MÄNNISKORNA BYGGNADSFIRMAN ERNST R0SÉN AB 2005 1
2 3
Det är en årsberättelse. Och en slags historia om relationer. Den handlar om ett av Sveriges mest omtyckta fastighetsbolag: Byggnadsfi rman Ernst Rosén. Den handlar också om människorna som arbetar i koncernen. De som dagligen visar att personligt engagemang och stor passion för arbetet ger resultat. Resultat som år efter år visar sig i kundundersökningar som ger Ernst Rosén en särställning i branschen. Inte minst handlar denna årsberättelse om hyresgästerna. De människor som bor och verkar i fastigheterna i centrala Göteborg, i Alingsås, Kungsbacka och i Lerum. Du får bland andra möta Alireza, Åke, Inga-Stina, Ragnar, Ethel, Aina, Pia och Stefan. Historien tar dock sin början vid krigsslutet. Med en byggrätt och ett litet kapital uppförde en alldeles speciell snickare och sedermera verkmästare sitt allra första hus. Hans namn var Ernst Rosén. 4 5
Reine har ordet 8 Året som gått 10 Vision 11 En byggnadshistoria 12 Ernst Roséns värld. Koncernen 14 GÖTEBORG Affärsidé 16 Med hyresgästen i centrum organisationen 17 En ständig utveckling fastigheterna 21 Vad tycker hyresgästen? 24 Miljöarbete 28 ALINGSÅS OCH LERUM Flodén Fastighets AB 30 Flodén Byggnads AB 32 Nääs Fabriker AB 34 KUNGSBACKA Aranäs KB 36 MARKNADSANALYS Hyres- och fastighetsmarknaden 39 Nyckeltal 46 Förvaltningsberättelse 47 Resultaträkning koncernen 49 Balansräkning koncernen 50 Kassafl ödesanalys koncernen 52 Resultaträkning moderföretaget 53 Balansräkning moderföretaget 54 Kassafl ödesanalys moderföretaget 56 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 57 Underskrifter 75 Företagsledning 77 Kartor 78 Kartor xx FORM OCH IDÉ: CLARA, KARLSTAD / FOTO: HANS M KARLSSON, LARS ARDARVE, 6URBAN HÖGLUND / KARTOR: KARTENA AB / TRYCK: ALFA NERMANS, KARLSTAD. 7 TRYCKT PÅ MILJÖGODKÄNDA MUNKEN LYNX, OMSLAG 240 G, INLAGA 130 G.
Från vänster: Reine Rosén, nytillträdd styrelseordförande, Thomas Lundh, ny VD och Benny Rosén, styrelseledamot och f.d. styrelseordförande i Byggnadsfirman Ernst Rosén. KONCERN Reine har ordet Den som bygger har alltid något att berätta. roligt att få ta del av resultatet från den nya hyresgästundersökningen vi gjort tillsammans med AktivBo. Och vilket resul- Bilder blir starkare med tiden. Innebörden av dem och de känslor de väcker, förändras vartefter vi själva förändras. tat. Hela 90,4 procent är nöjda med servicen! Det är ett nytt Det är viktigt med bilder för att behålla ögonblicket och rekord som visar vilket fantastiskt arbete våra medarbetare samtidigt se förändringen. gör. Jag tror själv att den bottnar i en stor arbetsglädje och Jag slås så tydligt av detta när jag betraktar några att vi har bra intern kommunikation i företaget. fotografi er från företagets historia på kontoret. Bilderna har När vi tilldelades förstapris för högsta serviceindex bland jag tittat på många gånger, men varje gång har de adderat 50 bostadsbolag på Aktiv Bo:s Benchmarkingdag, var det något nytt. Hur kan det vara så? med oerhörd stolthet vi tog emot utmärkelsen. Att vi nu utvecklat vår vision, vår affärsidé och antar ett mer formaliserat Som bilden på min farfar och vår grundare Ernst Rosén där han står och slår i den sista spiken på ett taklag en varm sätt att arbeta, gör vi också det i syfte att nå ännu bättre sommardag i början av 1930-talet. Han har bar överkropp och resultat på alla plan. Jag gläds också åt Flodén Fastighets svetten lackar. Bilden har aldrig varit ABs framgångar och åt utmärkelsen så klar för mig som den är just idag. Årets lyft som de tilldelades av Aktiv Kanske för att den får mig att tänka Bo. VD-skapet i bolaget har jag nu på historien om mannen som träffade lämnat över till Sune Johansson, två stenhuggare i ett brott. På frågan tidigare fastighetschef i bolaget vad de gjorde svarade den ena att han sedan 1992. Det är också roligt att högg sten. Men den andra svarade följa den positiva utvecklingen av att han byggde en katedral. Just den Nääs Fabriker, som hyr ut allt som känslan får jag när jag tittar på bilden. iordningställs på området. Att jag har fått förmånen att vara med Projektet med nybyggnation av om att bygga något större. 16 vindslägenheter i Annedal är nu Extra tydligt blir det när jag ser tillbaks på min tid som VD, ett uppdrag verka till att minska behovet av lägen- genomfört. Det känns bra att med- som jag efter noggrant övervägande heter i centrala Göteborg. Ett projekt Ernst Rosén, tidigt 1930-tal. som gör mig stolt är Villa Solbu. 2002 köpte Ernst Rosén fastigheten bestämde mig för att lämna. Ny VD är Thomas Lundh, tidigare fastighetschef på Ernst Rosén. Efter 18 år i bolaget, som både ekonomichef och fastighetschef, har han byggt upp erfarenhet som ett toppmodernt kontor i klassiskt historisk miljö. Villa Solbu som nu genomgått en omfattande renovering. Resultatet är behövs för att leda bolaget vidare. Jag är övertygad om att är enligt min mening en av Göteborgs vackraste byggnader. han kommer att föra de stolta traditionerna vidare och se Stolt är jag också över att få vara delaktig i Aranäs starka till att fortsätta utveckla verksamheten. Själv tar jag vid som utveckling som samhällsbyggare i det expansiva Kungsbacka. styrelseordförande och arbetar med strategiska frågor för hela Och så ser jag fram emot att följa utvecklingen av vår fastighet koncernen. Klubban tas över efter min far Benny som till min Oscar på Marstrand, där vi inlett ett mycket gott samarbete glädje fortfarande önskar vara aktiv som styrelseledamot. med Kungälvs kommun och andra intressenter. Att bereda Nu har det gått över ett år sedan vi blev årets fastighetsägare. Att vi fi ck utmärkelsen är bland det mest glädjande är en utmaning och ett ansvar. fastigheten en framtid på en så speciell plats som Marstrand som hänt i vår historia. Men man kan aldrig vila på gamla Att livet inte bara är vackert blir tydligt genom förra lagrar. Vi arbetar ständigt för att bli bättre. Därför är det extra VD på Göteborgs fastighetsägarförening, Håkan Juthages, 8 9
Reine har ordet KONCERN tragiska bortgång. Jag hade förmånen att få arbeta med honom under de år jag satt i föreningens styrelse och jag minns Håkan som en underbar människa med stort hjärta och engagemang. En glädjens stund var när en av våra mest trofasta hyresgäster hade kalas. Den 31 augusti fyllde Karin Larsson 100 pigga år. Hon har bott i Annedal i över 30 år och trivs väldigt bra. Att få vara med och uppvakta en sådan härlig och ödmjuk person var en stor förmån på många sätt och skänker ytterligare perspektiv på tillvaron. Som sagt. Den som bygger har alltid något att berätta. Reine Rosén Året som gått Ett gott betyg. Resultatet av kundundersökningen som genomfördes bland 50 bostadsförvaltande företag ger Byggnadsfirman Ernst Rosén AB högsta notering. Service-index, det sammanfattande måttet på servicekvalitet, är hela 90,4 %. För detta tilldelades vi förstapris för högsta serviceindex på Aktiv Bo:s Benchmarkingdag. Roséns bidrar. Genom byggnation av 16 lägenheter på vindarna i Annedal bidrar Ernst Rosén till att minska behovet av centrala lägenheter i Göteborg. Nu har Viktor