Ägarlägenheter - Ytterligare ett sätt att äga sitt boende. Owner-occupied apartments - Another way to own your home

Transkript

1 Ägarlägenheter - Ytterligare ett sätt att äga sitt boende En jämförelse mellan olika boendeformer Owner-occupied apartments - Another way to own your home A comparison between different forms of housing Julia Hagman & Julia Larsson Fastighetsvetenskap Examensarbete på kandidatnivå 15 Högskolepoäng Vårterminen 2022 Handledare: Annica Orlov 1

2

3 Abstract This bachelor's thesis is written at Malmö University under the bachelor s program Real Estate Brokerage Owner-occupied apartments are a kind of a three-dimensional property and it was first introduced to the Swedish market in An owner-occupied apartment is an independent real estate property but is located inside an apartment complex with other owner-occupied apartments; there must be a minimum of three apartments that are linked to each other according to the law. This raises questions regarding the impact of the neighborly conditions, disturbances of different kinds and how owners are allowed to act during renovations to name a few. To an owner-occupied apartment property, a community association often is established whose purpose is to ensure that the common areas are being maintained the way they should. The purpose with this thesis has been to gain an understanding of where the owner-occupied apartment properties differ when being compared with other forms of housing, the thesis is based on a few questions that will be answered by studying relevant laws, lawsuits, investigations from the government and literature that are dealing with the subject. Since this housing is relatively new to the Swedish market, there is not much written about it. Therefore, there will be more general information presented in the beginning than later it will be narrowed down. In conclusion, it appears that an owner-occupied apartment does not have such large differences in terms of other forms of housing and the differences that arise are mainly of a positive meaning. For the owner of an owner-occupied apartment, a positive aspect is that he has strong and complete protection compared to a condominium where an owner can lose his right to live either through grounds for confiscation or by the association going bankrupt. A discussion concerning the fact that legal regulations could have accelerated the process of building more owner-occupied apartments and thereby increase the housing stock in the country. Furthermore, it appears that there are advantages in existing owner-occupied apartments, but there is a great deal of uncertainty surrounding owneroccupied apartments that are not completed where consumer protection does not exist. For a condominium, a stronger protection for housing has been urgently developed, but where the government has chosen not to include the owner-occupied apartments, something that can be questioned.

4 Even though the form of housing has existed for over 10 years and the positive aspects that exist, it has not had the breakthrough it has had in the rest of the world, a reason for this is presented in the conclusion and deals with the knowledge gap and lack of information that many do not possess about the form of housing.

5 Sammanfattning Denna kandidatuppsats är skriven vid Malmö Universitet under programmet Fastighetsförmedling Ägarlägenheter är en sorts tredimensionell fastighet och den introducerades första gången på den svenska marknaden år En ägarlägenhet är en fristående fastighet men ligger inne i ett lägenhetskomplex med andra ägarlägenheter. Enligt lag måste det finnas minst tre ägarlägenheter som är kopplade till varandra för att få lov att utgöra boendeformen. Detta väcker frågan kring påverkan av grannerättsliga förhållanden, störningar av olika slag och hur ägare får agera vid renoveringar för att nämna några. Till en ägarlägenhetsfastighet bildas oftast en samfällighetsförening vars syfte är att se till att de gemensamma ytorna sköts som det skall. Syftet med detta examensarbete har varit att få en ökad förståelse för hur ägarlägenhetsfastigheter skiljer sig när de jämförs med andra boendeformer. Detta arbete bygger på några frågor som kommer att besvaras genom att studera relevanta lagar, utredningar från regeringen samt litteratur som behandlar ämnet. Eftersom denna boendeform är relativt ny på den svenska marknaden finns det inte så mycket skrivet om ägarlägenhetsfastigheter. Därför kommer det först presenteras allmän information som senare kommer att smalnas av. I slutsatsen framkommer det att en ägarlägenhet inte har så stora skillnader sett till andra boendeformer och de skillnader som uppkommer är främst av positiv bemärkelse. För ägaren av en ägarlägenhet är en positiv aspekt att denne har ett starkt fullständigt skydd jämfört med en bostadsrätt där en ägare kan förlora sin rätt att bo antingen genom förverkandegrunder eller genom att föreningen går i konkurs. En diskussion förs rörande att lagregleringar hade kunnat påskynda processen av att fler ägarlägenheter skulle kunna byggas och därigenom öka bostadsbeståndet i landet. Vidare framgår det att det finns fördelar i befintliga ägarlägenheter men en stor osäkerhet finns kring de ägarlägenheter som inte är färdigställda där något konsumentskydd inte finns. För bostadsrätter har ett förslag på starkare skydd för de boende skyndsamt tagits fram men där regeringen valt att inte inkludera ägarlägenheter, något som kan ifrågasättas. Trots att boendeformen har funnits i över 10 år samt de positiva aspekter som finns har den inte fått något större genomslag, anledningar till detta presenteras i slutsatsen och behandlar den kunskapslucka och brist på information som många inte besitter om boendeformen.

6 Förkortningslista AL Anläggningslag (1973:1149) BRL Bostadsrättslag (1991:614) FBL Fastighetsbildning (1970:988) HD Högsta domstolen JB Jordabalk (1970:944) KhL Lag (2002:93) om kooperativ hyresrätt LEF Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar MB Miljöbalk (1998:808) NJA Nytt Juridiskt Arkiv Prop. Proposition RH Rättsfall från Hovrätterna SCB Statistiska centralbyrån SFL Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter SOU Statens offentliga utredningar SvJT Svensk juristtidning

7 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Syfte och frågeställning Avgränsning Metod Disposition 6 2. Den rättsliga regleringen av ägarlägenheter Regelverket gällande tredimensionella fastigheter & innebörden av ägarlägenhetsfastigheter Reglering av de gemensamma utrymmena i en ägarlägenhetsanläggning Samfällighet Gemensamhetsanläggning enligt AL Samfällighetsförening Grannerättslig reglering för tredimensionell fastighet Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt Bostadsrätt Bostadsrättsförening Störningar i boendet Ordning, sundhet och gott skick Underhållsansvar i bostadsrätt Nyproduktion av bostadsrätt Kooperativ hyresrätt Jämförelse mellan bostadsrätt och kooperativ hyresrätt Olika intressekonflikter i ägarlägenhetshus Samarbete i en samfällighetsförening Ägarlägenhetshavares skydd mot föreningsbeslut Gränsdragning och underhållsansvar Störningar i boendet - ordning, sundhet och gott skick Skador på angränsande fastighet Nyproduktion av ägarlägenheter Diskussion och slutsats 34

