PÅ VÄG MOT NYA BOSTÄDER. en skrift om bostadsförsörjningen i Stockholms stad

Transkript

1 PÅ VÄG MOT 14 NYA BOSTÄDER en skrift om bostadsförsörjningen i Stockholms stad 1

2 Innehåll Förord 3 NULÄGE Bostadsförsörjningen en nationell, regional och kommunal angelägenhet 4 Fakta befolkning och bostäder 6 Nordisk utblick 8 DET VÄXANDE STOCKHOLM Promenadstaden 1 På väg mot 14 nya bostäder 12 AKTÖRER OCH PROCESSER Så fattar Stockholms stad beslut om bostäder 14 Stockholms stads bostadsförsörjningsstrategi 16 Miljarder till nya hyresrätter 18 Miljarder för en bättre miljö Vem gör vad på bostadsmarknaden? 22 Planering och byggande av bostäder 24 Så finansieras bostäderna 26 BOENDEFORMER Hyres 28 Bostadsrätter 3 Ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt 32 Småhus 34 Bostäder för alla nya bostäder till 3 Stockholm växer just nu mycket snabbt. Allt fler föds i Stockholm, flyttar hit eller bor kvar. Att många vill bo i Stockholm är i grunden mycket positivt. Men det ställer också stora krav på oss inom Stockholms stad att göra allt vi kan för att se till att det byggs fler bostäder och säkerställa annan kringservice både kommunalt finansierad och kommersiell som möter invånarnas krav och förväntningar. Vår vision är att Stockholm år 3 ska vara en storstad i världsklass. I Bostadspotential i Stockholm, som berörda aktörer har tagit fram och som presenterades i januari 14, bedöms den totala bostadspotentialen uppgå till cirka 15 bostäder. Redan i dag finns drygt en tredjedel av dessa, cirka 55 bostäder, i planerade eller pågående större projekt. Det ställer stora krav på en aktiv stadsplanering, där många olika typer av insatser behöver göras. Det handlar både om helt nya stadsdelar som växer fram och om att förtäta och förnya befintliga områden i alla delar av staden. Bostadsbyggande måste ske på ett sätt som säkrar livskvaliteten i staden. Närheten till grönområden och rekreation är viktiga beståndsdelar också i miljonstaden Stockholm. Nya bostäder kräver omfattande investeringar från Stockholms stad i form av gator, vatten och avlopp, torg och nya parker, men också samhällsservice som förskolor, skolor och äldreomsorg. Därtill genomför vi just nu det mest ambitiösa programmet någonsin för upprustningar av våra befintliga hyres i framförallt ytterstaden. I den här skriften har vi samlat fakta och statistik om bostadsförsörjningen i Stockholms stad, olika aktörer, de olika boendeformerna och var stadens nya bostäder växer fram. Trevlig läsning! Irene Svenonius VD, Stockholms Stadshus AB APPENDIX Ordlista 38 Den här skriften har tagits fram av Stockholms Stadshus AB och syftar till att på ett enkelt och översiktligt sätt redovisa arbetet med bostadsförsörjningen och dess olika aktörer. Stockholms Stadshus AB ägs av Stockholms stad och är moderbolag i en koncern i vilken bland annat stadens bostadsbolag (Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder) ingår samt Micasa Fastigheter (omsorgsfastigheter) och Stockholms stads bostadsförmedling. 2 3

3 Bostadsförsörjningen en nationell, regional och kommunal angelägenhet Stockholms stad från Rinkeby-Kista i norr till Farsta i söder RinkebyKista REGERING OCH RIKSDAG ansvarar för att skapa förutsättningar för en fungerande bostadsmarknad. I det ansvaret ligger bland annat att säkerställa att lagstiftningen på bostads området är ändamålsenlig och effektiv. LÄNSSTYRELSERNA ska ge kommunerna råd, in formation och underlag för deras boendeplanering och verka för att kommunerna antar riktlinjer för bostadsförsörjning. Läns styrelsen yttrar sig också över kommunernas förslag till översiktsplaner och program, bland annat med syftet att stödja kommunerna att se sin roll i det regionala perspektivet. STOCKHOLMS STAD STOCKHOLMS KOMMUN är organiserad i 14 stadsdelar med cirka 9 invånare och totalt cirka 44 bostäder. Stockholm växer snabbt. År 22 kommer Stockholms stad ha över en miljon invånare. SpångaTensta HässelbyVällingby Vasastan/ Norrmalm Bromma Östermalm Kungsholmen KOMMUNERNA Södermalm ansvarar för bostadsförsörjningen. Lagen om kommunernas bostads försörjningsansvar innehåller (något förenklat) följande delar: HägerstenLiljeholmen Kommunen ska planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förut sättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Riktlinjer för bostadsförsörjning ska antas av kommunfullmäktige under varje mandat period. Vid planeringen av bostadsförsörjningen ska kommune n, om det behövs, samråda med andra kommuner som berörs av planeringen. Om det behövs för att främja bostadsförsörjningen ska en kommun anordna bostadsförmedling. Skärholmen Älvsjö EnskedeÅrstaVantör Skarpnäck Farsta STOCKHOLMS LÄN består av 26 kommuner, med sammanlagt drygt två miljoner invånare. Totalt finns närmare en miljon bostäder i Stockholms län. Om inget annat anges handlar denna skrift om bostadsförsörjningen i Stockholms stad som är en av kommunerna i länet. 4 5

4 Fakta befolkning och bostäder Allt fler vill bo i Stockholm 9 av 1 bostäder är, varav 45 procent hyresrätter SÅ MÅNGA ÄR VI Antal invånare Stockholm växer allt snabbare. 7 bedömdes att staden skulle passera en miljon invånare runt år 3. Nu är bedömningen att detta kommer att ske redan år 22. Under 196- och 197-talen minskade befolkningen i Stockholms stad på grund av utflyttning till andra kommuner i Stockholms län och till andra delar av landet. På 198-talet vändes trenden och sedan dess har både Stockholms stad och Stockholms län vuxit snabbt. SÅ BOR VI Antal bostäder Det finns idag ca 44 bostäder i Stockholms stad. Med en befolkning på cirka 9 personer innebär det att vi i snitt bor två personer per bostad. Av bostäderna i staden är cirka 5 procent bostadsrätter, cirka 4 procent hyresrätter och cirka 1 procent småhus. Av det totala antalet utgörs cirka 45 procent av hyresrätter. Bostadsrätter cirka 218 varav cirka 67 kommunala varav cirka 19 7 privata Hyresrätter cirka Småhus cirka År Avser 13 HÄRIFRÅN KOMMER VI Det blir alltmer populärt att flytta till och bo i Stockholm. Som i alla internationella storstäder finns stora flöden varje år. Under 13 lämnade cirka 58 personer staden samtidigt som cirka 66 7 personer flyttade hit. Av de som flyttade in till staden kom cirka 31 från andra delar av Stockholms län, cirka från andra delar av Sverige och cirka 16 från andra länder. ANTAL RUM/ PERSONER PER LÄGENHET Antal rum per lägenhet Drygt hälften av alla i Stockholm består av 1 eller 2 rum och kök. En fjärdedel är treor och drygt procent är fyror eller större. Över 4 procent av hushållen består av en person. Knappt var femte hushåll består av fyra eller fler personer. Antal personer per lägenhet Till övriga kommuner i Stockholms län flyttade cirka personer Från utlandet flyttade cirka personer 43,% Till utlandet flyttade cirka personer UT 58 IN 66 7 Varav de flesta kommer från: 1. Storbritannien och Nordirland 2. Indien 3. USA Från övriga kommuner i Stockholms län flyttade cirka personer 21,8% 31,8% 24,6% 12,8% 27,% 13,% 11,% Till övriga delar av Sverige flyttade cirka personer Flyttöverskott Födelseöverskott Stockholm växte 13 med = invånare Från övriga delar av Sverige flyttade cirka 248 personer Varav de flesta kommer från: 1. Västra Götaland 2. Skåne 3. Uppsala 5,8% 3,2% 4,% 1,% 1,% 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 6 rok 1 pers 2 pers 3 pers 4 pers 5 pers 6 pers 7+ pers 6 Källa: SCB 7

