3. BALKONGER OCH UTEPLATSER

Transkript

1 3. BALKONGER OCH UTEPLATSER 3.1. Balkonger - allmänna regler Till varje lägenhet på övre våningen i bostadsområdet finns balkong. En balkong kan utnyttjas på många trevliga sätt, men innebär också att man måste ta hänsyn till sina grannar. - Att skaka eller piska mattor, sängkläder och liknande från balkongen är inte tillåtet. - Blomlådor på balkong måste av säkerhetsskäl placeras på insidan av balkongräcket. - Vid sopning, skurning eller spolning av din balkong meddela den granne som bor under dig så denne kan skydda utemöbler och annat från vattendropp och smuts. - Kasta aldrig föremål från balkongen eller förvara dem inte så att de kan blåsa ner. - Det är absolut förbjudet att aska eller fimpa från balkongen 3.2 Skötsel och underhåll av gammal balkong Balkongen är en fasadmonterad metallkonstruktion med räcke, tak och undergolv av profilplåt. På golvplåten ligger en impregnerad trätrall. Överdelen av balkongen - räcket utgörs av en bräda, även den impregnerad. Om trädetaljerna på balkongen börjat "torka ut" och tappa färg kan du utan kostnad hämta impregneringsmedel (max 1 liter) på Solhagagården, för att sedan måla själv. OBS! Den bräda som utgör balkongräckets övre del får på inga villkor avlägsnas. Om så sker blir räcket för lågt för att uppfylla gällande säkerhetsbestämmelser vilket också påverkar eventuell försäkringsersättning vid olycka. Eftersom balkongerna kommer att bytas ut under kommer inga åtgärder att vidtas om det inte visar sig att risk för personskada föreligger. 3.3 Skötsel och underhåll av ny balkong De nya balkongerna - vid pressläggningen bara monterade på Stolpgränd och Stödjegränd - består av en stålställning som i princip är upphängd på husets takbjälklag. På ställningen vilar en betongplatta som hålls vågrätt av ett s k dragstag. Balkongräcket är av aluminium med en front i träpanel. I fronten finns även en plexiglassektion. Taket är en träkonstruktion med täckning av korrugerad plåt. Balkongen är specialritad och tillverkad för att passa våra hus optimalt. Måtten är 3,5x2,0 m för 1:or och 2:or samt 3,8x2,0 m för 3:or, 3/4:or och 4:or. På tre ställen (2:a+1:a) finns en sammanbyggd balkong men måtten är de samma. Balkongen är inte helt stum utan sviktar lite, vilket är meningen. I skrivande stund ligger samtliga nya balkonger under garantiåtagande varför boende inte ska göra några ingrepp i dem överhuvudtaget. Undantaget är inglasning som behandlas under punkt 3.4. Infästningsanordningar för klädhängare, klädstreck eller liknande är under utformning och meddelas via Gränd-Eko när de finns tillgängliga. Målning är tills vidare helt förbjuden, undantaget plåttakets undersida som, på boendes bekostnad, får målas med särskild färg som binder kondens. 55

2 3.4 Vindskydd, inglasning eller markis på balkonger Balkongerna utgör en väsentlig del av husfasaden, d v s "bostädernas ansikte utåt". Reglerna för vad som får monteras på balkongen är därför mycket strikta. Detta av både estetiska och tekniska skäl. Den "frihet" i vad som får sättas upp i form av vindskydd och andra anordningar är kraftigt beskuren vad gäller de nya balkongerna. Ej godkänd utrustning kommer efter anmodan att demonteras på den boendes bekostnad. Med tanke på balkongbytet bör man helt avstå från investeringar på de gamla balkongerna. Inglasning, markiser och vissa andra installationer utförda före 31 aug 1999 kommer att ersättas enligt ett visst system som presenterats tidigare i Gränd-Eko och som aviseras direkt till berörda i samband med att varje etapp påbörjas. Vindskydd På de gamla balkongerna har vindskydd på balkongernas gavlar fått monteras fritt av den boende. På de nya balkongerna får endast vindskydd som ingår i samma system som inglasningen monteras och dessa ska monteras av en av föreningen godkänd entreprenör. Se nedan. Markis Detta gäller både nya och gamla balkongen. Markis på balkongens långsida bör monteras av auktoriserad firma. Eftersom markisen kan påverka balkongens bärighet måste den boende skriva ett markisavtal med föreningen där den boende tar på sig ansvaret för eventuella skador som kan uppkomma på grund av markisen. Färg på markisen ska också godkännas. Ta kontakt med någon i byggruppen (se avsnitt 10) om du ska sätta upp markis. Observera att markiser uppsatta efter 31 aug 1999 inte ersätts vid balkongbytet och att den gamla markisen inte kan eller får monteras på den nya balkongen. Inglasning av balkong Gammal balkong: Föreningens bygglov för inglasning av de gamla balkongerna upphörde under Det är därför formellt inte tillåtet att glasa in de gamla balkongerna längre. Ny balkong: Det är tillåtet att helt glasa in balkongen. Föreningen har ett generellt bygglov för denna åtgärd. Inglasning betalas av den boende men pengar kan tas från inre fonden. Föreningen har träffat ett ramavtal med två leverantörer om inglasning. Ramad inglasning köps från Teknova och priset är (2001) mellan och kronor inkl moms beroende på balkongens storlek. Pris finns även för vindskydd på en eller två sidor. Ramlös inglasning köps från Teijlers Glas, pris (2001) mellan och kronor inkl moms. Pris finns även för vindskydd på en eller två sidor. Närmare information erhålls och beställning görs genom direktkontakt med något av de båda företagen. Den boende ansvarar alltid själv för inglasningen och att denna underhålls på lämpligt sätt. Godkänd inglasning har vikbara eller borttagbara rutor som medger putsning på båda sidor. Man kan även även välja en annan leverantör men dennes produkt ska i så fall först godkännas av föreningen. Av tekniska skäl, påverkan på balkongens konstruktion och garantiåtaganden från balkongtillverkaren och av estetiska skäl kommer inte vilken inglasning som helst att godkännas, även om det är en känd produkt som finns i andra bostadsområden. Otillåtet uppsatta inglasningar kommer efter anmodan att demonteras på den boendes bekostnad. 56