8 1. Inledning 1.1 Bakgrund Den svenska bostadsmarknaden skapar en valfrihet för individen att själv bestämma hur man önskar att bo. Vissa föredrar en friliggande villa medan andra vill bo i en lägenhet. När reglerna för ombildning av en hyresrätt till bostadsrätt kom så var ett av skälen att detta skulle ge en möjlighet för de boende att få ett större inflytande över sitt eget boende. Den största möjligheten till ett inflytande över sin fastighet har de som äger sin egen bostad. 1 Genom att erbjuda olika typer av boendeformer så skapas en mångfald och allas specifika önskemål gällande sitt boende kan uppfyllas. I dagsläget finns det ett flertal olika juridiska boendeformer varav den senaste i Sverige tillkom från en lagändring som möjliggjorde för tredimensionella fastigheter att bli privatbostäder. Till följd av lagförändringen som skedde år 2009 blev det möjligt att dessa tredimensionella fastigheter även kunde skapa enskilda bostadslägenheter som kom att kallas för ägarlägenhetsfastigheter med syfte att enbart rymma bostadslägenheter. Denna boendeform kan förklaras som ett radhus på höjden. 2 Syftet med att introducera ägarlägenheter på marknaden var att skapa ett större inflytande på boendet och på så sätt skulle fler människors önskan tillgodoses. 3 Ägarlägenhet är en boendeform som har fått ett stort genomslag i andra delar av världen men utifrån 2021 års siffror från SCB fanns det enbart ca 2500 ägarlägenheter i Sverige. 4 Det lyfts fram att när lagregleringar diskuteras gällande ägarlägenheter sett ur ett svenskt perspektiv åberopas vanligtvis andra länders förhållande där det i många fall förekommer en särskild lagstiftning för ägarlägenheter. Trots att man anser att fast egendom enligt svensk lag är en bit jord så bestämdes det att när boendeformen tredimensionella fastigheter infördes ansågs det inte nödvändigt att skapa en egen lag utan det ansågs enbart behöva göras en korrigering och tillägg på den gällande lagen. 5 1 Prop. 2008/09:91 Ägarlägenheter s. 33 ; SOU 2014:33 från hyresrätt till äganderätt, s Tommy Österberg. Samfälligheter. 10 uppl. Stockholm. Norstedts juridik, 2010, s Bostadsutskottets betänkande 1998/99: BOU7, s Statistikmyndigheten, Fastighetsbeståndet, (Hämtad ) 5 Prop. 2008/09:91 Ägarlägenheter s

9 Ägaren av en ägarlägenhet har äganderätten till den fasta egendomen och har rätt att erhålla en obegränsad rätt till en specifik lägenhet kombinerat med att vara ekonomiskt självständig med hänseende till övriga ägare som befinner sig i samma byggnad. 6 Till skillnad från bostadsrättshavare och hyresgäster så har en ägarlägenhetshavare av denna typ av bostad ett direkt ägande och har en stor möjlighet att fritt förfoga över sin lägenhet. Det innebär att denne har rätt att självständigt bestämma över fastigheten i flera avseenden, till exempel när det gäller uthyrning, pantsättning med mera. 7 Då en ägarlägenhet ligger i ett flerbostadshus innehar den många likheter med en bostadsrätt. Därmed är det svårt att synliggöra att en ägare av en ägarlägenhet skulle ha ett större inflytande än en bostadsrättshavare rörande fastighetens huskropp. Det finns dock skillnader när det kommer till ägarens rätt att förfoga över sin lägenhet. I en bostadsrätt är det föreningen som äger huset, en bostadsrättshavare som är medlem i en bostadsrättsförening äger enbart rätten att bo i en lägenhet och har en så kallad nyttjanderätt av den specifika lägenheten. Medlemmens rätt att själv ta beslut är därmed i många aspekter begränsad. Föreningen har även stadgar där ytterligare hinder kan begränsa medlemmen när det kommer till att själv förfoga över huset samt den egna lägenheten. Stadgarna antas av en bostadsrättsförening och registreras av Bolagsverket. 8 I en bostadsrätt kan nyttjanderätten gå förlorad genom förverkande om medlemmen åsidosätter sina skyldigheter utifrån stadgarna. Dessa förverkandegrunder finns inte för en ägarlägenhet och genom detta har ägaren ett större inflytande över den egna lägenheten i jämförelse med en bostadsrätt. 9 Genom införandet av ägarlägenheter skapades en ytterligare valmöjlighet på bostadsmarknaden och detta skulle kunna beskrivas som ett ytterligare sätt att äga sin bostad. En bostad är ett stort ekonomiskt köp och det är av stor vikt att det finns en trygghet för ägaren dels när finansieringen skall ske, men även att det finns ett starkt skydd som skapar trygghet under tiden man bor i sin bostadsrätt. I prop. 2021/22:171 har regeringen kommit med förslag om hur bostadsrättshavare och framtida bostadsrättshavare skall få ett starkare 6 Barbara Cox & Jerry Cox. Prentice Hall Dictionary of Real Estate. 2 uppl. United Kingdom. Pearson Education 51 Limited, 2001, s Prop. 2008/09:91 s. 28; Regeringskansliet, Ägarlägenheter kortfattad information om reglerna, 2013, s. 10. (Hämtad ) 8 1 kap 2 BRL; Bolagsverket. Stadgar - bostadsrättsförening, (Hämtad ) 9 Prop. 2008/09:91 s

10 rättsligt skydd då regeringen anser att det finns brister i den lag som gäller i dagsläget. 10 De regler som bland annat avser att stärka konsumentskyddet är att en medlem inte skall ha mer än en röst vid stämman, årsredovisningen skall omfatta särskild information som får anses vara till nytta för ägarna samt att den ekonomiska informationen om föreningen skall förbättras så att det blir lättare för intressenter att förstå och ta del av den. 11 Det är en stor angelägenhet för en bostadsrättshavare att vara medveten om hur en förening sköts ekonomiskt då detta kan ha en påverkan på medlemmen rent ekonomiskt men även på ett personligt plan. Därför tas det upp i propositionen att en bostadsrättshavare enbart bör ha en röst vid en föreningsstämma för att en medlem inte ska kunna få ett oproportionerligt inflytande i föreningen. 12 En annan anledning som tas upp till varför konsumentskyddet måste stärkas är att det reala värdet på en bostadsrätt har ökat med närmare 400% sedan år 2000 samtidigt som hushållens reala löner enbart ökat med 34%. Vidare beskriver regeringen att för den som vill köpa en nyproducerad bostadsrätt finns idag flertalet brister. Trots att en köpare tar en stor ekonomisk risk så finns inget konsumentskydd på ett likvärdigt sätt som finns på andra marknader. Regeringen lyfter fram att en bidragande faktor till detta är att lagstiftningen inte har utvecklats i samma takt som marknaden. Propositionen är under beredning, en debatt kommer att hållas samt ett beslut är planerat att tas i kammaren. 13 Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari Genom att ha studerat lagtext, rättsfall, propositioner, SOU samt doktrin kan det konstateras att det inte finns så mycket skrivet om ägarlägenheter trots att boendeformen har funnits i över 10 år. En ägarlägenhet skall fungera som en självständig fastighet, samtidigt som det också framgår att de olika ägarlägenheterna fysiskt ska hänga ihop med varandra. Det kan tyckas att detta motsäger sig självt eftersom en ägarlägenhet i många avseenden då har fler likheter med en fastighet som inrymmer bostadsrätter än en fast egendom likt småhus. Trots att ägarlägenheter klassas som en fristående bostad likt ett småhus kommer man inte från att vara beroende av en annan fastighet vilket leder oss in på frågan om samverkan i en samfällighetsförening. Det finns tydliga behov som gör att man som grannar bör samverka, 10 Prop. 2021/22:171,Tryggare bostadsrätt s Prop. 2021/22:171,Tryggare bostadsrätt s. 1, Ibid, s Sveriges riksdag, Tryggare bostadsrätt, u.å. (Hämtad ) 14 Prop. 2021/22:171, Tryggare bostadsrätt, s