Rydbergsgatan 14 färdigställts efter att ha förvandlats från villa till modernt kontor. För det ansvarsfulla genomförandet av ombyggnationen stod Flodén Byggnads AB. Säkerheten främst. Ernst Rosén har under året påbörjat arbetet med att införa ett systematiskt kvalitetsarbete som ska styra och leda hela verksamheten. Tillökning! Familjen växer när den strategiskt belägna fastigheten Pelikan 5 vid Lilla torget i Alingsås förvärvas under året. Rolig läsning. Byggnadsrörelsen i Flodén Byggnads AB följer den goda byggkonjunkturen och ökar både omsättning och lönsamhet. Orkan i efterfrågan. Ytterligare 1 000 kvm lokaler färdigställs på Nääs Fabriker och hyrs ut direkt. Snart. Beslut fattas om en unik hotell- och konferensanläggning på Nääs Fabriker. Invigning planeras till slutet av 2007. Én händelserik vår. I maj 2005 färdigställde Aranäs det nya polishuset i Kungsbacka. Nöjda kunder. Aranäs har genomfört både hyresgästenkäter och medarbetarenkäter med mycket goda resultat. Alla köpcentrums dröm! I en oberoende undersökning får Kungsmässan högst betyg av alla köpcentrum i Göteborgsregionen. Benchmarking-dagen hos Aktiv Bo var en stor dag för Flodén Fastighets AB. Vi erhöll priset Årets lyft. Anledningen var att vi ökat vårt serviceindex med nära 4 procentenheter. Vision för koncernen Ernst Rosén. Ernst Rosén skall, med starka ägare, på sin hemmamarknad förena familjeföretagets fl exibilitet med ett professionellt arbetssätt, som om det vore ett börsnoterat bolag, och alltid sträva efter att vara ett föredöme i branschen. Bolagen skall på respektive hemmamarknad vara förstahandsvalet när det gäller bostäder, lokaler och byggservice. Bolagen skall, med god avkastning på sysselsatt kapital, förena god lönsamhet med en mycket hög kundnöjdhet och kundfokus. (gäller för koncernen med undantag för Aranäs) 10 11
En byggnadshistoria KONCERN Bolag i koncernen. Krigsslutet skapade en positiv kraft som genomsyrade hela valtning bedrivits i en enda rörelse. Den nya bolagsformen samhället. En som såg möjligheterna var den tidigare textilarbetaren och sedermera snickaren Ernst Rosén som på ger frihet och skapar utrymme för breddad verksamhet. lediga stunder studerade till verkmästare vid Göteborgs Tekniska Institut. 1952 startar han Byggnadsfirman Ernst Rosén 1989 blir Flodén Byggnads AB i Lerum till salu. Flodéns Förvärvar företag. med ett litet kapital och en byggrätt på Hisingen. När huset historia och verksamhet påminner om Ernst Roséns och det står klart säljs det med god vinst och lägger, tillsammans tar inte lång tid för parterna att komma överens. Efter affären med andra framgångsrika projekt, en solid grund för företaget. delas företaget upp i byggverksamhet och förvaltning. Ett annat förvärv 1990 är Nääs Fabriker i Tollered som förvandlats från bomullsspinneri till ett modernt företagscentrum. Förnyare av stadsbilden. Uppförande av fastigheterna på Räntmästargatan i Lunden När Reine Rosén tillträder som VD i Byggnadsfi rman Ernst innebär starten för företagets nya strategi; byggande, ägande Rosén 1994, skapas en plattare organisation med delegerat och förvaltning. Detta förhållningssätt är fortfarande ett motto, ansvar, utlokaliserad förvaltning och renodling av olika roller även om Byggnadsfi rman Ernst Rosén idag inte är byggnadsentreprenör, utan ett bolag speci- strategiska beslut. och ansvarsområden. På så sätt frigörs tid och kraft för aliserat på ägande och förvaltning. Under de första 30 åren uppförs vid En uppseendeväckande affär. sidan av alla externa projekt inte mindre än 45 egna fastigheter. De fl esta med Ivar Kjellberg Fastighets AB I ett nystartat bolag tillsammans fi nns fortfarande kvar i företaget. förvärvas Kungsbackas största privata fastighetsägare Aranäs AB. Andra halvan av 1960-talet är en hektisk period i svensk byggnadshistoria. I Göteborg får områdena 1996 över en modern, välskött Det nybildade intressebolaget tar Vegastaden, Annedal, Masthugget, och tongivande fastighetsrörelse i Landala, Prästgårdsängen och Ham- Kungsbacka inklusive det stora markullen nya fastigheter signerade Ernst Rosén. Förnyelsen av Olskro- Ernst Rosén snickare, entreprenör och grundare av Byggnadsfirman Ernst Rosén. köpcentret Kungsmässan. Köpesumman är 1,3 miljarder kronor. ken blir det sista projektet med egen byggpersonal. Genom Med detta kan förvaltningen fortsätta enligt samma modell Benny Rosén som tillträder som ny VD 1984, förankras idén som ägarna redan med framgång tillämpar i Göteborg. Ett om hur företaget ska utvecklas enbart som förvaltare. beslut som ökade Byggnadsfi rman Ernst Roséns förvaltade yta med över 50 %. Nya generationer och nya tankar. Reine Rosén börjar i företaget 1973 och arbetar under de En koncern med fyra dotterbolag. kommande åren i alla delar av verksamheten: byggnation, Det är 54 år och 3 generationer sedan Ernst Rosén såg förvaltning och uthyrning. Tillsammans med sin far Benny möjligheterna och startade sin verksamhet. skapar han i början av 1980-talet idéer om hur företaget ska Idag består den av en koncern med 4 dotterbolag som utvecklas. Expansion ska ske genom extern entreprenad av alla, med undantag för Flodén Byggnads AB, ägnar sig åt nyproduktion samt genom fastighetsförvärv och företagsuppköp. År 1988 förvandlas Byggnadsfi rman Ernst Rosén till ett bolag utgår från samma strategi och verksamhetsprinciper fastighetsförvaltning av lägenheter och lokaler. Och alla familjeägt aktiebolag. Fram till dess hade byggande och för- som moderbolaget. Stefan Håkansson och Pia Gusland Håkansson, Annedal i Göteborg. Känslan av att bo under takåsarna är svår att beskriva. Utsikten är magnifi k. Det är som att bo i villa fastän i lägenhet. Med vårt läge borde Göteborg kallas för Lilla Paris. 12 13
Ernst Roséns värld. Koncernen. ALINGSÅS Flodén Fastighets AB VD: Sune Johansson Omsättning: 44 mkr Antal anställda: 11 Förvaltad yta: 49 000 kvm GÖTEBORG Byggnadsfirman Ernst Rosén AB VD: Thomas Lundh Omsättning: 182 mkr Antal anställda: 25 Förvaltad yta: 188 000 kvm TOLLERED Nääs Fabriker AB VD: Katarina Stensryd Omsättning: 7 mkr Antal anställda: 5 Förvaltad yta: 13 000 kvm LERUM Flodén Byggnads AB VD: Anders Flodén Omsättning: 45 mkr Antal anställda: 35 Förvaltad yta: 2 000 kvm KUNGSBACKA Aranäs AB Aranäs KB VD: Ingemar Nilsson Omsättning: 234 mkr Antal anställda: 45 Förvaltad yta: 216 000 kvm KONCERNEN (inklusive 50 % av Aranäs AB) Omsättning: 395 mkr Antal anställda: 99 Förvaltad yta: 360 000 kvm Ägare: Benny Rosén 10 % Reine Rosén 65 % Gunilla Berglie 25 % 14 15
