterfrågan varit svag men där en förbättring kunnat skönjas under fjärde kvartalet. Nettouthyrningen för året uppgick till 26 Mkr. Hyresnivåerna på moderna kontor i citylägen i Uppsala, Örebro och Västerås har varit stigande under året medan övriga segment och lägen haft en stabil hyresnivå under 2013. Aktiviteten avseende fastighetstransaktioner i Aspholmens marknadsområden har under året legat på en stabil nivå och fastighetsvärdena bedöms också vara stabila. Aspholmen har under året sålt Signalen 6 och Vindrutan 1 i Örebro samt Kungsängen 24:3 7
och Kungsängen 29:1 i Uppsala till en köpeskilling om 208 Mkr vilket överskred den senaste värderingen med 14 Mkr, motsvarande 7 procent. Projektutveckling Projektutveckling av byggrätter och exploateringsfastigheter är ett prioriterat område för Aspholmen och utgör grunden för fortsatt tillväxt. Investeringarna i ny- till- och ombyggnad uppgick 2013 till 392 Mkr. I Örebro färdigställdes tredje etappen på Inköparen under första kvartalet, investeringen uppgår till 66 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd. I Västerås har nybyggnaden av etapp 1 i byggnad 27 på Kopparlunden startats upp, investeringen uppgår till totalt 24 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd. Vidare har nybyggnaden på Högspänningen 1 på Tunbytorp i Västerås påbörjats. Investeringen uppgår till 43 Mkr och byggnaden är uthyrd till cirka 70 procent. I Västerås har även till- och ombyggnaden i Ringborren 8 & 16 påbörjats. Investeringen uppgår till 22 Mkr och ytorna är fullt uthyrda. I Uppsala har till- och ombyggnaden på Boländerna 8:11 startats upp, investeringen uppgår till 27 Mkr och ytorna är uthyrda till cirka 60 procent. Vidare pågår i Uppsala ombyggnaden av Boländerna 35:1 och om- och tillbyggnaden av Dragarbrunn 20:4. Investeringarna uppgår till totalt 38 Mkr respektive 210 Mkr och lokalerna är uthyrda till 65 procent respektive 87 procent. Miljö Två av våra fastigheter, Inköparen 1 i Örebro samt Svalan i Uppsala, har blivit klassade enligt Miljöbyggnad, nivå silver. Miljöbyggnad är ett svenskt certifieringssystem baserat på svenska bygg- och myndighetsregler och svensk byggpraxis. Det finns drygt 100 certifierade fastigheter i Sverige och Inköparen 1 var den första i Örebro. Aspholmen har mottagit 2012 års miljöpris på Guldstänkgalan i Västerås och för andra året i rad utsetts till Fantastisk förebild inom klimatområdet av Climate Challenge Västerås. Företaget har också genomgått Miljödiplomering enligt Göteborgsmodellen, något som gjorts varje år sedan 2008. Nyanställda i företaget har utbildats med Miljökörkortet Energibesparingen för 2013 blev hela 3,8 procent. Målet låg på 2 procent. 8
Möjligheter och risker Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan negativ tillväxt får motsatt effekt. Organisation/Personal Aspholmen har en platt och kundnära organisation med lokalkontor i de tre marknadsområdena Örebro, Västerås och Uppsala. Ansvarig i respektive marknadsområde är en fastighetschef som till sin hjälp har medarbetare för uthyrning, projektutveckling, teknisk service och fastighetsskötsel. Genom korta beslutsvägar skapas bra förutsättningar för god kundvård och effektiv bearbetning av marknaden. På kontoret i Örebro finns bolagets ledning samt enheterna för Ekonomi, IT och Transaktion. Aspholmen hade vid årsskiftet totalt 51 (47) anställda. Bolagets medeltal anställda samt löner och ersättningar framgår av not 11. Det är vi som är medarbetarna på Aspholmen.
