SBB I NORDEN NASDAQ OMX First North Stark överskottsgrad Höga engångskostnader Fokus på finansiering Stark överskottsgrad. För det fjärde kvartalet redovisade Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) hyresintäkter om 384 MSEK (144), vilket var i linje med vårt estimat om 381 MSEK. Under perioden har SBB förvärvat fastigheter för cirka 9 MSEK, bland annat nio samhällsfastigheter i Huddinge och tre samhällsfastigheter i Norge. Samtidigt har också fyra fastigheter avyttrats in till JV-strukturer med tre olika samarbetspartners till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 29 MSEK. Driftnettot uppgick till 257 MSEK (68,3) där vi hade räknat med 245 MSEK. Överskottsgraden var således 66,9% procent (47,3), hela 26 bps högre än vår prognos om 64,3%. Vi är väldigt imponerade av överskottsgraden och trots att kvartalet verkar ha varit säsongsmässigt fördelaktigt (mindre snö etc.) har vi reviderat upp våra prognoser något framöver. Höga engångskostnader. Förvaltningsresultatet blev 87 MSEK (5,4), vilket var cirka 21% sämre än vår prognos om 11 MSEK. Vi hade räknat med 2,7 MSEK lägre i central administration, men ännu en gång var avvikelsen störst avseende finansnettot. Vi hade estimerat -121 MSEK och faktiskt utfall blev -153 MSEK (-49,8). Dock drabbades kvartalet av engångskostnader i form av uppläggningsavgifter för upptagande av lån om cirka 19 MSEK. Justerat förvaltningsresultat var således 4% sämre än vår prognos. Styrelsen föreslår en utdelning om,1 SEK () per stamaktie där vi först hade räknat med en utdelning under nästkommande räkenskapsår. Utdelningen vittnar om en stark optimism och vi ser positivt på aktionen. Fokus på finansiering. Vi har gjort mindre justeringar avseende överskottsgraden och ytterligare förändringar i finansnettot. Netto blir det svagt positiva estimatrevideringar. SBB har under den senaste tiden återköpt delar av en obligation som förfaller i juni 218. Därutöver har de bland annat emitterat en ny obligation som löper med 235 bps lägre ränta än den som kommer att förfalla. Sänkningen härleds bland annat ett större fastighetsbestånd och de kreditbetyg (S&P, Moody's) som har erhållits. Framöver räknar vi med fortsatt konsolidering av fastighetsbeståndet och att fokus ligger på att dra ner den finansiella risken i bolaget. BOLAGSBESKRIVNING Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att äga, förvalta och utveckla bostads- och samhällsfastigheter samt driva planprocesser för främst bostäder. Fokus avseende förvärv är fastigheter i städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, 8 454 32 11 NYCKELDATA ##### 6,99 KURSUTVECKLING Marknadsvärde (MSEK) 5 158 1 mån (%) -2,4 Nettoskuld (MSEK) * 13 815 3 mån (%) 4,3 Enterprise Value (MSEK) ** 19 879 12 mån (%) -12,6 Soliditet (%)* 32,4 YTD (%) 12,7 Antal aktier f. utsp. (m)* 737,9 52-V Högs 1,5 Antal aktier e. utsp. (m)* 738,1 52-V Lägst 4,8 Free Float (%) 73,6 Kortnamn SBB B 216A 217A 218E 219E Hyresintäkter (MSEK) 187 1 339 1 612 1 64 Driftnetto (MSEK) 91,3 877 1 15 1 126 Förv.res (MSEK) 5,6 338 551 585 EBT (MSEK) 1 224 3 131 551 585 EPS (förv.res. SEK)** N/A,38,67,71 EPS SEK** N/A 3,21,5,54 Tillväxt hyresint (%) N/A 616,3 2,4 1,8 EPS förv.res. tillväxt (%) N/A N/A 76,2 6,9 Driftnettomarg. (%) 48,8 65,5 68,6 68,7 