Affärsidé för Byggnadsfirman Ernst Rosén AB. Vi ska tillhandhålla ett boende som ger nöjda hyresgäster. Det görs genom byggnation och ett långsiktigt ägande och förvaltande av egna hyresfastigheter. Nöjda kunder ger grunden för fortsatt utveckling och tillväxt. Vi är organiserade så att beslutsfattandet har förts närmare hyresgästen och med engagerad och kompetent personal kan vi hålla en hög service- och kvalitetsnivå. GÖTEBORG I 1900-talets mitt handlade det om att bygga och förvalta sina egna fastigheter för att på så sätt skapa kontinuitet och långsiktighet. Ett tryggare boende för hyresgästen. När förnyelsen av företagets organisation startade i början av 1990-talet, ville vi lämna denna objektrelaterade förvaltning till historien. Reine Rosén startade omvandlingen av Byggnadsfi rman Ernst Rosén till ett modernt bolag. Men grundfi losofi n var och är alltjämt densamma som på farfars och fars tid: Sätt hyresgästen i centrum. Med hyresgästen i centrum organisationen Hyresgäster Fastighetsansvarig Hantverkare Städansvarig Ekonomi/ Administration Teknik Kundansvarig VD, styrelse, ledning En horisontell organisation skapad för att komma närmare hyresgästerna. Pyramiderna revs. Det var inte längre fastigheten som var i fokus i den nya organisationen. I stället vändes blickarna mot hyresgästerna. Ett synsätt som krävde en helt ny typ av organisation. En plattare som gav större kontaktyta mot marknaden. Den gamla hierarkiska pyramiden revs. I dess ställe byggde vi en horisontell organisation. VD, ledning, och styrelse tog plats i den ena änden. I andra änden fastighetsansvariga, hantverkare och städansvariga. I mitten, som en sammanhängande länk, tog administration med kund-, teknik- och ekonomifunktioner plats. Resultatet är en organisation skapad för att komma nära hyresgästerna. En framgångsrik struktur som vi värnar om och håller fast vid. Liten och effektiv. Fastighetsbeståndet är stort. Vår organisation är trimmad för att ge maximal effektivitet. Men den är tillräckligt stor för att kunna möta hyresgästerna på ett sätt som motsvarar deras förväntningar och krav. Ansvar och dagligt beslutsfattande har delegerats ut i organisationen. Genom roller som kundansvarig, fastighetsansvarig och teknisk chef har förvaltningen blivit effektivare. De kundansvariga ansvarar för uthyrning av lägenheter, lokaler och garageplatser. De beslutar också, i nära dialog med hyresgästerna, om löpande lägenhetsunderhåll och anpassning av lokaler. Fastighetsansvariga fi nns alltid tillgängliga för hyresgästerna via mobiltelefon. Tillsammans med hantverkare och städansvariga bildar de team som går under namnet ER Boendeservice, strategiskt placerade med 5 expeditioner i vårt fastighetsbestånd. Tack vare närheten till hyresgästerna kan teamen hålla en hög tillgänglighet vad gäller löpande underhåll och funktionstillsyn. Det är teknikchefen som har huvudansvaret för fastigheternas drift, underhåll och funktion. Han kompletterar också ER Boendeservice med övergripande teknisk kompetens. Det är också teknikchefen som driver miljöarbetet och ser till att vi når uppsatta mål. Tydliga roller och ansvar. Ett resultat av vår förvaltningsmodell är snabba och korta beslutsvägar något som uppskattas av hyresgästerna. Det får vi bevis på årligen genom kundundersökningarna där hyresgästerna ger mycket höga betyg när det gäller information, tillgänglighet och bemötande. Vår organisation gör det tydligt för medarbetarna vilken betydelse de själva har för företagets utveckling och framgång. Förutom en viktig och tydlig roll i kontakten med hyresgästerna, har de ansvar för budget, prognoser och resultat. Med det följer delaktighet och insyn i företaget. Som en naturlig följd av ökat ansvar har Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB ett bonussystem som omfattar alla medarbetare. Och som alla får lika stor del av. Kvalitetssäkring. I en koncern som vuxit under decennier av framgång, ökar kraven på ledarrollen och nödvändigheten av en mer formaliserad verksamhet. Med detta följer behov av verktyg som 16 17
GÖTEBORG Med hyresgästen i centrum organisationen skapar förutsättning för fortsatta framgångar. Byggnadsfi r- man Ernst Rosén använder verktyget GR Rating som följer samma struktur som kvalitetsledningssystemet ISO 9001. Vi har analyserat hur bolaget bedriver verksamheten. Betyget blev mycket gott med ett undantag: dokumentationen av bland annat målsättningar och rutiner. Ett åtgärdsprogram har tagits fram och till stor del arbetats igenom under 2005. Verksamhetsstyrning och dokumentation har analyserats från grunden. Vision och affärsidé har arbetats om. Strategier och policies har dokumenterats. Riktlinjer och dokumentation har tagits fram för it- och fi nansieringsverksamheten. En ny kommunikationsplattform ska bidra till att ge omvärlden en enhetlig bild av Ernst Rosén. Den ska stärka och bekräfta vårt varumärke. Nu fortsätter arbetet med dokumentation av rutiner i andra delar av verksamheten. Målet är att bli ännu bättre. På alla plan. Mål och utmaningar. Grundfi losofi n är i högsta grad levande i vår vardag: Sätt hyresgästen i centrum. De årliga kundundersökningarna fungerar som handfast benchmarking. De ger en god hjälp när vi sätter upp nya mål och utmaningar. Ett arbete som äger rum vid Roséndagarna; ett återkommande arrangemang som innehåller ett stort mått av allvar och idéarbete men också samvaro och teambuildning och där vi gemensamt skissar framtidens Ernst Rosén. Under Roséndagarna 2005 enades vi internt kring de dokument som ingår i vårt kvalitetsledningssystem och som bidrar till ett gemensamt förhållningssätt i kontakterna med våra kunder och intressenter. 94,1 % av hyresgästerna svarar positivt gällande information, tillgänglighet och bemötande. som ska prägla verksamheten. Tydliga mål, en fungerande struktur och ett bra system för uppföljning av verksamheten underlättar vårt gemensamma arbete. Det är fl er än hyresgästerna som trivs och stannar hos Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. Medarbetarna blir också gärna kvar. Den genomsnittliga anställningstiden är 15 år och 70 % av medarbetarna har jobbat här längre än 10 år. Till trivselfaktorerna hör delaktighet, ansvar och bonussystemet. En mycket låg sjukfrånvaro är ett annat mått på organisationens styrka och medarbetarnas engagemang. Alla stannar. Företagets fi losofi är i princip densamma idag som för 50 år sedan. Hyresgästerna ska vara i centrum och Ernst Rosén ska erbjuda dem ett bra boende. Det enda som förändrats är medlen för att uppnå målet. Sedan den nya organisationen infördes för 13 år sedan har en naturlig och gemensam värdegrund byggts upp. Alla medarbetare har en känsla för vilka synsätt och värderingar > 5 år, 21 %, 5 st 6-10 år, 8 %, 2 st ANSTÄLLNINGSTID. Mer än 10 år 71 %, 17 st Ethel Andersson och Aina Fahlén, Danska vägen i Göteborg. Vi lärde känna varandra genom att vi blev grannar. Nu skrattar vi varje dag sen många år. När det är Melodifestival eller någon bra fi lm så laddar vi upp med godis och lite vin. 18 19
