Externa effekter vid fri fastighetsbildning

Transkript

1 TRITA-INFRA EX ISSN ISRN KTH/INFRA/EX--06/161--SE EXAMENSARBETE FASTIGHETSVETENSKAP EX Externa effekter vid fri fastighetsbildning Gabriel Hirsch Olof Rotbring Examinator: Martin Bucht Handledare: Martin Bucht STOCKHOLM 2006

2 Förord Detta examensarbete är ett avslutande moment i vår utbildning till civilingenjör i lantmäteri vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetet har utförts under 2005/2006 vid Institutionen för infrastruktur, avdelningen för fastighetsvetenskap, KTH. Initiativtagare har varit Thomas Kalbro, biträdande professor vid ovan nämnda avdelning vid KTH. Examensarbetet har skett i form av ett samarbete mellan Länsstyrelsen i Stockholms län och KTH. Vi vill härmed tacka: Vår handledare Martin Bucht vid KTH, Carl-Gustaf Hagander vid Länsstyrelsen i Stockholms län, Thomas Kalbro vid KTH, Leif Norell vid Lantmäteriverket och Alexander Ståhle vid KTH för värdefulla synpunkter och ett gott samarbete. Stockholm i mars 2006 Gabriel Hirsch Olof Rotbring 2

3 Abstract Title: External effects at voluntary property formation The purpose with this thesis is to discuss common and private interests related to property formation on the basis of economic aspects. Lately it has become more common to form properties with supplementary purpose. If two property owners value a bit of land different, there is an incentive to adjust the property boundaries. This thesis discusses the situation when land is transferred from a property used for forestry to a property with the use for housing with supplementary use. When such an adjustment of the property boundaries takes place different kinds of external effects can occur. External effects are interests that are not protected when only the private interests are considered by the property owners. An adjustment of the property boundaries is effective in an economic point of view if property owner A values the land higher then the sum of property owner Bs valuation, the occurred external effects and the transaction costs. Property owner A s valuation > property owner B s valuation + the occurred external effects + transaction costs The occurred external effects that are described in this thesis are: ecological- and environmental values and also the values of the right of common access. To measure how the two property owners value the land one can use comparable property sales. The value of the external effects that occurs can be measured with investigations of people s willingness to pay, even though it can be complicated. The levels of value and the occurred external effects are discussed and applied on different geographical areas with different basic conditions as attractivity, accessibility, population density and vicinity to water. The result show that the difference between the property owner s value levels of the land are the highest in areas close to urban settlements. An adjustment of property boundaries in these areas can give rise to the biggest external effects. These external effects must carry a high value if the adjustment would not be economically effective. In these cases it is probable that the external effect carry a high value when the land area often is used by many people with the right of common access. The differences between the property owner s value levels of the land are smaller in sparsely populated areas. That means that a small external effect can make the adjustment economically ineffective. In these cases it is probable that the external effects are small. 3

4 Sammanfattning Syftet med detta examensarbete är att utifrån ekonomiska aspekter diskutera allmänna och enskilda intressen vid fri fastighetsbildning. På senare tid har det blivit vanligare med bildandet av bostadsfastigheter med kompletterande ändamål. En marköverföring där mark regleras från en skogsfastighet till en bostadsfastighet initieras därför att fastighetsägarna värderar markområdet olika. Vid en marköverföring kan externa effekter uppstå. Externa effekter är de intressen som inte bevakas när två fastighetsägare genomför en marköverföring mellan sig som uppfyller de enskildas intressen. För att fastighetsregleringen ska vara samhällsekonomiskt effektiv måste skillnaden i fastighetsägarnas värdering av markområdet, det vill säga den vinst som uppstår, vara större än värdet av de uppkomna externa effekterna plus transaktionskostnader. Bostadsfastighetsägarens värdering > skogsfastighetsägarens värdering + uppkomna externa effekter + transaktionskostnader De uppkomna externa effekterna som behandlas i detta examensarbete är: ekologi- och naturvärden samt allemansrättsliga värden. Bostadsfastighetsägarens och skogsfastighetsägarens värderingar av markområdet går att kvantifiera genom exempelvis ortsprisanalys. Värdet av de uppkomna externa effekterna kan mätas med hjälp av undersökningar av människors betalningsvilja. Detta kan dock vara svårt. Diskussion kring värdenivåerna och de uppkomna externa effekterna har applicerats på olika geografiska områden med olika förutsättningar vad gäller attraktivitet, befolkningstäthet, tillgänglighet och närhet till vatten. Resultatet visar att skillnaden mellan fastighetsägarnas värdering av markområdet är störst i tätortsnära områden. I dessa områden kan även en marköverföring ge upphov till de största externa effekterna. Dock måste dessa vara högt värderade för att marköverföringen inte ska vara samhällsekonomiskt effektiv. I dessa fall är det troligt att de externa effekterna är höga då marken utnyttjas av många människor. I glesbygdsområden, där skillnaden mellan fastighetsägarnas värdering är minst, behövs en liten extern effekt för att marköverföringen inte ska vara samhällsekonomiskt effektiv. Rent generellt torde de uppkomna externa effekterna vara små i dessa områden. 4

5 Innehållsförteckning Förord...2 Abstract...3 Sammanfattning Inledning Bakgrund Syfte Metod och disposition Lagstiftning Fastighetsbildningslagen Rättsfall Allemansrätten Strandskydd Differentiering av strandskyddsbestämmelserna Tidigare examensarbeten Sammanfattning Teoretiska utgångspunkter för effektiv fastighetsindelning Introduktion Ett privatekonomiskt perspektiv Ett samhällsekonomiskt perspektiv Samhällsekonomisk effektivitet Sammanfattning Diskussion kring effektiv fastighetsindelning Introduktion Bostadsfastighetsägarens värdering Skogsfastighetsägarens värdering Uppkomna externa effekter Skogspolitiska värden Ekologi och naturvärden Allemansrättsliga värden Sammanfattning av de externa effekterna Monetär värdering av enskilda intressen och externa effekter Värdering av enskilda intressen, Vf och Ve Värdering av externa effekter...30 Värdering i fallet Vålådalen Sammanfattning Analys av fyra typfall Typfall 1 - Skog i skogsbygd Typfall 2 - Skog vid tätort Typfall 3 - Nyexploatering vid strandskydd Typfall 4 - Lucktomt vid strandskydd