5 Nordisk utblick STOCKHOLMS STAD KÖPENHAMNS KOMMUN OSLO KOMMUN HELSINGFORS STAD ANTAL INVÅNARE Avser invånarantalet årsskiftet 11/12 om ej annat anges. Avrundat till närmaste hundratal ANTAL INVÅNARE PER HUSHÅLL (GENOMSNITT) 2, 1,9 1,97 1,86 FÖRDELNING AV UPPLÅTELSEFORMER Hyresrätt offentlig Hyresrätt privat Bostadsrätt Äganderätt (inkl småhus) Annat exempelvis kooperativ 4 % 15 % 25 % 5 % 1 % 46 % % 26 % 33 % 19 % 31 % 1 % 2 % % % 3 % 33 % 36 % 47 % 21 % 26 % % 48 % 5 % ANTAL NYBYGGDA BOSTÄDER PER NY INFLYTTAD INVÅNARE (12),3,6 *,7,1 *Avser -1 HYRESSÄTTNINGS- PRINCIP Alla hyresrätter: Prisreglering i form av bruksvärdessystemet. Det vill säga, att som bedöms ha lika värde för en genomsnittlig hyresgäst/brukare, ska ha samma hyra. Man jämför då lägenhetens storlek, standard, närhet till allmän och kommersiell service, kommunikationer m m. Offentligt ägd hyresrätt: Omkostnadsbestämd hyra, det vill säga hyra på grundval av fastighetens bygg- och driftskostnader. Privat hyresrätt: Ungefär tre fjärde delar av de privata hyresrätterna har omkostnadsbestämd hyra. Därutöver finns också hyra baserad på lägen hetens värde eller renodlad marknadshyra. Alla hyresrätter: Renodlad marknadshyra. Offentligt ägd hyresrätt: Självkostnadsprincip, det vill säga hyran får bara vara så hög att den bär fastighetsägarens kostnader för fastigheten. Privat hyresrätt: Renodlad marknadshyra. PLANERAD NYBYGGNATION 14 NYA BOSTÄDER TILL 3 45 NYA BOSTÄDER TILL 25 1 NYA BOSTÄDER TILL 3 3 NYA BOSTÄDER TILL Källor: Statistik om Stockholm, SCB, Köpenhamns kommune, Danmarks statistik, Oslo kommune, Statistisk sentralbyrå, Helsingfors stad, Statistikcentralen

6 Promenadstaden en mänsklig miljonstad med många levande stadsdelar Lokala centrum: EXEMPLET KISTA Satsning på Kista som motor för utvecklingen av övriga stadsdelar på Järvafältet Förnyelse och vidareutveckling av Kistas redan starka profil inom främst IT Målsättning att utveckla Kista till ett av landets viktigaste arbetsplatsområden och stärka Kista som regional tyngdpunkt I mars 1 antog kommunfullmäktige* stadens nya översiktsplan som ger riktlinjer för hur staden ska växa och utvecklas. Planen som har titeln Promenadstaden, har som inriktning att staden ska växa utåt med flera nya starka lokala centrum samt med helt nya moderna och miljövänliga stadsdelar. Stadsutvecklingsområden En viktig del i översiktsplanen är att utveckla nya bostadsområden eller helt nya stadsdelar som knyter samman inner- och ytterstaden. Tidigare industriområden ersätts av nya levande stadsdelar som Hammarby Sjöstad, Västra Kungsholmen, Norra Djurgårdsstaden, Hagastaden och Söderstaden flera med tydlig miljöprofil. Vällingby 3 5 Spånga 2 Kista 6 1 Stadsutvecklingsområde: EXEMPLET NORRA DJURGÅRDSSTADEN En helt ny stadsdel med cirka 12 nya bostäder och 35 arbetsplatser Ett miljöprofilområde med fokus på hållbar storstadsutveckling, klimatsmart boende och intelligent energiteknik Ulvsunda Hagastaden Norra Djurgårdsstaden Lokala centrum I översiktsplanen anges nio områden utanför ytterstaden med goda möjligheter att utvecklas vidare som starka lokala centrum med ett levande stadsliv. Gemensamt för dessa områden är att de redan är starka knutpunkter för väg- och spårtrafik och har god tillgång till service av olika slag. Brommaplan 4 Alvik Västra Kungsholmen City Bostadspotential 39 bostäder I kartan intill anges bostadspotentialen fram till år 3 i respektive lokalt centrum enligt rapporten Bostadspotential i Stockholm (januari 14). Den sammanlagda bostadspotentialen i dessa nio lokala centrum uppgår till cirka 39 bostäder. Fruängen 2 7 Telefonplan Liljeholmen Årstafältet Hammarby Sjöstad Söderstaden Siffrorna anger bostadspotentialen fram till år 3 i respektive lokalt centrum enligt Bostadspotential i Stockholm ( januari 14). Den sammanlagda bostadspotentialen i dessa nio lokala centrum är cirka 39 bostäder. Sammankopplade områden En långsiktig strategi i stadsplaneringen är att förbättra de befintliga kommunikationerna mellan olika lokala centrum och i vissa fall skapa kommunikationsvägar som idag saknas. En stor del handlar om att förbättra transportmöjligheterna, ofta till sammans med andra aktörer som Stockholms läns landsting och Trafik verket. Till det gör nya bostäder som knyter samman områden att nya kommunikationsstråk tillkommer. Skärholmen 6 Älvsjö 6 4 Sammankopplade områden: EXEMPLET SKÄRHOLMEN Högdalen 2 8 Farsta 5 Kompletteringsbebyggelse mot nordost kopplar samman närliggande stadsdelar med Skärholmen Spårväg Syd stärker kommunikationerna norrut och söderut samtidigt som tvärförbindelserna inom Söderort förbättras Förbifart Stockholm ny och snabb förbindelse norrut * Se vidare sid om hur Stockhoms stad fattar beslut 1 11

7 På väg mot 14 nya bostäder För att tillräckligt många bostäder ska byggas krävs inte bara markanvisningar till enskilda byggföretag, utan också satsningar på helt nya stadsdelar. Det kräver betydande investeringar från Stockholms stad i form av infrastruktur som vägar, vatten, avlopp och utbyggnad av kommunal service. Kista I rapporten Bostadspotential i Stockholm från januari 14 redovisas hur kommunala och privata aktörer tillsammans kan nå målet att bygga 14 bostäder fram till år 3. Potentialen redogör för antalet bostäder på stadsdelsområdesnivå och följer de utvecklingsstrategier som finns i översiktsplanen. Spånga-Bromsten Området har mycket goda kommunikationer och dess attraktion väntas öka. 1 4 bostäder. Klart. Den totala bostadspotentialen bedöms till närmare 15 bostäder: 39 i lokala centrum (se föregående uppslag), 49 i den centrala stadens utvidgning och 62 i övriga staden (däribland Norra Djurgårdsstaden och Hagastaden). Hässelby-Vällingby 8 NYBYGGDA LÄGENHETER 13 Totalt har cirka 43 nya byggts av kommunala och privata bostadsbolag samt bostadsrättsföreningar under perioden 13. Innerstaden växer västerut. 5 bostäder. Klart LiljeholmenÅrstadal-Lövholmen Bromma 1 Östermalm Enskede-ÅrstaVantör 24 4 Älvsjö 6 7 Farsta 8 En av södra Stockholms viktigaste knutpunkter. Området närmast stationen omvandlas till nya bostadskvarter. 6 bostäder. Klart 17. Årstafältet Helt ny stadsdel med parker, torg och boende för alla typer av familjer. 4 bostäder. Klart City Nya bostäder skapas inom befintlig struktur i City, men på sikt också genom stadsutveckling av västra City längs Klara Sjö. 1 6 bostäder. Klart 3. Hägersten-Liljeholmen 7 Älvsjö Ett av Stockholms nya miljöprofil områden. Container hamnen flyttas till Nynäshamn. 12 bostäder. Klart 25. Kungsholmen 5 3 Innerstaden växer ut från Hornstull över Skärholmen Årstaviken bostäder. Klart Norrmalm 6 Norra Djurgårdsstaden Södermalm Stockholms stad och Solna byggs ihop genom att väg- och spårområden överdäckas. 3 bostäder (inom Stockholms stads del av området). Klart 25. Annedal och närliggande Ulvsunda industriområde utvecklas. Stärkta kommunikationer när Tvärbanan förlängs. 5 bostäder. Klart Hagastaden Annedal-Ulvsunda Spånga-Tensta 5 Västra Kungsholmen En stadsdel i stark utveckling med fortsatt mycket god potential. 3 5 bostäder. Klart 25. Rinkeby-Kista 8 3 På kartan intill framgår bostadspotentialen i respektive stadsdelsområde. Där visas också de stora projekt som pågår eller planeras. Tillsammans summerar projekten till cirka 55 nya bostäder. Därutöver finns en mängd pågående eller planerade mindre projekt över hela staden. Antal nybyggda PÅGÅENDE STÖRRE PROJEKT Hammarby Sjöstad Stockholms första miljöprofilområde som började planeras bostäder. Klart 17. Skarpnäck 5 6 Söderstaden Ny sammanhållen stadsdel som knyter samman Södermalm med söder om söder. Fortsatt utveckling som Sveriges ledande evenemangsområde. 3 nya bostäder. Klart 3. År 13