EV/Hyresintäkter (x) ** N/A 14,5 12,2 11,9 EV/Driftnetto (x) ** N/A 22,1 17,8 17,3 P/E (förv.resultat.) (x) ** N/A 16,4 1,5 9,8 P/E (x) ** N/A 1,9 13,9 13, P/BV (x) *** N/A,76,8,76 ROE (%) nmf 51,7 5,5 5,5 Dir. avkastning (%) N/A 1,6 2,1 2,9 KURSUTVECKLING 8, 7,5 7, 6,5 6, 5,5 Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium, Holdings HUVUDÄGARE KAPITAL Ilija Batljan 14,9%,1493 4,5% Meteva AS 11,5%,115 3,2% Danica Pension 7,7% 4,6% Sven-Olof Johansson 6,4% 9,1% LEDNING Ordf. Lennart Schuss Q1-rapport VD Ilija Batljan Q2-rapport KURS (SEK): FINANSIELL KALENDER CFO Rosel Ragnarsson * Justerat för förvärv och emission. ** Justerat för preferensaktieutbetalningar samt emissionskurs. *** Justerat för preferensaktiernas inlösenkurs. 218-3-5 Fastigheter 5, 217-7-2 217-9-7 217-1-26 217-12-14 218-2-6 SBB B OMXSPI (ombaserad) RÖSTER 218-4-27 218-7-16 Important information: Please see the attached disclaimer at the end of this document Remium 1
RESULTATRÄKNING MSEK 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18E 2Q18E 3Q18E 4Q18E 216P* 216A 217A 218E 219E 22E Hyresintäkter 236 348 37 384 4 41 45 46 1 174 187 1 339 1 612 1 64 1 673 Driftkostnader -15-122 -17-127 -143-114 -113-136 -46-95,6-461 -57-514 -519 Varav EO -15, -6,,,,,,,,, -21,,,, Driftnetto 131 226 263 257 257 287 292 27 713 91,3 877 1 15 1 126 1 154 Central administration -22,2-19,9-16,5-17,2-15, -16,5-15, -15, -57, -19,4-75,8-61,5-64, -67, Varav EO -12, -6,,,,,,,,, -18,,,, Finansnetto -73,4-14 -134-152 -13-125 -119-118 -473-66,2-464 -493-478 -471 Förvaltningsresultat 35,1 13 112 87,5 111 145 157 137 184 5,6 338 551 585 616 Värdeförändring fastigheter 811 1 191 385 41 - - - - 1 215 1 219 2 797 - - - EBT 846 1 294 497 493 111 145 157 137 1 399 1 224 3 131 551 585 616 Skatt -198-256 -136-112 -24-32 -35-3 -247-217 -72-121 -129-136 Nettoresultat 648 1 38 362 381 87 113 123 17 1 152 1 7 2 429 43 456 481 EPS e. utsp. (SEK),92 1,41,49,52,12,15,17,14 N/A N/A 3,29,58,62,65 EPS (förv.resultat),5,14,15,12,15,2,21,19 N/A N/A,46,75,79,83 Just. EPS (förv.resultat),8,17,15,12,15,2,21,19 N/A N/A,51,75,79,83 EPS (förv.resultat. exkl. PREF),3,12,13,1,13,18,19,17 N/A N/A,38,67,71,76 Tillväxt hyresintäkter Q/Q 63,7% 47,5% 6,1% 4,% 4,%,3%,9%,3% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A 616% 2% 2% 2% Överskottsgrad 55% 65% 71% 67% 64% 72% 72% 66% 61% 49% 66% 69% 69% 69% Förv.res.marginal 15% 3% 3% 23% 28% 36% 39% 34% 16% 3% 28% 34% 36% 37% EBT marginal 358% 371% 135% 128% 28% 36% 39% 34% 119% 655% 237% 34% 36% 37% * Proforma. KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 216A 217A 218E 219E 22E SEK 216A 217A 218E 219E 22E Kassaflöde från rörelsen 28 36 43 456 481 EPS N/A 3,29,58,62,65 Förändring rörelsekapital 58 15 16-11 2 EPS (förv.res) N/A,46,75,79,83 Kassaflöde löpande verksamheten 536 51 59 445 482 BVPS exkl. pref N/A 8,2 8,8 9,2 9,7 Kassaflöde investeringar -652-12973 -13-22 -22 CEPS exkl. pref N/A,61,72,52,57 Fritt kassaflöde -5966-12463 46 225 262 DPS,,1,15,2,25 Kassaflöde fin. verksamheten 6473 1249-26 -311-348 ROE nmf 52% 5% 6% 6% Nettokassaflöde 56-414 2-86 -85 Just. ROE nmf 52% 5% 6% 6% Soliditet 21% 32% 34% 35% 36% BALANSRÄKNING MSEK 216A 217A 218E 219E 22E AKTIESTRUKTUR Fastigheter 7 572 23 1 23 131 23 351 23 571 Antal A-aktier (m) 217,6 