Granskning av småhusleverantörer Björn Nordlund Villaägarnas Riksförbund
1. Sammanfattning och slutsatser... 3 1.1 Bristande information om husens egenskaper... 3 1.2 Utvecklingsfel bör regleras i lagstiftning om byggfelsförsäkring... 3 1.3 Branschen behöver ta större ansvar... 4 1.4 Svårgranskad marknad... 4 1.5 Nödvändiga åtgärder... 5 2. Inledning... 6 3. Syfte... 6 4. Metod... 6 5. Avgränsningar... 7 6. Enstegsmetoden... 8 6.1 Antal småhusleverantörer som uppger att de har byggt enligt enstegsmetoden... 8 6.2 Bakgrund... 9 6.3 Regeringen bör se över lagstiftningen om byggfelsförsäkring... 10 6.4 Branschens ansvar... 10 6.5 Kvalitetsmärkning av småhus... 11 6.6 Andel småhusleverantörer som har uppgett att de står för kostnaderna vid utvecklingsfel... 11 7. Det går inte att jämföra olika kataloghus... 12 7.1 Uppgiven förbrukning per kwh per m2 och år i det mest sålda småhuset... 13 8. Slutsatser... 14 Bilaga enkätfrågor... 15 Samtliga frågor redovisas i separat Excel-bilaga på www.villaagarna.se 2
2009-03-06 1. Sammanfattning och slutsatser En konsument befinner sig alltid i ett kunskapsunderläge i förhållande till dem som säljer och uppför ett hus. Det finns således ett behov av att kunna kompensera för denna sårbarhet och utsatthet i form av bland annat god information och möjlighet att försäkra sig mot framtida risker. 1.1 Bristande information om husens egenskaper Småhusleverantörer av så kallade kataloghus har med några enstaka undantagsfall obefintlig information om husens egenskaper i sitt presentationsmaterial. Det innebär att det är omöjligt för konsumenten att på ett objektivt sätt jämföra olika kataloghus, särskilt mellan företag. En parallell kan dras till detaljhandeln. När man t ex. köper en tvättmaskin går det direkt att se produktens miljöbetyg. Enligt Villaägarnas Riksförbund är det nödvändigt att leverantörer av kataloghus inför ett gemensamt betygsystem i sitt presentationsmaterial. Ett sådant betygsystem skulle kunna vara Bygga-bo-dialogens miljöklassningssystem som är under utveckling. Bygga-bo-dialogen är ett brett samarbete mellan företag, myndigheter, organisationer och kommuner. Samarbetet syftar till att genom frivilliga åtaganden nå en hållbar bygg- och fastighetssektor inom tre prioriterade områden; hälsosam innemiljö, effektiv energianvändning och effektiv resursanvändning. 1.2 Utvecklingsfel bör regleras i lagstiftning om byggfelsförsäkring Tiotusentals småhusägare kan eller har redan drabbats av fukt- och mögelskador i sina ytterväggar. Skadorna beror på en riskabel byggnadsteknik kallad enstegsmetoden som innebär att puts appliceras på en odränerad och oventilerad träregelvägg. Byggmetoden har använts sedan början av 1990-talet och har fram till nyligen varit mycket populär. Enstegsmetoden kan korrekt utförd komma att betraktas som ett utvecklingsfel, vilket innebär att byggmetoden ansågs vara fackmässigt godtagbar standard vid tiden den utfördes, men att det sedermera visat sig att den är olämplig. Varken byggbolagen eller försäkringsbolagen drabbas i regel ekonomiskt av utvecklingsfel och har därför ingen grundläggande drivkraft att begränsa dessa fel. För att säkerställa att villaägare inte drabbas är en rimlig slutsats är att utvecklingsfel bör ingå i 3
