Bostadstillsyn. Andrea Hjärne Dalhammar Miljöförvaltningen, Malmö stad

Transkript

1 Bostadstillsyn sept 2016 Andrea Hjärne Dalhammar Miljöförvaltningen, Malmö stad

2 Miljö- och hälsoskyddsavdelningen Enheter Bostadstillsyn Hälsa och omgivning Kemi och industri Mark, vatten och avfall

3 Vårt arbetssätt

4 NÄR ska tillsynsmyndigheten agera - På eget initiativ - Efter anmälan kontrollera efterlevnaden och vidta åtgärder för att miljöbalken ska följas. 26 kap 1 miljöbalken

5 Ägna särskild uppmärksamhet åt 1. byggnader som innehåller en eller flera bostäder och tillhörande utrymmen, 2. lokaler för undervisning, vård eller annat omhändertagande, 3. samlingslokaler där många människor brukar samlas, 4. hotell, pensionat och liknande lokaler där allmänheten yrkesmässigt erbjuds tillfällig bostad, 5. idrottsanläggningar, campinganläggningar, badanläggningar, strandbad och andra liknande anläggningar som är upplåtna för allmänheten eller som annars utnyttjas av många människor, 6. lokaler där allmänheten yrkesmässigt erbjuds hygienisk behandling, 7. lokaler för förvaring av djur. 45, förordning 1998:899

6 Varifrån kommer klagomålen? Och på vad? Min grannes pudel skäller för högt. Gör något åt fiskmåsarna!

7 VI KAN INTE HA ETT SYSTEM SOM BARA BYGGER PÅ ATT MEDBORGARNA SKA ANMÄLA, FÖR DÅ KOMMER RESURSERNA ATT FÖRDELAS FEL

8 Vårt fokus

9

10

11

12 Arbetsmetod Inkomna ärenden Rådgivning Förenklad hantering av vissa fastighetsägare (Malmömodellen) Egeninitierad tillsyn inom prioriterade områden

13 Egeninitierad tillsyn - områdesvis Före inspektion Välj ut ett område, kvarter, enskild fastighet eller viss(a) fastighetsägare. Nyckelpersoner i området söks upp och kontaktas. De kan vara behjälpliga med vilka fastigheter som bör prioriteras. Nyckelpersoner kan vara områdeskoordinator, religiösa samfund, skola, vård, personer knutna till kommunen som jobbar i det berörda området etc. Nätverk och kunskapsallianser är viktigt, bland annat för att motverka språkförbistring och öka intresset att släppa in inspektörerna i lägenheterna samt att sprida information om miljöförvaltningens arbete. Kartlägg vilka fastigheter och fastighetsägare som finns i utvalt område. När ett område väl valts ut besöks alla fastigheter med hyreslägenheter. Starta ärende(n)

14 Inför inspektion Informationsbrev till fastighetsägare (någon månad innan) Brev på enkel svenska till hyresgästerna cirka 3-4 dagar innan besök Inspektion Besök minst 10 % i en fastighet. Undersök eventuella problem med fukt och mögel, ventilation, temperatur, vattentemperatur, skadedjur nedskräpning och buller. Försök att alltid genomföra besök på tidig kväll, så att så många som möjligt är hemma. Tänk på att det är frivilligt att släppa in oss och att inspektionen inte ska genomföras om ingen myndig person är hemma. Fastighetsägaren ska inte följa med eftersom det hämmar besöket. Prata med de boende och försök få en bild av hur de har det och hur de trivs i området. Otrygghet vidareförmedlas till rätt person/organisation. Ser det bra ut i verkligheten kan egenkontrollen antas fungera. Ser det dåligt ut brukar rutiner saknas och föreläggande kan behövas. Det finns ingen poäng att i förväg eller under inspektion granska rutiner.

15 Åtgärder Om strukturella problem hittas i fastigheten ställs krav på fastigheten som helhet, annars på specifika lägenheter. Vid behov vitesföreläggande. Förelägg aldrig utan vite. Invänta utredningar och åtgärder. Vid behov meddela boende via trappanslag om vad som är på gång. Uppföljning När fastighetsägaren är klar med åtgärder. Avvakta ett par månader och sedan görs ett återbesök/stickprov. Beroende på utgången avslutas ärendet eller görs en ansökan om utdömande av vite hos mark- och miljödomstolen.

