»Vi arbetar långsiktigt med smarta, hållbara lösningar!«affärsplan 2013 2015 Kortversion 1
Teaterallén 26 34 2
Inledning Utgångspunkten i våra affärsplaner har sedan 2008 varit ett långsiktigt affärsmässigt tänkande. Det är naturligt för ett företag som arbetar med fastigheter och människors boendevillkor, eftersom själva produkten i sig har lång livslängd. Långsiktig hållbarhet ska gälla de tre dimensionerna som också är införlivade i Umeå kommuns övergripande mål; den sociala, den ekologiska och den ekonomiska. Allt vi gör mynnar ut i konsekvenser som påverkar den långsiktiga hållbarheten. Vår vision och våra företagsmål ska relatera till hur vi genom systematiskt arbete formar vår verksamhet så att det blir långsiktigt hållbart. Detta gäller inte enbart byggande utan också hur vi agerar i vårt ledar- och medarbetarskap. Det följer en röd tråd från visionen till målen som uttrycks inom de tre områdena och vidare genom delaktighet från alla medarbetare och även allt bättre delaktighet från våra hyresgäster. 3
Utmärkande för företaget idag AB Bostaden bygger och förvaltar bostäder i Umeå kommun. Företagets historia sträcker sig från 1953, då det startade i stiftelseform. 1995 blev företaget ombildat till ett kommunalt allmännyttigt bolag med uppdrag att bidra till Umeå kommuns tillväxt och bostadsförsörjning. Företaget har utvecklats starkt under åren och framför allt utmärker vi oss genom att: Vi kan erbjuda ett prisvärt boende för i stort sett alla bostadssökande Vi har ett brett utbud av lägenheter med stora valmöjligheter. Vi finns i centrala delar av staden såväl som ute i de flesta stadsdelar Vi strävar efter att skapa bostadsområden där en blandning av människor i olika livsskeden och bakgrunder kan känna sig hemma Vi lägger stor vikt vid närhet till kunden som har tillgång till service i sitt kvarter Vi satsar på utveckling och upprustning av äldre bostadsområden och hus Vi tar stort ansvar för att minska vår miljöbelastning i natur och bostadsområden. Vision Vår vision är att: den som söker bostad i Umeå ser Bostadens lägenheter som det självklara valet de som bor hos oss väljer att stanna Bostaden ses som en framgångsrik aktör i Umeås stadsutveckling allt vi gör bygger på ekologiskt, socialt och ekonomiskt ansvarstagande. 4
Omvärldsfaktorer Umeå kommuns tillväxt Umeå kommuns befolkningsmål sedan 2009 innebär en tillväxt som ska leda till 200 000 invånare år 2050. Det innebär att den nybyggnadstakt som anges i nu gällande bostadsförsörjningsprogram är 600 800 lägenheter per år. Bostadens nuvarande marknadsandel utifrån detta långsiktiga mål utgör cirka 200 250 lägenheter årligen. Den prognos som Umeå kommun redovisat för perioden 2011 2021 innebär en befolkningstillväxt på 8 296 invånare. För Bostaden skulle det innebära att nyproduktionen under denna tid bör ligga på i genomsnitt cirka 150 lägenheter per år. Vinterträdgåren på Ålidhem. Förändrat söktryck Hösten 2012 har söktrycket på lägenheter i Umeå ökat. Under många år har de flesta kunnat få en egen bostad efter ett antal månader. Det har också regelbundet uppstått vakanser, framför allt i studentkorridorer när marknaden stabiliserats. Vad vi kan konstatera är att flyttfrekvensen i vårt bestånd har minskat med 1 200 flyttningar jämfört med 2007, en tydligt lägre rörlighet inom företaget. Genomsnittlig kötid för att få en lägenhet hösten 2012 jämfört med hösten 2011 har ökat från 2 år till 2,5 år. Denna utveckling indikerar att vår planering för nyproduktion, mindre lägenheter, lämpade för den yngre målgruppen bör förstärkas under kommande femårsperiod. 5
Anders Algander, Fingal-kollektivet. 6