6 6 Slutkommentar Framtiden Litteraturlista Intervjuer och föredrag Internet

7 1 Inledning 1.1 Bakgrund En aspekt som gör fastighetsmarknaden speciell är att fastigheter är lägesbundna och efterfrågan på fastigheter därför till stor del är beroende av förutsättningarna på orten. En fastighetsägare vill komplettera sin fastighet med skog därför att han inte vill flytta till en redan befintlig bostadsfastighet med de förutsättningarna han efterfrågar. De mervärden han finner i att äga sin egen skog framför att utnyttja sin allemansrättsliga frihet utgör till stor del bostadsfastighetsägarens marginalvärdering av marken. Trenderna går mot att fler vill ha ett attraktivt boende. I en nyligen utkommen artikel 1 tas det attraktiva boendet upp som den viktigaste aspekten vid köp av bostadsfastigheter med kompletterande ändamål och lantbruksfastigheter. Det handlar mer om kvalitetsboende än om skogs- och lantbruk och Möjligheterna till ett exklusivt boende lockar nya kundgrupper och driver upp priserna återfinns i artikeln. Vidare berör artikeln fastighetsförsäljningar då fastigheter med upp till 170 hektar skog säljs. Vid dessa försäljningar kommer sällan frågor om skogen upp. Det som är viktigt är sjöutsikten och i vilket skick byggnaderna är. Skogsmarken köps sällan som ren skogsinvestering. Artikeln säger vidare att priset på en lantbruksfastighet är kopplat till två värden. Den ena delen är avkastningsvärdet, men den andra delen som utgörs av värdet för jakt, fiske, sjöutsikt och ett attraktivt boende är många gånger högre än vad skogen kan avkasta. Som köpare kan du slänga bort alla avkastningsvärderingar på fastigheter runt Stockholm. Det smittar av sig runt om i landet och kapitalstarka köpare driver upp priserna samtidigt som utländska köpare på vissa håll visar ett ökat intresse för skog. Att äga har blivit ett incitament för att köpa skog, och då också en markanvändning i sig. Göta hovrätt avgjorde 2004 fallet om Sibbetorp där 5 hektar produktiv skogsmark tilläts ingå i en bostadsfastighet. 2 Hovrätten resonerade enligt departementschefens uttalande 1994 att de enskildas önskemål ska ges större dignitet. Med bakgrund av detta rör vi oss mot ett samhälle där fler och fler vill bo på bostadsfastigheter med kompletterande ändamål och tillåts göra det. För att i detta examensarbete resonera kring denna tolkning av lagstiftningen har en modell om hur gränsdragningen skulle ske om fastighetsbildningen var fri används. 3 Fri fastighetsbildning innebär att fastighetsägarna vid en fri överenskommelse får avgöra hur deras fastighet ska se ut beroende på hur de värderar marken. Om markägarna själva får bestämma hur stort markområde som ska överföras mellan fastigheterna beaktar de sina egna intressen vilket leder till att de allmänna intressena inte nödvändigtvis bevakade. Det betyder att de allmänna intressena därmed kan komma till skada. Det finns med andra ord olika intressen som rör samma sak, nämligen en enskild värdering och allmänhetens värdering. Mot den bakgrunden diskuteras ekonomiska aspekter vid vägningen mellan allmänna och 1 Viklund, E Den obundna tidningen skogen, 8:2005. s Göta hovrätt Sibbetorpsmålet, Ö Kalbro, T Economics of property formation: Adjustment of property boundaries with examples from Swedish legislation. 7

8 enskilda intressen vid fri fastighetsbildning. Allmänhetens värdering benämns i den här framställningen som externa effekter. 1.2 Syfte Syftet är att utifrån ekonomiska aspekter diskutera allmänna och enskilda intressen vid fri fastighetsbildning. 1.3 Metod och disposition Litteraturstudier och intervjuer med personer på KTH, Lantmäteriet, Naturvårdsverket, Länsstyrelsen i Stockholms län, Miljö och samhällsdepartementet, Statens Lantbruksuniversitet och Bergvik Skog ligger till grund för resonemangen i detta examensarbete. Examensarbetet är i huvudsak uppbyggt av fyra delar. I kapitel 2 beskrivs gällande rätt och tillhörande historia tillsammans med relevanta tidigare examensarbeten. I kapitel 3 presenteras och diskuteras teorierna i modellen om effektiv fastighetsindelning. 4 De privatekonomiska aspekterna beskrivs varpå samhällsekonomisk effektivitet tas upp. Ur det växer begreppet externa effekter fram och beskrivs teoretiskt. I kapitel 4 förs en diskussion om effektiv fastighetsindelning utifrån de i den här framställningen stadgade definitionerna av privat- och samhällsekonomisk effektivitet. Kapitel 5 beskriver och analyserar fyra typfall utifrån den teoretiska genomgången. Gemensamt för de fyra fall som tas upp är att skogsmark överförs från en skogsfastighet till en bostadsfastighet. I de fyra fallen undersöks om det föreligger skillnader mellan vilka externa effekter som kan uppkomma i olika geografiska lägen och hur dessa kan värderas. 4 Kalbro, T Economics of property formation: Adjustment of property boundaries with examples from Swedish legislation. 8

9 2 Lagstiftning Fastighetslagstiftningen är ett styrmedel för den politiska viljan om hur marken på landsbygden och i städerna ska användas. Restriktioner kring fastighetsbildande finns i fastighetsbildningslagen, FBL, som under många år vuxit fram till nu rådande lag. Framför allt är 3 kapitlet 1 FBL, det såkallade lämplighetsvillkoret, som är aktuellt i detta examensarbete. De rättigheter som gemene man har i naturen och de skyldigheter som fastighetsägaren har i sådana områden regleras i allemansrättens bestämmelser. Över de markområden som ligger vattennära finns strandskyddet som numera regleras enligt miljöbalken. Dessa lagstiftningar och bestämmelser beskrivs i detta kapitel likväl som tidigare gjorda examensarbeten. 2.1 Fastighetsbildningslagen I förarbetena till 3 kapitlet 1 i den första fastighetsbildningslagen klargörs att storleken på bostadsfastigheter ska avgöras utifrån bedömningsgrunden hur stor tomtplatsen ska vara. 5 Om bostadsfastigheten görs alltför vidsträckt finns risken att vissa delar av tomten utnyttjas alltför extensivt och därmed inte får ett stadigvarande utnyttjande. Det grundar sig på att det ur samhällsekonomisk synpunkt var angeläget att marktillgången utnyttjades effektivt. I det låg att det var mycket viktigt att allmänhetens fria tillträde till marken, i form av det rörliga friluftslivet, inte i onödan försvårades. 6 Den enskilde fastighetsägarens önskemål om en stor, och kanske extensivt utnyttjad tomtplats, skulle alltså i allmänhet få ge vika för det rörliga friluftslivets behov av markområden. 7 Särskilt när det gällde frågor som rörde bildandet av stora fritidsfastigheter. Om hur skyddet för skogsbruksnäringen var tänkt att fungera återfinns i förarbetena till 3 kapitlet 7 i 1970 års FBL som visar på att skogsnäringen gavs ett starkt skydd. 8 Denna paragraf behandlade skadliga delningar av skogsbruksfastigheter, alltså när det ekonomiska utbytet av skogsfastigheten minskar på något sätt, var förbjudna på grund av skogsbrukets vikt för näringslivet och sysselsättningen gjordes vissa ändringar i FBL vilka medförde en liberalisering av bestämmelserna för bildande av bostadsfastigheter. Då jord- och skogsbrukspolitiken ändrades och reglerna i jordförvärvslagstiftningen sågs över mot slutet av åttiotalet blev tillämpningen av fastighetsbildningslagen mer flexibel. I 1991 års förarbeten till den nya fastighetsbildningslagen luckras reglerna upp för hur bostadsfastigheter på landsbygden får se ut. 9 Grundprincipen blev, att så länge fastigheten är varaktigt lämpad för sitt ändamål, ska det på landsbygden vara möjligt att bilda bostadsfastigheter som inrymmer mark för viss näringsverksamhet eller hobbyverksamhet i form av till exempel mindre djurhållning eller odling. En fördel med den nya ordningen stadgas som att det öppna landskapet bevaras. 10 Skogsmark 5 Prop. 1969:128 s. B Prop. 1989/90:151 s Ibid. 8 Prop. 1969:128 s. B Prop. 1989/90:151 s Ibid. s

