Wallenstam delårsrapport 1 januari 30 september delåret 1 januari - 30 september Hyresintäkterna för delårsperioden januari - september ökade med 4 % till 1 185 (1 139). Förvaltningsresultatet ökade med 16 % till 302 (261). Värdeförändringar på fastigheter uppgår till 484 (329) och på derivat instrument till -47 (-284). Resultat efter skatt ökar till 773 (317) och vinst per aktie till 4,5 kr (1,8). Fastigheter har sålts för 1 875 (1 235), till priser som översteg senaste årsskiftesvärdering med cirka 12 %. Investeringar i fastigheter uppgår till 1 423 (2 740), varav förvärv utgör 562 (1 904). Investeringar i vindkraft uppgår till 459 (345). Substansvärde per aktie ökar och uppgår till 83 kr (76). Kvartalet 1 juli - 30 september Hyresintäkterna för tredje kvartalet ökade med 1 % till 383 (378). Förvaltningsresultatet ökade med 5 % till 109 (104). Värdeförändringar på fastigheter uppgår till 91 (183) och på derivat instrument till -124 (-295). Resultat efter skatt ökar till 251 (70) och vinst per aktie till 1,5 kr (0,4). Kommentar från vd Hans Wallenstam: Jag är nöjd med vår fina resultatutveckling för perioden, vårt förvaltningsresultat uppgår till 302 och ökar med 16 % jämfört med motsvarande period föregående år. Vi påverkas positivt av det låga ränteläget och jag är övertygad om att detta på sikt kommer att bidra till lägre avkastningskrav på våra typer av fastigheter. Det låga ränteläget är en följd av den låga tillväxten i Sverige men i Stockholm och Göteborg, där vi har våra fastigheter, är tillväxten god. Vårt fokus att bygga, utveckla och förvalta fastigheter i attraktiva städer ger en bra grund för en fortsatt tillväxt i både resultat och fastighetsvärde. Uppgifter inom parantes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges.
Detta är Wallenstam Antal fastigheter: cirka 300 Bedömt hyresvärde : 1,6 Mdr Uthyrningsbar yta: 1,2 miljoner Fastighetsvärde: 26 Mdr Uthyrningsgrad, yta: 98 % Börsvärde 30 september : 12 Mdr Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklande fastighetsbolag som bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter i samtliga orter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Sammantaget har Wallenstam cirka 9 000 lägenheter och 1 000 företagskunder. Wallenstam satsar även på miljövänlig energi med målet att vid utgången av 2013 vara självförsörjande och täcka såväl eget som kunders behov på månadsbasis. Aktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Large cap. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har 185 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg och verksamheten är organiserad i de geografiska regionerna, Stockholm, Göteborg/Helsingborg och Wallenstam NaturEnergi. Administrativa staber supportar de affärsdrivande enheterna. strategier och värdeskapande faktorer Wallenstams verksamhet styrs utifrån affärsplaner, mål och strategier. Övergripande strategier omfattas av affärsstrategi, aktieägarstrategi, förvaltningsstrategi, hållbarhetsstrategi, organisationsstrategi och personalstrategi. De värdeskapande faktorerna för verksamheten utgörs i grunden av koncernens affärsprocess med fokus på en hållbar och lönsam utveckling och förvaltning av fastigheter vilket skapar värdetillväxt. I kombination med övergripande strategier och ledstjärnor utgör detta sammantaget de viktigaste verktygen för att bidra till en positiv utveckling av såväl resultat som verksamhet över tid. Mål för verksamheten, affärsplan 2008-2013 Vårt substansvärde per aktie ska uppgå till 100 kr. Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper, bygger och utvecklar fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. under perioden ska 2 500 nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnybar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Innehåll: Delårsrapport 1 januari 30 september 3 Resultaträkning koncernen 8 Balansräkning koncernen 9 Rapport över förändring eget kapital 10 Rapport över kassaflöde 10 Segmentsrapport 11 Rapport moderbolaget 12 Fastighetsbeståndet 14 Wallenstamaktien 16 Nyckeltal 17 Definitioner och ordlista 19 Kalender: Bokslutskommuniké 20 februari 2013 Årsredovisning vecka 13 2013 Årsstämma 23 april 2013 Delårsrapport I 23 april 2013 Delårsrapport II 7 augusti 2013 Delårsrapport III 6 november 2013 Bokslutskommuniké 2013 19 februari 2014 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med årsredovisningen. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR2. För information om redovisningsprinciper: www.wallenstam.se/redovisningsprinciper. För definitioner etc. se sista sidan i rapporten alternativt www. wallenstam.se/definitioner. 2 WALLENSTAM
delårsrapport 1 januari 30 september Vd kommenterar tredje kvartalet Tredje kvartalet har präglats av goda fastighetsaffärer samt fortsatt stort fokus på ny- och ombyggnationer. Några av de händelser jag särskilt vill lyfta fram från tredje kvartalet är: Att vi i början av juli förvärvade fem kommersiella fastigheter i Göteborgs mest centrala delar. Fastigheterna övergick i vår förvaltning och tillträddes den 3 september. Den sammanlagda ytan uppgår till cirka 13 000 kvadratmeter. Vi frånträdde samma månad sex kommersiella fastigheter i Göteborg med en total yta om 67 400 kvadratmeter, en försäljning som bidrog till ytterligare koncentration av vårt kommersiella bestånd till centrala innerstadslägen. I slutet av augusti undertecknade vi en avsiktsförklaring med Uppsala kommun avseende nyproduktion av cirka 200 lägenheter per år under en femårsperiod. I september månad tecknade vi ett avtal med Oscar Properties avseende nyproduktion av cirka 230 bostadsrättslägenheter mitt i centrala Tyresö vid Bollmora Allé. Projektet ägs till 50 procent av båda parter och byggstarten är beräknad till första kvartalet 2013. Vi har även fått pris för bästa årsredovisning bland börsens samtliga bolag i tävlingen Årets börsbolag som arrangeras av Aktiespararna och Kanton. Resultat för kvartalet 1 juli - 30 september Resultat efter skatt för tredje kvartalet ökar till 251 (70), vilket motsvarar ett resultat per aktie om 1,5 kr (0,4). Resultatförbättringen, jämfört med motsvarande kvartal föregående år, är främst en effekt av förbättrat driftnetto samt