Effekter av fri fastighetsbildning

EXAMENSARBETE FASTIGHETSVETENSKAP EX-06-166 Effekter av fri fastighetsbildning En undersökning av fastighetsbildningen i Finland Magnus Edén David Fors Handledare: Leif Norell/Lantmäteriet Examinator: Thomas Kalbro STOCKHOLM 2006

Förord Detta examensarbete är det avslutande arbetet på vår civilingenjörsutbildning inom lantmäteri vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetet har utförts under hösten 2006 på institutionen för fastigheter och byggande, avdelningen för fastighetsvetenskap, KTH. Initiativtagare har varit Leif Norell vid Lantmäteriverket. Examensarbetet har varit ett samarbete mellan Lantmäteriverket i Gävle och KTH. Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare Leif Norell vid Lantmäteriverket, Thomas Kalbro vid KTH, Heikki Lind vid Lantmäteribyrån i Rovaniemi, Mikael Still vid Nylands Lantmäteribyrå och Arvo Vitikainen vid Helsingfors Tekniska Högskola för hjälp och vägledning under arbetets gång. Stockholm december 2006 Magnus Edén David Fors 2

Abstract Effects at voluntary property formation a study of the Finnish legislation The purpose with this Master of Science thesis is to investigate how the voluntary property formation in Finland works and what effects it give rise to. In Sweden the property formation has several regulations that a property must reach to become a legal property. In Finland there is almost no regulation when you want to do a property formation. This thesis has only investigated how property formation works outside a development plan. In Finland there is only one condition if you want to format a new property for dwellings. That condition is that the property has to be at least 2000 square meters. If it doesn t have the right area the property formation will be confirmed, but the decision will state that dwellings are prohibited. In Finland there is a risk that an area can t be subdivided from a property but if it already has been sold to another person it can be a problem because the area will not be a new property. Another problem in Finland is that you can buy a small useless area only because you want to have the rights that the new property will bring. A positive effect at voluntary property formation is that the real property register is always up to date. The citizens have the right to own what they want to own, the government doesn t have regulations that says how big or small the citizens properties have to be. The biggest difference between Sweden and Finland is that in Sweden the property has to be well adapted for its appropriate use. But it s the government that decides what the aim of the purpose is. The purpose in Finland is that the citizens ownership will be the same as the real property register. 3

Sammanfattning Syftet med detta examensarbete är att göra en undersökning av hur den fria fastighetsbildningen i Finland fungerar och vilka positiva och negativa effekter den medför. I Sverige regleras fastighetsbildningens lämplighetsvillkor i fastighetsbildningslagens 3:e kapitel. I FBL finns det olika typer av lämplighetsvillkor, allmänna och särskilda lämplighetsvillkor. De särskilda villkoren behandlar olika typer av fastigheter, nämligen bostads-, jordbruks- och skogsbruksfastigheter. I Finland finns det bara lämplighetsvillkor som behandlar fastighetsbildning inom planlagt område samt för fastigheter avsedda för byggnadsplats utanför planlagt område. I detta examensarbete behandlas bara områden utanför planlagt område och där finns det egentligen endast ett villkor som behöver vara uppfyllt, sett ur ett lämplighetsperspektiv. Detta lämplighetsvillkor är att en fastighet avsedd som byggnadsplats måste vara minst 2000 kvadratmeter. Ett område som inte uppfyller detta lämplighetsvillkor får ändå styckas av, men med förbehållet att fastigheten är för liten för att bebyggas. I Finland delas inte fastigheter upp i bostads-, jordbruks- och skogsbruksfastighet utan endast fastigheter. Vid en styckning i Finland bildas det först ett outbrutet område av det som skall avstyckas. Detta område bildas då köpekontrakt upprättas och när köparen fått lagfart på området avstyckas det från moderfastigheten. I vissa fall råder det delningsbegränsningar som gör att det inte bildas en egen fastighet av det outbrutna området. Detta problem har inte lösts i lagstiftningen i Finland, därför finns det en risk att outbrutna områden ligger kvar i fastighetsregistret utan att de ombildas till en fastighet. När detta händer är det dock oftast reglerat i köpekontraktet genom en klausul som gör att köpet går åter om det inte går att bilda en fastighet av det outbrutna området eller att köparen försöker häva köpet med stöd av jordabalkens regler. En annan negativ effekt som systemet i Finland kan leda till är att en person kan köpa ett litet värdelöst område bara för att få del i särskilda rättigheter såsom jakt och fiske. Dessa rättigheter blir då betydligt mer värda än själva fastigheten i övrigt. En positiv effekt med fri fastighetsbildning är att fastighetsregistret alltid är korrekt uppdaterat. Annars är den mest positiva effekten att medborgarna själva har rätt att äga vad de vill äga, både vad gäller storleken på fastigheten och också dess utformning. Den största skillnaden mellan Sverige och Finland är att i Sverige är målsättningen med fastighetsbildningslagen att det ska bildas en ändamålsenlig fastighetsindelning sett från mark- och jordpolitiska mål, medan målsättningen i Finland är att äganderätten skall sammanfalla med fastighetsindelningen. 4