GÖTEBORG En ständig utveckling fastigheterna Fastigheter i ständig utveckling. Byggnadsfi rman Ernst Rosén äger och förvaltar 38 fastigheter med 2 100 lägenheter och drygt 200 lokaler i de centrala delarna av Göteborg. Merparten av beståndet är uppfört i egen regi under 1960- och 70-talet. Husen är byggda i gedigna material de fl esta med fasader av tegel. Arkitekturen präglas av praktisk och stram enkelhet och är anpassad till omgivande bebyggelse. Långsiktig planering. Varje år besiktigas fastigheternas allmänna funktioner och rapporter lämnas till teknikchefen som har huvudansvar för fastigheternas drift, underhåll och funktion. För att kunna bibehålla och höja den tekniska standarden i våra fastigheter, är långsiktighet och planering a och o. Ett viktigt verktyg inför stora beslut är den långsiktiga planeringen. Tack vare den, slipper vi dessutom obehagliga ekonomiska överraskningar. Kontinuerligt låter vi oberoende konsulter besiktiga betongkonstruktioner, garage, balkonger, fasader, tak, isolering och driftsfunktioner. Det ger oss en bra bild om fastighetsbeståndets status och god hjälp vid planeringen inför framtiden. Underhållssystem. Inom Ernst Rosén pågår ett arbete med att utveckla och förfi na vårt system för dokumentation av statusen i samtliga fastigheter. Här ska allt från nybyggnationer till minsta åtgärd fi nnas dokumenterade. Detta system skapar förutsättningar för att ytterligare effektivisera den löpande förvaltningen. Det underlättar för medarbetarna i deras strävan att ta hand om husen på bästa sätt. Sist, men inte minst, blir dokumentationen av fastigheternas status ett verktyg som bidrar till att ge våra hyresgäster den service de förväntar sig. Vindar blev 16 lägenheter. När idén föddes, ville Ernst Rosén förverkliga den. Det var en möjlighet att bidra till att minska det stora behovet av lägenheter i centrala Göteborg. Och ge fl er människor möjlighet att bo i det populära Annedal. Under 2005 och fram De nya vindslägenheterna i Annedal bjuder på hänförande utsikt. till första kvartalet 2006 har råvindar förvandlats till 16 nya lägenheter. När det gäller utformning av lägenheterna har man utgått från marknadens och hyresgästernas önskemål. Tillsammans med Nordstrand Frisenstam Rung arkitektkontor ritades lägenheter med storslagen utsikt över takåsarna. Med ambition att i största möjliga mån visa befi ntliga hyresgäster respekt och hänsyn, vidtog vi ett antal åtgärder. Bland annat ville vi minimera byggtiden i syfte att störa de boende så lite som möjligt. Efter noggrann analys av hur byggprojektet skulle genomföras, valdes C D Bygg AB som entreprenör. De kunde möta våra önskemål bäst och presenterade en tidsplan där byggtiden kunde halveras. Villa Solbu. Sekelskiftesvillan ligger ett stenkast från Kungsportavenyn och byggdes ursprungligen för direktör Adolph Solbu år 1917. När Byggnadsfi rman Ernst Rosén år 2002 fi ck möjlighet att förvärva Villa Solbu, fanns ingen tvekan. I samarbete med Semrén och Månsson Arkitektkontor Ann-Louise Sjölund och Fredrik Borgström, Danska vägen i Göteborg. En liten smultronplanta på balkongen är vår nivå när det gäller trädgård. Vi gillar mer att ha vänner på middag, snacka och må gott. Vårt nya matbord gillas av alla, inklusive Troja och Gonzo. 20 21
En ständig utveckling fastigheterna Mikael Manniche är VD för m2 din bostadsmäklare, vars kontor ryms i anrika och toppmoderna Villa Solbu. skapades lösningar som tillgodoser dagens krav på utformningen av ett toppmodernt kontorshus med alla tänkbara tekniska installationer. För det ansvarsfulla genomförandet av ombyggnationen stod Flodén Byggnads AB. Under 2005 fl yttade m2 din bostadsmäklare, in i det nära 1 000 kvm stora kontorshuset på Viktor Rydbergsgatan 14. Några av årets projekt. Några av övriga projekt som genomförts under 2005 är omfattande fasadarbete och byte av fönster på Utlandagatan i nedre Johanneberg. Under våren fortsätter fasadarbeten. Exempel på kontinuerliga åtgärder i fastighetsbeståndet under året är bland annat att vi tagit itu med de problem GÖTEBORG som nu uppstår i betong- och tegelkonstruktioner i hus som byggdes på 1960- och -70 talen. Merparten av garagen i fastigheterna har också genomgått omfattande renoveringar. På Danska vägen 86 96 har fasadbalkarna renoverats. På Anders Zornsgatan 36 har tegelfasaden renoverats och fastigheten har fått nytt tak. Trygghet och säkerhet. I vår affärsidé står skrivet att vi ska tillhandhålla ett boende som ger nöjda hyresgäster. Det lönar sig med teknisk översyn, renoveringar, underhåll och upprustning. Det vet vi. I enkäten säger 87,4 % att de känner sig trygga hos Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. Det är en ökning med drygt 2 % från föregående år. Och ett bevis på att våra insatser såväl inomhus som i närområdet ger resultat. För att öka tryggheten och säker heten har ny belysning med rörelsedetektorer installerats på bl.a. Jungmansgatan 31 33. Under 2006 kommer kommunicerbara porttelefoner att installeras i fastigheten på Danska vägen 86 96. Det finns många fler exempel på hur vi under föregående år ökat hyresgästernas trivsel och säkerhet genom satsningar på såväl inre som yttre miljöer. Exempelvis har vi i fl ertalet garage installerat kameraövervakning. För att öka möjligheterna till samvaron mellan hyresgästerna i våra fastigheter har vi på Falkenbergsgatan skapat en samlingspunkt: den nya grillplatsen. Och för våra yngsta hyresgäster på S:t Pauligatan i Lunden pågår arbetet med att iordningställa en ny lekplats. 80-tal, 16 % HUSÅLDRAR. 60-tal, 70-tal, 53 26 % 60-tal, 70-tal, 26 % 53 % > 80-tal, 2 % < 60-tal, 3 % 87% Trygghet och säkerhet LÄGENHETSSTORLEKAR. 4 rum 17 % 3 rum, 22 % 2 rum, 41 % 1 rum, 17 % 4 % 5 rum, 3 % Villa Solbu, Viktor Rydbergsgatan 14. 8 Villa Solbu är ett attraktivt och i många stycken unikt hus som ligger bara ett stenkast från Kungsportsavenyn. Med sin typiska sekelskiftesarkitektur är den ett smycke i stadsbilden. Och dess själ och historia är väl värda att bevara. Ernst Rosén ville skapa ett toppmodernt kontorshus och samtidigt ta tillvara de ursprungliga kvaliteterna. Den omfattande och varsamma renoveringen har gjorts i samråd med Semrén & Månssson Arkitektkontor och antikvarie Martin Lindholm Restaurering. Kraven på bevarande och återskapande av interiören ställde stora krav på speciallösningar. Till exempel får inga kablar eller elledningar vara synliga. All ventilation, el och ledningar för datorkommunikation har därför byggts in dels i befi ntliga kanaler för ventilation och värme, dels i nya kanaler i golv och väggar. Ett omfattande arbete har lagts ned på att renovera och återskapa de ursprungliga takmålningarna. Av miljömässiga och långsiktigt ekonomiska skäl, har bergvärme installerats i Villa Solbu. 22 23 8 16 nya vindslägenheter i Annedal. Idén att förvandla råvindar i Annedal till lägenheter gjorde att Stadsbyggnadskontoret i Göteborg samlade berörda fastighetsägare för att ge möjlighet att genomföra ombyggnader till vindslägenheter. För att planerna skulle kunna förverkligas, var det nödvändigt att förändra detaljplanen för området. Man gav dispens om kravet på hiss upp till det översta våningsplanet. Men för att ändå klara kravet på utrymningsvägar, installerades hissar i 3 av 9 uppgångar i Ernst Roséns fastigheter. Totalt har vi skapat 16 nya lägenheter på 3 vindar. De kännetecknas av öppna, moderna planlösningar med rymd och atmosfär. Råvindarnas takhöjd har behållits och vissa lägenheter har hela 3 meter till tak. Ytskikt har valts med stor omsorg, exempelvis parkett i alla rum med undantag för hallen som har golvklinkers. Under de varmare årstiderna får hyresgästerna ännu större yta att leva och umgås på; de fl esta lägenheter har 2 altaner med utsikt över takåsarna!
