Underhå llshåndbok lå genhet

Transkript

1 Underhå llshåndbok lå genhet Förord Denna underhållshandbok kommer att lägga upp på hemsida och delas ut i pappersform till de som inte har tillgång till hemsida Inledning Så här står det i inledningen av HSB Nordvästra Götalands skrift Vem ska underhålla bostadsrätten?, se bilaga-1: I en bostadsrättsförening (Brf) gäller i stora drag att bostadsrätthavaren (Brh) ansvarar för att underhålla lägenhetens inre, med undantag för ledningar för avlopp, värme, elektricitet och vatten. Detsamma gäller ventilationskanaler och anordningar för informationsöverföring. Brf ansvarar för att underhålla allt som inte tillhör Brh:s underhållsansvar. Denna skrift gäller för bostadsrättsföreningar som antagit HSB:s normalstadgar 2003, vilket Brf Dalslänten gjort. Brf Dalslänten följer i stora drag ovan nämnd skrift om underhåll men det finns undantag från detta och vissa uppgifter behöver förtydligas samt andra uppgifter är unika för vår förening. Detta försöker Brf Dalsläntens styrelse beskrivs i detta dokument. Se även stadgarna för Brf Dalslänten, bilaga-2. Där står det bl.a. om Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter i 36. Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Det innebär att bostadsrättshavaren ansvarar för att såväl underhålla som reparera lägenheten och att bekosta åtgärderna. Föreningen svarar för att huset och föreningens fasta egendom i övrigt är väl underhållet och hålls i gott skick. Avtal om upplåtelse av mark med bostadsrätt, se bilaga-3. Bostadsrättsförsäkring, se bilaga-5. Här står det bl.a. Du har själv underhållsansvar för din bostadsrätt. Som bostadsrättshavare har du ett större ansvar för din bostad än om du bor i en hyresrätt. I en bostadsrätt måste du själv utföra och bekosta reparationer av till exempel väggar, golv och badrum. Underhållsansvaret bestäms i bostadsrättslagen och i din bostadsrättsförenings stadgar. Bostadsrättsföreningen har vanligtvis tecknat en fastighetsförsäkring för hela huset. En skada i bostaden ska alltid anmälas till föreningen så att skadan i första hand ersätts genom fastighetsförsäkringen. Om inte fastighetsförsäkringen kan ersätta skadan och den faller in under det ansvar du har enligt föreningens stadgar, kan föreningen kräva att du betalar skadan. Föreningen kan även kräva dig på fastighetsförsäkringens självrisk. Då har du hjälp av bostadsrättsförsäkringen. Vi utreder om du är underhållsansvarig och lämnar ersättning för den del av skadan som försäkringen Brf Dalsläntens styrelse Sida 1