Begreppsförklaringar FBL Fastighetsbildningslagen, gäller för både Sverige och Finland. Byggnadsplats Motsvarighet till bostadsfastighet i Sverige. Outbrutet område En särskild lägenhet av ett område med bestämda gränser, men ej definierad som en egen fastighet i fastighetsregistret. Styckning Finlands motsvarighet till avstyckning. 5

Innehållsförteckning Förord... 2 Abstract... 3 Sammanfattning... 4 Begreppsförklaringar... 5 Förkortningar... 5 Ordförklaringar... 5 1. Inledning... 7 1.1 Bakgrund... 7 1.2 Syfte... 7 1.3 Avgränsning... 8 1.4 Metod... 8 2. Sveriges fastighetsbildningslag... 9 2.1 Allmänna lämplighetsvillkor... 9 2.2 Särskilda lämplighetsvillkor... 9 2.2.1 Bostadsfastighet... 9 2.2.2 Jordbruksfastighet...10 2.2.3 Skogsbruksfastighet...10 3. Finlands fastighetsbildningslag...11 3.1 Styckning...11 3.2 Förrättningsförfarandet...13 3.3 Delningsbegränsningar...13 4. Lämplighetsvillkoren i Finland...14 4.1 Inom planområden...14 4.1.1 Detaljplan...14 4.1.2 Generalplan...14 4.1.3 Strandplan...14 4.2 Utom planområden...15 5. Följderna av lämplighetsvillkoren...17 5.1 Fastigheter för bostadsändamål...17 5.2 Fastigheter för jordbruks- och skogsbruksändamål...17 5.3 Negativa externa effekter...17 5.3.1 Tillskapande av rättigheter...18 5.3.2 Risk för minskat strandskydd...18 5.3.3 Försvårande av infrastruktur...18 5.3.4 Risk för att outbrutna områden inte bildas till fastigheter...18 5.4 Positiva effekter...19 6. Sammanfattande analys...20 6.1 Positiva effekter...20 6.2 Negativa effekter...20 6.3 Slutkommentarer...21 Referenser...22 Intervjuer...22 6

1. Inledning 1.1 Bakgrund I Sverige måste alla nya fastigheter uppfylla kraven i fastighetsbildningslagens 3:e kapitel. Detta kapitel innehåller de allmänna lämplighetsvillkoren i 1 och bestämmelser om skyddsområden som t.ex. strandskydd samt för planområden i 2. Vidare finns särskilda lämplighetsvillkor för jord- och skogsbruksfastigheter i 5-7. Genom den senaste tidens ändringar av jord- och skogsbrukets politiska mål har det blivit en omdiskuterad fråga om hur bestämmelserna i speciellt 3:5-7 FBL skall tillämpas och om de ens är nödvändiga. I vårt grannland Finland finns det idag inga särskilda lämplighetsvillkor vid fastighetsbildning, utom de allmänna kraven att fastighetsbildning inte får ske i strid mot gällande planer och minimikrav på fastighetens storlek om fastigheten skall användas som byggnadsplats. Fastighetsägarna får själva bestämma hur den nya fastigheten ska se ut eller vilken del av fastigheten som skall föras över till en annan fastighet. Lantmätaren har sedan i uppgift att tillmötesgå önskemålet om fastighetsbildningsåtgärd. 1.2 Syfte Syftet med detta examensarbete är att undersöka om Finland, med en mer tillmötesgående lagstiftning för fastighetsägarna, har fått problem med fastigheter som inte går att stycka av, outbrutna fastigheter, samt obrukbara fastigheter, d.v.s. fastigheter som inte är lämpade för sitt ändamål. Vi har också försökt beskriva den svenska tolkningen av lämpliga stora bostadsfastigheter på landsbygden, s.k. hästgårdar, samt jord- och skogsbruksfastigheter. Viktiga frågeställningar som vi har behandlat under arbetets gång är: - Om avsaknaden av lämplighetsvillkor i den finländska lagstiftningen medför att outbrutna områden blir liggande kvar i systemet, d.v.s. områden som personer har lagfart på men inte kan bryta ut på grund av delningsbegränsningar. - Vilka orsaker det finns till att det bildas outbrutna områden och vad som händer med dessa fastigheter. - Om det finns några skyddsregler och lämplighetsvillkor i Finland och på vilket sätt som prövningen av dessa genomförs. - Om avsaknaden av lämplighetsvillkor har medfört att man har fått obrukbara fastigheter. - Vilken roll lantmäteriverket har vid fastighetsbildning. 7

