EXPLOATERINGSAVTAL FÖR DEL AV KVARNHOLMEN, ETAPP 2 CENTRALA KVARNOMRÅDET

EXPLOATERINGSAVTAL FÖR DEL AV KVARNHOLMEN, ETAPP 2 CENTRALA KVARNOMRÅDET 1 Tidigare AVTAL RÖRANDE DETALJPLANERING OCH EXPLOATERING AV KVARNHOLMEN (ramavtalet) avser hela programområdet för Kvarnholmen, Hästholmsundet och Östra Gäddviken. Ramavtalet ska successivt ersättas av exploateringsavtal för respektive detaljplan. Detta avtal ersätter ramavtalet i de delar som planläggs enligt bilaga 1. 1 PARTER Mellan Nacka kommun genom dess kommunstyrelse, nedan kallad kommunen, och Holmenkvarnen 5 AB, org.nr 556710-2388 och Holmenkvarnen 7 AB, org.nr 556710-2313, c/o JM AB, 169 82 Stockholm, träffas följande exploateringsavtal avseende del av fastigheterna Sicklaön 38:1 och 38:2 på Kvarnholmen, Nacka kommun. Gemensamt kallas Holmenkvarnen 5 AB och Holmenkvarnen 7 AB för Exploatören. 2 DETALJPLAN OCH ÖVRIGA HANDLINGAR Exploateringen avser del av fastigheterna Sicklaön 38:1 och 38:2 på Kvarnholmen. Som grund för exploateringen ligger förslag till detaljplan för del av Kvarnholmen, etapp 2 Centrala kvarnområdet, i Nacka kommun, upprättad i oktober 2009. Till avtalet hör följande handlingar: Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga 3 Bilaga 4 Bilaga 5 Bilaga 6 Bilaga 7 Bilaga 8 Förslag till detaljplan med bestämmelser och beskrivningar (beskrivningarna bilägges ej avtalet). Karta över marköverlåtelser. Omfattnings och utförandebeskrivning för allmänna anläggningar. Projektering och produktion - exploatörens förutsättningar. Gestaltningsprogram. Skydd av vegetation. Ansökan och överenskommelse om bl.a. fastighetsreglering för del av fastigheterna Sicklaön 38:1 och Sicklaön 38:2 samt 37:11. Servitut trafik. 1(9)

Bilaga 9 Servitut gångtrafik. Bilaga 10 Anvisningar för relationshandlingar och inmätning. Bilaga 11 Inmätta stompunkter. 3 ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Villkoren i detta avtal träder i kraft först när följande krav är uppfyllda: Nacka kommunfullmäktige beslutat att godkänna detta avtal genom beslut som vinner laga kraft. Nacka kommunfullmäktige antar förslaget till detaljplan genom beslut som vinner laga kraft. Är dessa krav inte uppfyllda senast 2013-01-01 är avtalet förfallet. I det fall rättsprövning i regeringsrätten leder till att planen upphävs ska avtalet endast genomföras för åtaganden som motsvarar beviljade bygglov. 4 ÖVERLÅTELSE AV MARK OCH VATTEN Marköverlåtelserna mellan Exploatören och kommunen regleras i separat avtal; bilaga 7: Ansökan och överenskommelse om bl.a. fastighetsreglering för del av fastigheterna Sicklaön 38:1 och Sicklaön 38:2 samt Sicklaön 37:11 i detaljplan 2 Centrala kvarnområdet. Parterna noterar att: Exploatören överlåter till kommunen de delar av fastigheterna Sicklaön 38:2 och 38:1 som enligt Karta över marköverlåtelser ; bilaga 2, är gula och skall utgöra allmän platsmark, teknisk anläggning samt vattenområde. Någon ersättning för marken och vattenområdet utgår inte. Mark som överlåts skall inte innehålla högre halter av föroreningar än vad som är godtagbart i samråd med tillsynsmyndigheten miljö och hälsa på Nacka kommun, med hänsyn till planerad användning. 5 FASTIGHETSBILDNING Kommunen ansöker om den fastighetsbildning som erfordras för marköverlåtelsen enligt 4 och eventuell servitutsupplåtelse enligt 6. Fastighetsreglering skall genomföras i samband med att marken och anläggningarna inom den allmänna platsmarken är iordningställda och godkänd slutbesiktning har skett. Exploatören svarar för samtliga med detaljplanens och exploateringsavtalets genomförande förenade förrättningskostnader. Exploatören bekostar all nödvändig inlösen av mark, servitut, ledningsrätt eller annan rättighet i samband med detaljplanens och exploateringsavtalets genomförande Tredimensionell fastighetsbildning blir erforderligt för att skilja på allmän platsmark och kvartersmark vid bollplanen med underliggande garage. 2(9)