Resultaträkning koncernen Belopp i tkr Not 1 2013 2012 Hyresintäkter Not 3 547 741 525 907 Driftskostnader 111 394 109 416 Underhåll 30 960 27 800 Tomträttsavgäld Not 4 2 191 2 056 Fastighetsskatt 24 916 21 935 Uthyrning och fastighetsadministration Not 11 29 877 29 941 Driftsöverskott 348 403 334 759 Centrala administrationskostnader Not 6, Not 11 7 902 7 496 Resultat från finansiella poster Finansiella intäkter Not 7 8 466 3 762 Finansiella kostnader Not 8 135 787 138 980 Förvaltningsresultat 213 180 192 045 Värdeförändringar Fastigheter Not 9 112 655 19 920 Resultat före skatt 325 835 211 965 Aktuell skatt Not 10 640 Uppskjuten skatt Not 10 40 865 49 660 Årets resultat* 284 970 260 985 * ) Årets totalresultat sammanfaller med årets resultat. 10
Balansräkning koncernen Belopp i tkr Not 1 2013 31-dec 2012 31-dec 2012 1-jan Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 12 6 059 525 5 763 305 5 167 740 Inventarier Not 13 1 843 1 948 2 022 Summa anläggningstillgångar 6 061 368 5 765 253 5 169 762 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 9 789 2 727 2 926 Fordringar, koncernföretag 213 147 124 795 151 256 Skattefordran 885 5 091 Övriga fordringar 19 803 8 400 10 634 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6 745 3 751 6 636 Summa kortfristiga fordringar 250 369 144 764 171 452 Kassa och bank 588 583 7 626 Summa omsättningstillgångar 250 957 145 347 179 078 Summa tillgångar 6 312 325 5 910 600 5 348 840 Eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Not 15 Aktiekapital 10 000 10 000 10 000 Övrigt tillskjutet kapital 1 241 575 741 575 741 575 Balanserad vinst 946 159 713 029 601 200 Summa eget kapital 2 197 734 1 464 604 1 352 775 Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not 16 520 345 463 645 510 150 Långfristiga räntebärande skulder Not 17 3 378 578 3 801 493 3 312 607 Summa långfristiga skulder 3 898 923 4 265 138 3 822 757 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Not 17 77 727 51 480 52 254 Skatteskulder 640 1 437 Övriga skulder 21 336 21 565 18 256 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 18 116 605 107 173 101 361 Summa kortfristiga skulder 215 668 180 858 173 308 Summa skulder 4 114 591 4 445 996 3 996 065 Summa eget kapital och skulder 6 312 325 5 910 600 5 348 840 Ställda säkerheter Not 20 3 212 107 3 235 052 2 921 811 Ansvarsförbindelser inga inga inga 11
Förändring av eget kapital koncernen Belopp i tkr Antal utestående aktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital 2012-01-01 100 000 10 000 741 575 601 200 1 352 775 Utdelning till aktieägare 158 000 158 000 Koncernbidrag 12 000 12 000 Skatteeffekt på koncernbidrag 3 156 3 156 Årets resultat 260 985 260 985 Eget kapital 2012-12-31 100 000 10 000 741 575 713 029 1 464 604 Utdelning till aktieägare 108 000 108 000 Erhållet aktieägartillskott 500 000 500 000 Koncernbidrag 72 000 72 000 Skatteeffekt på koncernbidrag 15 840 15 840 Årets resultat 284 970 284 970 Eget kapital 2013-12-31 100 000 10 000 1 241 575 946 159 2 197 734 Kassaflödesanalys koncernen Belopp i tkr 2013 2012 Verksamheten Driftsöverskott före avskrivningar 349 003 335 426 Centrala administrationskostnader 7 902 7 496 Betalt finansnetto 127 321 135 218 Betald skatt 640 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 213 780 192 072 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Förändring av kortfristiga fordringar 105 605 26 690 Förändring av kortfristiga skulder 34 810 7 550 Kassaflöde från den löpande verksamheten 142 985 226 312 Investeringsverksamheten Investeringar i ny, till- och ombyggnader 391 715 248 360 Förvärv av fastigheter 443 250 Försäljningar av fastigheter 208 150 115 962 Investeringar i övrigt, netto 500 593 Kassaflöde från investeringsverksamheten 184 065 576 241 Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder 422 915 488 886 Erhållet aktieägartilllskott 500 000 Erhållet koncernbidrag 72 000 12 000 Utdelning 108 000 158 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 41 085 342 886 Årets kassaflöde 5 7 043 Kassa och bank ingående balans 583 7 626 Kassa och bank utgående balans 588 583 12
