Skandrenting årsredovisning 2004

Transkript

1 Skandrenting årsredovisning 2004

2 Innehåll Fem år i korthet Året i korthet...3 Vd-ord...4 Affärsidé och koncept...6 Det här är renting...7 Renting har många fördelar...8 Rentingmarknaden...9 En affär med hög kvalitet...10 Skandrentings nätverk Möt några kunder...12 Analys och värdering...14 Finansiell riskhantering...17 Förvaltningsberättelse...18 Resultaträkning Balansräkning...21 Kassaflödesanalys...23 Tilläggsupplysningar och noter...24 Revisionsberättelse...30 Fem år med Skandrentingkoncernen MSEK Rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Eget kapital Antal fastigheter Antal rörelsedrivande bolag Antal anställda Styrelse, vd, revisor och medarbetare Adress.... Skandrenting äger och hyr ut fastigheter till starka motparter inom näringsliv och offentlig sektor. Hyresavtalen är långa och till största delen räntebaserade. Skandrentings affärskultur bygger på insikten att långa affärsrelationer kräver prestigelöshet i kombination med en konservativ syn på affärsrisker.

3 Året i korthet 2004 var ett händelserikt år för Skandrenting. Samtidigt som nya affärer genomfördes var siktet inställt på utveckling och omförhandling av befintliga affärer samt försäljningar. I enlighet med beslut som fattades under 2003 har den finska verksamheten avyttrats och därigenom har fokuseringen på den svenska marknaden förstärkts. Under året genomfördes nedskrivningar i fastighetsportföljen. Resultatförmågan var fortsatt stark och med beaktande av engångskostnader var resultatet bättre än föregående år. Finansiell utveckling Resultat efter finansiella poster uppgick till 17,6 (23,0) MSEK. Rensat från nedskrivningar samt reavinster vid försäljning av fastigheter uppgick resultatet till 32,2 (28,9) MSEK. Under 2004 förvärvade Skandrenting tre fastigheter samt genomförde nyinvesteringar i det befintliga fastighetsbeståndet för sammanlagt 488,8 (226,1) MSEK. Under året avyttrades 13 fastigheter till ett sammanlagt värde av 323,3 MSEK. Vid utgången av året ägde Skandrenting 79 (89) fastigheter med en sammanlagd volym om 3 604,5 (3 646,0) MSEK. Förvärv av förvaltningsbyggnad i Karlstad Under året förvärvades en förvaltningsbyggnad i Karlstad med verksamhetslokaler för polisen och kriminalvården. I samband med förvärvet tecknade hyresgästerna långfristiga räntebaserade hyresavtal. Ett entreprenadavtal avseende om- och tillbyggnad tecknades samtidigt med NCC Construction Sverige AB. Den totala affärsvolymen uppgår till drygt 270 MSEK. Spendrups nya huvudkontor Byggnationen av Spendrups nya huvudkontor färdigställdes under året, entreprenör har varit Kilenkrysset AB. Fastigheten ligger i Vårby, söder om Stockholm, intill Spendrups produktionsanläggning och omfattar en uthyrningsbar yta om cirka kvm. Skandrentings investering uppgår till 86 MSEK. Spendrups Bryggeri AB och Skandrenting har träffat ett 20-årigt hyresavtal avseende fastigheten. Fastighetsaffär med Rasta Skandrenting äger sedan 2000 sju vägrestauranger som fram till 2004 har varit uthyrda till Carestel. Under året sålde Carestel den rörelsedrivande verksamheten till Rasta Sverige AB. I samband med detta tecknades nya 15-åriga hyresavtal med Rasta Sverige AB. I affären ingår ytterligare tre fastigheter, en förvärvades under året, de övriga två kommer att förvärvas under Totalt kommer affären att omfattas av tio vägrestauranger med ett sammanlagt värde om 107 MSEK. Nyköpings Sport- och Mässcentrum AB Skandrenting förvärvade under året Sport- och mässcentrum Rosvalla i Nyköping för 205 MSEK, affären tecknades under Anläggningen har uppförts av Peab och är Nordens största sport- och mässcentrum. Sportanläggningen inrymmer ishallar, multihall, mässhallar, fotbollsplaner, tennishall med mera. Hyresgäst är det kommunala bolaget Nyköpings Sport- och Mässcentrum AB och hyresavtalet löper på 25 år. Handels & Industri AB Altona Skandrenting och Handels & Industri AB Altona, som är dotterbolag till Midway Holding AB, omförhandlade och förlängde befintliga hyresavtal avseende fastigheterna i Falköping, Mariestad, Skövde och Sävsjö. I de tre förstnämnda städerna bedriver Gustaf E Bil AB verksamhet med bilförsäljning och reparationsverkstad. I Sävsjö bedriver Sävsjö Trähus AB verksamhet. Fastigheten Plåtslagaren 6 i Växjö I början av året drabbades fastigheten Plåtslagaren 6 i Växjö av en omfattande brand. Fastigheten var fullvärdesförsäkrad via Länsförsäkringar och återuppbyggdes under året. Branden medförde en nedskrivning för Skandrenting på 46,6 MSEK som fullt ut kompenserats av försäkringsersättning. Försäljning av Skandrentings finska dotterbolag I enlighet med strategin att fokusera på den svenska marknaden sålde Skandrenting sitt finska dotterbolag Oy Skandrenting Ab till London & Regional Properties. Oy Skandrenting Abs fastighetsportfölj bestod av såväl offentliga som kommersiella hyresgäster. Försäljningar Under året såldes 13 fastigheter till ett totalt bokfört värde om 323,3 MSEK. Fem av fastigheterna ägdes av det nu sålda finska dotterbolaget. Försäljningarna resulterade i en koncernmässig reavinst om 16,3 MSEK. Försäljningarna genomfördes i enlighet med strategin att renodla fastighetsportföljen och enbart verka i Sverige. Nedskrivningar Under året gjorde Skandrenting nedskrivningar i sin fastighetsportfölj på 76,5 (0) MSEK. Av nedskrivningarna är 46,6 MSEK hänförliga till branden i fastigheten Plåtslagaren 6 i Växjö, för detta kompenserades Skandrenting fullt ut av försäkringsersättning. Resterande nedskrivningar är till större delen hänförliga till de rentingaffärer som Skandrenting övertog i samband med förvärvet av Skandinavisk Fastighetsrenting AB, där rentingavtalen är på väg att löpa ut. 3 Året i korthet