16 Verktyg Inspektion Timavgift Föreläggande vid vite om - att lämna uppgifter - utredning - egenkontroll, kontrollprogram - åtgärd - förbud mot användning/upplåtelse Tvångsförvaltning Inlösen (expropriation) Tillträde 28 kap MB 26 kap 9, 21, 19, 22 MB Beslut att döma ut en bostad medför att hyreskontraktet upphör att gälla 12 kap 10 2 st, 12, 16 4 p jordabalken

17 Samarbeten

18 Kommunal tillsyn - Lag om skydd mot olyckor - Plan- och bygglagen - Miljöbalken - Gaturenhållningslagen Skyldighet att ingripa efter anmälan eller på eget initiativ i syfte att aktuella lagstiftningen ska upprätthållas. 26 kap 1 miljöbalken, 11 kap 5 plan- och bygglagen m.m. Självständiga myndigheter gentemot övriga kommunen i enskilda ärenden och lagtillämpning. 12 kap 2 regeringsformen JO beslut Dnr )

19 Resultat Nå grupper som inte anmäler Bättre miljö för fler Jämlikare hälsa Samverkan och kunskap PAUS

20 Lagstiftningen

21 1. Vad är en olägenhet enligt MB 9:3? 2. Vem har ansvaret att a)utreda b)vidta åtgärder? 3. Vilken typ av utredning krävs? Hur långtgående? 4. Rimlighetsavvägningar 5. Utformning av beslut 6. Adressat och delgivning

22 En bostad ska: skyddas mot störningar (värme, drag, fukt, buller, radon etc.) ha tillfredsställande luftväxling ha tillräckligt dagsljus vara tillfredsställande uppvärmd ge möjlighet att upprätthålla en god personlig hygien ha tillgång till vatten 33 förordning 1998:899

23 VAD - Olägenhet för människors hälsa Störning som enligt medicinsk eller hygienisk bedömning kan påverka hälsan eller välbefinnandet menligt inte är helt tillfällig eller ringa (viss varaktighet eller regelbundenhet) något som människor i allmänhet* anser vara en olägenhet *hänsyn tas till barn, äldre, sjuka, allergiker etc (något känsligare än normalt)

24 Folkhälsomyndigheten raden/halsoskydd-ochmiljohalsa/inomhusmiljo/ Bostäder vägledning om : Buller, luftkvalitet, temperatur, skadedjur, radon, elektromagnetiska fält, legionella, egenkontroll

25 Exempel: Ringa MMD Sthlm 2004-M 30121, Ljudstörningar från vindslägenhet i bostadshus. > Mätning visade att såväl luft- som stegljudsisoleringen var mycket god. Inte rimligt ställa krav på åtgärd. > Om ljudstörningarna skedde avsiktligen, omfattades dessa inte av miljönämndens tillsynsansvar utan fick prövas i civilrättslig/hyresrättslig ordning. Miljöbalken är inte avsedd att tillämpas för att åtgärda störningar av sådant slag som uppkommer på grund av grannars osämja.

26 Exempel olägenhet fukt/ventilation MMÖD 2013-M 2177, Det hade funnits fuktskador i två lägenheter i ett hyreshus. Skadorna hade åtgärdats och åtgärder på ventilationen hade gjorts. En hyresgäst ansåg att det fortfarande fanns brister med ventilationen. > Det var ostridigt att indikationer på brister i inomhusmiljön hade funnits. Det gick inte att dra slutsatsen från endast de utförda åtgärderna att tidigare problem avhjälpts - >

27 1. Vilket luftflöde (luftomsättning) som finns på fastigheten angivet i rumsvolymer per timme (rv/h). 2. Uteluftsflödet i respektive lägenhet/bostad angivet i liter uteluft per sekund per kvadratmeter (l/s per m2). 3. Ventilationsritning och beskrivning av ventilationssystemet för hela fastigheten; typ av system, placering av ventilationsdon, och var uteluften tas in för respektive lägenhet. Allmänna råd om ventilation (FoHMFS 2014:18) Allmänna råd om fukt och mikroorganismer (FoHMFS 2014:14)