10 och jordbruksmark får nu läggas till bostadsfastigheten om det bidrar till bättre arrondering så länge det inte skadar den ursprungliga näringen. 11 Ett område får alltså inte läggas till en bostadsfastighet bara för att området inte längre behövs i ett jordbruk, utan ska då i första hand läggas till ett annat jordbruk eller läggas om till skogsbruk. 12 Ägaren får däremot inte lägga till skogsmark till sin bostadsfastighet för att skapa en skyddszon mot avverkning. Inte heller tillåts att jordbruksmark läggs till bostadsfastigheten för att förhindra skogsplantering vilket tyder på att ett effektivitetstänkande genomsyrar lagstiftningen. Vid fastighetsbildning ska varaktighetskravet beaktas så att inte ägobestånden splittras upp, men kravet ska enligt departementschefen inte överdrivas i vårat föränderliga samhälle. 13 De gamla beteckningarna jordbruksfastigheter och skogsbruksfastigheter ersätts av begreppet lantbruksfastighet. 14 Det stadgas att om fastighetsbildning av lantbruksfastighet ska komma till stånd krävs att företaget som ska bedrivas på fastigheten ska ge godtagbart ekonomiskt utbyte. 15 För att bedöma lönsamheten ska hänsyn tas till inkomster från andra verksamheter då det ofta kan vara svårt att bedriva ett lönsamt lantbruk i glesbygd. 16 En bevarad levande landsbygd och främjandet av natur- och kulturmiljö ses som viktigt ur regionalpolitiskt perspektiv vilket gör det tillåtet att bilda mindre lönsamma deltidsjordbruk som bara ger ett mindre bidrag till ägarens försörjning. 17 Ett naturligt led i det är att främja det rationella familjejordbruket. Vid fastighetsbildning inom strandskydd gäller liknande regler som i fastighetsbildningslagen från 70-talet med att bostadsfastigheten inte bör vara större än tomtplatsen. Om den ändå tillåts vara större än så, ska det tydligt i förrättningshandlingarna visas vilket område som får användas som tomt med hänsyn till de allemansrättsliga intressena Rättsfall Ett tecken på att tolkningen av fastighetsbildningslagen har gett större tyngd åt de enskilda intressena belyses i rättfallet om Sibbetorp som Hovrätten tog upp för prövning I fallet skulle 5 hektar mark överföras från en skogsfastighet till en bostadsfastighet. Syftet var att skapa en bostadsfastighet med kompletterande verksamhet för mindre växt- och djurhållning sam hushållsbehov av ved och virke. 20 Lantmäteriet bedömde att den nyskapade fastigheten var varaktigt lämpad för sitt ändamål och att marköverföringen skulle få ske. Skogsvårdsstyrelsen tyckte däremot att marköverföringen skulle drabba skogsbruket i och med att det rörde sig om produktiv skogsmark. Skogsvårdsstyrelsen menar på att 4 hektar produktiv skogsmark knappast kan hävdas vara utom intresse för skogsbruket och att en bättre boendemiljö och lämplig arrondering inte skulle uppnås av marköverfö- 11 I vissa fall är det rimligt att små arealer som saknar betydelser för det aktiva skogsbruket kan ingå. Prop1989/90:151 s Ibid. s Ibid. s Ibid. s Lönsamhetskravet 3:5 FBL Lag (1993:1340) om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988). 16 Prop. 1989/90:151 s Ibid. s Så kallade tomtplatsanvisning. 19 Göta hovrätt Sibbetorpsmålet, Ö Lantmäteriverket Sibbetorpsmålet. 10

11 ringen. Åtgärden skulle därmed strida mot skyddsbestämmelserna i 3 kapitlet 7 FBL. 21 Fastighetsdomstolen ansåg däremot att de olägenheter ur skogsbrukssynpunkt som marköverföringen medför inte överväger de fördelar som målsägaren drar av marköverföringen. Länsstyrelsen överklagade fastighetsdomstolens beslut med hänvisning till att skogsmark inte ska överföras till bostadsfastighet om det inte är fråga om ett marginalområde som är utan betydelse för skogsbruket. Lantmäteriverket, LMV, har till Hovrätten inkommit med ett yttrande där de behandlar skyddet för allmänna intressen rent generellt och vid just denna marköverföring. LMV påpekar att det i förarbetena står att bostadsfastigheter ska utformas så att de boende på fastigheten får en god miljö. Dock poängteras det att produktiv skogsmark inte bör tillåtas ingå i en bostadsfastighet enligt de skogpolitiska målen om det inte rör sig om små skogsarealer som saknar intresse för det aktiva skogsbruket. Det torde dock vara möjligt att lägga till skogsmark till en bostadsfastighet i syfte att ta ved. I detta specifika fall ser LMV inga hinder till att skogsmarken övergår till bostadsfastigheten om den är lämplig att lägga om till betesmark. Ett viktigt argument i denna fråga är att det ligger en ekonomibyggnad norr om byggnaden som kommer att ligga inom den ombildade fastigheten. Inga hinder ses heller vid syftet att få tillgång till ved för husbehov i och med att det rör sig om små arealer i förhållande till den stora skogsfastigheten som marken frångår från. Vid den aktuella marköverföringen uppnås även en bättre fastighetsstruktur med naturligare gränser så det är LMV:s åsikt att tillåta marköverföringen och att den varken strider mot det allmänna lämplighetsvillkoret i 3 kapitlet 1 FBL eller skyddet för skogsnäringen i 3 kapitlet 7 FBL. Hovrätten resonerade i enlighet med departementschefens uttalande vid 1994 års förarbeten till de skogspolitiska målen att denna marköverföring ska tillåtas. Detta beroende på att det på landsbygden skall vara möjligt att bilda bostadsfastigheter som inrymmer mark för viss näringsverksamhet samt för hobbyverksamhet i form av t.ex. mindre djurhållning eller odling. 22 Samt att de enskildas önskemål vid en sammanvägning väger tyngre än den skada som uppkommer på skogsbruket. Sibbetorpsmålet visar att det nu finns möjligheter att bilda stora bostadsfastigheter med kompletterande ändamål. Vid en sådan fastighetsbildning kan även andra intressen än skogsbruket påverkas i och med att fastighetsägarna inte har incitament att bevaka andra intressen än sina egna. 2.2 Allemansrätten Allemansrätten har en essentiell roll vid diskussioner om exploatering av icke ianspråktagen mark. Denna rättighet ger upphov till skyldigheter hos fastighetsägaren som har mark som är allemansrättligt tillgänglig. För gemene man kan värdet i ett allemansrättligt tillgängligt område vara av annan art än det värdet 21 Lantmäteriverket Sibbetorpsmålet. 22 Göta hovrätt Sibbetorpsmålet, Ö