8 Det finns tolv heltidsanställda borgarråd som är utsedda av kommunfullmäktige. Åtta av dem representerar den politiska majoriteten och har sina specifika ansvarsområden, exempelvis bostäder. Finansborgarrådet har en särställning bland borgarråden och tillsätts av den politiska majoriteten i kommunfullmäktige. Som ansvarig för finansroteln är det finansborgarrådet som varje år presenterar majoritetens förslag till budget för staden. De övriga fyra borgarråden representerar den politiska oppositionen. Varje borgarråd från majoriteten är chef för en rotel, det vill säga en avdelning med ett specifikt ansvarsområde. På roteln arbetar politiskt tillsatta tjänstemän som bistår borgarrådet i det löpande arbetet. Kommunfullmäktige utser en kommunstyrelse bestående av 13 ledamöter, där finansborgarrådet är ordförande. Kommunstyrelsen förbereder alla ärenden som kommunfullmäktige ska besluta om, exempelvis särskilda investeringsprogram för bostäder. Facknämnderna fattar beslut inom olika områden. Exempelvis fattar exploateringsnämnden och stadsbyggnadsnämnden beslut om bostäder. Nämndens ledamöter utses av kommunfullmäktige. Det löpande arbetet i staden utförs av stadens fackförvaltningar och stadsdelsförvaltningar samt i stadens kommunala bolag (se motstående sida), där opolitiska tjänstemän utför de beslut som respektive fack- och stadsdelsnämnd samt styrelse har fattat. Exempel på fackförvaltningar är fastighetskontoret (äger cirka 1 7 byggnader, allt ifrån förvaltningsbyggnader och kulturfastigheter till kommersiella fastigheter och saluhallar), exploateringskontoret (förvaltar, utvecklar och exploaterar stadens mark) och stadsbyggnadskontoret (ansvarar för översiktlig planering och BORGARRÅD ROTLAR 17 FACK- NÄMNDER FACK- FÖRVALTNINGAR KOMMUNSTYRELSEN STADSLEDNINGSKONTORET 14 STADSDELS- NÄMNDER STADSDELS- FÖRVALTNINGAR 9 invånare 79 röstberättigade KONCERNSTYRELSEN STOCKHOLMS STADSHUS AB 16 BOLAGSSTYRELSER 16 KOMMUNALA BOLAG (17 BOLAG INKLUSIVE MODERBOLAGET) Kommunstyrelsen har till sin hjälp stadsledningskontoret, med tjänstemän som ansvarar för att de politiska besluten genomförs. Stadsledningskontoret är också samordnare i planeringen av större stadsutvecklingsprojekt. Flertalet av stadens kommunala bolag är samlade i en bolagskoncern som leds av moderbolaget Stockholms Stadshus AB och dess koncernstyrelse. Det löpande arbetet i staden utförs av stadens kommunala bolag samt av stadens fackförvaltningar och stadsdelsförvaltningar, där opolitiska tjänstemän utför de beslut som respektive styrelse samt fack- och stadsdelsnämnd har fattat. Bolagsstyrelsernas ledamöter utses av kommunfullmäktige. Till de större bolagen hör exempelvis de tre kommunala bostadsbolagen Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder, som tillsammans äger närmare 1 5 fastigheter med sammanlagt över 7. Andra exempel på bolag i koncernen är Micasa, som ansvarar för 129 äldreomsorgsfastigheter, och SISAB som äger närmare 6 förskolor, grundskolor och gymnasier runtom i staden. Via Bostadsförmedlingen i Stockholm förmedlas både privata och kommunala hyresrätter detaljplanering). Så fattar Stockholms stad beslut om bostäder Med cirka 4 medarbetare och 35 miljarder kronor i budget är Stockholms stad storleksmässigt jämförbar med några av Sveriges största företag. Inom staden fattas beslut som rör bostadsförsörjningen av ett antal olika aktörer på olika nivåer. Stadsdelsnämnderna beslutar främst om omsorgsfrågor och ansvarar exempelvis för att invånare med särskilda behov får bostäder. Nämndens ledamöter utses av kommunfullmäktige. KOMMUNFU LLMÄKTIGE Stadens cirka 79 röstberättigade invånare utser genom kommunalvalet kommunfullmäktiges 11 ledamöter. Ledamöterna har det yttersta ansvaret för stadens bostadspolitiska inriktning. Politiska församlingar Opolitiska förvaltningar

9 Stockholms stads bostadsförsörjningsstrategi tre bostadsbolag med ett tydligt uppdrag Alla kommuner i Sverige är enligt lag skyldiga att svara för en god bostadsförsörjning. Lösningarna skiljer sig åt. Stockholms stad har valt en modell som inkluderar tre egna bostadsbolag som ska stå för ett brett utbud av bostäder. Uppdraget idag Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder är välskötta bolag med stark ekonomi och har en nyckelroll i stadens bostadsförsörjning. Tillsammans med privata aktörer ska bolagen bygga 14 bostäder fram till år 3. Bostadsbolagens uppdrag fastställs i Stockholms stads budget som beslutas av kommunfullmäktige. I budgeten anges bland annat att bostadsbolagen ska bedriva en aktiv fastighetsförvaltning. Utöver nybyggnation innebär det att de har i uppdrag att löpande köpa, sälja och renovera fastigheter i syfte att kunna erbjuda stockholmarna bra bostäder i olika typer av områden /197 Historik De kommunala bostadsbolagen bildades ursprungligen för att Stockholms stad skulle kunna erbjuda hyres till barnrika familjer med begränsade ekonomiska resurser. De första så kallade barnrikeshusen byggdes i Traneberg och Hammarbyhöjden. Under 194-talet var bostadsbolagen motorn för Stockholms snabba tillväxt ut från innerstaden till närförorter som Hökarängen, Gröndal och Årsta. Under 195-talet var de kommunala bostadsbolagen drivande i utvecklingen av de så kallade ABC-förorterna längs med tunnelbanan som exempelvis Vällingby. För första gången bodde nu fler människor i förorterna än i innerstaden. Under de kommande årtiondena växte Stockholm mycket snabbt. För att kunna möta den stora efterfrågan på bostäder byggdes miljonprogrammen i de yttre delarna av staden som Rinkeby, Akalla, Tensta, Bredäng och Skärholmen. Under -talet har Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder tillsammans byggt cirka 7 nya hyres till exempel i Hammarby Sjöstad. Aktiv fastighetsförvaltning KÖP FÖRSÄLJNINGAR HYRESRÄTTER BYTEN UPPRUSTNINGAR RENOVERING MILJÖSATSNINGAR OMBILDNING}NYA Genom en aktiv fastighetsförvaltning genereras medel som framför allt används för att bygga nya och rusta upp befintliga. En viktig utgångspunkt för den aktiva fastighetsförvaltningen är att staden eftersträvar balans mellan olika upplåtelseformer och olika hyresvärdar runtom i staden. Det äldsta av de tre bolagen. Grundades 1936 och hade sina första bostäder i Hammarbyhöjden. Även idag finns de flesta av bolagets i södra Stockholm. Lägenheter: 19 3 Hyresgäster: 4 Anställda: 28 Firade 75-årsjubileum som företag under 12. Erbjuder framförallt i de västra delarna av staden. Lägenheter: 25 3 Hyresgäster: 49 Anställda: 3 Grundades 1944 och har huvuddelen av sina i de nordvästra delarna av Stockholm. Genom dotterbolaget Stadsholmen förvaltas en mängd kultur- och byggnadshistoriskt värdefulla fastigheter med cirka 1 6. Lägenheter: 25 4 Hyresgäster: 55 Anställda: 3 I områden där privata aktörer varit dominerande har de kommunala bostadsbolagen köpt bestånd, medan bestånd har sålts i områden där det funnits en dominans av kommunala bostäder. Det har också förekommit byten mellan kommunala bolag och privata aktörer; ibland i samma område, ibland i olika delar av staden. Eftersom de kommunala bolagen har stora bestånd i miljonprogramsområdena har stora resurser också lagts på renoveringar. Fram till år pågår därför i de tre kommunala bolagen det största upprustningsprogrammet någonsin av kommunala. Ombildningar av kommunala hyresrätter till bostadsrätter har också skett periodvis under -talet. Under perioden har cirka 38 hyresrätter ombildats av hyresgästerna. Majoriteten av ombildningarna har skett i ytterstaden, där bostadsrätten tidigare varit en mindre vanlig upplåtelseform. Som ett resultat av denna aktiva fastighetsförvaltning har medel frigjorts så att staden kunnat investera i byggande av nya hyresrätter, upprustning av befintliga bostäder samt miljösatsningar

