Humlegården Fastigheter AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1998

Humlegården Fastigheter AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1998

AFFÄRSIDÉ Humlegårdens affärsidé är att äga, utveckla och förvalta fastigheter koncentrerade till Stockholm, samt att i nära samverkan med kunder utforma lokaler som även kan anpassas till framtida behov. Affärsidén uttrycker i sin första del en övertygelse om att Stockholm har en unik ställning på den svenska fastighetsmarknaden. Denna övertygelse grundar sig på olika faktorer. Regionens differentierade näringsliv gör det mindre riskfyllt att investera här än på andra orter. Majoriteten av Sveriges största företag har sina huvudkontor i Stockholm samtidigt som det finns ett stort antal små och medelstora företag i regionen. Som huvudstad har Stockholm en stor offentlig förvaltning. Stockholm är också Sveriges finansiella centrum. Koncentrationen av verksamheter till Stockholm har ökat under de senaste decennierna, en utveckling som bedöms fortsätta. Stockholm kommer även i framtiden vara Sveriges naturliga centrum inom näringsliv och offentlig förvaltning och därmed fortsatt ha en väl fungerande hyres- och fastighetsmarknad. Det är också i Stockholm Humlegården har sitt främsta kontaktnät och sin bästa marknadskunskap. Affärsidén uttrycker även en vilja att utveckla fastigheter. För att bedriva framgångsrik fastighetsutveckling krävs förmåga att se en fastighets möjligheter och potential. Humlegården har kompetens att inom ramen för en existerande byggnad, med förbättrad ekonomi, utveckla fastigheten för nya verksamheter med beaktande av fastighetens inneboende kvaliteter. Och att göra det med hänsyn till framtida utveckling av verksamheter och läge. Förvaltning av fastigheter innebär att kontinuerligt ge kunden den funktion och miljö som motsvarar den hyra han betalar. Affärsidéns senare del att i nära samverkan uttrycker den vikt Humlegården lägger vid att samarbeta med kunderna vid utformning av lokaler. I denna process är det viktigt att beakta de faktorer som påverkar den framtida anpassningen av lokaler för nya kunders behov. MÅL Humlegårdens övergripande mål är att skapa god långsiktig lönsamhet och värdetillväxt genom utveckling av fastighetsprojekt och effektiv fastighetsförvaltning. Aktieägarna ska erhålla en totalavkastning som är högre än för andra börsnoterade fastighetsbolag. STRATEGIER Humlegårdens karaktär som ett renodlat fastighetsbolag i Stockholm med ett attraktivt bestånd av kommersiella fastigheter har förstärkts. Denna profil ska göras ännu tydligare genom följande strategier: Beståndet ska innehålla fastigheter med i princip endast kommersiella lokaler. Nyförvärv görs i huvudsak endast av fastigheter med utvecklingsmöjligheter. Beståndet koncentreras till Stockholms centrala delar samt inom Stockholms tullar eller dess närhet. Fastigheterna i Bryssel och i övriga Sverige avyttras. Fastighetsförvaltningen ska karaktäriseras av kvalificerat ägande, som bygger på långsiktigt partnerskap med framgångsrika kunder. Service- och kvalitetsnivå på fastigheternas skötsel ska vara hög. Fastigheterna ska ha närhet till allmänna kommunikationer och god samhälls- och kommersiell service. Lokalerna ska till låga kostnader kunna anpassas till framtida behov. Byggnaderna ska i förädlat skick ha hög arkitektonisk, miljö- och teknisk kvalitet.

1998 I SAMMANDRAG Stark hyresmarknad och framgångsrika fastighetsutvecklingsprojekt bidrar till positiv värdeutveckling. Substansvärdet uppgår till 83 kronor (66) per aktie vid årsskiftet, en ökning med 26 procent. Investeringarna uppgår till 381 miljoner kronor i Stockholmsfastigheter och avyttringarna av fastigheter i Bryssel och övriga Sverige uppgår till sammantaget 166 miljoner. Resultatet uppgår till 14,6 miljoner kronor före skatt. Styrelsen föreslår utdelning med 1:00 kronor per aktie. Styrelsen föreslår vidare aktieinlösen på totalt 205 miljoner kronor. För verksamhetsåret 1999 beräknas resultatet efter finansnetto förbättras väsentligt. NYCKELTAL MKR 1998 1997 Hyresintäkter, Mkr 93,7 110,2 Driftnetto, Mkr 57,0 68,5 Marknadsvärde fastigheter, Mkr 2.020 1.514 Övervärde fastigheter, Mkr 637 365 Direktavkastningskrav enligt värdering, % 6,2 6,7 Justerad soliditet, % 59 62 Substansvärde per aktie, kr 83 66 Vinst per aktie, kr 0,25 1,60 Utdelning per aktie, kr 1 1,00 1,50 Antal aktier, 1000-tal 14.804 14.804 Uppgifterna för 1997 är proforma 1 1998; föreslagen utdelning. 1997; inkl konsultrörelsen. Årsredovisning för verksamhetsåret 1998 kommer att utsändas till aktieägarna under vecka 14, 1999. Bolagsstämma hålls onsdagen den 28 april 1999, kl 16.00 på Drottninggatan 118, Stockholm.