12 som fastighetsägaren anser. Med bakgrund av detta är även allemansrätten relevant att behandla. Allemansrätten finns inskriven i regeringsformen och ger en begränsad rätt att ströva och vistas i skog och mark. Med rätten följer dock hänsyn och varsamhet både mot natur och djurliv och mot markägaren och andra människor. Dock finns det en del restriktioner i rätten. Om allmänheten skulle ta väg över hemfridszonen kallas det för hemfridsbrott. 23 Markägaren är alltså skyddad mot allmänhetens besök på sin gård, till vilken avskilda gårdsplaner, villaträdgårdar och områden kring bostaden som är avgränsade med staket eller häckar hör. Ett viktigt begrepp när det talas om hemfridszon är tomten. Tomten har en central roll för allemansrättens betydelse, men är svår att definiera. 24 Dess utbredning på markägarens fastighet beskrivs som den del som kan anses inbegripas i markägarens hemfridszon. 25 Tomten runt en bostad har större utbredning än tomten runt ekonomibyggnader, badhus och båthus runt vilka den i princip är obefintlig. Vid ängslador finns i princip ingen tomt alls. Tomten sträcker sig sällan mindre än meter från ett bostadshus. Finns inget som hindrar insyn bör allmänheten inte kunna straffas för intrång i hemfridszonen om de passerar meter från byggnaden. 26 I frågan om var gränserna går mellan allmänhetens rättigheter och markägarnas skydd skiftar uppfattningarna, men en ledning i frågan är att sedvanan ska bestämma hur intressena ska vägas mot varandra. Dock skiftar sedvanan i olika delar av landet och bland olika grupper av människor. 27 Efter samtal med olika tjänstemän på Länsstyrelsen i Stockholms län är uppfattningen att hemfridszonen är mindre i södra Sverige än i exempelvis Stockholms skärgård. 28 Inom strandskyddat område ska tomplatsavgränsningen redovisas på fastighetskartan. Bryggor är bara inbegripna som tomtmark när ägaren befinner sig vid eller på bryggan. Begreppen tomtplats och fastighet kan ibland felaktigt uppfattas som samma sak till fördel för tomtplatsens storlek Strandskydd Strandskyddets syfte är att bevara den möjlighet att bada och idka friluftsliv inom strandområden som allmänheten har enligt allemansrätten. 30 Detta innebär att det är förbjudet att uppföra byggnader och privatisera i strandskyddat område. Runtom i landet gäller ett generellt strandskydd på 100 meter vilket råder för i princip samtliga stränder vid havet, insjöar och vattendrag. 31 Strandskyddet får 23 Brottsbalk 4 kapitlet 6 första stycket. 24 Bengtsson, B Allemansrätten Vad säger lagen s Ibid. s Det finns oftast insynsskydd till bostäder på skogsfastigheter. I detta examensarbete är utgångspunkten att hemfridszonen är cirka 0,5 hektar. 27 Bengtsson, B Allemansrätten Vad säger lagen s Hagander, CG. Föredrag om strandskydd, Vaxholms stad Vilket får betraktas som allmänt känt. 30 Prop. 1974:166 s Naturvårdsverket Strandskydd tillämpning av naturvårdslagens bestämmelser enligt 15, 16 och 16a. Allmänna råd 97:1. s

13 utökas upp till 300 meter om det är av behov för att tillgodose strandskyddets syften. Strandskyddet syftar idag i lika hög grad till två saker. 1. Att hålla strandområden öppna för att vem som helst ska kunna idka friluftsliv och rekreation på olika sätt inom ramarna för allemansrätten. Skyddet ska förhindra att strändernas land- och vattenområden exploateras eller att allmänheten på andra sätt hålls borta. 2. Att bevara goda livsvillkor för växt- och djurlivet. Allemansrätt och ekologiska värden går ofta ihop eftersom strandmiljöerna ofta har betydande värde för både växt- och djurlivets livsvillkor samtidigt som de är attraktiva för friluftslivet under hela året. Det generella strandskyddet leder även till att områden med lägre ekologiska värden skyddas av det starka skydd som strandskyddet medför Differentiering av strandskyddsbestämmelserna I en nyligen utkommen departementsskrivelse om differentiering av strandskyddsbestämmelserna utreds förutsättningar och konsekvenser av både skärpningar och lättnader i strandskyddet. 33 De problem som identifierats i den nuvarande lagstiftningen har delats in i tre grupper: Brister i tillämpningen vid såväl prövning som tillsyn. 2. Generella brister och oklarheter i regelverket som förhindrar eller försvårar en ändamålsenlig tillämpning. 3. Bristande legitimitet framförallt på grund att samma bestämmelser gäller för såväl de mest som minst ianspråktagna stränderna i landet. Förslaget med differentieringen av strandskyddet utgår från en geografisk indelning baserad på tillgången till stränder samt lättnader för handläggning och dispenser och planläggning med kopplingar till lokal och regional utveckling. 35 Under senare år har översvämningar blir mer vanliga. I departementsskrivelsen tas även aspekten upp att det generella strandskyddet bidrar till att hålla bebyggelse borta från stränderna också ur syfte att hindra att stor ekonomiska skada på byggnader uppkommer på grund av ökad översvämningsfrekvens Tidigare examensarbeten För att se i vilken utsträckning skogsmark överförs till en bostadsfastighet och hur stor areal det rör sig om kan information hämtas från tidigare gjorde examensarbeten. 32 Miljö och samhällsbyggnadsdepartementet Ett förnyat strandskydd. Ds 2005:23. s Ibid. 34 Ibid. s Ibid. s Ibid. s