Spången från hissen är allmän platsmark och skiljs även den från underliggande kvartersmark genom tredimensionell fastighetsbildning liksom teknisk anläggning bredvid hissen. Parterna är överrens om att verka för att möjliggöra passage i anslutning till teknisk anläggning under förutsättning att teknisk anläggning erhåller erforderligt utrymme. 6 SERVITUT OCH VÄGHÅLLNING Parterna noterar att: Särskilt servitut upplåts i fastigheterna Sicklaön 37:40, 38:1 och 38:2 för kommunen avseende allmänhetens rätt till väg för både fordon, gång- och cykeltrafik mellan kommunens fastighet och planområdets allmänna plats. Servitutsavtalet kan även ligga till grund för bildande av officialservitut; bilaga 8 Särskilt om väghållningsansvar: I det område som kommunen har servitut för trafik enligt ovan är exploatören ansvarig för och bekostar åtgärder för att vägen är säker, farbar och belyst för alla trafikslag enligt servitutet. Särskilt servitut upplåts i fastigheterna Sicklaön 38:1 och 38:2 till förmån för kommunens fastighet 37:11 innebärande rätt att för allmän gångtrafik, med tillhörande anordningar som t.ex. utrustning, trappornas stenbeläggning, belysning och räcken, använda de områden som markerats med x i detaljplanen. Belysningen kopplas till det allmänna belysningsnätet. Bilaga 9. Gräns mellan tjänande och härskande fastighet går i tätskikt där tätsikt tillhör tjänande fastighet. Trappornas bärande konstruktion och gångstråk över garage öster om bollplanen ingår i tjänande fastighet och därmed ej i servitutsområdet. Servitutsavtalet kan även ligga till grund för bildande av officialservitut. 7 LEDNINGSRÄTT Exploatören är införstådd med att kommunen kommer att ansöka om ledningsrätt för att anlägga, underhålla, förnya och för all framtid bibehålla allmänna vatten- och avloppsledningar med tillbehör. Exploatören kommer att tillstyrka sådan(a) ansökning(ar) gjorda av kommunen för fastigheter omfattade av detta avtal. Belägenhet Kommunen anger i ansökan preliminärt område för ledningsrätten. Området skall bestämmas i sitt definitiva läge vid kommande lantmäteriförrättning. Tillgänglighet Kommunen äger tillträde till den belastade fastigheten för tillsyn, underhålls- och reparationsarbeten samt nedläggande och ombyggnad av ledningar och tillbehör. 3(9)