10 Miljarder till nya hyresrätter Tillsammans har de tre kommunala bostadsbolagen Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder 7 hyres. Genom fastighetsbolaget Micasa tillhandahåller staden även cirka 8 5 främst för äldre. Albano I Albano planerar Svenska Bostäder att bygga totalt cirka 1 studentoch forskar. Annedal I Svenska Bostäders tredje och sista byggetapp i Annedal byggs 82 hyres. Planerad inflyttning 18. Inflyttning påbörjas hösten 14. Västerorts ytterförorter Det finns ett mycket stort behov av bostäder för att möta det växande Stockholm. Av de 14 nya bostäder som ska byggas i staden till år 3 kommer de kommunala bostadsbolagen och privata aktörer att behöva ta ett gemensamt ansvar. Som ett resultat av den aktiva fastighetsförvaltningen har de kommunala bolagen tillräckliga resurser för att kunna svara för en hög och uthållig byggtakt. Vällingby I Vällingby uppför Svenska Bostäder tre terrasshus med totalt 61 hyres. Inflyttning våren 16. Grimsta Inflyttning 17. Vällingby I Vällingby bygger Svenska Bostäder tre stjärnhus med totalt 36 hyres. Inflyttning årsskiftet 15/16. Planerad inflyttning 16/17. Vid Spånga Stationsväg får befintliga hus i kvarteret Hedvig två nya våningar. Ett punkthus byggs också. Totalt 63 hyres. Västerorts närförorter Vällingby City Nära Vällingby City bygger Svenska Bostäder ett punkthus om 13 våningar med 48 hyres. Inflyttning senhösten 15. Här kommer Svenska Bostäder att bygga cirka 13 hyres. Vasastan/ Norrmalm Östermalm annat 25 student. Inflyttning 15/16. Nybohov I backen mot Nybohovshöjden bygger Svenska Bostäder 95 hyres med en fantastisk utsikt. Inflyttning hösten 16. Inflyttning 16. Västertorp Stockholmshem kommer att bygga 276 i Västertorp för Stiftelsen Hotellhem i Stockholm. Inflyttning 15/16. Fruängen I anslutning till Vantörsvägen, cirka 1 minuter från Fruängens Centrum, bygger Familjebostäder 166 hyres Inflyttning 14. Midsommarkransen I Midsommarkransen har Stockholmshem byggt 86 nya hyres i sex mindre hus högt upp på Främlingsvägen. Inflyttning 13/14. Midsommarkransen Lilla Essingen Inflyttning 14/15. Södermalm Inflyttning 16. Årstadal Längs med Förmansbacken i Årstadal bygger Stockholmshem cirka 35 hyres och student. Planerad inflyttning 17/18. Årstadal Intill tvärbanans station Årstadal bygger Stockholmshem 153 hyres. Inflyttning 15/16. Solberga Söderorts ytterförorter På Rubinvägen i Solberga förtätar Stockholmshem med fyra nya punkthus med totalt 12 hyres. Inflyttning våren Inflyttning 15/16. Södermalm I kvarteret Plankan bygger Svenska Bostäder tak på befintliga hus och ett nytt runt hus; totalt 119 nya hyres. Söderorts närförorter På Kransbindarvägen bygger Familjebostäder unika hyresrättsradhus. Inflyttning 14. Planerad inflyttning 16/17. Med gasklockorna som grannar bygger Svenska Bostäder ett bågformat lamellhus och tre punkthus med totalt 157 hyres. På centrala Södermalm bygger Stockholmshem om tre hus från förra sekelskiftet och uppför ett nytt fyravåningshus på gården samt två nybyggda hus i 7-8 våningar med totalt 2 hyres. Inflyttning 17. Skärholmen Norra Djurgårdsstaden Inflyttning senhösten 14. Svenska Bostäder bygger om Sankt Görans gymnasium till bland Kungsholmen Södermalm Stockholmshem kommer att färdigställa 12 i Skärholmen för Stiftelsen Hotellhem i Stockholm. Norra Djurgårdsstaden Kungsholmen På Lilla Essingens nordvästra sida intill strandparken bygger Svenska Bostäder 1 hyres. Utöver de 7 befintliga kommunala hyreslägen heterna bygger de kommunala bostadsbolagen även nya hyresrätter runtom i staden. Kartan visar några av de pågående nyproduktionsprojekten. Svenska Bostäder bygger 142 student- och forskar i Norra Djurgårdsstaden. Stockholmshem kommer att uppföra ett nytt kvarter Hornslandet med totalt 152 hyres. Inflyttning 19. Norra Djurgårdsstaden I det nya miljöprofilområdet uppför Stockholmshem ett nytt kvarter Töfsingedalen med totalt 141 hyres. Inflyttning våren 15. Kristinebergs slottspark Spånga Inflyttning 15. Svenska Bostäder bygger ett lamellhus och ett punkthus i tio våningar i Grimsta. Totalt 112 hyres. Norra Djurgårdsstaden Annedal På östra sidan av Tappvägen i Mariehäll kommer Stockholmshem att bygga två kvarter med cirka 35 hyres. Enskede I kollektivtrafiknära läge nära Sockenplan planerar Familjebostäder för 45 student. Planerad inflyttning 17. Årstastråket Längs med tvärbanan bygger Familjebostäder 186 hyres. Planerad inflyttning 16. Högdalen Strax bredvid Högdalens Centrum planerar Familjebostäder för 28 hyres. Planerad inflyttning 17. Björkhagen I Björkhagen uppför Svenska Bostäder tre punkthus på åtta våningar med totalt 64 hyres. Inflyttning i början av 15. Svedmyra Längs med Grycksbovägen bygger Familjebostäder 125 hyres. Planerad inflyttning 17. Tallkrogen Vid Kaggeholmsvägen planerar Familjebostäder för 7 hyres. Planerad inflyttning 17. Gubbängen I Gubbängens Centrum bygger Familjebostäder om ett 6-talshus till 14 nya hyres. Inflyttning

11 Miljarder till en långsiktigt hållbar boendemiljö Stockholms stad driver just nu det största upprustningsprojektet någonsin av kommunala. Den sammanlagda investeringen uppgår till flera miljarder kronor. Vision Järva Ett initiativ som pågår sedan 7 i stadsdelarna kring Järvafältet: Akalla, Hjulsta, Kista, Rinkeby, Tensta och Hjulsta. Som största hyresvärd i Järva har Svenska Bostäder en central roll, men inom ramen för Järvalyftet samarbetar också berörda kommunala bolag, förvaltningar, det lokala näringslivet och föreningar. De kommunala bostadsbolagen har ett ansvar för att förnya och utveckla ytterstaden och göra hela Stockholm attraktivt. Vision Järva och Vision Söderort är samlingsnamn på Stockholms stads och andra aktörers breda och långsiktiga satsningar kring Järvafältet och i stadens södra delar. Bostadsområdenas utveckling bedrivs på två fronter. I det korta perspektivet med insatser som riktar sig till befintliga hyresgäster och den fysiska närmiljön. På längre sikt gäller det att för bättra de socioekonomiska förutsättningarna och öka områdenas attraktivitet. Vision Järva, som godkändes av kommunfullmäktige 9, har fyra huvudområden: Bra boende och mer varierad stadsmiljö Akalla: 79 Husby: 2 14 Trygghet i vardagen Stärkt utbildning och bra språkundervisning Fler jobb och ökat företagande 11 5 rustas upp Kista: 7 Under perioden 9- genomför Stockholms stad ett mycket omfattande program med upprustningar, med tydlig miljöprofil, av bostadshus byggda under framförallt 196-talet. Merparten av na finns inom de så kallade miljonprogramsområdena i nordvästra Stockholm. Kartan visar hur många som berörs i olika stadsdelar. Energieffektivisering Utöver allmänna upprustningar av na genomförs ett mycket omfattande program med tydlig miljöprofil, med fokus på bland annat energieffektivisering. Det sänker kostnaderna och ger minskade utsläpp genom minskad värmeförbrukning. Genom nya värmeanläggningar, tilläggsisolering, solfångare, snål spolande dusch munstycken minskas energiförbrukningen med i snitt 3 procent. För de enskilda hushållen förbättras också möjligheterna att källsortera sopor. Tensta: 1 93 Rinkeby: 2 3 En helt ny stadsdel med 12 nya bostäder och 35 arbetsplatser. Området planeras från början för att vara helt fossilbränslefritt 3. LiljeholmenÅrstadal-Lövholmen Vid sidan av Norra Djurgårdsstaden är det här området ett av stadens två miljöprofilområden och håller på att omvandlas från industriområde till en helt ny stadsdel. Färdigbyggd kommer stadsdelen att rymma cirka 5, varav mer än 1 6 redan är färdigställda. Södermalm: 46 Hammarby Sjöstad Stockholms första miljöprofil område som från början hade ett eget kretslopp genom sats ningen på biogas tillsammans med Stock holms Vattens närliggande reningsverk. Utvecklingen av om rådet fortsätter. Totalt cirka 11. Bredäng: 97 Stora miljövinster Enbart upprustningen av Stockholmshems i Skärholmen innebär en minskad påverkan på miljön som motsvarar 163 varv runt jorden med bil per år! Skärholmen: 94 Farsta: 1 95 Förbättringar Skärholmen Energi 4 % minskad förbrukning Norra Djurgårdsstaden Vatten Koldioxid minskad förbrukning minskade koldioxid utsläpp 6 miljoner liter 53 % motsvarar 163 varv runt jorden med bil varje år! = Pågående eller kommande upprustningar = Miljöprofilområden Vision Söderort 3 Syftet med Vision Söderort 3 är att utveckla Söderort för de som bor och verkar där genom att förbättra och utveckla exempelvis utbildning, näringsliv, arbetsmarknad, infrastruktur och stadsbyggnad. Visionen har två huvudmål bättre tvärförbindelser och fler arbetsplatser. För att skapa de bästa förutsättningarna för den lokala utvecklingen är utgångspunkten att öka delaktigheten bland de boende, men också att stärka nätverk, öka tryggheten, skapa och främja möten och förbättra servicen i och omkring lokala centrum. Nya miljöprofilerade stadsdelar Efter framgångarna med Hammarby Sjöstad fortsätter staden att satsa på särskilda stadsdelar med särskild inriktning på miljöteknik. Därutöver rustas de kommunala bostäderna upp för att skapa en förbättrad boendemiljö. I det arbetet spelar Familjebostäder en viktig roll i egenskap av största kommunala hyresvärd. Men även t ex Stockholmshem bedriver projekt inom visionen, som Hållbara Hökarängen. Inom dessa områden eftersträvas de senaste lösningarna inom energiförsörjning, transportsystem och smart boende. Allt i syfte att minska utsläppen och bidra till Stockholms internationellt framstående position inom miljöteknik. Källa: Stockholms Stadshus AB 21