14 År 2005 utfördes examensarbetet Bostadsfastigheter med kompletterande ändamål, En undersökning av fastighetsbildning och markanvändning. 37 Där undersöktes hur de allmänna lämplighetsvillkoren i 3 kapitlet 1 FBL tillämpas för att skapa stora bostadsfastigheter med kompletterande ändamål såsom mindre odling, djurhållning eller skogsbruk. Det undersöktes även hur vanligt förekommande det är med skog som kompletterande ändamål på bostadsfastighet samt varför bostadsfastighetsägare vill komplettera sin fastighet med skogsmark. 38 Ägare till bostadsfastigheter med kompletterande ändamål tillfrågades i en enkätintervju bland annat om deras skoginnehav. Enkäten gick ut till 702 bostadsfastighetsägare i sex kommuner som hade kompletterande ändamål till sin fastighet såsom mindre odling, djurhållning eller skog. 39 Lantmätare i respektive kommun som bildade fastigheter med kompletterande ändamål tillfrågades om hur de resonerade vid bildandet av dessa fastigheter. På frågan om skogsmark svarade 53 procent av fastighetsägarna att de har skogsmark på sin fastighet och utav dem har 40 procent uppgivit att arealen skogsmark som ingår är under ett hektar. Nästan lika stor andel uppger att arealen låg mellan en till tre hektar. 20 procent uppgav att de har mer än tre hektar skogsmark. I Skellefteå och Lycksele äger fastighetsägarna störst andel skog. Det vanligaste användningsområdet för skogen var enligt undersökningen att ta ved, vilket gällde för alla kommuner. De intervjuade lantmätarna har samtliga uppgett att de är restriktiva med att lägga till skogsmark. I de fall där de lägger till mark är det främst av arronderingsskäl. En stor tveksamhet finns mot att lägga till ett fristående skogsskifte, men önskemål om vedskiften är i en del kommuner vanligt förekommande. Graaf och Holmgren har i sin genomgång av förrättningsakterna till de bildade fastigheterna kommit fram till att det i protokollen inte framgår av vilket skäl skogsmark har tillåtits ingå Sammanfattning Fastighetsbildningslagens bestämmelser för hur fastigheter ska vara utformade och vilka restriktioner som gäller vid fastighetsregleringar kommer att vara viktiga i det fortsatta resonemanget. Synen på fastighetsbildning enligt FBL har på senare år blivit mer liberal och skogsmark tillåts i större utsträckning ingå i en bostadsfastighet. Allemansrättens rättigheter för folk att ströva och använda sig av naturen medför även skyldigheter både för gemene man och fastighetsägaren. Den som strövar i naturen måste respektera hemfridszonen likväl som fastighetsägaren ej får privatisera allemansrättslig tillgänglig mark. Strandskyddets två huvudsyften som inbegriper dels att hålla strandområdena öppna för allmänheten och dels att bevara växt- och djurliv kan inskränka i fastighetsägarens användning av sin fastighet. Tidigare examensarbeten har belyst att det blir vanligare med bildandet av bostadsfastigheter med kompletterande ändamål. I huvudsak är det skog som läggs 37 Graaf, J. Holmgren, B Bostadsfastigheter med kompletterande ändamål. Ex Ibid. s Uppsala, Enköping, Linköping, Söderköping, Skellefteå och Lycksele. 40 Ibid. s

15 till bostadsfastigheten och ett medelvärde för skogsarealen ligger mellan 1-3 hektar. Lagstiftningens syfte är dels att skydda de allmännas intressen vid exempelvis en marköverföring. Vidare resonemang kring vilka dessa intressen är förs i kapitel 4. 15

16 3 Teoretiska utgångspunkter för effektiv fastighetsindelning 3.1 Introduktion Thomas Kalbro har i sin artikel Economics of Property Formation: Adjustment of Property Boundaries with examples from Swedish Legislation fokuserat på de problem som relaterar till fastighetsbildning och framförallt ändring av fastighetsgränser, så kallad fastighetsreglering. Artikeln ger en modell för analyser och diskussioner rörande incitamenten som sporrar fastighetsägare att ändra sina fastighetsgränser mellan varandra. Den öppnar också för en diskussion om syftet med restriktiv lagstiftning vid utformningen av fastigheter. 41 I detta kapitel diskuteras effektivitet ur ett privatekonomiskt och samhällsekonomisk perspektiv. 3.2 Ett privatekonomiskt perspektiv För att en frivillig marköverföring ska ske behöver de två ingående fastighetsägarna värdera det aktuella markområdet olika. För att säljaren ska vara beredd att sälja sitt markområde måste den presumtive köparen betala ett pris som är minst lika med det värde som säljaren sätter på området. Samtidigt är inte köparen beredd att betala mer för området än vad det är värt för honom. Dessa två kriterier leder till att priset måste hamna mellan de värden som köparen och säljaren värderar markområdet till. Eftersom priset hamnar mellan dessa två värden uppstår det en vinst för båda fastighetsägarna. De två fastighetsägarnas vinster blir självklart olika beroende på priset. Oavsett vem som gör den minsta vinsten så måste den vara större än de transaktionskostnader som uppkommer såsom förhandlingskostnader, förrättningskostnader etcetera. Kalbro visar i sin teori att det i en situation med fri överenskommelse vid en marköverföring finns ett optimalt läge för en fastighetsgräns. En typisk situation som detta resonemang kan appliceras på är vid en marköverföring från en skogsfastighet till en bostadsfastighet. Figur 1 visar hur de två berörda fastigheternas marginalvärdeskurvor ser ut. 42 Som vi ser är marginalvärdet för jord- och skogsbruksfastigheten inte lika avtagande närmare fastighetsgränsen än hos den vanliga bostadsfastigheten. Detta beror på att t.ex. på att skogen är generellt värd lika mycket var på fastigheten den står. Att bostadsfastighetens marginalvärde är lägre närmare fastighetsgränsen är ett vanligt antagande som beror på att fastighetsägaren värderar marken i den direkta närheten av bostadshuset högre än marken i fastighetens mer perifera områden Kalbro, T Economics of property formation, s Marginalvärde är det värde som fastigheten har vid dess utkanter. 43 Kalbro, T Economics of property formation. s