Totala tillgångar 8 368 23 569 23 75 23 886 24 25 Antal B-aktier (m) 52,4 Eget kapital 1 767 7 636 8 66 8 411 8 744 Totalt antal aktier (m) 737,9 +467 674 44 42 Likvida medel 56 93 293 27 122 www.sbbnorden.se Nettoskuld 4 315 13 781 13 355 13 241 13 126 Nettoskuld Soliditet exkl. hybridobligation 4 315 13 781 13 355 13 241 13 126 Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Strandvägen 3A 114 51 Stockholm ESTIMATFÖRÄNDRINGAR Hyresintäkter Driftnetto Just. EPS (förv.res) Q4 217A 218E 219E Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring 381 384 1% 1584 1 612 2% 1612 1 64 2% 245 257 5% 18 1 15 2% 113 1 126 2%,15,12-21%,74,75 1%,78,79 2% Remium 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRIFTNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRV.RES.MARGINAL (MSEK) 18 16 14 12 1 8 6 4 2 216A 217A 218E 219E 22E 14 12 1 8 6 4 2 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1E Q2E Q3E Q4E 2 16 217 218 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Hyresintäkter Driftnetto Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal CAPEX & BALANSRÄKNING NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) 13% 11% 9% BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 63% 6% 5X 4X 7% 5% 3% 1% 57% 54% 3X 2X 1X -1% Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1E Q2E Q3E Q4E 2 16 217 218 51% 216A 217A 218E 219E 22E X Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto RETURN ON EQUITY & GEOGRAFISK FÖRDELNING (MARKNADSVÄRDE) RETURN ON EQUITY GEOGRAFISK FÖRDELNING (MARKNADSVÄRDE, Q417) 3% 25% 17% 26% 2% 15% 1% 5% 11% 11% 19% Oslo Mellan-Sverige Stor-Stockholm Dalarna Stor-Malmö Övrigt % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1E Q2E Q3E Q4E 16% 217 218 ROE Remium 3
TRE FASTIGHETSSEGMENT Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB) är ett relativt nybildat fastighetsbolag med fokus på samhällsfastigheter i Norden, bostadsfastigheter i Sverige och utveckling av bostadsbyggrätter via detaljplaneprocesser. Även organisationen och bolagets finansiella rapportering är indelad i dessa tre kategorier: Samhällsfastigheter, Bostäder och Övrigt. Sedan bolaget grundades i mars 216 har förvärvs- och konsolideringstempot varit högt och från i stort sett ingenting har SBB på kort tid blivit ett medelstort fastighetsbolag. Bolagets marknadspositionering med fokus på samhällsfastigheter är historiskt sett en relativt orörd del inom den svenska fastighetsmarknaden. Segmentet inkluderar ålderdomshem, skolor, LSSbostäder (Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade) samt kommunal och statlig verksamhet. Inom samhällsfastigheter fokuserar SBB på Norden, offentligt finansierade hyresgäster, låg hyresgästomsättning och långa kontrakt. Därutöver löper kontrakten med årlig indexering av hyror och efterfrågan på LSS-bostäder understöds bland annat av den strukturella trenden med åldrande befolkning. Justitiedepartementet samt DNBs huvudkontor i Oslo hör till de mer välkända fastigheterna inom segmentet. SBBs bostadsbestånd består främst av hyresrätter i flerbostadshus, men även av hyresrätter i radhus. Bostadsportföljen fokuserar på Sverige, med låg hyresgästrisk och en låg vakans till följd av den bostadsbrist som råder på många orter i Sverige. Bolaget äger hyresrätter