11 något som kan ske genom en samfällighetsförening som förvaltar samfälld egendom eller gemensamhetsanläggningar. För att främja konceptet med ägarlägenhet samt kunna omvandla befintliga bostäder till ägarlägenheter har i civilutskottets betänkande 2021/22:CU5 föreslagits att regeringen skall se över regler för vissa upplåtelseformer. Riksdagen följde utskottets förslag och tog beslut den 28 april Utskottet beskriver i sitt betänkande att ägarlägenheter ger en ytterligare valmöjlighet på bostadsmarknaden och därmed skapas en mångfald. Det är därmed av stor vikt att det bör införas möjligheten att kunna bilda ägarlägenheter i redan befintliga bostadshus. Detta budskap har redan framförts år 2015 men utskottet anser att regeringen inte har agerat och därför kommer detta nya betänkande. 15 Ord som omgående prioritera samt att regeringen skyndsamt skall återkomma med förslag har använts för att beskriva betänkandet, detta kan tolkas som en slags order från riksdagens sida Syfte och frågeställning Syftet med denna uppsats är att diskutera de likheter, skillnader samt för- och nackdelar som finns mellan olika gällande regelverk som reglerar ägarlägenheter samt de andra boendeformerna. Vidare kommer en jämförelse göras med andra boendeformer, då främst med bostadsrätt. Problematiken är att jordabalken är avsedd för att i första hand reglera ett stycke mark och som ibland även är bebyggd. Objekttypen ägarlägenhet räknas enligt lag som en fast egendom, men inryms oftast i ett flerbostadshus. Med andra ord är lagregleringen inte anpassad efter objekttypen och detta kan ge upphov till vissa problem. Ett exempel på detta kan vara rättsförhållanden mellan grannar som regleras i 3 kap jordabalken. Denna uppsats har som avsikt att belysa intressekonflikter som kan finnas vid ägande av en ägarlägenhetsfastighet. Som stöd för denna diskussion kommer följande frågeställningar att besvaras: 15 Civilutskottets betänkande 2021/22:CU5, s Riksdagen, Hyresrätt m.m, u.å. (Hämtad ) 4

12 Frågeställningar Vilka rättigheter och skyldigheter har en ägare i olika boendeformer sett till sina grannar gällande grannerättsliga frågor? Vilka skillnader och likheter finns mellan samverkan i samfällighetsföreningar och bostadsrättsföreningar? Vilka intressekonflikter i ägarlägenheter finns i jämförelse med bostadsrätt och kooperativ hyresrätt? 1.3 Avgränsning I arbetet har det varit nödvändigt att göra en del avgränsningar. Det har gjorts en geografisk avgränsning genom att enbart studera ägarlägenheter i Sverige. Uppsatsen kommer enbart att behandla miljörättsliga frågor i det avseende där störningar mellan grannar uppkommer. En avgränsning kommer också göras när det gäller skadeståndsberäkning då detta inte bidrar med relevans till uppsatsens frågeställningar. Vidare kommer fastighetsbildning att behandlas översiktligt och enbart behandla den del som rör tredimensionella fastigheter. När det gäller kooperativ hyresrätt kommer även detta behandlas översiktligt och enbart innefattas där det finns relevanta likheter till de andra boendeformerna samt det som rör störningar i boendet. 1.4 Metod Det kan sägas att en metod är vägen mellan en problemformulering fram till analysen som går via empirin. 17 Utgångspunkten i denna uppsats är en rättsdogmatisk process som innebär att gällande rätt fastställs genom att tillämpliga och relevanta rättskällor studeras och tolkas för att kunna besvara de rättsvetenskapliga problemformuleringarna. 18 En kritik som kan framföras genom användandet av den rättsdogmatiska metoden är att det kan finnas materialbrist samt uppstå tolkningsfrågor, detta kan te sig genom exempelvis brist på rättsfall eller andra trovärdiga informationskällor, detta är något att ha i beaktande med denna metod. 19 För att undvika att materialbrist skall uppstå vid användning av rättsdogmatiken så kommer metoden behöva breddas. Detta kan göras genom att även applicera den rättsvetenskapliga 17 Claes Sandberg. Vad är rättsvetenskap. Stockholm. Jure förlag 2009, s Ibid, s Ibid, s

13 metoden. Både rättsdogmatiken samt den rättsvetenskapliga metoden bygger på en rättskällelära som definierar vilken rättskälla som har högst betydelsegrad och därmed bestämmer i vilken ordning rättskällorna ska studeras. Rättskällor som kommer att användas i denna uppsats utgörs av lagtext, förarbeten, rättsfall, information från myndigheter, doktrin samt andra juridiska skrifter. 20 Uppsatsen tar hänsyn till etiska förhållanden. Exempel på hur detta görs är att bland annat att utelämna känsliga uppgifter som kan förekomma i rättsfall, dessa uppgifter skulle kunna vara namn, fastighetsbeteckningar samt personuppgifter eller andra uppgifter som direkt eller indirekt kan knytas till en person. Genom att utelämna detta tar man hänsyn till god forskningssed. 21 Med anledning av att boendeformen ägarlägenheter är en relativt ny boendeform i Sverige samt att det finns väldigt få till antalet, kan ses som en förklaring till varför rättsfall saknas för just ägarlägenheter. På grund av detta så kommer rättsfall gällande bostadsrätter, hyresrätter samt fast egendom att studeras och analogt tillämpas. De rättsfall som presenteras i uppsatsen behandlar situationer som även kan förekomma i en ägarlägenhetsfastighet. Detta eftersom juridik i flera avseende inte enbart handlar om att läsa vad som står i en specifik lag utan snarare kan ses som en tolkningsoperation av de rättskällor som finns tillgängliga och som anses juridiskt relevanta och därmed analogt tillämpa dessa där liknande situationer kan uppstå. 22 Trattmetoden innebär att en stor mängd information presenteras för att sedan skalas av tills dess att enbart det mest relevanta för att besvara frågeställningarna finns kvar. Med andra ord presenteras det i början information som är mer generell för att sedan övergå till en djupare analys med fokus på detaljer gällande området ägarlägenheter Claes Sandberg. Vad är rättsvetenskap. Stockholm. Jure förlag 2009, s Vetenskapsrådet, Rapport God forskningssed, (Hämtad ) 22 Maria Nääv & Mauro Zamboni. Juridisk metodlära, Lund. Studentlitteratur, 2018, s Claes Sandberg. Vad är rättsvetenskap. Stockholm. Jure förlag, 2009, s