12 Vem gör vad på bostadsmarknaden? Vägen fram till att en ny bostad är klar för inflyttning består av ett antal steg: planering, byggande och överlämning till den som ska äga och förvalta fastigheten framöver. 1. Planering 2. Byggande 3. Ägande och förvaltning Dialog mellan Stockholms stad och företag som vill bygga. Närboende och allmänhet kan lämna synpunkter. Kommunala och privata bostadsbolag ger byggföretag i uppdrag att bygga. Byggföretag kan också bygga för att sedan sälja fastigheterna. Flerfamiljshus ägs och sköts av kommunala och privata bostadsbolag eller bostadsrättsföreningar. Hyresgästerna hyr sin bostad av bostadsbolagen och bostadsrättshavare äger sin bostad som del av en bostadsrättsförening. Den som bor i ett småhus äger sin bostad helt själv. Genom det så kallade kommunala planmonopolet har varje kommun i Sverige bestämmanderätt över vad marke n inom kommunen ska användas till. I den översiktsplan som varje kommun ska ha anges inriktningen för användningen av mark inom olika dela r av kommunen liksom hur stadens bebyggelse ska utvecklas genom både bevarande och nybyggnation. Genom upprättande av detaljplaner för olika delområden eller enskilda kvarter definierar staden vilka områden som ska användas för exempelvis bostäder, handel, grön områden eller industriverksamhet. Processen med att ta fram en ny detaljplan kan inledas på olika sätt. Antingen kan ett fastighetsbolag eller en byggherre kontakta Stockholms stad med en idé för exempelvis ett nytt bostadshus som kräver att en ny detaljplan tas fram. Ett annat alternativ är att staden tar initiativ till en ny detaljplan i syfte att skapa ett nytt bostadsområde. När en ny detaljplan tas fram finns möjligheter för närboende och andra berörda att lämna synpunkter. Läs mer om plan- och byggprocessen på nästa uppslag. När det finns en färdig detaljplan som har vunnit laga kraft kan själva bygget av till exempel nya bostäder inledas. Det vanligaste sättet att bygga bostäder är att den kommande ägaren till bostadshusen ger ett byggföretag i uppdrag att ansvara för bygg projektet. Det förekommer även att byggföretag själva producerar bostäder som de därefter säljer, bland annat till nya bostadsrättsföreningar. De flesta byggprojekt drivs av ett större byggföretag som är så kallad huvudentreprenör. Denna har sedan vanligen ett stort antal underleverantörer med inriktning på olika delar av byggprocessen: allt från arkitektskisser till leveranser av betong till elinstallationer. Ett flerfamiljshus kan antingen innehålla hyresrätter eller bostadsrätter. Bostadsrätter och småhus köps och säljs på en öppen marknad. Hyresrätterna förmedlas framförallt genom Bostadsförmedlingen, som organiserar den bostadskö som vem som helst kan anmäla sig till. Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB) är en kooperativ hyresrättsförening som ägs av sina medlemmar. Föreningen äger och för valtar som hyrs ut till medlemmarna mot en insats. Samtliga bostäder i de kommunala bostadsbolagen Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder förmedlas genom Bostadsförmedlingen i Stockholm. De privata hyresvärdarnas intresseorganisation rekommenderar medlemmarna att lämna 5 procent av sina lediga till den kommunala bostadsförmedlingen och förmedla resten själva i sina egna system. Hyresrätter förmedlas antingen genom bostadskön eller direkt av de privata fastighetsbolagen. Nybyggda bostadsrätter säljs på marknaden, vilket ofta sker redan innan de är färdigbyggda. De stora bostadsbolagen har ofta en egen organisation för skötsel och löpand e renoveringar av sina hus, medan en del mindre fastighetsbolag köper in de tjänsterna av företag specialiserade på skötseln av fastigheter. På sidorna kan du läsa mer om ägande och förvaltning av de olika boendeformerna: hyres, bostadsrätter och småhus

13 1. Planering 2. Byggande 3. Ägande och förvaltning Planering och byggande av bostäder från idé till inflyttning Från att en idé om ett nytt bostadshus första gången sätts på ett papper till det är dags för de boende att flytta in tar det ett antal år. Exakt hur lång tid beror bland annat på hur omfattande bebyggelse som planeras och om planerna överklagas på vägen. Nedan beskrivs kortfattat de olika formella stegen vid planeringen och byggandet av nya bostäder. Som exempel finns också hur den faktiska beslutsprocessen sett ut för ett av stadens stora pågående utvecklingsprojekt: Västra Kungsholmen Idé Start-PM Stadsbyggnadsnämnden Program Programsamråd Plansamråd Stadsbyggnadsnämnden Utställning Antagande av plan Genomförandebeslut Projektering och byggande Inflyttning Ett bostadsbolag presenterar en idé för var och vad man vill bygga. Initiativet kan också komma från exploateringsnämnden som ansvarar för utvecklingen av områden som staden äger. Tjänstemännen på stadsbyggnadskontoret beskriver vilken typ av bostadshus som planeras. Politiskt beslut om att gå vidare med planeringen. Stadsbyggnadskontoret tar fram ett program där mål och utgångspunkter för projektet redovisas. För större projekt tas en stadsplanestruktur fram för gator, parker och bebyggelse. Förslag som boende i närheten och andra intressenter får lämna synpunkter på. Ett öppet möte genomförs. Ett konkret förslag för hur bostadshusen ska se ut tas fram av den som vill bygga tillsammans med stadsbyggnadskontoret. Synpunkter kan lämnas igen och ett nytt öppet möte genomförs. Politiskt beslut om att gå vidare eller avbryta planeringen om det framkommit skäl för det. Synpunkter kan lämnas in. Det slutliga planförslaget visas upp under minst tre veckor. Skriftliga synpunkter kan lämnas in. Stadsbyggnadsnämnden eller kommunfullmäktige fattar beslut om den nya planen. Planen kan överklagas. Exploateringsnämnden fattar sedan ett genomförandebeslut. Större genomförandebeslut eller beslut av principell betydelse fattas av kommunfullmäktige. Byggföretaget som fått i uppdrag att bygga bostäderna projekterar och bygger sedan husen. Under byggprocessen inleds försäljningen av bostäderna om det är småhus eller bostadsrätter, alternativt förmedlingen om det är hyresrätter. Bostäderna är klara och de boende kan flytta in. Ett exempel: Ny stadsdel på Västra Kungsholmen vid Ulvsundasjön Tidigare användes större delen av marken vid Hornsbergs strand till betong- och asfaltindustrier. Den 31 mars presenterades ett start-pm med en övergripande beskrivning av den nya stadsdelen med blandad bebyggelse med bostäder, arbetsplatser och service. Den 27 april fattade stadsbyggnadsnämnden beslut om att gå vidare med planeringen av projektet. I maj 1 presenterade stadsbyggnadskontoret ett mer genomarbetat program över hur området skulle utformas få att få en tydlig innerstadskaraktär med god tillgänglighet till vattnet. Senare under 1 genomfördes ett programsamråd där de boende i området och andra intressenter fick lämna synpunkter på programmet. Under 1 arbetade Familjebostäder tillsammans med flera olika arkitektbyråer fram skisser över bostadshusen och omgivningen. Bland annat föreslogs att strandlinjen längs Hornsbergs Strand skulle flyttas ut 1 5 meter i Ulvsundasjön. I januari 2 fattade stadsbyggnadsnämnden formellt beslut om att gå vidare med planeringen av området. Det slutliga planförslaget visades för allmänheten i en utställning i december 4. Den 4 april 5 antog kommunfullmäktige den nya detaljplanen för området. Planen överklagades till Länsstyrelsen, men vann laga kraft den juni 6. Under våren 8 fattades så kallat genomförandebeslut och planeringen inför byggstart kunde påbörjas. I augusti 9 tog Familjebostäder första spadtaget för kvarteren Lusten och Välgången med sammanlagt 326 hyresrätter. Med start i januari 11 påbörjades inflyttningen i kvarteren. Höghusdelen av kvarteret Lusten är Sveriges högsta nyproducerade hyreshus, 24 våningar och 76 meter högt, alldeles invid Ulvsundasjön Källa: Stadsbyggnadskontoret och Stockholms Stadshus AB