4 Möt Stefan Silfver, vd Om Skandrenting idag och imorgon År 2004 har varit ett intensivt år för Skandrenting. Vi har anpassat både verksamhet och portfölj till den nya strategin med fokusering på den svenska marknaden. Vi har fördjupat samarbetet med flera av våra viktigaste kunder, vilket är ett kvitto på att vårt koncept som långsiktig partner fungerar utmärkt. Stefan Silfver, berätta om 2004 En hög affärsaktivitet präglade året. Till skillnad från tidigare år har vi sålt fler fastigheter än vi förvärvat. Både försäljningarna och förvärven är ett led i den nya strategin med mer fokuserad satsning på tillväxtorter i Sverige. Avvecklingen av vårt dotterbolag i Finland var ytterligare ett led i vår fokusering på den svenska marknaden. Under året har vi även skrivit ned värdet på vissa fastigheter. En betydande del av nedskrivningarna hänför sig till rentingaffärer, där avtalen är på väg att löpa ut. Varför har ni minskat fastighetsbeståndet? Försäljningarna har flera orsaker. Först och främst är det en naturlig del i vår verksamhet att sälja fastigheter när hyresavtalen närmar sig sitt slut eller löpt ut. Dessutom har det handlat om att renodla och strukturera portföljen så att den passar vår nuvarande strategi. Flera av försäljningarna har gjorts i samarbete med hyresgästen. Tidpunkten har varit gynnsam eftersom fastighetsmarknaden varit bra under året. Det har vi utnyttjat. Totalt sett har försäljningarna gett realisationsvinster som balanserar de nedskrivningar som gjorts i portföljen. Som priserna ser ut att utvecklas kan det mycket väl bli aktuellt med ytterligare försäljningar under Vad är bakgrunden till nedskrivningarna? Mer än hälften av nedskrivningarna beror på den brand som inträffade i början av året i en byggnad på en av våra fastigheter i Växjö. Denna nedskrivning har kompenserats fullt ut via försäkringsbolag. Som jag tidigare nämnt så har övriga nedskrivningar gjorts till större delen i Skandinavisk Fastighetsrenting ABs fastighetsportfölj där flera av avtalen nu börjar löpa mot sitt slut. När de här hyresavtalen ingicks, i slutet av 80- talet och början av 90-talet, var synen på fastigheter annorlunda mot idag. Det är mot bakgrund av detta som vi nu varit tvungna att göra nedskrivningar. Kan du sammanfatta fördelarna med renting? Renting ger stor frihet i och med att kunden frigör kapital utan att göra avkall på kontrollen av fastigheten. Dessutom är en räntebaserad hyra lägre än vanlig KPIbaserad hyra och hyresgästen svarar vanligen själv för drift och underhåll. Att hyresavtalet löper på mellan 15 och 25 år innebär att hyreskostnaderna är förutsebara jämfört med ett traditionellt hyresavtal som ofta bara löper på några år. För att bibehålla en framtida flexibilitet väljer många kunder att teckna optionsavtal som ger dem möjlighet att återköpa fastigheten längre fram. Renting kan även passa bra för planerade generationsskiften i familjeägda företag. Passar renting bra när räntan är låg? När man går in i ett rentingavtal väljer man den mix av räntor som passar ens finansiella situation bäst. De flesta av våra kunder väljer till stor del rörlig ränta och har därmed fått allt lägre hyra de senaste åren. Om räntan går upp blir situationen naturligtvis den omvända, om man inte väljer att binda räntan, vilket förstås alltid är möjligt hos oss. Som företrädare för renting vill jag poängtera att rentinghyran inte påverkas i så stor utsträckning av ränteläget som man tror. Om räntan skulle dubblas så kommer rentinghyran inte på långa vägar att dubblas eftersom räntan bara är en komponent i hyran. Och man måste komma ihåg att även i ett traditionellt hyresavtal ingår räntekostnaden i hyran. Med andra ord man får som hyresgäst alltid betala för en ränteuppgång, det är bara lite tydligare i ett rentingavtal. Samtidigt ser vi inte några dramatiska ränteuppgångar framför oss. Sverige har en stabil ekonomi och just nu finns det inget stort inflationstryck vare sig i Sverige eller Europa. Vilka kunder vänder sig Skandrenting till? Vi vänder oss till stora och medelstora företag med låg kreditrisk samt stat, kommun och landsting. Fastigheterna bör ha ett alternativt användningsområde och med ett värde mellan 50 och 300 miljoner kronor. Renting är inte bara en billig hyresform, de kunder som vänder sig till oss vill också ha en långsiktig fastighetsägare. Det är vår uppgift att vara en partner som de kan föra diskussioner med, om hur fastigheten ska underhållas och utvecklas. Vi lägger också stor vikt vid att miljöfrågorna hanteras på ett bra sätt. Vi försöker se mer än nyckeltal och fokuserar på att kundens verksamhet i fastigheten fungerar. Då blir det en bra affär för oss också. Att vi ofta får följdaffärer från våra kunder är ett bevis på att modellen håller. Vd-ord 4

5 Skandrenting blev utsett till Gasellföretag under året. Hur ser du på det? Det är mycket glädjande för mig och mina medarbetare och ett kvitto på att Skandrenting har haft en väldigt fin utveckling de senaste åren, med både tillväxt och lönsamhet. Framgången bygger på flera orsaker. Eftersom vi jobbar med långa affärsrelationer är det viktigt att vi kan lyssna på våra kunder. Men viktigast av allt är ändå vår syn på våra investeringar. Skandrentings fastigheter ska inte bara ge god avkastning de måste också skapa mervärden åt våra kunder. Vilken är Skandrentings roll på den svenska fastighetsmarknaden? Idag är vi det enda svenskägda rentingalternativet, med sparbankssfären som långsiktig och stabil ägare. Samtidigt är vi en liten, flexibel och snabbfotad organisation med kompetenta och prestigelösa medarbetare. Vi är lyhörda för kundernas behov och kan ofta anpassa vårt koncept efter dem. Det här vet vi att kunderna uppskattar. Jämfört med många andra länder är Sveriges fastighetsmarknad enkel och transparent. Det har lockat många fastighetsspekulanter från utlandet. Det senaste året har vi fått se en hel del överbud, till och med på orter utanför tillväxtregionerna. Utbudet räcker helt enkelt inte till för allt det kapital som söker sig hit. Priserna och riskerna trissas upp samtidigt som marginalerna blir mindre. Vi har dock en mer konservativ syn på avkastningskrav och risker. Vi håller fast vid vår långsiktiga modell att vara en pålitlig partner under många år. Om den nuvarande prisutvecklingen för med sig en period där vi gör färre förvärv än vanligt så får vi leva med det. Hur ser du på Skandrenting inför 2005 och framåt? Utan tvekan är det Skandrentings medarbetare som är ryggraden i verksamheten. Det är deras attityd och sätt att arbeta som driver företaget framåt och skapar fler affärer. Det bästa betyget vi kan få är det faktum att våra kunder uppskattar det vi gör och ger oss fortsatt förtroende att äga och utveckla fastigheterna. Det här ska vi bygga vidare på. Vi kommer att förädla portföljen ytterligare och vi ska fortsätta att utveckla våra analys- och arbetsmetoder. Vi ska också successivt öka vår affärsvolym utan att dras med i den hausse som idag råder på fastighetsmarknaden. Uppdraget är att skapa mervärden åt både ägare och kunder. Med det i åtanke är jag övertygad om att Skandrenting kommer fortsätta att utvecklas bra. Stockholm mars 2005 Stefan Silfver Verkställande direktör 5 Vd-ord