Samtidigt påverkas vår verksamhet av den koncentration av projekt som pågår i Umeå fram till 2015. Kulmen uppnås under kulturhuvudstadsåret 2014 då många projekt ska vara slutförda. Nyproduktionen konkurrerar naturligtvis även med att det finns ett mycket stort behov av renovering av 4 000 5 000 lägenheter i hus från 1960- och 70-talet. 37 000 studenter Umeå universitet räknar med drygt 37 000 studenter i år, men det beräknas minska på sikt. Antalet internationella studenter från utomeuropeiska länder har minskat kraftigt till 55 personer hösten 2011. Antalet internationella studenter från utomeuropeiska länder har minskat med 90 procent jämfört med föregående år. Behovet av fler lägenheter för unga beror med andra ord inte på studenterna, utan på alla unga, varav en del i gruppen 19 24 år ofrivilligt bor kvar hemma. Dessa utgör en dold efterfrågan. Förändring av målgruppernas volymer 2011 2021 Antalet 65 år och äldre blir 4 889 fler än idag Familjebildande åldrar 25 44 år ökar med 1 178 Åldrar 45 64, ekonomiskt etablerade ökar med 1 178 Unga med behov av första egna boendet 19 24 år minskar med 1 617. Umeås äldsta kollektiv Fingal på Häradshövdingegatan 30 C. 7
Huvudsakliga strategiska vägval 2013 2015 Till investeringar för nyproduktion avsätts 175 mkr 2013, 260 mkr 2014, 215 mkr 2015. Fortsatt satsning på till- och ombyggnader på Ålidhem, i kvarteret Melonen, ROT projekt, energiprojekt med 175 mkr. Fortsatt satsning på ökat underhåll på Ålidhem och i kvarteret Melonen med 85 mkr. Ombyggnad av det tidigare serviceboendet Älgvägen, Marieberg till trygghetsbostäder utreds. Bostäder för unga tillgodoses genom tillkomsten av smålägenheter i ovan nämnda projekt. Hållbara Ålidhems om-och tillbyggnad fortsätter och genomförs enligt plan. Vi förbereder alternativa projekt fram till körklart för att kunna starta när Umeås lokala byggmarknad har gått in i ett lugnare skede beräknat efter 2014. Sociala hållbarhetsprojekt fortsätter genom projekt i Dialog Ersboda, Hållbara Ålidhem, samt inom ramen för Green Citizens of Europe. Systematiska förbättringar i utemiljöerna fortsätter enligt påbörjat program. Öka utrymmet för kommunikation om Bostadens projekt och satsningar både lokalt och nationellt. Strategival nyproduktion Byggstart Antal lägenheter Fjällsippan 2013 13 lägenheter Gruppboenden, 3 st 2013 18 lägenheter Öbacka såg start 2013 229 lägenheter Kvarteret Focken 5 2013 cirka 80 lägenheter Kvarteret Mården 2014 cirka 150 lägenheter Planeras till startläge Tranbärsvägen (kvarteret Kastanjen), Böleäng återuppbyggnad, 90 lägenheter Sävar trygghetsboende, 14 lägenheter Gamla K4 (Stadshusområdet), 85 lägenheter Focken 4, 140 lägenheter Ålidhem förtätning, (ev) 35 lägenheter Umeå universitetsstad, 120 lägenheter 8
Språkgränd 32 33 Bostadens vd, Ann-Sofi Tapani. Ostkroken 108 114 Josefin Åberg på Ålidhem har fått ett nytt badrum. 9
Mål 2013 2015 Bostadsförsörjningsmål Här framgår vilka prioriteringar Bostaden gör de kommande tre åren. Behov av förändringar i planen kan uppstå på grund av förändringar i efterfrågan, nya spelregler på den finansiella marknaden, kostnadsutvecklingen för hyresrätten med mera. Ombyggnationer Färdigställa uppsatt mål för Ålidhems omvandling till säkrare och mer energisnåla byggnader. 405 lägenheter, 26 huskroppar. Tranbärsvägen (kvarteret Melonen), Böleäng, genomgår en grundlig upprustning med start 2014. Målet är att de boende ska ges mycket hög delaktighet, särskilda resurser läggs på projektet för kundkontakt och möjligheter till påverkan. Detta har inletts. Älgvägen, Marieberg, utreds med målet att kunna erbjuda ett tillgängligt trygghetsboende för äldre. Antalet personer 65+ år som aktiverar en personlig sida i Bostadens kösystem ska öka från 2 procent 2011 till 5 procent år 2015. Nyproduktion Antal färdiga lägenheter för inflyttning År 2013 35 lägenheter (gruppbostäder, ombyggnad av lokalyta) År 2014 190 lägenheter År 2015 210 lägenheter Ger 145 nya lägenheter per år i genomsnitt denna period. Snitt för perioden 2012 2017 blir 155 lägenheter per år. Planeras till startläge: Tranbärsvägen (kvarteret Kastanjen), Böleäng återuppbyggnad, 90 lägenheter Sävar trygghetsboende, 14 lägenheter Gamla K4 (Stadshusområdet), 85 lägenheter Focken 4, 140 lägenheter Ålidhem förtätning, (ev) 35 lägenheter Umeå universitetsstad, 120 lägenheter 10