1.3 Avgränsning Urvalet i detta arbete är att vi har undersökt hur fastighetsbildning genom styckning går till i Finland utanför planlagt område. Vi har dock studerat fastighetsbildning i fall där skyddsregler för strandskydd har kommit på tal. 1.4 Metod Vårt arbete är uppdelat i två huvuddelar, en allmän del och en utredande del. I den allmänna delen har vi studerat lagtexter och litteratur i frågor om den finländska lagstiftningen samt de svenska lämplighetsvillkoren och där redovisas hur fastighetsbildningslagstiftningen är uppbyggd i Finland samt en sammanfattning om hur fastighetsbildningen sker i Finland. Vi har även sammanfattat de nu rådande tillämpningarna samt praxis av de svenska lämplighetsvillkoren. I den utredande delen av arbetet har vi försökt att redovisa och sammanfatta de problem som uppkommer vid avsaknaden av lämplighetsvillkoren i den finländska lagstiftningen. I detta arbete har vi förutom studier av litteratur intervjuat personer med insikt i den finländska fastighetsbildningslagen. 8

2. Sveriges fastighetsbildningslag I den svenska fastighetsbildningslagen finns bestämmelser som talar om vad en fastighetsbildning innebär samt hur en fastighetsbildningsförrättning går till och vad en förrättningsman skall ta hänsyn till. Eftersom FBL är en ramlag så ska reglerna tolkas efter den rådande jord- och markpolitiken. 1 Nedan följer en beskrivning av de lämplighetsvillkor som finns i 3 kap. FBL. 2.1 Allmänna lämplighetsvillkor I Sverige skall alla fastigheter som bildas få en lämplig utformning och vara varaktigt lämpad för sitt ändamål, 3:1 FBL. Tillägg till detta allmänna lämplighetsvillkor är att fastighetsbildning inte får ske i strid mot planer och bestämmelser samt motverka eller försvåra den ändamålsenliga användningen och tillskapandet av planer, 3:2-3 FBL. Detta är de grundläggande bestämmelserna som rör fastighetsbildningen i Sverige. 2.2 Särskilda lämplighetsvillkor Utöver de allmänna lämplighetsvillkoren finns det särskilda villkor som berör fastighetsbildning när det gäller jord- och skogsbruksfastigheter, FBL 3:5-7. Efter lagändringar samt förändring inom jord- och skogsbrukspolitiken har tillämpningarna av de särskilda och allmänna lämplighetsvillkoren ändrats och har i dagsläget, i vissa avseenden, ingen entydig tolkning. 2 Nedan följer en sammanfattning av dagslägets tolkningar av olika fastighetstyper. 2.2.1 Bostadsfastighet En fastighet som skall användas för bostadsändamål skall alltid uppfylla kraven i de allmänna lämplighetsvillkoren i 3:1 FBL. Efter ändringar i lagstiftning samt de politiska målen är det i dagsläget tillåtet att bilda stora bostadsfastigheter innehållande jordbruksmark och skog och då speciellt för att främja utvecklingen i glesbygd. Tolkningen är att delar av jordbruksmark och skog får tillföras för att skapa en stor bostadsfastighet om syftet är att använda marken till odling, bete eller husbehovsved samt att det inte ska försvåra för jord- och skogsbruksnäringen. Syftet med att tillföra marken bör inte vara att skapa en skyddszon runt bostadshuset. 3 Frågan idag, med hänsyn till önskemålet att skapa attraktiva bostadsfastigheter på landsbygden, är dock i vilken utsträckning denna tolkning ska tilllämpas. 1 Lantmäteriverket, 2005, s. 1 2 Lantmäteriverket, 2005, s. 2 3 Lantmäteriverket, 2005, s. 11 9

2.2.2 Jordbruksfastighet Enligt 3:5 FBL skall en lämplig jordbruksfastighet med hänsyn till storlek, sammansättning och utformning vara acceptabel så att verksamheten som bedrivs på fastigheten ger ett godtagbart ekonomiskt utbyte. Hänsyn skall tas till om det finns möjlighet för verksamheten på fastigheten att kombineras med annan varaktig verksamhet på orten. Dessutom skall särskild hänsyn tas till att sysselsättning och bosättning i glesbygd främjas samt även att vården av natur- och kulturmiljön främjas. Med kravet på ett godtagbart ekonomiskt utbyte bör menas att hänsyn skall tas till den vid varje tidpunkt gällande jord- och skogspolitiken. Ett visst överskott bör dock fastigheten ha förutsättning att ge som ett minimikrav, samt ett inte obetydligt bidrag till brukarens försörjning. 4 Vidare stadgas det i 3:6 FBL att en fastighetsbildningsåtgärd inte är tillåten om det medför en betydande olägenhet för jordbruksnäringen. 2.2.3 Skogsbruksfastighet Lämplighetsvillkoren som beskrivs i 3:5 FBL gäller även för skogsbruksfastigheter, se ovan första och andra stycket i avsnitt 2.2.2. För att bedöma om en skogsbruksfastighet ska anses lämpad för sitt ändamål bör hänsyn tas till, förutom virkesavkastningen, annan möjlig avkastning som jakt, fiske och bärplockning. 5 I 3:7 FBL regleras ett skydd för skogsnäringen, vilket gör att skogsbruksmark inte får indelas så att det leder till en försämring av möjligheten att ekonomiskt utnyttja skogen. Dessutom får inte en skadlig delning av en skogsbruksfastighet göras. 4 Lantmäteriverket, 2005, s. 7 5 Lantmäteriverket, 2005, s. 7 10