2 omfattar minus eventuella åldersavdrag och din självrisk. Brf Dalslänten har tecknad kollektiv bostadsrättsförsäkring för samtliga lägenheter i föreningen. Om du har frågor, synpunkter eller vill ha förtydligande på någon av nedanstående punkter, ska du vända dig till vicevärden. Inre Radon & ventilation Det är stora skillnader mellan våra hus och lägenheter, trots att de på ytan ser lika ut. T.ex. har de södra gavellägenheterna i varje hus mer blåbetong i gavelväggen än övriga lägenheter. Betonggolvet (tätskiktet) i de flesta lägenheter har spruckit och då framförallt i förrådet, under trappan och i matkällaren. Dilationsfogen (rörelsefogen) mellan golv och vägg har spruckit upp mer i vissa lägenheter än i andra och i andra lägenheter har inget hänt. Betongen (i våra golv) är av olika kvalité (hård respektive lös) och det skiljer också i tjocklek. Genom att lägga klinker, måla (rikligt med färg) eller lägga annan tät golvbeläggning förhindrar man markradonet att komma in i lägenheten, detta gäller i bottenvåningen. I vissa lägenheter hjälper det med målning i andra är klinker det bästa/enda skyddet mot markradonet. I de flesta lägenheterna måste vi (Brf) täta omfattande sprickor i golven. De väggar i lägenheterna som är av blåbetong avger olika mycket radon, beroende på tillverkningsskillnader och detta varierar också mellan väggar i samma lägenhet och mellan lägenheter. För att bromsa radonet kan varje lägenhetsinnehavare t.ex. applicera en s.k. radontapet. Det är en tapet som sätts upp som en vanlig tapet och hindrar väggarna från att avge radon till rummen. Permafoil radontapet är 0,3 mm tjock och består av ett yttre och inre skikt av papper, däremellan tre radontäta polymerskikt. På kan du läsa om radontapeter. Det finns annan bra information där också. För ytterligare information kan man vända sig till en färgbutik. Viktigt att tänka på vid tapetsering med radontapet är att samtliga blåbetongväggar i rummet måste tapetseras. All håltagning i tapeten (spik, skruv mm) försämrar tätheten mot radon! Det är viktigt att vi har balans mellan tilluft och frånluft i hela huset och på varje våningsplan. Här beskriver vi hur man skapar denna balans, per rum, per våningsplan och i hela huset. Genom att skapa denna balans får man ett bra klimat i lägenheten och den radon som eventuellt kommer från marken och/eller blåbetongen i väggarna, kommer då att transporteras ut ur lägenheten. För att få balans mellan tilluft och frånluft, jämförs ytorna på från och tillufts don, samt att vägen mellan dessa don kartläggs (se nedanstående skiss). Som framgår av skissen måste luftflödet kunna passera genom lägenheten från tilluft don till frånluftdon, utan hinder. Luftbehovet för en lägenhet är 0,35 liter/sekund/kvm, alltså liter/sekund per lägenhet, beroende på om det är en 4-rummare eller 5-rummare. Tilluftventilerna i tvättstuga, matkällare och förråd ska hållas öppna sommar som vinter. Observera att ventilen i Brf Dalsläntens styrelse Sida 2

3 matkällaren ska hållas öppen hela året, detta innebär att det finns risk för att varor kan frysa, särskilt på översta hyllan. Mer om ventilation, självdrag Våra lägenheter är byggda med självdragsventilation, det innebär att vid större skillnad mellan inne- och yttertemperatur ökar självdraget. Om du upplever drag i lägenheten, håll dörrarna till toalett och badrum stängda, särskilt vintertid. Detta gör att radonhalten i lägenheten minskar samt att vi vädrar ut mindre värme (känslan av drag minskar). Värmesystem Handdukstork i badrum och toalett Handdukstork kan ersätta elementet i badrummet. Handdukstorken kan vara kombinerad med el, för att kunna användas under icke eldningssäsong. Se upp stäng av vattenflödet om du värmer upp med el under sommartid (om du har elen påslagen värmer du upp vattnet i förenings hela värmesystem). Brf Dalsläntens styrelse Sida 3

4 Golvvärme Golvvärme kan installeras för både värmeledningsvatten och el. I båda fallen ansvarar Brh för installation och underhåll. Se nedan. Golvvärme - värmeledningsvatten Denna installation påverkar hela föreningens värmesystem, därför måste detta godkännas av styrelsen innan installation samt att underhållsansvaret måste klargöras. Golvkonstruktionen i bottenvåningen kan vara ett problem för denna typ av installation, om värmeledningen ska sänkas ner i befintligt golv. Golvvärme - el Denna installation påverkar inte föreningens värmesystem och behöver därför inte godkännas av styrelsen. Golvkonstruktionen i bottenvåningen kan vara ett problem för denna typ av installation, då bottenplattan är tämligen tunn på vissa ställen och därmed kan elförbrukningen bli hög (uppvärmning av husgrunden). Målning element och rör Tjocka lager av färg försämrar värmeledningsförmågan. Håll element och rör rena, detta förbättrar värmeledningsförmågan. Termostater ska gymnastiseras Om elementen inte blir varma kan detta bero på att termostaten hängt sig, därför ska termostaterna gymnastiseras (öppnas och stängas) då och då. Inregleringsventil och avstängningskran för värme i förråd (eller tvättstuga 1A och 15A) Dessa måste vara tillgängliga för kontroll och underhåll och de får alltså inte byggas in under ett innertak utan att det finns en lucka. Ventilen för endast hanteras av förenings representant (vicevärd eller inhyrd personal). Fönster, dörrar, väggar och tak Skötselråd från SP-fönster Nya fönster, altandörr och balkongdörrar på övervåningen, är av fabrikatet SP. För detta finns utförliga skötselråd, se bilaga-4, nedan följer ett utdrag för vissa komponenter. Rengöring glas, ytbehandlade snickerier och utvändig aluminiumbeklädnad Rengöring glas Fönsterputsning. Börja med att spola av glaset, använd rikligt med vatten innan glasrutan rengörs. Vi rekommenderar rengöring med vatten och handdiskmedel. Glas ska rengöras med rengöringsutrustningar som är fria från grus och skräp. Använd mjuka verktyg såsom gummiskrapor eller tygtrasor och eftertorka noga. Använd inte starkt alkaliska eller aggressiva rengöringsmedel, lösningsmedel eller skarpa verktyg. Låt inte fönsterputsmedlet Brf Dalsläntens styrelse Sida 4

