RAPPORT OM BOSTADSENHETENS VERKSAMHET 2007 ANSKAFFA BOSTÄDER OCH VARA MELLANHYRESVÄRD 1
Innehållsförteckning: Sammanfattning 3 1 Inkomna remisser 5 2 Anskaffade lägenheter per fastighetsägare 6 3 Anskaffade lägenheter per stadsdel 8 4 Förvaltade kommunala kontrakt 9 5 Överlåtna hyresavtal 10 6 Obetalda hyror 13 7 Särskilda satsningar 13 2
Sammanfattning: utreder och bedömer remisser om medicinsk och social förtur till bostad, förvaltar andrahandskontrakt, besiktigar bostäder vid in- och utflyttning och hanterar kommunalt bostadstillägg för handikappade, KBH. Antalet remisser om anskaffning av bostad uppgick till 582 år 2007. Det är en minskning med 10 % jämfört med föregående år. Tillgången till bostäder är en strategisk fråga för kommunen. Samarbetsavtalet med fastighetsägare skall reglera tillgången till lägenheter och förutsättningarna för att få en bostad. Under år 2007 har 374 nya hushåll fått ett hyreskontrakt via. 349 lägenheter har lämnats av kommunala fastighetsägare, 19 från privata fastighetsägare och 6 från kooperationen. Det är totalt en kraftig ökning jämfört med tidigare år. Det är ett resultat av ett pågående gemensamt strategiskt arbete och ett stort åtagande från de kommunala fastighetsägarna. Genom det ökade samarbetet, där bl a ett antal arbetsgrupper med medarbetare från de olika organisationerna kartlagt och analyserat verksamheten, har frågan kommit i fokus på ett annat sätt än tidigare. Antal anskaffade lägenheter 400 374 350 Antal lägenheter 300 250 200 150 150 182 255 100 50 0 2004 2005 2006 2007 Tack vare ökat antal lägenheter har den genomsnittliga väntetiden för hushåll som fått kontrakt minskat till knappt 5 månader år 2007. Behovet av lägenheter år 2008 beräknas totalt uppgå till ca 400. Fastighetsägare lämnar ytterligare lägenheter utöver samarbetsavtalet direkt till stadsdelarna. För 2007 uppgick de till 46 lägenheter. Kontrakten har överförts till fastighetskontoret. Fastighetsägare lämnar också lägenheter direkt till organisationer som i sin tur erbjuder boende ofta i kombination med stödinsatser till stadsdelarna. Dessa lägenheter ingår inte i rapporten. 3
Även antalet förvaltade kontrakt ökar. Vid årsskiftet 2007/2008 förvaltar enheten 1 286 kontrakt. Det är totalt en ökning med 193 kontrakt jämfört med föregående årsskifte. 288 lägenheter, dvs 25 % av hyreskontrakten kommer från privata fastighetsägare. Inriktningen för år 2008 är fortsatt utveckling i samarbete med stadsdelar och fastighetsägare. Intensifierad satsning skall göras på att få fler lägenheter från privata fastighetsägare. 4
1 Inkomna remisser Antal inkomna remisser 2005-2007 500 472 450 400 405 350 300 314 Antal 250 200 150 125 128 134 100 50 0 41 41 16 4 4 2 SDF Flyktingenheterna Sjukvården Annan kommun 2005 2006 2007 En majoritet av remisserna till fastighetskontoret kommer från stadsdelarnas socialkontor och funktionshinderverksamhet. Antalet remisser uppgick totalt till 582 år 2007. Antalet remisser ökade med 40 % år 2006 och har därefter minskat med 10 %. 66 % av remisserna godkändes år 2007, vilket är ungefär samma andel som tidigare år. Vanliga orsaker till remiss är medicinska skäl, social problematik, tidigare missbruk, hot, skulder, kvinnofridsärende, trångboddhet mm. Ofta finns en kombination av orsaker vilket begränsar den enskildes möjlighet att själv skaffa en bostad. Jämfört med 2006 har remisser för hushåll med behov av anpassad lägenhet ökat. Remisser där kommunen har höga kostnader för köpt boende har minskat. Skäl till godkända remisser år 2007 Barnperspektiv 5% Tidigare missbruk 15% Behov av anpassad bostad 17% Bor i kommunen hyrt dyrt boende 8% Unga föräldrar 1% Ensamt flyktingbarn 1% Stor barnfamilj/trångboddhet 2% Medicinska orsaker 30% Hot/misshandel/relation sproblem 16% Betalningsanmärkn 5% 5
