Armadakoncernen går med vinst, har en sund balansräkning och en mycket lämpad och kompetent medarbetarstab.

Årsredovisning 2016

Armadakoncernen äger, utvecklar, bygger och förvaltar pris värda bostäder för alla invånare, effektiva lokaler för kommunens olika verksamheter och ett fiber baserat bredbandsnät för alla hushåll och verksamma i kommunen. Armadakoncernen går med vinst, har en sund balansräkning och en mycket lämpad och kompetent medarbetarstab. Armadakoncernen jobbar konstruktivt där vi står idag, enligt en tydlig och utmanande femårsplan och med en ambitiös vision för ett helt decennium framåt!

Inledande ord 2 Våra affärsområden 4 Bostäder 4 Kommunfastigheter 6 Exploateringsfastigheter 8 Österåkers Stadsnät 9 Styrelse och ledning 10 Våra fastigheter 11 Våra räkenskaper 16 Ekonomisk sammanfattning 16 Förvaltningsberättelse 17 Resultaträkning 20 Balansräkning 21 Kassaflödesanalys 23 Förändring av eget kapital 24 Tilläggsupplysningar 25 Noter 29 Revisionsberättelse 42 Granskningsrapport 44 Layout och tryck: Tryckerigruppen AB, Uppsala 2017 Foto: Bosse Lind

4 Inledande ord VD Leif Blomquist har ordet Välkommen till Armadakoncernens Årsredovisning 2016 ÅRET SOM gick innebar en fortsatt positiv utveck - ling för bolaget, låga räntenivåer har gjort det möjligt att säkra en förbättrad balans mellan rörliga och bundna lån. s intäkter uppgick till 310 Mkr (306 Mkr) vilket innebär en ökning med 1,3 %. Rörelseresultatet minskade med 10 % och slutade på 72 052 tkr (80 129 tkr). Trots att omsättningen ökade så beror det minskade rörelseresultatet i huvudsak på åtgärder inom underhåll. Årets totala värdeförändring av fastigheterna summerades till 26 Mkr och marknadsvärdet var på balansdagen 3230 Mkr (3204 Mkr). Med den rådande nivån på räntor har vi fortsatt att minska vår rörliga del av låneportföljen 2016 var den rörliga delen 17 % (31 %), genomsnittsräntan 1,40 % (1,34). Nyproduktion Vi arbetar vidare med ett stort antal projekt både gällande byggnation av hyresrätter och byggnation av skolor, förskolor och idrottsanläggningar. I råd - ande högkonjunktur ser vi att kostnadsläget är högt för byggnation av hyresrätter varför vi söker fler vägar för att uppnå våra ägardirektiv. Vi arbetar kontinuerligt med att få våra projekt mer kostnadseffektiva. Vi arbetar också vidare med kommunen för att kunna bygga koncepthus typ SABO:s Kombohus vilket är mycket kostnadseffektiv Miljö Vi har installerat bergvärme i flertalet av våra fastigheter vilket har inneburit att vi avsevärt minska våra energikostnader, vi har på mycket god väg att uppfylla våra miljökrav med att minska förbrukningen med 20 % fram till 2020. Bolaget satsar även på att i stor utsträckning byta ut kvicksilver ljuskällor till LED belysning. Bredband ÖSAB fortsätter sitt arbete med att etablera bredband i glesbygd / skärgård, har under 2016 sysselsatt 70 100 personer inom de företag som är upphandlade för att genomföra projekten. Sammantaget kan jag konstatera att Armadakoncernen är i mycket god form och i gott skick. Vi har många spännande projekt framför oss vilket också gör Armada till en spännande arbetsplats. Projektstyrning Med denna ökande mängd nyproduktion så har vi under året arbetat fram ett koncept för hur våra projekt skall styras från tidigt skede i detaljplanarbetet till slut besiktigat objekt. Vi har nu detta verktyg och kommer arbeta med det inom våra projekt, det ger också kommunen möjlighet att nyttja detta verktyg för att säkerställa en effektivitet och likvärdighet i kommande projekt gällande skolor och förskolor.

SIDRUBRIK 5

6 Våra affärsområden AFFÄRSOMRÅDE BOSTÄDER Vi har projekt i rullarna Armada Bostäder AB har till uppgift att äga, förvalta och utveckla kommunens bostadsfastigheter. Den tekniska förvaltningen, drift, underhåll, reparationer etc., av bostäderna och fastigheterna sköts av våra upphandlade årsentreprenörer. Armada har ingen teknisk personal anställd. Idag äger Armada sammanlagt 1539 lägenheter i 20 olika fastigheter. Beståndet fördelar sig på lägenhetsstorlek enligt följande: 1 r.o.k. 13 % 2 r.o.k. 45 % 3 r.o.k. 28 % 4 r.o.k. 12 % 5-6 r.o.k. 2 % Snitthyran 1256kr/kvm för 2016, motsvarande hyra avseende 2015 var snitt hyran 1182kr/kvm, för de nyaste lägenheterna uppgår i snitt till cirka 1679 kr/kvm och år, exkl varm och kallvatten som mäts och debiteras separat. Armada har ett relativt nytt bostadsbestånd med gott underhåll. Årets hyresförhandling gav 0,63 %. Sedan några år så förmedlas Armadas lägenheter med gott resultat via den digitala bostadskön. Lediga objekt läggs ut på Armadas hemsida, personer som är registrerade i bostadskön kan anmäla sitt intresse, om kötiden är tillräcklig för just den aktuella lägenheten får kunden ett erbjudande, genomsnittkötid är minst 4 år. På Armadas kontor finns trots webblösningen personal dagtid behjälpliga för blivande och befintliga kunder. Då Armada ska tillgodose kommunens bostadsförsörjningsansvar, för nyanlända så har bostadsriggar hyrts in och bostadsmoduler byggts. I beståndet finns även trygghetsboende som vänder sig till personer över 70 år, lägenheter finns i centrala Åkersberga men även på skärgårdsön Ljusterö. De värmepumpar som installerats i fastigheterna har inneburit väsentlig energibesparing, utslaget på samtliga bolagets fastigheter med 18 % på årets investeringar (Norrgårdsvägen 41-67 och Solhälla) I övrigt arbetas nogsamt med att bibehålla goda funktioner i fastigheter varför hissar kontinuerligt byggs om, takomläggning samt målning av fönster och fasader. Då Armada ska bidra till bostadsproduktion från sin ägare Österåkers kommun så ligger fler byggprojekt i pipeline.

Våra affärsområden 7

8 Våra affärsområden Affärsområdet Kommunfastigheter Bästa skolan Omfattning Affärsområdet Kommunfastigheter äger och förvaltar fastigheter för kommunal verksamhet. Sammanlagt förvaltas 51 enheter och ca 125 000 kvm: Förvaltningen innebär att Armada ansvarar för den tekniska driften samt underhåll och ombyggnationer enligt beställning från kommunen. Armada kommunfastigheter står inför en framtida expansion då kommunens. Utfört 2016 Under året har man bl.a. tagit första spadtaget för friidrottsarenan som förväntas vara klar under hösten 2017. Etablerat ett antal provisoriska boende för asylsökande bl.a. vid sporthallen, projekterat för ny idrottshall på skärgårdsstadskolan samt bytt aggregat på Tråsättraskolan. Vi har även påbörjat en större yttre ombyggnation på Margretelundskolans lekplats samt kompletterat upp vissa skolgårdar med lekutrustning bl.a. en ute rink med spolbart konstgräs på Åkerstorpskolan. Invändigt har vi renoverat omklädningsrum till ishallsdelen vid Österåkers sportcentrum. Armada har även handikappanpassat entréerna på de offentliga entréerna på sporthallen vid Österåkers sportcentrum och Hackstahallen. samt målat om invändigt i div förskolor Vi har även konverterat till bergvärme på skärgårdstadsskolan och Ljusterö samt moderniserat anläggningarna med bergvärme på 3 förskolor. Uppskattad minskning av förbrukningen med i genomsnitt 50 % på det fastigheter där åtgärd skett. Vad händer 2017 Projektering för ytterligare nyproduktion av skolor, förskolor och idrottshallar enligt beställning från kommunen. Ser över framtida gränsdragningslistan mellan kommunen och Armada kommunfastigheter. eza! authorised by: energie & umweltzentrum allgäu burgstraße 26 d-87435 kempten Certifikat Passive House Institute Dr. Wolfgang Feist Rheinstr. 44/46 64283 Darmstadt Germany eza! energie- & umweltzentrum allgäu tilldelar byggnaden Skogslundens förskola, Ektorp 2:7, Skärgårdsstadsvägen 11, 184 70 Åkersberga, Sverige Byggherre: Armada Kommunfastigheter AB, Barbro Änges Box 505, 184 25 Åkersberga, Sverige Arkitekt: bleck arkitekter ab, Birgitta Grebius Dalagatan 34, 113 24 Stockholm, Sverige Fastighetsteknik: Svealands fastighetsteknik AB (Svefab) Box 613, 184 27 Åkersberga, Sverige Certifikatet Kvalitetskontrollerat passivhus Byggnadens planering uppfyller kriterierna för passivhus som föreskrivs av Passivhaus Institut. Vid sakkunnigt byggutförande uppfyller byggnaden följande krav: Byggnaden är runtom mycket väl värmeisolerad och har anslutningsdetaljer av hög byggnadsfysikalisk kvalitet. Solskyddet sommartid har beaktats. Årsvärmebehovet är begränsat till 15 kwh per m² referensarea och år eller ett värmeeffektbehov på 10 W/m² Byggnadsskalet har en mycket god lufttäthet som är kontrollerad enligt ISO 9972 och som förhindrar drag samt möjliggör en låg energiförbrukning. Luftomsättningen via byggnadsskalet vid 50 pascal tryckdifferens är begränsad till 0,6 per timme, relaterad till byggnadens luftvolym. Huset har en kontrollerad värmeåtervinning med högkvalitativa filter, mycket effektiv värmeåtervinning och elförbrukning. I och med detta uppnår huset en mycket god luftkvalitet inomhus och samtidigt en låg energiförbrukning. Det totala årliga primärenergibehovet för värme, varmvattenberedning, ventilation och samtliga elanvändningar uppgår vid standardanvändning till max. 120 kwh per m² referensarea och år. Certifikatet ska alltid användas i samband med certifieringshäftet. Av detta häfte framgår de exakta värdena för denna byggnad. Passivhus erbjuder mycket god komfort sommartid och vintertid. De kan värmas upp med låg insats, t.ex. genom eftervärmning av tilluften. Byggnadsskalet för passivhus är jämnvarmt på insidan; det finns nästan ingen skillnad mellan temperaturerna på de inre ytorna och rumsluftens temperatur. På grund av den goda tätheten är drag nästan uteslutet vid normal användning. Ventilationsanläggningen säkerställer en konstant god luftkvalitet inomhus. I ett passivhus är värmekostnaden mycket låg. På grund av den låga energiförbrukningen ger passivhus stor säkerhet vid framtida ökningar av energipriser eller vid energibrist. Därutöver skyddas miljön optimalt eftersom energiresurser används sparsamt, och enbart små mängder av koldioxid (CO2) och skadliga ämnen släpps ut. Kempten, 2012-06-25 Peter andreas-tschiesche Det blev så bra som vi hoppats på Zertifikats-ID: 4546_EZA_PH_20120626_PAT Förskolan Skogslunden, Sveriges första internationellt certifierade passivhus. Passivförskolan Skogslunden stod klar för inflyttning augusti 2010. Fördelen med passivhus är att de höga kraven minskar värmeförlusterna avsevärt. Värmebehovet i byggnaden är 15 kwh/kvm, år och den totala energianvändningen beräknas vara mindre än 120 kwh/kvm, år. Det är viktigt att huset har en hög täthet vilket undviker fuktskador. Lufttät heten i byggnaden är uppmätt till 0,05 l/s, kvm. Vid mätningstillfället det lufttätaste huset i Sverige, enligt befintlig mätstatistik.