14 1. Planering 2. Byggande 3. Ägande och förvaltning Så finansieras bostäderna Bygget av nya bostäder finansieras till huvuddelen med lån. Vilken typ av lån skiljer sig åt mellan olika boendeformer. När hyres byggs tar bostadsbolagen upp lån för att betala till byggbolaget. Räntor och avbetalningar på lånet ska täckas av den månadshyra som hyresgästerna betalar, liksom kostnader för drift och underhåll av fastigheten. För bostadsrätter läggs huvuddelen av finansieringen direkt på de enskilda bostadsrättsinnehavarna, genom att dessa tar upp egna banklån för att finansiera köpet av varje lägenhet. Olika former av finansiering HYRESLÄGENHETER Egen finansiering Lån För nya hyres som byggs i Stockholm är lånefinansieringen i snitt cirka 7 procent. Resterande 3 procent betalas direkt av bolagen genom tidigare överskott i verksamheten. BOSTADSRÄTTER Lån föreningen Lån bostadsrättsinnehavarna Finansieringen av nya bostadsrätter delas mellan de enskilda bostadsrättsinnehavarna och bostadsrättsföreningen. I genomsnitt står medlemmarna i bostadsrättsföreningen för cirka 75 procent av lånen och föreningen för de resterande 25 pro centen. Räntor och avbetalningar på föreningens lån finansieras genom den avgift bostadsrättsinnehavarna betalar varje månad, på samma sätt som månadshyran för boende i hyres. Värme Vad används hyran till? Som framgår i diagrammet används hyran som en hyresgäst betalar till många olika saker. El, vatten och sopor Ungefär 6 procent av hyran bekostar vattenförbrukning, hämtning av sopor och den el som används i exempelvis utomhusbelysning och trapphus. Fastighetsskatt och tomträttsavgälder Alla fastighetsägare betalar fastighetsavgift för bostäder och lokaler. Dessutom betalar fastighetsägare en avgift till staden, en så kallad tomträttsavgäld, om husen står på mark som ägs av Stockholms stad. Uppvärmningen av och gemensamma utrymmen står i allmänhet för cirka 11 procent av hyran. I de kommunala bostadsbolagen är fjärrvärme helt dominerande som uppvärmningsmetod. Administration Personalens löner samt kostnader för IT och annan administration svarar för ungefär 15 procent av hyran. Källa: Svenska Bostäder Räntekostnader och avkastning på eget kapital Omkring 6 procent av hyran används dels för räntebetalningar på de lån som bolaget har, dels för att skapa ett överskott som kan återinvesteras i bolaget. 6 % 6 % 7 % 1 % 14 % HYRA 16 % Fastighetsskötsel och reparationer 22 % En betydande del av hyran går också till att hålla igång huset. Här finns städning, gräsklippning, snöskottning liksom reparationer av till exempel spisar och tvättmaskiner. 19 % Underhåll Den största delen av hyran en fjärdedel går till underhåll av nas ytskikt, till nya vitvaror och till att underhålla hela huset. Det kan till exempel handla om att lägga nya golv, måla om, putsa fasader, byta taket eller att rusta upp en innergård. Avskrivningar investeringar Kostnader för investeringar som fördelas över flera år. Om exempelvis en ombygg nation kostar två miljoner kronor och ska fördelas över år, blir den årliga avskrivningen/kostnaden 1 kronor. Källa: Svenska Bostäder Så säger lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag Lagen förutsätter bland annat att kommunerna ska ställa marknadsmässiga avkastningskrav på sina bostadsbolag, som i princip ska verka som andra långsiktiga privata bostadsförvaltare samtidigt som bostadsbolagen har ett allmännyttigt syfte med ett socialt ansvarstagande. Lag (1:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, fr o m 1 januari

15 1. Planering 2. Byggande 3. Ägande och förvaltning Hyres Många olika aktörer Bostadsförmedlingen i Stockholm förmedlar 1 per år FLER PRIVATA HYRESRÄTTER Bostadsrätter cirka 218 varav cirka 7 kommunala varav cirka 19 7 privata Omkring 6 av 1 hyres i Stockholm ägs av privata bostadsbolag. 4 av 1 hyres ägs av de tre kommunala bostadsbolagen Familjebostäder, Svenska Bostäder och Stockholmshem. KOMMUNALA BOSTADSBOLAGEN BYGGER MEST DE STÖRSTA HYRESVÄRDARNA Övriga: 48% Per 13 Primula Byggnads AB: 1% Stena Fastigheter AB: 1% Ikano Fastighets AB: 2% 7 Kommunal hyresrätt 8 Övrig hyresrätt Svenska Bostäder: 14% 12 Stockholmshem: 13% Familjebostäder: 11% Från till 13 har det byggts fler än 17 nya hyres i Stockholm. 62 procent av dessa har byggts av de kommunala bostadsbolagen. Hyresrätter cirka Småhus cirka 45 De sju största privata hyresvärdarna i Stockholm äger tillsammans cirka tretton procent av hyresna, medan ungefär 48 procent ägs av hundratals andra privata hyresvärdar. Einar Mattsson AB: 2% Wallenstam AB: 2% Byggnadsf. Olov Lindgren AB: 2% HSB Stockholm Ek För: 2% Wallfast AB: 2% Bostadsförmedlingen i Stockholms stad förmedlar lediga hyresrätter inom Stockholms stad och stora delar av Stockholmsregionen. Bostadskön är öppen för alla som fyllt 18 år. Det kostar kring kr per år att stå i bostadskön. Varje år förmedlas cirka 1. De kommunala bostadsbolagen lämnar alla lediga för förmedling genom Bostadsförmedlingen i Stockholm. De privata hyresvärdarnas intresseorganisation rekommenderar medlemmarna att lämna 5 procent av sina lediga till Bostadsförmedlingen i Stockholm och har därutöver egna system för förmedling. I Stockholm finns också en omfattande uthyrning av bostadsrätter i andra hand. Varje bostadsrättsförening har egna regler för andrahandsuthyrning, en vanlig regel är att man som längst får hyra ut sin lägenhet under ett år. 6 AKTIVT BOSTADSSÖKANDE I KÖ I dag står drygt 43 personer i bostadskön. Av dessa är drygt 6 aktivt bostadssökande, medan övriga står i kön för even tuella framtida behov. FÖRMEDLADE LÄGENHETER % 2 25 % 15 % 1 % 5 % 4 7 MAJORITETEN FÅR LÄGENHET EFTER 5 9 ÅR I KÖN -2 år 2-4 år 4-6 år 6-8 år 8-1 år 1-12 år år 1 Ombyggnation Nyproduktion Succession Av de cirka 1 som Bostadsförmedlingen i Stockholm förmedlade under 13 var cirka 1 nyproducerade. Källa: Bostadsförmedlingen i Stockholm år år 18< år Majoriteten som får en lägenhet genom bostadskön har köat i mellan 5 och 9 år. Kötider beror på var man kan tänka sig att bo och om man är beredd att betala mer för en nyproducerad lägenhet. För den som vill ha en hyreslägenhet i innerstaden är kötiden närmare år. 13 HYRAN BESTÄMS GENOM FÖRHANDLINGAR Månadsavgifterna för hyres bestäms varje år genom förhandlingar mellan hyresvärdarna och Hyresgästföreningen. I förhandlingarna avgörs hur mycket hyran ska ändras i olika områden. Om parterna inte kommer överens finns Hyresnämnden som försöker hitta en lösning. Dit kan man också vända sig som privatperson om man anser att den hyra man betalar är oskälig. Som hyresgäst har man exakt samma rättigheter och skyldigheter oavsett om man har en kommunal eller privat hyresvärd. Källa: Bostadsförmedlingen i Stockholm Källa: Bostadsförmedlingen i Stockholm 28 29