5 ligga och dra. Ett fönsterputsmedel med högre alkalitet än PH 8 ska undvikas. Läs putsmedlets innehållsförteckning noggrant, för att försäkra dig om att det inte skadar den målade träytan. Klisterlappar, silikonrester eller dylikt tas bort med ett rakblad. Blöt först upp klisterlappar/etiketter med vatten i några minuter. Använd en så kallad klickskrapa med försiktighet. Försäkra dig om att det inte finns några skador på rakbladet och se till att bladets vinkel mot glaset inte överstiger 30 grader. Stålskrapor ska inte användas för rengöring av glas. Mer information om glas och rengöring finns på vår hemsida Tänk på att: Glas är ett skört material, men rätt inmonterat tål glaset i våra produkter en hel del påfrestningar. Om isolerglaset utsätts för snabba temperaturväxlingar kan detta orsaka termiska spänningar i glaset. Isolerglas kan absorbera så mycket värme att spänningarna får glaset att spricka på ett karakteristiskt sätt. Något som kan orsaka snabba temperaturväxlingar, och som därför ska undvikas, är t ex mörka persienner och gardiner. Likaså om fönstren monteras där det förekommer kraftiga slagskuggor. Skador som uppstår på grund av ovanstående ersätts inte av SP Fönster. Skador på glas orsakade av egen monterad solskyddsfilm eller annat som klistrats på glaset ersätts inte av SP Fönster. Ytbehandlade snickerier Rengöring av ytbehandlade snickerier görs med hjälp även fuktig trasa och handdiskmedel. Vid svårare smuts så rekommenderas rengöringsmedel för keramikhällar, t ex SI DOL. Utvändig aluminiumbeklädnad Se rengöring för ytbehandlade snickerier. Även bilvårdsprodukter kan användas för den utvändiga aluminiumbeklädnaden. Smörjning av mekanism i altan- och balkongdörrar Man ska använda smörmedel av typen glid Silicon-spray. Fönster, vädringsspärr och tvätt-läge Vridfönster är försedda med en vädringsspärr. När du vill vända fönstret trycker du in och håller spärren inne. Skjut sedan bågen utåt. För att putsa utsidan av glaset, fortsätt att skjuta fönsterbågen runt så att spärren låses i omvänt läge, det så kallade tvätt-läget. Persienner I samband med fönsterbyte har föreningen monterat nya persienner men efter garantitiden (ett år) övergår underhållsansvaret till Brh. Ventiler (EasyVent) i vardagsrum och sovrum Brf ansvarar för byte av filter. Brf Dalsläntens styrelse Sida 5