Vad tycker hyresgästerna? GÖTEBORG som är bra. Och vad vi kan lägga mer kraft på att förbättra. Våra undersökningsresultat jämförs också med andra fastighetsägares. Det ger oss svar på hur vi sköter oss i förhållande till andra aktörer på marknaden. Men det är inte den enda anledningen till att vi genomför undersökningen. Det är ett mycket bra internt arbetsredskap när vi sätter upp mål för vår verksamhet och skapar handlingsplaner för vår förvaltning. Uppgradering till kommunicerbara porttelefoner är ett exempel på insatser för att öka hyresgästernas trygghet. Ett tecken på att hyresgästerna gillar att bo hos Byggnadsfi rman Ernst Rosén är de höga betyg de ger oss i den årligen återkommande hyresgästundersökningen. All time high. AktivBo genomför enkätsundersökningar bland 350 000 hyresgäster på uppdrag av ett 50-tal fastighetsägare, såväl privata som kommunala. Runt 65 % av de tillfrågade brukar svara. Bland Byggnadsfi rman Ernst Roséns hyresgäster var svarsfrekvensen i senaste undersökningen 71,4 %. Det ger en hög tillförlitlighet till resultatet. Den senaste undersökningen visar att vi ligger mycket bra till bl.a. när det gäller trygghet, servicekvalitet, produktkvalitet, prisvärdhet och fastigheternas läge. Men det mest intressanta för oss är serviceindex. Det är det sammanfattande måttet på servicekvalitet och mäts utifrån 35 frågor, ett så kallat customer score-card, inom fyra områden: Ta kunden på allvar, Trygghet, Rent och snyggt samt Hjälp när det behövs. 2005 års undersökning visar att vi återigen infriar 98% Trivs i stadsdelen Enkäter ger årligt betyg. Kvalitetsarbetet pågår sedan början av 1990-talet hos Byggnadsfi rman Ernst Rosén. Vi försöker på olika sätt vara lyhörda inför hyresgästernas behov och önskemål. Kvalitetstänkandet har utvecklats kontinuerligt särskilt när det gäller kundkontakter, trivsel, trygghet och underhåll. Tillsammans med konsultföretaget AktivBo, ett av Sveriges största inom enkätndersökningar hos fastighetsbolag, har vi varje år sedan 1997 genomfört en omfattande undersökning bland våra hyresgäster. Resultatet ger en klar och tydlig bild av hur våra hyresgäster uppfattar oss som hyresvärd. Vi får veta vad 90% Tycker att ER är mån om sina hyresgäster Karin Larsson, en av våra trofasta hyresgäster, fi ras på 100-årsdagen av Reine Rosén. Här kommer en bildtext om Gabriella. Gabriella Engman med dottern Emelie, Lunden i Göteborg. 24 Jag uppskattar verkligen ER:s boendeservice. Jag 25har alltid fått snabb hjälp och blivit trevligt bemött.
GÖTEBORG Vad tycker hyresgästen? Ett bra hus ska kännas välkomnande redan i entrén. Ernst Roséns hyresgäster värdesätter att det är rent och snyggt i gemensamma utrymmen. eller överträffar våra hyresgästers förväntningar. Hela 90,4 % är nöjda med servicen. För fjärde året i rad fi ck Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB återigen den högsta noteringen bland AktivBo:s kunder. För detta belönades vi på Aktiv Bo:s Benchmarkingdag när vi fi ck ta emot pris för högsta serviceindex och delat förstapris för högsta produktkvalitet. Företagets image. När vi frågar hyresgästerna om trivsel, omtanke, bostadens geografi ska läge, om de bor prisvärt och om de kan tänka sig att rekommendera oss som värd, får vi mycket positiva svar. Samtidigt får vi en bra uppfattning om företagets image. Och den ser väldigt bra ut. I senaste undersökningen svarar 95,1 % att de trivs med Ernst Rosén som värd. 97,0 % kan tänka sig att rekommendera oss till andra. Men även sådant som är bra kan bli 96% Kan rekommendera i kvarteret 95% Trivs med ER som värd 94% Tycker att man får hjälp när det behövs ännu bättre. Det är utgångspunkten för vårt ständigt pågående förbättringsarbete. Varje år möts alla medarbetare under de så kallade Roséndagarna. Då går vi igenom och analyserar undersökningsresultatet för varje bostadsområde och diskuterar vad vi kan göra för att bli ännu bättre, sätter mål och tar fram handlingsplaner. Ibland ställer vi resultaten mot varandra och jämför. Varför skiljer de sig mellan områdena? Vad kan vi lära och vilken nytta kan vi dra av varandras erfarenheter? På samma sätt analyserar vi fastighet för fastighet. > 10 år, 34 % BOENDETID. 3-10 år, 37 % < 3 år, 29 % 88% Tycker det är rent och snyggt Alireza Raissi, Kryddhuset, Redbergsvägen 24 i Göteborg. Erfarenheten säger mig att det tar ett tag att utvärdera hur bra en butikslokal fungerar. Men läget är perfekt och hittills tycker jag att det känns väldigt rätt. 26 27
Miljöarbete GÖTEBORG Med det miljöarbete som Byggnadsfi rman Ernst Rosén inledde redan i mitten av 1990-talet har vi byggt ett heltäckande miljöledningssystem. Som ett av de första företagen i våra bransch certifierades Ernst Roséns miljöledningssystem år 2001 enligt den internationella standarden ISO 14001. Sedan 2000 är vi också miljödiplomerade av Göteborgs stad. Detaljerade mål. Miljöledningssystemet fungerar som ett redskap för ständiga förbättringar inom områdena miljö och arbetsmiljö. Till grund för insatserna ligger våra policyer. De är ledstjärnor som innehåller såväl värderingar och visioner som förhållningssätt och strategier. I syfte att minska Ernst Roséns miljöpåverkan har vi identifi erat ett antal områden för vårt miljöarbete, bland annat avfallshantering, energi, vatten och avlopp, miljöskadliga och hälsovådliga produkter och transporter. För dessa områden fi nns såväl övergripande mål som mått- och tidsatta miljömål. I början av 2005 fastställdes detaljerade miljö- och arbetsmiljömål. Många sträcker sig över fl era år och är del i ett långsiktigt och planerat arbete. 10 mål gäller hyresgästernas bedömning av miljöarbetet i första hand när det gäller avfallshanteringen. Ett händelserikt år. Under året fortsatte arbetet för energibesparing med uppföljning, besiktningar och temperaturmätningar i lägenheter och fastigheter samt löpande injusteringar av värme och ventilation. Byggnadsfi rman Ernst Rosén var ett av de första fastighetsbolagen att installera datorstyrd fastighetsövervakning. På Karl Gustavsgatan, Jungmansgatan, i Lunden och i Annedal har vi nu förnyat övervakningen med toppmodern teknik och byter succesivt ut även i resterande fastigheter. För att minimera energianvändningen har de nya vindslägenheterna i Annedal isolerglasfönster med högt u-värde och extra tilläggsisolering av yttertaket. Nya fl äktar har också installerats för att få 92% Förutsättningar att agera miljömedvetet. en bättre miljö även för övriga lägenheter i fastigheten. För att minska elanvändningen har ny belysning med rörelsedetektorer installerats på bl.a. Jungmansgatan. I flera fastigheter har hissarna fått så kallad frekvensstyrning som minskar elanvändningen. I samband med renoveringen av fastigheten på Viktor Rydbergsgatan 14 ersattes den gamla oljepannan med bergvärme och husets egna ventilationsegenskaper har tagits tillvara och kombinerats med den senaste styrtekniken. Källsortering erbjuds sedan länge i de flesta fastigheter. Under året har soprum på Redbergsvägen, S:t Pauligatan och Mejerigatan gjorts fräschare och med ännu fl er fraktioner. Erfarenheterna härifrån kommer att tas tillvara när övriga avfallsrum ses över. Vidareutbildning inom miljön pågår kontinuerligt, bl.a. har samtliga medarbetare deltagit i studiebesök på Ekocentrum och nyanställda har genomgått grundläggande miljö utbildning. Detta för att bättre kunna möta hyresgästernas frågor. Vi har också förbättrat både den muntliga och skriftliga informationen till våra hyresgäster. I övrigt präglades miljöarbetet under året av löpande insatser i förvaltningen, framför allt uppföljningar och styrning av energi- och vattenanvändningen, liksom förbättringar i avfallshanteringen. 