Resultaträkning moderbolaget Belopp i tkr Not 1 2013 2012 Hyresintäkter Not 3 208 243 245 667 Driftskostnader 40 223 45 065 Underhåll 10 665 11 791 Tomträttsavgäld Not 4 447 411 Fastighetsskatt 9 040 10 162 Uthyrning och fastighetsadministration Not 11 10 976 16 672 Driftsöverskott före avskrivningar 136 892 161 566 Avskrivningar m.m. Not 5 23 495 26 989 Bruttoresultat fastighetsförvaltning 113 397 134 577 Försäljning fastigheter Försäljningsintäkter, netto 42 137 306 865 Bokfört värde 96 008 454 416 Resultat fastighetsförsäljning 53 871 147 551 Centrala administrationskostnader Not 6, Not 11 7 905 7 496 Rörelseresultat 51 621 20 470 Finansiella poster Finansiella intäkter Not 7 49 946 30 255 Finansiella kostnader Not 8 91 108 100 532 Nedskrivning av fastigheter och aktier Not 5, Not 12, Not 14 9 480 9 950 Resultat efter finansnetto 979 100 697 Bokslutsdispositioner Avskrivning utöver plan 2 183 910 Resultat före skatt 1 204 101 607 Aktuell betald skatt Not 10 Uppskjuten skatt Not 10 3 231 44 925 Årets resultat 2 027 56 682 13
Balansräkning moderbolaget Belopp i tkr Not 1 2013 31-dec 2012 31-dec Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 12 1 643 953 1 692 490 Inventarier Not 13 1 843 1 948 Summa materiella tillgångar 1 645 796 1 694 438 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag Not 14 83 715 59 145 Långfristiga fordringar, koncernföretag 390 995 614 643 Summa finansiella anläggningstillgångar 474 710 673 788 Summa anläggningstillgångar 2 120 506 2 368 226 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 8 060 1 306 Fordringar, koncernföretag 147 486 112 795 Skattefordran 7 179 2 440 Övriga fordringar 4 722 3 567 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 930 2 728 Summa kortfristiga fordringar 171 377 122 836 Kassa och bank 588 368 Summa omsättningstillgångar 171 965 123 204 Summa tillgångar 2 292 471 2 491 430 Eget kapital, obeskattade reserver, avsättningar och skulder Eget kapital Not 15 Bundet eget kapital Aktiekapital 10 000 10 000 Bundna reserver 2 000 2 000 Fritt eget kapital Fria reserver 567 308 189 090 Årets resultat 2 027 56 682 Summa eget kapital 581 335 144 408 Obeskattade reserver Ackumulerade överavskrivningar 27 842 25 659 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Not 16 74 243 72 302 Skulder Not 17 Lån i förvaltningsfastigheter, koncernföretag 1 476 740 2 134 570 Leverantörsskulder 25 908 20 681 Övriga skulder 3 004 2 890 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 18 103 399 90 920 Summa skulder 1 609 051 2 249 061 Summa eget kapital, obeskattade reserver, avsättningar och skulder 2 292 471 2 491 430 Ställda säkerheter Not 20 1 261 555 1 459 921 Ansvarsförbindelser Inga Inga 14
Förändring av eget kapital moderbolaget Belopp i tkr Antal utestående aktier Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital Eget kapital 2011-12-31 100 000 10 000 2 000 328 255 340 255 Utdelning till aktieägare 158 000 158 000 Koncernbidrag 25 555 25 555 Skatteeffekt på koncernbidrag 6 720 6 720 Årets resultat 56 682 56 682 Eget kapital 2012-12-31 100 000 10 000 2 000 132 408 144 408 Utdelning till aktieägare 108 000 108 000 Aktieägartillskott 500 000 500 000 Koncernbidrag 55 000 55 000 Skatteeffekt på koncernbidrag 12 100 12 100 Årets resultat 2 027 2 027 Eget kapital 2013-12-31 100 000 10 000 2 000 569 335 581 335 Kassaflödesanalys moderbolaget Belopp i tkr 2013 2012 Verksamheten Driftsöverskott före avskrivningar 136 892 161 566 Centrala administrationskostnader 7 905 7 496 Betalt finansnetto 41 162 70 277 Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 87 825 83 793 Förändring av kortfristiga fordringar 48 541 39 697 Förändring av kortfristiga skulder 17 821 12 005 Kassaflöde från den löpande verksamheten 57 105 111 485 Investeringsverksamheten Investering i ny, till- och ombyggnader 80 399 99 744 Förvärv av fastigheter 4 971 Försäljning av fastigheter 43 037 308 035 Investeringar i övrigt, netto 30 841 593 Kassaflöde från investeringsverksamheten 68 203 202 727 Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder 657 830 25 225 Förändring långfristiga fordringar 223 648 130 949 Erhållet aktieägartillskott 500 000 Erhållet koncernbidrag 53 500 Utdelning 108 000 158 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 11 318 314 174 Årets kassaflöde 220 38 Kassa och bank ingående balans 368 330 Kassa och bank utgående balans 588 368 15