6 Skandrentings affärsidé och koncept Skandrenting erbjuder professionella lösningar med lyhördhet för kunden och respekt för varje affär. Den erfarenhet och det långsiktiga synsätt som Skandrenting har är bra för alla parter. Affärsidé Skandrenting erbjuder finansieringslösningar i samband med förvärv av fast egendom för uthyrning på långa hyresavtal till starka motparter. Mål Skandrenting ska vara en naturlig partner för de företag som vill frigöra kapital i fastigheter. Skandrenting ska ha en välbalanserad fastighetsportfölj på prioriterade tillväxtorter i Sverige. Skandrentings finansiella mål är fortsatt tillväxt och att nå en avkastning på 15 procent före skatt. Strategi Skandrenting ska vara ett renodlat rentingbolag, det vill säga vi strävar mot att äga fastigheter med räntebaserade hyresintäkter. Verksamheten bedrivs i Sverige. Lokal förankring och svenska beslutsfattare borgar för närhet till marknaden och god tillväxtpotential. Med fokus på kunden, fastigheten och ett långsiktigt synsätt ska Skandrenting vara en kompetent och stark samarbetspartner. Skandrenting väljer kunder med låg kreditrisk och har en konservativ syn på restvärden. Detta innebär att Skandrenting har låga risker i sin verksamhet, vilket bland annat minimerar risken för kreditförluster. Fastighetsstrategin bygger på att förvärva allmängiltiga fastigheter, med möjlighet till alternativ användning. Fastigheterna ska ligga på utvalda tillväxtorter och vara av strategiskt värde för kunden. Skandrenting inriktar sig på fastigheter som är värderade till mellan 50 och 300 miljoner kronor. Genom att ha en kompetent och effektiv organisation, bra systemstöd och väl utvecklade rutiner bedrivs verksamheten med god kvalitet. Kunder Skandrenting vänder sig till etablerade medelstora och större företag med låg kreditrisk samt stat, kommun och landsting. Kunderna bör kunna uppvisa starka ägare, god historik, stabil lönsamhet, måttligt risktagande och en långsiktig syn på sin verksamhet. Företagskultur Skandrenting kombinerar ett prestigelöst sätt att arbeta med ett konservativt synsätt kring risknivåer och värderingsprinciper. Företaget sätter stort värde på professionalism, ödmjukhet, flexibilitet och långsiktighet. För en kund betyder denna värdegrund att Skandrenting är en långsiktig partner som är öppen för dialog och nya möjligheter. Skandrentings svenska ägarstruktur borgar för god förståelse av den lokala marknaden och svenska förhållanden, ger finansiell styrka och är en garanti för kontinuitet och långsiktighet. Ägare Skandrenting ägs till 100 procent av Sparta Holding AB. Sparta Holding AB ägs av Svenska sparbanksföreningen som är en ideell förening med landets sparbanker och bankaktiebolag med sparbanksbakgrund som medlemmar. Affärsidé och koncept 6

7 Det här är renting En låg hyra, kontroll över fastigheterna och ett långt hyresavtal det är renting. Genom vår erfarenhet och lyhördhet kan vi erbjuda en attraktiv hyreslösning som även ger hyresgästen flexibilitet för framtiden. Hyran står i relation till kapitalkostnaden Den stora skillnaden mellan rentinghyresavtal och traditionella hyresavtal är att renting bygger på en räntebaserad hyra och att hyresgästen vanligen själv svarar för drift och underhåll av fastigheten. Därmed kan mycket förmånliga hyresvillkor erbjudas och hyran står i direkt relation till kostnaden för kapital. Skandrenting förvärvar fastigheten till marknadsvärdet. Affärens struktur Förenklat kan en rentingaffär gå till så här: ett av Skandrentingkoncernen ägt kommanditbolag förvärvar den aktuella fastigheten. Kommanditbolaget är hyresvärd och hyr ut fastigheten till hyresgästen. Ett normalt rentingavtal löper på mellan 15 och 25 år. Den räntebas som hyresavtalen följer kan variera, men är oftast STIBOR (Stockholm Interbank Offered Rate). I jämförelse med ett traditionellt hyresavtal betalar hyresgästen endast en hyra bestående av en räntedel och en kapitaldel till kommanditbolaget. Hyresgästen svarar själv för drift och underhåll, vilket ger hyresgästen kontroll över hur och när det genomförs på fastigheten. Det kan även finnas möjlighet för hyresgästen att köpa tillbaka fastigheten. Om hyresgästen vill ha denna möjlighet tecknar parterna ett optionsavtal vid hyrestidens början. Återköpet kan då ske vid vissa förutbestämda tidpunkter under hyresavtalets löptid. Köpeskillingen bestäms antingen i förväg eller utgörs av marknadspriset vid tidpunkten för köpet. Nybyggnation I samband med nybyggnation finns det ett par alternativa lösningar. Ett alternativ är att Skandrenting, genom det fastighetsägande kommanditbolaget, köper fastigheten när den är färdigställd för att sedan hyra ut den. Ett annat sätt är att Skandrentings kommanditbolag tecknar ett entreprenadavtal direkt med entreprenören. I det fallet står hyresgästen för de risker som entreprenaden för med sig. Skandrenting Optionsavtal Komplementär Skandrenting Property Fastighet Äger 100% Kommanditbolag KB delägare Hyresavtal Entreprenör Hyresgäst Entreprenadavtal 7 Det här är renting