HUMLEGÅRDEN FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1998 Efterfrågan på kontorslokaler är stark i centrala Stockholm. Utbudet av lokaler med hög kvalitet är begränsat och hyresnivån har fortsatt att stiga under året. I den rådande marknadssituationen har Humlegården gjort omfattande investeringar i ombyggnader och större hyresgästanpassningar samt genomfört ett antal fastighetsförvärv. INTÄKTER OCH RESULTAT 1998 års hyresintäkter uppgår till 93,7 miljoner kronor (110,2 föregående år) och fastigheternas driftnetto till 57,0 miljoner (68,5). Intäktsminskningen sammanhänger med genomförda fastighetsförsäljningar och tillfälligt ökande vakanser i samband med investeringar i utvecklingsprojekt och större hyresgästanpassningar. Årets resultat före skatt uppgår till 14,6 miljoner kronor (33,4) och inkluderar realisationsvinst vid fastighetsförsäljningar med 5,5 miljoner (2,1) samt kostnader om 4,2 miljoner kronor för utdelningen av arkitekt- och teknikkonsultverksamheten till bolagets aktieägare. Humlegårdens inriktning på att utveckla och förvalta fastigheter i centrala Stockholm har ytterligare förstärkts under 1998. Totalt har 381,1 miljoner kronor investerats i tre fastighetsförvärv samt om- och tillbyggnader. Fastigheten Kungsstenen på Drottninggatan 118, med en uthyrbar yta på 8.374 kvm förvärvades i maj 1998. Byggnaden utgjorde tidigare undervisningslokaler för Stockholms Universitet och genomgår f n en fullständig upprustning som kommer att resultera i ett modernt och yteffektivt kontor. Ett långsiktigt hyresavtal har tecknats med Arbetsmarknadsstyrelsen, som kommer att flytta in under maj 1999. Fastigheten Österbotten 8 på Birger Jarlsgatan 25 är en kontors- och butiksfastighet i centrala Stockholm som förvärvades i oktober 1998. Den uthyrbara ytan uppgår till 5.762 kvm. Ett omfattande ombyggnadsprojekt, som även inkluderar en mindre tillbyggnad, är planerat att starta under andra kvartalet 1999. På Västerlånggatan 72, Gamla Stan, äger Humlegården sedan oktober 1998 fastigheten Deucirkalion 10, som utgör ett attraktivt förvaltningsobjekt med sitt läge nära Skeppsbron. Den uthyrbara ytan är 1.336 kvm. Därutöver har före årsskiftet 54 miljoner kronor investerats i andelar i Brf Bino, som äger tomträtten Getingen 11 på Sveavägen 163, Stockholm med en sammanlagd uthyrningsbar yta på drygt 31.000 kvm. Efter årsskiftet 1998/99 har avtal träffats om ytterligare andelsköp som successivt kommer öka Humlegårdens investering till 105 miljoner kronor och en ägarandel om 69 procent. Tretton fastigheter utanför det prioriterade marknadsområdet har under året avyttrats för totalt 166 miljoner kronor. Realisationsvinsten uppgår till netto 5,5 miljoner kronor. Åtgärder pågår för att avyttra återstående fastigheter utanför Stockholmsområdet. Ovanstående åtgärder förstärker Humlegårdens närvaro på Stockholmsmarknaden. Vid årsskiftet svarar fastigheterna i Stockholm för cirka 90 procent av det totala marknadsvärdet. De nyförvärvade fastigheterna har dessutom attraktiva lägen och god utvecklingspotential. UTHYRNING Under året har hyresavtal som omfattar 29 procent av den totala ytan omförhandlats eller nytecknats. Hyresnivåerna ligger generellt på en högre hyresnivå än tidigare. Ett flertal av de nya hyresavtalen har tecknats på långa löptider, varför den genomsnittligt återstående löptiden ökat till 4,7 år vid årsskiftet. KÖP OCH FÖRSÄLJNINGAR ÅRSHYRA LÖPTID ÅRSHYRA ANDEL AV ANDEL AV MKR ANTAL INTÄKTERNA LÖPTID ANTAL INTÄKTERNA > 5 7 61 1999 85 14 1-5 13 12 2000 37 15 0,5-1 28 12 2001 26 14 < 0,5 122 12 2002-22 54 Bostad 60 3 Bostad 60 3 Summa 230 100 230 100 MARKNADSVÄRDE Humlegårdens samlade fastighetsinnehav har värderats av Ljungquist Fastighetsvärdering vid årsskiftet 1998/99. Det bedömda marknadsvärdet uppgår till 2.020 miljoner kronor, vilket överstiger fastigheternas bokförda värde med 637 miljoner (365). Värderingen baseras på ett genomsnittligt direktavkastningskrav på 6,2 procent (6,7). Justerat för gjorda investeringar och försäljningar innebär värderingen en genomsnittlig värdeökning med 18 procent (7). SUBSTANSVÄRDE Koncernens egna kapital med tillägg för övervärde i fastigheter uppgick den 31 december 1998 till 1.233 miljoner kronor (976), motsvarande 83 kronor (66) per aktie.