17 MVA Ag0 Bg0 O Ag2 MVB Bg2 Fg0 Fg1 Fg2 Fastighet A Fastighet B Figur 1. Figuren visar hur marginalvärdet är för fastigheterna A och B. Kurvan MVA är marginalvärdet för bostadsfastigheten A och MVB är marginalvärdet för skogsfastigheten B. Vid Fg0, som är den nuvarande fastighetsgränsens sträckning, ser vi att fastigheten A:s marginalvärde Ag0 är högre än fastigheten B:s marginalvärde, Bg0. Denna situation leder till att de båda fastighetsägarna har incitament att komma överens om ett köp där mark går från fastighet B till fastighet A i och med att en vinst uppstår. De båda fastighetsägarna kan på så sätt komma överens om markköp där mark frångår fastighet B och tillkommer fastighet A ända tills fastighetsgränsen är flyttad till punkten O där de båda fastighetsägarna värderar marken lika och ingen dubbelsidig vinst skulle uppstå vid affär. 44 Man kan säga att den optimala positionen för fastighetsgränsen är vid punkten O där de båda marginalvärdeskurvorna skär varandra. Dock är det inte säkert att denna optimala position av fastighetsgränsen är bestående i tiden då värdet på de olika fastigheterna kan ändras och därmed flyttas den optimala positionen. Fastighetsgränsen behöver emellertid inte flyttas ända till O för att marköverföringen ska vara lönsam. Lönsamhet uppstår så fort värdeökningen på fastighet A överskrider värdeminskningen på fastighet B. Denna vinst är representerad av arean Bg0Ag0O i figur Ett samhällsekonomiskt perspektiv 44 Kalbro, T Economics of property formation. s. 4. Om förättningskostnader är högre än den uppstående vinsten finns inte längre incitamenten för att få till stånd ett köp. 45 Ibid. 17

18 Begreppen det allmänna intresset och samhällets intressen kan vara något förvirrande begrepp. Man kan fråga sig vem som har ett allmänt intresse och det finns åtminstone tre svar på denna fråga. 46 1) Alla 2) Det allmänna 3) Allmänheten Att förklara begreppet alla är tämligen lätt och säger sig självt. Det är svårare att förklara vad som menas med de andra två begreppen. Vidare förekommer ofta begreppen det allmänna intresset och det allmännas intresse parallellt. För att komma ifrån begreppsförvirringen har vi i detta examensarbete valt att istället tala om externa effekter. Externa effekter är enligt vår definition de intressen som inte bevakas när två aktörer genomför en marköverföring mellan sig som uppfyller de enskildas intressen. För att ett samhälle ska kunna utvecklas krävs att det finns ett effektivt sätt att ändra fastighetsgränser. 47 Samhället har dock ett längre tidsperspektiv än de enskilda individerna som marköverföringen sker mellan. 48 Till detta kommer att det kan finnas faktorer som fastighetsägarna inte har incitament att beakta. Denna diskrepans mellan samhälls- och fastighetsägarnas effektivitetssyn kan tala mot en så kallad fri fastighetsbildning. Fastighetsägarnas vinstmaximering är effektivt i det korta och enskilda perspektivet. Samhällets effektivitetssyn på en marköverföring är i inte lika enkel. Det som är rationellt för individen är i vissa situationer irrationellt rent samhällsekonomiskt. 49 I vårt fall har vi valt att se det samhällsekonomiska värdet som det privatekonomiska värdet plus eller minus de eventuella externa effekter som föreligger. 3.4 Samhällsekonomisk effektivitet Den största anledningen till att det i Sverige finns lagstiftning som reglerar fastighetsbildning är för att handskas med externa effekter. En ändring av en fastighetsgräns påverkar inte bara de två ingående fastigheterna utan kan även ge upphov till externa effekter som påverkar andra individer. Dessa effekter kan vara av positiv eller negativ karaktär. De positiva externa effekterna kan vara nya möjligheter att använda skogsmark för rekreation istället för skogsbruk. De negativa externa effekterna kan vara sådana effekter som att den samhällsekonomiska värdeminskningen är större än den privata vinsten. 50 Exempel på negativa externa effekter är utsläpp som påverkar miljön och estetiska försämringar till exempel på grund av avverkning. Detta resonemang om externa effekter kan uttryckas såsom att sam- 46 Odelstad, J Intresseavvägning - en beslutsfilosofisk studie med tillämpning på planering. s Kalbro, T Economics of property formation. s Hultkrantz, L. och Nilsson, JE Samhällsekonomisk analys. s Ibid. s Kalbro, T Economics of property formation. s

19 hällets värdering är annorlunda än fastighetsägarens vilket kan illustreras med hjälp av marginalvärdeskurvor. Fastigheternas och samhällets marginalvärde (MV) MVA = MVSA OF MVSB MVB Fg0 Fg1 Fg2 Fastighet A Fastighet B Figur 2. Figuren visar skillnaden mellan de enskildas och samhällets värdering. Figur 2 är en principskiss i och med att de olika värdenivåerna inte är fastställda ifråga om storlek eller relationer sinsemellan. I figuren är den nuvarande fastighetsgränsen belägen vid Fg0 och om fastighetsägarna skulle få bestämma skulle den nya fastighetsgränsen flyttas till Fg2. Dock värderar samhället skogsfastigheten B högre än vad fastighetsägaren gör vilket är illustrerat av kurvan MVSB. Detta betyder att de uppkomna externa effekterna betingar ett högre värde än vad fastighetsägarna värderar marken till. Detta leder till att om samhället får bestämma ska flytten av fastighetsgränsen begränsas till Fg1 där marginalvärdeskurvorna för bostadsfastighetsägaren A och samhällets värdering av skogsfastigheten B skär varandra Sammanfattning Som beskrivs ovan kan det finnas en möjlighet att samhället värderar en fastighet högre än vad fastighetsägaren gör. Denna skillnad i värdering ger upphov till frågeställningen om det finns externa effekter som kan motivera att fri fastighetsbildning rörande bostadsfastigheter inte leder till effektivitet. I enlighet med vad som sagts ovan beror detta på förekomsten av och storlek på externa effekter som köpare och säljare inte har incitament att beakta. 51 Kalbro, T Economics of property formation. s

20 4 Diskussion kring effektiv fastighetsindelning 4.1 Introduktion Enligt teorin i föregående kapitel värderar bostadsfastighetsägaren och skogsfastighetsägaren som berörs av en marköverföring marken olika. Det kan även finnas externa effekter som ger upphov till en alternativ värdering av samma markområde. Dessa värderingar kan sammanfattas som: Enskilda intressen Fastighetsägarens värdering av marken Skogsbolagets värdering av marken Allmänna intressen Uppkomna externa effekter. En marköverföring är samhällsekonomiskt effektiv om bostadsfastighetsägarens värdering av markområdet är större än summan av skogsfastighetsägarens värdering av markområdet plus de uppkomna externa effekterna och transaktionskostnaderna. 52 Bostadsfastighetsägarens värdering > skogsfastighetsägarens värdering + uppkomna externa effekter + transaktionskostnader Det här kapitlet syftar till att diskutera de enskilda avtalsparterna marginalvärden samt utreda vilka de externa effekterna är och hur dessa kan värderas. Kapitlet avslutas med ett räkneexempel. 4.2 Bostadsfastighetsägarens värdering För att kunna föra ett resonemang kring bostadsfastighetsägarens värdering av marken, och framförallt fastighetens marginalvärde, behövs en bakgrund till hur bostadsfastigheternas marknadsvärde bestäms. Marknadsvärdet för en fastighet definieras i Sverige som det pris som sannolikt skulle betalas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång. 53 Ett marknadsvärde kan inte bestämmas eller observeras utan bara bedömas som en prognos vid en tänkt försäljning med stöd av observationer av köp av liknade objekt på orten. Det marknadsmässiga priset som bostadsfastigheten betingar vid en försäljning är således ett mått på betalningsviljan hos den spekulant som är beredd att gå högst vid budgivningen. Med andra ord den som värderar bostadsfastigheten högst. Sammanställs priser på försålda fastigheter med liknande egenskaper på en ort, efter utsållning av utstickande försälj- 52 Förrättningskostnaden är i genomsnitt enligt lantmäteriverket totalt kr. 53 Persson, E Fastighetsnomenklatur, s