Sjukvården skickar huvudsakligen remisser för hushåll som är i behov av anpassad bostad eller tillgänglig boendemiljö. Antalet remisser från sjukvården utgör en fjärdedel av totalt antal remisser och ligger kvar på samma nivå som tidigare år. Antalet remisser från flyktingenheterna är fortfarande av begränsad omfattning. Cirka en tredjedel eller 189 remisser godkändes inte år 2007. I de flesta fall (37 %) beror det på att fastighetskontoret gjort bedömningen att hushållen bör kunna ordna bostad själva. Det egentliga skälet till att de står utan bostad är bostadsbristen och inte medicinska eller sociala skäl. En del av hushållen har också egna hyresavtal och bör kunna byta på ordinarie bostadsmarknad. I vissa fall där boendereferenser saknas krävs ett referensboende innan hjälp med bostadsanskaffning kan ske. En del remisser har under året utgått beroende på att stadsdelsförvaltningarna av olika skäl dragit tillbaka remissen. Ett sådant skäl kan vara att personen återfallit i missbruk eller inte upprätthållit kontakten med stadsdelsförvaltningen. Det kan också bero på att hushållet under utredningens gång kunnat ordna bostad på egen hand. Skäl till ej godkända remisser 2007 Soc tj regl ej hyresskuld 2% Bedöms ej vara akut 3% Dåliga boendereferenser 4% Stor barnfamilj/trångboddhet 2% Bör kunna erhålla bostad på egen hand 37% Ref bo erfordras 30% Otillräckligt underlag 8% Nuv f ägare bör kunna erbjuda omflyttning 11% 2 Anskaffade lägenheter per fastighetsägare Förutsättningarna för att ett hushåll skall få hjälp med att anskaffa bostäder anges i ett samarbetsavtal med fastighetsägare. Som stöd för det praktiska arbetet med att skaffa bostäder finns en styrgrupp bestående av representanter för fastighetsägarna, fastighetskontoret, socialtjänsten och med vd för BoPlats Göteborg AB som ordförande. Enligt samarbetsavtalet skall de privata fastighetsägarna och AB Framtiden bidra med 45 % vardera samt Kooperationen med 10 %. Då samarbetsavtalet skrevs uppskattades totalbehovet till 300 lägenheter. Det motsvarar 135 lägenheter för AB Framtiden/privata fastighetsägare respektive 30 för Kooperationen. Behovet av lägenheter skall omförhandlas årligen. År 2006 tog Förvaltnings AB Framtiden på sig ett större åtagande, vilket innebar att de sammantaget skulle bidra med 400 lägenheter. Detta skulle inkludera ca 30 lägenheter som lämnas lokalt till stadsdelarna i olika projekt. 6
Inflyttade per fastighetsägare 2007 Källa: BoMedla 140 126 120 109 114 100 Antal lägenheter 80 60 40 20 0 7 6 7 1 2 1 1 Poseidon Familjebostäder Bostadsbolaget Stena HSB Wallenstam Conny Andersson Diligentia Brandts ISS fastigheter Under året har 374 lägenheter anskaffats, 349 lägenheter har lämnats av kommunala fastighetsägare, 19 från privata fastighetsägare och 6 från kooperationen. Det är en kraftig ökning jämfört med tidigare år. De kommunala fastighetsägarna har i stort sett uppnått målet att lämna 400 lägenheter (349 lägenheter enligt samarbetsavtalet samt ca 30 lägenheter lokalt). Orsaken till att de inte riktigt nådde upp till 400 lägenheter beror på problem med att matcha ledig lägenhet med hushåll med motsvarande behov, att flera hushåll i kön har behov av handikappanpassad bostad och att det finns behov av stora lägenheter vilket fastighetsägarna inte fullt ut kunnat erbjuda. Antal lägenheter år 2006 resp 2007 400 350 349 300 250 234 200 150 100 50 0 16 19 4 6 Kommunala fastighetsägare Privata fastighetsägare Kooperationen 2006 2007 7