3. Finlands fastighetsbildningslag Fastighetsbildningslagen i Finland behandlar vad fastighetsbildning är och hur en förrättning enligt denna lag går till. Lagen tillämpas vid bildande av fastigheter och andra registerenheter, ändring av fastighetsindelningen, fastställande av en registerenhets utsträckning samt registrering och sammanslagning av fastigheter och andra registerenheter. 3.1 Styckning Vid en styckningsförrättning skall gränsdragningen stämma överens med önskemålen från ägaren. Detsamma gäller för moderfastighetens andel i samfällda områden, alltså att ägaren får bestämma hur stor andel av de samfällda områdena som ska övergå till styckningsfastigheten. 6 Innan styckning av en fastighet kan sökas måste det på en fastighet bildas en särskild lägenhet av ett område med bestämda gränser, kallat ett outbrutet område. Ett köpeavtal upprättas mellan fastighetsägaren och köparen och det är då det outbrutna området uppstår. Köparen till det outbrutna området skall sedan inom sex månader skicka in köpeavtalet till tingsrätten som meddelar om lagfart på fånget. Tingsrätten skall sedan enligt 12:6 JB meddela lantmäteriverket som i sin tur då kan starta styckningsförrättningen och genom förrättningen bildas det en ny fastighet av det outbrutna området, 20 FBL. Förrättningen skall verkställas enligt ansökan, 16 FBL. Den fastighet som skall styckas kallas för moderfastighet och fastigheten som bildas av det outbrutna området kallas för styckningsfastighet. Dessutom bildas det en stomfastighet av det som återstår av moderfastigheten och om det outbrutna området överförs till en befintlig fastighet kallas denna för mottagande fastighet, 21 FBL. Styckning får sökas av ägare, eller lagfaren delägare, till moderfastigheten eller det outbrutna området, 22 FBL. Se figur 1. 7 6 Kristiansen, B, m.fl. s. 202 7 Kristiansen, B, m.fl. s. 203 11

Figur 1. Styckning och styckning genom överföring. I den finska lagstiftningen finns det en möjlighet att utan samtycke av sakägarna göra obetydliga ändringar av ett outbrutet område om de är viktiga för att åstadkomma en ändamålsenlig fastighetsindelning och detta inte påverkar värdet av det avstyckade området eller orsakar någon nämnvärd olägenhet för en sakägare. Detta regleras i 31 FBL. Inom en stadsplan får inte styckning förrättas utan kommunens samtycke om förrättningen medför en avvikelse från stadsplanen, 32 fastighetsbildningslagen. Styckning får heller inte genomföras inom en byggnads- eller strandplan om det försvårar förverkligandet av planen, 33 FBL. Utanför planområde får en fastighet avsedd för byggnadsplats, bostadsfastighet, bildas så länge fastigheten är större än 2000 kvadratmeter. 8 8 Markanvändnings- och bygglag, 116 12