21 ningar, har man ett ortsprismaterial. För att kunna göra en bra bedömning är tillgången till relevanta data av stor vikt för hur kvaliteten på resultatet blir. 54 Vi har valt att inte räkna in värdet av nyttor som går att arrendera ut, såsom jakt och fiske, i bostadsfastighetsägarens marginalvärde därför att den betingar samma värde om den tillhör skogsfastighetsägaren. 4.3 Skogsfastighetsägarens värdering Ett kalmarksvärde på skog kan variera från några öre per kvadratmeter i norra Sverige till cirka 1 kr i södra delen av landet. Till detta kommer värdet av växande skog. Ett "genomsnittsvärde" för landet, inklusive skog, ligger ungefär på 2-3 kr/kvm. 55 Antingen får bostadsfastighetsägaren betala även för det virke som finns på marken eller så avverkar skogsbolaget virket i samband med försäljningen. 56 Den vinst som uppkommer vid en marköverföring och som går till skogsfastighetsägaren är större än den vinst skogsbolaget någonsin skulle göra om marken fortsatte vara skogsmark. 57 Det vill säga att skogsbolagens värdering nästan alltid blir lägre än bostadsfastighetsägarens värdering av markområdet. 4.4 Uppkomna externa effekter Grunden till att externa effekter uppkommer är inte marköverföringen i sig, det är enbart en gränsdragningsfråga. Grunden ligger istället i att markområdet får en ny ägare som har köpt marken av flera anledningar än att bedriva skogsbruk. Det som hypotetiskt kan ske då bostadsfastighetsägaren utvidgar sin bostadsfastighet till att innehålla skog är att hemfridszonen utvidgas något på grund av att markägaren får en större disponibel bostadsfastighet. Detta kan exempelvis leda till att planteringar anläggs och utemöbler ställs ut samt att mindre byggnader uppförs. Vi förutsätter att överföringen omfattar cirka 3 hektar skog på grund av att det är ett ungefärligt medelvärde av de fastigheter med kompletterande ändamål som bildas. 58 Vi förutsätter att hemfridszonen efter överföringen omfattar 0,5 hektar. Vi har valt 0,5 hektar därför att det blir en tämligen stor hemfridszon och för att vi på något sätt ska kunna uppfatta en skillnad i användandet av marken. Inom hemfridszonen har vi valt att anta att de naturvärden som hör skogen till försvinner till förmån för naturvärden som hör till tomtmark såsom trädgårdsodlingar och gårdsplaner. Den del av fastigheten som inte utgörs av hemfridszon förutsätter vi fortfarande kommer att vara allemansrättsligt tillgänglig. De nämnda hemfridszonsutvidgningarna samt eventuell ändrad markanvändning kan leda till externa effekter. 59 De som i det här examensarbetet benämns som externa effekter är påverkan på: 54 Persson, E Fastighetsnomenklatur, s Norell, L. Mailintervju Bjöörn, B. Intervju Ibid. 58 Graaf, J. Holmgren, B Bostadsfastigheter med kompletterande ändamål. Ex s Kalbro. T Economics of property formation. s

22 Skogspolitiska värden Ekologi och naturvärden Allemansrättsliga värden Det kan naturligtvis finnas fler externa effekter som kan uppkomma men dessa tre är de som kommer behandlas. 60 I det följande kommer en genomgång av varje extern effekt att göras. Genomgången inleds med en beskrivning om vilka värden som riskerar att skadas inom varje kategori, därefter hur de externa effekterna kan värderas Skogspolitiska värden Då skogen är en av Sveriges största naturtillgångar har skogspolitiska mål utarbetas för att skogsbruket både ska bli produktivt samt främja miljön. I de gällande skogspolitiska målen från 1993 jämställdes produktionsmålet med miljömålet. För att kunna genomföra de nu gällande skogspolitiska målen är det viktigt hur skogsbrukets fastighets- och ägarstruktur ser ut. Målen är lättare att nå om skogsmarken är indelad i rationella brukningsenheter. 61 Detta backas även upp med intentionerna för gällande fastighetsbildningslag där det i förarbetena 62 sägs att produktiv skogsmark inte bör tillåtas ingå i en bostadsfastighet även om det numera ges större frihet att bilda fastigheter med kompletterande ändamål. 63 Miljömålet ska skydda biologisk mångfald och genetisk variation i skogen. I det här examensarbetet tas miljömålets ekologiska värden upp under Ekologi och naturvärden och de allemansrättsliga värdena tas upp under Allemansrättsliga värden. Det gällande produktionsmålet i skogspolitiken ska skydda skogen så att den kan utnyttjas effektivt och ansvarsfullt för att ge en uthålligt god avkastning. Skälet till detta är skogens och skogsbrukets värde för landets ekonomi och välstånd. Det är även viktigt att virkesmarknaden fungerar väl om skogen skall bidra till samhällsekonomisk utveckling. 64 Betoning lades även på skogens betydelse för sysselsättning och försörjning i glesbygd vilket enligt tidigare skogspolitik inte hade så stark ställning. 65 Skogen med tillhörande sågverksindustri skapar förutsättningar för både heltids- och deltidssysselsättning i skogslänen. I produktionsmålet är utgångspunkten att skogen är en mycket viktig resurs i Sverige, inte bara ekonomiskt utan även sysselsättningsmässigt. Vårt ställningstagande i detta examensarbete är att det i dagsläget inte är lika aktuellt att tala om skogen som en nästintill essentiell sysselsättningsgren som det tidigare var då skogsbruket bedrevs mindre rationellt än det görs i dagsläget och 60 Det här resonemanget behöver präglas av viss pragmatik för att vara genomförbar inom ramen för ett examensarbete. Jakten behandlas ej såsom en extern effekt eftersom den är redan kapitaliserad i fastighetsvärdet för skogsmarken. 61 Skogsstyrelsen Skogspolitiken idag. 62 Prop. 1989/90:151 s Graaf, J. Holmgren, B Bostadsfastigheter med kompletterande ändamål. Ex s Prop. 1992/93:226 s Prop. 1993/94:27 s