Ökat antal lägenheter har resulterat i att antalet hushåll som är godkända och väntar på lägenhet har halverats jämfört med samma tid föregående år. Den genomsnittliga väntetiden för hushåll som fått kontrakt har minskat från 5,5 månader till knappt 5 månader 2007. Väntetiden var betydligt längre under våren än under hösten. För närvarande finns 110 hushåll som väntar på lägenhet varav 66 hushåll är i behov av anpassad lägenhet. 28 är barnfamiljer varav 10 hushåll är stora barnfamiljer med 5 eller fler barn. Behovet av lägenheter beräknas totalt uppgå till ca 400 år 2008, vilket stämmer väl överens med fastighetskontorets regelbundna mätningar tillsammans med socialtjänsten via verktyget BoInvent 1. Den bild över lämnade lägenheter som här presenteras visar de lägenheter som hanteras av fastighetskontoret. Fastighetsägare har lämnat ytterligare lägenheter utöver samarbetsavtalet direkt till stadsdelarna. Under 2007 uppgår de till 46 lägenheter, varav 39 lägenheter har lämnats av kommunala fastighetsägare och 7 av privata. Dessa kontrakt har överförts till fastighetskontoret. Merparten av de lägenheter som lämnats av de kommunala fastighetsägarna är lägenheter som ersätter blockhyresavtal som upphört inom altbo. Fastighetsägare lämnar också lägenheter direkt till organisationer som i sin tur erbjuder boende ofta i kombination med stödinsatser till stadsdelarna. Dessa lägenheter ingår inte i rapporten. 3 Anskaffade lägenheter per stadsdel Tabellen nedan visar var anskaffade lägenheter 2007 är belägna. Ett av målen i anskaffningsarbetet är att få en spridning över staden. I några stadsdelar har det av naturliga skäl inte anskaffats några lägenheter då det i princip inte finns sådana att tillgå. Stadsdelsförvaltning Eget avtal Kommunalt kontrakt Summa Gunnared 2 18 20 Lärjedalen 2 8 10 Kortedala 4 42 46 Bergsjön 3 9 12 Härlanda 1 14 15 Örgryte 4 15 19 Centrum 7 26 33 Linnéstaden 3 6 9 Majorna 10 51 61 Högsbo 2 22 24 Älvsborg 0 Frölunda 2 25 27 Askim 0 Tynnered 4 12 16 Styrsö 2 2 Torslanda 0 Biskopsgården 2 25 27 Lundby 1 14 15 Tuve-Säve 1 5 6 Backa 32 32 Kärra-Rödbo 0 Summa 48 326 374 8
2007 fick 13 % av hushållen direkt eget avtal med fastighetsägaren. Vanligtvis kräver dock fastighetsägarna att kommunen går in som förstahandshyresgäst och i sin tur hyr ut i andra hand till det aktuella hushållet, dvs kommunalt kontrakt. Beslutet att skriva ett sådant tas av berörd stadsdelsnämnd. 4 Förvaltade kommunala kontrakt Nedanstående tabell visar totalt antal förvaltade kontrakt per stadsdelsförvaltning per 2007-12-31. SDN Hyreslägenheter Villor Oftast får fastighetskontoret uppdraget att mot en avgift sköta alla praktiska frågor i hyresförhållandet, t.ex. att upprätta hyresavtalet, göra inflyttningsbesiktning, sköta hyresdebiteringen och agera gentemot hyresgästen när problem uppstår i hyresförhållandet. Bostadsrätter Specialavtal F100 Ebus Ebosi Summa SDNhyreskontrakt SDNbostadsrätter Totalt Gunnared 103 7 1 111 21 132 Lärjedalen 60 2 4 66 11 77 Kortedala 51 3 3 57 96 2 155 Bergsjön 40 3 1 2 46 52 7 105 Härlanda 11 1 1 13 13 Örgryte 36 2 2 40 3 3 46 Centrum 55 4 2 61 19 1 81 Linnéstaden 20 6 26 17 2 45 Majorna 55 3 58 11 69 Högsbo 34 1 35 1 2 38 Älvsborg 3 1 1 5 5 Frölunda 43 2 3 48 3 51 Askim 8 1 9 2 10 21 Tynnered 23 2 25 3 4 32 Styrsö 4 4 4 Torslanda 7 2 9 3 12 Biskopsgården 80 2 1 6 89 17 106 Lundby 96 3 3 4 106 36 142 Tuve 16 1 17 5 19 41 Backa 57 6 2 4 69 1 70 Kärra 5 3 8 8 Flykting 31 2 33 33 Summa 838 50 10 37 935 298 53 1286 Vid årsskiftet 2007/2008 förvaltar enheten 1 286 kontrakt. Antalet förvaltade kontrakt har ökat med 193 kontrakt jämfört med föregående årsskifte. De stadsdelar med störst ökning av antal kommunala kontrakt är Sdn Centrum, Frölunda, Biskopsgården Lundby och flyktingenheterna. 288 lägenheter, dvs 25 % av hyreskontrakten kommer från privata fastighetsägare. 9