på närmare 3 orter i Sverige, från Malmö i söder till Sundsvall i norr. Majoriteten av bostadsbeståndet återfinns i Stockholmsregionen, Sundsvall, Oskarshamn, Karlstad, Borlänge och Motala. Segmentet Övrigt består av kassaflödesfastigheter där SBB ser fastighetsutvecklingsmöjligheter. Målsättningen är att realisera intäkter om 25-4 MSEK i genomsnitt per år från projektportföljen. Av bolagets totala fastighetsbestånd är cirka 7% lokaliserat i Sverige och 3% i Norge. Samhällsfastigheter, Bostäder och Övrigt Långa kontrakt inom segmentet samhällsfastigheter Fokus på Sverige avseende bostäder Utvecklingsmöjligheter i fastighetsbeståndet Hyresintäkter (MSEK) & NOI-marginal (%) 5 8% Hyresintäkter (MSEK) & NOI-marginal (%) 25 85% 4 7% 2 3 2 6% 15 1 75% 1 5% 5 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18E 2Q18E 3Q18E 4Q18E Intäkter (Koncern) Överskottsgrad (Koncern) 4% 65% 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A Intäkter samhällsfastigheter Överskottsgrad samhällsfastigheter Hyresintäkter (MSEK) & NOI-marginal (%) 15 65% Hyresintäkter (MSEK) & NOI-marginal (%) 4 85% 125 1 75 5 25 55% 45% 3 2 1 75% 65% 55% 45% 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A Intäkter bostäder Överskottsgrad bostäder 35% 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A Intäkter Övrigt Överskottsgrad Övrigt 35% Remium 4
FOKUS PÅ FINANSIERING SBB har en målsättning att nå ett fastighetsbestånd om 25 miljarder SEK innan utgången av 22. Utifrån värdet på bolagets förvaltningsfastigheter per Q4 217 om 23 miljarder SEK implicerar det en CAGR om närmare 3%. Bolaget har varit aggressiva på förvärvsfronten under 216 samt 217 och den snabba och kraftiga expansionen har medfört att SBB har en hög genomsnittlig räntekostnad relativt övriga bolag i fastighetssektorn. Under den närmaste tiden kommer därmed fokus att ligga på att förbättra finansieringssituationen för att stärka kassaflödet. Nå ett fastighetsbestånd om 25 miljarder SEK före 221 Utöver bankfinansiering och obligationslån, som står för merparten av bolagets finansiering, använder sig SBB även av eget kapital-instrument såsom hybridobligationer och preferensaktier (en noterad och två i dotterbolag). Hybridlånet har en evig löptid och löper med en rörlig kupongränta om STIBOR 3m + 7% fram till första inlösendag som infaller 5,5 år efter emissionsdagen. Bolagets hybridobligationer emitterades under juli och september 217. SBBs tre preferensaktier består dels av en noterad (ticker:sbb PREF), en som härrör från förvärvet av DNB fastigheten i Oslo samt en kopplad till de preferensaktier i Högkullen som inte accepterade budet SBB lade på bolaget. Har historiskt använt sig av flera olika typer av finansieringsinstrument Cirka 1 3 miljoner SEK förfaller inom ett år, varav cirka 6 MSEK avser den icke säkerställda obligation som emitterades i slutet av 216 med slutförfall 218-6-23. SBB har under en tid återköpt delar av obligationen och vi räknar med att SBB kan refinansiera till betydligt bättre villkor än vad som gällde då obligationen emitterades. Exempelvis har SBB under Q1 218 emitterat en icke säkerställd obligation som löper med 235 bps lägre ränta. Övriga lån med förfall inom ett år utgör lån som ska förlängas. Överlag har SBB en relativt jämn kapitalbindningsstruktur