92% Bra hantering av hushållssopor Uppfyller vi målen? Under 2005 har vi fortsatt arbetet med att försöka tillmötesgå hyresgästernas krav och förväntningar inom miljöområdet. Det gäller allt från de fastighetsansvarigas arbete i områdena till den tekniska förvaltningen. Enligt den senaste hyresgästenkäten har arbetet gett resultat. 98,8 % av hyresgästerna är mycket nöjda eller nöjda med vårt engagemang i miljöfrågor, en ökning med cirka 1 % från föregående år. Hyresgästerna har också blivit mer positiva till sina egna förutsättningar att agera miljömedvetet. 91,8 % var mycket nöjda eller nöjda jämfört med drygt 87 % föregående år. 99% ER s engagemang i miljöfrågor Miljöpolicy. Vi ska tillhandhålla ett boende som ger nöjda hyresgäster. Det görs genom byggnation och ett långsiktigt ägande och förvaltande av egna hyresfastigheter. Nöjda kunder ger grunden för fortsatt utveckling och tillväxt. Vi är organiserade så att beslutsfattandet har förts närmare hyresgästen och med engagerad och kompetent personal kan vi hålla en hög service- och kvalitetsnivå. Verksamheten ska bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön för att bidra till en hållbar utveckling. Roséns betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav. Vi ska sträva efter ständig förbättring för att minska miljöbelastningen och för att förebygga föroreningar. Roséns betraktar miljöarbetet som en förutsättning för att kunna nå företages samtliga mål. Miljöpolicyn omfattar hela Roséns verksamhet: såväl administration, drift och underhåll som ny- och ombyggnadsprojekt. Denna miljöpolicy antogs 1997 och reviderades 2006. 28 29
Flodén Fastighets AB ALINGSÅS OCH LERUM Med väl förvaltade fastigheter i attraktiva, centrala lägen och en hög servicenivå kan bolaget se fram emot ett fortsatt stabilt uthyrningsläge. Ernst Rosén är en av Alingsås och Lerums största och mest välrenommerade fastighetsägare via dotterbolaget Flodén Fastighets AB. Fastigheterna har attraktiva lägen, de fl esta ligger mitt i centrum och beståndet består till nära 70 % av bostäder. Totalt äger och förvaltar bolaget 49 500 kvm varav 36 200 i Alingsås. Ernst Rosén är expansiva i regionen och har under senare år förvärvat 13 fastigheter om totalt 33 300 kvm med intressanta lägen, främst i Alingsås. I Lerum är förvaltningen koncentrerad på kommersiella lokaler. Här har vi en stark position i centrum. Fastigheterna inrymmer lokaler för en mängd verksamheter, främst sådana som bidrar både till det allmänna och privata serviceutbudet. Året som gick. I Alingsås och Lerum arbetar vi, på samma sätt som i Göteborg, aktivt med hyresgästunderssökningar. Under hösten genomfördes för andra året en hyresgästundersökning med mycket positiv resultat. Serviceindex har ökat med nära 4 procentenheter! Hög boendekvalitet och nära dialog med hyresgästerna gör att de trivs och månar om fastigheterna. Den stora ökningen av serviceindex uppmärksammades av Aktiv Bo som tilldelade Flodén Fastighets AB pris för Årets lyft. Under det gångna året har koncernen stärkt sin position ytterligare i centrala Alingsås genom förvärvet av fastigheten Pelikan 5 som inrymmer 2 300 kvm lokal- och butiksyta samt 11 lägenheter. Efter fl era år av minskad omsättning av bostadshyresgäster, ser vi en ökad omfl yttning i våra fastigheter. Därmed följer vi tyvärr den allmänna trenden i branschen. Uthyrningen av lokaler har varit fortsatt mycket positiv. Vakansgraden har sjunkit ytterligare 1 % i jämförelse med föregående år och var under 2005 knappt 2 %. I 2004 års hyresgästundersökning framkom önskemål från hyresgästerna om förbättringar inom områdena kommunikation och information. Under året har en rad åtgärder vidtagits. Bland annat har expeditionernas öppettider utökats och numera är e-post ett komplement till tidigare kommunikationsvägar mellan hyresgästerna och oss. Renodling av fastighetsbeståndet i Lerum mot kommersiella lokaler har fortsatt genom att de sista 2 radhusen av från början 7 har sålts med positivt resultat. Positivt resultat gav även försäljningen av tomtmark om 3000 kvm under 2005. Den närmaste framtiden. 2006 tillträder Sune Johansson, fastighetschef sedan 1992, som VD i bolaget. Under hans ledning kommer förbättringsarbetet i bolaget att fortsätta med fokus på Hjälp när det behövs och Ta kunden på allvar. Den breda erfarenheten av lokala förhållanden och stark ekonomi är en kombination som ger Ernst Rosén hög beredskap för strategiska förvärv och möjlighet att växa i regionen. Det ska vara fastigheter som passar in i befi ntligt bestånd och befäster koncernens ställning i verksamhetsområdet. Med tyngdpunkt på väl förvaltade fastigheter med attraktiva och centrala lägen i expansiva Alingsås, på bekvämt pendelavstånd till Göteborg kommer verksamheten att utvecklas positivt. Ett fortsatt stabilt uthyrningsläge och god lönsamhet är att vänta. HUSÅLDRAR. 60-tal, 18 % 80-tal, 56 % 90-tal, 22 % 4 % 70-tal, 3 % Lager, 1400 kvm LOKALTYPER. Butiker, 4500 kvm Kontor, 9500 kvm Övrigt, 800 kvm Bio, 500 kvm Inga-Stina Thedvall, Juvelen, Torggatan 7A, Alingsås. Alingsås är lite av de mysiga kaféerna och småbutikernas stad som lockar många långväga. Därför är det extra roligt att höra från våra kunder att vår butik och läge är så fantastiskt bra. 30 31
