När ni har fått en skada i er förening

Transkript

1 När ni har fått en skada i er förening

2 Sidan 2 Sidan 3 Den här broschyren vänder sig till er som sitter i styrelsen för en bostadsrättsförening. Vi ger svar på några vanliga frågor om ansvar och försäkringar för fastigheten, och beskriver hur det brukar gå till när en skada väl har skett. Fullständig information om vad som gäller hittar ni i försäkringsvillkoren. Vem ansvarar för underhåll och reparation av fastigheten? Enligt bostadsrättslagen är det föreningen som är ansvarig för att underhålla fastigheten om inte bostadsrättshavaren är det. Underhållsansvaret innebär att reparera och stå för kostnader för att hålla fastigheten i gott skick. Bostadsrättshavaren har vanligtvis ansvar för att underhålla lägenhetens inre, till exempel målning, tapetsering, snickerier, golv, dörrar, fönster, toalett, handfat och köksutrustning. Vilket underhållsansvar bostadsrättshavaren har i just er förening framgår av bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Föreningen är vanligtvis underhållsansvarig för bland annat husets stomme, tak, avlopp och vattenledningar. Det är också för det mesta föreningen som är ansvarig för reparationerna efter brand och vattenledningsskador. Vid sådana skador ska föreningen stå för kostnaden, både för att reparera själva skadan och för till exempel skadade ytskikt inne i lägenheter. Det finns vissa undantag, till exempel om skadan beror på att en bostadsrättshavare (eller någon som hen ansvarar för) har varit vårdslös. Vattenledningsskador är till exempel läckage från en trycksatt tappvattenledning, såsom rören fram till dricksvatten, toalett eller dusch. Läckage från ett element eller från golvvärmeslingor räknas däremot inte som en vattenledningsskada. Om ni har hyreslägenheter i er förening är det föreningen som är underhållsansvarig för dem. Hyresgästerna är däremot skyldiga att meddela styrelsen om en skada inträffar. Hyresgäster kan bli tvungna att bekosta reparationer om de (eller någon som de ansvarar för) till exempel har varit vårdslösa. Vilken försäkring täcker vad? Om ni råkar ut för en skada i föreningen så hjälper vi er att ta reda på vilken av våra försäkringar som täcker vad och vilka kostnader föreningen kan behöva stå för. De försäkringar som oftast är aktuella är föreningens fastighetsförsäkring och bostadsrättsförsäkringen. Bostadsrättsförsäkringen kan antingen tecknas av den enskilde bostadsrättshavaren eller vara ett kollektivt bostadsrättstillägg som tecknas av föreningen. Fastighetsförsäkringen kan ge ersättning för sådant som föreningen är underhållsansvarig för. Bostadsrättsförsäkringen kan ersätta det som bostadsrättshavarna är underhållsansvariga för. Om ni hyr ut lokaler till företag kan det även finnas en företagsförsäkring som täcker sådant som de själva har bekostat för att anpassa lokalerna. Det finns ingen generell ansvarsfördelning mellan företag och förening, så hur skadekostnaderna fördelas varierar från fall till fall. Alla typer av skador ersätts inte genom försäkringen. Vilken försäkring som kan ge ersättning beror på vad som har skadats och vad som har orsakat skadan. Läs mer i villkoren. Vad är ett kollektivt bostadsrättstillägg? Kollektivt bostadsrättstillägg är ett komplement som bostadsrättsföreningar kan teckna till sin fastighetsförsäkring för samtliga bostadsrättslägenheter. För bostadsrättshavarna fungerar det kollektiva bostadsrättstillägget på samma sätt som en privat bostadsrättsförsäkring. Det är också de själva som ska anmäla skadan. Har er förening ännu inget kollektivt bostadsrättstillägg? Undersök gärna bland era medlemmar om det finns intresse och möjlighet för er att teckna det hos oss. Tillägget innebär en trygghet för föreningen, eftersom ni vet att alla bostadsrätter är försäkrade. Dessutom underlättar det vid skadehanteringen att hela fastigheten är försäkrad i samma bolag.