FASTIGHETSINNEHAV HYRESINTÄKT DRIFTNETTO MARKNADS- MARKNADSHYRA UTHYRBAR 1998-12-31 12 MÅN, MKR 12 MÅN, MKR VÄRDE, MKR 12 MÅN, MKR 1) YTA KVM Centrala Stockholm 54,2 37,6 1.599 121,9 50.165 Övriga Stockholm 19,5 10,3 211 23,6 20.220 Övriga Sverige 6,0 2,5 54 7,9 10.677 Bryssel 9,9 6,2 156 12,5 13.038 Summa 89,6 56,6 2.020 165,9 94.100 Central administration - 10,7 Avyttrade fastigheter 1998 4,1 0,4 Totalt 93,7 46,3 2.020 165,9 94.100 1) Av värderingsinstitutet bedömd marknadsmässig hyra vid årsskiftet 1998/99. Skillnaden mellan bedömd marknadsmässig hyra och verkliga hyresintäkter beror på förvärv under året, ombyggnader och fördröjningar innan nuvarande marknadshyra påverkar debiterad hyra p g a avtalad hyresperiod. FINANSIERING Humlegårdens skulder till kreditinstitut uppgick vid årets slut till 755,7 miljoner kronor (444,6). Av skulderna svarar lån i belgiska franc för motsvarande 145,4 miljoner kronor, vilka upptagits för att finansiera fastighetsinnehavet i Bryssel. Den genomsnittliga räntebindningstiden var vid rapportperiodens slut 1,9 år. RÄNTEBINDNING MKR ANDEL, % RÄNTA 98-12-31,% Rörlig 5,2 1 4,42 1999 293,7 39 4,44 2000 110,0 14 4,74 2001 100,0 13 5,15 2002 140,0 19 4,51 2003-106,8 14 5,47 Summa 755,7 100 4,73 på Stockholms Fondbörs A-lista, medan SWECO-aktierna fr o m 21 september 1998 noteras på Stockholms Fondbörs O-lista. SKATTEMÄSSIG FÖRDELNING AV INGÅNGSVÄRDE Riksskatteverket har beslutat att de aktieägare som erhållit aktier i SWECO i utdelning från bolaget vid fördelning av skattemässigt anskaffningsvärde skall hänföra 68 procent till aktierna i Humlegården och 32 procent till aktierna i SWECO. NY STYRELSE OCH BOLAGSLEDNING Vid extra bolagsstämma den 18 augusti 1998 omvaldes de tidigare styrelseledamöterna Wigon Thuresson, Anders Frick och Olle Nordström samt nyvaldes Kenneth Ståhl och Anders R Öhman. Vid efterföljande styrelsemöte utsågs Wigon Thuresson till ordförande och Olle Nordström till verkställande direktör. MODERBOLAGET Moderbolagets intäkter uppgår till 2,6 miljoner kronor (80,1). Resultatet efter finansnetto är -18,2 miljoner kronor (14,0). UTDELNING AV ARKITEKT- OCH TEKNIKKONSULT- VERKSAMHETEN Vid den ordinarie bolagsstämman i april 1998 beslutades att dela upp koncernen i två separata bolag, ett fastighetsbolag samt ett arkitekt- och teknikkonsultbolag, genom utdelning av arkitekt- och teknikkonsultverksamheten till bolagets aktieägare. Vid extra bolagsstämma i augusti 1998 ändrades bolagets firma till Humlegården Fastigheter AB (publ). Arkitektoch teknikkonsultverksamheten övertog samtidigt bolagets tidigare namn SWECO AB (publ). Humlegårdsaktierna är även fortsättningsvis noterade UTDELNINGSFÖRSLAG Styrelsen har under året beslutat om ny utdelningspolicy innebärande att styrelsen normalt avser att föreslå att minst hälften av resultatet efter skatt delas ut till aktieägarna. För verksamhetsåret 1998 föreslår styrelsen en kontantutdelning om 14,8 miljoner kronor (22,2), motsvarande 1:00 kronor (1:50) per aktie. INLÖSEN AV AKTIER Styrelsen föreslår vidare att bolagsstämman beslutar om aktieinlösen på totalt 205 miljoner kronor, genom inlösen av var sjätte aktie för 83 kronor per aktie. Genom aktieinlösen får Humlegårdens aktieägare del av de värden som skapats i ett antal framgångsrika utvecklingsprojekt under senare år, samtidigt som verksamheten får en bättre anpassad kapitalstruktur.