14 1.5 Disposition I uppsatsens andra kapitel framställs den rättsliga regleringen av ägarlägenheter. I det kapitlet definieras vad en samfällighetsförening är och att gemensamhetsanläggningar kan bildas för att tillgodose en ägares rättigheter. Stor vikt har lagts vid att förklara vad en samfällighetsförening innebär för en ägare i en ägarlägenhetsfastighet. I andra kapitlet presenteras även relaterade rättsfall samt ett resonemang om hur mycket en boende får anses tåla. Vidare i uppsatsens tredje kapitel framställs bostadsrätt, bostadsrättsföreningar, störningar, underhållsansvar samt nyproduktion. En kortare beskrivning av en kooperativ hyresrätt görs och kapitlet avslutas med en jämförelse av dessa bostadsformer. Det fjärde kapitlet behandlar olika intressekonflikter som kan uppstå i en ägarlägenhetsbyggnad. Här tas det upp hur samarbete i en samfällighetsförening går till, hur gränsdragningar för tredimensionella fastigheter görs samt hur störningar och skador hanteras. Kapitlet avslutas med en kort beskrivning av händelseförloppet för nyproduktion av ägarlägenheter. Uppsatsens femte kapitel består av en diskussion som avslutas med en slutsats. 7

15 2. Den rättsliga regleringen av ägarlägenheter 2.1 Regelverket gällande tredimensionella fastigheter och innebörden av ägarlägenhetsfastighet Den 1 januari 2004 blev det tillåtet att avgränsa fastigheter även vertikalt som innebär i höjdled både uppåt och nedåt, detta är något som benämns som tredimensionella fastigheter. Lagreglerna som styr är Jordabalk (1970:994), Fastighetsbildningslag (1970:988), Anläggningslag (1973:1149) samt lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Genom möjligheten att avgränsa fastigheter på detta sätt finns det olika typer av indelningar av tredimensionella fastigheter. Antingen kan det vara en egen tredimensionell fastighet eller kan det utgöra ett tredimensionellt fastighetsutrymme som skulle fungera som en tunnel, som befinner sig under en traditionell fastighet. En tredimensionell fastighet kan även bildas för bostadsändamål men även för kommersiella lokaler, dessa klassas som fastigheter och går därmed under jordabalkens bestämmelser. För att få bilda en tredimensionell fastighet måste de allmänna lämplighetskraven som presenteras i Fastighetsbildningslagen tas i beaktande. 24 Så länge som en tredimensionell fastighet avser en så kallad sluten volym samt tillgodoser lämplighetskraven kan fastigheten utformas på vilket sätt som helst. Det innebär att en tredimensionell fastighet kan urholka flera traditionella fastigheter. 25 Skall en tredimensionell fastighet inrymma bostadslägenheter finns ett krav på att det måste finnas minst tre lägenheter. 26 Vidare får en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme enbart nybildas respektive ombildas om det anses lämpligare än andra åtgärder för att tillfredsställa ändamålet. En tredimensionell fastighet måste kunna vara i en anläggning där det är möjligt att bestå som en självständig beståndsdel. 27 För att en tredimensionell fastighet skall få bildas skall denna antas få en användning för sitt ändamål inom en snar framtid, detta gäller både vid ombildning eller vid en nybildning. 28 På grund av att fastigheten är del i en större byggnad finns ett beroende av resterande ägare varav de grannerättsliga reglerna i 24 3 kap FBL. 25 Lantmäteriet, Handbok FBL, s. 30 (Hämtad ); Barbro Julstad & Eije Sjödin. Tredimensionell fastighetsindelning. 1 uppl. Stockholm. Norstedts juridik, 2005, s kap 1a 4p FBL kap 1 FBL kap 1a FBL. 8

16 jordabalken tillämpas. 29 Enligt Fastighetsbildningslag skall Tredimensionella fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. 30 De rättigheter som i första hand framgår är sådana rättigheter som skapas genom en gemensamhetsanläggning eller ett servitut. 31 Efter lagändringen som trädde i kraft år 2009 blev det möjligt att skapa ägarlägenhetsfastigheter som är en typ av en tredimensionell fastighet vars avsikt är att enbart vara avsedd för en bostad. Ägarlägenheter klassas som självständiga fastigheter och utgör därmed fast egendom. 32 Ägarlägenhetsfastigheter ägs på samma sätt som en traditionell fastighet vilket innebär en direkt äganderätt. Ägaren kan självständigt pantsätta, överlåta samt hyra ut sin lägenhet. 33 Vid uthyrning i andra hand blir lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad tillämplig där villkor framgår för hur en uthyrning skall gå till. Det framgår att de avtalsvillkor som i en jämförelse med vad som står i lagen och är till nackdel för en hyresgäst är utan verkan. 34 Det finns lagbestämmelser som reglerar hur en hyra för en bostad som hyrs ut i andra hand får tas ut och hur stor hyran får lov att vara. Antigen kan man ta ut hyra genom bruksvärdeshyra eller utifrån ägarens kapital och driftskostnader samt skälig avkastning. 35 Vidare fastighetsbildas ägarlägenhetsfastigheter utifrån samma lagrum som vid en övrig fastighetsbildning. 36 Det framgår vidare i detta lagrum vilka lämplighetskrav som specifikt gäller för ägarlägenhetsfastigheter. Där framgår att en fastighetsbildning enbart får ske om utrymmet inte har använts till bostadslägenhet inom de senaste åtta åren. Det innebär att ägarlägenhetsfastigheter enbart får skapas i en nybyggnad eller en ombyggnad av en äldre byggnad. Befintliga bostadsrättshus eller hyresrättshus kan därmed inte delas in eller omvandlas till ägarlägenhetsfastigheter. 37 Vidare måste fastigheten ingå i en sammanhållen 29 Tommy Österberg. Samfälligheter. 10 uppl. Stockholm. Norstedts juridik, 2010, s kap 1 a 2 p FBL. 31 Se Andersson, Fastighetsbildningslag (1970:988) 3 kap. 1 b 1p & 3 kap 1 a 2p Karnov (JUNO). (Hämtad ) 32 SFS 2009:183, Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988). 33 Prop. 2008/09:91 s. 28; Tommy Österberg. Samfälligheter. 10 uppl. Stockholm. Norstedts juridik, 2010, s Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad Ibid kap 1 FBL kap 1 b FBL. 9