3.2 Förrättningsförfarandet Alla sakägare skall vid inledandet av en förrättning meddelas genom kallelsebrev, 168 FBL. Ett protokoll skall föras under förrättningen och i detta skall sakägarnas yrkanden antecknas. Dessutom skall protokollet innehålla avtal, förrättningsmännens avgöranden med motivering samt andra för förrättningen betydande frågor, 187 FBL. Utöver detta skall det uppritas en karta över det aktuella området, 188 FBL. När alla ärenden som hör till förrättningen har behandlats avslutas förrättningen av förrättningsingenjören, 190 FBL. När förrättningen vunnit laga kraft förs ändringarna in i fastighetsregistret, 192 FBL. 3.3 Delningsbegränsningar Vid fastighetsbildning i Finland kan man i teorin bilda vilka fastigheter som helst, fastighetens storlek och lämplighet har ingen betydelse. Förrättningsingenjören skall dock i förrättningsprotokollet anteckna om ett område ska vara avsett som byggnadsplats då det här finns en viss begränsning. 9 En fastighet avsedd som byggnadsplats måste nämligen vara minst 2000 kvadratmeter om den ligger utanför ett planlagt område. En fastighet belägen inom detaljplaneområde innebär att en styckning endast får genomföras för att bilda en tomt enligt tomtindelningen. Inom detaljplan får styckning inte förrättas om det medför att genomförandet av planen försvåras. Enda undantaget är om det finns särskilda skäl som gör att kommunen samtycker till styckning trots att det försvårar genomförandet av planen. 10 En fastighet avsedd som byggplats får heller inte bildas inom en generalplan där området har planerats som rekreations- eller skyddsområde om det innebär att användandet av området för detta ändamål avsevärt försvåras. Ett outbrutet område avsett som byggplats får inom ett område som behöver planeras endast bli till en ny fastighet om ett bygglov finns för det outbrutna området vid inledandet, eller när förrättningen pågår, av förrättningen. Undantaget som finns är om kommunen samtycker till fastighetsbildningen. 11 Ett outbrutet område som är beläget inom strandområde och avsedd som byggplats får inte avstyckas om det inte har gjorts en detalj- eller generalplan över området som reglerar byggnadsmöjligheterna i området. 12 I de fall en styckning inte verkställs p.g.a. att delningsbegränsningarna utgör ett hinder inställs styckningen och ett outbrutet område kan då finnas kvar inom fastigheten. Om detta område redan ägs av en annan person än fastighetsägaren till moderfastigheten medför det att fastighetsindelningen inte stämmer överens med ägandet. 13 9 10 11 12 13 Kristiansen et al, 2006 s. 203 Ibid, s. 204 Ibid s. 204 Ibid s. 204 Ibid s. 204 13

4. Lämplighetsvillkoren i Finland Målsättningen med fastighetsbildningslagstiftningen är att äganderätten ska sammanfalla med fastighetsindelningen. Lantmäteriets uppgift är inte att styra markanvändning eller byggande på fastigheterna. 14 4.1 Inom planområden Detaljplan, generalplan och strandplan påverkar lämplighetsvillkoren framför allt vid styckning av en fastighet för bostadsändamål. 4.1.1 Detaljplan Inom områden med en detaljplan med bindande tomtindelning får styckning ske endast om tomten följer tomtindelningen. Dock kan styckningen godkännas om kommunen ger sitt samtycke, 32 FBL, eller om ändringarna bara i ringa grad avviker från bestämmelserna i planen, 20 FBL. I övrigt gäller att en styckning inom ett detaljplaneområde inte får försvåra genomförandet av planen, 32 FBL. 4.1.2 Generalplan Inom ett område med en fastställd generalplan med rättsverkan får en fastighet som är avsedd för byggnadsplats inte bildas genom styckning om det försvårar användningen av området för det ändamål som anges i planen. Detta gäller om platsen är anvisad som ett skydds- eller rekreationsområde, 34 1 st. FBL. Inom generalplaner som har rättsverkan, men inte har anvisats till skydds- eller rekreationsändamål, får en fastighet som är avsedd till byggnadsplats styckas om fastigheten uppfyller de krav som ställs i markanvändnings- och bygglagen, 34 2 st. FBL. Styckning av en byggnadsplats som finns inom ett område som har behov av planering får endast genomföras om det finns, eller erhålls under förrättningens gång, bygglov på en annan än en tillfällig byggnad eller om kommunen ger sitt samtycke till styckningen, 34 3 st. FBL. Om inte förändrade förhållanden eller andra särskilda skäl uppkommer, så får ett outbrutet område som är avsett som byggplats avstyckas om bygglov för en annan än en tillfällig byggnad finns eller erhålls under förrättningens gång, eller redan har uppförts med stöd av ett bygglov, 34 4 st. FBL. 4.1.3 Strandplan Inom strandområden får områden som är avsedda som byggplats styckas, om inte en strandplan säger något annat. Dock får avstyckning av området ske i strid mot 14 Lantmäteriverket Finland, 2006, kap. 1.16.1 14