16 BOSTADSRÄTTER I OLIKA STADSDELAR Bostadsrätter Rinkeby-Kista st 37% 23% Spånga-Tensta 3 19 st Vasa stan/norrmalm st HässelbyVällingby st 18% 3 5 7% 3 71% % 1 18% Skärholmen st Från till 13 har det byggts drygt 25 bostadsrätter i Stockholm. Under samma period byggdes det fler än 17 hyres. EnskedeÅrsta-Vantör st 47% Älvsjö st 31% Skarpnäck 1 38 st Farsta 8 32 st SÅ MYCKET KOSTAR BOSTADSRÄTTERNA FRÅN VAR FEMTE TILL HÄLFTEN Kr/kvm Kr/år* 1 5 Kr/kvm (Vänster axel) 1 % 8 % 58 % 48 % 5 % Bostadsrätter 39 % Sedan 198 har andelen bostadsrätter gått från cirka procent av bostadsbeståndet till hälften av na i Stockholm. Det beror dels på att det har byggts fler bostadsrätter än hyresrätter och dels på ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. *Genomsnittlig årshyra i kronor, hela staden, alla hyresvärdar % % % 12 % % 12 % 31 % 25 % 22 % 19 % 42 % 85 Kr/år (Höger axel) 5 % 3 64 % 4 67 % 2 7 % Hyresrätter 72 % 1 77 % 78 % Varje medlem i föreningen betalar en avgift för att täcka föreningens löpande utgifter för bland annat banklån, uppvärmning och fastighetsskötsel. Som medlem i en bostadsrättsförening äger man inte själva lägenheten, som iställe t ägs av föreningen. Det man har köpt är rätten att bo i lägenheten. Lägenheterna köps och säljs på öppna marknaden. Av stadens närmare 44 bostäder är cirka 218 bostadsrätter. 29% Södermalm st 59% HägerstenLiljeholmen st 46% Östermalm st Kungsholmen st 5 VAD ÄR EN BOSTADSRÄTT? 67% Bromma st 41% 2 5 Småhus cirka Ägande och förvaltning Av kartan framgår hur många bostadsrätter som finns i respektive stadsdel och hur stor andel av stadsdelens bostäder som är bostadsrätter. ANTAL NYBYGGDA BOSTADSRÄTTER I STOCKHOLMS STAD 13 Bostadsrätter cirka 218 Hyresrätter cirka Byggande Flertalet av stadens cirka 218 bostadsrätter finns i innerstaden. Ungefär två av tre bostäder i innerstaden är bostadsrätter. Även i ytterstaden är bostadsrätten en vanlig boendeform och svarar för mellan en femtedel och hälften av bostäderna. En allt mer populär boendeform FLEST BOSTADSRÄTTER 1. Planering Genomsnittspriset för bostadsrätter i Stockholms stad har sedan år ökat från cirka 25 kr till cirka 53 5 kr per kvadratmeter (grön kurva). Som jämförelse illustrerar den blå kurvan utvecklingen av den genomsnittliga årshyran för en hyreslägenhet i staden, vilken ökat från knappt 51 kr till drygt 68 kr per år. Källa: Svensk Mäklarstatistik AB (bostadsrättspriser) och Stockholms stads utrednings- och statistikkontor, USK 3 31

17 1. Planering Småhus Småhus är ett samlings namn för mindre byggnader som är avsedda som bostad för ett enskilt hushåll. Olika typer av småhus är villor, parhus, radhus, kedje hus och fritidshus. Det finns idag cirka två miljoner småhus i Sverige. 3. Ägande och förvaltning DE STÖRSTA SMÅHUSOMRÅDENA Av de drygt 44 småhus som finns i Stockholms stad finns drygt 23 i västerort, drygt i söderort och cirka 5 i innerstaden inklusive Djurgården. Ganska exakt var tionde bostad i Stockholm är ett småhus. Det är samma andel som för 5 år sedan. 196 fanns det cirka 27 småhus i Stockholm och idag är vi uppe i cirka 44 småhus. VAD ÄR ETT SMÅHUS? 2. Byggande VAR TIONDE BOSTAD I STOCKHOLM ÄR ETT SMÅHUS Bostadsrätter cirka 218 Hyresrätter cirka ANTAL SMÅHUS Tusen 5 Rinkeby-Kista st 4 Spånga-Tensta st 3 Småhus cirka 45 HässelbyVällingby st 1 Bromma st Vasa stan/norrmalm 8 st Kungsholmen 324 st ALLT SVÅRARE HITTA MARK FÖR NYA SMÅHUS Framöver kommer andelen småhus att minska eftersom det för närvarande endast byggs cirka 13 nya småhus per år, att jämföra med tusentals nya per år. Eftersom det är svårt att få tag på mark för att bygga nya småhus inom Stockholms stad byggs istället de flesta nya småhusen i närliggande kommuner. HägerstenLiljeholmen 2 84 st Skärholmen 2 42 st STIGANDE HUSPRISER K/T = köpeskilling dividerat med taxeringsvärde (enligt 9 års taxeringsvärden) Östermalm 154 st Södermalm 78 st EnskedeÅrsta-Vantör 4 96 st Skarpnäck 2 86 st Älvsjö st Farsta 4 53 st K/T 1,7 1,2,7 DE FLESTA ÄGER SIN EGEN TOMT Genomsnittspriset för ett småhus i Stockholms stad är för närvarande cirka 42 8 kronor per kvadratmeter. Småhuspriserna har liksom priserna för bostadsrätter stigit kraftigt under -talet. Av småhusägarna äger drygt 3 sina egna tomter, genom att de eller någon tidigare ägare köpt loss marken från Stockholms stad. Resterande cirka 13 husägare hyr marken från Stockholms stad, genom så kallad tomträtt. Även den som har tomträtt har i princip rätt att använda marken för alltid. Källa: Svensk Mäklarstatistik AB 32 33