Villor hyrs i första hand in för att lösa bostadsfrågan för stora barnfamiljer. Kommunen eftersträvar lägenhetsboende i flerfamiljshus. Villaboende har successivt avvecklas de senaste åren. För närvarande väntar 10 stora barnfamiljer på en bostad. Utöver det tillkommer familjer i kommunägda samt privatägda villor som inte har en bra boendelösning samt ett tjugotal stora barnfamiljer som kommit eller förväntas komma till kommunen. Enligt tidigare beslut har 11 stora lägenheter tillskapats genom ombyggnad av lokaler och sammanslagningar av lägenheter. För att kunna tillgodose behovet av fler stora lägenheter bör medel avsättas för att stimulera fastighetsägare att färdigställa ytterligare stora lägenheter. EBUS, eget boende utan stöd, är en överenskommelse som förhandlades fram 2004 enligt ett sidoavtal mellan SDF Lundby och Förvaltnings AB Framtiden. Avtalet är en engångsföreteelse för att kunna erbjuda hushåll som bott i dyrt ej upphandlat boende en lösning på ordinarie bostadsmarknad. Totalt ingångna Ebusavtal under perioden är 201 stycken. 10 ingångna avtal utnyttjades aldrig av utvalt hushåll. Av 191 hyresavtal har 160 hushåll fått egna kontrakt, 18 är uppsagda/avhysta, 9 har sagt upp sig själva, 1 person är avliden och 3 kontrakt är vid årskiftet fortfarande pågående. Under 2007 har 60 Ebus-avtal överlåtits till hyresgästen. I samarbete med stadsdelarna och Förvaltnings AB Framtiden arbetar fastighetskontoret för att öka möjligheten för funktionshindrade personer att få en lägenhet. AB Framtiden skall lämna 100 lägenheter under en treårsperiod med start 2007 till personer som i annat fall skulle ha rätt till bostad med särskild service. Under 2007 har 75 hushåll med behov av lägenhet registrerats och 30 hushåll har fått ett hyreskontrakt. Ett hushåll har fått ett förstahandsavtal och 29 hushåll ett kommunalt kontrakt (F100 i tabellen ovan). EBOSI är en överenskommelse mellan privata och kommunala fastighetsägare och stadsdelen Lundby för att minska det sociala boendet på centrala Hisingen. Fastighetsägarna skall lämna 10 lägenheter under en tvåårsperiod. 4 lägenheter lämnades under 2007. Utöver dessa 935 kommunala kontrakt administrerar 351 s k SDNkontrakt. Enligt beslut i kommunfullmäktige 2002 skall de bostadsrätter och hyresrätter som stadsdelsnämnderna köpt/inhyrt överföras till fastighetsnämnden. Under 2007 har ca 100 kontrakt överförts till fastighetskontoret. 5 Överlåtna hyresavtal Fastighetsägare 2007 2006 2005 AB Framtiden 172 193 96 Privata fastighetsägare 19 12 19 Summa 191 205 115 10
Antalet överlåtelser har nästan fördubblats under 2006 jämfört med 2005 och har minskat något år 2007. Överlåtelserna 2007 motsvarar 22 % av de kommunala kontrakten jämfört med 24 % år 2006. År 2006 avsåg hälften av överlåtelserna s k EBUS-kontrakt. År 2007 uppgick överlåtna EBUS-kontrakt till 60 stycken, vilket motsvarar ca en tredjedel av överlåtelserna. Hyrestidens längd innan överlåtelse har skett Antal AB Framtiden Privata Summa månader fastighetsägare 0-18 22 2 24 19-24 90 6 96 25-30 25 5 30 31-36 8 1 9 37-27 5 32 Summa 172 19 191 Enligt samarbetsavtalet bör den hyresgäst som har kommunalt kontrakt få överta kontraktet efter 18 månaders boende. Krav för att överlåtelse bör ske är att hyresgästen inte stört, betalat hyran i tid samt väl vårdat lägenheten. Innan fråga om överlåtelse ställs till fastighetsägaren, besiktigas lägenheten av fastighetskontoret oftast tillsammans med fastighetsägaren. Orsak till avslutade hyresavtal Orsak till avslutade 2007 2006 2005 avtal Överlåtelse 191 205 115 Lägenhetsbyte 9 5 18 Avhyst 15 14 15 Egen uppsägning 33 52 60 Uppsagda av 15 15 16 fastighetskontoret Avliden 7 4 7 Övergiven bostad - 3 1 Utgått, ändrade behov 12 12 11 mm Summa 282 310 243 När ett hushåll sägs upp p g a störningar lämnas ärendet vidare till jurist för påbörjande av juridisk process. Detta görs för att det i de fall då hyresgästen inte flyttar ut frivilligt få en snabbare process inför en avhysning. Det har också varit ett önskemål från parterna i samarbetsavtalet. Av de 15 hushåll som avhystes under året berodde det i 9 fall på störningar och i 6 fall på obetalda hyror. 11