Ledningsarbeten Kommunen skall vid utövandet av ledningsrätten i största möjliga mån tillse att skada på berörd egendom undviks samt att berörd fastighet inte belastas mer än nödvändigt. Sedan ledningsarbetena avslutats skall kommunen i görligaste mån återställa mark och berörda anläggningar i förut befintligt skick. Kommunen skall vid normalt underhåll, mm inom skälig tid informera ägaren till den belastade fastigheten om tilltänkta åtgärder. Kommunen får vid akuta behov utföra erforderliga åtgärder utan att på förhand informera fastighetsägaren. Denne skall snarast möjligt informera om vilka åtgärder som vidtagits samt om eventuellt behov av följdåtgärder. Föreskrifter Exploatören får inte inom det upplåtna området, utan Kommunens skriftliga medgivande borra, spränga, schakta eller på annat sätt förändra befintlig marknivå, uppföra byggnad eller anläggning, plantera träd och växtlighet, anordna upplag, eller annars utföra arbeten som kan medföra skada på ledningarna eller i övrigt väsentligt försvåra utövandet av ledningsrätten. Upplåtet område får i övrigt inte användas så att skador eller olägenhet onödigtvis uppstår på ledningarna eller att Kommunen hindras vid nedläggande, tillsyn, underhålls-, reparationseller ombyggnadsarbeten. Ersättning Någon ersättning för ledningsrättsområdet skall ej betalas. Lantmäteriförrättning Exploatören svarar för samtliga med avtalets genomförande förenade lantmäteriförrättningskostnader i samband med ledningsrätt. 8 ALLMÄNNA ANLÄGGNINGAR Allmänt Där inget annat anges projekterar, utför och bekostar exploatören de anläggningar och åtgärder som beskrivs i denna paragraf samt i tillhörande omfattnings- och utförandebeskrivning för allmänna anläggningar (bilaga 3). Fram till dess allmänna anläggningar, utförda i enlighet med omfattnings- och utförandebeskrivning (bilaga 3) och Gestaltningsprogram (bilaga 5), överlämnas till kommunen är exploatören gentemot allmänheten ansvarig för trafik under byggtiden, provisoriska anläggningar, säkerhet, funktion, drift och underhåll av de till detaljplanen hörande allmänna anläggningar och områden som i detaljplanen utgör allmän plats. För produktion av anläggningarna enligt denna paragraf gäller till avtalet hörande bilaga 4 (Projektering och produktion exploatörens förutsättningar). Anläggningar som omfattas av Exploatörens åtagande skall ansluta till befintliga anläggningar. Krävs anpassningar inom programområdet som är nödvändiga för 4(9)

anläggningarnas funktion ingår även det i exploatörens åtagande att projektera, utföra och bekosta. Om det krävs bygglov, marklov eller rivningslov ansöker exploatören om detta. De anläggningar som skall utföras finns beskrivna i Omfattnings- och utförandebeskrivning för allmänna anläggningar, bilaga 3. I miljöredovisningen angivna åtgärder och därmed förknippade kontrollprogram skall följas. Exploatören är skyldig att redovisa hur krav enligt miljöredovisningen kommer att och har uppfyllts. I den mån inte annat framgår av detta avtal gäller för projektering och genomförande av allmänna anläggningar enligt denna paragraf och för bilagorna 3 och 4 ABT 06. Exploatören förbinder sig att följa arbetsmiljölagen med tillhörande förordningar och föreskrifter. I enlighet med 3 kap. 7 c arbetsmiljölagen avtalas att exploatören ska ha det arbetsmiljöansvar, som avses i 3 kap. 6 arbetsmiljölagen och i de anslutande föreskrifterna, för de arbeten som utförs. Vegetation som kan påverkas av exploateringen ska skyddas på det sätt som anges i bilaga 6. Relationshandlingar ska upprättas och levereras på det sätt om anger i bilaga 10. Överlämnande av allmänna anläggningar Allmänna anläggningar som överlämnas till kommunen skall vara i fullgott skick utan skador eller felaktigheter. Detta gäller såväl befintliga som nya anläggningar. Anläggningsarbeten och anläggningar som väsentligt avviker från vad som framgår av detta avtal kräver godkännande av kommunstyrelsen. Vid motstridiga uppgifter gäller texten i denna paragraf före hänvisade bilagor. 9 ANLÄGGNINGAR OCH BEBYGGELSE PÅ KVARTERSMARK Byggnader och anläggningar på kvartersmark skall följa gestaltningsprogrammets bilaga 5. Stora avsteg från detta bedöms av miljö- och stadsbyggnadsnämnden. I miljöredovisningen angivna åtgärder och därmed förknippade kontrollprogram skall följas. Exploatören är skyldig att redovisa hur krav enligt miljöredovisningen kommer att och har uppfyllts. Alla golvbrunnar i garageutrymme skall kopplas till oljeavskiljare. 5(9)