8 Renting har många fördelar Det finns fördelar både med att hyra och att äga fastigheter. Med renting kombineras dessa fördelar på ett unikt sätt. Rentingmodellen ger både frihet och trygghet vilket gör det möjligt att hyra även de mest strategiska fastigheterna. Här följer de främsta fördelarna. Starkare balansräkning Med renting blir den långsiktiga kapitalbindningen mindre och skuldsättningen lägre. Skandrenting förvärvar fastigheten till 100 procent av marknadsvärdet. Det skapar utrymme för till exempel företagsförvärv eller en mer expansiv verksamhet. Mer fokus på kärnverksamheten Renting skapar möjligheter för företaget att fokusera på kärnverksamheten. Det är oftast inget självändamål att äga fastigheten. Det är verksamheten i fastigheten som leder företaget framåt. Trygghet och frihet under lång tid Ett rentingavtal ger en lång hyresperiod, oftast år. Man kan även se avtalet som en lång kreditlöftesperiod. Många upplever det som en stor trygghet att ha finansieringen av en fastighet säkrad på lång tid. Med ett optionsavtal garanteras dessutom handlingsfrihet även i framtiden. Anpassning efter kundens behov Ett rentingavtal ger stor trygghet och flexibilitet. Hyresgästen kan själv påverka många av de parametrar som avtalet bygger på. Till exempel kan hyresperioder och hyresnivåer skräddarsys efter kundens önskemål. Därtill har kunden möjlighet att bestämma vilken räntebas och bindningstid som ska gälla. Skandrentings hyresgäster ansvarar oftast själva för Effektivt utnyttjande av fastigheterna Hyresgästens inflytande över lokalerna och hur de ska användas är i stort sett lika stort som när de själva äger fastigheten. Hyresgästen får dessutom möjlighet att dra nytta av Skandrentings kunnande och kontaktnät inom fastighetsbranschen. Attraktiva hyresnivåer Hyran i rentingavtalet är kopplad till kapitalkostnaden. Detta betyder att det inte finns några extra kostnader i hyran. Den hyresnivå som rentingavtalet ger är svårslagen. Skandrenting erbjuder alltid kunden att välja olika bindningstider/räntebaser för räntan under hyresperioden. drift och underhåll. De deltar även i utveckling och förädling av fastigheten. Sammantaget ger det dem i det närmaste samma möjlighet att påverka fastigheten som om de själva ägde den. Mesta möjliga flexibilitet under hyrestiden Det är vanligt att kunden väljer en optionslösning till sitt rentingavtal, vilket ger stor handlingsfrihet. En option ger kunden rätt att förvärva kommanditbolaget som äger fastigheten, vid de tidpunkter som reglerats i avtalet. Köpeskillingen kan vara förutbestämd eller fastställas enligt en i förväg bestämd värderingsprincip. Optionslösningen ger kunden möjlighet att tillgodogöra sig en eventuell värdetillväxt på fastigheten. Renting har många fördelar 8

9 Rentingmarknaden Alltfler väljer att sälja sin fastighet för att istället hyra den med bibehållen kontroll. Renting har varit förekommande i näringslivet under en längre tid och under senare år har även den offentliga sektorn uppmärksammat hur bra den här hyresformen är. Vilka är kunderna? Att välja renting börjar bli allt vanligare bland stora och medelstora företag samt offentlig sektor som idag äger sina strategiska fastigheter. Skandrentings kunder finns inom många olika branscher. För många av dem är renting ett sätt att finansiera och tidigarelägga viktiga investeringar. Renting ger kunden bibehållen kontroll över fastigheten. Vilka fastigheter passar det? De flesta fastigheter lämpar sig för renting, såväl nyproducerade som befintliga. För de flesta som planerar en nyproduktion är det en fördel att ha avtal tecknat med en långsiktig fastighetsägare redan innan produktionen startar. För dessa är renting en bra lösning eftersom de själva till stor utsträckning kan vara med och påverka utformningen under entreprenaden. Skandrenting ställer några grundkrav inför ett eventuellt förvärv. Fastigheten ska vara av generell karaktär, det vill säga, kunna användas för alternativ användning i framtiden. Vidare måste fastigheten ha ett strategiskt värde för kunden. Dessutom ska läget vara bra, både lokalt och regionalt. Renting framöver Kunskapen om renting ökar kontinuerligt. De allmänna kraven på effektiviseringar och rationaliseringar har haft stor betydelse för det växande intresset eftersom alltfler försöker att optimera sin ekonomi. Utvecklingen där alltfler säljer sina strategiska fastigheter kommer att fortsätta, vilket kommer att gynna rentingmarknaden. En tydlig trend är att intresset ökat från offentlig sektor i takt med de hårdare ekonomiska krav som ställs på dem idag. För att kunna finansiera framtida nödvändiga fastighetsinvesteringar utan att öka skuldbördan har en del kommuner redan idag valt denna lösning, det är en utveckling som är på frammarsch. Konkurrensen från utländska fastighetsinvesterare har redan pressat ner avkastningskraven på fastighetsmarknaden och vår bedömning är att konkurrensen kommer fortsätta att vara betydande. Eftersom många av dagens fastighetsinvesterare förmodligen kommer att vilja omsätta fastigheterna om ett par år gör Skandrenting bedömningen att marknaden kommer att efterfråga renting i större utsträckning än idag. 9 Rentingmarknaden