Störningar Antal hushåll som stört fördelat per fastighetsägare Fastighetsägare Antal hushåll AB Framtiden 48 Privata 12 Kooperationen 6 Annan kommun/kom bolag 1 Summa 67 Antal hushåll som stört har minskat med 15 % jämfört med år 2006 och motsvarar knappt 8 % av det totala antalet kommunala kontrakt. De 67 hushåll som stört står för 87 störningsincidenter. De flesta har en störning som inte upprepas efter tillsägelse. 12 hushåll hade två störningar och 4 hushåll 3 störningar. Nedanstående tabell visar procentuell fördelning av vad störningarna har bestått av; Störning % Gap, skrik, hög musik 50 Spring 6 Sopor/tvättstugan 8 Barnen stört 1 Hund, katt 13 Hot mot granne/fastighetsägare 8 Bilkörning på gård, felparkering 10 Hyrt ut, uppträtt berusad, klotter, 4 skadegörelse, parabol Summa 100 När en störning inträffar är det vanligtvis så att det är något som låter. Hög musik nattetid, fester osv är den allra vanligaste störningen. har uppmärksammat att det under 2007 trots färre störningar totalt rapporterats fler störningsorsaker samt flera olika orsaker vid samma störningstillfälle jämfört med tidigare år. Enligt samarbetsavtalet skall fastighetskontoret arbeta med proaktiv verksamhet för att förhindra uppsägning. Vid kontraktsskrivning får varje ny hyresgäst en noggrann information om vilka regler som gäller i boende i flerfamiljshus. När en störning inträffar agerar Fastighetskontoret tillsammans med stadsdelsförvaltning omgående genom brev, telefonsamtal eller hembesök. Återkoppling sker direkt till fastighetsägaren. 12
6 Obetalda hyror Tkr % av omsättningen 1999-12-31 1809 6 2000-12-31 1217 4 2001-12-31 1372 4,6 2002-12-31 1242 4,2 2003-12-31 1092 3,6 2004-12-31 1073 3 2005-12-31 1145 2,7 2006-12-31 842 1,8 2007-12-31 1360 2,8 Målet är att varje år minska hyresunderskottet. En nollvision är troligtvis inte möjlig, men målet bör vara att eftersträva att hyresunderskottet hålls på den låga nivå som redovisats de senaste åren. Årets resultat är något högre än 2006. Under 2007 har antalet nya kontrakt ökat väsentligt. Vid en genomgång av obetalda hyror kan också konstateras att några hushåll står för höga belopp. I boendeportalen finns ett verktyg som ger socialtjänsten möjlighet att kontrollera hyresinbetalningarna för hyresgäster med kommunala kontrakt. Enligt en generell ansvarsförbindelse ansvarar stadsdelsförvaltningarna för andrahandshyresgästernas hyres- och reparationsskulder. bör tillsammans med stadsdelarna fortsätta utreda varför hyresunderskottet ökat under 2007. 7 Särskilda satsningar De senaste årens utveckling på bostadsmarknaden har satt fokus på kommunens arbetsmetoder för att hjälpa hushåll med särskilda behov att få bostad. Under 2006 tillsattes en styrgrupp för översyn av kommunens boendesociala arbete. Det har resulterat i en handlingsplan med förslag till åtgärder för att tydliggöra uppdrag, ansvar och åtgärder som leder till att öka tillflödet av lägenheter. Arbetet har letts och samordnats av fastighetskontoret. Under 2007 har ett antal arbetsgrupper med representanter från stadsdelarna, sjukvården, fastighetsägarna och fastighetskontoret arbetat med bl a översyn av kriterier, kartläggning av boendestöd och processer. För att öka kunskapen och förmå de privata fastighetsägarna att lämna fler lägenheter behövs en förbättrad dialog och uppföljning. Fastighetskontoret har tillsammans med stadsdelsförvaltningar och störningsjouren besökt ett antal fastighetsägare och ett konsultföretag har anlitats för att genomföra intervjuer med fastighetsägare. Under 2008 fortsätter förbättringsarbetet och utökar sin personal med en projektledare för att arbeta med bl a marknadsföring för att säkerställa tillgången till lägenheter från privata fastighetsägare. 13
14