och över 3% har en kapitalbindning längre än fem år. Bolaget har guidat att finansieringskostnaderna under de kommande två åren med stor sannolikhet kommer att sänkas, vilket även är vår bedömning. SBB har en relativt jämn kapitalbindningsstruktur Finansieringsstruktur, Q4 217 (%) Kapitalbindningsstruktur, Q4 217 (%) 4% 5% 32% Eget kapital 4% 3% 29% 33% 28% 31% Skulder till kreditinstitut Obligationslån Uppskjuten skatt Övrigt 2% 13% 1% 9% 9% 7% % < 1 år < 2år < 3 år < 4 år < 5 år > 5 år Kapitalbindningsstruktur Förvaltningsfastigheter (miljarder SEK) Belåningsgrad (%) 25 2 15 1 5 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A Förvaltningsfastigheter 68% 66% 64% 62% 6% 58% 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A Belåningsgrad netto Remium 5
VÄRDESKAPANDE FASTTIGHETSUTVECKLING Utöver förvaltning av samhällsfastigheter och hyresrätter arbetar SBB även aktivt med fastighetsutveckling. Strategin är att 1-2% av fastighetsbeståndet ska bestå av segmentet Övrigt, innebärandes kassaflödesfastigheter med utvecklingspotential. Bolaget förvärvar aldrig råmark, utan utvecklar enbart detaljplan från kassaflödesgenererande fastigheter. Kommunicerad målsättning är att segmentet ska leverera ett resultat om 25-4 MSEK per år i genomsnitt över en konjunkturcykel. I samråd med kommuner förs en dialog för att säkerställa att de fastigheter med närområde som avses att exploateras är prioriterade för stadsutveckling. SBBs huvudfokus är själva exploateringsfasen, dvs. att driva detaljplanearbete med målet att detaljplanen ska bli lagakraftvunnen. Det är en tidskrävande process, men som i sin tur är kapitaleffektivt. Om och när en detaljplan vinner lagakraft uppkommer en värdetillväxt och då väljer bolaget att avyttra byggrätten. Affärsutvecklingsteamet arbetar aktivt för att ta fram olika typer av byggrätter (hyresrätter, bostadsrätter och samhällsfastigheter) och har hitintills avyttrat till välkända företag, bland annat: Ikano, HSB och Riksbyggen. I och med att försäljning sker före eller i samband med lagakraftvunnen detaljplan, tar bolaget varken någon byggnations- eller försäljningsrisk. Se nedan graf till vänster för illustration av utvecklingsprocessen. Fastighetsutveckling ska leverera 25-4 MSEK per år i genomsnitt över en konjunkturcykel Nära dialog med kommuner Avyttringar har skett till välkända företag Bolaget har vid tidigare försäljningar avyttrat till ett något lägre pris och istället erhållit en joint venture-andel i ett framtida värdeskapande. Ett bra exempel är försäljningen av fastigheten Falkenberg Bacchus 1 där SBB sålde 18 kvm till ett lokalt konsortium där SBB äger 1% samt 4 kvm som avyttrades till ett joint venture mellan SBB och bostadsutvecklaren HSB. SBB planerar även att renovera 6 lägenheter per år från och med sommaren 218. Fram tills dess förväntas renovering av 3 lägenheter där vi estimerar en yield on cost om 8% i snitt. Vi räknar med investeringar om 5 SEK/kvm och att de renoverade objekten successivt ökar driftnettot med ~4 SEK/kvm. Längre fram under prognosperioden räknar vi med att SBB renoverar 6 lägenheter per år, motsvarande ~17 MSEK i ökade hyresintäkter. Se nedan till höger för estimat. Vi räknar med att SBB renoverar 6 lägenheter per år Projektutvecklingsstadier