10 En affär med hög kvalitet Det är viktigt att kunden och Skandrenting har en gemensam syn på affärens förutsättningar, hur den ska fortlöpa och hur fastigheten ska underhållas. Dokumentationen kring affären måste vara väl genomarbetad, förankrad och kvalitetssäkrad. Skandrentings organisation Skandrenting är indelat i tre olika funktioner; marknad & transaktioner, kredit & risk samt administration. Organisationen är skapad för att kunna genomföra effektiva rentinglösningar med väl avvägd administration. Varje funktion har medarbetare med stor erfarenhet av både finansiering och fastighetsmarknaden. Varje affär har en särskild arbetsgrupp från Skandrenting som samarbetar med ett nätverk av specialister såsom fastighetskonsulter, jurister, revisorer med flera. Hög kvalitet i dokumentation En normal rentingaffär löper mellan 15 och 25 år. Den långa löptiden ställer stora krav på en väl genomarbetad och noggrann dokumentation. Skandrenting har tagit fram ett standardavtalspaket som svarar mot de behoven. Den juridiska kvaliteten ligger på en hög nivå samtidigt som standardiseringen gör affärsprocessen överskådlig och enklare. En grundlig övertagandebesiktning, där fastighetens skick kontrolleras och dokumenteras, genomförs inför varje affär. Fastighetskonsulter I Skandrentings nätverk ingår ett antal fastighetskonsulter som alla har lång erfarenhet av att värdera, bygga, utveckla och underhålla fastigheter. De är ofta lokalt förankrade och är en tillgång vid dialoger kring lokala hyresnivåer, myndighetsbeslut, byggplaner i kommunen och liknande frågor. Parterna i en rentingaffär tjänar på att fastigheten underhålls på ett bra sätt. Kundens fastighetsansvarige träffar regelbundet någon av Skandrentings fastighetskonsulter och tillsammans går de igenom fastighetens skick. De går då bland annat igenom yttre och inre installationer, miljöhantering och brandsäkerhet. Om fastigheten inte blir godkänd enligt Skandrentings normer tar kunden och Skandrenting tillsammans fram en plan för att åtgärda problemen. Därigenom får kunden tillgång till Skandrentings breda nätverk och kompetens kring fastigheter och fastighetsfrågor. Planerat underhåll är billigare än akut underhåll. Detta gemensamma synsätt skapar rätt förutsättningar för att fastigheten underhålls på bästa sätt. Ett gott skick på fastigheten är viktigt för både värdeutvecklingen och för att verksamheten som bedrivs där ska kunna fungera på ett bra sätt. Miljö Skandrenting bedriver inte någon egen tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet enligt miljöbalken. Enligt avtal åligger det hyresgästen såsom verksamhetsutövare på fastigheten att ha erforderliga miljö- och hälsoskyddstillstånd för att kunna bedriva sin verksamhet. Skandrenting följer kontinuerligt upp att hyresgästernas ansvar efterlevs genom årliga översyner. Det lönar sig för alla inblandade att kartlägga eventuella miljöhot i god tid istället för att överraskas av stora och kostsamma problem i efterhand. I samband med förvärv genomför Skandrenting även en riskbedömning av fastigheten ur miljöhänseende. För det fall betydande miljörisk föreligger väljer Skandrenting att avstå från förvärvet. En affär med hög kvalitet 10

11 Skandrentings nätverk Skandrenting samarbetar med ett nätverk av specialister, såsom fastighetskonsulter, jurister, revisorer med flera för att säkerställa en hög kvalitet. Eftersom affärerna löper över lång tid är det viktigt att Skandrentings kvalitetssträvan genomsyrar alla moment i verksamheten. Åke Sundin, fastighetskonsult för Skandrenting: Vi som är Skandrentings fastighetskonsulter svarar för frågor kring fastigheternas skick, underhåll, drift och marknadsvärde. Var och en av oss har lång erfarenhet av bygg- och fastighetsbranschen och har arbetat med de flesta moment, från projektering och byggande till idrifttagande och förvaltning. Vårt mål är att vara en reell tillgång för Skandrentings kunder, inte bara vid våra regelbundna besök utan även när ett akut behov uppstår. Vi bevakar även myndighetsbeslut och ser till att kunderna är uppdaterade med de viktiga branschnyheterna. Aktuella frågor just nu är konsekvensen av den nya miljöbalken och ökade krav på systematiskt brandskyddsarbete. Enligt min mening har Skandrenting byggt upp en bra samarbetsmodell med sina kunder, där vi fastighetskonsulter är en viktig komponent. Britta Nordström, skattejurist på Ernst & Young AB: Jag hjälper Skandrenting med frågor kring fastighetsmoms. Min roll som konsult på Ernst & Young handlar till stor del om att utbilda och hjälpa våra kunder att planera sin momshantering i förväg. Det gäller att göra saker och ting i rätt ordning och att undvika felaktigheter. Även små fel kan få besvärliga konsekvenser, till exempel kan det uppstå kostnader i form av skattetillägg eller en påfrestad likviditet under en längre period. Eftersom fastighets- och entreprenadaffärer handlar om stora belopp är det extra viktigt att ha en effektiv hantering av fastighetsmomsen. Som jag ser det är momshanteringen ett viktigt led när det gäller att kvalitetssäkra en fastighetsaffär. Klas Falkenborn, advokat på Trägårdh & Falkenborn Advokatbyrå: På vår advokatbyrå har vi ett team som arbetar med Skandrenting. Vi jobbar bland annat med deras avtal och juridiska frågor i den löpande förvaltningen. För oss är det viktigt att ta fram avtal och hitta lösningar som bidrar till att affären blir smidig, vilket ju innebär att också kunderna blir nöjda. Eftersom det handlar om långa kontrakt är det viktigt att avtalen är konstruerade utifrån en sådan långsiktig relation. Hyresgästen måste känna att man har kontroll över fastigheten, det är ju en viktig grundtanke med renting. Bland annat därför jobbar vi med att ta fram optionsavtal, det ger kunderna full frihet att köpa kommanditbolaget som äger fastigheten vid de tillfällen som avtalats. 11 Skandrentings nätverk

12 Möt några kunder Skandrentings kunder finns inom många olika verksamhetsområden, till exempel hotell, tillverkningsindustri, lager, handel och offentlig verksamhet. Här följer ett urval av Skandrentings fastigheter och kommentarer från några av kunderna inom både näringsliv och offentlig sektor. Boxon huvudkontor och lager Boxon är ett familjeföretag med anor från 1930-talet. Bolaget är en totalleverantör av förpackningar och emballage till industri- och handelsföretag. De erbjuder alltifrån lådor, pallemballage och kartongpåsar till skyltställ och packningsutrustning. Boxon hyr två fastigheter av Skandrenting, det kombinerade huvudkontoret och centrallagret i Helsingborg och det renodlade centrallagret i Eskilstuna som täcker Boxons distributionsbehov i hela Mälardalen. Rexam fabrik och lager i Malmö Rexam är ett av världens största förpackningsföretag och världsledande inom aluminiumburktillverkning. Den svenska tillverkningen av aluminiumburkar ligger i Malmö och därifrån levererar de bland annat till marknaderna i Norden, Nordeuropa, Ryssland och England. Fastigheten som de hyr av Skandrenting innehåller både produktion, lager och kontor och har en yta på cirka kvadratmeter. Fastigheten ligger i det väletablerade industriområdet Fosie, strax utanför Malmö. Banverkets huvudkontor i Borlänge 1988 delades Statens Järnvägar upp i Banverket och affärsverket Statens Järnvägar, SJ. Banverket är sedan dess den statliga myndighet som ansvarar för järnvägsspåren i Sverige. I anslutning till delningen beslutades också att Banverket skulle ligga i Borlänge och att en ny fastighet på cirka kvadratmeter skulle byggas. Under de senare åren har Banverket styrt över alltmer av sin verksamhet till Borlänge och idag ryms cirka 350 medarbetare i den fastighet som hyrs av Skandrenting. Banverket har en noggrann och effektiv underhållsplan och vidareutvecklar fastigheten löpande. Rentingavtalet med Skandrenting löper på 25 år. Förvaltningsbyggnad i Karlstad Fastigheten hyrs av Polismyndigheten i Värmlands län och Kriminalvårdsstyrelsen. Under 2004 förvärvade Skandrenting fastigheten och slöt ett långsiktigt hyresavtal med hyresgästerna. Fastigheten har idag en yta på cirka kvadratmeter. I samband med affären tecknades även ett entreprenadavtal med NCC avseende en utbyggnad om närmare kvadratmeter. Förvaltningsbyggnaden ligger på Norra Fältet, det gamla regementsområdet i Karlstad. Möt några kunder 12