28 Exempel olägenhet buller MMÖD 2010-M 221, Ljud från två katter i en lägenhet ovanför. > Lägenhetsavskiljande golv och bjälklag klarade ljudklass C enligt dagens krav - godkänt enligt den byggnorm som gällde vid uppförandet. Enligt bygglagsstiftningen ställdes normalt inte hårdare krav i efterhand gällande ljudisoleringen, även om kraven hade ökat på byggnader som byggts senare. Mätning gjordes av stegljudsnivån som var 54 db och klarade ljudklass C med god marginal. Se även: Allmänna råd om buller inomhus (FoHMFS 2014:13)

29 Bara allmänt bristande underhåll är inte olägenhet för människors hälsa, t e x slitna tapeter - men? Trångboddhet Kan ge upphov till olägenhet - men vilka rimliga åtgärder kan krävas?

31 VEM är ansvarig Verksamhetsutövare - rättslig och faktisk möjlighet att kontrollera och vidta åtgärder. - Går normalt inte att avtala bort Fastighetsägare och nyttjanderättshavare Rättsfall MMD Växjö ska vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa - ansvarsfördelning i hyreslag och bostadsrättslag/stadgar 2 kap, 9 kap 9 MB

32

33 Andrahandsuthyrning Samma ansvar som fastighetsägaren, gentemot sin hyresgäst Om verksamhet bedrivs i lokalerna är huvudmannen ansvarig verksamhetsutövare

34 MMÖD 2009-M 6554, Migrationsverket förelades att vidta åtgärder mot brister i lägenheter som verket hyrde för inhysning av asylsökande. Även beslut om tillsynsavgift. > Fog för att kräva att Migrationsverket skulle lämna förslag till kontrollprogram, men inte för att kräva en redovisning med tillhörande tidplan för hur bristerna skulle åtgärdas eftersom det var fastighetsägaren som hade ansvaret att åtgärda dessa. Rätt att ta ut tillsynsavgift. x

35 Fastighetsägaren Har bevisbördan för - att olägenhet ej beror på brist i fastigheten - att erforderliga åtgärder vidtagits för att undanröja sådan olägenhet (tex för att få tillträde för arbeten) Ska ha kunskap och egenkontroll. Planera och kontrollera sin verksamhet för att motverka eller förebygga olägenheter. 2 kap 1, 2, 26 kap 19 MB

36 Ex: Utredningsplikten MD Växjö, M Fuktskada klarlagd. Orsak oklar: Stamläcka (BrF) eller utsliten fuktspärr (innehavaren)? > BrF ansågs inte ha uppfyllt sin undersökningsplikt enligt MB.

37 Utredning och avvägningar Kunskapskravet och 26 kap. 22 MB: verksamhetsutövaren ska göra de undersökningar som behövs för tillsynen. Gäller också om det finns skäl att anta att byggnadens skick medför olägenheter för människors hälsa. Ska finnas fog för att kräva undersökningar av ett visst slag och omfattning. Kostnaderna för och olägenheterna med undersökningen ska stå i en rimlig proportion till behovet och nyttan. 2 kap 1 och 2, 9 kap 9, 26 kap 19, 21, 22 2 kap 7, 26 kap 9, proportionalitet

38 MMÖD 2008-M 5958, Buller från en tvättstuga ovanför bostad. Åtgärder vidtagits för att minska tvättmaskinens monotona buller, men kvarstod annat buller. Hyresvärden förelades om ljudmätning. > Ansågs alltför kostsamt och ingripande och ärendet återförvisades för andra åtgärder. 2 kap 7, 26 kap 9, proportionalitet

39 Avvägningar jfr med annan lag Krav trots godkänd enligt bygglagstiftningen. Krav trots att åtgärd inte beslutas enligt hyreslagen/bostadsförvaltningslagen Mark- och miljööverdomstolen, 2003-M 2084 Fastighet byggd 1964 uppfyllde då gällande ventilationskrav. > Vädringsfönster ansågs inte tillgodose grundbehovet av ventilation. Fastighetsbolaget ålades att vid vite installera tilluftsventiler i lägenheten, utreda förhållandena i resten av fastigheten samt visa att allmänna råd uppfylldes.