byggfelsförsäkringen. Regeringen bör därför se över lagstiftningen i syfte att stärka skyddet för konsumenten. 1.3 Branschen behöver ta större ansvar Enligt Villaägarnas Riksförbund är det också rimligt att utkräva större ansvar av byggbranschen. Att branschen agerar utifrån gällande byggnorm är inget hinder för att de också i betydligt större utsträckning utarbetar rutiner för uppföljning av husen de uppför. Det gäller framförallt hus som tillverkas i serieproduktion. Kostnadseffektiva lösningar och allmänt vedertagen praxis får inte hindra fler tester och riskanalyser i projekteringen. 1.4 Svårgranskad marknad Drygt 40 procent av småhusleverantörerna har uppgett att de har byggt enligt den riskabla enstegsmetoden. Endast ett fåtal av småhusleverantörerna vet hur många hus de har byggt enligt denna metod. Det faktum att de inte vet hur många småhus som har drabbats åskådliggör att branschen är svårgranskad. Det är av stor vikt att konsumenten får god information om att de själva bär risken vid utvecklingsfel. I vår undersökning angav närmare 80 procent av småhusleverantörerna att de skulle stå för kostnaderna vid utvecklingsfel. Vid en närmare granskning visade det sig dock att småhusleverantörer hade gjort en annan tolkning av begreppet utvecklingsfel än vad som anges i lagen om byggfelsförsäkring, vilket förbundet har utgått ifrån. Småhusleverantörernas tolkning innebär i de fall dessa företag har specialgranskats att de inte står för några kostnader. Begreppsförvirringen ger anledning till oro eftersom konsumentens möjligheter att värdera informationen från byggföretagen minskar. 4
1.5 Nödvändiga åtgärder Leverantörer av kataloghus behöver införa ett gemensamt betygsystem i sitt presentationsmaterial eftersom det idag är omöjligt att jämföra olika kataloghus, särskild mellan företag. Ett sådant betygsystem kan vara bygga-bo-dialogens miljöklassningssystem. Utvecklingsfel bör regleras i lagstiftningen och ingå i den obligatoriska byggfelsförsäkringen. Regeringen bör därför se över lagstiftningen i syfte att stärka skyddet för konsumenten. Byggbranschen bör ta större ansvar för att minska utvecklingsfelen. Det finns ett behov av mer uppföljning i projekteringen i form av tester och riskanalyser. 5
2. Inledning Ett nytt hus är för de flesta den största affären i livet. Det handlar om mycket pengar och en mängd viktiga beslut som kan innebära betydande risker för hushållsekonomin. Vissa av riskerna går att kontrollera. Det går t ex att skriva avtal som reglerar de tjänster som krävs för att uppföra huset. Man har också exempelvis möjlighet att kontrollera sina räntekostnader och energikostnader. En risk som småhusägaren däremot inte kan skydda sig mot är utvecklingsfel. Det är skador som de inte har haft någon som helst möjlighet att förhindra. Däremot bär byggbranschen ingen risk alls och behöver inte betala en krona fastän de har möjlighet påverka förekomsten av dessa fel. 3. Syfte Det övergripande syftet har varit att med utgångspunkt i ett kundperspektiv granska småhusleverantörer. Mer specifikt har vi sökt svar på ett antal frågor som bottnar i konsumentens möjlighet att jämföra kataloghus och möjlighet att försäkra sig mot risker. De specifika frågor som vi har sökt svar på: 1. Hur många småhusleverantörer har byggt enligt den så kallade enstegsmetoden? 2. Hur många hus är uppförda enligt denna byggnadsteknik? 3. Vilken möjlighet har konsumenten att jämföra olika kataloghus? 4. Hur stor är energiförbrukningen i småhusleverantörernas vanligast sålda hus? 4. Metod Rapporten är baserad på en enkät som är ställd till verkställande direktör, produktionschef, teknisk chef eller motsvarande, i företag som säljer monteringsfärdiga trähus. Enkäten skickades ut i september 2008 och färdigställdes under november. Enkätfrågorna finns som en bilaga i slutet av rapporten. Studien har kompletterats med intervjuer och litteraturstudier. Resultatet baseras uteslutande på småhusleverantörernas egna uppgifter och redovisas i sin helhet i en bilaga på vår hemsida. 6
