ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 UPPDRAG OKTOBER 2015 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SIGTUNA LILLGÅRDEN 1 Långgatan 3, Sigtuna Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt splikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar ar som vid en separat köparbesiktning. Independia Group Sisjö Kullegata 8, Västra Frölunda Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 8 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Sigtuna Lillgården 1 Adress: Långgatan 3 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare Sigtuna Sigtuna Solveig Gallon Som ovan Beställningsnummer Besiktningsman Oskar Thörn Besiktningsförrättare Independia & Certifierad Energiexpert Telefon: E-post: oskar.thorn@independia.se Besiktningsdag måndag den 19 oktober 2015 Klockan 08:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Solveig Gallon samt Sven-Erik Gustavsson (Mäklare på Mäklarhuset) överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av avtalsvillkoren som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. 1

4 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅL NDAHÅLLNA LNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: Bilder ifrån renoveringen samt information tillhandahölls vid besiktningstillfället. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten Följande renoveringar och underhåll är utförda Totalrenoverades huset, våtrummen/köket renoverades, planlösningen ändrades. Torpargrunden grävdes ur, servisledningarna för vatten och avlopp till huset byttes Åtgärdade försäkringsbolaget en skada efter takläckgage ovan hall/entré Målades fasaden och dåliga partier byttes ut samt utfördes underhåll av fönster. Upplysningar om fel i fastigheten: - Ovan tvättstället i tvättstugan saknar delar kakel. - En del underhåll behövs på fönstren. - Vid enstaka tillfälle har fuktgenomslag synts på betongplattan i matkällaren. - Taket är äldre. 2

5 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca 8 ºC och mulet 1 plans friliggande enfamiljshus, delvis med loft. Del av huset har källare andra delen har torpargrund med grundmurar av natursten. Stomme och bjälklag av trä/timmer. Fasader med stående träpanel. Fönster av 2 glas isoler samt 2 glas kopplade. Sadeltak med beklädnad av tegelpannor ovan träpanel inklädd av asfaltspapp. Självdragsventilation. Uppvärmning via direktverkande el, luft/luftvärmepump samt vedeldning. Kommunalt anslutet vatten och avlopp. Byggnadsår: Inskrivet Ombyggnadsår: Se under säljarupplysningar 3

6 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Fasad Fönster/dörrar Allmän information Uppvuxen trädgård. Planteringar skall undvikas mot husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt kan påverka vind och tak negativt. Följande noterades: Allmän information Torpargrund med grundmurar av natursten (på stenfot). Inspektionslucka till torpargrunden saknas och utrymmet är inte besiktigat. Dränering runt hus förekom mycket sällan på hus uppförda före 1930-talet. Följande noterades: - Då torpargrunden är en känd riskkonstruktion bör en inspektionslucka till torpargrunden tas upp. Se även fortsatt teknisk utredning punkt 4:1. - Delen med källare har trädetaljer mot betongen med rötskador samt känns en doft av mögelkaraktär i utrymmet. Se även riskanalys punkt 3:1. Allmän information Fasader med stående träpanel. Ommålningsintervall är ca 7-10 år. Den kortare tiden i söderläge (mot solsidan). Följande noterades: - Dagvatten från tak leds ej bort ifrån konstruktionen. - Vattenutkastare är ej automatiskt fryssäkrad. - Färgskador förekommer på fasaden. Allmän information Fönster av isolerglas modell samt 2 glas kopplade. Ommålningsintervall är ca 7-10 år, den kortare tiden i söderläge (mot solsida). Isolerfönster har normalt 10 års garanti mot läckage Följande noterades: - Färgskador förekommer på fönstren. - Källardörren har rötskador i karm/tröskel. 4

7 Yttertak Allmän information Tak typ sadeltak. Takbeklädnad av enkupiga tegelpannor på underlag av asfaltpappinklädd träpanel. Underliggande asfaltpapp har en medellivslängd på cirka år. Avvattning med hängrännor och stuprör. Hängrännor bör rensas minst en gång per år. Följande noterades: - Äldre takbeläggning där delar av teglet gått sönder/hamnat snett/lossnat. Se även riskanalys punkt 3:2. - Takpappen är torr och spröd. Se även riskanalys punkt 3:2. - Äldre takplåtar/takgenomföringar som är skeva/rostskadade. Se även riskanalys punkt 3:2. Övrigt Invändigt Allmänt Källarvåning Verkstad Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. - Delen med källare har trädetaljer mot betongen med rötskador samt känns en doft av mögelkaraktär i utrymmet. Se även riskanalys punkt 3:1. - Äldre gjutjärnsbrunn med rostskador. Se även riskanalys punkt 3:3. Matkällare Entréplan Entré/hall Vardagsrum Kök - Avloppslangen från diskmaskinen är ej fastsatt i vägg. - Tippskydd saknas på spis. Kontor Hall Dusch - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. - Våtrumsdokument för våtrummet saknas (gavs sällan ut vid renoveringstillfället). Se även riskanalys punkt 3:4. - Förhöjningsring är monterad i golvbrunnen samt är golvbrunnen monterad nära vägg. Se även riskanalys punkt 3:4. - Dörr i våtzon 1. Se även riskanalys punkt 3:4. - Elkablar vid ventilation är ej inkopplade/oskyddade. 5