strandplanen, men området markeras i så fall med ej lämpad som bostad. 15 Se figur 2. Figur 2. Styckning av bostadsfastighet vid strand. Bild A visar att det är tillåtet att stycka av och föra över styckningslott till bostadsfastigheten om strandplan inte säger annat. Bild B visar att om området som skall styckas finns inom strandplan som inte tillåter styckningen, så får ändå styckningen verkställas men bildar en egen fastighet med kommentaren i fastighetsregistret: ej lämpad som bostad. 4.2 Utom planområden När det gäller fastighetsbildning utanför planområden finns det ett allmänt lämplighetsvillkor vid skapandet av bostadsfastigheter. I 116 i markanvändnings- och bygglagen regleras att en byggplats utanför ett detaljplaneområde skall vara lämpad för sitt ändamål, lämplig för byggande och tillräckligt stor med en minsta area på 2000 kvadratmeter. Detta är dock ett minimikrav och kommunen får i sin byggnadsordning bestämma om en ökning av arealkravet. Detta lämplighetsvillkor gäller för både moderfastigheten och det outbrutna området om båda är avsedda att användas som byggnadsplats. 16 Lämplighetsprövningen görs också genom att man tar hänsyn till risker för översvämningar, ras och jordskred. Dessutom prövar man om byggnader kan placeras på rimliga avstånd från den tänkta fastighetens gränser och allmänna vägar. Om dessa krav inte är uppfyllda får lantmätaren ändå stycka av fastigheten, men benämner den med ej lämpad som bostad i fastighetsregistret. 17 Detta lämplighetsvillkor används bara vid skapandet av en byggnadsplats och hindrar inte avstyckningen 18, utan fastighetsbildningen genomförs med detta förbehåll. När det gäller skapandet av skogs- och jordbruksfastigheter finns det ingen lämplighetsprövning för privatpersoner. Utom när det blir kombinerade bostads- och jord- eller skogsbruksfastigheter då lämplighetsprövning för byggnadsplats skall tillämpas. 19 15 16 17 18 19 Intervju med Heikki Lind Intervju med Mikael Still Intervju med Heikki Lind Dock inte om en bebyggd moderfastighet understiger arealkravet. Se avsnitt 5.3.4. Intervju med Heikki Lind 15

Var och en kan alltså i praktiken köpa ett 10 kvadratmeter stort område och stycka av det om man vill använda det som potatisland eller liknande. Frågan som då uppkommer är om det finns någon som verkligen är beredd att göra detta eftersom en styckning ändå kostar en hel del pengar. 16

5. Följderna av lämplighetsvillkoren Följderna av lämplighetsvillkoren gör att lantmäteriverket ska stycka av det som någon har köpt och bara göra en prövning om fastigheten är lämpad som bostadsfastighet, om det är en bostad som ägaren ska bygga. Prövningen av lämplighetsvillkoret utanför planlagt område innebär alltså inte att fastighetsbildningen stoppas utan bara att själva nyttjandet av fastigheten kan begränsas p.g.a. lämplighetsvillkoret. Ägaren anger inte i sin ansökan om det ska vara en jord- eller skogsbruksfastighet eftersom lantmäteriverket inte prövar lämpligheten för dessa ändamål. 5.1 Fastigheter för bostadsändamål Lantmäteriverkets roll är att se till att avstyckning genomförs, men om området inte skulle vara lämpligt som byggnadsplats, p.g.a. att området är för litet, så skrivs detta in i beslutet och införs i fastighetsregistret som ej lämpad som bostad. Detta används sedan om fastighetsägaren söker byggnadslov på fastigheten. 20 Styckningen genomförs alltså och det bildas en ny fastighet. 5.2 Fastigheter för jordbruks- och skogsbruksändamål För fastigheter som inte ska användas för bostadsändamål utan istället för jordoch skogsbruksändamål finns det inga gränser för hur stora eller små de får vara. Det finns ingen myndighet som sätter upp några gränser för hur stor en sådan fastighet måste vara och därmed finns det inte heller någon som kan bestämma om en fastighet blir olönsam p.g.a. dess storlek. Jord- och skogsbrukspolitiken har alltså ingen betydelse vid fastighetsbildningen. I beslutet som lantmäteriverket tar står det inte om det är en bostads-, jordbruks- eller skogsbruksfastighet som bildas. Detta p.g.a. att det för lantmäteriverket inte har någon betydelse vad för sorts fastighet som bildas. 21 5.3 Negativa externa effekter Systemet i Finland kan leda till olika externa effekter. Sådana effekter kan vara skapande av små fastigheter för att dela upp jakt- och fiskerättigheter, en minskning av strandzonen samt försvårande av byggandet av ny infrastruktur och bildande av områden som lantmätaren inte kan eller får stycka av till fastigheter inom planlagda områden. 20 21 Intervju med Heikki Lind Ibid. 17

