VÄ R M D Ö Ö S T R A E K E D A L 1 : 2 0 6

VÄ R M D Ö Ö S T R A E K E D A L 1 : 2 0 6 Wallius väg 32, 134 31 Gustavsberg Marknadsvärdebedömning Juni 2018 D.nr: F-1106-18-01 Best.nr: 149762 Adress Telefon Org nr E-post Hemsida Värdia Fastigheter AB 08-584 305 99 55 65 69-41 21 info@eminenta.se www.eminenta.se Polygonvägen 15 187 66 TÄBY

1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Mellersta försäljningsteamet/box 737 791 29 Falun 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att värderingsobjektet varit utbjuden till försäljning på ett för värderingsobjektet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta värderingsobjektet och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten juni 2018. 1.4 Inspektion Värderingsobjektet inspekterades 2018-06-12 av Anders Högman. Vid inspektionen deltog personal från kronofogdemyndigheten. Värdebedömningen grundar sig på värderingsobjektets standard och skick vid inspektionstillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna via platsinspektionen samt ur offentliga handlingar rörande fastigheten. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av värderingsobjektet och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett förvärv av värderingsobjektet.

2 VÄ R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Värmdö Östra Ekedal 1:206 Adress: Kommun: Kommundel: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Wallius väg 32, 134 31 Gustavsberg Värmdö Gustavsberg Östra Ekedal Äganderätt D.nr: F-1106-18-01 Tomtstorlek: 193 m² Typkod: 220, Småhusenhet, helårsbostad för 1-2 familjer 2.2 Sammanfattning 2-plans radhus med mellanläge i längan. Lugnt, barnvänligt och naturnära bostadsläge vid återvändsslinga i område med radhus ca 1,5 km (bilväg) väster om Gustavsbergs centrum. Strax intill radhuskvarteren finns även flerbostadshus med bostadsrättslägenheter. Intill området finns skola och förskola. Busshållplats med kommunikationer till Gustavsberg, andra delar av Värmdö samt till Stockholm finns vid Gamla Skärgårdsvägen. Aktuell radhusbyggnad har en god nutida standard. Renoveringar bedöms ha utförts under de senaste åren i kök och hygienrum. Ålder på ytskikts- och snickerier övrigt bedöms vara dels från byggåret dels förnyad efterhand. Carport och förråd finns i anslutning till infarten på tomten. Byggnaden ger invändigt ett gott och vårdat intryck. Utvändigt är underhållet ordinärt till normalt. I Gustavsbergs centrum finns bl.a. kommunala förvaltningar, livsmedelsbutik, apotek, bank, restauraung, café mm. samt knutpunkt förr busstrafik mellan Värmdö-Nacka-Stockholm. Ytterligare ca 2,5 km sydost om centrala Gustavsberg finns Mölnvik med Värmdö Köpcentrum som erbjuder ytterligare livsmedelsbutiker samt ett flertal av de välkända detaljhandelskedjorna. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola/Förskola: G Hållplats: G Livsmedelsbutik: G Affärscentrum: G 2.3 Tomtbeskrivning TOMTTYP x Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt x Finplanerad Trädgård Natur Kuperad Berg Grovplanerad Villor Parhus x Radhus Centralt läge Skärgård x Natur OMGIVNING Fritidshus Kedjehus x Flerbostadshus Lantligt läge Avskilt läge Normal radhustomt med plattlagd entrégång, asfalterad infarts- och parkeringsyta och carport. Trädäck delvis under skärmtak utmed söderfasaden. Enklare gräsytor mellan trädäcket och tomtgränsen. 2.4 Planförhållanden Fastigheten är belägen inom detaljplanerat område.