6 Balkonginglasning, skenor etc. Inglasningens fönsterrutor kan plockas ner för att lättare kunna göra fönstertvätt fönstren lyfts då först uppåt och lyfts sedan inåt balkongen. Balkongräcke Det är inte tillåtet att borra i balkongräcket, då äventyrar man säkerheten, genom att hållfastheten försämras. Innertak i förråd (inspektionslucka) Om ni vill bygga innertak måste detta förses med inspektionslucka, se punkt under värmesystem. Golv och golvbeläggning Ekparkett i vardagsrum Om det ursprungliga ekgolvet finns kvar, beakta då att det är svårt att slipa och behandla. Trappan (ek) Kan slipas om och lackas eller kläs om. Inspektionsluckor (plåt) i förråd Om ni vill lägga innergolv måste luckorna göras tillgängliga. Garagegolv Målas med lämplig färg alternativt kan klinkers läggas. Vatten och avlopp Renovering av brunn i tvättstuga De som har lägenheter där den gamla gjutjärnsgolvbrunnen finns kvar måste fundera på att genomföra åtgärder, för både lukt och sönderrostning. Detta ansvar ligger på respektive Brh att åtgärda. Här visar föreningen (Brf) på ett sätt att livstids förlänga gjutjärnsgolvbrunnen i tvättstuga! 1. Ta bort galler och ös ur allt vatten i brunnen, låt torka. 2. Ta bort all smuts, skrapa och borsta bort så mycket rost som möjligt, ända ner i botten av brunnen och även kanterna mellan betongen och brunnens kant. 3. Måla två gånger med "Roststopp", ända ner i botten av brunnen, låt torka väl. 4. Måla med "Topplack" två gånger, ända ner i botten av brunnen, men även kanterna mellan betongen och brunnens kant, låt torka väl. Brf Dalsläntens styrelse Sida 6

7 Brunn efter rengöring och torkning..efter rostskyddsbehandling.efter topplackning. Med ett väl utfört arbete kan brunnen komma att hålla i ytterligare år, allt enligt Bad&Värme. Kom ihåg: Rengör gjutjärnsgolvbrunnen regelbundet för att upptäcka om det rostat igenom. Golvbrunn i garage Golvbrunn i garage (bild ovan) innehåller slamavskiljare och brunnen leder ut i dagvattnet eller i avloppsnätet? Renovering efter samma metod som brunnen i tvättstugan. Viktigt att detaljerna monteras i rätt ordning se bilden nedan (för att få på brunnslocket). Brf Dalsläntens styrelse Sida 7

8 Innehåll i garagebrunn: Från höger i botten nedre slamburk nedre slamledare övre slamburk övre slamledare brunnslock. Lock och enheter sitter oftast fast och det behövs rostlösningsvätska för att få loss och upp delarna. Viktigt att ta upp och tömma slamburkarna minst en gång/år beroende av hur ofta vatten spolas på golvet i garage. Golvbrunn i badrum Brunnen av gjutjärn ska bytas ut vid stamrenovering i övrigt normalt underhåll. Vattenarmaturer i kök, toalett, badrum, tvättstuga och garage Skötsel och underhåll enligt leverantörens instruktioner. Renovering av badrum och toalett Sker som regel vid stambyte. Stambytet bekostas av föreningen endast i samband med renovering (motprestation), där toalettstol och blandare till handfat och dusch ingår. OBS handfatet ingår inte. Detta bekostas av föreningen/brf: Demontering/återmontering av VVS-installationer i badrum Borrning samt efterlagning genom betongbjälklag för nya avloppsrör till kök & bad Dragning av nya avloppsledningar till kök & bad Dragning av nya förkromade vattenrör i badrum Montering av avstängningsventiler på inkommande vattenrör i badrum Montering av ny snålspolande WC-stol typ IFÖ Sign 6860 standard Montering av ny tvättställsblandare FMM 9000E Montering av ny duschblandare & duschset FMM 9000E kombi Brf Dalsläntens styrelse Sida 8

9 Tillägg för förhöjd WC-stol bekostas av Brh. Tillägg för rördragning i bjälklag vid sidledsdragning i 5-rummare. Sidledsdragning är endast möjligt för dusch eller tvättställ, inte för WC. Föreningen/Brf bekostar inte uppsättning/hopmontering av badrumsskåp, duschväggar mm. Läckageskydd under diskmaskin, kyl, frys + läckagevarnare Observera att läckageskydd i normalfallet är ett krav från försäkringsbolagen. Läckagevarnare finns att köpa som extra säkerhet. Avstängningskranar för vatten (tvättstuga) Dessa måste vara tillgängliga för kontroll och underhåll. Här kan man stänga av varm- och kallvatten vid byte av t.ex. kranpackningar. El och tele El-ledning och el-central Från början ( när området byggdes) fanns jordanslutning (röd kabel då gul-grön kabel används idag) i kök, badrum, tvätt, förråd, garage och till ytterlampa. Förstärkare till kabel-tv-nätet Vicevärden ska ha tillgång till dessa garage. Huvudsäkringar för huslängorna finns i 11 st. lägenheter (under elcental i förråd) Vicevärden ska ha tillgång till dessa lägenheter. Säkring till Friggeboden Vicevärden ska ha tillgång till detta garage. El-matning till radonfläktar Vicevärden ska ha tillgång till dessa garage. El-matning till värmekabel i hängrännor Vicevärden ska ha tillgång till dessa garage. Yttre Markiser mm på/i fasad (steni-skiva och plåt) Montering av markisfäste på altansidan (västra fasaden), kan göras i steni-skiva (och blåbetong) vertikal montering eller i den nedre regeln till plåtfasaden horisontal montering. Brf Dalsläntens styrelse Sida 9