Bostadssociala mål Boinflytande och delaktighet Minst en ny möjlighet för hyresgästerna att påverka sitt boende ska införas varje år under perioden 2012 2014. Exempelvis genom delaktighet i utformning av entréer i ombyggnadsprojekt. 2013 2014 tillkommer Projektdialog Tranbärsvägen; kvarteret Melonen. Dialoger i samband med detaljplanearbetet för kvarteret Kastanjen på Tranbärsvägen genomförs inför återuppbyggnaden. Genom förbättrad kommunikation och relationsskapande åtgärder skapas trygghet och delaktighet i alla bostadsområden. Resursförstärkning sker med ombyggnadsvärdar och kundvärdar. Ökat engagemang för att fånga upp barns och ungas föreställningar om bra bostadsområden. Medskapande hos barn och unga stimuleras genom samarbetsprojekt med olika aktörer som Kulturverket, teatergrupper och IT-spelsformer. Utemiljöer Fortsatt utveckling av våra utemiljöer utifrån den modell som vi utarbetat de senaste åren. I all nyproduktion och större ombyggnader under perioden fram till 2014 ska konstnärlig utsmyckning ingå som en del i projektet. Inventering av utsmyckning i befintliga fastigheter ska genomföras. Skapa fler möjligheter till stadsodlingar. Tillgänglighet och trygghet Fortsatt satsning på trygghetsskapande åtgärder i våra bostadsområden. För att ge bostadssökande stöd i valet av tillgängliga lägenheter skapas tydliga presentationer av lägenheters utförande i vårt uthyrningssystem. Kundnöjdhet Kundnöjdheten ska uppgå till lägst NKI 70. 11
Ekologiska mål För att systematiskt arbeta med ekologisk hållbarhet inom företaget har Bostaden anslutit sig till SABO-företagens utmaning att minska energiförbrukningen med 20 procent till år 2016 med jämförelseåret 2007. Inom ramen för Miljöfokus 2016 organiseras därutöver andra projektgrupper som arbetar med ekologiskt hållbara lösningar för avfall, teknik och material i byggande och förvaltning, transporter och miljöfarliga ämnen. Miljöfokus ska genomsyra alla verksamhetsgrenar och involvera all personal och våra hyresgäster. All köpt eller egenproducerad energi ska komma från förnyelsebara källor år 2016. Samtliga entreprenörer som anlitas av Bostaden ska följa ett miljöledningssystem eller motsvarande och produkter och materiel ska uppfylla kriterier för bra miljöval. Företagets årliga energiförbrukning i fastigheterna ska minska med 20 procent från år 2007 till 2016, räknat i kwh per kvadratmeter A-temp. Delmål: 2013 135 kwh/kvm/år 2014 132 kwh/kvm/år 2015 121 kwh/kvm/år Samtliga (6 200) ljuspunkter med kvicksilverlampor ska bytas ut till år 2015. Källsortering ska erbjudas i samtliga lägenheter och sortering av matavfall ska finnas i 80 procent av våra lägenheter. Bostadens arbete för att minska verksamhetens miljöbelastning ska vara känt av 60 procent av kunderna och 100 procent av medarbetarna 2014. Företagets koldioxidbelastning, för egna fordon, ska minskas med 60 procent till 2014, jämfört med 2009. Antalet körda mil för interna transporter ska minska med 20 procent till 2014, jämfört med 2009. Bostadens projekt Hållbara Ålidhem och EU Life+ projektet Green Citizens of Europe ska väcka intresse såväl i Umeå som nationellt med målet att år 2014 vara med bland de hållbarhetsprojekt som får uppmärksamhet i nationella medier och bidrar till att studiebesök och minst en stor konferens förläggs till Umeå senast 2014. 12