5. Avgränsningar Respondenterna i undersökningen har avgränsats till småhusleverantörer som är medlemmar i TMF (Trä - och Möbelindustriförbundet) 1. Medlemsföretagen representerar de flesta småhusleverantörer som säljer monteringsfärdiga trähus i Sverige. Totalt har 32 företag av ett urval på 53 företag svarat på enkäten. Samtliga företag levererar trähus i hel byggsats eller i modulform. Det finns främst två skäl till att vi har valt att granska företag som säljer monteringsfärdiga trähus. För det första byggdes 9 400 småhus i Sverige (2007) och av dem var 7 365 monteringsfärdiga trähus. Det uppfördes 1 459 lösvirkeshus och 576 så kallade stenhus 2. Närmare 80 procent av alla trähus som uppfördes var alltså monteringsfärdiga trähus eller så kallade kataloghus 3. För det andra har företag som levererar monteringsfärdiga trähus tillskillnad från dem bygger lösvirkeshus ofta ett tydligt varumärke på marknaden och en organisationsstruktur som möjliggör ett representativt urval vid en enkätstudie. 1 Trivselhus är inte medlemmar i Trä- och möbelindustriförbundet men ingår i studien pga. de är en av de större aktörerna på marknaden. 2 Den bärande stommen är av t.ex. betong. 3 Källa: Trä- och möbelindustriförbundet. 7
6. Enstegsmetoden Enstegsmetoden är en byggnadsteknik som innebär att puts appliceras på en odränerad och oventilerad yttervägg 4. Metoden är mycket riskabel och innebär att ytterväggen kan komma att drabbas av fukt- och mögelskador. 6.1 Antal småhusleverantörer som uppger att de har byggt enligt enstegsmetoden 58% 42% Ja Nej Drygt 40 procent av småhusleverantörerna uppger att de har byggt enligt enstegsmetoden. Byggmetoden har använts sedan i början av 1990-talet vilket innebär att tiotusentals småhusägare sannolikt redan har eller kommer att drabbas av fukt- och mögelskador 4 Skadorna uppstår i väggkonstruktioner som består av en träregelvägg som isolerats med styrenscellplast eller styv mineralull direkt mot en yttre skiva av kartongklädd gips, spånskiva eller plywood. Källa: SP Sveriges Tekniska Forskningsinstitut, Rapport 2007:36 Fuktskador i putsade, odränerade träregelväggar- lägesrapport oktober 2007. 8
6.2 Bakgrund Enstegsmetodens brister uppmärksammades först på allvar 2001 i samband med byggandet av Hammarby Sjöstad i Stockholm 5. Trots detta fortsatte branschen att använda byggnadstekniken på grund av att man antog att fallet var unikt och att problemen framförallt berodde på dåligt väderskyddade ytterväggar vid uppförandet 6. I takt med att allt fler fall med fuktskador och mögel uppdagades kom fler varningar från SP (Sveriges Tekniska Forskningsinstitut). Det uppmärksammades inte heller i någon större omfattning av branschen. En orsak kan ha varit att enstegsmetoden var allmänt vedertagen och att den därför kom att betraktas som både billig, säker och effektiv. Först under 2007 fick varningarna större genomslag. I efterhand anser experter på byggnadstekniken att branschen definitivt borde ha varit mer lyhörda för de risker som följer av metoden 7. Varken byggbolagen eller försäkringsbolagen drabbas ekonomiskt av utvecklingsfel och har därför ingen grundläggande drivkraft att begränsa dessa fel. När ett byggbolag befarar att en byggnadsteknik är undermålig, men trots allt godkänd, finns begränsade incitament att uppmärksamma och åtgärda problemen. Den enda konsekvensen av en felaktig byggmetod blir att de entreprenörer som har uppfört huset får ökade intäkter när konsumenterna behöver deras tjänster för att åtgärda felen. Om kostnaden för utvecklingsfel hade täckts av byggfelsförsäkringen skulle försäkringsbolagen sannolikt istället försöka påverka näringsidkarna att använda sig av säkrare byggmetoder. En parallell kan dras till bilbranschen. Försäkringsbolaget Folksam gör bedömningar på hur säkra bilar är utifrån verkliga olyckor. Bilfabrikanter påverkas på så sätt att tillverka säkrare bilar, vilket bidrar till att antalet skadade och döda minskar i trafiken. Om byggfelsförsäkringen även skulle omfatta utvecklingsfel, skulle kvalitetstänkandet vid uppförandet av bostadshus öka. Försäkringsbolagen skulle få incitament att påverka byggbolagen att bygga på ett sådant sätt att de minimerar antalet utvecklingsfel. 