byggrätter Huvudfokus 1 2 Tid Affärsidé Värdetillväxt Finansiell risk Exploatering Försäljningsrisk Prod.risk Start Konsultatioläggande detaljplan Fram- Godkänd detaljplan Försäljning Källa: Remium, Samhällsbyggnadsbolaget 3 Byggnation Förädlingspotential via renovering 8 % yield on cost Antal lägenheter Snittyta (kvm) Investering per kvm Hyresvärde före investering per kvm Hyresvärde efter investering per kvm Yield on cost (%) Total renoverad yta (kvm) Hyresintäktsbidrag (MSEK) Total investering (MSEK) Källa: Remium, Samhällsbyggnadsbolaget 3 7 5 75 115 8,% 21 8,4 15 Remium 6
PEERTABELL Bolag Kurs (SEK) Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%) 217A 218E 219E 217A 218E 219E 217A 218E 219E 217A 218E 219E Stendörren 71,4 3, 7,1 9,6 11,7 1,2 8,5,69,7,66 17,2 7,1 8,1 Catena 158, 13,4 18,3 4, 12,8 1,9 1,2,97,96,9 13,5 9, 9, FastPartner* 14,5 6,2 11,5 3,1 13,4 11,8 11,1 1,6,94,9 21,1 12,9 7,3 Diös 54,1 28,5 7,1 5,2 9, 8, 7,5,92,8,74 18,4 12,8 12,2 Amasten* 3,5 11,3-1,5 3,1 39,2 25,1 14,,71,7,67 2, 1, 1,4 Atr. Ljungberg 126,2 11,5 3,4 3,9 14,7 13,7 13,1,75,72,7 14,9 5,5 5,6 SBB i Norden* 7, nmf 2,4 1,8 16,4 1,5 9,8,66,7,67 51,7 5,5 5,5 Medel 12,3 9,5 4,4 16,7 12,9 1,6,82,79,75 19,8 7,7 7, Median 11,4 9,5 4,4 16,7 12,9 1,6,82,79,75 19,8 7,7 7, * Preferensaktiejusterade nyckeltal. Källa: Remium Remium 7
SBB I NORDEN Bostäder och samhällsfastigheter i fokus Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att äga, förvalta och utveckla bostads- och samhällsfastigheter samt driva detaljplaneprocesser för främst bostadsfastigheter. Fokus avseende förvärv är fastigheter i attraktiva städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge. Handlingskraft och expansion Samhällsbyggnadsbolaget grundades av Ilija Batljan i mars 216 med målsättningen att bygga upp det främsta nordiska fastighetsbolaget för bostäder och samhällsfastigheter. Därefter följde flera fastighetsförvärv som kulminerade i januari 217 då bolaget tillträdde Högkullen, Gimmel Fastigheter, Kuststaden Holding samt Sörmlandsporten. Därmed skapades det nya Samhällsbyggnadsbolaget i Norden som på kort tid har blivit en stor aktör inom bostäder och samhällsfastigheter. Efter förvärven har bolaget över 7 fastigheter och en portfölj uppgående till cirka 1 3 kvm uthyrbar yta. SBB grundades i början av 216 Bostäder och samhällsfastigheter i fokus Samhällsbyggnadsbolaget fokuserar främst på fastigheter inom två segment: samhällsfastigheter och bostadsfastigheter. Portföljen innehåller även till viss del andra typer av fastigheter där avsikten primärt är att driva detaljplaneprocess för att utveckla bostadsfastigheter. Strategin är att 1-2% av fastighetsbeståndet ska bestå av kassaflödesfastigheter med utvecklingspotential. Bolaget förvärvar aldrig råmark, utan utvecklar enbart detaljplan från kassaflödesgenererande fastigheter. Kommunicerad målsättning är att segmentet ska leverera ett resultat om 25-4 MSEK per år i genomsnitt över en konjunkturcykel. Samhällsfastigheter inkluderar bland annat skolor, äldreomsorg, statliga och kommunala verk samt myndigheter. Majoriteten av hyresgästerna i bolagets samhällsfastigheter är direkt eller indirekt skattefinansierade och fastigheter inom detta segment kännetecknas generellt sett av låg risk givet bland annat