13 Anders Yllfors, VD på Boxon Det här är väldigt strategiska lokaler för oss, de är navet i hela vår verksamhet. När vi slog fast våra planer för tillväxt bestämde vi oss för att satsa all kraft på marknadsutveckling. Det ledde till att vi ville frigöra det kapital som annars skulle vara bundet i våra fastigheter. Samtidigt som vi strävar efter att växa behöver vi ha nyckeltal som är på topp. Vi fann att renting motsvarade våra olika behov. Skandrenting stod sig bra i konkurrensen, de var flexibla, snabba och hade ett bra totalupplägg. Samarbetet har fungerat bra! Svante Nääs, chef för kontorsservice på Banverket: Vi har moderna, ljusa och fina kontorslokaler. Här sitter generaldirektören, ledningen och merparten av huvudkontorets personal, så det är förstås en viktig fastighet för oss. Beslutet att välja renting grundar sig på ett strategiskt val att inte binda pengar i fastigheter utan att styra så mycket pengar som möjligt till kärnverksamheten. Allt går enligt planerna och Skandrenting är en utmärkt partner. Håkan Andersson, budgetchef på Kriminalvårdsstyrelsen: Den här fastigheten med dess tillskott av platser är viktig för att klara den prognostiserade klientutvecklingen hos både polismyndigheten och kriminalvården. Kriminalvårdsstyrelsen valde rentingmodellen bland annat för att sänka hyreskostnaden. Att välja en räntebaserad hyra har vi i dagsläget inte behövt ångra. Vi har själva bestämt den mix av långa och korta räntor som passar vårt finansiella läge. Samarbetet med Skandrenting har fungerat bra. De är både flexibla och informativa. Leif Arne Ekdahl, ansvarig för fastigheter och säkerhet på Rexam i Sverige: Fastigheten i Fosie är av stor strategisk betydelse för oss. Till exempel gör den stora lagerkapaciteten att vi enkelt kan leverera till marknaderna i Norden och norra Europa. Renting har gett oss möjlighet att frigöra kapital vilket i sin tur bidragit till att vi kunnat expandera verksamheten. Och relationen med Skandrenting har fungerat på ett utmärkt sätt. Det är ett proffsigt företag.

14 Analys och värdering Fastighetsanalys och kreditbedömning är viktiga komponenter när Skandrenting ska genomföra en rentingaffär. De långa avtalsperioderna ställer stora krav på att förutsättningar och antaganden om framtiden är korrekt analyserade. Motparten Skandrenting erbjuder rentinglösningar till etablerade medelstora och större företag samt stat, kommun och landsting. Att bedöma hyresgästens förutsättningar är viktigt eftersom åtagandet i en rentingaffär löper över en lång tid. Det är viktigt att se över hyresgästens ägarsituation, strategi, historik, lönsamhet och risk i verksamheten. Fastigheten Fastigheten är det centrala i en rentingaffär. Därför genomför Skandrenting inför varje affär en noggrann besiktning för att dokumentera fastigheten och dess skick. För det fall det finns brister upprättar hyresgästen och Skandrenting en underhållsplan för att åtgärda felen. Fastigheten ska vara av strategisk betydelse för kunden och även kunna användas för alternativa ändamål. För Skandrenting är det även viktigt att fastigheten bidrar till att koncernens fastighetsportfölj är väl balanserad både geografiskt och mellan olika fastighetskategorier. I samband med ett förvärv görs en noggrann värdering av fastigheten. Bland annat fastställs ett restvärde för fastigheten vid hyresperiodens slut. I det värdet har Skandrenting tagit hänsyn till eventuella omställningskostnader som kan uppstå i samband med att avtalet upphör. Fördelning per fastighetskategori Fördelning per kundkategori Bokfört värde Yta Bokfört värde Yta Industri & lager 57% Industri & lager 80% Övriga 48% Övriga 45% Övriga 19% Övriga 8% Hotell & rest. 5% Kontor 10% Börsbolag 28% Börsbolag 10% Hotell & rest. 8% Kontor 4% Affärslokaler 6% Affärslokaler 3% Offentliga parter 24% Offentliga parter 45% Analys och värdering 14

15 Geografi När Skandrenting gör sin bedömning av fastigheten ingår en genomgång av det geografiska läget, både ur ett makro- och mikroperspektiv. Fastigheten ska ligga i en tillväxtregion där det finns en fungerande fastighetsmarknad. Dessutom är det viktig var på orten fastigheten är belägen. Den bedömning som görs är en kombination av Skandrentings egna modeller tillsammans med externa och väletablerade värderingsmodeller för fastighetsinvesteringar. Geografisk översikt av fastighetsinnehav Utvärdering Varje rentingaffär är en separat risk i Skandrentings fastighetsportfölj och tar en del av Skandrentings egna kapital i anspråk. Varje projekt måste kunna bedömas och jämföras med andra fastigheter i portföljen. För att få en utgångspunkt som är jämförbar använder Skandrenting en kassaflödesmodell. Där nuvärdesberäknas alla betalningsflöden som uppstår under avtalsperioden. Skandrentings tio största kunder Volym Kund- Kund MSEK kategori Utile Dulci 2 HB (Länsförsäkringar) övriga Spendrups Bryggeri 457 övriga Staten (Förvaltningsfastigheter) 383 offentlig Bonnier Cityfastigheter 312 övriga Siemens Industrial Turbomachinery 224 börsbolag Nyköpings kommun 204 offentlig Lindab 187 övriga Whirlpool 182 börsbolag Banverket 144 offentlig K-rauta 135 övriga Summa Procent av Skandrentings totala portfölj 69% 15 Analys och värdering