värdeförändringar på fastigheter och derivatinstrument. Totalt har värdeförändringar på fastigheter och derivatinstrument påverkat resultatet med 91 (183), respektive -124 (-295). Driftnettot har förstärkts och uppgår till 283 (276), vilket motsvarar en överskottsgrad om 74 % (73 %). Förvaltningsresultatet uppgår till 109 (104). Trots en ökad genomsnittlig belåning är räntekostnaderna i nivå med föregående år. Detta är främst en effekt av lägre snittränta som för kvartalet uppgår till 3,7 % (4,0 %). Resultat för delåret 1 januari - 30 september För delårsperioden 1 januari till 30 september uppgår resultat efter skatt till 764 (317). Det motsvarar ett resultat per aktie om 4,5 kr (1,7). Även denna resultatförändring, jämfört med motsvarande period föregående år, är främst en effekt av värdeförändringar på fastigheter som uppgår till 484 (329) bland annat som en följd av genomförda fastighetsaffärer. Samtidigt har både hyresintäkter och driftnetto utvecklats positivt. Värdeförändringar på ränterelaterade derivatinstrument har påverkat resultatet med -60 (-284). HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter (nettoomsättning) ökar till 1 185 (1139). 820 (746) utgörs av hyresintäkter från Göteborg/ Helsingborg och 360 (389) från Stockholm. Sammantaget har hyresintäkterna påverkats av genomförda förhandlingar, nyuthyrningar, fastighetsförsäljningar, förvärv och färdigställda projekt. Wallenstams bostadsbestånd är fullt uthyrt. Årets hyresförhandlingar resulterade i en genomsnittlig höjning på 2,79 % i Göteborg, 2,20 % i Helsingborg samt 2,93 % i Stockholm. Hyresnivåerna för Wallenstams lokaler har i jämförbart bestånd ökat med cirka 2 % mot föregående år, främst som en effekt av indexuppräkningar. Vi upplever en stabil efterfrågan på lokaler och då främst i centrala lägen där majoriteten av våra kommersiella fastigheter är belägna. Hyresnivåerna är stabila och vår uthyrningsgrad för de kommersiella fastigheterna avseende yta uppgår per bokslutsdatum till 95%. driftkostnader Driftkostnaderna uppgår till 354 (383). En effektiv förvaltning, optimerad energiförbrukning och ett förändrat fastighetsinnehav med nyare fastigheter bidrar till sänkta driftkostnader. Driftnettot, som är 10 % bättre än föregående år, ökar till 831 (756). Säsongseffekter för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader. Dessa är vanligtvis som högst kvartal ett och fyra då kostnaderna för uppvärmning och fastighetsskötsel oftast blir högre. FÖRVALTNINGS- & ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 167 (151). I dessa ingår kostnader för Wallenstams syntetiska optionsprogram. Programmet löper fram till och med juni 2013 och innebär vid ett maximalt utfall en beräknad totalkostnad om 71. Hittills har 30 skuldförts varav 10 (3) har belastat delårsperiodens resultat. VÄRDEutveckling fastigheter Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden uppgår under årets första nio månader till 64,4 miljarder kronor enligt Jones Lang LaSalles bedömning. Detta motsvarar en minskning med 15 % jämfört med samma period. WALLENSTAM 3
Wallenstam har under perioden sålt fastigheter för totalt 1 875. Försäljningarna genomfördes till priser som i genomsnitt översteg senaste årskiftesvärdering med cirka 12 % med beaktande av årets investeringar. Värdeförändringar i Wallenstams fastighetsbestånd uppgår under perioden till netto 484 (329). Någon generell förändring av avkastningskraven har inte gjorts under perioden. Däremot justerades avkastningskravet för ett mindre antal fastigheter, totalt 17 st., under andra kvartalet. Förändringen omfattade kommersiella lokaler strax utanför innerstadsområden och var en följd av genomförda affärer. I övrigt är värdeökningen främst en effekt av vår medvetna koncentrationsstrategi med attraktiva fastigheter i populära lägen samt om- och nyproduktionsprojekt som medfört bättre driftnetton. Avkastningsförändring 83 - Kapitalisering av driftnettoförändring 114 160 Framtida investeringsbehov -69-9 Färdigställda projekt 156 134 Realiserade värdeförändringar fastigheter 200 44 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 484 329 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 28 (27) och finansiella kostnader till 418 (390). Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Avviker det överenskomna priset från marknadspris redovisas denna värdeskillnad över resultaträkningen. Detta påverkar inte Wallenstams ränteutbetalningar men gör redovisningen av räntekostnader mer volatil då skillnaden mot marknadsvärdet påverkar redovisningen. Under tredje kvartalet har marknadsnivån för de långa räntorna fortsatt att sjunka, vilket innebär en ökad kostnad för derivat utan att detta får någon påverkan på koncernens snittränta. Det finns fördelar med sjunkande räntenivåer. Ny finansiering görs på lägre räntenivåer som stärker förvaltningsresultatet. Sjunkande räntor kan vidare påverka fastigheternas värde positivt i de fall de också leder till sänkta avkastningskrav. Under delårsperioden har skulden för vår derivatportfölj ökat, vilket belastat resultatet med cirka -47 (-284). 1000 800 600 400 200 2 000 VÄRDETILLVÄXT NYPRODUKTION 0 41% 2008 34% 2009 31% 2010 37% Anskaffningskostnad Värdering 21% * Pågående nyproduktions projekt värderas till bedömt marknadsvärde baserat på hur stor del av projektet som övergått i förvaltning. I grafen ovan presenteras enbart utfall vid fastighetens fullständiga färdigställande. 1 600 1 200 800 400 0 2008 VÄRDERING/ FÖRSÄLJNINGSPRIS 13% 7% 23% 2009 Värdering 2010 5% 12% Försäljningspris Erhållet försäljningspris för realiserade försäljningar jämfört med värdering vid närmast föregående årsskifte efter beaktande av under året genomförda investeringar. skatt Delårets redovisade skatt är en intäkt och uppgår netto till 26, varav uppskjuten skattintäkt uppgår till 27 och aktuell skattekostnad till 1. Då periodens försäljning av fastigheter främst har skett genom försäljning av aktier i dotterbolag har tidigare avsatta skatteskulder för de sålda fastigheterna återförts varvid en skatteintäkt uppkommer. Inkomstskatt för bolag i Sverige är nominellt 26,3 % och utgör en av många typer av skatt som Wallenstam betalar. Inkomstskattekostnaden påverkar vårt substansvärde krona för krona oavsett om den är aktuell eller uppskjuten. Däremot är vår betalda inkomstskatt begränsad främst till följd av ej utnyttjade underskottsavdrag som kan kvittas mot uppkomna vinster. Därtill är resultat från försäljning av aktier i dotterbolag inte inkomstskattepliktigt. Betald inkomstskatt uppkommer främst 4 WALLENSTAM