2.5 Vatten och avlopp KOMMUNALT EGET VA x Kommunalt vatten x Kommunalt avlopp GEMENSAMT Värmdö Östra Ekedal 1:206 Gemensamt vatten Gemensamt avlopp 1-kammarbrunn Infiltrationsbädd Minireningsverk Borrad brunn Vatten saknas 2-kammarbrunn Stenkista Grävd brunn Avlopp saknas 3-kammarbrunn Sluten tank 2.6 Servitut, samfällighetsförening etc. Fastigheten har andel i gemensamhetsanläggningen Värmdö Östra Ekedal GA:9 avseende vägar, vägbelysning, parkeringsplatser, grönområden, mm. Anläggningen förvaltas av Ekedals samfällighetsförening. Fastigheten berörs av ett officialservitut samt en avtalsnyttjanderätt. Officialservitutet är till förmån för fastigheten och avser rätt att anlägga, nyttja och underhålla 1m bred gångstig litt. D enligt karta, aktbilaga KA. Förrättningshandlingarna med nämnda karta avseende servitutet registerförs hos Lantmäteriet. Denna handling har inte närmare granskats inför denna värdering. Undertecknad gör dock bedömningen utifrån vilka fastigheter som redovisas som servitutets tjänande fastigheter att servitutet avser utrymme vid nämnda grannfastigheters gräns mot värderingsobjektet där värderingsobjektet har rätt att ta väg fram till Gezelius väg. För vidare fastighetsrelaterad information se bilagda fastighetsdatautdrag. Någon ytterligare servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta värderingsuppdrag. 2.7 Pantbrev På fastigheten finns 9 pantbrev uttagna om totalt 5 492 000 kr.. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon fördjupad pantbrevsutredning har inte utförts inom ramen för detta värderingsuppdrag. 2.8 Försäkring Inga försäkringsuppgifter har erhållits. 2.9 Beskrivning huvudbyggnad Byggnadstyp Byggår: 1991 x Permanentboende Friliggande Kedjehus Gavelläge i längan Ombyggnadsår: Fritidshus Parhus x Radhus x Mellanläge i längan Byggnadstyp: 2-plans radhus utan källare. BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten x Trä x Trä x Träpanel Tegelpannor Kopplade x Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor Tvåglas Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Kalksandsten x Plåt Treglas Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Puts Papp Isolerglas Plintar Natursten Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar Timmer Eternit Eternit x 2+1-glas Balkgrund Timmer Aluzink Innanfönster Torpargrund Plåt Gummiduk Aluminium Utvändigt skick och underhåll bedöms som ordinärt till normalt.

UPPVÄRMNINGS- VENTILATIONSSYSTEM OCH ANDRA INSTALLATIONER x Vattenburet värmesystem Bergvärme Oljepanna Öppen spis Luftburet värmesystem Sjövärme Elpanna Öppen spis m. insats Direktverkande el Jordvärme Fast bränsle panna Kamin x Radiatorer Solvärme Varmvattenberedare Kakelugn Golvvärme Fjärrvärme Ackumulatortank x Mekanisk frånluftsvent. x Värmepump (luft/vatten) NIBE Självdragsventilation Värmepump (luft/luft) Centraldammsugare x Värmeåtervinning Kommunikationsfiber AREOR Enligt fastighetens taxeringsuppgifter uppgår byggnadens boarea till 121 m² och dess biarea till 8 m². Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter. RUMSINDELNING OCH UTVÄNDIGA ÖPPENAREOR Plan Vard.r. Sovrum Kök Matrum Badrum WC/ Dusch WC Hall Bastu Tvättst Klädk. Allrum Förråd Pannr. Garage Altan Öv 3 1 1 1 Bv 1 1 1 1 1 1 1 S:a 1 3 1 1 1 2 1 1 1 1 Övrigt: Normal funktionell planlösning. Förrådsutrymmet nås dels från tvättstugan dels utifrån. KÖK Elspis Keramikhäll x Inbyggd ugn (AEG) x Kyl (AEG) Kaffemaskin Vedspis x Induktionshäll (AEG) Inbyggd micro x Frys (AEG) Vinkyl Gasspis x Köksfläkt x Diskmaskin (AEG) Kyl/Frys Skafferi Beskrivning: Rymligt kök med matplats (ca 8-10 personer) i direkt öppen anslutning till entréhallen. Standard: God nutida köksstandard. Hela köket bedöms vara renoverat under senare tid. Skåpsnickerier med släta lackerade luckor, bänkskivor av laminat med infälld häll och rostfri ho. Glasmosaikklädda väggytor över köksbänkarna. Underhållsstatus: Gott skick. DUSCHRUM (BV) x WC x Duschplats Badkar x Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Ångdusch Bastu Torkskåp Beskrivning: Våtrum med god nutida standard. Spotbelysning i tak. Golv: Klinker, värmeslingor. Standard: Hela duschrummet bedöms vara renoverat under senare tid. Väggar: Kakel. Underhållsstatus: Gott skick. BADRUM (ÖV) x WC Duschplats x Badkar x Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Ångdusch Bastu Torkskåp Beskrivning: Våtrum med god nutida standard. Spotbelysning i tak. Golv: Klinker, värmeslingor. Standard: Hela badrummet bedöms vara renoverat under senare tid. Väggar: Kakel. Underhållsstatus: Gott skick.