5 SP- Sveriges Provnings- och Forskningsinstitut. Ingemar Samuelson och Bengt Wångren. Rapport 2002:15 Fukt och mögelskador Hammarby Sjöstad. 6 Ibid. 7 Telefonintervju med Ingemar Samuelson, SP Sveriges Tekniska Forskningsinstitut, Adjungerad professor vid Lunds tekniska Högskola och Högskolan i Borås 2008-10-29. 9
6.3 Regeringen bör se över lagstiftningen om byggfelsförsäkring Sverige har en välutvecklad konsumentlagstiftning för köp av vardagliga hushållsprodukter, men av allt att döma en av de sämsta för att undvika att konsumenter utsätts för byggfel vid nybyggnation. För de flesta är ett nytt hus den största affären i livet. Det handlar om mycket pengar och en mängd viktiga beslut måste fattas som innebär både stora och små risker. En konsument har alltid ett kunskapsunderskott i förhållande till det företag som levererar och färdigställer småhuset. För att hantera detta underskott och den risk som följer av att bygga ett nytt hus tecknar man en byggfelsförsäkring. Nuvarande lagstiftning om byggfelsförsäkring skyddar inte konsumenten när det behövs som mest. En rimlig slutsats är att utvecklingsfel bör ingå i byggfelsförsäkringen. Regeringen bör därför se över lagstiftningen i syfte att stärka skyddet för konsumenten. 6.4 Branschens ansvar Enligt Villaägarnas Riksförbund bör alla inblandade aktörer ta på sig ett större ansvar att minimera utvecklingsfelen. Branschen har makten att påverka vilka byggnadstekniska lösningar som används och de har den fackmässiga kunskapen. Att branschen agerar utifrån gällande byggnorm är inget hinder för att de också i betydligt större utsträckning utarbetar rutiner för tester och uppföljning av husen. Det gäller framförallt småhus som tillverkas i serieproduktion. En parallell kan dras till läkemedelsbranschen. Läkemedelsföretagen genomför en rad studier innan de ansöker om att få produkten godkänd av läkemedelsverket. När läkemedelsföretaget har fått sin produkt godkänd fortsätter läkemedelsföretaget att följa upp och testa produkten. Byggbranschen bör agera på ett liknande sätt. Idag bär konsumenter hela risken vid ett utvecklingsfel trots att de inte har några som helst realistiska möjligheter att förhindra eller påverka uppkomsten av dessa fel. Byggbranschen som däremot har alla möjligheter att påverka förekomsten av utvecklingsfelen bär ingen risk alls. Enligt Villaägarnas Riksförbund är det uppenbart att det i branschen finns behov av en mer omsorgsfull och omfattande projektering av småhus. Kostnadseffektiva lösningar och allmänt vedertagen praxis får inte hindra behovet av fler tester och riskanalyser av husen i syfte att minimera utvecklingsfelen. 10