8 WC Tvättstuga - Golvbrunn saknas i tvättstugan. Se även riskanalys punkt 3:5. - Brytare för elen till tvättmaskinen är ej fastsatt i vägg. Sovrum Sovrum WC/badrum - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. - Våtrumsdokument för våtrummet saknas (gavs sällan ut vid renoveringstillfället). Se även riskanalys punkt 3:4. - Förhöjningsring är monterad i golvbrunnen. Se även riskanalys punkt 3:4. - Äldre gjutjärnsbrunn med rostskador (ej utbytt vid renoveringen). Se även riskanalys punkt 3:3. - Rörgenomföringar i vägg saknar tätningsbrickor. Matplats Övervåning Rum Vind - Delar av vinden har missfärgningar (påväxt/mögel). Se även fortsatt tekniskutredning punkt 4:2. - Takpanelen har fuktutslag samt förekommer rötskador. Se även riskanalys punkt 3:2. - Ventilationen ifrån WC/badrum slutar öppet på vinden. Se Även riskanalys punkt 3:6. 6

9 3 RISKANALYS 3:1 Risk föreligger för att trädetaljer samt övrigt organiskt material som ansluter mot golv och väggar (trösklar, limmer, textil, papperstapeter och dylikt) i källaren kan få fukt, mögel och rötrelaterade skador om brister förekommer i underliggande kapilärbrytande skikt, dagvattenledningar, dränering och eller tätskikt. 3:2 Av åldersskäl och konstaterade brister är yttertaket åldersmässigt avskrivet. Med anledning av att den underliggande takpappen är torr och spröd i kombination med en del takpannor saknas/ligger snett och frostskador på takpannorna ökar risken för att läckage kan komma att uppstå. Om läckage inträffar kan fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador uppstå på underliggande konstruktioner. Takpannor som ligger snett/är trasiga ökar fuktbelastningen på underliggande tätskikt vilket kan leda till takläckage som kan orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på underliggande konstruktioner. Dåligt tätade takgenomföringar/skadade plåtar kan leda till att dagvatten tränger in i underliggande konstruktioner vilket i sin tur kan leda till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. 3:3 Äldre golvbrunnar i gjutjärn är en risk om rostangreppen blir så pass kraftiga att det går hål på godset eller påverkar anslutningen av tätskiktet mot golvbrunnen. Fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan då uppkomma. 3:4 Då våtrumsdokument för kaklade våtrum inte kunde uppvisas (gavs sällan ut vid tidpunkten för renoveringen) vet man inte hur våtrummet har renoverats. Diverse brister noterades i utrymmet vilket borgar för att renoveringen inte uppfyller gällande krav enligt (BKR/GVK och/eller PER:s branschregler) Dessa brister ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan förekomma/uppstå bakom/under kakel och klinkerinklädnader. Användandet av förhöjningsringar ökar risken för ovanstående. Då det är svårt att få ett tillräckligt fuktskydd mot fönster och dörrkarmar i våtrum ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan komma att uppstå i anslutning till fönster och dörrar som är placerade i våtzon 1. 3:5 Golvbrunn saknas i tvättstugan, om läckage uppstår i tvättmaskinen eller på andra vattenrör/avloppsrör eller om stopp uppstår finns risk för översvämning. Om vatten tar sig ut bakom/under tätskiktet finns risk för att fukt, mögel, och/eller rötrelaterade skador kan komma att uppstå. 3:6 Ventilationsluft som leds upp och slutar öppet på vinden, risk finns för att den varma luften kyls ner av den kalla luften på vinden och kondenserar, detta kan ge upphov till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. 7

10 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING 4:1 En lucka/luckor bör tas upp så att torpargrunden och syllen kan inspekteras. Detta för att kunna klarlägga grundens tillstånd samt lättare kunna upptäcka eventuella skador. Eventuella skador som hittas ska utredas och åtgärdas. 4:2 Påväxten på vinden ska kontrolleras dess orsak och omfattning klarläggas samt ska eventuella skador som hittas utredas och åtgärdas. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Uppsala Independia Group Oskar Thörn 8

11 BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

12 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 SIGTUNA LILLGÅRDEN 1

13 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 SIGTUNA LILLGÅRDEN 1

14 Övriga villkor Tilläggsuppdrag Okulär elinstallationskontroll i paketet Skyddat Köp enligt punkt 2.3 ovan 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulärelkontroll i paketet Skyddat Köp. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter och allmänt kända åldersmässiga avskrivningar på el-installationer. Några undersökningar i form av isolations-mätningar eller andra mätningar av elsystemet ingår inte. När uppgifter inhämtas angående el-systemet i fastigheten vilka frångår normal funktion ska elektriker/fackman anlitas. Kontrollen innebär inte att besiktningsförrättaren garanterar funktion eller att installationen inte är i behov av en översikt, underhåll, uppgradering eller reparation. I vissa fall omfattar besiktningen även intag av information för upprättande aven energideklaration som ingår i paketet Skyddat Köp SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

15 BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering ering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.

16 BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner smaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna 20 år (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år