Våra affärsområden 9 Byggnaden värms med tilluften. Friskluften tas in till förskolan via en 50 meter lång markkulvert som värmer upp tilluften på vintern och kyler den på sommaren. Vid behov värms tilluften upp ytterligare via en ackumulatortank. Ackumulatortanken värms med en bergvärmepump, solfångare samt i sista hand med en elpatron. Efter 2 år stämdes den verklig energianvändning av och 2012-06-25 fick vi certifikatet Kvalitetskontrollerat passivhus, som ett bevis på att vi uppfyllde ovanstående krav även under drift. Under 2014 gjordes Energideklaration av fastigheten för att skickas in till Boverket och den fick bedömningen Energiklass A. Energiprestandan är 13 kwh/kvm/år alltså 2 kwh bättre än kravet för att bli internationellt certifierad. Boverkets statistiska referensvärde för liknande byggnader är 58-87 kwh/kvm/år och referensvärdet för nybyggnadskrav är 50 kwh/kvm/år. Under de första 6 åren har det varit 35-40 studiebesök på förskolan, både av verksamheter, fastighetsägare samt en grupp från Japan som var på studieresa i Europa. Både vi som fastighetsägare, vår tekniska förvaltare och verksamheten är mycket nöjda med fastigheten både med hänsyn av komfort, finish och energibehov.

10 Våra affärsområden AFFÄRSOMRÅDE EXPLOATERINGSFASTIGHETER Ny brandstation I detta affärsområde finns följande bolag, Österåkers Exploateringsfastigheter AB, AB Åkers Kanal, Armada Centrumfastigheter AB, Tuna - dotter AB, Armada Blåljusfastigheter AB. I takt med att Österåker kommun expanderar så uppstår behov av både kommunal service, som till exempel skolor, förskolor och äldreomsorg, men även bostäder i form av kommunala hyresrätter. Samtidigt kan man inte köpa mark och byggnader precis när behovet uppstår eller bygget skall starta, det blir både mycket dyrt, svårplanerat och mycket riskfyllt. Armada letar och utvärderar därför kontinuerligt förvärvsmöjligheter för att om möjligt fånga möjligheterna tidigt. Förvärven måste ske med stor eftertanke. Det är många dimensioner som Armada skall ta hänsyn till, utöver pris och andra villkor. Armada överväger objekt utifrån projektens totala livscykel så att man kan leverera prisvärda bostäder, det vill säga bra boende till en hyra som är rimlig, samtidigt som det skall finna möjligheter att utnyttja senaste teknologi, både för omvandlingen och för boendet eller nyttjandet. Ny brandstation Armada färdigställde i slutet av 2016 den nya brandstation, i fastigheten inryms även ambulansen som driftas av Samariten. I bolaget finns även brandstationen på Ljusterö Bolaget Armada Exploateringsfastigheter AB kommer att byta namn till Armada Blåljusfastigheter AB, för att lättar förstå vad bolaget har för verksamhetsfastigheter. Björnhammar Svinninge, här pågår ett detaljplanarbete. Armada Centrumfastigheter äger en betydande del av de områden som omfattas av nya detaljplaner vid Åkersberga centrum. Ny detaljplan beräknas klar sent 2017, uppskattningsvis så kommer ca. 300 bostäder att byggas i centrumnära läge.

Våra affärsområden 11 Affärsområdet Österåkers Stadsnät Med fokus på glesbygd och skärgård Året började med att vi beviljades 93 miljoner i glesbygdsstöd för två projekt i skärgården, båda med fokus på Ljusterö. Parallellt med projekten i skärgården har vi valt att bygga ut vårt nät i Svinninge, Norrö, Solberga, Nyhagen, Grindmossen, Kantarellvägen, Tallsättra, Åsättra och Dyvik. I några områden har vi mött hård konkurrens från Telia. Kunderna har dock valt att beställa från ÖSAB. Under 2016 har vi: Färdigställt Edö, Fåglarö, Marum, Arnö, Bolby, Solberga samt några mindre områden i Åkersberga. Kommit långt med utbyggnaden i Norrö, Grindmossen, Nyhagen, Dyvik och Svinninge. Kopplat upp 444 kunder i glesbygden, 11 industrifastigheter, 3 master samt 160 lägenheter. Fortsatt utbyggnaden av nätet i Åkersberga till nya bostadsområden och industrifastigheter. Under 2017 kommer vi att: Påbörja utbyggnaden på norra Ljusterö med start från Ljusterö Torg. Slutföra samtliga projekt som påbörjats 2016. Färdigställa ÖSABs redundanta skärgårdsring. Koppla upp 1000 ny kunder i glesbygden.

12 Styrelse och ledning Armadas styrelse och ledning Styrelsen, bakre raden från vänster: Gunilla Niss (S), Mattias Lafvas (MP), Björn Molin (RP), 2:e vice ordförande Leif Pettersson (S), Heidi Stapf Ekström (MP), Lennart Berneklint (ÖP), ordförande Lars Österlind (L), 1:e vice ordförande Stellan Bennich (M), Björn Pålhammar (C), Fredrik Rosengren (M), Fred Ståhlgren (KD). Företagsledningen, sittande i soffan från vänster: Vice verkställande direktör Lise-Lotte Billborn, verkställande direktör Leif Blomquist, ekonomichef Jennie Norlin.

Våra fastigheter 13

14 Våra fastigheter Fastighetsbeteckning Adress Lägenheter antal Bostäder kvm BOA Lokaler kvm LOA Skolor kvm LOA ARMADA BOSTÄDER AB Berga 6:43 Norrgårdsvägen 13-39 202 14 546 664 Berga 6:222 Bergavägen 20-66 59 3 458 753 Berga 6:319 Norrgårdsvägen Berga 6:320 Norrgårdsvägen 41-67 128 9 632 371 Berga 6:321 Norrgårdsvägen 5-11 164 10 889 86 Berga 6:323 Norrgårdsvägen 3 A-G 131 9 132 1 283 Berga 6:513 Gamla brandstationen 1 850 Berga 7:14 Bergavägen 2A-D, 6A-B 45 2 254 148 Berga 11:57 Apoteksvägen 1 Berga 11:60 Storängsvägen 5A-C 30 1 452 71 Berga 11:63 Apoteksv 11, Storängstorget 33-37 18 1 023 635 Berga 11:67 Storängsv. 5D-E, 7F 29 1 968 290 Berga 11:68 Storängsv. 7 A-E 50 2 999 427 Berga 11:71 Storängsv. 13A-B, 15A-H, 15J-L 123 8 297 426 Berga 11:72 Bergavägen 1-5, 7-9 92 5 940 38 Dragboda 1:28 Mellansjövägen 55 6 226 Freden 1:6 Stenhagsvägen Hacksta 1:72 Norrgårdsvägen 67-69 Hacksta 1:79 Bergavägen 35-37 38 2 264 Runö 7:40 Lillbrostigen 1-8 151 11 205 0 Runö 7:190 Slussbrovägen 11 1 104 Smedby 17:1 Handlare Janssonsväg 2-9 + 28 1 948 Stenhagsvägen 34 B-C Smedby 19:388 Smedby Skolv 11-41, 70-140 52 3 055 597 Smedby Skolväg 43 A-B Smedby 19:446 Vedtorpsvägen 44 Smedby 30:1 Stenhagsvägen Smedby 30:8 Stenhagsvägen Smedby 30:9 Stenhagsvägen Storström 1:6 Ljusterövägen 180 4 159 Tuna 3:84 Österskärsv 2, Klappbryggan 1-3 36 2 063 287 Tuna 3:85 Österskärsv 4-8, Klappbryggan 5-51 77 5 694 Tuna 11:34, 11:110 Lindholmsvägen 2 A-B 16 862 Östanå 1:17 Skallbrovägen 1-59 30 2 293 Totalt 1 510 101 462 7 926

Våra fastigheter 15 Förskolor kvm LOA Fritidsanl kvm LOA Summa ytor kvm Tomtareal kvm Taxeringsvärde tkr Värdeår Typkod Byggnadsår Ombyggnadsår 15 210 16 750 155 890 1992 321 1970 1992 4 211 12 109 0-823 1987 1 381 0 498 Mark 10 003 9 401 99 017 1993 321 1971 1993 10 975 14 625 110 000 1990 320 1970 1990 10 415 14 157 91 768 1980 321 1980 5 880 7 766 1985 433 2 402 2 921 25 368 1974/1986 321 1960/1962 1994.1997 830 0 498 Mark 1 523 2 510 15 444 1993 321 1954 1993 1 658 1 123 18 122 1993 321 1953 1992 2 258 3 028 18 713 1968 321 1968 3 426 3 832 34 472 1993 321 1957 1993 8 723 11 222 87 801 1967 321 1967 2007 5 978 6 212 70 278 1968/2012 321 1968/2012 226 5 143 1 262 1966 320 1966 1 746 911 210 4 926 2 264 3 052 32 600 2012 320 2012 11 205 18 305 114 165 1988 321 1988 104 104 1 425 1988 220 1988 1 948 9 320 30 590 2014 321 2014 2014 3 652 14 395 45 199 2007 321 2007 6 693 0 498 Mark 894 244 310 Mark 993 730 210 Mark 975 726 210 Mark 159 7 157 904 1988 320 1988 2014 2 350 3 279 34 179 2004 321 2004 5 694 7 608 84 200 2004 321 2004 862 3 504 9 550 1990 320 1990 2014 2 293 23 067 16 788 1986 230 1986 109 388 217 142 1 108 112

16 Våra fastigheter Fastighetsbeteckning Adress Lägenheter antal Bostäder kvm BOA Lokaler kvm LOA Skolor kvm LOA ARMADA KOMMUNFASTIGHETER AB Berga 6:35 Bergavägen 21-29 3 472 Berga 6:162 Lennart Neckmansväg 8-24 614 6 307 Berga 6:301 Skolvägen 26 Berga 6:322 Norrgårdsvägen 8 Berga 6:406 Luffarbacken 82 10 266 Berga 6:440 Luffarbacken 13 Berga 6:551 Ebjörnsväg 7 Berga 6:576 Skolvägen 2 Berga 6:607 Berga 6:682 Jollen Berga 6:683 Ekan Båtstorp 2:44 Båtstorpsvägen 20 Ektorp 2:7 Skärgårdsstadsvägen 11 Hacksta 1:53 Hackstavägen 22 16 494 Hacksta 2:143 Malvavägen 44 8 308 Hacksta 2:151 Hackstavägen 31-41 2 648 Hacksta 2:159 Hackstavägen 43 500 Ingmarsö 2:70 Ingmarsö 285 Mellansjö 3:2 Mellansjövägen 60 A-C 21 1 123 1 331 2 943 Mellansjö 3:4 Mellansjövägen 54 Mellansjö 3:6 Mellansjö Ljusterö Mellansjö 3:8 Mellansjövägen 62 175 Mellansjö 3:9 Mellansjö Ljusterö Mellansjö 3:10 Mellansjövägen 68 322 446 Runö 7:330-333 Runö Backe 72-80 Rydbo 2:18 Von Essens väg 9 2 097 Rydbo 3:1 Von Essens väg 7 Sjökarby 1:76 Sjökarbyvägen 11, 20, 20B 3 889 Skånsta 3:135 Kantarellvägen 124 Skånsta 4:3 Svampvägen 4 2 021 Skånsta 4:215 Svampvägen 2 444 Smedby 19:114 Hantverksvägen 87 A-G 438 Smedby 19:606 Smedby Skolväg 2-4 Smedby 19:553 Solskiftesv 3 A-D, 9-11 5 384 5 473 Smedby 19:553 Solskiftesv Panncentral Smedby 19:64 Trevebovägen 122 2 013 Säby 2:30 Norrövägen 3 Söra 1:686 Söravägen 36 Tråsättra 1:94, 1:355 Söralidsvägen 35-37 Tråsättra 1:485 Manfred Bondes väg 3-5 4 645 Tråsättra 1:650 Svarthättevägen 21 Tråsättra 1:652 V Tallsättravägen 2 7 642 Tråsättra 1:710 Sjöfågelvägen 1 A-B 7 642 Tråsättra 1:788 Manfred Bondes Väg 78 Tråsättra 1:790-795 Manfred Bondes väg 66-76 683 Tuna 4:152 Generalsvägen 5 Tuna 4:138 Borgvägen 34 Tuna 8:213 Tunavägen 8 2 607 ÅkersÅsättra 1:98 Bygatan 9, Åsättra Östanå 17:1, 5:1 Rialavägen 4 1 287 Översättra 1:411 Översättravägen 2 Översättra 1:417 Tre Gruvors väg 1 4 454 Husby 4:15 Sågvägen 495 Husby 4:37 Sågvägen 495 Totalt 29 3 243 27 974 60 084

Våra fastigheter 17 Förskolor kvm LOA Fritidsanl kvm LOA Summa ytor kvm Tomtareal kvm Taxeringsvärde tkr Värdeår Typkod Byggnadsår Ombyggnadsår 1 650 5 122 30 892 825 3 176 10 097 25 603 825 880 880 3 209 823 871 871 3 662 823 301 3 867 14 434 34 762 825 1 044 1 044 9 985 823 987 987 5 309 823 29 820 3 116 1 040 310 3 050 7 942 1 036 1 036 7 172 823 865 865 13 488 823 16 494 28 016 132 000 1979 325 172 480 2 429 7 164 1942/2007 321 2 648 64 496 825 8 821 9 321 20 229 824 187 472 3 127 1 719 1990/1977 325 371 5 768 18 587 13 317 1988 825/823/321 5 241 956 210 12 686 498 175 2 157 823 440 498 768 3 015 823 277 277 869 823 852 450 3 399 14 041 825 190 190 2 471 825 1 250 5 139 47 845 825 853 853 5 482 823 2 021 10 398 825 444 3 612 823 438 2 363 4 423 320 904 904 3 317 825 1 410 12 267 88 443 33 955 2001 321 0 825 279 2 292 9 024 825 629 629 4 177 823 1 105 1 105 9 742 825 0 4 599 810/498 1 036 300 5 981 50 220 825 418 418 2 348 823 1 015 1 015 6 187 823 1 026 8 668 28 812 825 704 704 3 525 823 683 3 367 825 630 630 4 982 823 856 856 4 280 823 694 270 3 571 11 228 825 206 206 8 550 823 487 581 2 355 11 544 823/825 713 713 4 843 823 4 454 16 667 825 495 495 19 533 21 830 132 664 671 578 194 574

18 Våra fastigheter Fastighetsbeteckning Adress Lägenheter antal Bostäder kvm BOA Lokaler kvm LOA Skolor kvm LOA ÖSTERÅKERS EXPLOATERINGSFASTIGHETER AB Husby 3:34 Täppans väg 19 500 Husby 4:37 Smedby 13:1 Sockenvägen 25 290 Smedby 19:4 Stenhagsvägen 38 400 Smedby 19:5 Stenhagsvägen 40 Smedby 19:6 Smedby 30:4 Stenhagsvägen 45-47 4 836 Svinninge 1:2 Björnhammarsvägen 26* 10 000 Täljö 2:8 Totalt 16 026 0 ARMADA KANALFASTIGHETER AB Husby 3:44 Näsvägen Storström 1:15 Ljusterövägen Husby 3:10 Nya Brandstationen 162 Totalt 162 TUNADOTTER AB Berga 11:49 Storängstorget 14-16 1 860 Totalt 1 860 ARMADA STENHAGEN AB Berga 6:550 Bergavägen 16 Totalt ARMADA CENTRUMFASTIGHETER AB Berga 6:227 Stationsvägen 39-49 741 Berga 6:228 Stationsvägen 51-57 1 188 Berga 6:231 Stationsvägen 8 715 Berga 6:232 Stationsvägen 10 790 Totalt 3 434 * 100 kvm rivningskontrakt 4 lght, 10.000 kvm Björnhammarvarvet

Våra fastigheter 19 Förskolor kvm LOA Fritidsanl kvm LOA Summa ytor kvm Tomtareal kvm Taxeringsvärde tkr Värdeår Typkod Byggnadsår Ombyggnadsår 500 53 286 823 6 700 411 290 13 350 11 632 1957 433 400 2 048 2 302 1975 433 5 000 3 750 414 5 067 498 4 836 10 022 14 550 1962/1987 426/825 1962 10 000 40 409 2 286 120 1929 0 73 091 22 110 16 026 208 973 34 542 3 168 828 3 168 1 860 723 27 800 2013 322 1975 2013 1 860 723 27 800 425 425 1 883 823 425 425 1 883 741 3 852 7 033 1969 325 1969 1994 1 188 3 793 9 505 1974 325 1970 2003 715 1 704 5 813 1977 325 1977 1993 790 1 859 3 862 1978 431 3 434 11 208 26 213

20 Våra räkenskaper Ekonomisk sammanfattning s resultat efter finansiella poster, bokslutsdispositioner och skatt uppgår till en vinst på 4 Mkr. Detta kan jämföras med föregående års resultat på 21 Mkr. Den största anledningen till det markant lägre resultatet för koncernen beror på att ägaren i samråd med VD under året utökade underhållskostnaderna för Armada Kommunfastigheter AB. Det resulterade i utökade underhållskostnader med + 12,2 Mkr mot budgeterat. De totala underhållskostnaderna för nämnda bolag blev i år 32,2 Mkr. Till detta ses även driftkostnadsökningar för de kommunala fastigheterna för bl.a. bevakning och störning samt byggnadsreparationer. Förbrukningsavgifterna har ökat per kvadratmeter för de kommunala verksamhetslokalerna från 142 kr/kvm (år 2015) till 157 kr/kvm där kostnaderna för el ökat från 59 kr/kvm till 52 kr/kvm samt kostnaderna för fjärrvärme 48 kr/kvm från föregående års 44 kr/kvm, minskat har kostnaderna för sopor och dess hantering. För hyresbostäderna ligger driftkostnaderna ökat främst med anledning av reparationskostnader för reparation av tätskikt i badrum. Förbrukningsavgifterna har även för detta bolag ökat något per kvadratmeter, 233 kr/kvm (2015: 224 kr/kvm) här ses i huvudsak att posten för vatten och avlopp ökat med + 9 kr/kvm. Även här ses kostnaderna för sopor och dess hantering minskat. Totalt sett för koncernen har driftkostnaderna inkl. administration i relation till den uthyrningsbara ytan har minskat något jämfört med föregående år, driftkostnaderna per kvm är för 2016: 461 kr/kvm (År 2015: 464 kr/kvm) och med orsak av tidigare omnämnda har kostnaderna för underhåll ökat, 174 kr/kvm (År 2015: 138 kvm). Enligt direktiv från ägare finns ett ekonomiskt mål och plan. De av ägaren ekonomiskt satta målen är motsägelsefulla till det andra av ägarens satta mål, producera bostäder varvid vi ser det svårt att öka både avkastningen på totalt kapital samt soliditeten till de uppsatta målen för Armada Bostäder AB samt totalt sett för koncernen. Här anges de aktuella nyckeltalen för koncernen. Direktavkastning är rörelseresultatet före avskrivningar i % av fastigheternas bokförda värde vid utgången av året. Jämförelsestörande poster ingår ej. Avkastning på totalt kapital är rörelseresultatet efter finansnettot plus finansiella kostnader i % av balansomslutningen. Jämförelsestörande poster ingår ej. Synlig soliditet är synligt eget kapital i % av balansomslutningen. Årets direktavkastning på det bokförda värdet är 6,01 % (År 2015: 5,96 %). Årets avkastning på totalt kapital är 1,95 % (År 2015: 2,6 %). Årets synliga soliditet är 5,58 % (År 2015: 5,8 %). Anledningen till att rörelseresultatet försämrats mot föregående år härrör till utökade underhållskostnaderna. Hyresintäkterna för båda bolagen per kvm ökade under innevarande år. Dock i och med den nya hyressättningen ses stramare hållning i det kommunala fastighetsbolaget där underhållskostnaden är minskad till 110 kr/kvm samt driftkostnader till 340 kr/kvm (jämföras med år 2016: driftkostnader: 369 kr/kvm samt underhållskostnader: 174 kr/kvm). Kostnaderna för administration ligger på 87 kr/kvm jämfört med 85 kr/kvm. Balansomslutningen har ökat med anledning av fastighetsförvärv, flertalet pågående om och nybyggnadsprojekt vilket således även utökar skulder hos kreditinstitut. Borgensavgiften låg under året kvar på 0,35 %. s totala utestående lån till kreditinstitut var på balansdagen 2 514 913 tkr (År 2015: 2 379 249 tkr). Den genomsnittliga räntesatsen för år 2016 var 1,40 % (År 2015: 1,34 %). Samtliga av koncernens lån har kommunal borgens som säkerhet. De fortsatt gynnsamma marknadsräntorna har gjort att Armada fortsatt att säkra framtida räntekostnader även i år.

Våra räkenskaper 21 Framtiden Med en lånevolym på drygt 2 500 Mkr är räntekostnaderna och förändringen av ränteläget oerhört väsentliga för koncernens resultat. En ränteförändring på 1,0 % innebär en resultatpåverkan med 25 Mkr på årsbasis. På bokslutsdagen var den genomsnittliga räntesatsen på hela låneportföljen 1,40 % (1,34 %). Under början av 2017 såg vi att marknadsräntorna börjat röra sig uppåt. Förbrukningsavgifterna är av väsentlighet för ett fastighetsbolag och här är trenderna i kraftmarknaden viktiga aspekter. Vi kunde se att spotpriserna drevs upp under 2016 då snittpriset spot för vårat område var 33,39 euro/mwh (År 2015: 25,28 euro/mwh). Armada koncernen kommer att fortsätta sitt strategiska miljöarbete enligt certifiering ISO14001. Bland annat så kommer ett arbetet fortsätta med att konvertera belysning både inne och ute till ledbelysning. Från att ha installerat energibesparande källor såsom ventilationer samt bergvärme kommer nu arbetas med att uppföljning samt justering för att optimera och sänka energiförbrukningen. Det pågår en långsiktig planering för att ta fram planer för nyproduktion av hyresrätter. Flertalet projekt för de kommunala verksamhetslokalerna är i gång bl.a. nybyggnationen av friidrottsanläggning, bollhall i Skärgårdsstad ut och ombyggnad av Österskärsskolan samt nybyggnation av multihall. Armada har under året utvecklat hemsidan och planen är att byggprojekten skall kunna följas på hemsidan av allmänheten och intressenter. Det är kö till samtliga lägenheter, kötiden varierar beroende på storlek och hyra. Hyresbostäderna förmedlas via en digital kö, innebärande ökad flexibilitet och tillgänglighet, då kunderna själva kan vara aktiva och söka lägenhet när som helst på dygnet via smartphone eller dator.

22 Våra räkenskaper Förvaltningsberättelse Information om verksamheten Bolagets verksamhet är att äga aktier i Österåkers kommuns bolag med inriktning på fastighetsförvaltning. Armada Bostäder AB är ett renodlat allmännyttigt fastighetsbolag, Armada Kommunfastigheter AB äger och förvaltar fastigheter för kommunal verksamhet, Österåkers Exploateringsfastigheter AB äger och förvaltar exploateringsfastigheter och Österåkers Stadsnät AB bygger och äger den kommunala IT-infrastrukturen i kommunen. Samtliga dessa bolag är helägda. Ägarförhållanden Bolaget ägs till 100 % av Österåkers Kommun, 212000-2890. Bolagets verksamhet bedrivs i Österåkers kommun. Verksamheten under räkenskapsåret Den ekonomiska valutaenheten i denna årsredovisning är upprättad i och anges som tusen kronor (tkr). Intäkter och resultat Moderbolaget Moderbolagets intäkter uppgick till 13 957 tkr (13 466 tkr). Resultatet före skatt uppgick till -68 tkr (-59 tkr). Intäkterna härrör enbart från försäljning av administrativa tjänster inom koncernen. Inget aktieägartillskott har skett i år. s intäkter uppgick till 310 398 tkr (306 293 tkr). Resultat före skatt uppgick till en vinst på 9 265 tkr (26 970 tkr). Enligt Österåkers kommuns ägardirektiv ska Armada, för perioden 2014-2019, ge en avkastning på totalt kapital på 3 % samt uppnå en soliditet på 4,5 %. Totalt sett för koncernen har driftkostnaderna inkl. administration i relation till den uthyrningsbara ytan ökat jämfört med föregående år, driftkostnaderna per kvm är för 2016: 478 kr/kvm (461 kr/kvm exklusive extraordinära åtgärden Radonsanering) (År 2015: 464 kr/kvm) och med orsak av dotterbolaget Armada Kommunfastigheters utökade underhållskostnader under året så har den för koncernen, totala genomsnittliga kostnaden för underhåll ökat, 174 kr/kvm (År 2015: 138 kr/kvm). Enligt direktiv från ägaren finns ett ekonomiskt mål och plan. Här anges de aktuella nyckeltalen för koncernen. Direktavkastning är rörelseresultatet före avskrivningar i % av fastigheternas bokförda värde vid utgången av året. Jämförelsestörande poster ingår ej. Avkastning på totalt kapital är rörelseresultatet efter finansnettot plus finansiella kostnader i % av balansomslutningen. Jämförelsestörande poster ingår ej. Synlig soliditet är synligt eget kapital i % av balansomslutningen. Årets direktavkastning på det bokförda värdet är 5,9 % (År 2015: 6,0 %). Årets avkastning på totalt kapital är 1,8 % (År 2015: 2,6 %). Årets synliga soliditet är 5,6 % (År 2015: 5,8 %). Anledningen till att rörelseresultatet försämrats mot föregående år härrör till utökade underhållskostnaderna. Hyresintäkterna för dotterbolagen Armada Bostäder AB samt Armada Kommunfastigheter ökade per kvm under innevarande år. Armada Bostäder ökade med anledning av årliga hyreshöjningen och Armada Kommunfastigheter ökade med anledning av förvärvade fastigheter och utökade lokalytor. Borgensavgiften låg under året kvar på 0,35 %. s totala utestående lån till kreditinstitut var på balansdagen 2 514 913 tkr (År 2015: 2 379 249 tkr). Den genomsnittliga räntesatsen för år 2016 var 1,40 % (År 2015: 1,34 %). Samtliga av koncernens lån har kommunal borgens som säkerhet. De fortsatt gynnsamma marknadsräntorna har gjort att Armada fortsatt att säkra framtida räntekostnader även i år. Balansomslutningen har ökat med anledning av fastighetsförvärv, flertalet pågående om och nybyggnadsprojekt vilket således även utökar skulder hos kreditinstitut. Balansomslutningen har på tre år ökat från 2 370 468 tkr till 2 755 011 tkr en ökning på 16 %. Nettoomsättningen i koncernen har på tre år ökat från 279 717 tkr till 310 398 tkr vilken är en ökning med 11 %.

Våra räkenskaper 23 Under förra året avyttrades dotterbolaget Österåkers Exploateringsfastigheter AB:s andel av aktierna (25 %) i Åkersberga Centrum AB. Österåkers Exploateringsfastigheter AB gjorde i samband med detta en reavinst på 10,5 Mkr. I samband med försäljningen upphörde även Österåkers Exploaterings förmånliga och årliga ränteintäkter vilket varit en bidragande orsak till de tidigare positiva resultat före bokslutsdispositioner bolaget haft. Förväntad framtida utveckling samt risker och osäkerhetsfaktorer Med en lånevolym på drygt 2 500 Mkr är räntekostnaderna och förändringen av ränteläget oerhört väsentliga för koncernens resultat. En ränteförändring på 1,0 % innebär en resultatpåverkan med 25 Mkr på årsbasis på en 100 % rörlig portfölj. I Armadas portfölj var andelen rörligt lån 17 % och andelen bundet lån 83 %. På bokslutsdagen var den genomsnittliga räntesatsen på hela låneportföljen 1,40 % (1,34 %). Under början av 2017 såg vi att marknads - räntorna började röra sig uppåt. Genom ett direktiv från ägaren skall Armada bolagen bygga ca 500 nya hyreslägenheter inom de närmaste åren. Undersökning pågår om hur detta bör ske för att uppnå kvalité till ett bra pris. Nyproduktion innebär att skulderna ökar och därmed balansomslutningen vilket gör att dagens satta avkastnings- och soliditetskrav från ägaren kan bli svåra att uppnå. Ytterligare en risk är att om hyresförhandlingarna för koncernens bostadsaktiebolag inte förefaller enligt förväntan är risken att affärsmässig verksamhet inte kan bedrivas i enlighet med lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. För de kommunala verksamhetslokalerna har en hyra för kommunens kontrakt bestämts för de tre kommande åren. Detta avtal kan sägas upp om båda parterna är överens. Genomsnittliga räntan för Armada Kommunfastigheter AB ligger på 1,61 % vilken bolaget betalar i räntekostnad på hela lånestocken. Lånestocken har under året utökats med nyupplåningar på 70 Mkr samt 49,5 Mkr. En del amorteringar har gjorts på en kredit upptagen år 2010. I år ger enbart systerbolaget, Österåkers Exploateringsfastigheter AB koncernbidrag till moderbolaget Armada Fastighets AB. Framgent kommer både Armada Kommunfastigheter AB och Österåkers Exploateringsfastigheter AB tillsammans ge koncernbidrag till Armada Fastighets AB vilken är beroende av att erhålla räntekostnadstäckning för sin utestående kredit på 240 000 tkr. Denna kredit uppstod under förra decenniet då Österåkers kommun beslutade att styra Armada koncernen via ett holdingbolag (dåvarande AB Åkers Kanal). Holdingbolaget köpte aktierna i dåvarande Fastighets AB för 240 000 tkr och betalade med revers en ränta. Denna revers upplöstes efter några år då Armada Fastighets AB istället upptog lånet i sedvanlig bank och med upplåningen betalade kommunen för reversen. Risker såsom räntehöjningar och eventuella svårigheter kan uppstå för att täcka kostnader av oförutsedd karaktär. Behov kan uppstå av aktieägartillskott. Omvärldsekonomin sätter sin prägel på den svenska ekonomin på olika sätt. Fastighetsbolagen är beroende av finansieringsmöjligheter och här är kreditinstitutens förutsättningar viktiga för oss. Basel III och Basel 4 regler och andra eventuella krav från omvärlden på kreditinstituten påverkar i sin tur oss som kunder och här sker det förändringar. Denna utveckling påverkar även avkastningskrav och soliditet för hela koncernen. Förbrukningsavgifterna är av väsentlighet för ett fastighetsbolag och här är trenderna i kraftmarknaden viktiga aspekter. Vi kunde se att spotpriserna drevs upp under 2016 då snittpriset spot för vårat område var 33,39 euro/mwh (År 2015: 25,28 euro/mwh). Väsentlig icke finansiell information Armada koncernen kommer att fortsätta sitt strategiska miljöarbete enligt certifiering ISO14001. Bland annat så kommer ett arbetet fortsätta med att konvertera belysning både inomhus och utomhus till ledbelysning. Från att ha installerat energibesparande källor såsom ventilationer samt bergvärme kommer man nu fokusera arbetet med uppföljning samt justering för att optimera och sänka energiförbrukningen.

24 Våra räkenskaper Under året har energiförbrukningen sjunkit med 2,9 % för samtliga bolag. Kötiden i Armada bostadskö varierar beroende på storlek och hyra, dock är det minst fyra års kötid för samtliga lägenheter. Kötider ökar i och med att fler ställer sig i bostadskön samtidigt som inga lägenheter produceras, senaste produktionen var år 2014 (28 st. lägenheter). Hyresbostäderna förmedlas idag via vår digitala kö. Kunderna kan aktivt söka lägenhet under hela på dygnet via mobil eller dator på Armadas hemsida, utöver att kunderna är välkomna till Armadas kontor. Not 2016 2015 2014 2013 Flerårsöversikt koncernen* 29 Nettoomsättning (tkr) 310 398 306 293 298 153 279 717 Resultat efter finansiella poster (tkr) 9 265 26 970 26 805 3 196 Rörelsemarginal (%) 15,9 20,4 20,9 16,4 Avkastning på eget kapital (%) 6,2 18,0 20,8 2,9 Avkastning på totalt kapital (%) 1,8 2,6 2,6 2,3 Direktavkastning på det bokförda värdet 6,0 6,2 6,8 i.u. Balansomslutning (tkr) 2 755 011 2 606 009 2 469 296 2 370 469 Soliditet (%) 5,5 5,8 5,2 4,6 Antal anställda 12 11 11 12 Not 2016 2015 2014 2013 Flerårsöversikt * Nettoomsättning (tkr) 13 965 13 466 12 030 13 768 Resultat efter finansiella poster (tkr) -5 655-4 927-4 252-5 074 Rörelsemarginal (%) -6,1-0,8 3,5-0,2 Avkastning på totalt kapital (%) -0,1 0,0 0,1 0,0 Balansomslutning (tkr) 599 750 622 250 511 364 477 822 Soliditet (%) 7,3 7,0 8,6 9,2 Antal anställda 8 7 7 8 * Jämförelsetalen för året innan 2014 har inte räknats om vid byte av redovisningsprincip. Förslag till resultatdisposition (Kr) Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel Balanserat resultat 43 638 509 Årets resultat -67 494 43 571 015 disponeras så att i ny räkning överföres 43 571 015 43 571 015

Våra räkenskaper 25

26 Våra räkenskaper Resultaträkning tkr Not 2016 2015 2016 2015 Rörelsens intäkter Nettoomsättning 1, 5 13 965 13 466 Hyresintäkter 1, 3 307 301 303 271 Övriga rörelseintäkter 3 097 3 021 Intäkter 310 398 306 293 13 965 13 466 Rörelsens kostnader Driftkostnader -113 408-109 647 Personalkostnader 4-7 945-6 746 Övriga externa kostnader 2, 3-6 594-6 573 Underhåll -45 868-35 070 Fastighetsskatt -4 566-4 444 Avskrivningar -74 504-77 003-284 -275 Rörelsekostnader -238 346-226 164 Bruttoresultat 72 052 80 129-858 -129 Administrations- och försäljningskostnader 2, 3, 4-22 781-21 631 Förlust avyttring maskiner / inventarier 12 0 27 Försäljning av fastigheter 130 4 032 Rörelseresultat 49 401 62 530-858 -102 Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 6 90 3 712 1 858 2 458 Räntekostnader och liknande resultatposter 7-40 227-39 272-6 656-7 283-40 136-35 560-4 798-4 825 Resultat efter finansiella poster 9 265 26 970-5 655-4 927 Bokslutsdispositioner 8 5 588 4 868 Resultat före skatt -67-59 Skatt på årets resultat 9-5 684-5 871 0-15 Årets resultat 3 581 21 099-67 -74

Våra räkenskaper 27 Balansräkning tkr Not 2016 2015 2016 2015 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 2 241 335 2 269 288 Markanläggningar 11 430 486 Inventarier, verktyg och installationer 12 2 649 2 756 886 1 013 Pågående nyanläggningar 13 422 034 146 811 2 666 447 2 419 340 886 1 013 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 14.15 294 171 294 171 Andra långfristiga värdepappersinnehav 16 80 289 Uppskjuten skattefordran 9 1 732 1 773 Andra långfristiga fordringar 17 875 1 005 2 687 3 067 294 171 294 171 Summa anläggningstillgångar 2 669 134 2 422 407 295 057 295 184 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 283 247 183 256 Aktuell skattefordran 128 160 Kundfordringar 10 369 4 387 Övriga fordringar 40 311 22 502 16 27 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 12 006 11 738 8 0 62 686 38 627 283 398 183 443 Kassa och bank 25 23 191 144 975 21 295 143 623 Summa omsättningstillgångar 85 877 183 602 304 693 327 066 SUMMA TILLGÅNGAR 2 755 011 2 606 009 599 750 622 250

28 Våra räkenskaper Balansräkning tkr Not 2016 2015 2016 2015 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 28 150 150 150 150 Reservfond 30 30 Övrigt tillskjutet kapital 0 0 Annat eget kapital inklusive årets resultat 150 095 150 095 Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 150 245 150 245 180 180 Fritt eget kapital Balanserat resultat 43 639 43 713 Årets resultat -67-74 43 571 43 639 43 751 43 819 Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 19 1 681 1 809 Uppskjuten skatteskuld 2 656 2 024 4 338 3 833 Långfristiga skulder 20 Skulder till kreditinstitut 1 847 239 1 824 036 240 000 240 000 Övriga skulder 0 0 1 847 239 1 824 036 240 000 240 000 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 20 667 674 555 213 Leverantörsskulder 60 401 54 375 738 624 Skulder till koncernföretag 314 093 336 924 Aktuella skatteskulder 0 0 Övriga skulder 2 670 2 864 766 544 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21, 22 18 863 15 444 402 340 749 608 627 896 315 999 338 431 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 751 430 2 606 009 599 750 622 250

Våra räkenskaper 29 Kassaflödesanalys tkr Not 2016 2015 2016 2015 25 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 9 265 26 970-67 -59 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar och nedskrivningar 74 504 77 003 Avskrivningar 504 1 139 284 275 Realisationsresultat vid försäljning av inventarier 0 27 84 273 105 112 217 243 Betald inkomstskatt -5 684-5 871 32-228 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 78 589 99 241 249 15 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -25 145 1 685-99 987-6 222 Förändring av rörelseskulder 10 339-2 301 399 103 Kassaflöde från den löpande verksamheten 63 783 98 625-99 339-6 105 Investeringsverksamheten Lämnat aktieägartillskott 0 0 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -260 904-214 025-157 -606 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 209 9 878 0 20 671 Förvärv av finansiella tillgångar 171 114 058 Kassaflöde från investeringsverksamheten -260 525-90 089-157 20 065 Finansieringsverksamheten Erhållna aktieägartillskott 0 0 Skuld till koncernföretag 0 110 910 Upptagna lån 179 500 130 000 Fordran på koncernföretag -22 831 0 Amortering av skuld -104 543-13 222 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 74 957 116 778-22 831 110 910 Årets kassaflöde -121 784 125 314-122 327 124 871 Likvida medel vid årets början 25 144 975 19 661 143 623 18 752 Likvida medel vid årets slut 25 23 191 144 975 21 295 143 623

30 Våra räkenskaper Förändring av eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Annat eget kap. inkl. årets res. Totalt Ingående balans 2016-01-01 150 0 150 095 150 245 Årets resultat 0 0 3 581 3 581 Utgående balans 2016-12-31 150 0 153 676 0 153 826 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat Fritt eget kapital Årets resultat Totalt Ingående balans 2016-01-01 150 30 43 713-74 43 819 Överföring resultat föregående år 0 0 0 0 0 Årets resultat 0 0 0-67 -67 Utgående balans 2016-12-31 150 30 43 713-141 43 751

Våra räkenskaper 31 Tilläggsupplysningar Redovisningsprinciper m.m. Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen (1995:1554) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tillämpning av BFNAR 2012:1 (K3) Detta är tredje året koncernen och moderföretaget tillämpar BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). och moderföretaget tillämpade tidigare Bokföringsnämndens allmänna råd. Bedömningar och uppskattningar Företagsledningen har inte identifierat några viktiga redovisningsmässiga bedömningar som gjorts vid tillämpningen av bolagets redovisningsprinciper. Det bedöms inte heller finnas någon osäkerhet i uppskattningar på balansdagen som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar av redovisade värden för tillgångar och skulder under nästa räkenskapsår. Koncernredovisning Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvs - metoden. Koncernredovisningen omfattar moderföretaget samt dess dotterföretag. Med dotterföretag avses de företag i vilka moderföretaget, direkt eller indirekt, har ett bestämmande inflytande. I normalfallet avser detta företag där moderföretaget innehar mer än 50 % av rösterna. I koncernredovisningen ingår dotterföretagen från den dagen koncernen erhåller bestämmande inflytande tills den dag det inte längre föreligger. Dotterföretagens redovisningsprinciper överensstämmer med koncernens redovisningsprinciper i övrigt. I koncernredovisningen faller koncernföretagens bokslutsdispositioner bort och ingår i det redovisade resultatet efter avdrag för uppskjuten skatt. Detta innebär att koncernföretagens obeskattade reserver i koncernens balansräkning fördelas mellan uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Bolaget är helägt av Österåkers kommun. Intäktsredovisning Det inflöde av ekonomiska fördelar som företaget erhållit eller kommer att erhålla för egen räkning redovisas som intäkt. Intäkter värderas till verkliga värdet av det som erhållits eller kommer att erhållas, med avdrag för rabatter. Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottsbetalda hyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ränta redovisas som intäkt enligt den s.k. effektivräntemetoden. Utdelning redovisas som intäkt när aktieägarens rätt till betalning är säkerställd. Låneutgifter Låneutgifter för lånat kapital kostnadsförs i resultaträkningen i den period de uppstår. Leasingavtal som leasetagare är leastagare genom så kallade operationella leasingavtal då de ekonomiska risker och fördelar som är förknippade med tillgången inte har övergått till koncernen. Leasingkostnader och intäkter redovisas linjärt över leasingperioden. I koncernen finns endast operationella leasingavtal. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda avser alla typer av ersättningar som koncernen lämnar till de anställda. s ersättningar innefattar bland annat löner, betald semester, betald frånvaro och ersättningar efter avslutad anställning (pensioner). Redo - visning sker i takt med intjänandet. Ersättningar till anställda efter avslutad anställning avser avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Som avgiftsbestämda planer klassificeras planer där fastställda avgifter betalas och det inte finns förpliktelser, vare sig legala eller informella, att betala något ytterligare, utöver dessa avgifter. Övriga planer klassificeras som förmånsbestämda pensionsplaner. I koncernen finns såväl avgiftsbestämda som för - månsbestämda pensionsplaner. Utgifter för av giftsbestämda planer redovisas som en kostnad under den period de anställda utför de tjänster som ligger till grund för förpliktelsen. s övriga planer klassificeras som förmånsbestämda och beräknas

32 Våra räkenskaper enligt Tryggandelagen och redovisas i enlighet med förenklingsreglerna i BFNAR 2012:1 (K3). Omräkning av poster i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta har värderats till balansdagens kurs. Kursvinster och kursförluster på rörelsefordringar och rörelseskulder redovisas i rörelseresultatet medan kursvinster och kursförluster på finansiella fordringar och skulder redovisas som finansiella poster. Skatt Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån per den skattesats som gäller per balansdagen. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt är inkomstskatt som avser framtida räkenskapsår till följd av tidigare händelser. Redovisning sker enligt balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar på temporära skillnader som uppstår mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder endast om de kan betalas med ett nettobelopp. Uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats på balansdagen. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjutna skattefordringar reduceras till den del det inte är sannolikt att den underliggande skattefordran kommer att kunna realiseras inom en överskådlig framtid. Uppskjuten skattefordran redovisas som finansiella anläggningstillgång och uppskjuten skatteskuld som avsättning. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Då skillnaden i förbrukningen av en materiell anläggningstillgångs betydande komponenter bedöms vara väsentlig, delas tillgången upp på dessa komponenter. Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs så att tillgångens anskaffningsvärde, eventuellt minskat med beräknat restvärde vid nyttjandeperiodens slut, skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Om en tillgång har delats upp på olika komponenter skrivs respektive komponent av separat över dess nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas är den materiella anläggningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggningstillgångars nyttjandeperioder uppskattas till: Byggnader 20-100 år Byggnadsinventarier 5 år Tillval 20-30 år Markanläggningar 20 år Maskiner och andra tekniska anläggningar 5-30 år Inventarier, verktyg och installationer 3-10 år Nyttjandeperioden för mark är obegränsad och skrivs därför inte av. Bedömda nyttjandeperioder och avskrivningsmetoder omprövas om det finns indikationer på att förväntad förbrukning har förändrats väsentligt jämfört med uppskattningen vid föregående balansdag. Då företaget ändrar bedömning av nyttjandeperioder, omprövas även tillgångens eventuella rest värde. Effekten av dessa ändringar redovisas framåtriktat. Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i tillgångens redovisade värde. Utgifter för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer. Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort från balansräkningen vid utrangering eller avyttring, eller när inte några framtida ekonomiska fördelar väntas från användning eller utrangering /avyttring av tillgången eller komponenten. Den vinst eller förlust som uppkommer när en materiell

Våra räkenskaper 33

34 Våra räkenskaper anläggningstillgång eller en komponent tas bort från balansräkningen är skillnaden mellan vad som eventuellt erhålls, efter avdrag för direkta försäljningskostnader, och tillgångens redovisade värde. Den realisationsvinst eller realisationsförlust som upp - kommer när en materiell anläggningstillgång eller en komponent tas bort från balansräkningen redovisas i resultaträkningen som en övrig rörelseintäkt eller övrig rörelsekostnad. Nedskrivningar Vid varje balansdag bedöms om det finns någon indikation på att en tillgångs värde är lägre än dess redovisade värde. Om en sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgången under bokfört värde påvisas. En tidigare nedskrivning återförs endast om de skäl som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet vid den senaste nedskrivningen har förändrats. Finansiella instrument Finansiella tillgångar och skulder redovisas i enlig het med kapitel 11 (Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet) i BFNAR 2012:1. Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella tillgångar värderas vid första redovisningstillfället till anskaffningsvärde, inklusive eventuella transaktionsutgifter som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången. Finansiella omsättningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Kundfordringar och övriga fordringar som är omsättningstillgångar värderas individuellt till det belopp som beräknas inflyta. Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar. Räntebärande finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Utgifter som är direkt hänförliga till upptagande av lån korrigerar lånets anskaffningsvärde och periodiseras enligt effektivräntemetoden. Fordringar, skulder och avsättningar Om inget annat anges ovan värderas kortfristiga fordringar till det lägsta av dess anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Långfristiga fordringar och långfristiga skulder värderas efter det första värderingstillfället till upplupet anskaffningsvärde. Övriga skulder och avsättningar värderas till de belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar redovisas till anskaffningsvärde om inget annat anges ovan. Redovisningsprinciper tillämpar andra redovisningsprinciper än koncernen i de fall som anges nedan. Koncernbidrag Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. Andelar i koncernföretag Andelar i koncernföretag redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Ut - delningar redovisas som intäkt, även om utdelningen avser ackumulerade vinster innan förvärvstidpunkten. Utdelningen redovisas i normalfallet när behörigt organ fattat beslut om den och den kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Likvida medel Den del av koncernkontot som hänför sig till moderföretaget redovisas som företagets likvida medel. Ställda säkerheter och Eventualförpliktelser Ersätter tidigare Poster inom linjen och redovisas från och med 20161231 i not med hänvisning till ÅRL, K3-regelverket. Eventuella händelser efter balansdagen Redovisas om förekomst i not från och med 20161231 med hänvisning till ÅRL, K3-regelverket.

Våra räkenskaper 35 Noter Not 1 Nettoomsättningens fördelning Nettoomsättningen fördelar sig på verksamhetsgrenar enligt följande: 2016 2015 2016 2015 Hyresintäkter bostäder 128 430 120 669 0 0 Hyresintäkter lokaler 160 109 160 981 0 0 Hyresintäkter garage och p-platser 4 523 4 032 0 0 Övrigt 17 336 20 611 0 0 Förvaltningsintäkter koncernbolag 0 0 13 957 13 466 310 398 306 293 13 957 13 466 Hyresintäkter hänför sig endast till hyresgäster i Sverige. Not 2 Arvode till revisorer 2016 2015 2016 2015 Ernst & Young AB Revisionsuppdraget 203 160 100 80 Annan revisionsverksamhet 161 142 0 0 363 302 100 80

36 Våra räkenskaper Not 3 Operationella leasingavtal och koncernen har ingått följande väsentliga leasingavtal vilka redovisas som operationella leasingavtal: erhåller förvaltningsintäkter från övriga koncernbolag. Dessa är avsedda att täcka moderbolagets kostnader för förvaltning. Intäkterna redovisas nedan för moderbolaget. Leasingavtal där företaget är leasegivare 2016 2015 2016 2015 Framtida minimileaseavgifter avseende ej uppsägningsbara operationella leasingavtal: Lokaler Inom 1 år 164 711 160 477 0 0 Senare än 1 år men inom 5 år 332 023 192 651 0 0 Senare än 5 år 31 360 4 195 0 0 528 094 357 323 0 0 Antal kontrakt Kontraktsvärde Antal kontrakt Kontraktsvärde Bostäder 1 530 121 284 0 0 Garage och p-platser 1 183 4 542 0 0 Leasingavtal där företaget är leasegivare avser hyra av lokaler och bostäder. Hyresavtal avseende lokaler ingår normalt på 3 år. Hyresavtal avseende bostäder och garage ingås normalt tillsvidare där hyresgästen har möjlighet att säga upp avtalet med 3 månders uppsägningstid.

Våra räkenskaper 37 Not 4 Anställda och personalkostnader Medelantalet anställda 2016 2015 Antal anställda Varav män Antal anställda Varav män 8 38 % 7 29 % Dotterföretag 4 0 % 4 0 % totalt 12 38 % 11 29 % Löner och andra ersättningar 2016 2015 Löner och andra ersättningar Sociala kostnader (varav pensionskostnader) Löner och andra ersättningar Sociala kostnader (varav pensionskostnader) 4 748 2 720 4 428 2 243 (852) (712) Dotterföretag 1 874 1 542 1 812 1 255 (769) (500) totalt 6 622 4 262 6 240 3 497 (1 621) (1 212) Av s pensionskostnader avser 381 (f.å. 376) gruppen styrelse och VD. Företagets utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 431 (f.å. 488). Av s pensionskostnader avser 381 (f.å. 376) gruppen styrelse och VD. s utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 431 (f.å. 488). Löner och andra ersättningar fördelat mellan styrelseledamöter och VD resp. övriga anställda. 2016 2015 Styrelse och VD (varav tantiem o.d.) Övriga anställda Styrelse och VD (varav tantiem o.d.) Övriga anställda 1 763 2 985 1 578 2 850 Dotterföretag 0 1 874 0 1 812 totalt 1 763 4 859 1 578 4 662 Könsfördelning bland ledande befattningshavare 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Andel kvinnor i styrelsen 0 % 0 % 0 % 0 % Andel män i styrelsen 100 % 100 % 100 % 100 % Avgångsvederlag Verkställande direktörens anställningsavtal kan sägas upp av bolaget med en uppsägningstid av 18 månader. Verkställande direktören äger rätt att säga upp anställningsavtalet med en uppsägningstid av 6 månader. Verkställande direktören är tillförsäkrad pensionsförmåner som framgår av den mellan SAF och PTK vid varje tidpunkt gällande planen för ITP.

38 Våra räkenskaper Not 5 Inköp och försäljning mellan koncernföretag 2016 2015 Andel av årets totala försäljning som skett till andra företag inom koncernen 100 % 100 % Not 6 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2016 2015 2016 2015 Ränteintäkter från koncernföretag 0 0 1 857 2 458 Övriga ränteintäkter 90 3 712 1 0 Nedskrivningar 0 0 0 0 90 3 712 1 858 2 458 Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter 2016 2015 2016 2015 Räntekostnader till koncernföretag 0 0 2 110 2 746 Övriga räntekostnader 31 637 31 322 3 706 3 697 Borgensavgift till Österåkers kommun 8 590 7 950 840 840 40 227 39 272 6 656 7 283 Not 8 Bokslutsdispositioner 2016 2015 Erhållet koncernbidrag 5 588 4 868 5 588 4 868

Våra räkenskaper 39 Not 9 Skatt på årets resultat 2016 2015 2016 2015 Aktuell skatt 4 924 5 076 0 0 Justering avseende tidigare år 164 0 15 15 Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 458 795 0 0 Förändring av uppskjuten skattefordran upplösning av P-fond 137 0 0 0 Summa redovisad skatt 5 684 5 871 0 15 Genomsnittlig effektiv skattesats 61,3 % 21,8 % - - Avstämning av effektiv skattesats Redovisat resultat före skatt 9 265 26 970-67 -59 Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats (22 %): 2 038 5 933-15 -13 Skatteeffekt av: Bokföringsmässiga avskrivningar på byggnader 16 391 16 941 0 0 Ej avdragsgill nedskrivning 669-669 0 0 Uppskjuten skatt 390 0 0 Övriga ej avdragsgilla kostnader 2 338 6 15 28 Utnyttjat underskottsavdrag 0-624 0 0 Skattemässiga avskrivningar på byggnader -15 743-16 096 0 0 Ej skattepliktiga intäkter -10-10 0 0 Redovisad skatt 5 684 5 871 0 15 Effektiv skattesats 61,3 % 21,8 % - - Upplysningar om uppskjuten skattefordran I nedanstående tabell specificeras skatteeffekten av de temporära skillnaderna: 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Uppskjuten skattefordran Skillnad bokförd/skattemässig avskrivning byggnad 397 1 254 0 0 Summa uppskjutna skattefordringar 397 1 254 0 0 I nedanstående tabell specificeras förändringen av uppskjuten skattefordran: 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Ingående anskaffningsvärden 1 773 2 612 0 0 Avgående -41-388 0 0 Utgående redovisat värde 1 732 1 773 0 0