då det inte finns skattemässiga koncernbidragsförutsättningar till dotterbolagen. Koncernens största skatteutbetalningar omfattar främst kostnader för mervärdesskatt, för vilken vi som fastighetsbolag har begränsad avdragsrätt, samt t.ex. fastighets- och stämpelskatt liksom personalrelaterade skatter och avgifter. Endast inkomstskatt redovisas på raden skatt i resultaträkningen. Övriga skatter redovisas bland rörelsekostnader inom förvaltningsresultatet respektive investering i byggnadsrörelsen. För kvarvarande underskottsavdrag redovisas en uppskjuten skattefordran om 1 004 och för övriga temporära skillnader 13, d v s total uppskjuten skattefordran om 1 017 (vid årsskiftet 1 086). Uppskjuten skatteskuld, vilken huvudsakligen utgörs av nettot av skillnaden mellan fastigheternas bedömda verkliga värde och skattemässiga värde, uppgår till 3 320 (3 413 vid årsskiftet). Regeringen har föreslagit en sänkt bolagsskatt till 22% från och med 1 januari 2013. Om förslaget antas innebär det en engångsintäkt för Wallenstam om ca 380 till följd av omvärdering av uppskjuten skatteskuld. För pågående skattetvist, se s. 7 Eventualförpliktelser. Wallenstams segment Wallenstam köper, bygger, utvecklar samt säljer fastigheter i utvalda regioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Vi är även en producent och leverantör av förnybar energi genom Wallenstam NaturEnergi. Verksamheten drivs inom tre affärsområden, Göteborg/Helsingborg, Stockholm och Wallenstam NaturEnergi. GÖTEBORG/HELSINGBORG OCH STOCKHOLM Samtliga städer där Wallenstam verkar präglas av en omfattande efterfrågan och låg nyproduktionstakt av hyresrätter. Endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning i samband med omflyttning. Vårt fastighetsbestånd i Göteborg omfattar drygt 3 000 lägenheter och cirka 1 000 företagskunder som hyr kontorslokaler och butiker främst i Göteborgs innerstadslägen. I Helsingborg är vårt bostadsbestånd på cirka 700 lägenheter centralt beläget. I Stockholm är bostadsbristen än mer påtaglig och efterfrågan på hyresrätter är enorm. Här förvaltar Wallenstam drygt 5 500 lägenheter och i dagsläget pågår också majoriteten av vår nyproduktion i Stockholmsområdet. Naturenergi Verksamheten inom Wallenstam NaturEnergi omfattar både produktion av och handel med förnybar energi. Målsättningen är att vid utgången av 2013 ha en energiproduktion från förnybar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. För att uppnå detta och ta höjd för kommande nyproduktioner krävs en installerad effekt som överstiger 100 megawatt. Vid september månads utgång hade vi en installerad effekt om 81 megawatt. Försäljning av el sker både till Wallenstams hyresgäster såväl som till externa kunder och kan ske till rörligt eller fast pris. För att säkra våra intäkter från variationer i spotpriset, kan vi säkra elpriset på den finansiella marknaden genom olika finansiella instrument, elderivat, med olika löptid. GEOGRAFISK FÖRDELNING YTA HELSINGBORG 5% STOCKHOLM 36% ÖVRIGT 7% INDUSTRI/LAGER 3% UTBILDNING 4% GÖTEBORG 59% FÖRDELNING FASTIGHETSBESTÅNDET, HYRESVÄRDE BUTIK 13% KONTOR 29% BOSTÄDER 44% de tio största lokalhyresgästerna Hyresgäst Yta, Göteborgs Stad 17 718 SF Bio AB 13 377 Landsarkivet i Göteborg 11 000 Försäkringskassan 8 649 SCA Hygiene Products AB 7 600 Göteborgs Universitet 6 770 Folkuniversitetet 6 270 HALFEN AB 5 470 Renew Group Sweden AB 5 374 Team sportia AB 4 728 Summa 86 956 Total kommersiell yta i Göteborg är cirka 435 000. FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE PGA FÖRVÄRV, BYGGNATION & FÖRSÄLJNING 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 * 500-500 0-1 000-1 500-2 000-2 500 2008 2009 2010 Förvärv Ny- och ombyggnation Försäljning *till och med Q3 WALLENSTAM 5
Investeringar Fastigheter Under perioden har vi investerat 1 423 (2 740) i fastigheter, varav förvärv uppgår till 562 (1 904) och ny- och ombyggnation till 861 (836). Hittills har vi startat nyproduktion av nästan 1 700 lägenheter under nuvarande affärsplan. Våra nu större pågående nyproduktions- och ombyggnadsprojekt är Riddaren 24 och Segelflyget i Stockholm samt Gräset, Knölnaten, Lilla Drottningen och Mölnlycke Centrum i Göteborg. naturenergi i drift och under byggnation I drift Antal parker Antal verk Effekt, MW Vindkraftverk 14 41 80,5 Vattenkraftverk 1 3 0,7 Summa 15 44 81,2 Under byggnation Gunnarby 1 8 18,4 Middagsberget 1 3 9,0 Summa 2 11 27,4 naturenergi Under har vi hittills investerat 459 (345) i vind- och vattenkraft. De större nu pågående projekten är Gunnarby och Middagsberget. Finansiell ställning EGET KAPITAL och SUBSTANSVÄRDE Det egna kapitalet uppgår till 10 779 (9 883), vilket motsvarar 63 kr per aktie (58). Soliditeten uppgår till 36 % (35). Det egna kapitalet har påverkats av periodens totalresultat, utdelning och återköp. Substansvärdet, som beskriver koncernens samlade värde, och innefattar eget kapital samt uppskjuten skatteskuld, beräknas till 83 kr per aktie (76). Justeringen av eget kapital med tillägg för uppskjuten skatteskuld görs för att återspegla substansvärdet bättre då verklig skattebelastning är väsentligt lägre än den nominella skattesatsen. Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. Wallenstams mål i nuvarande affärsplan är att uppnå ett substansvärde på 100 kr per aktie vid utgången av 2013. Om regeringens förslag om sänkt bolagsskatt till 22 % antas kommer detta påverka Wallenstams substansvärde negativt med 1 kr/aktie som en konsekvens av att det endast är omvärdering av uppskjuten skattefordran som får påverkan på substansvärdet. Kr/aktie Q3 Q3 Eget kapital 63 58 Uppskjuten skatteskuld 20 18 Substansvärde per aktie 83 76 skulder till kreditinstitut Wallenstams låneportfölj uppgår till 15 689 (15 284) varav finansiering av pågående projekt utgör cirka 2 Mdr. Lånen har främst säkerställts med traditionella pantbrev i fastigheter och säkerhet i vindkraftverk. Wallenstams belåningsgrad uppgår till 52 % (54). Av den totala låneportföljen har 50 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen är i svenska kronor och den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 35 månader (32). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,64 % (4,00) och omfattar finansiering av såväl förvaltningsfastigheter som nyproduktionsprojekt och vindkraftsinvesteringar. disponibel likviditet Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 605 (482). EJ RÄNTEBÄRANDE SKULDER 4 % UPPSKJUTEN SKATTESKULD 8 % RÄNTEBÄRANDE SKULDER 52 % FINANSIERING bindningstid medelräntor EGET KAPITAL 36 % Skuld, Snittränta, % Andel, % < 3 mån 5 453 4,56%* 34,76% >3 mån<=1 år 2 462 3,14% 15,69% >1 år<=2 år 1 703 3,19% 10,86% >2 år<=3 år 771 3,52% 4,92% >3 år<=4 år 400 3,07% 2,55% >4 år<=5 år 870 3,71% 5,55% >5 år<=6 år 400 2,85% 2,55% >6 år<=7 år 530 3,44% 3,38% >7 år 600 2,77% 3,82% >8år<=9 år 1 200 3,40% 7,65% >9 år 1 300 2,47% 8,29% 15 689 3,64% 100,0% * Lån med ett ränteförfall inom tre månader har en snittränta om 3,02 %. 4,56 % innefattar effekter av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. 6 WALLENSTAM
Moderbolaget Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för delåret uppgår till 256 (238), varav hyresintäkterna utgör 59 (57). Under perioden har framför allt de långa marknadsräntorna sjunkit vilket har påverkat värdet på räntederivaten negativt. Totalt har resultatet påverkats av värdeförändringar på finansiella räntederivatinstrument om -47 (-365). Resultat efter skatt uppgår till 2 872 (-144). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 3 150 (83). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 15 (22). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 7 594 (7 121). närståendetransaktioner Wallenstams närstående utgörs främst av koncernbolag. Styrelseledamöter, företagsledningen med familjer samt bolag de kontrollerar är också närstående. Wallenstams transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa arvoden till och lokalhyror från koncernbolag. Närstående bolag till styrelseledamöter hyr lokaler till marknadsmässiga villkor. Sammantaget uppgår detta ej till väsentliga belopp vare sig för Wallenstam eller för respektive motpart. I början av året förvärvade en ledande befattningshavare en bostadsfastighet till marknadsmässigt värde. Möjligheter och risker Företagsledningen gör bedömningar och antaganden som påverkar innehållet i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Wallenstam har definierat möjligheter och risker inom följande områden; verksamhet, omvärld och finansiering. Wallenstams väsentliga risker samt exponering och hantering av dessa beskrivs i års årsredovisning på sid. 41 samt på www.wallenstam.se/riskhantering. Inga väsentliga förändringar har skett därefter. VERKSAMHET Med verksamhetsrisker avses risker som är relaterade till vår kärnverksamhet, affärsutveckling och fastighetsförvaltning. När nya bostäder byggs gör vi det i bra lägen där efterfrågan är hög, vilket ger en god avkastning och bra värdetillväxt. Kassaflödet är starkt och i kombination med fastigheter i bra lägen med en hög uthyrningsgrad, bra hyresgäster och god kontraktstruktur i det kommersiella beståndet bedöms risken för framtida större vakanser som låg. Vår produktion av vindkraft är beroende av hur mycket det blåser. För elhandeln är efterfrågan på el viktigast då denna avgör priset. Efterfrågan påverkas främst av konjunkturläge, bränslepris samt hur vädret utvecklas temperaturmässigt. För Wallenstamkoncernen bedöms ovan beskrivna risker avseende förnybar energi inte kunna uppgå till väsentliga belopp. omvärld Omvärldsrisker är främst kopplade till risker som ligger utanför vår verksamhet som exempelvis förändrade marknadsförutsättningar. Värdet på fastigheterna påverkas både av vårt agerande i fastighetsförvaltningen och det allmänna marknadsläget. Små förändringar i avkastningskrav ger stora förändringar på värdet. Fastighetsbeståndets struktur, attraktiva lägen och en hög uthyrningsgrad ger sammantaget en låg riskprofil. Beträffande affärsområde NaturEnergi är omvärldsrisker främst kopplade till politiska beslut jämte allmänna konjunkturförutsättningar. finansiering Med finansiella risker avses risken att inte kunna tillgodose behovet av nytt kapital vilket är en nödvändig resurs för verksamheten. Vår finansiella risk begränsas genom en låg belåningsgrad och genom vår finanspolicy som reglerar bolagets agerande på kreditmarknaden, låneportföljens struktur och fördelningen mellan antalet långivare. Vi arbetar främst med traditionella lån och fastighetsinteckningar som säkerhet. Finansiering av vindkraftsparker säkerställs genom överlåtelse av arrendeavtal samt pantsättning av aktier i vindkraftsbolag och dess tillgångar. Skatteärende, eventualförpliktelse Under åren 2006-2008 sålde ett bolag inom Wallenstamkoncernen ett antal fastigheter genom så kallad paketering. Skatteverket anser att de sålda andelarna i dotterföretag utgör lagertillgångar varför de beslutat höja bolagets taxerade inkomst för taxeringsåren 2007-2009. Skatteverkets beslut har bestridits i sin helhet och överklagats till Förvaltningsrätten som avslog överklagandet. Förvaltningsrättens dom har överklagats till Kammarrätten. Under kvartalet har inget nytt hänt i skatteärendet. Däremot har Högsta förvaltningsdomstolen genom dom den 1 juni i mål nr 3329-1 i ett fall med liknande förutsättningar kommit fram till att andelar i dotterföretag vid paketering inte utgör lagertillgångar. Domen från Högsta Förvaltningsdomstolen bekräftar enligt Wallenstams uppfattning att Skatteverkets ovannämnda beslut om taxeringshöjningar är felaktiga. För ytterligare detaljer om skatteärendet hänvisas till sid 52 i årsredovisningen för. Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Large Cap. Wallenstamaktien har under årets första nio månader ökat med 13 %. Motsvarande period har fastighetsindex, OMX Stockholm Real Estate, och OMX Stockholm PI ökat med 11 % respektive 8 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 71,60 kr (63,50 vid årsskiftet) och börsvärdet uppgick till 12 315 (10 922 vid årsskiftet) beräknat på antalet registrerade aktier. Substansvärde per aktie uppgick till 83 kr (76) och eget kapital per aktie till 63 kr (58). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under har 1 069 000 aktier återköps. Totalt antal aktier i eget förvar uppgår till 1 269 000 st. Efter rapportperiodens utgång Den 9 oktober tog vi ett första spadtag för vår nyproduktion Segelflygets 240 lägenheter i Barkarbystaden, Järfälla. Lägenheterna beräknas vara inflyttningsklara 2014. Den 1 november såldes fastigheten Krokslätt 40:1 till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Fastighetsvärdet uppgick till 39, vilket var drygt 20 % över värdering. WALLENSTAM 7