16

17 Finansiell riskhantering Skandrenting eftersträvar att minimera de finansiella riskerna. Ett aktivt och kontinuerligt arbete bedrivs för att ha kontroll på och snabbt kunna anpassa hanteringen av de finansiella riskerna till marknadens förändringar. Ränterisker Skandrenting strävar efter att ränteförändringar ska påverka resultatet så lite som möjligt. Den externa finansieringen är huvudsakligen matchad mot hyresintäkterna och har därmed ingen ränterisk. Den del av Skandrentings investeringar som motsvarar det egna kapitalet är dock utsatt för en viss omvänd ränterisk, vilket innebär att resultatet minskar när räntan sjunker och ökar när räntan stiger. Denna ränterisk matchar i sin tur den mindre del av Skandrentings portfölj där hyresavtalen är knutna till KPI. Sammantaget gör detta att Skandrentings ränterisk är mycket låg. Valutarisker Skandrenting har sedan tidigare beslutat att fokusera sin verksamhet till Sverige. Under året såldes det finska dotterbolaget Oy Skandrenting Ab. Därmed finns det inte längre någon valutarisk i koncernen. Refinansieringsrisker Den externa finansieringen av fastigheterna innehåller alltid lånelöften med samma löptid som hyresavtalen har. Därigenom är refinansieringsrisken eliminerad i Skandrentings portfölj. Likviditetshantering Skandrentings likviditetsförvaltning är ett stöd till affärsverksamheten. De likvida medlen är placerade i räntebärande tillgångar med hög likviditet, korta löptider och till låg risk. Vid utgången av 2004 uppgick de likvida medlen till 218,9 (177,1) MSEK. Kassaflödesrisk Mot bakgrund av de långa avtal som Skandrenting ingår och de höga krav som ställs på hyresgästerna och fastigheterna uppnås en låg kreditrisk. Det gör att den samlade kassaflödesrisken är mycket begränsad. Hyresavtalens förfallostruktur per den 31 december 2004 Andel hyresavtal som fortlöper vid utgången av respektive år % Avtalsperioder Skandrenting eftersträvar att hyresavtalens förfall är väl spridda över tiden. Vid årsskiftet 2004/2005 var den genomsnittliga återstående avtalsperioden 13,0 år i den totala portföljen. Det uppstår sällan vakanser eftersom Skandrenting oftast hyr ut hela fastigheten till samma hyresgäst. Restvärdesrisker Restvärden i alla nya affärer fastställs genom värderingar som genomförs av externa värderingsinstitut och Skandrentings fastighetskonsulter som värderar den aktuella fastigheten inför en eventuell affär. I värderingen görs även en bedömning över vilka omställningskostnader som kan komma ifråga vid hyresperiodens slut. Dessa kostnader ställs sedan i relation till ett bedömt marknadsvärde vid samma tidpunkt. Fastigheterna skrivs av enligt plan ned till det avtalade restvärdet. 17 Finansiell riskhantering

18 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Skandrenting AB får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret KONCERNEN Verksamheten Skandrenting AB startade sin uppbyggnad i slutet av Bolaget är moderbolag i en koncern som vid utgången av 2004 bestod av 58 rörelsedrivande bolag. Skandrenting erbjuder en hundraprocentig finansieringslösning i samband med förvärv av fast egendom för uthyrning på långa avtal till ekonomiskt starka offentliga och privata motparter. Skandrenting bedriver, efter försäljning av Oy Skandrenting Ab, numera endast verksamhet i Sverige. Skandrenting AB är ett helägt dotterbolag till Sparta Holding AB, som i sin tur är ett helägt dotterbolag till Svenska sparbanksföreningen. Händelser under 2004 Under 2004 ökade Skandrentings balansomslutning till 5 072,6 (5 000,6) MSEK. tecknade avtal avseende fastighetsförvärv på 299,9 (316,9) MSEK. Förutom genomförandet av nya affärer har arbete lagts ned på att omförhandla hyresavtal samt förädla och sälja de fastigheter för vilka rentingavtalen har eller snart kommer att löpa ut. I november 2004 sålde Skandrenting AB sitt helägda finska dotterbolag Oy Skandrenting Ab. Försäljningen var i linje med Skandrentings strategi att endast verka på den svenska marknaden. Oy Skandrenting Ab:s fastighetsportfölj bestod vid försäljningstidpunkten av fem fastigheter och försäljningen medförde en koncernmässig reavinst på 7,5 MSEK. Vidare sålde Skandrenting åtta fastigheter i Sverige, vilka gav en koncernmässig reavinst på 8,8 MSEK. I början av året drabbades en av Skandrentings fastigheter, Plåtslagaren 6 i Växjö, av en brand där merparten av byggnaden förstördes. Fastigheten var fullvärdesförsäkrad och återuppbyggnad av den brandskadade delen färdigställdes i september Försäkringsersättningen, som täckte återuppbyggnadskostnaden, uppgick till 46,6 MSEK vilken redovisas som en övrig intäkt. Nedskrivning av byggnaden gjordes totalt med motsvarande belopp för att återanpassa fastighetsvärdet till erbjudet optionsvärde. Skandrentings resultat för 2004 har belastats med nedskrivningar på sammanlagt 76,5 MSEK. Rensat från nedskrivningarna hänförliga till den brandskadade fastigheten enligt ovan, utgör de resterande 29,9 MSEK erforderliga nedskrivningar för att anpassa fastighetsportföljen till bedömt marknadsvärde. Resultat s resultat efter finansiella poster uppgick till 17,6 (23,0) MSEK. Rensat från nedskrivningar samt reavinster vid försäljning av fastigheter uppgick resultatet till 32,2 (28,9) MSEK. Resultatet efter skatt uppgick till 13,3 (18,1) MSEK. Nettoomsättningen minskade till 325,5 (341,0) MSEK som en följd av det lägre ränteläget. Skandrentings hyresavtal är nästan uteslutande räntebaserade. I paritet med omsättningen minskade rörelsens kostnader, exklusive nedskrivningar, från 320,8 till 279,8 MSEK, i huvudsak gällande lägre räntekostnader och personalkostnader. Investeringar och fastighetsförvärv Under 2004 förvärvade Skandrenting tre fastigheter samt genomförde nyinvesteringar i det befintliga fastighetsbeståndet för sammanlagt 488,8 (226,1) MSEK. Därutöver tecknades under året avtal om kommande tilläggsinvesteringar på fastigheter om 110,7 (90,3) MSEK. För dessa avtalade investeringar har kreditlöfte erhållits. Försäljningar har under 2004 sålt 13 fastigheter, varav fem fastigheter i Finland, för ett sammanlagt bokfört värde på 323,3 (55,4) MSEK. Avyttringarna medförde en koncernmässig reavinst på 16,3 (1,5) MSEK. Försäljningarna genomfördes i enlighet med Skandrentings strategi att renodla fastighetsportföljen samt att endast vara verksamma i Sverige. Nedskrivningar Skandrentingkoncernens resultat har under 2004 belastats med nedskrivningar på 76,5 (0) MSEK. Av nedskrivningarna är 46,6 MSEK hänförliga till branden i fastigheten Plåtslagaren 6 i Växjö. De kvarstående 29,9 MSEK är främst hänförliga till fastigheter som ingår i Skandinavisk Fastighetsrenting AB:s portfölj, där rentingavtalen är på väg att löpa ut. Nedskrivningarna för dessa fastigheter är gjorda utifrån ett bedömt marknadsvärde. Organisation Skandrentings organisation bestod vid utgången av 2004 av 13 (16) personer. Vid försäljningen av Oy Skandrenting Ab medföljde de anställda i det finska bolaget till köparen. Finansiell ställning Fastighetsportföljen Vid utgången av 2004 ägde Skandrenting 79 (89) fastigheter med ett sammanlagt bokfört värde på 3 604,5 (3 646,0) MSEK. Fastigheterna är belägna i Sverige, med koncentration kring de södra och mellersta delarna av landet. Skandrentings fastigheter är uthyrda på långa avtal med undantag av några fastigheter i Skandinavisk Fastighetsrenting AB. Vanligtvis löper de räntebaserade hyresavtalen på år. Hyresgästerna är ekonomiskt starka offentliga och privata motparter och i huvudsak är det en hyresgäst per fastighet. I de flesta fall ansvarar hyresgästen för förvaltningen av fastigheten. För majoriteten av Skandrentings fastigheter sker avskrivningar ned till avtalade restvärden. I de flesta fall har kunden en option att förvärva det fastighetsägande bolaget, antingen till fastighetens restvärde vid försäljningstidpunkten eller till ett annat i förväg avtalat pris. Utöver fastighetsportföljen innehar Skandrenting ett större fastighetsrelaterat låneengagemang. Lånefordran uppgick vid årsskiftet till 1 006,4 (1 064,0) MSEK. Kapitalstruktur Skandrentings hyresavtal är tecknade med ekonomiskt starka motparter och kopplade till refinansieringsavtal där kunden ansvarar för ränterisken, med undantag för avtal uppgående till 119 (233) MSEK. Skandrentings balansomslutning ökade under 2004 från 5 000,6 MSEK till 5 072,6 MSEK. Det egna Förvaltningsberättelse 18