17 enhet som innefattar minst tre ägarlägenheter vilket betyder att de såväl rättsligt som fysiskt skall höra ihop. 38 En ägare till en ägarlägenhet har en lagfart på sin bostad, en lagfart innebär en presumtion för att lagfartshavaren är den rätte ägaren till fastigheten. 39 En ägarlägenhetshavare kan således inte få sin äganderätt förverkad. Om en medlem i samfällighetsförening skulle bryta mot det uppställda ordningsreglerna kan det inte heller leda till förverkande för ägarlägenheten som det i jämförelse med bostadsrätter kan leda till, utan en tänkbar påföljd är ett förläggande vid ett vite. 40 En annan tänkbar påföljd kan vara skadeståndsskyldighet om överträdelser görs mot de grannerättsliga reglerna Reglering av de gemensamma utrymmena i en ägarlägenhetsanläggning Samfällighet En samfällighet kan vara en byggnad, en rättighet, mark, ett vattenområde eller annat område som tillhör och ägs av flera fastigheter gemensamt. Varje fastighet har en andel i den samfällda egendomen. Eftersom en samfälld egendom är knuten till fastigheten kan den inte överlåtas enskilt utan följer med fastigheten vid en överlåtelse Gemensamhetsanläggning enligt AL Ett exempel på en samfällighet är en gemensamhetsanläggning. 43 När en ägarlägenhet bildas så inrättas generellt en eller flera gemensamhetsanläggningar, det kan vara utrymmen såsom trapphus, ledningar och hiss som ägarna gemensamt passerar och nyttjar. Genom att inrätta en gemensamhetsanläggning tillförsäkrar man rättigheterna för ägarna samt ser till en ändamålsenlig samverkan. 44 Den rätt som finns till en gemensamhetsanläggning hör till de fastigheterna som deltar. Det innebär således att om en fastighet som deltar i anläggningen 38 Prop. 2008/09:91 Ägarlägenheter, s kap JB ; SBAB. Lagfart vad är det och vad kostar det?, u.å. (Hämtad ) 40 SFS 2009: a ; Se Dahlsjö. Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 19 a, Karnov (JUNO). (Hämtad ) 41 Björn Lundén. Samfälligheter. (2020, version 8, JUNO) s Skatteverket, Vad är en samfällighet, u.å. (Hämtad ) 43 Lantmäteriet, Bilda en samfällighetsförening, u.å. (Hämtad ) 44 1 AL; Dir: 2012:44 Ägarlägenheter i befintliga hyreshus s

18 överlåtes, så följer rätten till anläggningen per automatik med fastigheten och nästa ägare har rätt att nyttja anläggningen. 45 Genom att inrätta en gemensamhetsanläggning ser man till att rättsligt trygga ägarlägenhetshavarens intresse. 46 Det finns särskilda villkor vid inrättande av en samfällighet för ägarlägenhetsfastigheter där det skall övervägas om en eller flera gemensamhetsanläggningar bör ingå i ägarlägenhetsfastigheten. 47 Gemensamhetsanläggningar regleras i Anläggningslagen där det i 5-6 framgår vilka villkor som gäller vid inrättande av en gemensamhetsanläggning. Det framgår att en gemensamhetsanläggning inte får lov att bildas om den inte är av väsentlig betydelse samt att ett bildande enbart får ske om fördelarna överväger de olägenheter samt kostnader som en anläggning kan orsaka. 48 Skulle gemensamhetsanläggningar inrättas för att tillförsäkra de rättigheter som en ägarlägenhetsfastighet har så bör även en samfällighetsförening bildas för att sköta förvaltningen av dessa gemensamhetsanläggningar. 49 Eftersom att en ägarlägenhet ligger i ett flerbostadshus finns utrymmen som är gemensamma såsom hiss, vattenledningar samt trapphus därav behövs en samverkan mellan ägarna för att sköta dessa utrymmen. Frågor som rör vilken rätt en delägare har att nyttja gemensamma utrymmen har lyfts. När det kommer till att exempelvis bygga en anläggning som ligger på det gemensamma utrymmet så uppstår en del frågor gällande skyldigheter och deltagande. Exempel på anläggning skulle kunna vara en utfartsväg och de frågor som uppkommer kan bland annat vara kostnader för det utförda arbetet, driften samt ansvarsfördelningen. 50 Frågor av denna karaktär regleras i 15 AL där det framgår att fördelning av kostnader i gemensamhetsanläggningen fastställs vid en förrättning. Varje fastighet har ett andelstal vilket som bestäms utifrån vad som anses skäligt för den nytta ägaren har i anläggningen. Andelstalet utgör underlag för en delägares kostnadsbidrag till anläggningen för drift samt underhåll. Det har tillkommit nya lagregler gällande gemensamhetsanläggningar. De nya lagreglerna kommer bli gällande den 1 juli 45 Lantmäteriet, Handbok AL, s. 86 ; Björn Lundén. Samfälligheter. (2020, version 8, JUNO) s Lantmäteriet, Handbok AL, s. 11. (Hämtad ) 47 3 kap 1b FBL AL & 6 AL. 49 Björn Lundén. Samfälligheter. (2020, version 8, JUNO) s Tommy Österberg. Samfälligheter. 10 uppl. Norstedts Juridik 2010, s