5.3.1 Tillskapande av rättigheter I Finland förekommer det i liten skala att det avstyckas ett litet värdelöst område, i skogsbruksmått sett, från en samfälld skog får att få del i den samfällda skogen och därmed även jakträtt i skogen. Detta sker framför allt i norra Finland, men inte i någon större utsträckning så detta upplevs inte som något stort problem. Även vid samfällt fiske förekommer detta för att få fiskevatten. 22 5.3.2 Risk för minskat strandskydd Strandskyddet i Finland innebär att man inte får bygga nära stranden. Beroende på hur området ser ut kan strandskyddet variera mellan ungefär 50 och 200 meter. I teorin ska det inte vara någon skillnad på strandskyddet var i landet man befinner sig. Dock kan det i praktiken vara enklare att få dispens i glesbygden. Eftersom skyddet bara gäller byggandet så är det möjligt att ändå stycka av fastigheter så att en fastighetsägare kan utöka sin strandzon, d.v.s. stycka av och överföra markområden vilket leder till att personen äger mark ända ner till vattnet. Men eftersom man inte får uppföra byggnader p.g.a. strandskyddet så upplevs det inte som att man på så sätt motsätter sig idén med strandskyddet. 23 5.3.3 Försvårande av infrastruktur En risk med avsaknaden av lämplighetsvillkor skulle kunna vara att en fastighetsägare som fått kännedom om att en väg eller kraftledning skall dras över hans fastighet bestämmer sig för att dela upp sin fastighet i väldigt många små fastigheter. Detta för att försvåra samt öka kostnaderna för kraftledningsbygget genom att det blir många fler fastighetsägare och därmed fler sakägare. Detta problem förekommer dock inte då kostnaden för styckningarna skulle vara alldeles för hög och sakägare skulle då bara fördyra för sig själv. 24 Under 1990-talet så pågick diskussioner om att försöka stoppa ett vattenmagasinsbygge i finska Lappland genom att stycka av nya fastigheter. Detta rann dock ut i sanden eftersom kostnaderna för styckningarna skulle bli för stora. 25 5.3.4 Risk för att outbrutna områden inte bildas till fastigheter Det finns en risk i Finland att det bildas outbrutna områden som inte bryts ut till en ny fastighet. Dessa outbrutna områden som inte får styckas av hänger kvar, då köp av outbrutna områden inte med automatik går tillbaka. Detta leder till att äganderätten inte sammanfaller med fastighetsindelningen. 26 22 23 24 25 26 Intervju med Heikki Lind Ibid. Intervju med Mikael Still Intervju med Arvo Vitikainen Intervju med Mikael Still 18

Att ett outbrutet område hänger kvar inom ett planområde beror på att utbrytningen inte följer en fastställd plan eller att området där det outbrutna området är beläget ska planläggas och därför inte godkänns av lantmäteriverket. I köpekontrakten är oftast detta reglerat så att köpet går åter om inte det aktuella området får utbrytas. 27 Även utanför ett planområde kan ett outbrutet område hänga kvar. Orsakerna till detta är om förrättningen ställs in eller om köparen vägrar söka lagfart. Ett outbrutet område hänger krav om köparen vid undertecknandet av köpeavtalet trott att området som var tänkt som byggnadsplats var större än det visade sig vara och på så sätt inte uppfyllt arealkravet för byggnadsplats. Om köparen och säljaren inte kan komma överens om en utökning av området så att arealkravet uppfylls och köparen då väljer att ställa in förrättningen uppstår ett outbrutet område som hänger kvar i köparens ägo utan att bildas till en fastighet. Den andra orsaken är om en bebyggd moderfastighet vid genomförandet av en avstyckning av ett outbrutet område skulle bli mindre än arealkravet. Förrättningen får då inte genomföras utan inställs och det outbrutna området hänger kvar i köparens ägo om orsaken inte betraktas som ett väsentligt fel, vilket innebär att köpet går tillbaka enligt 2 kap 17 2 st. jordabalken. 28 Outbrutna områden som hänger kvar p.g.a. inställd förrättning är endast ett fåtal per år 29 och därmed inget stort problem. Dock är just detta den största bristen i det finländska systemet. Detta medför att fastighetsindelningen och äganderätten inte sammanfaller. 30 5.4 Positiva effekter Enligt Heikki Lind medför det finländska systemet där man avstår från en större lämplighetsprövning att alla beslut tas av den person som är mest lämpad för just det området. Lantmäteriverket behöver bara syssla med fastighetsbildning utan att tänka på om fastigheten blir lämpad för sitt ändamål. Vidare innebär detta att man kan lita på vad man ser i fastighetsregistret eftersom det är viktigt att få allt korrekt uppdaterat. Dessutom så slipper man i Finland förmyndarskapet som ett alltför strikt regelverk innebär eftersom vanligt folk får rätt att äga det som man vill äga utan att någon talar om vad man borde äga. 31 Även Mikael Still anser att den mest positiva effekten av fri fastighetsbildning är att markägarna själva får bestämma vad de vill stycka av, vilket är ett förverkligande av avtalsfriheten. 32 27 28 29 30 31 32 Intervju med Heikki Lind Intervju med Mikael Still Intervju med Arvo Vitikainen Intervju med Mikael Still Intervju med Heikki Lind Intervju med Mikael Still 19