låg hyresomsättning och hög kreditvärdighet. Bolagets bostadsfastigheter består främst av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus och strategin är att fokusera på bostadsfastigheter i städer med en underliggande befolkningstillväxt och en attraktiv avkastning. Överlag har Samhällsbyggnadsbolaget god geografisk spridning, med fastigheter från Malmö i syd, till Sundsvall i norr. Majoriteten av fastigheterna ligger i storstadsregionerna, framförallt i Oslo och i Storstockholm, medan resterande cirka 4 procent ligger i små och mellanstora städer i Sverige och Norge med befolkningstillväxt. Samhällsfastigheter, bostadsfastigheter och fastighetsutveckling Segmentet samhällsfastigheter kännetecknas av låg risk God geografisk spridning i bostadsbeståndet Remium 8
SBB I NORDEN Hög tillväxttakt väntas framgent Sverige kommer att vara bolagets huvudsakliga fokus framöver, men Samhällsbyggnadsbolaget ser även över möjligheterna att expandera inom segmentet samhällsfastigheter till de övriga nordiska länderna. Kan de framgent diversifiera sitt fastighetsbestånd till övriga nordiska länder sjunker även risken i bolaget eftersom olika drivkrafter styr ländernas ekonomiska tillväxt. Segmentet bostadsfastigheter kommer däremot uteslutande att vara koncentrerat till den svenska marknaden. Bolaget har satt upp ett mål att innan 22 inneha ett fastighetsbestånd till ett värde av 25 miljarder SEK och Samhällsbyggnadsbolaget har nått en bra bit på vägen. God geografisk spridning i bostadsbeståndet Fokus avseende förvärv är fastigheter i attraktiva städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge. Utöver att växa genom förvärv och utveckling av byggrätter genomförs även ombyggnationer och renoveringar i befintliga fastigheter för att skapa hyres- och substanstillväxt. Diversifierad kapitalstruktur Samhällsbyggnadsbolaget har en diversifierad finansieringsstruktur och använder sig av flera olika typer av finansiella instrument. Framförallt består finansieringen av stamaktier, bankfinansiering, obligationslån, men även preferensaktier och hybridobligationer. Genom Moody s och S&P har SBB erhållit två kreditbetyg för att på sikt ha möjligheten att finansiera verksamheten till mer förmånliga villkor. Senast vid utgången av 218 siktar bolaget på att uppfylla villkoren för en investment grade-rating. Bolag som når detta betyg anses ha en relativt låg konkursrisk och brukar anses vara en magisk gräns inom kreditinvestering. Bolagets finansiella målsättning är att ha en belåningsgrad om högst 6 procent, en soliditet om lägst 3 procent och en räntetäckningsgrad om lägst 1,8 gånger. Det långsiktiga utdelningsmålet är att dela ut 4 procent av det utdelningsgrundande resultatet, inklusive utdelning på preferensaktier. Kortsiktigt kommer dock fokus att ligga på expansion och att bygga upp en stark finansiell grund. Därutöver ska SBB generera en tillväxt i substansvärdet per stamaktie om minst 12 procent per år i genomsnitt över en femårsperiod, exklusive utdelning på stamaktier. SBB har erhållit kreditrating från Moody's och S&P Substansvärdet per stamaktie ska växa minst 12% per år över en femårsperiod Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic Holding AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer Remium 9