I samarbete med Uppdrag 2018119 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Stuten 7 Planetstigen 6 Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning. Villabesiktningar i Stockholm AB Box 142, 134 23 Gustavsberg Telefon: 0704-65 90 90 Organisationsnummer: 556899-3488 F-skattesedel www.independia.se
INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING Granskning av tillhandahållna handlingar samt information Från uppdragsgivaren SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT TEKNISK UNDERSÖKNING SID 8 BILAGA I: BILAGA II: BILAGA III: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget Liten byggordbok Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Överlåtelse av fast egendom enligt jordabalken För säljare OBJEKT Fastighetsbeteckning: Stuten 7 Adress: Planetstigen 6 Postnummer och Ort: Kommun: Fastighetsägare: 141 40 Huddinge Huddinge Lars Eriksson Monica Elisabeth Dreifaldt Beställare Lars Eriksson Beställningsnummer: 2018119 Besiktningsman: José Escobar Telefon: 070-465 90 90 Epost: jose@villabesiktningar.se Besiktningsdag: torsdag 4 oktober 2018 klockan 09:00 Närvarande: Besiktningens genomförande och omfattning: Säljaren närvarar ej Den 25 september 2018 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställs senare än två år efter att uppdraget avslutats. Besiktningen omfattar huvudbyggnaden. 1
BESIKTNING Granskning av tillhandahållna handlingar samt information Från Uppdragsgivaren Tillhandahållna Handlingar: Frågelista Radonprotokoll Information från uppdragsgivaren: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 2017 Upplysningar om fastigheten: Fastigheten är en gåva, begränsad med information Fasad målades om 2016 Garageport är från 2012 Tak på utbyggnad lades om 2008 Fasaden putsades troligen i samband med utbyggnad mot framsidan. 2
OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: Väderlek: Byggnadstyp: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Möblerad.Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ----- innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas Cirka 12 grader, sol Friliggande villa 1,5 plan med källare Byggnadsår: 1932, tillbyggt 1970 Grund Tak Stomme Fasad Grundmur och betongsula Betongpannor och papp på tillbyggnad Lättbetong Putsad och tegel Fönster Kopplade öppningsbara bågar (1+1) Värmesystem Ventilation Vattenburna radiatorer, oljepanna Självdrag 3
NOTERINGAR 2.1 Utvändigt 2.1.1 Mark 2.1.2 Grund 2.1.3 Fasad Puts Tegelfasad 2.1.4 Ytterdörr 2.1.5 Fönster 2.1.6 Stuprör 2.1.7 Hängränna 2.1.8 Vind 2.1.9 Tak -- -- Mindre sprickor förekommer i nedre kant av fasad Något ojämnt språng i vissa fogar och tegelstenar -- Äldre fönster, allmänt underhållsbehov -- Deformerad hängränna på baksidan, avvikande kortbit på framsidan lutar mot vindskiva, närmast papptak Nockvind är delvis besiktigad, Trång utrymme, saknar landgång, ej krypbar. Besiktigades från taklucka. Missfärgningar kring taklucka Missfärgningar på råspont Takkupa saknar lufspalt Rostig fotplåt Ej uppvikt papp eller manschett kring genomföringar för avluftning Papp och läkt är gamla och slitna Läkt vid vinkelrännan är rötskadad Norrsidan av nock glipar mot takpannor Takpannor under takkupan har lossnat, glipar mot plåtbeslag Mosspåväxt på takpannor vid norrsidan av murstock Takluckan är gammal och rostig 4
2.2 Invändigt 2.2.1 Allmän Äldre standard Äldre ytskikt 2.2.2 Källarvåning Allmän Hall Tvättstuga/WC/Dusch Gillestuga Plastmattor och heltäckande matta på golv noterades Betongbalk bilades för rördragning i öppning mot hall Putssläpp i nedre del av vägg, mot tvättstuga och gillestuga Saltutfällningar i golv inne i trappförråd Puts och färg buktar och släpper från grundmur, intill handfat Plastmattan buktar kraftig kring äldre golvbrunn Avvikande placering och infästning av dusch Avvikande lukt Heltäckande matta och panel i vägg mot garage noterades Förråd 1 -- Förråd 2 Garage Tankrum Missfärgningar i nedre del av grundmur Vertikala sprickor intill dörröppning Sprickor under fönster Puts släpper i nedre del av vägg 5
