5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Näsbypark 22:9, Djursholmsvägen 90, Näsbypark, Täby kommun Lagfaren ägare Ulf Lindblom Uppdragsgivare Mäklarfirman Vincent Forssbeck Närvarande vid besiktningen Anders Tjärnvall Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Tisdag 2017-04-25 / 2017-0078 Väderlek Växlande och delvis regn ca 2 C Byggnaden 1-2-plans villa med delvis inredd vind uppförd 1969 Övriga byggnader Carport / förråd Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Grundkonstruktion Grundmurar Bjälklag Stomme Fasad Yttertak Uppvärmning Ventilation Berg, morän (bedömt) Betongplatta, krypgrund Lättbetong Betong, trä Lättbetong Puts, (träpanel) Betongpannor Vattenburen. Bergvärme Självdrag
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar - Planritningar tillhandahölls Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - - Säljare ej tillgänglig, dödsbo. Radonmätning är utförd år 2002 2003. Årsmedelvärde av radon = 350 Bq/m³ enligt Täby kommuns radonregister. UTVÄNDIGT OKULÄR BESIKTNING Mark kring byggnad - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden. - Marken lutar delvis mot byggnaden vilket medför ett ökat ytvattentryck mot husgrunden. - Ojämnheter i skifferplattor. - Pool med tillhörande utrustning har ej besiktigats. - Oljetank i mark är enligt uppgift rengjord och avställd år 2003. Hussockel m m - Sockeln är putsad. - Det noterades delvis putsskador och en del putssprickor. En del ilagning / omputsning erfordras. - På grund av växtlighet är delar av sockeln ej besiktningsbar. - Betongkonstruktioner utan skyddande tak som ansluter till byggnaden (entrétrappa och balkong) innebär risk för fuktsugning till anslutande konstruktionsdelar. - Det noterades putsskador och fukt på väggar i soputrymmet. - Öppningar i soputrymmets sidor är täckta av sten och utrymmena innanför därmed ej besiktningsbara.
7 Fasad - Fasaden är putsad och har endast stickprovskontrollerats. - Det noterades en hel del sprickor i putsfasaden. - Det noterades delvis putssläpp i puts och en del putslagning bör utföras. - På grund av klängväxter är delar av fasaden inte besiktningsbar. Klängväxter bör försiktigt avlägsnas. - Fasaden är till liten del utförd med träpanel. - En del målningsunderhåll erfordras. Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är kopplade tvåglas. - Fönster är i varierande grad i behov av skrapning, kittning och målning. - Spricka noterades i någon fönsteruta. Yttertak - Yttertaket är enligt uppgift av dödsbodelägare omlagt år 2005. - Yttertaket är utfört med betongpannor ovan enligt uppgift ny underlagspapp och ny läkt. - Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 40-50 år. - På grund av avsaknad av stege har besiktning endast utförts från marknivå. - Besiktning av yttertaket ingår i köparens undersökningsplikt. - Kontroll rekommenderas i första hand av utförandet vid avluftningsrör från expansionskärl. Carport / förråd - Carport / förråd har ej besiktigats.
8 INVÄNDIGT Krypgrund - Grundläggningen är delvis utomhusventilerad krypgrund. Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt, mögel- och rötskador). Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen. Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån. Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material (trä m m). Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar samt installation av avfuktare. - Krypgrunden är ej besiktningsbar. Souterrainvåning Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet. Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc.
9 - Betonggolvet är i allrum påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Enligt uppgift av dödsbodelägare är golvkonstruktionen renoverad år 2007. Ett fackmässigt utförande år 2007 ska innebära att golvkonstruktionen är fuktsäker. - Dränering och fuktisolering av grundmurar bedöms vara äldre. Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20-40 år. - Det noterades fuktgenomslag på grundmurar i förråd vid entréhall samt i duschrum. Omdränering / omisolering av grundmurar bör kalkyleras. - Grundmur är i bastu och eventuellt är grundmurar / väggar i allrum till mycket liten del motfyllda samt påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys. Entréhall - Klinker på golv. - Det noterades en hel del bomljud vid knackning på golvplattor och en del fogbrister mellan klinkerplattor. Förråd 1 - Putssläpp och delvis hög fuktindikation på grundmurar. Allrum - Det finns en trinette i utrymmet. - Vattenledningar är ej klamrade. Tvättstuga - Klinker på golv. - Det noterades en hel del bomljud vid knackning på golvplattor, fogbrister och skador i någon klinkerplatta. - Det finns en plastgolvbrunn med klämring i utrymmet. - Golvlutningen mot golvbrunnen är ej fullgod. Det noterades delvis bakfall i golv. - Frånluftsventil saknas men finns i angränsande duschrum. - Tvättmaskin och torktumlare är relativt moderna.