Ekonomiska mål Soliditeten ska uppgå till 22 procent i slutet av år 2014. Förräntning på marknadsmässigt totalt fastighetskapital ska vara minst 5 procent i genomsnitt under perioden (utifrån årlig marknadsvärdering). Driftnetto ska för 2013 uppnå lägst 370 miljoner kronor. Eva-Lena Pettersson, kvartersvärd i Obbola. Personalidé Personalens kompetens och arbetssätt är avgörande för hur framgångsrika vi blir i att nå våra mål. Som arbetsgivare vill vi genom tydlighet, öppenhet och delaktighet skapa en arbetsmiljö som ger arbetsglädje, sammanhang och mod att våga se saker ur nya perspektiv. Vi tror på att medarbetare växer och utvecklas genom att ge frihet att agera under ansvar. Fokusområden kompetensförsörjning arbetsmiljö och hälsa jämställdhet mångfald Utveckling och målsättning Bostadens övergripande mål ska vara kända för samtliga anställda Målen ska konkretiseras för varje arbetsområde så att samtliga medarbetare har tydliga mål att arbeta mot. Utveckla samarbetet mellan yrkesgrupper och enheter samt öka feedback mellan chefer och medarbetare. Bidra till ett ökat intresse hos allmänheten, inför yrkes- och studieval för utbildningar till yrken inom bygg och förvaltning. Allt utvecklingsarbete ska genomsyras av Bostadens värdegrund. 13
Nyckeltal att följa Resultat Mål Nyckeltal 2011 2012 2015 Nöjd medarbetar-index, procent 75 78 80 Tydlig målsättning inom Bostaden, procent 63 78 80 Samverkan yrkesgrupper/enheter, procent 44 49 50 Tydliga instruktioner i arbetet, procent 71 75 80 Individuella handlingsplaner, procent 77 76 80 Etnisk mångfald, procent 5,4 5,7 7 Långtidssjukfrånvaro, procent 1,8 1,6 1,5 Långtidsfrisk, procent 68,9 66,5 70 Sjukfrånvaro, procent 3,5 3,5 3,2 Årshjul December Verksamhetsplaner färdiga. Kortversion av affärsplan klar. Januari Årsbokslut November Nästa års affärsplan antas. Verksamhetsplanearbetet fortsätter. Februari Internkontroll, uppföljning. Oktober Verksamhetsplaner påbörjas inom varje enhet. Mars Slutrevision av bokslut. Medarbetarundersökning. September Tertialrapport 2. Kundundersökning. Planeringsseminarium ledningsgrupp och styrelse. April Augusti Underlag till affärsplan tas fram av ledningsgrupp. Juli Juni Maj Tertialrapport 1. Planering för nästa års affärsplan startar. 14
Fredrik Westerlund, projektledare för renoveringssatsningen på Ålidhem Nyckeltal personal 2012 I AB Bostaden finns 174 anställda där 108 (62 procent) är män och 66 (38 procent) är kvinnor. Personalen kan delas in i följande stora yrkesområden: Kvartersvärdar 45 Tekniker* 30 Fastighetsskötare 30 Lokalvårdare 11 Tjänstemän 42 Chefer inkl ledningsgrupp 16 Totalt 174 * I yrkesgruppen tekniker ingår snickare, rörmokare, drifttekniker, reparatörer och elektriker. Medelåldern är 47 år och inom en treårsperiod beräknas 21 anställda gå i pension. Andel anställda på heltid är 87 procent för kvinnor och 94 procent för män. Fakta AB Bostaden i Umeå 2011 Antal lägenheter 15 391 st Medelantalet anställda vid årets slut 181 st Antal lokaler 194 st Uthyrningsgrad bostäder 99,7 % Driftnetto 338 mkr Nettoomsättning 905 mkr Resultat efter finansnetto 56 mkr Eget kapital 1 129 mkr Bokfört värde fastigheter 4 931 mkr Räntebärande skulder 4 011 mkr Investeringar 353 mkr Soliditet 20,9 % Direktavkastning 7,1 % Avkastning på sysselsatt kapital 4,0 % Avkastning på eget kapital 5,0 % Låneränta vid årsskiftet 3,8 % 15
Bostadendagen Ersboda Där du känner dig hemma 16 AB Bostaden, Box 244, 901 06 Umeå Telefon: 090-17 75 00 Fax: 090-17 76 19 ab.bostaden@bostaden.umea.se www.bostaden.umea.se TRYCK: tryckeri city 2012