Nothänvisningar och Redovisningsprinciper (Alla belopp i tkr om inget annat anges) Not 1 Redovisningsprinciper Ägarförhållanden Aspholmen Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org.nr 556475-5550, med säte i Göteborg, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Grunder för redovisningen Från och med 2013 redovisar koncernen enligt de av EU antagna IFRS och tolkningen av dessa, IFRIC. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Koncernens räkenskaper är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter, nominellt värde för uppskjuten skatt, upplupet anskaffningsvärde för finansiella instrument samt anskaffningsvärde för resterande poster. Bytet av redovisningsprincip till IFRS innebär att koncernen redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde med värdeförändringar via resultatet. Uppskjuten skatt på tidigare gjorda tillgångsförvärv har räknats om till tillgångsförvärv redovisade enligt IFRS. Effekten av omräkningarna redovisas i eget kapital. Jämförelsetalen har räknats om och upplysningar om effekterna av bytet av redovisningsprinciper lämnas i not 2. Bytet av redovisningsprincip innebär inga övriga väsentliga effekter på koncernens redovisning. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. De områden där det framförallt görs uppskattningar och bedömningar är värdering av fastigheter. Värdering av fastigheter kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av avkastningskrav. För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar vid fastighetsvärdering anges vanligen ett osäkerhetsintervall om +/- 5 10 procent. Information om detta samt om de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 12 nedan. Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att vid efterföljande värdering kommer värdeförändringarna påverkas av skatterabatten. Förvaltningsresultat Bolagets verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet. För att ge en rättvisande bild av bolagets syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta, d v s redovisning av värdeförändringar sker efter kassaflödespåverkande poster. En resultatrad, förvaltningsresultat, har infogats som verksamheten styrs och målsätts på. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga fordringar och skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är helägda. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intäkter Hyresintäkter, som som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultat från försäljning av fastighet redovisas i koncernen som en värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport. Vid försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas transaktionen vad avser underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Ränteintäkter och övriga finansiella intäkter resultatförs i den period de avser. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra lånerelaterade kostnader. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Aktivering av ränta sker i koncernen under byggnadstiden fram till och med färdigställandet. Kostnader för uttag av pantbrev beaktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras fördelat på byggnad och mark och skrivs av enligt principerna beskrivna under avskrivningar. Ersättning till anställda Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro m.m. redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Vad avser pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som antingen avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Åtaganden för pen- 16
sioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Kostnaden motsvarar de erlagda avgifterna. Inkomstskatter Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är nominellt 22% och fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattsedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I bolaget föreligger temporära skillnader avseende förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Förändring redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Bolaget har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas även aktuell skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket skiljer sig från det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga skattemässiga direktavdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiveras redovisningsmässigt befintliga underskottsavdrag I posten ingår även eventuella justeringar av aktuell skatt från tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt betraktas som operationella leasingavtal och redovisningen av dessa framgår av principerna för intäkter samt not 3. Tomträttsavtal redovisas som ett operationellt leasingavtal där tomträttsavgälden kostnadsförs i perioden den avser. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning där bolaget är leasetagare. Avtalen, som främst avser personbilar, redovisas som operationella leasingavtal där erlagda betalningar kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehavs i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt för försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av bolagets ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen per kontraktsdag såvida detta inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 12. I noten finns även angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Värdeförändringar Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Inventarier Inventarier, vilka har klassificerats som materiella anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning sker med 20% årligen. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Kassa och bank Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde. Fordringar Finansiella tillgångar redovisas som fordringar. I koncernen finns främst 17
hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Moderbolagets fordringar på dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde. Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Krediterna från Castellum AB löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Kapitaltransaktioner Utdelning Erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut om utdelning. Aktieägartillskott Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag Erhållna koncernbidrag från dotterföretag redovisas som finansiell intäkt medan lämnade koncernbidrag från moderföretag till dotterföretag redovisas som ökning av andelar i koncernföretag, netto efter skatt. Dotterbolagen redovisar erhållna och lämnade koncernbidrag, samt eventuell skatteeffekt därpå, direkt i eget kapital som en ökning respektive minskning av fritt eget kapital. Detsamma gäller koncernbidrag som erhålls och lämnas mellan systerföretag inom koncernen. Retroaktiv omräkning har skett. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Transaktioner med närstående Bolaget är finansierat via lån från moderbolaget. Lånebelopp och räntekostnad framgår i not under rubrikerna skulder till koncernföretag respektive räntekostnader koncernföretag. Vidare sker koncernmässig vidarefakturering av vissa driftskostnader där respektive dotterbolag debiteras sin andel av totalkostnaden. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Med likvida medel avses kassa och bank. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Låneutgifter Ränteutgifter aktiveras inte i moderbolaget. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter har i moderbolaget upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Värdering av pågående nyanläggningar görs till nedlagda utgifter. Tillkommande utgifter aktiveras om det är sannolikt att de förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Avskrivningar Avskrivningar redovisas i moderbolaget avseende förvaltningsfastigheter baserat på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för eventuellt gjorda nedskrivningar och bedömd nyttjandeperiod. Tillgångarna anses ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställanden. Avskrivningarna görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar under nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. Förvaltningsfastigheter skrivs årligen av med följande procentsatser: Byggnader 1 % Byggnadsinventarier 10 % Markanläggningar 1 % Markinventarier 10 % Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar enligt skattelagstiftningen. Nedskrivningar Redovisat värde på moderbolagets förvaltningsfastigheter prövas fortlöpande. Om en sådan prövning indikerar att det redovisade värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar periodens resultaträkning i den period värdenedgången påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avdrag för avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare gjord nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov, stäms vid varje årsskift, eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. 18
Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, vilket innebär att de inte redovisas som avsättning utan istället lämnas upplysning. Nya redovisningsregler Beslutade förändringar i redovisningsstandarderna bedöms inte få någon ytterligare effekt på koncernens redovisning. Not 2 Effekt av nya redovisningsprinciper Byte av redovisningsprincip till IFRS har påverkat värderingen av fastigheter och uppskjuten skatt samt redovisningen av koncernbidrag i moderbolaget, där belopp framgår av not 14. Effekterna av de nya principerna på finansiell ställning och resultat redovisas nedan. Avstämning årets resultat 2012 Resultat enligt tidigare redovisningsprinciper 168 257 Återföring av avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar 65 211 Återföring av resultat från fastighetsförsäljningar 17 598 Årets värdeförändringar i förvaltningsfastigheter 19 920 Förändring i uppskjuten skatteskuld hänförligt till ovanstående poster 25 195 Årets resultat enligt nya redovisningsprinciper 260 985 Koncern Avstämning eget kapital 2012-12-31 2012-01-01 Eget kapital enligt tidigare redovisningsprinciper 628 726 609 625 Omvärdering förvaltningsfastigheter till verkligt värde 1 051 168 998 582 Omvärdering uppskjuten skatt 215 290 255 430 Övriga justeringar 2 Eget kapital enligt nya redovisningsprinciper 1 464 604 1 352 775 Koncern Avstämning förvaltningsfastigheter 2012-12-31 2012-01-01 Ingående balans enligt tidigare redovisningsprinciper 4 712 137 4 169 158 Omvärdering förvaltningsfastigheter till verkligt värde 1 051 168 998 582 Utgående balans enligt nya redovisningsprinciper 5 763 305 5 167 740 Byte av redovisingsprincip har inte påverkat kassaflödesanalysen. Koncern Avstämning uppskjuten skatt 2012-12-31 2012-01-01 Ingående balans enligt tidigare redovisningsprinciper 248 355 254 720 Omvärdering uppskjuten skatt 215 290 255 430 Utgående balans enligt nya redovisningsprinciper 463 645 510 150 Not 3 Hyresintäkter Koncern Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Avtalade framtid hyresintäkter Avtalade hyresintäkter år 1 536 532 525 868 190 445 187 371 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 5 1 099 722 979 191 320 650 311 395 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 144 389 169 316 20 225 14 437 Summa avtalade hyresintäkter 1 780 643 1 674 375 531 320 513 203 Hyresintäkterna utgörs av kontrakterade hyror samt tillägg som vidaredebiteras hyresgästerna såsom värme och fastighetsskatt. Hyrorna räknas vanligen upp med index alternativt minimum uppräkning med fast belopp. Avtalen löper vanligen med en uppsägningstid om 9 månader. Koncernen har stor riskspridning i kontraktsportföljen och den enskilt största hyresgästen står för ca 2% av koncernens totala hyresintäkter. 19
Not 4 Tomträttsavgäld Koncern Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Avtalade framtida tomträttsavgälder Avtalade tomträttsavgälder år 1 2 191 2 191 447 447 Avtalade tomträttsavgälder mellan 2 5 år 7 485 6 947 1 353 1 590 Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 8 983 8 445 486 695 Summa avtalade tomträttsavgälder 18 659 17 583 2 286 2 732 Not 5 Avskrivningar och nedskrivningar Moderbolag 2013 2012 Byggnader 15 660 18 269 Byggnadsinventarier 6 425 7 081 Markinventarier 480 566 Markanläggningar 330 406 Nedskrivning fastigheter 9 480 9 950 Inventarier 600 667 Summa avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar 32 975 36 939 Not 6 Central administration Centrala administrationskostnader består av kostnader för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m.m. Av kostnaderna utgör 1 975 tkr ersättningar till anställda. Ersättning till revisorer KPMG Koncern Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Revisionsuppdrag 300 210 300 210 Skatterådgivning 23 210 23 210 Övriga tjänster 217 235 217 235 Total ersättning till huvudrevisor 540 655 540 655 Ersättning till övriga revisorer Skatterådgivning 175 155 175 155 Total ersättning till övriga revisorer 175 155 175 155 Total ersättning till revisorer 715 810 715 810 Not 7 Finansiella intäkter Koncern Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Ränteintäkter 360 428 152 210 Ränteintäkter koncernföretag 8 106 3 334 49 794 30 045 Summa finansiella intäkter 8 466 3 762 49 946 30 255 Not 8 Finansiella kostnader Koncern Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Räntekostnader 80 84 24 55 Räntekostnader koncernföretag 135 635 138 841 91 013 100 407 Övriga finansiella kostnader 72 55 71 70 Summa finansiella kostnader 135 787 138 980 91 108 100 532 20