resultaträkning, Koncernen juli-sept juli-sept / okt-sept jan-dec Hyresintäkter 1 185 1 139 383 378 1 578 1 532 Driftkostnader -354-383 -100-102 -500-529 Förvaltnings- och administrationskostnader -167-151 -53-43 -217-201 Övriga rörelseintäkter och övriga rörelsekostnader 36 55 6 12 8 27 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 484 329 91 183 1 062 907 Rörelseresultat 1 184 989 327 428 1 931 1 736 Finansiella intäkter 28 27 8 12 38 37 Finansiella kostnader -418-390 -139-139 -554-526 Värdeförändring derivatinstrument -47-284 -124-295 -87-324 Resultat före skatt (se nedan Översikt resultat före skatt ) 747 342 72 6 1 328 923 Skatt 26-25 179 64-136 -187 Resultat efter skatt 773 317 251 70 1 192 736 Värdeförändring värdepappersinnehav -13 - -13 - -13 - Värdeförändring kassaflödessäkring -3 16-1 -2-11 8 Skatt hänförlig till övrigt totalresultat 5-4 4 1 7-2 Totalresultat 762 329 241 69 1 175 742 Fördelning av periodens resultat Periodens resultat hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget 773 317 251 70 1 192 736 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 171 324 171 935 170 889 171 819 171 423 171 908 Resultat efter skatt kr per aktie, utspädning förekommer ej 4,5 1,8 1,5 0,4 7,0 4,3 översikt resultat före skatt juli-sept juli-sept / okt-sept jan-dec Hyresintäkter 1 185 1 139 383 378 1 578 1 532 Driftkostnader -354-383 -100-102 -500-529 Driftnetto 831 756 283 276 1 078 1 003 Förvaltnings- och administrationskostnader -139-133 -43-44 -182-175 Finansnetto -390-362 -131-128 -513-486 Förvaltningsresultat 302 261 109 104 383 343 Försäljningsresultat fastigheter, bostäder och vindkraftverk 206 65 1 38 222 80 Administrationskostnader -18-16 -5-5 -25-23 Resultat från transaktioner 188 49-4 33 197 57 Övriga rörelseintäkter och övriga rörelsekostnader 22 7 2 8 43 28 Realiserat resultat 512 317 107 145 623 427 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 284 285 90 149 848 849 Orealiserad värdeförändring elcertifikat och derivatinstrument * -49-260 -125-289 -143-354 Resultat från värdeförändringar och omvärdering 235 25-35 -140 705 495 Resultat före skatt 747 342 72 6 1 328 923 *I Översikt resultat före skatt ingår omvärdering av syntetiskt optionsprogram till personalen. -10-3 -5 7-10 -3 8 WALLENSTAM
balansräkning, koncernen -09-30 -09-30 -12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Fastigheter 26 418 25 486 26 296 Vind- och vattenkraftverk inkl. pågående nyanl. 1 879 1 498 1 548 Finansiella anläggningstillgångar 799 612 603 Finansiella derivatinstrument 2-3 Övriga anläggningstillgångar 53 82 55 Summa anläggningstillgångar 29 151 27 678 28 505 Omsättningstillgångar Övriga omsättningstillgångar 702 523 375 Kassa och Bank 205 138 86 Summa omsättningstillgångar 907 661 461 Summa tillgångar 30 058 28 339 28 966 Eget kapital och skulder Eget kapital 10 779 9 883 10 295 Långfristiga skulder Avsättningar för uppskjuten skatt 2 303 2 166 2 327 Övriga avsättningar 25 19 18 Skulder till kreditinstitut 2 629 2 834 3 766 Finansiella derivatinstrument 464 348 421 Övriga långfristiga skulder 57 59 56 Summa långfristiga skulder 5 478 5 426 6 588 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 060 12 450 11 527 Finansiella derivatinstrument 18 26 16 Övriga kortfristiga skulder 723 554 540 Summa kortfristiga skulder 13 801 13 030 12 083 Summa eget kapital och skulder 30 058 28 339 28 966 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - 1 1 Ställda säkerheter 16 534 16 612 16 723 Eventualförpliktelser * * * * Se sid 7. avsnitt Skatteärende, eventualförpliktelse WALLENSTAM 9
rapport över förändring eget kapital, koncernen Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Andra reserver Balanserad vinst Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående eget kapital -01-01 118 357-12 9 319 1 9 783 Resultat efter skatt - - 317-317 Övrigt totalresultat - - 15 - - 15 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat - - -4 - - -4 Transaktioner med bolagets ägare Utdelning - - - -200 - -200 Nedsättning av aktiekapital -3 - - 3-0 Återköp egna aktier - - - -28 - -28 Utgående eget kapital -09-30 115 357-1 9 411 1 9 883 Ingående eget kapital -01-01 115 357-6 9 827 0 10 293 Resultat efter skatt - - - 773 0 773 Övrigt totalresultat - - -16 - - -16 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat - - 5 - - 5 Transaktioner med bolagets ägare Utdelning - - - -206 - -206 Ökning av aktiekapital (fondemission) 57 - - -57-0 Återköp egna aktier - - - -70 - -70 Utgående eget kapital -09-30 172 357-17 10 267 0 10 779 rapport över kassaflöde, koncernen / juli-sept juli-sept okt-sept jan-dec Rörelseresultat 1 184 989 327 428 1 931 1 736 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -485-329 -91-183 -1 068-907 Övriga ej kassafödespåverkande poster 31 3 15 20 74 42 Erhållna räntor 39 26 13 2 47 34 Betalda räntor -419-374 -145-134 -560-514 Betald skatt -1-2 0-2 -1-2 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 347 313 119 131 423 388 Förändring av rörelsekapital -142-33 -65-80 -185-76 Kassaflöde från den löpande verksamheten 206 280 54 51 238 312 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter -1 272-2 740-624 -876-1 565-3 033 Investering i vindkraftverk/materiella anläggningstillgångar -426-351 -122-224 -498-423 Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar 1 420 1 224 940 1 150 1 490 1 294 Kassaflöde från investeringsverksamheten -278-1 867 194 50-573 -2 162 Finansiering Upptagna långfristiga skulder 1 438 2 491 657 831 1 674 2 726 Amortering långfristiga skulder -843-634 -640-608 -1 085-874 Utbetald utdelning -206-200 0 0-206 -200 Återköp egna aktier -71-28 -21 0-71 -29 Investering av finansiella anläggningstillgångar -153-593 -150-565 -138-578 Försäljning och amortering av finansiella anläggningstillgångar 26 40 7 2 228 242 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 191 1 076-147 -340 402 1 286 Förändring av likvida medel 119-511 101-239 67-563 Kassa, bank vid periodens början 86 649 104 377 138 649 Periodens kassaflöde 119-511 101-239 67-563 Kassa, bank vid periodens slut 205 138 205 138 205 86 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 400 344 400 344 400 349 Disponibel likviditet 605 482 605 482 605 435 10 WALLENSTAM