23 krävde mer arbetskraft. Marköverföringen som behandlas i den här framställningen omfattar 3 hektar av vilken 0,5 hektar blir hemfridszon. Denna marköverföring är så pass liten att det i det enskilda fallet blir en minimal påverkan på skogsbruket. Om ett räkneexempel görs med fallet att fastighetsägare kommer vilja att föra skogsmark till sina bostadsfastigheter rör det sig om marginellt små arealer sett över landets totala skogsareal. Lägg där till att dessa marköverföringar inte kommer ske i samma trakt är det ett rimligt antagande att skogsbruket och det skogspolitiska produktionsmålet inte kommer att påverkas nämnvärt. Baserat på detta resonemang antas det uppstår försumbara externa effekter rörande de skogspolitiska produktionsvärdena vid den typ av marköverföring som diskuteras i detta examensarbete. Slutsatsen som kan dras av följande resonemang är att för den storlek på markområde som diskuteras i detta examensarbete torde de externa effekterna ur skogspolitisk produktionsaspekt vara små Ekologi och naturvärden I och med att vi har förutsatt att de naturvärden som hör till skogen försvinner till förmån som naturvärden som hör till tomtmark uppstår en extern effekt inom områdena ekologi och naturvärden. Dessa naturvärden kan delas upp i två grupper: naturvärden i skogsmark och naturvärden i strandnära områden. I det följande beskrivs de båda typerna av naturvärden och hur de kan påverkas av eventuell ändrad markanvändning till följd av en marköverföring. Riksdagen har satt upp miljökvalitetsmål i en skriften Levande skogar. Där stadgas att skogens och skogsmarkens värde för biologisk produktion skall skyddas samtidigt som den bilogiska mångfalden bevaras samt kulturvärden och sociala värden värnas. 67 Miljökvalitetsmålen innebär: Skogsekosystemets naturliga funktioner och processer upprätthålls. Skötselkrävande skogar med höga natur- och kulturvärden vårdas så att värdena bevaras och förstärks. Hotade arter och naturtyper skyddas. Skogarnas naturliga hydrologi värnas. Skogar med hög grad av olika åldrighet och stor variation i trädsammansättning värnas. Inhemska växt- och djurarter fortlever under naturliga betingelser och i livskraftiga bestånd. Vid fri fastighetsbildning utvidgas bostadsfastigheten till att bli en fastighet med skog som kompletterande ändamål. För att de miljömål som finns uppställda för levande skogar ska komma att påverkas av fri fastighetsbildning krävs att det 66 En brasklapp läggs in för att om antalet överföringar av det här slaget blir mycket stort kan dock de externa effekterna bli större. 67 Skogsstyrelsen Skogspolitiken idag. s

24 överförda markområdet kommer att användas i huvudsak till andra ändamål än till skogsbruk. Eftersom att varje markareal är unik behövs en inventering av varje område för att utreda vilka effekter en hemfridszonsutvidgning medför. Att en hemfridszonsutvidgning till 0,5 hektar påverkar skogsekosystemets naturliga funktioner och processer ur ett nationellt perspektiv är inte troligt. För att veta vilka värden som kan skadas behöver dock områdets naturtyp/biotop bestämmas samt förekomsten av hotade arter i området inventeras. Till exempel om det är skog, äng, våtmark eller strand och sedan bedöma vilken påverkan marköverföringen har på växt- och djurliv. En risk att ekologiska värden skadas finns vid ändrad markanvändning. Drabbas till exempel rödlistade arter av ändrad markanvändning till följd av fastighetsbildningen är det en extern effekt. Det som behöver beaktas är att i områden som är i behov av lång kontinuitet kan en liten ändring i livsbetingelserna för en art medföra stor påverkan på det lokala ekosystemet. I ett sådant område finns särskilda ekologiska värden. Inom områden med lägre kontinuitet såsom hyggen, granplanteringar och produktiv skogsmark lever oftast mer triviala arter och området saknar därför vanligtvis särskilda ekologiska värden. 68 Vid de tillfällen marköverföringen omfattar ett skogsområde med skötselkrävande skogar eller med hotade arter kan en hemfridszonsutvidgning komma att påverka naturvärdena i området antingen i negativ eller i positiv riktning. En fastighetsägare som har skötselkrävande skogar eller hotade arter på sin bostadsfastighet kan ha större intresse att värna om dessa arter än ett skogsbolag eller vice versa. Sker hemfridszonsutvidgningen över området där arten förkommer finns det risk att den kommer till skada. Detta beror på att bostadsfastighetsägaren sannolikt kommer att anlägga trädgård eller någon form av plantering. I samspelet mellan land och vatten och det växt- och djurliv som lever i strandområdet kan det finnas höga ekologiska värden. I strandzonerna finns förutsättningar för många arter som endast kan leva i zonen mellan land och vatten. Exempel på särskilt sårbara miljöer är flacka stränder där landhöjning pågår, låga stränder som ofta översvämmas och våtmarker som ger husrum åt häckande fåglar samt oreglerade hela vattendrag. 69 Inom sådana områden finns arter som är i behov av lång kontinuitet och som har höga ekologiska värden. Strandskyddet bidrar också till att hålla korridorer för djur och växtliv öppna vilket även underlättar spridning av olika arter. Det generella strandskydd som omfattar ett område av 100 meter från varje svensk strand 70 leder även till att områden med lägre ekologiska värden skyddas av det starka skydd som strandskyddet medför. 71 I sådana områden finns de övervägande värdena istället för det rörliga friluftslivet i form av till exempel hyggen för bärplockare och odlad mark som skapar vyer i kombination med vatten. 72 Sjöns lokala ekosystem kan påverkas av ökad förbränningsmotordriven båttrafik som en konsekvens av att en brygganläggning uppförs. Värdering av ekologi kan ske utifrån olika resonemang. Den kan värderas från ett ekosystemperspektiv där varje del är lika viktig och har ett oändligt högt värde, ett 68 Miljö och samhällsbyggnadsdepartementet Ett förnyat strandskydd. Ds 2005:23 s Naturvårdsverket. 1997, Strandskydd tillämpning av naturvårdslagens bestämmelser enligt 15, 16 och 16a. Allmänna råd 97:1 s Bortsett från de områden som har dispens. 71 Miljö och samhällsbyggnadsdepartementet Ett förnyat strandskydd. Ds 2005:23 s Naturvårdsverket. 1997, Strandskydd tillämpning av naturvårdslagens bestämmelser enligt 15, 16 och 16a. Allmänna råd 97:1 s