18 Bostäder för alla Pantone 7469 Stockholms stad har ett särskilt ansvar att se till att det finns bostäder för människor med särskilda behov. Genom fastighetsbolaget Micasa tillhandahåller staden student och bostäder för vuxna och äldre med vård- och omsorgsbehov. Äldre bostäder finns också som bostads rätter och kollektivboende. FÖRSÖKS- OCH TRÄNINGSLÄGENHETER Dessa erbjuds personer i behov av särskilt stöd, exempelvis på grund av missbruksproblem eller allvarliga sociala problem. Bostäderna förmedlas av Bostadsförmedlingen i Stockholm. Ansökan görs huvudsakligen av socialtjänsten. UNGDOMSLÄGENHETER Ungdoms är hyresrätter som är öronmärkta för ungdomar mellan 18 och 26 år. Merparten av de ungdoms som förmedlas av Bostadsförmedlingen i Stockholm finns hos Svenska Bostäder och Stockholmshem. I privata hyreshus bestämmer hyresvärden vilka som ska användas som ungdomsbostäder. STUDENTLÄGENHETER Totalt studerar över 7 personer vid någon av Stockholms högskolor eller universitet. Stiftelsen Stockholms Student bostäder (SSSB) är den största hyresvärden för student och tillhandahåller cirka 7 9. Sedan 1 har Bostadsförmedlingen i Stockholm i uppdrag att även förmedla student, bland annat förmedlas student åt Svenska Bostäder, Stockholmshem, Familjebostäder, Micasa, Vasakronan samt enstaka privata fastighetsägare. Ålder 1 MÄN KVINNOR (prognos) (prognos) Ålder 1 SENIORBOENDE Lägenheter med gemensamhetslokaler. Hur seniorboendena är utformade och vilka åldersgränser som gäller varierar. Finns som hyresrätt, bostadsrätt och kollektivboende. Bostadsförmedlingen i Stockholm förmedlar seniorboende med hyresrätt. Den som har starka sociala eller medicinska skäl kan ansöka om förtur. Det finns även seniorboende som förmedlas av enskilda bostadsbolag och organisationer. TRYGGHETSBOENDE Lägenheter med trygghetslarm, personal, lokaler för samvaro och möjlighet till gemensamma måltider. Den som har fyllt 7 år kan ställa sig i kö. Inflyttning kan ske tidigast efter fyllda 75 år. Lägenheterna förmedlas av Bostadsförmedlingen i Stockholm utifrån kötid och eventuell förtur. SERVICEHUS Vård- och omsorgsboende för den som har behov som är svåra att tillgodose i det egna boendet. Här bor man i egen lägenhet, men har tillgång till gemensam service och till sjuksköterska. För plats krävs biståndsbeslut. VÅRD- OCH OMSORGSBOENDE Gemensam benämning för sjukhem, ålderdomshem och gruppboende. I vård- och omsorgsboenden finns heldygnsomsorg samt tillgång till sjuksköterska och läkare. För plats krävs biståndsbeslut. Den som har fått beslut om vård- och omsorgsboende kan välja bland de kommunala och privata alternativ som ingår i stadens valfrihetssystem Antal Antal Åldersfördelningen bland invånarna i Stockholms stad år 13 (mörkblå och mörkgrön kurva) och prognos för år (ljusblå och ljusgrön kurva). Stockholmarna kommer år att vara fler i nästan alla åldersgrupper jämfört med i dag. Allra störst ökning jämfört med i dag sker i åldersintervallet 7 8 år

19 Ordlista AKTIV FASTIGHETSFÖRVALTNING Kommunfullmäktige har gett stadens bostadsbolag i uppdrag att bedriva en aktiv fastighetsförvaltning. Det innebär att bolage n regelbundet ska överväga möjliga köp, försäljningar eller bytesaffärer, men också se över möjligheterna att bygga nytt eller renovera sina befintliga fastigheter. BRUKSVÄRDESSYSTEM Bruksvärdessystemet är den ram som gälle r för att bestämma hyror för bostäder. Regelverket finns i hyreslagen. Grundregeln är att som bedöms ha lika värde för en genomsnittlig hyresgäst/brukare ska ha samma hyra utifrån variabler som lägenhetens storlek, standard, närhet till allmän och kommersiell service, kommunikationer mm. Vid oenighet kan hyresnämnden göra en bruksvärdesprövning enligt hyreslagen. Parterna får då hänvisa till hyror som de anser jämförbara. Fram till 1/1 11 kunde endast hyror i det allmännyttiga bestånde t åberopas. Numera får även hyror i det privata beståndet åberopas om hyran är satt i överens kommelse med en hyresgästorganisation. För Stockholms del är en omtvistad del i de årliga hyresförhandlingarna om lägesfaktorn ska ges större tyngd än hittills vid hyressättningen. BYGGHERRE Den person eller det företag som utför eller låter någon annan utföra byggarbeten. Vid bostadsbyggen är det vanligtvis fastighetsägaren som är byggherre. Byggherren ansvara r för att ett byggprojekt uppfyller gällande bestämmelser och lagstiftning samt att tillsyn och kontroll genomförs på ett riktigt sätt. DETALJPLAN En plan som anger hur mark och bebyggelse inom ett visst område (exempelvis en tomt eller ett kvarter) får användas. En detaljplan är juridiskt bindande och styr bland annat vad som får byggas, hur högt och hur utformningen av en byggnad i stora drag ska se ut. FLYTTÖVERSKOTT Anger att det är fler personer som flyttar in i en kommun än ut ur kommunen. År 13 uppgick stadens flyttöverskott till cirka personer, eftersom cirka 66 7 personer flyttade in i staden och cirka 58 personer flyttade ut. FÖDELSEÖVERSKOTT Anger att det är fler personer som föds än som avlider i en kommun. År 13 uppgick stadens födelseöverskott till cirka personer, eftersom cirka personer föddes och cirka 6 57 personer avled. GENOMFÖRANDEBESLUT Efter att en detaljplan har varit på så kallad utställning, där allmänheten fått ta del av planens innehåll och kunnat lämna synpunkter, fattar politikerna i exploateringsnämnden ett genomförandebeslut. Beslutet innebär slutligt godkännande av kommande investeringar i till exempel gator, parker, vatte n och avlopp. HUVUDENTREPRENÖR Den person eller det företag som både utför eget arbete och samordnar arbetet som utförs av övriga inblandade (ibland kallad e under entreprenörer) vid exempelvis ett bostadsbygge. KOMMUNALT BOSTADSBOLAG Alla kommuner är enligt lag skyldiga att svara för att det finns bostäder i kommunen. Hur detta sker avgörs dock av varje kommun. Många kommuner även Stockholms stad har valt att ha ett eller flera kommunala bostads bolag som har ett särskilt ansvar för att det finns bostäder till kommunens invånare. I Stockholms stad finns de kommunala bostadsbolagen Familjebostäder, Stockholmshem, Svenska Bostäder och Micasa Fastigheter. KOMMUNALT PLANMONOPOL Det kommunala planmonopolet innebär att varje kommun bestämmer hur mark ska användas och bebyggas inom kommunen. Planmonopolet är mycket starkt och det är bara i utomordentligt ovanliga och specifika undantagsfall som staten får träda in och bryta det. KOMPLETTERINGSBEBYGGELSE Innebär att ny bebyggelse uppförs i anslutning till befintlig bebyggelse. Kompletteringsbebyggelse sker vanligen i syfte att utnyttja marken effektivare. I Stockholms stad prioriteras generellt kompletteringsbebyggelse på platser som har goda kommunikationer. MARKANVISNING Genom markanvisning fördelar staden mark till olika intressenter inför planering av ny bebyggelse. Den byggherre som får en markanvisning har under en viss tid och under vissa villkor rättighet (men inte skyldighet) att ensam förhandla med staden om ny exploatering av marken. OMBILDNING Ombildning innebär att hyres skiftar upplåtelseform, från hyresrätt till bostadsrätt. Ombildningen är en process i flera steg, som inleds med att en majoritet hyresgäster i en eller flera hyresfastigheter bildar en bostadsrättsförening och lämnar intresseanmälan hos fastighetsägaren om att få köpa fastigheten. PROGRAMSAMRÅD Vid planeringen av exempelvis ett nytt bostadsområde utarbetar stadsbyggnadskontoret tidigt i processen ett program för området. Programmet ligger till grund för ett programsamråd, där boende i närheten och andra intressenter informeras om planerna och får möjlighet att lämna synpunkter. STADSUTVECKLINGSOMRÅDE Större områden som på kortare eller längre sikt kan bli aktuella för ny stadsbebyggelse. Områdena är vanligen antingen gamla industri områden eller områden som är viktiga knutpunkter i kollektivtrafiken. Några aktu ella exempel på stadsutvecklingsområden är Norra Djurgårdsstaden och Hagastaden. START-PM När exempelvis planeringen av ett nytt bostads område ska inledas tar tjänstemännen på stadsbyggnadskontoret fram en start-pm, som i grova drag beskriver förslaget och anger vilka frågor som ska beaktas. TOMTRÄTTSAVGÄLD Stockholms stad äger cirka 7 procent av all mark inom kommungränsen. Den vars bosta d står på kommunens mark betalar hyra till staden för marken. Hyran kallas tomträttsavgäld. UTSTÄLLNING I slutet av planeringsprocessen av exempelvis ett nytt bostadsområde ställs det slutliga planförslaget ut under minst tre veckor i en så kallad utställning. Den som vill lämna synpunkter på förslaget ska göra det skriftligen senast under utställningstiden. ÄGARDIREKTIV Politikerna i kommunfullmäktige beslutar varje år om ägardirektiv för stadens kommunala bolag, exempelvis för de kommunala bostadsbolagen. Ägardirektiven innehåller övergripande riktlinjer för bolagens verksamhet och mål. Bolagens styrelser och lednin g ansvarar för att ägardirektiven följs. ÖVERSIKTSPLAN En plan som redovisar huvuddragen i den planerade användningen av mark- och vatten områden i en kommun och den planerade bebyggelseutvecklingen. Varje kommun ska enligt lag ha en översiktsplan för hela kommunens yta. Till skillnad från detaljplaner är inte översiktsplaner juridiskt bindande

20 Produktion: Stockholms Stadshus AB, maj 14 Stockholms Stadshus AB Stockholm