Styrelsens förslag bygger på att samtliga aktieägare i Humlegården kommer att erhålla en inlösenrätt per aktie i Humlegården. Sex inlösenrätter berättigar till inlösen av en aktie oavsett aktieslag i Humlegården mot ett kontantbelopp om 83 kronor. Vid fullt utnyttjande av inlösenrätterna kommer antalet aktier minska med 2.467.267 till 12.336.338 och 205 miljoner kronor att överföras till aktieägarna i Humlegården genom inlösen. PROGNOS Med nuvarande fastighetsinnehav beräknas Humlegårdens hyresintäkter öka till drygt 150 miljoner kronor för verksamhetsåret 1999 med ett väsentligt förbättrat resultat efter finansnetto. Stockholm den 17 februari 1999 Humlegården Fastigheter AB (publ) Styrelsen RESULTATRÄKNING FINANSIERINGSANALYS MKR 1998 1997 Hyresintäkter 93,8 110,2 Övriga intäkter 0,5 1,9 Nettoomsättning 94,3 112,1 Reparation & underhåll - 7,8-12,1 Driftkostnader - 15,6-16,7 Tomträttsavgälder - 1,1-1,1 Fastighetsskatt - 7,0-6,3 Uthyrning och fastighetsadministration - 5,8-7,4 Driftnetto 57,0 68,5 Avskrivningar - 12,2-11,5 Bruttoresultat 44,8 57,0 Central administration - 10,7-6,0 Fissionskostnader - 4,2 - Resultat fastighetsförsäljningar 5,5 2,1 Rörelseresultat 35,4 53,1 Finansiella intäkter 1,3 4,2 Finansiella kostnader - 22,1-23,9 Resultat före skatt 14,6 33,4 MKR 1998 1997 Rörelseresultat exkl. avskrivningar och fastighetsförsäljningar 42,0 Finansnetto - 20,8 Skatt - 11,0 Kassaflöde före förändring rörelsekapital och investeringar 10,2 Förändring rörelsekapital - 12,0 Kassaflöde före investeringar - 1,8 Investeringar, fastigheter - 381,1 Försäljningar, fastigheter 165,6 Investeringar, övrigt netto -33,8 Kassaflöde efter investeringar - 251,1 Förändringar långfristiga skulder 291,0 Omräkningsdifferens - 18,1 Utdelning - 22,2 Förändring likvida medel - 0,4 Skatt - 11,0-9,4 Årets resultat 3,6 24,0 BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR MKR 1998-12-31 1997-12-31 Fastigheter 1.382,7 1.151,3 Övriga anläggningstillgångar 61,8 29,1 Omsättningstillgångar 35,9 41,9 Likvida medel 0,4 0,8 Summa tillgångar 1.480,8 1.223,1 EGET KAPITAL OCH SKULDER MKR 1998-12-31 1997-12-31 Eget kapital 596,0 611,4 Avsättningar 43,1 63,2 Skulder till kreditinstitut 755,7 444,6 Övriga skulder 86,0 103,9 Summa skulder och eget kapital 1.480,8 1.223,1 PROFORMA: Samtliga uppgifter för 1997 avser koncernen proforma som om utdelningen av arkitekt- och teknikkonsultverksamheten till bolagets aktieägare genomförts vid ingången av 1997. Humlegården har tidigare haft som princip att ej skuldföra pensionsutfästelser. Bolaget har beslutat att ändra princip och skuldföra samtliga pensionsutfästelser fr o m 1998. Redovisningen av principbytet sker med tillämpning av RR rekommendation nr 5. Eget kapital har genom skuldföring av pensionsutfästelse minskat med 10,4 miljoner kronor. Jämförelsesiffror för 1997 har justerats för redovisningsförändringen. Finansieringsanalys för 1997 ej relevant på grund av förändrad koncernstruktur