3 Sidan 4 Sidan 5 När det har skett en skada Så här brukar det gå till: Begränsa skadan 1) Vid en akut skada, till exempel vattenläckage eller brand, bör ni genast vidta lämpliga åtgärder för att begränsa skadans omfattning. Om det är en ersättningsbar skada kommer kostnaden för akuta åtgärder att ingå i den totala skadekostnaden, och blir då en del av det som ni får ersättning för. 2) Någon av er i styrelsen anmäler skadan till oss så snart som möjligt. Om enskilda bostadsrättshavare har drabbats ska även de göra en skadeanmälan. Beslut om återställning 6) Om skadan omfattas av försäkringen bestämmer vi i samråd med er hur skadan ska repareras. Det finns tre alternativ: Ni anlitar en byggentreprenör som vi har avtal med. Ni anlitar egna hantverkare. I så fall får ni ersättning med max det belopp som det skulle ha kostat om våra avtalade entreprenörer hade utfört arbetet. Ni hanterar skadan själva och får en kontantersättning. Anmälan Leverantör kontaktar dig Besiktning Beslut om ersättning För att vi ska kunna hjälpa er på rätt sätt är det viktigt att vi på en gång får så utförlig information som möjligt. Ni behöver till exempel uppge föreningens organisationsnummer eller försäkringsnummer, adressen till fastigheten och gärna även personnummer och telefonnummer till de som bor i de drabbade lägenheterna. Om ni har en besiktningsrapport där det framgår vad som orsakade skadan och hur omfattande den är, så vill vi gärna att ni skickar den till oss. Utse gärna en styrelseledamot som kan vara vår kontaktperson. Kontaktpersonen kan till exempel hjälpa till att samordna kommunikationen med drabbade bostadsrättshavare. 3) Om vi behöver mer information om skadan blir er kontaktperson kontaktad för att boka tid för ytterligare en besiktning. Den besiktningen gör oftast av en byggentreprenör som vi har avtal med. 4) Byggentreprenören besiktar skadan på den tid ni har kommit överens om. Innan dess bör ni plocka undan för att göra det lättare att se skadan. När besiktningen är gjord skickar entreprenören sin besiktningsrapport och en kostnadskalkyl till oss. 5) Vi fattar ett beslut om vilken ersättning föreningen får utifrån den information som har kommit fram i skadeutredningen, bland annat i underlaget från er och från byggentreprenören. Avtal mellan er och leverantör Reparation Fakturering 7) Ni och den byggentreprenör ni har valt skriver ett avtal där föreningens kostnader framgår. Ni kommer även överens om tidsplan, materialval med mera. Det är alltid föreningen som ska stå som beställare av arbetet, även om vi har hjälpt er att hitta en byggentreprenör. Anledningen är att garantier och reklamationsmöjligheter annars inte gäller för er. Om enskilda bostadsrättshavare ska stå för vissa kostnader så tecknar byggentreprenören separata avtal med dem. 8) Reparationen utförs. Förbered er på att vissa reparationer kan ta lång tid. Om en drabbad bostadsrättshavare har sina försäkringar i ett annat försäkringsbolag så kan olika byggföretag genomföra olika delar av reparationen. Till exempel kan rivning, torkning och återställande av stomme genomföras av den byggentreprenör som vi har hjälpt er att hitta, medan lägenhetens ytskikt åtgärdas av en entreprenör som bostadsrättshavarens försäkringsbolag har anvisat. 9) Byggentreprenören fakturerar sitt arbete. Ni får en faktura för det som föreningen ska betala (läs mer om det på sidan 8). Fakturan för det som omfattas av försäkringen skickar entreprenören direkt till Trygg-Hansa. Om bostadsrättshavare ska stå för någon kostnad så får de separata fakturor.

4 Sidan 6 Sidan 7 Är det en vattenskada ni har fått? En otät vattenledning, en trasig toalett eller ett läckande tätskikt i badrummet är exempel på sådant som kan orsaka en vattenskada. Vattenskador kan ta lång tid att åtgärda. Så här går reparationen av vattenskador vanligtvis till: 1) Rivning, 1 2 veckor, och materialval Allt skadat material måste tas bort eller torkas. Ibland kan rivningen bli mer omfattande än vad man först räknat med, till exempel för att vattnet har spridit sig. Under rivningen bestämmer ni och bostadsrättshavaren hur ni vill att allt ska se ut efter reparationen och om ni vill passa på att byta ut något mer än det som har skadats. Det är viktigt att ni gör alla val tidigt för att inte försena arbetet. Kom ihåg att räkna med leveranstider för det som ni beställer. 2) Eventuell torkning, 2-12 veckor En fukttekniker kontrollerar det skadade utrymmet, skriver en fuktrapport och talar om hur lång torktiden kan bli. Torktiden kan variera beroende på hur länge vattnet har läckt och vilka material som har blivit fuktskadade. Vid behov placeras fläktar och avfuktare ut. Torkning av stommen ingår i föreningens ansvar och den ökade elkostnaden är därför en del av skadekostnaden som fastighetsförsäkringen står för. 3) Återställning, 1-6 veckor Beroende på hur skadan ser ut så kommer olika yrkesgrupper att hjälpa till, som snickare, rörmokare, plattsättare, elektriker och målare. Byggentreprenören samordnar arbetet med reparationen, men det kan ändå bli vissa väntetider eftersom flera hantverkare är inblandade.