TVÄTTSTUGA x Tvättmaskin (Electrolux) Frånluftsfläkt Groventré Varmvattenberedare Duschplats x Torktumlare (ElektroHelios) Förvaringsskåp x Värmepump Handdukstork Torkskåp Tvättbänk Centraldammsugare Beskrivning: Normalt tvättrum. Golv: Plastmatta. Standard: Ytskikt bedöms vara från byggåret. Maskiner av modern typ. Väggar: Målad väv. Underhållsstatus: Normalt skick. FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK x Parkett x Tapet x Målade takskivor Plastmattor Målad glasfiberväv Panel Trä x Målade Vävklistrat Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Väv Pappspänt Natursten Timmer Akustikplattor Mahogny med nåtade fogar Stuckatur Ytskikten i byggnaden förutom i våtrummen bedöms vara i huvudsak från byggåret, eventuellt med vissa förnyelser utförda vid senare tillfällen. Ytskikten uppvisar ett gott och vårdat skick. 2.10 Taxeringsvärde Taxeringsår: 2015 Taxeringsvärde: 2 478 000 Byggnadsvärde: 1 255 000 Markvärde: 1 223 000 2.11 Bedömning Radhusobjekt med ett trevligt och lugnt bostadsläge strax väster om Gustavsbergs centrum. Byggnad med god standard som bedöms delvis vara renoverad under de senaste åren. Genomgående bra skick och underhåll.

3 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för värderingsobjektet Värmdö Östra Ekedal 1:206 i befintligt skick till: Marknadsvärde per juni 2018 FYRAMILJONERSEXHUNDRAFEMTIOTUSEN KRONOR 4 650 000 KRONOR Bedömt värdeintervall ± 150 000 kr Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Täby 2018-06-26 EMINENTA-VÄRDIA Anders Högman Civilingenjör Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Småhusvärderare

B I L AG A I Utförande och definitioner 1 Utförande A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör t.ex. planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värdeutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objektet sedvanligt sätt under en normal marknads-föringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. Allmänna villkor för värdeutlåtandet 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt/bostadsrätt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS) eller annan information hänförligt till värderingsobjektet. 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads-tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5.4 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspektionstillfället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ej varit möjliga att utreda. 6 Miljöfrågor 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma ifråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 6.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning 7.1 Det fysiska skicket hos värderingsobjektet som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har inte varit av sådan karaktär eller omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersök-ningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk/maskinell utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighets-tillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada orsakat av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 10.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

B I L AG A I I FA S T I G H E T S D ATA U T D R A G

Värmdö Östra Ekedal 1:206 BILAGA III KARTOR

B I L AG A I V R I T N I N G A R Värmdö Östra Ekedal 1:206