2.2.3 Entréplan Entréhall -- Badrum Original standard noterades Trapphall -- Kök Vardagsrum Äldre standard Fuktskydd saknas under kyl/frys Golvknarr Sprickor under fönsternisch Sovrum 1 -- 2.2.4 Övervåning Hall -- Sovrum 2 Tejpad vindslucka noterades inne i garderob. Allrum -- 2.2.5 Vinden Sidovind Delvis belamrad 6
RISKANALYS Dränering gammal Dräneringen är gammal. Risk med en gammal dränering blir att kapillärkraften kan leda in markfukt igenom grundmuren och betonggolvet, vilket kan drabba invändiga konstruktioner, risk för fuktrelaterade skador föreligger i grundmur och väggar, särskild i den utreglade väggen i gillestugan. Äldre våtrum Eventuellt tätskikt i våtrummen bör anses som åldersmässig förbrukat. Ett äldre tätskikt och gamla rör och golvbrunn innebär risk för fuktintrång i material under. Äldre standard innebär dessutom av väggar har en "vattenavvisande skikt" i stället för dagens "tätskikt". Risk för fuktintrång och därmed fuktrelaterade skador bedöms föreligga i badrum och tvättstuga/dusch och bakomliggande konstruktioner. Plastmatta i källare Plastmatta mot ett gammalt betonggolv under marknivå hindrar avdunstning av markfukt igenom betongen. Fukten fördelar sig under mattan och kommer ut vid golvvinklar, där putssläpp har noterats. En tät golvbeläggning på ett gammalt källargolv innebär risk för fuktrelaterade skador. Låglutande papptak Låglutning på taket innebär att snön och is blir länge kvar på tätskiktet som består av papp, med följande fuktbelastning på skarvar och tätskikt. Risk för fuktgenomsläppt och följande fuktskador föreligger i låglutande takkonstruktioner. Blåbetong Äldre radonmätning visar värden över gränsvärdet vilket kräver åtgärd. Blåbetong finns i stomme vilket innebär risk för radonstrålning. 7
FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Kontakt med elektriker rekommenderas gällande placering av eluttag i duschvägg. Stockholm Villabesiktningar i Stockholm AB José Escobar Besiktningsman 8
2015 SBR Byggingenjörerna Version 2015:1 Stuten 7 BILAGA I
2015 SBR Byggingenjörerna Version 2015:1
2015 SBR Byggingenjörerna Version 2015:1
2015 SBR Byggingenjörerna Version 2015:1
ÖVRIGA VILLKOR TILLÄGGSUPPDRAG Okulär elinstallationskontroll i paketet Skyddat Köp Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulär elinstallationskontroll i paketet Skyddat Köp. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter och allmänt kända åldersmässiga avskrivningar på elinstallationer. Några undersökningar i form av isolationsmätningar eller andra mätningar av elsystemet ingår inte. När uppgifter inhämtas angående elsystemet i fastigheten vilka frångår normal funktion ska elektriker/fackman anlitas. Dessa typer av undersökningar kräver i allmänhet besiktningsmän med särskild behörighet för respektive installation. Undertecknad besiktningsman har inte elbehörighet. Kontrollen innebär inte att besiktningsförrättaren garanterar funktion eller att installationen inte är i behov av en översikt, underhåll, uppgradering eller reparation.
BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring m uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.
BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp Asbestcementskivor/eternitskivor, Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) Hängrännor/stuprör Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, tätning rökkanaler), Nytt undertak - invändigt Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) Plåt Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) Fasader Träpanel (byte) Träpanel (målning) Tegel Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 20 år 35 år 35 år 35 år 25 år 40 år 40 år 35 år 35 år 50 år 40 år 10 år Ej Byte 25 år 40 år 35 år 10 år Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen Plastmatta i våtrum Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer Kablar, centraler etc. Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 25 år 20 år 15 år 20 år 15 år 50 år 50 år 20 år 45 år 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 25 år 50 år 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 20 år 8 år 5 år 15 år 20 år