19 2022 och innebär att en samfällighetsförening som förvaltar gemensamhetsanläggningar genom en föreningsstämma får besluta om att ändra fastighetens andelstal gällande drift eller utförande av anläggningen. För att ett sådant beslut skall gå igenom krävs en majoritet på minst två tredjedelar av rösterna från de som medverkar på föreningsstämman Samfällighetsförening När ägarlägenheter infördes i Sverige såg ett flertal remissinstanser ett behov av inrättande av samfällighetsföreningar för denna boendeform. I förarbetet framhölls att en samfällighetsförening samt gemensamhetsanläggningar skall skapas. Detta eftersom det är av stor vikt att ha strukturerad och organiserad styrning för allas trivsel i den gemensamma huskroppen. 52 Genom att inrätta en samfällighetsförening kan delägarna ta hand om utrymmet på både ett effektivt och rättssäkert vis. En samfällighetsförening har ett stort ansvar för att sköta huskroppen. 53 En samfällighetsförening kan etableras för att sköta om de gemensamma utrymmen som finns i dessa ägarlägenhetsfastigheter, oftast utgörande gemensamhetsanläggningar. Lantmäterimyndigheten skall enligt anläggningslagen överväga om det finns ett behov av att inrätta en gemensamhetsanläggning. 54 Behovet av samverkan är stort i en ägarlägenhetsfastighet där alla delägare har ett solidariskt ekonomiskt intresse för gemensamma utrymmen. För att en delägares rättigheter skall tryggas bör bildande utav en gemensamhetsanläggning ske. 55 Samfälligheter lyder under Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Den första paragrafen presenterar olika typer av samfälligheter. I första punkten så fastställs det att en samfällighets vidare definition presenteras i FBL, denna innebörd är detsamma som står skrivet i andra punkten i SFL. 56 Enligt andra punkten så definieras en samfällighet som den mark eller de utrymmen som gemensamt tillhör flera fastigheter genom deras andelstal. 57 I den tredje punkten behandlas servitut eller annan rättighet som fastigheterna innehar a SFS 2022:362 Lag om ändring i Anläggningslagen (1973:1149). 52 Prop. 2008:09/91 Ägarlägenheter, s Lantmäteriet, Samfälligheter, u.å. (Hämtad ) 54 Lantmäteriet, Gemensamhetsanläggningar, u.å. (Hämtad ) 55 Se Andersson, Fastighetsbildningslag (1970:988) 3 kap. 1 b, Karnov (JUNO). (Hämtad ) 56 1 kap. 3 FBL p SFL. 12

20 gemensamt. Den fjärde punkten innebär att det som anses vara en samfällighet i AL också skall anses vara det i SFL. En samfällighetsförening har ett ansvar för skötseln inom de gemensamma utrymmena. Det skall framhållas att en samfällighetsförening enbart ansvarar för skötsel av fastighetens gemensamma utrymmen. Föreningen svarar inte för fastighetsägarens enskilda behov. 58 Detta är något som konkretiseras utifrån rättsfallet RÅ 2009:50 som handlade om att en planerad bebyggelse som skulle ske på mark som ingick i en samfällighetsförening. Flertalet av de enskilda delägarna överklagade beslutet, men överklagan avslogs. En enskild medlem i en samfällighetsförening kan inte ansöka om en prövning eftersom beslutet inte inrymmer en prövning av medlemmens enskilda rättigheter, utan fallet inrymmer föreningens behörighetsområde då marken i det aktuella fallet var ett grönområde som utgjorde en gemensamhetsanläggning som i sin tur ingick i samfällighetsföreningen. En samfällighet kan förvaltas på två olika sätt, antingen genom en delägarförvaltning som förvaltas direkt av delägarna eller en föreningsförvaltning som särskilt bildas i form av samfällighetsförening. En delägarförvaltning är en enklare form och är att föredra när det är väldigt få medlemmar eller där behovet för åtgärder inte direkt finns. Beslutstagandet i en delägarförvaltning innebär att samtliga medlemmar behöver delta samt vara överens vid beslutstagandet för att det skall gå igenom. 59 Denna förvaltningsform definieras inte som en juridisk person, detta kan ha stor betydelse för delägarna eftersom förbindelser som ingås gör att delägarna kan bli personligt ansvariga. 60 Enligt 20 SFL bildas en samfällighetsförening vid ett sammanträde av delägarna i huset som utser en styrelse och antar stadgar. Det högst beslutande organet för en samfällighetsförening är föreningsstämman. Det är där delägarna fattar de stora besluten. 61 En styrelse eller en föreningsstämma får inte ta några beslut som inte stämmer överens med anläggningsbesluten. Inte ens om stadgarna för samfällighetsföreningen ändras. Det som stadgarna reglerar är hur själva förvaltningen av en anläggning skall skötas, det vill säga själva arbetet som föreningen skall utföra. 62 Den löpande förvaltningen sköter styrelsen, 58 Lantmäteriet, Driva en samfällighetsförening, u.å. (Hämtad ) 59 6 SFL; Björn Lundén. Samfälligheter. (2020, version 8, JUNO) s Ibid. s Ibid. s p. SFL. 13

21 denna utses på föreningsstämman. Styrelsens uppgift är att se till att de beslut som föreningsstämman beslutar om faktiskt genomförs, förutsatt att de inte strider mot lagar eller de stadgar som är uppställda. Den förvaltning som styrelsen utför kommer granskas av minst en revisor som utses av föreningsstämman. 63 Det finns vissa begränsningar i en samfällighetsförenings befogenheter både när det gäller styrelse och firmatecknare. Det finns vissa uppställda krav i 28 SFL vad stadgarna måste innehålla men utöver det skall stadgarna enbart innehålla det som får anses vara mest lämpligt. Det är på föreningsstämman som sker ungefär en gång om året som medlemmarna kan delta och ha åsikter om angelägenheter. I en samfällighetsförening har en medlem en röst, däremot vid frågor av ekonomisk innebörd kan medlemmarnas röster beräknas i andelstal. Detta innebär att en medlems röst beräknas utifrån den andel han har i samfälligheten. För att hindra att en medlem skulle få en för stor andel får röstetalet inte överstiga en femtedel. 64 Föreningen får inte om stöd inte finns i lag, stadgarna eller genom ett beslut från föreningsstämman överlåta eller ansöka om att göra inteckningar i en fastighet. För att en samfällighetsförening skall få bli registrerad krävs det att Lantmäteriet godkänner stadgarna. 65 Vidare är ägarna i en ägarlägenhetsfastighet delägare i gemensamhetsanläggningen samt är medlemmar i samfällighetsföreningen. På en stämma i en samfällighetsförening har varje medlem en röst per fastighet oavsett hur många fastigheter han innehar. Uppstår däremot frågor av ekonomisk betydelse kan en medlems röst beräknas utifrån ett andelstal. Utifrån andelstalet får ägaren ett ansvar för kostnader som uppstår på anläggningen. Dessa kostnader innefattar att bygga anläggningen men även drift samt underhåll av den. 66 Dock får ett andelstal aldrig överskrida en femtedel av röstetalet. 67 Då en samfällighetsförening är en juridisk person kan lån upptas för att finansiera diverse åtgärder i gemensamhetsanläggningen. 68 Däremot upptas vanligtvis inte lån utan en uttaxering av medlemmarna är vanligt förekommande för kostnader som uppstår i administration, drift samt underhåll. Innan en uttaxering görs skall styrelsen upprätta en utgifts- och inkomststat 63 Björn Lundén. Samfälligheter. (2020, version 8, JUNO) s Björn Lundén. Samfälligheter. (2020, version 8, JUNO) s SFL; Björn Lundén. Samfälligheter. (2020, version 8, JUNO) s AL SFL; DIR 2012:44 Ägarlägenheter i befintliga hyreshus s Barbro Julstad & Eije Sjödin. Tredimensionell fastighetsindelning, Stockholm, Norstedts Juridik, 2005, s