10 Montering av markisfästen på balkongsidan (östra fasaden) får inte göras i fönsterkarmar utan ska fästas i vertikala reglar ovanför fönstren. Stödbensfästen får inte monteras i fönsterkarmen (aluminium) utan godkännande av Calida/SP. Stödbensfästen ska istället monteras i fasaden, enligt foto nedan. De markiser som återmonterades och nymonterades i Calidas regi, i samband med fönsterbytet (år 2012), med håltagning i aluminium har tätats med fogmassa och därmed gäller samma garantier (10 år). Dessa markiser och lägenheter är dokumenterade med foto och garantibevis i anläggningspärmen för fönsterbyte. Plantering i närheten av husen Minimum avstånd till husgrunden ska vara minst en meter, för att inte rotsystemet ska skada husgrunden. Fasad-klättrande växter (t.ex. murgröna, vildvinsranka) får inte planteras. Spaljéväxter (t.ex. vinranka, björnbär). Spaljé måste kunna demonteras/frigöras från väggen, för besiktning, fasadtvätt och motsvarande. Framsida (östra) Gräs, plattor mm Som framgår av bilaga-3 Avtal om upplåtelse av mark med bostadsrätt gäller följande för underhåll och skötsel - östra sidan: Grönytorna, hårdgjord yta mellan fasaden och gatan samt garageuppfarterna framför de friliggande garagen ingår i bostadsrätten. Gräsklippning sköts av Brh och stenplattor hålls rena av Brh. Gräsmatta kan ersättas med annan plantering (buskar, träd) eller stenparti. Vid andra större förändringar, kontakta vicevärd eller styrelsen. Målning av fasad och fönster BV Bordläggs i väntan på fasadrenovering. Brf Dalsläntens styrelse Sida 10

11 Garageport Bordläggs i väntan på fasadrenovering. Vicevärden ska ha tillgång till de garage som har föreningsgemensam utrustning. Soprum Bordläggs i väntan på fasadrenovering. Teleledningar på framsidan av husen till varje huslänga Teleledning (Telia) finns i marken framför samtliga lägenheter/hus. Inoljning av entrédörr (utsida) Bordläggs i väntan på fasadrenovering. Renssilar stuprännor Rengöras av respektive Brh. Rensning av hängrännor fristående garage Rengöras av respektive Brh. Altansida (västra) Altan, altangolv, sten, gräs mm. Som framgår av bilaga-3 Avtal om upplåtelse av mark med bostadsrätt gäller följande för underhåll och skötsel västra sidan: Från Hus B (Dalvägen 3) t.o.m. Hus F (Dalvägen 11) ingår marken från husvägg till tomtgräns mot Blåbärsstigen i bostadsrätten. För Hus G (Dalvägen 13) ingår slänt enligt tidigare disposition. De grönområden som finns mellan huslängorna i övre raden får disponeras av Brh om dessa ansvarar för skötseln. I övrigt åvilar detta föreningen. För övriga hus gäller yttre skärmplank som gräns. Fri passage för sjuktransporter mm måste hållas vid samtliga hus. Underhåll och skötsel enligt föreningens anvisningar. Brh disponerar fritt sin tomt mellan planken ut till yttre gräns. Altanplank Oljas varje eller vartannat år. Olja finns hos vicevärden. Övrigt underhåll - tag kontakt med vicevärden. Gavellägenheter hus-3 till hus-11, skötsel av grönyta Gavellägenheterna 3E och 5A, 5E och 7A, 9E och 11A disponerar föreningens mark mellan husen (bakom garagen) mot skötsel av densamma. Förrådsbodar för trädgårdsredskap Utsedd bodansvarig svarar för ordning och reda. Underhåll sköts av föreningen. Utvändigt galler till ventilation (altanen) Kontrolleras och rengörs efter behov. Brf Dalsläntens styrelse Sida 11