6. Sammanfattande analys 6.1 Positiva effekter Lantmäteriets uppgift i Finland är att se till att uppdatera fastighetsregistret när köp har gjorts för att sedan fullfölja förrättningen. De ska därmed inte ta hänsyn till om fastigheten går att använda på ett bra sätt eller inte. Detta innebär att lantmäteriverkets uppgift endast är att arbeta med fastighetsbildandet, inte att avgöra vad en fastighet är lämpad för. I och med detta hålls fastighetsregistret hela tiden uppdaterat vilket gör att man kan lita på fastighetsförteckningen. Finlands system bygger på att fastighetsägarna själva får bestämma vad de vill äga och ingen kan bestämma om t.ex. din egen fastighet med skogsmark är för liten för just dig. I Finland görs ingen klassning av fastigheten d.v.s. om det är en skogs- eller jordbruksfastighet. Däremot görs det en bedömning om fastigheten får bebyggas eller om en bebyggd moderfastighet inte uppfyller arealkravet efter en avstyckning. De enskildas intressen att kunna äga mark skall väga tyngre än om fastigheten kan bebyggas. Om fastigheten visar sig vara mindre, så får fastigheten ändå styckas av, men den betecknas i fastighetsregistret som ej lämpad som bostad. 6.2 Negativa effekter Det finns inte bara fördelar med systemet med fri fastighetsbildning i Finland. Genom att små fastigheter kan bildas kan det innebära att allmänhetens tillgång till naturen försvåras i och med att mer mark kan tas i anspråk som bostadsmark. Det bildas fler hemfridszoner och tillgängligheten försämras. I ett examensarbete 33 framhåller författarna att det inte bara är de allemansrättsliga värdena som kan komma till skada utan också effekter som drabbar ekologi och naturvärden. Till detta kan sägas att dessa värden kan drabbas om det finns viktiga naturvärden samt om allmänheten vistas på området. Ett fåtal styckningar av del av en fastighet går inte igenom p.g.a. arealkravet och det bildas då outbrutna områden. Oftast har detta lösts genom en paragraf i köpekontraktet som gör att köpet går åter om det inte går att bryta ut området till en egen fastighet. Detta är inte alltid fallet, men då kan reglerna i jordabalken användas som kan få till följd att köpet hävs. Skapandet av outbrutna områden som ligger kvar i systemet uppfattas inte som något stort problem eftersom i stort sett alla styckningar i Finland genomförs. En lösning på detta problem skulle kunna vara att fånget med automatik återgår om området inte kan avstyckas enligt köpeavtalet. Ett annat sätt kan vara att delningsbegränsningarna helt skulle slopas så att alla avstyckningar genomförs och sedan får köparen stå sitt kast om fastigheten ej går att bebygga. 34 33 34 Hirsch, G & Rotbring, 2006, s. 27 Intervju med Mikael Still 20

6.3 Slutkommentarer I Sverige finns de särskilda lämplighetsvillkoren som är till för att förhindra att jord- och skogsbruksfastigheter bildas trots att fastigheten inte kan användas på ett lämpligt sätt. Vidare finns skyddsregler för jord- och skogsbruksnäringen, vilka förhindrar uppdelning av rationella jord- och skogsbruksfastigheter. Dessa villkor skall tillämpas efter de politiska mål som råder i dagsläget. Under senare tid har det allmänt sett skett en liberalisering vid tillämpningen av bestämmelserna i 3 kap. FBL, med hänsyn till utvecklingen inom jord- och skogsbrukspolitiken. Den enskildes önskemål har fått en större tyngd än tidigare. I Finland ser man inga problem med att fastighetsägarna själva får bestämma hur fastigheterna skall se ut, eftersom en sakägare inte skall betraktas som mindre vetande. Vill sakägaren skapa en fastighet med en viss storlek och utformning så finns det alltid ett skäl till det. Lantmätaren får inte ställa in förrättningen om det outbrutna området inte uppfyller arealkravet utan det är upp till köparen att bestämma. Dock skall det tilläggas att det i Finland inte råder en helt fri fastighetsbildning. Detta p.g.a. att en förrättning ställs in om en bebyggd moderfastighet kommer att understiga arealkravet om avstyckningen genomförs. 21

Referenser Fastighetsbildningslag (Finland). 554/1995. Hirsch, G. Rotbring, O. 2006. Externa effekter vid fri fastighetsbildning. Ex-06-161, Fastighetsvetenskap, KTH. Stockholm. Jordabalken (Finland). 540/1995. Kristiansen, B. m.fl. 2006. Dannelse og transaktioner vedrørende fast ejendom i de nordiske lande. Köpenhamn. Lantmäteriverket. 2005. Fastighetsbildning som rör skogsmark. LMVrekommendationer Dnr 401-2005/1284. Gävle. Lantmäteriverket Finland. 2006. Handbok för förrättningsförfarandet (HFF) 1.1.2006. Markanvändnings- och bygglag (Finland). 132/1999. SFS 1970:988. Fastighetsbildningslagen. Intervjuer Lind, H. 2006-10-10. Lantmäteriverket Finland. Rovaniemi. Still, M. 2006-12-07. Lantmäteriverket Finland. Lohja. (Intervju via e-post). Vitikainen, A. 2006-12-28. Helsingfors Tekniska Högskola. Helsingfors. (Intervju via e-post) 22