22 för föreningen som måste fastställas på föreningsstämman. 69 Huruvida en fråga ska ses ha en ekonomisk betydelse eller inte avgörs av ordförande vid stämman. Frågor som kan ses ha en ekonomisk betydelse brukar vanligtvis vara lätt att avgöra då de inverkar på storleken av delägarnas kostnadsbidrag bland annat. Exempel på frågor som har ekonomisk betydelse kan röra uttaxering, upplåtelse av servitut eller en nyttjanderätt samt avtal om exempelvis entreprenad, uppdrag eller köp och försäljning. 70 En föreningsförvaltning innebär en förening som ses som en juridisk person där delägarna utser stadgar samt en styrelse, denna styrelse kan ingå förbindelser där medlemmarna inte blir personligt ansvariga. Beslut som tas kräver majoritet från samtliga medlemmar i samfälligheten, det vill säga att en majoritet vinner över en minoritet. 71 I mål F var det en samfällighetsförening som förvaltade en gemensamhetsanläggning bestående av grönytor bland annat. Inför en ordinarie föreningsstämma hade två medlemmar i föreningen lagt fram en motion innehållande att en studsmatta samt en gungställning som stod uppställda på en av anläggningens grönytor skulle nedmonteras och avyttras. Gungställningen var införskaffad av samfällighetsföreningens medlemmar medans studsmattan var införskaffad av en enskild person med rätten för samfällighetsföreningen att fritt disponera. Grunden för de kärandens klandertalan var att föreningsstämmans beslut inte var förenligt med det beslut som fanns för anläggningen, något som innebar att det stred mot samfällighetens ändamål. De menade att grönytor ingick i anläggningen och att ordet grönyta inte kunde förstås som studsmatta eller gungställning. Föreningen svarade med att beslutet inte var oförenligt med det anläggningsbeslut som fanns och därför inte heller stred mot samfällighetens ändamål. De menade att det inte fanns bestämmelser i anläggningsbeslutet gällande vad definitionen av vad en grönyta är och därigenom inte heller några bestämmelser för om utrustning för lekplats fick eller inte fick ställas upp då en lekplats också kan innefattas i en grönyta. Mark- och miljödomstolen menade att en förvaltning av denna utrustning innebar att samfällighetsföreningen drev en verksamhet som var att anse & 40 SFL. 70 Prop. 1973:160 Anläggningslag m.m s. 370; Se Dahlsjö, Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, 12, Karnov, (JUNO). (Hämtad ) 71 Tommy Österberg. Samfälligheter. 10 uppl. Norstedts Juridik. Stockholm, 2010, s

23 främmande för det ändamål som skulle tillgodoses av den, något som stod i strid mot 18 SFL Grannerättslig reglering för tredimensionell fastighet En ägarlägenhetsfastighet är placerad i ett flerbostadshus vilket innebär att en ägare kommer att ha närliggande grannar varvid grannerättsliga frågor uppkommer. Efter det att tredimensionella fastigheter introducerades på den svenska marknaden så har ändringar i lagen gjorts i form av korrigering och tillägg som på något sätt behandlar tredimensionella fastigheter. Ett lagrum som har fått tillägg är jordabalken där det tredje kapitlet innehåller bestämmelser för byggnader och anläggningar. Villkoren som presenteras 3 kap. 5 JB måste vara uppfyllda innan bestämmelserna i 6-11 skall kunna tillämpas. Villkoren i 5 lyder följande, om en byggnad eller annan anläggning ska utgöra en tredimensionell fastighet ska det enligt 1 p vara olika delar av byggnaden som härrör egna skilda fastigheter och 2 p en del av anläggningen minst hör till antingen en tredimensionell fastighet eller ett utrymme. 73 I 6 framgår det bestämmelser för skyddsåtgärder som handlar om att en delägare i en gemensamhetsanläggning skall ersätta en annan delägare om en skada som uppkommit genom ett vårdslöst eller bristfälligt uppförande eller underhåll av anläggningen. 74 I 7 framgår det att en delägare har lov att tillträda en annan delägares fastighet för att utföra byggnadsarbete. Skulle skada uppkommit genom detta intrång så blir denne ersättningsskyldig. 75 Vidare i 8 framgår det att om en delägare har utfört någon förbättringsåtgärd som kan innebära en betydlig skada för någon annan delägare så är denne skyldig till att åtgärda den brist som uppstått. 76 I 9 framgår det att domstolen i mål har rätt att förplikta den delägare som står bakom den bristfälliga åtgärd som presenterades i 8 att vidta de åtgärder som krävs för att skador som kan uppkomma på någon annan delägares del skall undvikas, detta fram till dess att målet har avgjorts och utfallet vunnit laga kraft. 77 Efter införandet av ägarlägenheter 2009 tillfördes 11 som skall likställas med reglerna som gäller för störningar i bostadsrätter. 78 En delägare skall se till att inte utsätta sin omgivning 72 Vänersborgs Tingsrätt/Mark- och miljödomstolen F Klander av stämmobeslut. 73 Prop. 2008/09:91 Ägarlägenheter s kap 6 JB; Prop. 2008/09:91 Ägarlägenheter s kap 7 JB; Prop. 2008/09:91 Ägarlägenheter s kap 8 JB; Prop. 2008/09:91 Ägarlägenheter s kap 9 JB; Prop. 2008/09:91 Ägarlägenheter s Prop. 2008/09:91 Ägarlägenheter s