12 Bilaga-1 HSB NVG:s Vem ska underhålla bostadsrätten? Finns tillgängliga hos styrelse/vicevärd. Brf Dalsläntens styrelse Sida 12

13 Bilaga-2 Brf Dalsläntens stadgar Finns tillgängliga på föreningens hemsida Brf Dalsläntens styrelse Sida 13

14 Bilaga-3 Avtal om upplåtelse av mark med bostadsrätt Detta avtal är tecknat mellan Brf och samtliga Brh i november Brf Dalsläntens styrelse Sida 14

15 Bilaga-4 Skötselråd SP-fönster Finns tillgängliga hos styrelse/vicevärd. Brf Dalsläntens styrelse Sida 15

16 Bilaga-5 Bostadsrättsförsäkring Detta dokument är distribuerat till samtliga Brh. Brf Dalsläntens styrelse Sida 16

17 Förord... 1 Inledning... 1 Inre... 2 Radon & ventilation... 2 Mer om ventilation, självdrag... 3 Värmesystem... 3 Handdukstork i badrum och toalett... 3 Golvvärme... 4 Golvvärme - värmeledningsvatten... 4 Golvvärme - el... 4 Målning element och rör... 4 Termostater ska gymnastiseras... 4 Inregleringsventil och avstängningskran för värme i förråd (eller tvättstuga 1A och 15A)... 4 Fönster, dörrar, väggar och tak... 4 Skötselråd från SP-fönster... 4 Rengöring glas, ytbehandlade snickerier och utvändig aluminiumbeklädnad... 4 Smörjning av mekanism i altan- och balkongdörrar... 5 Fönster, vädringsspärr och tvätt-läge... 5 Persienner... 5 Ventiler (EasyVent) i vardagsrum och sovrum... 5 Balkonginglasning, skenor etc Balkongräcke... 6 Innertak i förråd (inspektionslucka)... 6 Golv och golvbeläggning... 6 Ekparkett i vardagsrum... 6 Trappan (ek)... 6 Inspektionsluckor (plåt) i förråd... 6 Garagegolv... 6 Vatten och avlopp... 6 Renovering av brunn i tvättstuga... 6 Golvbrunn i badrum... 8 Vattenarmaturer i kök, toalett, badrum, tvättstuga och garage... 8 Brf Dalsläntens styrelse Sida 17

18 Renovering av badrum och toalett... 8 Läckageskydd under diskmaskin, kyl, frys + läckagevarnare... 9 Avstängningskranar för vatten (tvättstuga)... 9 El och tele... 9 El-ledning och el-central... 9 Förstärkare till kabel-tv-nätet... 9 Huvudsäkringar för huslängorna finns i 11 st. lägenheter (under elcental i förråd)... 9 Säkring till Friggeboden... 9 El-matning till radonfläktar... 9 El-matning till värmekabel i hängrännor... 9 Yttre... 9 Markiser mm på/i fasad (steni-skiva och plåt)... 9 Plantering i närheten av husen Framsida (östra) Gräs, plattor mm Målning av fasad och fönster BV Garageport Soprum Teleledningar på framsidan av husen till varje huslänga Inoljning av entrédörr (utsida) Renssilar stuprännor Rensning av hängrännor fristående garage Altansida (västra) Altan, altangolv, sten, gräs mm Altanplank Gavellägenheter hus-3 till hus-11, skötsel av grönyta Förrådsbodar för trädgårdsredskap Utvändigt galler till ventilation (altanen) Bilaga HSB NVG:s Vem ska underhålla bostadsrätten? Bilaga Brf Dalsläntens stadgar Brf Dalsläntens styrelse Sida 18

19 Bilaga Avtal om upplåtelse av mark med bostadsrätt Bilaga Skötselråd SP-fönster Bilaga Bostadsrättsförsäkring Brf Dalsläntens styrelse Sida 19