10 Bastu - Bastun är enligt uppgift av dödsbodelägare renoverad år 2009. - Plastmatta på golv och träpanel på väggar. Pannutrymme - Bergvärmepumpen är enligt uppgift installerad år 2002. - Tryckkärl är tillverkat år 2013. - Värmeväxlare för pool är tillverkad år 2002. - Poolutrustning finns i utrymmet. - Det finns en äldre värmepanna i utrymmmet som enligt uppgift inte nyttjas. - Det finns en äldre gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet. - Elcentral och jordfelsbrytare finns i utrymmet. Duschrum - Klinker på golv och kakel (duschplats) eller målade väggar. - Det noterades färg-/putssläpp på grundmur nedanför tvättställ. - Det noterades en hel del bomljud vid knackning på klinkerplattor och på kakelplattor. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen i den avdelade duschplatsen vilket är korrekt. - Utrymmet uppvärms via en direktverkande elradiator. - Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar. Renovering bör kalkyleras / utföras. Trapputrymme - Elcentral finns i utrymmet.
11 Bottenvåning Allmänt - Bedömt betongbjälklag ovan krypgrunden är påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. Entréhall - Marmorplattor på golv. Kök - Droppskyddsbricka finns ej under kyl- och frysskåpen. - En del mindre resning i parkettgolvet framför kyl- och frysskåpen. Det noterades ingen förhöjd fuktindikation vid besiktningstillfället. - Avloppsslang från diskmaskinen rekommenderas fästas upp i skåp under diskbänk. - Skåpsbotten under diskbänken kan med fördel förses med ett läckageskydd. - Delvis äldre maskinell utrustning. Normal teknisk livslängd är uppnådd. Matrum TV-rum Vardagsrum - Öppen spis finns i utrymmet. - Spricka i fönsterruta. Wc-rum 1 - Klinker på golv och tapetserade väggar. Hall 1 Sovrum 1
12 Hall 2 Sovrum 2 Wc-rum 2 - Klinker på golv och kakel eller tapet på väggar. - Skador / sprickor i en kakelplatta vid golv. - Justeringsbehov av wc-stolens spolfunktion. Sovrum 3 - En del mindre parkettresning i anslutning till radiator. Vid besiktningstillfället noterades ingen förhöjd fuktindikation. Balkong - En del färgflagning på balkongens undersida och lokalt mindre skavanker i balkongplattans kant. Badrum - Klinker på golv och kakel på väggar. - Sprickor i en del klinkerplattor. - Golvbrunnarna är äldre gjutjärnsgolvbrunnar. - Det noterades golvlutning i duschplats mot duschplatsens golvbrunn och golvlutning mot golvbrunnen i anslutning till det inbyggda badkaret i närheten av denna golvbrunn. Delar av golvet bedöms vara relativt plant. - Det är ej lämpligt med rörgenomföringar i vägg i duschplats. - Utöver en vattenburen radiator finns det en elradiator i utrymmet. - Äldre standard. Utrymmet uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar. Renovering bör kalkyleras / utföras.
13 Övervåning Allmänt - Övervåningen är utförd med parallelltakskonstrukton. Det noterades vid stickprovskontroll luftspalt mellan inredningen av övervåningen och yttertakskonstruktionen vilket är korrekt. Trappa / hall Sovrum - Det noterades omfattande svikt / knarr i golv. - Sovrummet är utfört med en parallelltakskonstruktion. Klädkammare Vind - Vindsbjälklaget är isolerat med kutterspån. - Det noterades en del missfärgningar på yttertaksinbrädningen vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. - En del getingbon noterades. - En del klängväxter har trängt in till vinden. Övrigt - Det noterades en del svikt och knarr och mindre lutningar i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. - Det noterades blå lättbetong i stomme och grundmurar.
14 RISKANALYS - Se under krypgrund ovan. - Påbyggda golvkonstruktioner ovan bedömt betongbjälklag ovan krypgrunden är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador (fukt, mögel, röta) om organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Invändigt påbyggda väggkonstruktioner mot grundmurar i souterrainvåningen är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador (fukt, mögel, och röta) om organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - - Solna 2017-04-26 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson