Lantmäterimyndigheten Uddevalla kommun Aktbilaga PR3 Sida 1 Protokoll 2016- Ärendenummer Förrättningslantmätare Solveig Torp Ärende Anläggningsförrättning berörande Hällebäck 1:7, 1:45, 1:53, 1:75 m fl Kommun: Uddevalla Län: Västra Götaland Sammanfattning I detta protokoll redovisas beslut om: Inrättande av gemensamhetsanläggningar. Rätt för samfällighetsföreningens styrelse att under vissa förutsättningar själv besluta om ändring av andelstal (tillägg till anläggningsbeslut). Handläggning Sökande och sakägare Hänvisning till författningar m.m. Yrkanden Redogörelse På lantmäterimyndighetens kontor i Uddevalla utan sammanträde. Se sakägar- och delgivningsförteckning SA1-SA2. AL Anläggningslagen (1973:1149) FBL Fastighetsbildningslagen (1970:988) Se ansökan, aktbilaga A1, skrivelse aktbilaga SK1 och yrkanden framfört vid sammanträden aktbilaga PR1- PR2. Efter sista sammanträdet, se PR2, kvarstod frågan om vändplats och dennas storlek vid Hällebäck 1:29. Hällebäck 1:29s ägare och Hällebäck 1:6s ägare har diskuterat frågan och föreslagit att gemensamhetsanläggningen för väg kortas in för att sluta vid Hällebäck 1:25 och Hällebäck 1:26s infarter. Här finns vändmöjligheter för större bilar. Flm har varit i kontakt med sökanden, den informella vägföreningen, Lennart Ohlsson, som accepterar förslaget. Då ändringen inte berör övriga fastighetsägare inom området ser flm inget hinder mot att denna förändring sker utan att nytt sammanträde hålls. Skulle förhållandena ändras beträffande den blivande gemensamhetsanläggningens behov av att sträcka sig fram till Hällebäck 1:29 och där anlägga vändplan får förrättningen omprövas beträffande ovanstående utan de krav som uppställs i 35 anläggningslagen, se beskrivning aktbilaga BE1. I övrigt har flm nu upprättat de handlingar som har förutsatts i PR1 och PR2.
Uddevalla kommun Sida 2 Anläggningsbeslut Detaljplanen, akt 14-SKR-784, för berört område anger enskilt huvudmannaskap vilket kräver samverkan mellan fastigheterna både i och utanför planområdet. Vägar En ny gemensamhetsanläggning inrättas, Hällebäck ga:14, för vägar både inom och utanför planlagt område. Fastigheter som använder vägen (= fastigheter inom båtnadsområde) får genom anläggningsbeslutet del i ga:14 och därmed ordnade förhållanden för vägar vilket är av väsentlig betydelse för de deltagande fastigheterna. Hällebäck 1:23, 1:92, 1:100 och 1:101 använder inte vägen. Dessa fastigheter har sin tillfart på väg genom det som i byggnadsplanen är angett som parkmark. Då Hällebäck 1:23, 1:92, 1:100 och 1:101 inte använder vägen får det anses att det inte är av väsentlig betydelse för dessa fastigheter att delta i gemensamhetsanläggning för väg. Även Hällebäck 1:22 har haft sin utfart genom parkmarksområdet. Hällebäck 1:22 har hos lantmäterimyndigheten ansökt om att bilda en ny fastighet genom avstyckning från Hällebäck 1:22. Platsen har besiktigades av flm Solveig Torp och flm Berit Carlsson. Köpare och säljare var närvarande. Köpare och säljare uppgav då att ny väg skulle anläggas inom Hällebäck 1:22 för utfart norrut fram till det vägnät som ska ingå i ga:14. För Hällebäck 1:22 får det därför anses vara av väsentlig betydelse att delta i gemensamhetsanläggning för väg. Parkmark Inom detaljplaneområdet är ett område avsatt för parkmark. För detta område bildas en ny gemensamhetsanläggning, Hällebäck ga:15, och fastigheterna inom planområdet får därmed rådighet över området och hur detta ska skötas, dock med restriktioner för naturreservatet Gullmarns naturvårdsområde, akt 1485-P97/15. Vad rådigheten omfattar framgår av anläggningsbeslutet. Parkmarken består av skog, berg och gräsytor. Det är av väsentlig betydelse för samtliga planområdets fastigheter att ha ett välskött parkområde som fungerar för planområdets fastigheter. För de gräsbevuxna ytorna inom parkmarksområdet, betesmarken, gäller att markens användning ändrades till parkmark när området planlades. Det finns dock inget som hindrar att denna mark fortsätter att utgöra betesmark trots att huvudsyftet är parkmark för planområdets fastigheter. Enligt 3 skogsvårdslagen får skogsmark förändras så att marken används för annat ändamål än virkesproduktion. Upprättande av en plan är ett exempel på ett sådant fall. När ett område planläggs prövas markens lämplighet i det för planen avsedda ändamålet, t ex
Uddevalla kommun Sida 3 bostadsändamål eller parkmark. Det finns å andra sidan inget som hindrar att parkmark enligt plan utgörs av skogsmark, trots att huvudsyftet är parkmark för planområdets fastigheter, istället för virkesproduktion. Det är således av väsentlig betydelse för berörda fastigheter att gemensamhetsanläggningar för väg och parkmark inrättas (5 AL). Inrättande av gemensamhetsanläggningar medför ordnade förhållanden för vägar och parkmark vilket genererar en höjning av fastigheternas värde. För parkmarken innebär det också att de deltagande fastigheterna får påverkansmöjligheter till ett välskött område med möjligheter till sikt och skuggröjning. Upplåtelsen medför ingen eller ringa marknadsvärdeminskning för den fastighet som upplåter marken. Området är mycket kuperat men det finns produktiv skogsmark i mindre omfattning inom området. Större delen av parkmarken är naturreservat för Gullmarns naturvårdsområde vilket medför restriktioner för avverkning mm. De fastighetsägare som har yrkat på att planområdets fastigheter ska ha rätt att sköta parkmarken har uttryckt att de yrkar på röjningsrätt enligt anläggningsbeslutet, aktbilaga BE2. De områden som upplåts för gemensamhetsanläggningar, med undantag av samfälld vägmark, är upplåtna med 113 förordnande enl byggnadslagen, vilket innebär att områdena ska avstås till gemensamhetsanläggningar utan ersättning. Fördelarna med gemensamhetsanläggningen överväger de kostnader och olägenheter som den medför (6 AL). Vid sammanträden som hållits har det inte framkommit några invändningar mot att bilda gemensamhetsanläggningar så länge dessa följer bestämmelserna i planen. Ägarna av de fastigheter som ska delta i anläggningen motsätter sig inte mera allmänt att den inrättas. (7 AL). De boende inom området ska kunna lita på att de förutsättningar som finns i gällande detaljplan ska gå att genomföra. Gemensamhetsanläggningar förläggs och utförs därför på sådant sätt att ändamålet med dessa vinns med minsta intrång och olägenhet utan oskälig kostnad (8 AL). Yrkande har framställts om att vägen anlagd på parkmark vid Hällebäck 1:23, 1:92 m fl ska ingå i gemensamhetsanläggningen för väg. Markägaren motsätter sig att denna väg och övriga vägar anlagda inom parkparksområde ska ingå i gemensamhetsanläggning för väg. Att ta in denna väg i gemensamhetsanläggning för väg strider mot gällande plan och kan inte anses vara en mindre avvikelse. Vad flm kan bedöma skulle bildande av gemensamhetsanläggning för väg inom parkmark även strida mot gällande rättspraxis.
Uddevalla kommun Sida 4 Mellan Hällebäck 1:73 och Hällebäck 1:35 sträcker sig befintlig väg längre åt nordväst, in på parkmarksområde, än vad planen anger. Även vid fastigheterna Hällebäck 1:69, 1:70 och 1:77 är väg anlagd inom parkmarksområde. På grund av terrängförhållanden har därför dessa fastigheter sin infart från parkmarksområde. Flm har prövat frågan om en mindre planavvikelse i dessa delar, men funnit att sträckan blir för lång, ca 25 respektive ca 70 meter, för att kunna utgöra mindre planavvikelse. Gemensamhetsanläggningen inrättas inte i strid mot byggnadsplan (detaljplan) antagen 1967-01-27, akt 14-SKR-784. (9 AL). Syftet med gällande naturvårdsföreskrifter motverkas inte. Del av Hällebäck ga:14 för väg förläggs till område som inte omfattas av detaljplan. Anläggningen försvårar inte områdets ändamålsenliga användning, föranleder inte olämplig bebyggelse eller motverkar lämplig planläggning av området (10 AL). Olägenhet av någon betydelse för allmänt intresse uppkommer inte (11 AL). Anläggningen behövs för ett större antal fastigheter. Att utrymme tas i anspråk förorsakar inte synnerligt men för någon av fastigheterna (12 första stycket AL). Styrelsen för samfällighetsföreningen kan ges rätt att under givna förutsättningar själv få besluta om ändring av en fastighets andelstal (24a AL). Ägarna av de fastigheter som ska delta i anläggningen finner att föreningen bör ges denna möjlighet. Gemensamhetsanläggningar ska inrättas enligt förrättningskarta och beskrivningar, aktbilaga KA1 och BE1-BE2. Beslut om andelstal Skäl: Driftskostnaderna för en gemensamhetsanläggning ska fördelas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den omfattning i vilken fastigheten beräknas använda anläggningen (15 andra stycket AL). Produkten av trafikmängd och utnyttjad väglängd är ett lämpligt mått på den beräknade användningen. Rättspraxis förespråkar att andelstalen ska vara enkla och schabloniserade inom relativt homogena områden. Sakägarna har dock vid sammanträden yrkat på viss differentiering av andelstalen för väg. Bedömningen är att andelstalen för drift av väg inte är oskäliga. På sammanträde har sakägarna yrkat att obebyggda fastigheter inte ska ha andelstal för drift. Uppfattningen var att enighet rådde om
Uddevalla kommun Sida 5 detta. Några av bostadsfastigheterna, främst inom planområdet, har varit obebyggda i många år och trafikmängden till dessa fastigheter är ringa. För bostadsfastigheter avstyckade på senare år får det antas att intentionen är att dessa ska bebyggas inom snar framtid, men i nuläget är trafikmängden ringa. Då den blivande samfällighetsföreningen har getts möjlighet att ändra andelstalen från obebyggd till bebyggd fastighet får det anses skäligt att obebyggda fastigheter inte får något andelstal för drift. Kostnaderna för att utföra en gemensamhetsanläggning ska fördelas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta fastigheten har av anläggningen (15 första stycket AL). Varje fastighets nytta av anläggningen bedöms motsvara dess beräknade användning av anläggningen. Normer för andelstalsberäkning, se aktbilaga NO1. Inventering och beräkning enligt tonkilometermetoden, aktbilaga IN1. Upplysning: Andelstal för utförande behövs även om anläggningen är befintlig, eftersom sådana andelstal också anger fastigheternas ägande av anläggningen. Detta kan ha betydelse vid omröstning på stämma. Likaså kan ersättning grundad på utförandeandelstalet bli aktuell när en fastighet inträder i anläggningen eller utträder ur den eller får sitt andelstal ändrat eller när anläggningen avvecklas. Kostnader för utförande och drift av anläggningen ska fördelas mellan deltagande fastigheter efter andelstal enligt andelstalslängd, aktbilaga AN1-AN2. Tillträde Ersättningsbeslut Skäl: Annat yrkande än att tillträde ska få ske enligt huvudregeln i 26 AL finns inte. Tillträde ska ske så snart anläggningsbeslutet vunnit laga kraft. Skäl: Yrkande om ersättning har inte framställts från fastigheter som upplåter mark för gemensamhetsanläggningar. Ingen av delägarna i samfälld mark har yrkat att ersättning ska betalas (19 AL, 6 kap 6 FBL). Det är väsentligen utan betydelse för fordringshavare och rättsägare att gemensamhetsanläggningarna inrättas. Ingen ersättning ska betalas.
Uddevalla kommun Sida 6 Förvaltning Övertagande av driften Beslut om fördelning av förrättningskostnader Aktmottagare Avslutningsbeslut Det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas för förvaltning av gemensamhetsanläggningen. Sakägare begär att sammanträde ska hållas för att bilda samfällighetsförening för förvaltning av gemensamhetsanläggningen. Sammanträde enligt 20 SFL för att bilda en sådan förening har därför hållits. Driften av gemensamhetsanläggningen ska övertas av anläggningssamfälligheten så snart anläggningsbeslutet vunnit laga kraft. Skäl: Förrättningskostnaden ska fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ska delta i anläggningen efter vad som är skäligt. Nyttan av anläggningarna ska vara vägledande vid denna skälighetsbedömning. Bedömningen är att bildande av gemensamhetsanläggningen för ga:14, vägar, tagit ca 70 % av tiden. Resterande tid om ca 30 % har lagts på gemensamhetsanläggningen för ga:15, parkmark. För de fastigheter i öster som endast använder zon 1 har mindre tid lagts. Att fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningar utan andelstal betalar förrättningskostnad får anses vara skäligt. De är med i anläggningen och behöver inte betala ev inträdesavgift vid ett senare inträde. När samfällighetsföreningen i framtiden ev beslutar om ändrat andelstal för dessa fastigheter betalas registreringsavgiften av samfällighetsföreningen, alltså indirekt av de deltagande fastigheterna. Förrättningskostnaderna ska fördelas mellan delägarna enligt följande: Förrättningskostnader för fastigheter ingående i Ga:14: Fastigheter som endast nyttjar zon 1 betalar 1900 kr per fastighet. Fastigheter som nyttjar zon 1 och 2 betalar 2400 kr per fastighet. Fastigheter som nyttjar zon 1, 2 och 3 betalar 2760 kr per fastighet. Förrättningskostnader för fastigheter ingående i Ga:15: Delas lika mellan deltagande fastigheter, 1600 kr per fastighet. Lantmäterimyndigheten ska skicka räkning till varje delägare. Den blivande samfällighetsföreningen. Förrättningen avslutas.
Uddevalla kommun Sida 7 Handlingar hålls tillgängliga på lantmäterimyndighetens kontor under den tid som överklagande får ske. Överklagande Den som är missnöjd med lantmäterimyndighetens beslut eller åtgärder kan överklaga dessa genom att en skrivelse lämnas eller skickas till: Lantmäterimyndigheten Uddevalla kommun Varvsvägen 1 451 81 UDDEVALLA Mark- och miljödomstolen behandlar sedan överklagandet. Skrivelsen måste ha kommit in till lantmäterimyndigheten inom fyra veckor från avslutningsdagen, d.v.s. senast den datum (4 veckor efter avslutsdag). Kommer skrivelsen in för sent kan överklagandet inte behandlas. Ange att Ni överklagar och vilket beslut eller vilken åtgärd Ni överklagar. Anteckna förrättningens ärendenummer och redogör för vad Ni anser ska ändras och varför.