segmentsrapport Gbg/Hbg jan sept Stockholm jan sept NaturEnergi Övrigt Elim. * Totalt jan sept Resultaträkning Hyresintäkter 820 360-11 -6 1 185 Driftkostnader -220-125 - -9 - -354 Elintäkter - - 88-0 88 Elkostnader - - -70-0 -70 Driftnetto 600 235 18 2-6 849 Förvaltnings- och administrationskostnader -85-54 -12-88 100-139 Finansnetto -221-46 -45-78 0-390 Förvaltningsresultat 294 135-39 -164 94 320 Försäljningsresultat fastigheter, bostäder, vindkraftverk 147 54 5 - - 206 Administrationskostnader -10-8 - - - -18 Resultat från transaktioner 137 46 5 - - 188 Övriga intäkter och kostnader - - - 94-94 0 Realiserat resultat 431 181-34 -70 0 507 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 189 101 - -6-284 Orealiserade värdeförändringar elcertifikat och derivatinstrument - - 11-56 - -45 Resultat från värdeförändringar och omvärdering 189 101 11-62 - 235 Resultat före skatt 620 282-23 -133 0 747 Balansräkning Fastigheter 16 600 9 268-550 - 26 418 Vindkraftverk - - 1 879 - - 1 879 Ofördelade tillgångar - - - - - 1 761 Summa tillgångar 30 058 Eget kapital - - - - - 10 779 Lån 6 581 2 274 1 876 4 958-15 689 Ofördelade skulder - - - - - 3 590 Summa eget kapital och skulder 30 058 ** Gbg/Hbg jan sept Stockholm jan sept Övrigt Elim. Totalt jan sept Resultaträkning Hyresintäkter 746 389 10-6 1 139 Driftnetto 535 226 1-6 756 Förvaltningsresultat 250 119-204 96 261 Resultat från transaktioner 2 47 0-49 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader 0 0 103-96 7 Realiserat resultat 252 166-101 0 317 Resultat från värdeförändringar 46 244-265 - 25 Resultat före skatt 298 410-366 0 342 Balansräkning Fastigheter 16 425 8 515 546-25 486 Ofördelade tillgångar 2 853 Summa tillgångar 28 339 Eget kapital 9 883 Fördelade lån 8 313 2 143 4 828-15 284 Ofördelade skulder - - - - 3 172 Summa eget kapital och skulder 28 339 * Uppgifter för NaturEnergi motsvarar Wallenstams ägarandel. Innehav utan bestämmande inflytande, vilka ingår i de konsoliderade uppgifterna för koncernen, återfinns i kolumn eliminering. **Från och med utgör affärsområde NaturEnergi ett eget segment i Wallenstams finansiella rapportering. Då NaturEnergi tidigare ingått som en integrerad del i övrig verksamhet saknas fullständiga jämförelsesiffror varför motsvarande jämförelseuppgifter inte redovisas i denna rapport. WALLENSTAM 11
RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET jan sept jan sept juli sept juli sept / okt-sept jan-dec Intäkter 256 238 83 70 349 331 Kostnader -240-216 -76-61 -319-295 Finansnetto 2 832 135-85 20 2 730 33 Värdeförändring derivatinstrument -47-365 -127-285 -104-422 Resultat före skatt 2 801-207 -205-256 2 656-352 Skatt 71 63 27 70-56 -64 Resultat efter skatt 2 872-144 -178-186 2 600-416 Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument - - - - - - Skatt hänförlig till övrigt totalresultat - - - - - - Totalresultat 2 872-144 -178-186 2 600-416 BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET -09-30 -09-30 -12-31 Tillgångar Fastigheter 838 837 833 Andelar i koncernföretag 6 252 1 891 6 856 Finansiella derivatinstrument 2 3 3 Fordringar på koncernbolag 12 100 13 062 8 295 Övriga tillgångar 558 629 510 Kassa och bank 174 8 11 Summa tillgångar 19 924 16 430 16 508 Eget kapital och skulder Eget kapital 5 331 3 009 2 735 Räntebärande skulder 7 594 7 121 7 117 Skulder till koncernföretag 6 356 5 789 6 071 Finansiella derivatinstrument 474 368 428 Övriga skulder 169 143 157 Summa eget kapital och skulder 19 924 16 430 16 508 Ställda säkerheter 7 617 7 137 7 135 Ansvarsförbindelser 7 965 8 212 7 886 12 WALLENSTAM
kassaflödesanalays, MODERBOLAGET / okt-sept jan-dec Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 144 151 3 228 235 Kassaflöde från investeringsverksamheten 71-28 -4 890-4 989 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -3 052-429 1 827 4 450 Förändring av likivida medel 163-306 165-304 Kassa, bank vid periodens början 11 315 9 315 Periodens kassaflöde 163-306 165-304 Kassa, bank vid periodens slut 174 9 174 11 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 400 344 400 349 Disponibel likviditet 574 353 574 360 förändring eget kapital, MODERBOLAGET Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital -01-01 118 117 3 147 3 381 Resultat efter skatt - - -144-144 Transaktioner med bolagets ägare Utdelning till aktieägare - - -200-200 Nedsättning aktiekapital -3 3-0 Återköp egna aktier - - -28-28 Utgående eget kapital -09-30 115 120 2 775 3 009 Ingående eget kapital -01-01 115 120 2 501 2 735 Resultat efter skatt - - 2 872 2 872 Transaktioner med bolagets ägare Utdelning till aktieägare - - -206-206 Ökning av aktiekapital 57 - -57 0 Återköp egna aktier -70-70 Utgående eget kapital -09-30 172 120 5 040 5 331 WALLENSTAM 13
fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per -09-30 Uthyrningsbar yta, Bostäder Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm 358 096 14 076 13 952 12 914 3 643 8 773 411 454 Göteborg 208 412 221 566 83 851 73 172 31 875 63 036 681 912 Helsingborg 50 059 2 807 3 822 1 482 95 2 522 60 787 Totalt 616 567 238 449 101 625 87 568 35 613 74 331 1 154 153 53% 21% 9% 8% 3% 6% 100% fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Fastighetsbestånd 1 januari 26 296 1 221 159 +Förvärv 562 14 710 +Byggnationer 861 22 052 -Försäljningar -1 585-103 768 +Orealiserad värdeförändring netto 284 Fastighetsbestånd 30 sept. 26 418 1 154 153 Kvm avkastningskrav Ort Fastighetstyp Avkastningskrav, % Stockholm Bostäder 3,25-6,00 Göteborg Bostäder 3,25-6,50 Kommersiellt 5,25-8,50 Helsingborg Bostäder 3,25-6,50 Genomsnittligt avkastningskrav bostäder 3,9 Genomsnittligt avkastningskrav kommersiellt bestånd 5,8 färdigställd nyproduktion under Fastighetsbeteckning Adress Byggår/ ombyggnadsår Bostad Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Stockholm Glädjen 14 Hornsbergs Strand 19, 21, 23, 9 029 0 0 0 0 0 9 029 25, Franzéngatan 10 Söderbymalm 3:518 11 408 234 1 381 0 0 0 13 023 Totalt 20 437 234 1 381 0 0 0 22 052 Övrigt Summa fastighetsförsäljningar under Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår Lager Stockholm Gästsalen 3 Maltesholmsvägen 147, Medsolsbacken 13-17 1960 13 394 240 103 66 13 803 Heimdall 30 Norrtullsgatan 41-43 1929/1985 2393 2 393 Göteborg Bagaregården 17:26 Gamlestadsvägen 3 A, Byfogdegatan 1-15 1941/1986 24 987 795 6 133 4 718 36 633 Bosgården 1:71 Ågatan 4 1988 4 687 56 4 743 Brämaregården 35:4 Vågmästaregatan 1 1983/1991 11 657 62 880 855 13 454 Fänkålen 2 Johannefredsgatan 4 1990/1992 3 897 45 536 4 478 Gaslyktan 9 Argongatan 6 1976 2 569 2 569 Inom Vallgraven 53:14 Lilla Torget 1 1929/ 2 421 757 19 3 197 Inom Vallgraven 53:17 Södra Hamngatan 5 1980/ 723 2 256 144 3 123 Lorensberg 17:32 Lennart Torstenssonsgatan 11 1926 1 026 1 026 Solsten 1:110 Företagsvägen 2 1991 1 897 1 194 3 091 Solsten 1:132 Konstruktionsvägen 14 2002 4 953 4 953 Stampen 6:17 Odinsg.13-15, Barnhusg. 6-8, Karin Boyes gata 1 1991/2003 6 915 590 2 800 10 305 Totalt 14 117 63 910 2 331 10 672 4 299 8 439 103 768 14 WALLENSTAM
fastighetsförvärv under Fastighetsbeteckning Adress Byggår/ ombyggnadsår Bostad Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Övrigt Summa Göteborg Lorensberg 53:5 Lorensbergsg 7, Kristinelundsg. 14 1920/1984 1 179 540 1 719 Inom Vallgraven 15:1 Drottningatan 24-26, Korsgatan 1809 1 773 1 355 3 128 2-6, Södra Hamngatan 25 Inom Vallgraven 16:6 Södra Hamng. 17-23, Korsg. 1 1891 2 768 287 136 2 061 5 252 Inom Vallgraven 16:24 Korsgatan 3 1885 1 408 225 84 105 1 822 Inom Vallgraven 16:25 Drottningatan 22, Korsgatan 5 1885 552 188 40 780 Inom Vallgraven 21:11 Östra Hamng. 45, Vallg. 42 1929 1 284 690 35 2 009 Mark Tyresö Järnet 11 Totalt 1 179 7 785 3 285 295 2 061 105 14 710 Pågående nyproduktion Planerad nyproduktion Fastighetsbeteckning Kvm Antal lgh Beräknas färdigställt Projekt Antal lgh, cirka Beräknad byggstart Stockholm Riddaren 24 5 100 61 Q4 2013 Segelflyget, Barkarbystaden* 12 900 240 Q3 2014 Göteborg Mölnlycke C, Härryda Hulebäck 4:164 6 000 104 Q1 2013 Lilla Drottningen 2 400 30 Q1 2013 Ombyggnation kommersiellt till bostäder 350 7 Q1 2013 Gräset, Kvillebäcken 6 300 108 Q4 2013 Knölnaten, Kvillebäcken 5 200 98 Q4 2013 Summa 38 250 648 *byggstart oktober Stockholm Bergskristallen, Solberga, Stockholm 150 2013 Följa Berg, Nacka 120 2013 Kv. Barlasten, Stockholm 50 2013 Kv Järnet, Tyresö* 230 2013 Norra Djurgårdsstaden, Stockholm 120 2013 Svanhöjden, Älta 130 2013 Tuletorget, Sundbyberg 180 2013 Larsboda, Farsta 100 2014 Älta, etapp 3, Nacka 150 2014 Ängsbotten, Norra Djurgårdsstaden, Stockholm 200 2014 Östra Sala backe, Uppsala 100 2014 Barkarbystaden, etapp 3, Järfälla 200 2015 vindkraftsparker under byggnation Vindkraftpark Antal verk Effekt, MW Beräknas färdigställd Gunnarby 8 18,4 /2013 Middagsberget 3 9,0 Q1 2013 Summa 11 27,4 Göteborg/Helsingborg Avenyn, Göteborg 100 2013 Långängen, Kvillebäcken, Göteborg 105 2013 Vildvinet 1 & 2, Helsingborg 50 2013 Vita Björn, Majorna, Göteborg 60 2013 Vågmästaren, Kvillebäcken, Göteborg 105 2013 Till- och ombyggnation befintliga fastigheter 80 2014 Summa 2 230 * 50 % samägt projekt med Oscar Properties. WALLENSTAM 15
Wallenstamaktien KURSUTVECKLING 2008- Q3 BÖRSKURS SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE KR B-aktien OMX Stockholm_PI OMX Stockholm Real Estate 100 90 80 80 70 70 60 60 50 40 50 30 40 20 10 30 0 2008 2009 2010 20 10 2008 2009 2010 NASDAQ OMX Substansvärde per aktie Börskurs Aktieägarinnehav -09-30 A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj 17 250 000 22 076 500 22,86% 59,46% Familjen Agneta Wallenstam 14 502 000 8,43% 4,43% Familjen Anders Berntsson med bolag 10 334 000 6,01% 3,16% AMF - Försäkring och fonder 9 847 065 5,73% 3,01% Bengt Norman med bolag 6 600 000 3,84% 2,02% Familjen Henrik Wiman 5 980 025 3,48% 1,83% Familjen U Wallenstam 3 765 570 2,19% 1,15% Familjen Brandström med bolag 3 586 400 2,09% 1,10% Christian Wallenstam 2 810 000 1,63% 0,86% JPM Chase NA 2 758 091 1,60% 0,84% Övriga ägare 71 221 349 41,40% 21,75% Totalt antal aktier 17 250 000 153 481 000 Återköpta egna aktier* 1 269 000 0,74% 0,39% Registrerade aktier 17 250 000 154 750 000 Totalt registerade 172 000 000 100,00% Summa utestående aktier 170 731 000 Andelen institutionellt ägande uppgår till 14 procent av kapitalet och 7 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 10 procent av kapitalet och 5 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB *Återköpta egna aktier saknar rösträtt. 16 WALLENSTAM
NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT Ackumulerat perioden 30 sept 30 juni 31 mars 31 dec 30 sept 30 juni 31 mars 2010 31 dec 2010 30 sep Hyresintäkter, 1 185 802 400 1 532 1 139 761 377 1 450 1 075 Driftnetto, 831 549 262 1 003 756 481 217 918 697 Överskottsgrad, % 70 68 66 65 66 63 58 63 65 Förvaltningsresultat, 302 192 86 343 261 158 61 338 265 Realiserat resultat, 512 289 104 427 314 175 76 518 428 Resultat efter skatt, 773 522 259 736 317 230 149 1 572 944 Totaltresultat, 762 521 258 742 329 260 157 1 634 1 016 Räntabilitet på eget kapital, %* 11 10 8 7 9 11 18 17 15 Räntabilitet på totalt kapital, %* 6 7 6 5 6 7 11 11 9 Fastigheternas värde, 26 418 26 865 26 765 26 296 25 486 25 590 24 081 23 637 22 621 Fastigheternas direktavkastning, %* 4 4 4 4 4 4 4 4 4 Fastigheternas totalavkastning, %* 7 8 8 7 7 7 11 11 11 Belåningsgrad, % 52 53 53 53 54 54 52 51 52 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,1 1,8 1,8 1,9 1,7 2,1 2,2 2,4 Räntetäckningsgrad, realiserad, ggr 3,5 2,7 2,0 2,5 2,5 1,9 2,4 2,7 2,9 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,64 3,81 3,89 3,92 4,00 4,02 3,98 3,81 3,76 Genomsnittlig räntebindningstid, månader 35 34 32 33 32 26 28 28 29 Soliditet, % 36 35 36 36 35 35 37 37 37 Eget Kapital, 10 779 10 561 10 548 10 295 9 883 9 814 9 911 9 783 9 178 Substansvärde, 14 099 14 035 13 996 13 708 13 081 13 058 13 116 12 935 12 015 Börsvärde, 12 315 11 533 11 051 10 922 10 836 11 903 11 564 10 443 10 148 Utdelning, - 206 - - - 200 - - - Antal (tusental) 1 154 1 194 1 220 1 221 1 225 1 328 1 275 1 267 1 244 Uthyrningsgrad - yta, % 98 98 98 98 98 98 98 98 98 Antal anställda 185 183 184 194 190 189 190 184 180 Data per aktie (kr) Resultat efter skatt 4,5 3,0 1,5 4,3 1,8 1,3 0,9 9,1 5,4 P/E-tal, ggr 10,2 11,2 13,0 14,8 11,7 11,4 6,7 6,5 7,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1,2 0,9 0,3 1,8 1,6 1,3 0,4 2,3 1,5 Eget kapital 63 62 61 60 58 57 58 57 53 Substansvärde 83 82 81 80 76 76 76 75 70 Börskurs 71,60 67,05 64,25 63,50 63,00 67,25 65,33 59,00 57,33 Börskurs i förhållande till eget kapital, % 114 109 105 106 110 117 113 104 108 Börskurs i förhållande till substansvärde, % 86 82 79 80 83 88 86 79 82 Utdelning - - - 1,20 - - - 1,17 - Utestående aktier, tusental vid periodens utgång 170 731 171 046 171 720 171 800 171 819 171 819 171 819 172 284 172 512 Utestående aktier i tusental, genomsnitt 171 324 171 522 171 760 171 908 171 935 171 974 172 052 173 313 173 589 kvartalsöversikt juli-sept april-juni jan-mars okt-dec juli-sept april-juni jan-mars 2010 okt-dec 2010 juli-sept Hyresintäkter (nettoomsättning), 383 402 400 393 378 385 377 375 364 Förvaltningsresultat, 109 106 86 82 104 97 61 73 105 Överskottsgrad, % 74 71 68 63 73 69 58 59 65 Räntabilitet på eget kapital, %* 11 10 8 7 9 11 18 17 15 Börskurs i förhållande till substansvärde, % 86 82 79 80 83 88 86 79 82 Resultat efter skatt per aktie, kr 1,5 1,6 1,5 2,4 0,4 0,4 0,9 3,6 0,9 Kassaflöde per aktie från löpande verksamhet, kr 0,3 0,6 0,3 0,2 0,3 0,9 0,4 0,8 1,0 Eget kapital per aktie, kr 63 62 61 60 58 57 58 57 53 Substansvärde per aktie, kr 83 82 81 80 76 76 76 75 70 *Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Nyckeltal per aktie har räknats om efter split 3:1. WALLENSTAM 17
Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 7 november Christer Villard Styrelseordförande Agneta Wallenstam Styrelseledamot Ulrica Jansson Messing Vice ordförande Erik Åsbrink Styrelseleledamot Anders Berntsson Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande direktör REVISORSRAPPORT AVSEENDE ÖVERSIKTLIG GRANSKNING: Till styrelsen i Wallenstam AB (publ) Jag har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag, delårsrapporten, för Wallenstam AB (publ) per 30 september och den niomånadersrapport som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Mitt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på min översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Jag har utfört min översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning, SÖG2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor, som är utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för mig att skaffa mig en sådan säkerhet att jag blir medveten om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utfört. Den uttalade slutsatsen är grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på min översiktliga granskning har det inte framkommit några omständigheter som ger mig anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Göteborg 7 november Björn Grundvall Auktoriserad revisor 18 WALLENSTAM
Definitioner Aktiens direktavkastning Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under perioden inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början. Antalet aktier Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av balansomslutning. Börsvärde Aktiekurs multiplicerat med registrerat antal aktier per balansdagen. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde beräknat utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas totalavkastning Driftnetto plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde beräknat utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt finansnetto. Hyresvärde Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kassaflöde per aktie Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rapportperiodens utgång. P/E-tal Börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultat efter skatt per aktie för den senast rullande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början. Realiserat resultat Resultat före skatt exklusive orealiserade värdeförändringar. Realiserat resultat efter skatt Beräkningsunderlag för utdelning. Realiserat resultat efter schablonskatt 26,3 %. Resultat efter skatt per aktie Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat från transaktioner Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar och lägenheter efter avdrag för fastigheternas redovisade värde vid årets början och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt för rullande 12-månaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader för rullande 12-månaders resultat i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat för perioden exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgrad, realiserad Rörelseresultat för perioden exklusive värdeförändringar på förvaltningsfastigheter med tillägg av resultat från fastighetsförsäljningar, beräknat utifrån försäljningsintäkt med avdrag för anskaffningsvärde och övriga omkostnader, i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatte skuld. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapitaltransaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Uthyrningsgrad yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Ordlista Derivatinstrument Ett finansiellt instrument vars värde är relaterat till en underliggande tillgång eller åtagande. Används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen. Exempel på vanliga derivatinstrument är terminer och swapavtal. Förnybar energi Energi som kommer från förnybara källor som vind- och vattenkraft samt biobränsle. kwh månadsbehov En energienhet baserad på hur många kw som förbrukas under en timme beräknat utifrån månatligt behov. Syntetiskt optionsprogram Ett aktierelaterat opitionsprogram riktat till de anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde. För mer information: www.wallenstam.se/ordlista WALLENSTAM 19