24 för störningar som kan påverka deras bostadsmiljö negativt eller som kan ha skadlig inverkan på deras hälsa. Vidare skall denna delägare dessutom iaktta sundhet, ordning och gott skick både i och utanför anläggningen. Denna delägare har även en skyldighet att se till att övriga personer som bor, besöker eller andra som är anlitade för att utföra arbete skall förhålla sig till detta. Skulle detta inte följas av delägaren eller någon annan som inryms i bostaden så har andra delägare rätt att väcka talan vid domstol, detta får även en samfällighetsförening göra om anläggningen ingår i en sådan. 79 I den 12 framgår det bestämmelser som behandlar att en anläggning som överträder fastighetsgränser ändå kan ha rätt till att vara kvar om det anses ekonomiskt ohållbart eller påverkar anläggningens ägare negativt att avlägsna anläggningen. Ägaren är inte skyldig att dra sig tillbaka förens dess att anläggningen blir obrukbar eller avlägsnas. Om ägaren till anläggningen inte avsiktligt eller av vårdslöst agerande uppfört anläggningen så gäller inte bestämmelsen. 80 Om en ägare till en fastighet stör en grannfastighet kan grannen med stöd av allmänna regler väcka talan vid allmän domstol mot ägaren. Ägaren till den störande fastigheten har ett ansvar för det störande beteendet oavsett om störningarna kommer från denne själv, någon i dennes omgivning eller från en hyresgäst. Skulle domstolen bifalla käromålet kan ett vitesförbud mot fortsatta störningar utfärdas kap 11 JB; Prop. 2008/09:91 Ägarlägenheter s kap 12 JB. 81 Se Hermansson jordabalk (1970:994) 3 kap 11, Karnov (JUNO). (Hämtad ) 17

25 3. Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt 3.1 Bostadsrätt Boendeformen bostadsrätt styrs av bostadsrättslag (1991:614). Vanligast uppstår en bostadsrätt i ett flerfamiljshus men en bostadsrätt kan även upplåtas i exempelvis ett radhus. 82 Det framgår i 1 kap 1 BRL att en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vars syfte är att upplåta lägenheter med nyttjanderätt. 3.2 Bostadsrättsförening Det är av stor vikt att ha ett regelverk som kan ge de boende ett tillräckligt skydd vare sig man är ägare, bostadsrättshavare eller hyresgäst så spelar föreningen en stor roll vid beslutsfattande samt för att skapa ett hållbart samarbete. Föreningen är beroende av att medlemmarna i denne tar ett ansvar och agerar för allas bästa. 83 I en bostadsrätt är grundstrukturen ett indirekt ägande, bostadsrättsföreningen äger och förvaltar fastigheten eller tomträtten. På så sätt blir handlingsfriheten inte lika stor som det blir om man istället innehar en ägarlägenhetsfastighet eftersom det enda som förvaltas av en samfällighetsförening i den boendeformen är de gemensamma utrymmena. Detta innebär att föreningsbandet för ägarlägenheter inte är lika starkt som det är i en bostadsrättsförening. På så sätt krävs inte ett så stort engagemang av medlemmarna. 84 Viktigt att betona är att denna information kommer från en utredning som i dagsläget inte har lett till något lagförslag. En bostadsrättsförening utser en styrelse, denna ska fatta beslut som kan vara av ekonomisk karaktär. Saknar styrelsen relevant kompetens kan det innebära att de boende drabbas främst ekonomiskt. Den gemensamma ekonomin är av stor betydelse för en bostadsrättsförening eftersom den enskilde bostadsrättshavaren har ett stort beroende av sina grannar samt av föreningens ekonomi. 85 Det högst beslutande organet i en bostadsrättsförening är föreningsstämman. Det som beslutas på stämman är styrelsen i princip skyldiga att följa. Skulle några beslut strida mot lagar eller stadgar så måste styrelsen vägra att verkställa dem. 82 Se Flodin Bostadsrättslag (1991:614) 1 kap 1, Karnov (JUNO). (Hämtad ) 83 Prop. 2002/03:12 Olika bostadsrättsfrågor s. 50; SOU 2000:2 Olika bostadsrättsfrågor s SOU 2014:33 Från hyresrätt till äganderätt, s Prop. 2008/09:91, Ägarlägenheter s

26 En styrelse har stora befogenheter och kan ta stora beslut. Beslut som styrelsen kan besluta om är bland annat gällande avgifter, insatser, om en bostadsrätt skall upphöra och hyras ut, väsentliga förändringar gällande föreningens fastighet såsom ombyggnad eller om rivning om stadgarna säger att beslut som dessa får fattas av en styrelse men också om förverkande av bostadsrätt. 86 Om en bostadsrättshavare eller en hyresgäst anser att ett beslut är oriktigt kan denne klandra detta beslut endast om det rör de själva. 87 En bostadsrättsförening har en skyldighet att anteckna eventuella pantsättningar i lägenhetsförteckningen som föreningen har. Antecknas inte någon pantsättning så påverkar detta inte giltigheten av pantsättningen, att inte anteckna en pantsättning innebär att panträtten inte blir synlig för andra utomstående. Detta innebär en så kallad dold panträtt. En dold panträtt innebär vanligen risker för både köpare och kreditgivare. En köpare kan genom detta drabbas om det visar sig att bostaden har en dold panträtt som säkerhet för ett lån som inte var känt. 88 Bostadsrättsföreningen har ansvaret för det yttre underhållet av bostadsrättsföreningens fasta egendom, men svarar också vidare för reparation och underhåll, beroende på vad det står i stadgarna. Exempelvis kan underhållsansvaret läggas på bostadsrättshavaren gällande ytterdörr, ledningar för avlopp, värme eller vatten om föreningen har försett lägenheten med detta. Ansvaret för ledningar som tjänar flera lägenheter ligger på föreningen. 89 En bostadsrättshavare får inte utan tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse utföra åtgärder i sin lägenhet som innefattar ändring av befintliga ledningar, göra ingrepp på någon bärande konstruktion eller andra väsentliga förändringar av lägenheten. Styrelsen får däremot endast vägra att ge tillstånd om dessa åtgärder anses vara en olägenhet eller påtagligt skadande för bostadsrättsföreningen. 90 Vid uthyrning i andra hand har en bostadsrättshavare rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra. För att denna hyra skall anses skälig får den inte vara påtagligt högre än vad månadskostnaden är för den som hyr ut, i denna ingår kapitalkostnad och driftskostnad. 91 Vidare framgår det att avtalsvillkor som ses som en nackdel för en andrahandshyresgäst utifrån vad som står i lagen är inte gällande Björn Lundén & Ulf Bokelund Svensson. Bostadsrättsföreningar. uppl. 18, Näsviken, Björn Lundén Information AB s Björn Lundén. Samfälligheter. (2020, version 8, JUNO) s Prop. 2002/03:107 Säkerställda obligationer, s. 60; DIR 2020:123 Ett offentligt register för bostadsrätter s kap 12 BRL. 90 Björn Lundén & Ulf Bokelund Svensson. Bostadsrättsföreningar. uppl. 18, Näsviken, Björn Lundén Information AB s lag (2012:978) Om uthyrning av egen bostad; Sveriges Domstolar, Hyra ut bostadsrätt i andra hand (Hämtad ) 92 2 Lag (2012:978) Om uthyrning av egen bostad. 19