FASTIGHETSINNEHAV 1998-12-31 ORT BYGG/ UTHYRBAR YTA ADRESS, FASTIGHET OMBYGD ÅR KONTOR BUTIK FÖRRÅD GARAGE BOSTAD TOTALT CENTRALA STOCKHOLM Engelbrektsplan 1, Sparbössan 1 1910 / 1998 8.889 1.014 1.576-804 12.283 Linnégatan 2-4, Humlegården 59 1964 / 1998 Linnégatan 6, Humlegården 48 1905 / 1995 8.303 1.452 976 1.173-11.904 Brahegatan 9, Humlegården 18 1880 / 1995 Birger Jarlsgatan 12, Styckjunkaren 6 1897 / 1998 1.342 217 209 - - 1.768 Birger Jarlsgatan 25, Österbotten 8 1905 / 1985 4.407 1.083 272 - - 5.762 Nybrokajen 5, Käpplingeholmen 3 1885 / 1997 3.925-216 - - 4.141 Tegnérlunden 3, Vingråen 33 1907 / 1986 2.315-63 - 536 2.914 Drottninggatan 118, Kungsstenen 1909 / 1998 7.339-1.035 - - 8.374 Styrmansgatan 6, Ädelman Större 11 1883 / 1996 1.066-169 - 448 1.683 Västerlånggatan 72, Deucalion 10 1556 / 1988 885 230 221 - - 1.336 ÖVRIGA STORSTOCKHOLM VÄLLINGBY Vällingbyplan 26, Kontorsskylten 6 T 1963 / 1995 5.130 6.926 3.304 175-15.535 SOLNA Huvudstagatan 22, Stenbrottet 6 1974 2.203-180 - - 2.383 BREDÄNG Vita Liljans v 16-20, Vita Liljan 4 T 1973 1.314-988 - - 2.302 ÖVRIGA SVERIGE FALUN Nedre Gruvrisv, Nedre Grufriset 33:168 1991-59 - - 4.194 4.253 Linnévägen 15, Villan 3 1908 / 1975 969 - - - - 969 LINKÖPING Låskolvsgatan 2, Kättaren 6 1967 873-487 - - 1.360 UDDEVALLA Nonnens väg 9, Pipfabriken 14 1914 / 1975 630 - - - - 630 MALMÖ Eddagatan 4-6, Anten 6 1992 3.209-256 - - 3.465 Stenbärsvägen 1, Svedjenävan 4 T (tomt) - - - - - - - BRYSSEL Avenue de Tervuren 7 1900 / 1990 554 85 115 - - 754 Avenue de Tervuren 13 A+B 1920 / 1990 3.227 1.350 900 1.120 621 7.218 Avenue de Tervuren 155 1911 / 1995 631-50 225 480 1.386 Avenue de Tervuren 212 1900 / 1994 150-50 - 527 727 Avenue Albert 88 1911 / 1995 541-100 - - 641 Place St Jean 5 1991 634 126 159 125 1.068 2.112 Rue de Duc 22 1930 200 - - - - 200 TOTALT 58.736 12.542 11.326 2.818 8.678 94.100 FÖRVÄRV UNDER 1999 STOCKHOLM Sveavägen 163, Getingen 11 T 1959 13.215 2.379 5.545 10.040 0 31.179 Ytuppgifter avser hela Getingen 11. Humlegården äger f n 69 procent. T Tomträttsfastighet Gruneau IR&PR AB / Giesecke Production AB. Foto: Stefan Berg. Riksbytryck AB Sundbyberg 1999 75 70 65 60 55 50 45 40 35 30 B-aktien KURSUTVECKLING KÄLLA: DELPHI Afv Generalindex Carnegie Real Estate 1997 1998 1999 Jan April Juli Okt Jan April Juli Okt Jan Övriga Sverige Övriga Stockholm Centrala Stockholm Bryssel Humlegårdens aktiekurs har justerats för utdelning av arkitektoch teknikkonsultverksamheten. MARKNADSVÄRDE

Humlegården Fastigheter AB (publ) org nr 556070-4701 Birger Jarlsgatan 32 A, 114 29 Stockholm, Telefon 08-506 220 50, Telefax 08-506 220 99 info@humlegarden-fastigheter.se, www.humlegarden-fastigheter.se