6.5 Kvalitetsmärkning av småhus Den mer omfattande kvalitetsuppföljning av småhus som sker idag yttrar sig form av olika kvalitetsmärkningar. SP (Sveriges Tekniska Forskningsinstitut) har exempelvis en så kallad p-märkning, vilket bland annat inkluderar kvalitetssäkring av hus på plats och i produktionen 8. Ett småhus kan även CE-märkas i syfte att uppfylla grundläggande säkerhetsoch hälsokrav enligt EU-direktiv 9 I vår undersökning kan vi dock konstatera att det är ett fåtal småhusleverantörer som har någon form av kvalitetsmärkning. 6.6 Andel småhusleverantörer som har uppgett att de står för kostnaderna vid utvecklingsfel 13% 9% Ja Nej Inget svar 78% Närmare 80 procent har angett att de står för kostnaderna vid utvecklingsfel. Vid en närmare granskning har det visat sig att flera av småhusleverantörerna har gjort en annan tolkning av begreppet utvecklingsfel 10. Ett utvecklingsfel är enligt dem ett fel i deras produkt som de bevisligen kan göras ansvariga för, och inte som anges i 2 tredje stycket i lagen om byggfelsförsäkring ett fel i husets byggkonstruktion som upptäcks i efterhand, men som vid tidpunkten ansågs vara fackmässigt godtagbar standard. 8 SP- Sveriges Tekniska Forskningsinstituts hemsida 2008-11-10 9 Ibid. 10 I enkäten ställde vi frågan: Det förekommer att det uppstår s.k. utvecklingsfel i produktion av småhus. Står ert företag för de kostnader som kan uppstå vid eventuellt utvecklingsfel? Tjugofem av trettiotvå företag svarade ja. 11
Givet begreppsförvirringen är det oerhört svårt att tolka dessa uppgifter. De kontakter som vi har haft med småhusleverantörerna tyder snarare på motsatsen, att de inte står för några kostnader vid utvecklingsfel. Gör man tolkningen av begreppet utifrån lagen om byggfelsförsäkring, som vi har gjort, borde det vara av stort intresse för konsumenten att veta att de själva bär risken vid ett utvecklingsfel. Att det råder oklarheter kring hur begreppet ska tolkas ger anledning till oro, för om det råder oklarheter kring begreppet, hur ska då en konsument kunna värdera informationen? 7. Det går inte att jämföra olika kataloghus En genomgång av ett urval av katalogföretagens presentationsmaterial visar att detta, med enstaka undantag, innehåller obefintlig information om husens prestanda, både vad avser energiegenskaper och övrig viktig information om husets kvalitet. Presentationsmaterialen präglas istället av vackra exteriörer och ibland i sammanhanget ovidkommande livsstilstips såsom matrecept. Det gör det i praktiken omöjligt att jämföra olika objekt, särskilt mellan olika företag. Enligt Villaägarnas Riksförbund är det nödvändigt att leverantörer av kataloghus inför ett gemensamt betygsystem i sitt presentationsmaterial. Ett sådant betygsystem skulle kunna vara Bygga-bo-dialogens miljöklassningssystem som är under utveckling. Bygga-bo-dialogen är ett brett samarbete mellan företag, myndigheter, organisationer och kommuner. Totalt ingår det 44 aktörer i samarbetet 11. Miljöklassningssystemet är i första hand utvecklat för befintliga byggnader. Det pågår dock ett arbete med att miljöklassningssystemet även ska kunna tillämpas på typhus som ännu inte är byggda 12. Det innebär att miljöklassningssystemet skulle vara direkt applicerbart på småhusleverantörernas kataloghus. Det har föreslagits att miljöklassningssystemet ska vara indelat i fyra klasser, guld, silver, brons och miljöklass. Uppfyller småhusleverantören alla krav får det guld. Har huset däremot sämre värden än gällande grundkrav (brons) får det betyget miljöklass. Samtliga hus måste naturligtvis uppfylla gällande byggnorm. 11 Bygga-bo-dialogens hemsida 2008-11-12. www.byggabodialogen.se 12 Bygga bo-dialogen: Miljöklassning av byggnader slutrapport 2008. Mauritz Glaumann, Tove Malmqvist, Åsa Svenfelt, Per-Olof Carlson, Martin Erlandsson, Johnny Andersson, Helene Wintzell, Göran Finnveden, Torbjörn Lindholm och Tor-Göran Malmström 12