19 kapitalet uppgick på balansdagen till 423,1 (409,8) MSEK, vilket innebär en soliditet på 8 (8) procent. s räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 4 446,7 (4 430,3) MSEK. Dessa skulder utgörs av lån från kreditinstitut för finansiering av koncernens fastighetsbestånd samt fastighetsrelaterade låneengagemang. Likviditet s likvida medel uppgick per 31 december 2004 till 218,9 (177,1) MSEK. Likviditetsförvaltningen stödjer huvudverksamheten och överskottet är placerat i tillgångar med hög likviditet. Ränterisken i de kortfristiga placeringarna är låg och kreditrisken begränsas genom en fördelning mellan olika kategorier värdepapper. Under 2004 har den löpande verksamheten genererat ett positivt kassaflöde på 166,8 (72,2) MSEK. Flerårsöversikt Skandrentingkoncernen fem år i sammandrag MSEK * Rörelsens intäkter varav resultat vid försäljningar Rörelsens kostnader varav nedskrivningar Resultat före skatt Resultat efter skatt Fastigheter Fastighetsrelaterade reversfordringar Eget kapital Räntebärande skulder Balansomslutning verksamhetsutövare i fastigheten, att ansvara för att verksamheten bedrivs enligt gällande miljölagstiftning. Skandrenting följer kontinuerligt upp att hyresgästernas ansvar efterlevs. Händelser efter årets utgång I början av 2005 sålde Skandrentingkoncernen två fastigheter med ett bokfört värde på 7,0 MSEK. Fastigheterna avyttrades till bokfört värde. MODERBOLAGET Ägarstruktur Vid utgången av 2004 fördelade sig ägandet i Skandrenting AB enligt följande: Kapital Röster Sparta Holding AB 100% 100% Summa 100% 100% Sparta Holding AB ägs av Svenska sparbanksföreningen som är en ideell förening med landets sparbanker och bankaktiebolag med sparbanksbakgrund som medlemmar. Resultat och balansomslutning s resultat efter finansiella poster uppgick till 29,3 (12,0) MSEK. Balansomslutningen uppgick vid årets slut till 2 884,7 (2 612,0) MSEK. Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel i moderbolaget: Balanserat resultat Koncernbidrag efter skatt Årets resultat Summa disponibla vinstmedel kr kr kr kr Soliditet, % Kassaflöde från löpande verksamheten Antal fastigheter Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinsten disponeras så att i ny räkning överföres kr * I rörelsens intäkter och kostnader (nedskrivningar) 2004 ingår försäkringsersättning samt nedskrivning om 46,6 MSEK avseende brand på fastigheten Plåtslagaren 6 i Växjö. Utsikter för 2005 Skandrenting gör bedömningen att bolaget kommer att växa under Mot bakgrund av en ökad affärsvolym i kombination med en mindre kostnadsmassa förväntas det löpande resultatet för 2005 förbättras i jämförelse med Miljöpåverkan Skandrenting bedriver inte någon egen tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet enligt 9 kap 6 miljöbalken. Av Skandrentings hyresgäster är det ett fåtal som bedriver sådan verksamhet. Enligt avtal åligger det hyresgästerna, såsom Enligt upprättad koncernbalansräkning uppgår koncernens fria egna kapital till TSEK, varav TSEK hänför sig till årets resultat. Ingen avsättning till bundna fonder föreslås. Resultat och ställning Beträffande bolagets och koncernens redovisade resultat för räkenskapsåret och ställningen per samt bolagets och koncernens finansiering och kapitalanvändning i övrigt, hänvisas till nedanstående resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalys. 19 Förvaltningsberättelse

20 Resultaträkning KONCERNEN MODERBOLAGET TSEK NOT Rörelsens intäkter Nettoomsättning 1, Övriga rörelseintäkter Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Fastighetsrelaterade kostnader Administrativa kostnader moderbolag 134 Övriga externa kostnader 3, Personalkostnader 4, Avskrivningar Nedskrivningar Räntekostnader Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Periodiseringsfond Resultat före skatt Skatt ÅRETS RESULTAT Resultaträkning 20