Skyddsbestämmelse Viss bebyggelse skyddas i planen med så kallad q-märkning. Exploatören förbinder sig att följa dessa begränsningar i användandet av kvartersmarken utan ersättningsskyldighet för kommunen. Förskolor/barnomsorg Exploatören ska medverka till att behovet av mark och lokaler för förskolor och barnomsorg samt byggnader och anläggningar för idrott och lek inom området tillgodoses i den takt som bostadsbebyggelsen kräver det. 10 ERSÄTTNING FÖR ADMINISTRATION Exploatören ersätter kommunen för kommunens eller kommunens konsulters arbete med att fullfölja åtgärder enligt detta avtal (t.ex. granskning, besiktning, kontroll, uppföljning av avtalsvillkor) Kommunen debiterar Exploatören enligt löpande räkning mot redovisade timlistor och enligt vid varje tidpunkt gällande taxa för planering, byggande, kartor och mättjänster. Timpriserna är exklusive moms. Ingen moms utgår på kommunens administrativa arbete. Dessutom tillkommer kommunens verifierade utlägg. Ersättningen betalas efter fakturering från kommunen. Kommunen ansvarar för att exploatören erhåller en prognos för sina arbeten baserat på aktuellt projektläge. Myndighetsutövning som debiteras enligt taxa ingår inte i det arbete som ska ersättas. 11 UTBYGGNADSORDNING / TIDPLAN Kraven på förbindelse till planområdet enligt 6 utgör förutsättning för kommunens övertagande av allmänna anläggningar enligt detta avtal. Om det finns förutsättningar och kommunen godkänner detta kan ett etappvis överlämnande av allmänna anläggningar ske. 12 FINANSIERING - ALLMÄNNA ANLÄGGNINGAR Som bidrag till den övergripande trafikinfrastruktur som krävs till området, erlägger exploatören till kommunen nitton miljoner tvåhundra trettiotretusen femhundra (19 233 500) kr. Ersättning är sjuhundrafemton (715) kr/m2 BTA för 26 900 m2 nybyggnation. (715*26900= 19.233.500.) Med avsteg från ramavtalet avtalar parterna att ersättningen betalas ut ett år efter tilldelningsbeslut för det första entreprenadkontraktet för Kvarnholmsförbindelsen har vunnit laga kraft. Ersättningen betalas mot faktura och skall uppräknas med KPI från 2006-06-01 och fram till betalningstillfället 6(9)

13 VA-AVGIFTER Anläggningsavgift Exploatören bygger ut och bekostar all va-utbyggnad som behövs enligt vad som framgår av 8. Kommunen måste dock enligt gällande lag debitera anläggningsavgift. Exploatören skall därför erlägga va-anläggningsavgift enligt vid varje tidpunkt gällande va-taxa. Exploatören har därefter rätt att fakturera kommunen motsvarande belopp som bidrag till utbyggnad av anläggningarna. Brukningsavgift Storlek på brukningsavgiften för detaljplaneområdet skall fortsättningsvis beräknas enligt kommunens taxa och inte enligt tidigare avtal. Taxan gäller från det att förbindelsepunkt till respektive fastighet för vatten är upprättad. 14 GATUKOSTNADER OCH MOMS Gatukostnader Har exploatören fullgjort sina förpliktelser enligt detta avtal, avstår kommunen från ytterligare ersättning för gatukostnad och bidrag till gemensamma anläggningar för detaljplaneområdet. Detta gäller inte ersättning för förbättring och nyanläggning av gata och annan allmän plats med tillhörande anordningar, som i framtiden kan komma att krävas. Moms Den del av kostnaden för allmän gatu- eller parkanläggning inom planområdet som utgör moms ska kommunen ersätta exploatören för. Ersättning kan ske löpande baserat på av kommunen godkänt arbete. Den kostnad som momsen baseras på måste först verifieras och godkännas av kommunen. Fakturering sker på det sätt som kommunen anger. 15 DRÖJSMÅLSRÄNTA Erlägger inte exploatören ersättningar och viten enligt detta och tillhörande avtal i rätt tid utgår dröjsmålsränta motsvarande en räntesats som med åtta (8) procentenheter överstiger Sveriges Riksbanks vid varje tidpunkt gällande referensränta. 16 SÄKERHET För fullgörandet av exploatörens skyldigheter enligt detta avtal skall exploatören ställa säkerhet till ett belopp av etthundratvåmiljoner kronor (102 000 000 kr ), för allmänna anläggningar; 82 000 000 kr, och bidrag till övergripande infrastruktur; 20 000 000 kr, i form av pantbrev i fastigheten Sicklaön 38:2 och som kommunen först godkänner. Säkerheten får nedskrivas i förhållande till erlagda ersättningar och utfört arbete. Tio procent av den del av säkerheten som avser åtaganden i 8 skall dock vara kvar till godkänd slutbesiktning av allmänna anläggningar och fem procent skall vara kvar till godkänd garantibesiktning. Säkerheten överlämnas till kommunen i samband med exploatörens undertecknande av detta avtal. 7(9)