Flodén Byggnads AB ALINGSÅS OCH LERUM Uppgången i byggkonjunkturen har resulterat i såväl ökad omsättning som lönsamhet för Flodén Byggnads AB. Byggverksamheten i koncernen bedrivs genom Flodén Byggnads AB med säte i Lerum. Dess traditioner inom bygg- och fastighetsbranschen i Lerum och Alingsås går tillbaka till 1927. Byggnadsfi rman Ernst Rosén förvärvade 1989 företaget som representerar den byggmästaranda som Ernst Rosén i Göteborg en gång stod för. Bolaget äger även några bostadsfastigheter i Alingsås. Hög kapacitet och beredskap. Under 1950- och 60-talet uppförde Flodén Byggnads AB mycket av den nuvarande bebyggelsen i centrala Lerum. På senare år har uppdragen bestått av nyproduktion av bland annat skolor, sjukhem, gruppbostäder, industrifastigheter men även andra kommersiella fastigheter. Marknaden består geografiskt huvudsakligen av Göteborg och kranskommunerna Kungälv, Partille, Lerum, Alingsås, Härryda, Mölndal och Kungsbacka. Flodén Byggnads AB utför alla typer av fastighetsunderhåll både inom och utom koncernen och har både hög kapacitet och beredskap. Merparten av uppdragen är externa. Satsningen på en särskild enhet för löpande service för avtalskunder är lyckosam och verksamheten växer. En fl exibel inställning till marknadens efterfrågan, har gjort att vi klarat svängningarna i byggkonjunkturen väl. Målet är att överträffa marknadens förväntningar med höga interna krav på kvalitets- och miljöansvar för att behålla positionen i vår nisch inom vårt geografi ska område. Året som gick. Uppgången i byggkonjunkturen har resulterat i både ökad omsättning och lönsamhet. Under året har en rad större projekt genomförts. Det goda samarbetet med Lerums kommun har fortsatt och resulterat i bland annat om- och tillbyggnad av Vattenpalatset. I Kungsbacka har vi befäst våra positioner och genomfört ombyggnader av skolor för kommunen. I koncernen och i det av koncernen hälftenägda Aranäs KB är Flodén Byggnads AB en uppskattad entreprenör. Bolaget har bland annat genomfört omfattande ombyggnationer på Viktor Rydbergsgatan 14 i Göteborg och polisens gamla lokaler i Kungsbacka. Satsningen på löpande service har fortsatt och återigen har man kunnat utveckla samarbetet med försäkringsbolagen under året. Den närmaste framtiden. För att möta ökad efterfrågan på bolagets tjänster med bibehållen kvalitet ska organisationen förstärkas. Personalen kommer att gå externa utbildningar för att utveckla sin yrkeskompetens. Miljöarbetet är en självklar del i det dagliga arbetet och 2006 kommer bolaget att satsa ytterligare på kvalitetsutveckling och minskad miljöpåverkan. Ragnar Uhdin, Alingsås. Har man bott i Alingsås i hela sitt liv, så vet man att man inte kan bo bättre än så här. Mitt i smeten på ren västgötska. 32 33
Nääs Fabriker AB ALINGSÅS FÖRETAGSCENTRUM OCH LERUM Det gynnsamma läget gör Nääs Fabriker till ett konkurrenskraftigt alternativ. Och skapar förutsättningar för fortsatt utveckling med bland annat hotell- och konferensanläggning. Sedan koncernen 1990 övertog fastigheten, har den fått nytt liv. Idag är Nääs Fabriker, det tidigare bomullsspinneriet vid sjön Sävelången i Tollered, ett företagscentrum som rymmer fl er än 80 företag. Gynnsamt och prisvärt. Förutsättningarna är idealiska. Miljön är stimulerande och attraktiv. Med det gynnsamma läget kan man bland annat vara ett konkurrenskraftigt och prisvärt alternativ till lokalutbudet i Göteborg. Förutom den speciella atmosfär som bruks- miljön ger, erbjuder Nääs Fabriker hyresgästerna moderna och funktionella arbetsplatser med all tänkbar service som hör ett kontorshotell till. Hyresgästerna bedriver sina verksamheter i varsamt moderniserade och ändamålsenliga lokaler med alla tänkbara tekniska installationer. De minsta är 15 kvm och den största 2 000 kvm. När området är färdigutvecklat kommer fastigheten att innehålla 13 000 kvm uthyrningsbar yta. jande konstutställningen med konstnären Kent Larsson och hans expressionistiska verk hade cirka 2 000 besökare. Sedan 1998 har delar av företagscentret värmts upp med sjövärme. Numera är Nääs Fabriker helt självförsörjande på värme. Det nya sjövärmesystemet som installerats under året har kapacitet att klara uppvärmningen av hela området och mer därtill. Intill Nääs Fabriker vid Sävelången har Myresjö färdigställt 6 parhus. Under 2006 kommer ytterligare 10 enfamiljshus att byggas, på avstyckad mark, i området som kallas Strandnääs. Att det numera också är möjligt för människor att bo i området, gör det mer levande och attraktivt. Under 2005 utvecklades, förändrades och kompletterades Nääs Fabriker AB ytterligare enligt affärskonceptet. Det ska i framtiden även vara ett attraktivt besöksmål för allmänheten. Spännande aktiviteter, handel, konferensverksamhet och en starkare koppling till utbildningsområdet ska borga för att det blir så. Hyresgästerna trivs på Nääs Fabriker. För det mesta kan vi tillgodose deras önskemål om lokaler anpassade till verksamheten. Planeringen av besöksnäring i form av handel på Nääs Fabriker har fortsatt under det gångna året. Året som gick. Pannhuset har byggts om och i december 2005 färdigställdes ett 180 kvm stort kontor. På andra våningen i Mellersta fabriken har 3 kontor med en sammanlagd yta på 800 kvm färdigställts. Samtliga lokaler som iordningställts under året är uthyrda. I maj påbörjades satsningen på besöksverksamhet. Utställningen Mötesplats Design, ett bidrag till Designåret, lockade fl era tusen besökare under 9 dagar. Den efterföl- Den närmaste framtiden. Norra fabriken ska bli en unik hotell- och konferensanläggning som planeras stå klar i slutet av 2007. Under 2005 har projektering genomförts med Svensk Inredning Viking AB. Under 2006 ska Gamla Nedre Fabriken projekteras inför förvandlingen till ett attraktivt hus för handel och kontor. Hösten 2006 kommer Nääs Fabriker att få en ännu starkare knytning till utbildningsområdet. Hyresgästen Lerums kommun startar då kvalificerad yrkesutbildning, s.k. KY-utbildning. Lisbeth Lindström, Iduna, Nääs Fabriker. Nääs Fabriker är ett spännande område som utvecklas hela tiden. Man har bevarat den gamla härliga fabrikskänslan och samtidigt använt moderna material. Vi har en ljuddusch vid fönstret som är en fantastisk sak: Man ställer sig, tittar ut över sjön och över dig sköljer en våg av meditativa ljud. 34 35