40

41 MMÖD 2013-M 4955, Krav på redogörelse från mätning av ventilation och över åtgärder avseende uppvärmning och varm- och kallvatten. Bl.a. - För att minimera risken för tillväxt av legionellabakterier ska allt varmvatten värmas till minst 60 grader innan det når tappstället. Vid tappställen ska varmvattentemperaturen vara mellan 50 och 60 grader.

43 Inspektion, tillträde (28 kap MB) Rätt till tillträde till fastigheter, byggnader, anläggningar, transportmedel för att där utföra de undersökningar och andra åtgärder som krävs. Minsta skada och intrång! Sträva efter frivillighet Bostäder: bara om det behövs för att förebygga eller undanröja olägenheter för människors hälsa.

44 Inspektion, tillträde (hyresvärd) Rätt till genast tillträde för nödvändig tillsyn eller förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten (gäller inte arbeten som hyresvärden genom ett åtgärdsföreläggande har ålagts att utföra) Hyresgästen är skyldig att tåla nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten inte besväras av ohyra. Får hyresvärden inte tillträde får kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning, efter ansökan av värden. (HyresL 12:26)

45 (10 2 st och 16 1 st 4 p; 3 kap 7 och 11 i förslaget till ny lag) Myndighetsförbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet innebär att hyresavtalet automatiskt upphör att gälla, utan uppsägning - om förbudet kommer före tillträdesdagen: även om beslutet inte vunnit laga kraft, - om förbudet meddelas när hyresgäst hunnit flytta in (tillträda): när beslutet länder till efterrättelse d.v.s. när det vunnit laga kraft el. genast om beslutet gäller omedelbart. Ingen skyldighet återställa lägenheten. Ingen rätt få tillbaka lägenheten eller att få nytt avtal / annan lgh. Gäller även om värden uppsåtligen / av vårdslöshet vållat skadan.

46 Verkställa beslut om boendeförbud Utsökningsbalk, 3 kap. 1 Verkställighet p.g.a. följande exekutionstitlar: 1. domstols dom, utslag eller beslut 6. förvaltningsmyndighets beslut som enligt särskild föreskrift får verkställas Andrea Hjärne Dalhammar Miljöförvaltningen, Malmö stad

47 Avhysning (vräkning) Bara Kronofogden kan avhysa en hyresgäst som inte flyttar frivilligt Ägaren kan ansöka om att: - hyresgästen ska flytta, dvs utslag om handräckning, och - att Kronofogden ska verkställa beslutet om avhysningen, dvs utföra den Andrea Hjärne Dalhammar Miljöförvaltningen, Malmö stad

48 Avhjälpande ta bostadshus från oseriösa fastighetsägare Tvångsförvaltning, BFL Inlösen, BFL Expropriationslagen Andrea Hjärne Dalhammar Miljöförvaltningen, Malmö stad

49 Tvångsförvaltning Ekonomiska medel från hyror, lån på fastigheten, fastighetsägaren* personligen Arvode till förvaltaren en gång per år eller oftare * Kommun ska förskottera, om förvaltaren begär det och det finns risk för att hyresgäst lider allvarlig skada eller olägenhet Hjälper ej förvaltning får kommun lösa in fastigheten Ansökan görs till Fastighetsdomstol (tingsrätt) Expropriationslagen gäller (i princip marknadsvärde) Andrea Hjärne Dalhammar Miljöförvaltningen, Malmö stad

50 Expropriation Grov vanvård föreligger eller kan befaras uppkomma. Tillstånd + stämning i fastighetsdomstol God man, om ägarlös fastighet. Ersättning: i princip marknadsvärde. (SOU 2008:99) Ersättningarna kan bli högre när kommuner tvångsförvärvar mark. Andrea Hjärne Dalhammar Miljöförvaltningen, Malmö stad