7.1 Uppgiven förbrukning per kwh per m2 och år i det mest sålda småhuset Energiförbrukningen varierar kraftigt mellan småhusleverantörernas vanligaste hus. Det är lika vanligt att husen har en energiförbrukning mellan 50-60 som över 80 kwh m2 per år. 30% 20% 20% <50 50-60 61-70 71-80 >80 20% 10% *Resultatet i diagrammet ska tolkas som en uppskattning från småhusleverantörernas sida eftersom energiförbrukningen påverkas av människors beteenden och var i landet huset ligger. Variationen i kataloghusens energiförbrukning visar att det vore relevant med ett betygsystem med bland annat energiegenskaper. 13
8. Slutsatser Konsumenten har brist på objektiv information om kataloghusens egenskaper. Konsumenten är vidare utsatt för en oproportionerlig risk när de själva får stå för kostnaderna vid utvecklingsfel. Byggbranschen behöver ta mer ansvar för att begränsa utvecklingsfelen. Småhusleverantörer av kataloghus har med några enstaka undantagsfall obefintligt information om husens energiprestanda och övrig kvalitet i sitt presentationsmaterial. Konsekvensen blir att en konsument inte på ett objektivt sätt kan jämföra olika kataloghus, särskilt mellan företag. Villaägarnas Riksförbund anser att dessa företag bör införa ett gemensamt betygsystem i sitt presentationsmaterial. Ett sådant betygsystem skulle kunna vara bygga-bo-dialogens miljöklassningssystem. Vid en närmare granskning har det visat sig att småhusleverantörer tolkar begreppet utvecklingsfel som ett fel som de bevisligen kan göras ansvariga för, och inte som anges i 2 tredje stycket i lagen om byggfelsförsäkring ett fel i husets byggkonstruktion men som vid tidpunkten ansågs vara fackmässigt godtagbar standard. Begreppsförvirringen ger anledning till oro eftersom det försvårar konsumentens möjligheter att värdera byggföretagens information. Konsumenterna bär hela risken vid utvecklingsfel trots att de inte har några realistiska möjligheter att påverka förekomsten av dessa fel. De som däremot har alla möjligheter att påverka utvecklingsfelen, byggbranschen, bär ingen risk överhuvudtaget. Enligt Villaägarnas Riksförbund är det rimligt att utkräva större ansvar från byggbranschen för att motverka förekomsten av utvecklingsfel. 14
Bilaga enkätfrågor Det förekommer att det uppstår s.k. utvecklingsfel i produktion av småhus. Står ert företag för de kostnader som kan uppstå vid eventuellt utvecklingsfel? Bygger ni småhus enligt den s.k. enstegsmetoden? Har ni byggt småhus enligt den s.k. enstegsmetoden? Om ja, hur många småhus har ni byggt enligt den s.k. enstegsmetoden? Hur många kwh per m2 förbrukar ert mest sålda småhus per år (värme och varmvatten)? Klicka enbart här om ni inte vet förbrukning på ert mest sålda småhus 1. Vet ej Vilka av följande skivor ingår i er leverans till våtrum? 1. Cementbaserade skivor 2. Glasfiberbaserade skivor 3. Kartonggips 4. Ingår inte i vår leverans 5. Om annan skiva, ange vilken Använder ni GVKs branschregler - Säkra Vårum? 15
Ander ni BBV - Byggkeramiksrådets branschregler för våtrum? Har ni kvalitetsmärkta/miljömärkta småhus till era kunder? Vilken märkning har ni? 1. Svanenmärkning 2. P-märkning av SP - Sveriges Tekniska Forskningsinstitut 3. Annat Har ni småhus till försäljning som maximalt förbrukar 44 kwh per m2 och år (värme och varmvatten)? Har ni småhus till försäljning som maximalt förbrukar 75 kwh elvärme per m2 golvarea och år (värme och varmvatten)? Har ni någon skriftlig information om småhusets energiförbrukning till kunden? Har ni något eget småhus som ni betecknar som lågenergihus? Om ja, vilket - och vad anger ni att småhuset har för förbrukning per m2 och år (värme och varmvatten)? 16
Använder ni ABS 05 när ni tecknar entreprenadkontrakt? Om nej, vilket kontrakt använder ni? 1. RO- formulär 2. ABS 95 3. Annat Vilken byggfelsförsäkring har ni med i avtalet? Garbo Bostadsgaranti Annan, ange vilken Synpunkter och kommentarer 17