Aranäs KB KUNGSBACKA Här fi nns även restauranger och annan service. Ett brett utbud med god tillgänglighet. Polishuset stod klart i maj 2005. Genom det hälftenägda Aranäs AB är Ernst Rosén verksam i Kungsbacka. Företaget ägs sedan 1996 till 50 % vardera av Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB och Ivar Kjellberg Fastighets AB. Aranäs KB är det rörelsedrivande dotterbolaget. Aranäs KB är den största ägaren av hyreshus i en av Sveriges snabbast växande kommuner: Kungsbacka. Med kommunens expansion ställs stora krav på att samhällets infrastruktur ökar i samma takt. Att Aranäs bidrar till denna utveckling är givet. Det finns 2 000 lägenheter, fler än 2 500 personer har sin arbetsplats i Aranäs lokaler. Och köpcentret Kungsmässen lockar 4,5 miljoner besökare varje år. Förvaltningen utförs av egen personal som har hand om administration, fastighetsskötsel och underhåll. Ökad attraktionskraft. Kvalitet är grunden för verksamheten. I alla led, såväl internt som externt. En viktig del i kvalitetsutvecklingen är den regelbundet återkommande enkätundersökningen bland hyresgästerna. Visionen är att vara delaktig i arbetet med att öka Kungsbackas attraktionskraft för boende och arbete. Det ska ske genom att utveckla och förädla det befi ntliga fastighetsbeståndet. Och genom förädling av strategiskt belägen råmark. Markinnehavet, som delvis är under planering, omfattar 860 000 kvm. Året som gick. Under 2005 har enkätundersökningar genomförts bland hyresgäster i bostäder och lokaler. En medarbetarundersökning har också genomförts i bolaget. Samtliga med mycket goda resultat. I en oberoende enkätundersökning har dessutom Kungsmässan fått högsta betyg av alla köpcentrum i Göteborgsregionen. Påbyggnaden av Södercentrum för landstinget har färdigställts och det nya gångstråket som förbinder Kungsmässan och Innerstaden invigdes. I maj 2005 invigdes det nya Polishuset av justitieminister Thomas Bodström. Polisens tidigare lokaler har byggts om och i slutet av året fl yttade fl era av Kungsbacka kommuns förvaltningar med cirka 70 medarbetare in. Ett år efter att Arnanäs blev miljö- och kvalitescertifi erade enligt FR2000 har en revision genomförts. Utan en enda anmärkning. Den närmaste framtiden. Efterfrågan på bostäder i den snabbt växande kommunen är stor. 2006 är ännu ett år då Aranäs satsar stort. Under året påbörjas nybyggnation av 26 lägenheter på den Svedbergska tomten bakom Hotell Halland i centrala Kungsbacka. Det är också byggstart för äldreboendet Tölö Smedja. Kungsmässan fortsätter att attrahera både affärsidkare och besökare. Våren 2006 öppnar Indiska och Espresso House nya butiker i köpcentret, som ständigt är under utveckling. Aranäs har upprättat en kommunikationsplan och ska satsa på att kommunicera sina kärnvärden Omtanke, Omdöme, Utveckling och Mersmak samt bolagets nya motto: Aranäs en aktiv samhällsbyggare. 30-tal, 1 % HUSÅLDRAR. 60-tal, 13 % 2000-tal, 22 % Hotell/ Konferens 3 900 kvm Industri/Lager/ Övrigt, 6900 kvm LOKALTYPER. Kontor 31 400 kvm Kungsmässan. Kungsmässan är ett shoppingcentrum med cirka 85 företag, både rikstäckande butikskedjor och lokala affärsidkare. Längs inre affärsgator ligger butikerna samlade i två plan. 70-tal, 32 % 80-tal, 21 % 90-tal, 11 % Butiker 35 400 kvm Åke Olsson, Polishuset Kungsbacka. Polisen kräver speciella lokaler. Säkerheten och den dagliga logistiken är mycket tillfredställande. Likaså akustiken och designen av ljusgården. Utryckningsmässigt är det här läget det bästa. 36 37
MARKNADSANALYS Hyres- och fastighetsmarknaden Text från Newsec Analys. Bostäder. Göteborgs kommuns befolkning fortsätter att öka. Under 2005 ökade befolkningen med cirka 2 700 invånare varav hälften genom födelseöverskott och hälften genom infl yttning. Vid årsskiftet var antalet invånare cirka 485 000. Kommunens prognos för befolkningsutvecklingen visar på kraftig tillväxt och 2009 bedöms befolkningen i Göteborgs kommun överstiga 500 000 invånare. För tio år sedan var nettoinflyttningen över 4 000 personer per år. 2003 minskade den rejält och har därefter legat relativt stabilt kring 1 500 personer årligen. Främst är det nettoinflyttningen av svenska medborgare som har minskat de senaste 4 5 åren, medan inflyttningen av utländska medborgare varit konstant. De allra fl esta som fl yttar till Göteborg är 19 29 år, medan utfl yttarna framförallt är småbarnsfamiljer som söker sig till kranskommunerna. I åldersgruppen 30 39 år är det betydligt fl er som fl yttar ut än som fl yttar in. Kommunen bedömer att nettoinfl yttningen kommer att öka eftersom man tror sig kunna behålla en hel del barnfamiljer nu när bostadsbyggandet har kommit igång i attraktiva områden. Sammantaget har bostadsmarknaden i Göteborg under 2005 tillförts 1 777 lägenheter, 1 389 genom nybyggnad och 388 genom ombyggnad. Upplåtelseformerna fördelade sig jämnt och utav de 1 777 lägenheterna var 499 hyresrätter, 429 bostadsrätter och 461 äganderätt i småhus. Jämfört med året innan är 2005 års tillskott en minskning med cirka 700 lägenheter. Under åren 2003 2005 har den sammanlagda produktionen varit 5 770 lägenheter. Trots minskningen förra året ser det ändå ut som målsättningen om 8 000 lägenheter under mandatperioden 2003 2006 kommer att uppnås. Nyproduktionen av bostäder har stor betydelse för Göteborg, både för att komma till rätta med bostadsbristen och för att säkra stadens framtida tillväxt. En god tillgång på bostäder är absolut nödvändigt för den positiva utvecklingen. Enligt prognoser kommer Göteborgs befolkning att öka med 15 000 invånare fram till 2009. I år är det valår och någon bostadsprognos för den kommande mandatperioden finns inte framtagen. Det finns dock inga indikationer på att målet med 2 000 nya bostäder per år kommer att ändras oavsett vem som vinner valet. De största planerade bostadsprojekten de närmaste åren är Kvarteret Venus i Gårda med cirka 750 lägenheter, Öster om Bellevue i Kortedala med cirka 600 lägenheter samt ett fl ertal större bostadsprojekt inom Västra Eriksberg som är nästa utvecklingsområde på Norra Älvstranden. Hyresrätten är en unik upplåtelseform. Genom ett hyreskontrakt kan människor snabbt ordna en bostad helt utan krav på kontantinsats. Samtidigt brottas hyresmarknaden idag med en mängd problem. Hyresregleringen, som ursprungligen var tänkt att skydda hyresgästen från oförutsägbara hyreshöjningar och segregering, har visat sig ha en rad negativa bieffekter såsom låg nybyggnation, ombildningar till bostadsrätter, svarthandel med hyresrätter och dåligt utnyttjande av beståndet. Beträffande nyproduktion är det produktionskostnaden som anses vara problemet. Bostadsbristen har tvingat regeringen att vidta åtgärder och i början av 2006 lade man fram ett förslag att nybyggda lägenheter ska få fri hyressättning. Förslaget innebär att en hyresvärd och en hyresgästförening ska kunna komma överens om en hyra för en planerad eller nybyggd lägenhet. Hyresgästföreningen måste godkänna den begärda nybyggnadshyran och det finns ingen möjlighet att få hyrans skälighet bedömd i förväg på ett objektivt sätt av hyresnämnden. Inte heller ska det vid en senare jämförelseprövning av hyran vara möjligt att åberopa en annan framförhandlad nybyggnadshyra. Regeringen ger på detta sätt Hyresgästföreningen vetorätt. Avtalet Antal köp 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Vasastan/Domkyrko FÖRSÄLJNING AV BOSTADSHYRESHUS I GÖTEBORG 2005. Johanneberg Haga/Linné/Annedal Masthugget/Majorna Örgryte/Härlanda/St Pauli Krokslätt Hisingen Försäljning till Brf Övriga försäljningar Biskopsgården/ Brämaregården Väster Övrigt Källa: Newsec Analys. Margreth och Sten Likars, Lunden i Göteborg. Om vi trivs? Har man bott i 40 år i samma lägenhet så är svaret ganska givet. 38 39