40 Våra räkenskaper Not 10 Byggnader och mark 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Ingående anskaffningsvärden 3 191 548 2 932 285 0 0 Årets anskaffningar 9 249 15 665 0 0 Försäljningar/utrangeringar -209-9 878 0 0 Överfört från pågående nyanläggningar 31 855 253 476 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3 232 443 3 191 548 0 0 Ingående avskrivningar -925 473-854 800 0 0 Försäljningar/utrangeringar 5 088 3 780 0 0 Omklassificeringar 0 2 031 0 0 Årets avskrivningar -73 936-76 484 0 0 Utgående ackumulerade avskrivningar -994 321-925 473 0 0 Ingående uppskrivningar 13 213 13 213 0 0 Utgående ackumulerade uppskrivningar 13 213 13 213 0 0 Ingående nedskrivningar -10 000-10 000 0 0 Årets nedskrivningar 0 0 0 0 Utgående ackumulerade nedskrivningar -10 000-10 000 0 0 Utgående redovisat värde 2 241 335 2 269 288 0 0 Uppgifter om förvaltningsfastigheter 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Redovisat värde 2 241 335 2 269 288 0 0 Verkligt värde 3 229 802 3 204 417 0 0 Beräkning av verkligt värde gör årligen en intern värdering av fastighetsbeståndet. Värdering görs i en av Datscha utvecklad modell som är en webbaserad tjänst för analys av den svenska fastighetsmarknaden. Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. Kalkylperioden uppgår i normalfallet till 5 år. I huvudsak används den aktuella hyresnivå, dock med justeringar för kända förändringar samt normaliserade drift- och underhållskostnader. Marknadsläget avspeglas i direktavkastningskrav och kalkylräntor. För markfastigheter planlagda att exploateras göres en uppskattning om byggtotala ytan multiplicerat med ett scabloniserat värde för värdering.

Våra räkenskaper 41 Not 11 Markanläggningar 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Ingående anskaffningsvärden 1 124 1 124 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 124 1 124 0 0 Ingående avskrivningar -638-581 0 0 Årets avskrivningar -56-56 0 0 Utgående ackumulerade avskrivningar -694-637 0 0 Utgående redovisat värde 430 487 0 0 Not 12 Inventarier verktyg och installationer 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Ingående anskaffningsvärden 14 565 14 034 1 686 1 262 Årets anskaffningar 405 1 136 157 697 Försäljningar/utrangeringar 0-605 0-272 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 14 970 14 565 1 843 1 686 Ingående avskrivningar -11 808-11 729-673 -783 Försäljningar/utrangeringar 0 385 0 385 Årets avskrivningar -512-464 -284-275 Utgående ackumulerade avskrivningar -12 320-11 808-957 -673 Utgående redovisat värde 2 650 2 757 886 1 013 Not 13 Pågående nyanläggningar 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Ingående anskaffningsvärden 146 811 208 654 0 0 Investeringar 308 412 193 197 0 0 Överfört till byggnader -31 855-251 984 0 0 Överfört till underhåll -1 335-3 056 0 0 Utgående redovisat värde 422 033 146 811 0 0

42 Våra räkenskaper Not 14 Andelar i koncernföretag 2016-12-31 2015-12-31 Ingående anskaffningsvärden 294 171 294 171 Årets anskaffningar 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 294 171 294 171 Utgående redovisat värde 294 171 294 171 Not 15 Specifikation av andelar i koncernföretag Namn Kapitalandel Rösträttsandel Antal andelar Bokfört värde Armada Bostäder AB 100 % 100 % 175 000 160 087 Armada Kommunfastigheter AB 100 % 100 % 175 000 111 449 Österåkers Exploateringsfastigheter AB 100 % 100 % 175 000 19 580 Österåkers Stadsnät AB 100 % 100 % 1 000 3 055 294 171 Org.nr. Säte Armada Bostäder AB 556374-9539 Österåker Armada Kommunfastigheter AB 556791-2596 Österåker Österåkers Exploateringsfastigheter AB 556791-2588 Österåker Österåkers Stadsnät AB 556378-2530 Österåker Not 16 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Ingående anskaffningsvärden Andelar i Husbyggnadsvaror HBV Förening upa 80 80 0 0 Andelar i bostadsrättsföreningar 0 209 0 0 Utgående redovisat värde 80 289 0 0

Våra räkenskaper 43 Not 17 Andra långfristiga fordringar 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Ingående anskaffningsvärden 1 005 92 414 0 0 Tillkommande fordringar 0 0 0 0 Amorteringar avgående fordringar -130-91 409 0 0 Amorteringar lån 0 0 - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 875 1 005 0 0 Utgående redovisat värde 875 1 005 0 0 Not 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Upplupna intäkter 1 686 1 849 0 0 Föutbetalda driftskostnader 689 396 0 0 Förutbetalda räntekostnader 27 273 0 0 Övriga förutbetalda kostnader 9 603 9 219 0 0 12 006 11 738 0 0 Not 19 Avsättningar 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Pensioner och liknande förpliktelser Belopp vid årets ingång 1 809 1 924 0 0 Under året ianspråktagna belopp -128-115 0 0 1 681 1 809 0 0 Ovan pension till arbetstagare är fastställd enligt prognos av KPA och sker i enlighet med Lag om tryggande av pensionsutfästelse. Totala avsättningen tryggas av Tryggandelagen.

44 Våra räkenskaper Not 20 Långfristiga skulder 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Förfaller inom 1 år efter balansdagen Skulder till kreditinstitut 667 674 555 213 0 0 667 674 555 213 0 0 Förfaller mellan 1 och 5 år efter balansdagen Skulder till kreditinstitut 1 294 331 1 514 036 240 000 240 000 Skulder till koncernföretag 0 0 314 093 336 924 Övriga skulder 0 0 0 0 1 294 331 1 514 036 554 093 576 924 Förfaller senare än 5 år efter balansdagen Skulder till kreditinstitut 552 908 310 000 0 0 Övriga skulder 0 0 0 0 552 908 310 000 0 0 Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Upplupna semesterlöner 464 427 264 226 Upplupna sociala avgifter 189 162 139 114 Upplupna räntekostnader 2 133 1 474 0 0 Upplupna kostnader avseende fjärrvärme, el och vatten 1 029 690 0 0 Förutbetalda hyresintäkter 14 048 12 345 0 0 Övrigt 1 000 346 0 0 18 863 15 444 403 340

Våra räkenskaper 45 Not 22 Ställda säkerheter 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Säkerheter ställda för egna skulder till kreditinstitut: Företagsinteckningar 0 0 0 0 Fastighetsinteckningar 149 348 149 348 0 0 149 348 149 448 0 0 Not 23 Eventualförpliktelser 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Övriga ansvarsförbindelser Fastigo 100 127 63 88 100 127 63 88 Garantibeloppet är framräknat av Fastigo och meddelat enligt 21 i stadgarna. Beloppet motsvarar 2 % av årslönesumman 2014 som angivits hos Fastigo. Not 24 Betalda räntor och erhållen utdelning 2016 2015 2016 2015 Erhållen ränta 90 3 712 1 858 2 458 Erlagd ränta -40 227-39 272-6 656-7 283-40 137-35 560-4 798-4 825 Not 25 Likvida medel 2016 2015 2016 2015 Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassamedel 1 896 1 352 0 0 Tillgodohavande på koncernkonto 21 295 143 623 21 295 143 623 23 191 144 975 21 295 143 623

46 Våra räkenskaper Not 26 Väsentliga händelser efter balansdagen Den 23:e januari 2017 avgick bolagets verkställande direktör. Vd-posten var vakant vid datum för påskrift därmed undertecknas årsredovisningen av vice VD. Not 27 Vinstdisposition Förslag till resultatdisposition (Kr) Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel Balanserat resultat 43 638 509 Årets resultat -67 494 43 571 015 disponeras så att i ny räkning överföres 43 571 015 43 571 015 Not 28 Antal aktier 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Kvotvärde Kvotvärde Antal Antal Aktier 1 000 1 000 150 150 150 150 Not 29 Nyckeltalsdefinitioner Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av nettoomsättningen Justerat eget kapital Eget kapital med tillägg för obeskattade reserver som reducerats med uppskjuten skatt. Avkastning på eget kapital Resultatet efter finanisella poster i relation till eget kapital. Avkastning på totalt kapital Rörelseresultatet i relation till det totala kapitalet (balnsomslutningen). Direktavkastning på bokfört värde Rörelseresultatet i relation till det totala bokförda värdet. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutning.

Våra räkenskaper 47 Österåker den 14 mars 2017 Lars Österlind Ordförande Stellan Bennich 1:e vice ordförande Leif Petersson Leif Blomquist 2:e vice ordförande Vice Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 16 mars 2017 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor

48 Våra räkenskaper

Våra räkenskaper 49

50 Våra räkenskaper

Armada Fastighets AB, Box 505, 184 25 Åkersberga, 08-540 808 00, info@armadafast.se, www.armadafast.se