17 KARTUNDERLAG KVARTERSMARK Exploatören förbinder sig att senast två månader efter färdigställande inom kvartersmark skicka digitala relationshandlingar och lägeskontroller. Syftet med att leverera dessa inmätningar är att kommunens primärkarta ska kunna uppdateras. Anvisningar för hur inmätningar ska utföras och redovisas framgår av bilaga 10. I det fall detta ej sker har kommunen rätt att utföra inmätningen på exploatörens bekostnad. 18 STOMPUNKTER I de fall som stompunkter förstörs eller måste tas bort i samband med exploateringen är Exploatören skyldig att omgående informera Kommunen. En inventering är gjord, se bilaga 11, som visar punkter som finns, punkter som saknas och punkter som är okända. Exploatören kan därmed endast bli skyldig att betala för nya punkter som enligt inventeringen idag finns. 19 TVIST Tvist angående tolkning och tillämpning av detta avtal skall avgöras av allmän domstol enligt svensk rätt och på kommunens hemort. 20 KONTAKTORGAN Exploatören skall kontinuerligt samråda med kommunen under tiden från lagakraftvunnen detaljplan fram till färdigställd exploatering. Kommunens kontaktorgan vad gäller detta avtal är Exploateringsenheten. För myndighetsfrågor hänvisas till respektive myndighet. 21 FÖRVÄRVSPRÖVNING Kommunen avstår under detaljplanens genomförandetid från sin förköpsrätt enligt förköpslagen då exploatören överlåter fastighet eller del av fastighet inom detaljplanområdet till av exploatören bildad bostadsrättsförening eller till köpare av ägarlägenhetsfastighet. Kommunen avstår under detaljplanens genomförandetid även från sin rätt att begära prövning enligt lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. i det fall exploatören överlåter fastighet eller del av fastighet inom planområdet. 8(9)

22 ÖVERLÅTELSE FASTIGHET För fastighet eller del av fastighet som överlåts är exploatören fortfarande bunden av åtagandena i detta avtal. Exploatören förbinder sig att överföra samtliga befintliga avtalsservitut samt de avtalsservitut som ingås i samband med detta avtal på ny ägare av överlåten mark. 23 ÖVERLÅTELSE AV AVTALET Kommunen kommer inte att motsätta sig en överlåtelse av detta avtal till Kvarnholmen Utveckling AB, 131 31 Nacka, org. Nr 556710-5514, JM AB, 169 82 Stockholm, org. Nr 556045-2103 eller KF Fastigheter AB, box 15200, 104 65 Stockholm, org. Nr 556033-244. Då JM AB eller KF Fastigheter AB förvärvat exploatörens fastigheter inom planområdet, (se bilaga 1) övertar JM AB eller KF Fastigheter AB samtliga exploatörens rättigheter och skyldigheter enligt detta avtal. Detta avtal får inte för exploatörens del utan kommunens skriftliga medgivande överlåtas på annan än JM AB eller KF Fastigheter AB. Detta avtal är upprättat i tre likalydande exemplar varav parterna tagit var sitt. Nacka den För Nacka kommun den För Holmenkvarnen 5 AB Erik Langby Kommunstyrelsens ordförande Per Andersson T.f. Exploateringschef den Holmenkvarnen 7 AB 9(9)