5 Sidan 8 Sidan 9 Vilka kostnader måste föreningen stå för? Föreningen betalar alltid självrisken, eventuella och vissa merkostnader. Till exempel kan det tillkomma kostnader om ni som förening vill göra förbättringar i samband med reparationen, eftersom försäkringen bara täcker kostnaden för att återställa det som är skadat. Tänk på att föreningen kan behöva betala mer om det visar sig att skadan är större eller orsakades av något annat än vad som upptäcktes från början. Som förening har ni inte möjlighet att göra ROT-avdrag, varken för den del av kostnaden som är relaterad till skadan eller för eventuella förbättringar (s.k. tilläggsarbeten). Självrisk Självrisken varierar beroende på vilken typ av skada som har inträffat. Hur stor föreningens självrisk är kan ni se i försäkringsbrevet. För vissa skador kan självrisken vara högre än den ordinarie självrisken, till exempel vid skador på tätskikt eller utströmning orsakad av gamla rör eller av frysning. Åldersavdrag Ett görs både på kostnaden för material och på arbetet. Avdragets storlek beror på hur gamla byggnadsdelarna var vid skadetillfället och vilka material det handlar om (se tabellen på s. 10 och 11). Ett exempel: Parkettgolvet i den gemensamma föreningslokalen har blivit vattenskadat. Golvet är 17 år gammalt. För de första 15 åren gör vi inget. Därefter gör vi 5 % procents per påbörjat år. Totalt betalar föreningen ett ålderavdrag på 10 procent av kostnaden för att få golvet åtgärdat. Merkostnader Merkostnader på grund av ändrade branschregler kan uppstå om utrymmen måste återställas enligt nya normer och branschregler. Ett exempel: I ett skadat badrum finns golvbrunnar som inte är godkända enligt dagens branschregler. Brunnarna är inte skadade men måste ändå bytas ut eftersom reglerna numera kräver det. Brunnar är dock inte en del av bostadsrättshavarens underhållsansvar och brunnsbytet blir därför en del av föreningens kostnad. Merkostnader för förbättringar är till exempel när ni väljer exklusivare material än tidigare, eller lägger till hantverkstjänster som inte är kopplade till skadan. Ett exempel: Ett badrum har fått en vattenskada. I samband med att stammen är tillgänglig väljer ni att byta ut den även om den inte är skadad, eftersom den ändå behöver bytas inom några år. Kostnaden för bytet blir en merkostnad som ni inte får ersättning för från försäkringen. Om ni har frågor Byggentreprenören svarar på frågor om reparationen, till exempel om materialval, reparationstider, tilläggsarbeten och reparationskostnader. Skadehandläggaren på Trygg-Hansa tar hand om frågor som rör försäkringen och ersättningen. Ni når handläggaren på

6 Sidan 10 Sidan 11 Utdrag från försäkringsvillkorens ersättnings- och värderingsregler Byggnadsdel eller del av sådan. Avser både material och arbete, även på rivning och återställande Antal år utan Därefter görs ett per påbörjat år med Beräknat Byggnadsdel eller del av sådan. Avser både material och arbete, även på rivning och återställande Antal år utan Därefter görs ett per påbörjat år med Beräknat Installation för värme, vatten, avlopp, sanitet, samt maskinell utrustning Rörsystem, vattenradiator och sanitetsgods 10 år 5 % Relinade rör 20 år 5 % Värmepanna 15 år 6 % Bergvärmepumpsanläggning, separat varmvattenberedare, grundvattenpump, komfortkyl, solfångare, vindkraft, fjärrvärmeväxlare, samt tvättmaskin och utrustning i tvättstuga 5 år 8 % Våtrumsbeklädnad inklusive tätskikt Målning i våtrum 2 år 8 % Trådsvetsad golv- och väggmatta i våtrum 5 år 8 % Keramiska plattor i våtrum 10 år 5 % Övrigt golv och väggbeklädnadsmaterial 2 år 10 % Köksskåp Köksskåp 20 år 5 % Övriga värmepumpsanläggningar inklusive inbyggd varmvattenberedare, avloppspump, takvärme, hushållsmaskin inklusive spis För el, tele och data 2 år 10 % Takbeläggning Papp, plast eller gummiduk 5 år 8 % Plåt, tegel- eller betongpannor 15 år 8 % Elcentraler, elledningar, uttag samt strömbrytare 20 år 4 % Elslingor i golv och elradiator 5 år 8 % Skorsten Stål eller plåt 5 år 8 % Armaturer, tele, larm samt ledningar och utrustning för datoruppkoppling och kabel-tv (även paraboler) Målning och tapetsering (som inte är i våtrum) Målning utomhus och inomhus samt tapetsering och annan väggbeklädnad inomhus 5 år 8 % 5 år 8 % Annat material 25 år 2 % För byggnadsdelar och installationer som inte finns med i tabellen gör vi ett som baseras på deras beräknade livslängd. Läs mer i villkoren. Keramisk väggbeklädnad 10 år 5 % Golvbeläggning som inte är i våtrum Textila 5 år 8 % Plast/linoleum/högtryckslaminat, keramiska plattor 10 år 5 % Massivt trä, stavparkett, ädelträ 15 år 5 %

7 Ditt skadenummer: Egna anteckningar: Vi finns på plats varje dag kl 7 21, för att svara på frågor och hjälpa dig att vara rätt försäkrad: Om du råkar ut för en skada: Besök oss gärna: trygghansa.se S