3 3.5 Uteplatser - allmänna regler Till skillnad från balkongen ingår inte uteplatsen i bostadsrätten. Den boende har dock rätt att disponera en yta motsvarande 3,5 meter från fasad och i princip lägenhetens längd på den sida där altandörren finns. Uteplatsen ska skötas på ett bra sätt. Gräset ska klippas, planteringar hållas i ett bra skick och buskar och häckar ska klippas så de inte blir för vida, höga eller ser vildvuxna ut. Staket, vindskydd, uteplatstak, altangolv, plattläggning ska hållas i ett välvårdat skick. Trädetaljer ska vara målade (vid ommålning ska vit eller särskild grön färg användas) och rätas vid behov (gäller särskilt vindskydd). Ansvaret för vindskydden har sedan många år lagts över från föreningen på den boende. Gratis färg till staketen delas inte längre ut. Både vit och grön färg (endast denna gröna färg får användas) finns från våren 2001 att köpa på Solhagagården för 60:-/liter. Föreningen genomför i samband med ombyggnaden en särskild besiktning av uteplatserna, se nedan. Även fortsättningsvis kommer uteplatserna att besiktigas med jämna mellanrum, kanske vartannat år, liksom den övriga utemiljön besiktigas regelbundet. Den som grovt missköter sin uteplats kan, efter anmodan om upprustning, förlora dispositionsrätten. 3.6 Färgsättning av uteplatsutrustning Efter en motion beslutade föreningsstämman 2000 att två färger ska vara tillåtna på uteplatsutrustning (staket, vindskydd, uteplatstakkonstruktion) i Solhaga - vit och en särskild grön kulör. Ursprungligen var mörk brun den enda tillåtna färgen men under de senaste 7 åren har vit varit den enda tillåtna färgen vid ny- eller ommålning. Dessa regler har inte till fullo följts. Att använda ofärgat impregnerat virke har aldrig varit tillåtet. Från 8 nov 2000 är således följande färger tillåtna: vit (helst något bruten) grön (samma kulör som på de nya balkongernas liggande panel) - NCS, S 6020-G30Y. Den sistnämnda färgen är en specialblandning och kan endast köpas genom föreningen, kontakta vår bovärdinna Priset är subventionerat till 60:-/liter, men endast en begränsad mängd färg per lägenhet får tas ut till detta pris. Max 8 liter färg/5 år om du har en lägenhet med vanligt staket och vindskydd och max 16 liter färg/5 år om lägenheten har uteplatstak. Till ordinarie pris 100:-/liter kan obegränsad mängd köpas. Ingen annan grön färg får användas. Även vitfärg av bra kvalité kan köpas av föreningen för samma pris, 60:-/liter alt 100:-/liter. Vit färg som köpts på annat håll får också användas. Impregnerat virke får användas men måste målas i grönt eller vitt. Enligt ovan nämnda stämmobeslut ska all utrustning som fortfarande är brun vara ommålad till senast den 31 maj Det åligger respektive boende att tillse att målning blir utförd. Den som inte målat om senast detta datum kommer, efter anmodan, att få utrustningen ommålad på egen bekostnad. Vit och grön färg får inte kombineras hur som helst på samma uteplats. För att inte få olämpliga färgkombinationer så har styrelsen beslutat att tillåta några olika alternativ tills vidare. Se i regelhäftet "Uteplatser" (kan hämtas på Solhagagården) eller läs i Gränd-Eko Nr 1 eller 2, Har du förslag på andra färgkombinationer, lämna förslag till styrelsen som kan besluta godkänna ytterligare alternativ. 57

4 3.7 Byggande av staket och vindskydd samt tak över uteplats Före och i samband med ombyggnaden VIKTIGT! Med tanke på den pågående ombyggnaden av fasaderna ( ) bör man överväga om och och i så fall vilka åtgärder man vill vidta på sin uteplats. All utrustning närmare fasaden än 1,5 meter måste demonteras. Den nya fasaden kommer att bygga mellan 8-15 centimeter ut från nuvarande fasad, vilket betyder att nästan alla vindskydd och många uteplatstak måste flyttas, d v s nya plintar måste gjutas. Flyttningen kommer att vara en del i entreprenaden och i princip kostnadsfri för respektive bostadsrättshavare, men samtidigt finns en del vindskydd och staket som är i så dålig kondition att de inte kommer att få återmonteras. Vid återmonteringen erbjuds specialpris på både nya vindskydd och staket, se Gränd-Eko. Regler och avtal Föreningen har samlat alla regler om hur man får bygga på sin uteplats i ett särskilt häfte "Uteplatser" som finns att hämta på Solhagagården. I häftet finns även en del praktiska tips för hur man får bygga staket runt och tak över sin uteplats samt blanketter för att ansöka om att genomföra bygget. Senaste version är daterad jan För att få bygga tak över uteplatsen eller staket som överskrider någon av riktvärdena här nedan måste särskilt tillstånd inhämtas från styrelsen som bl a innehåller godkännande från grannar, ungefär som ett bygglov. Läs noga igenom ovannämnda häfte innan ni påbörjar ny- eller ombyggnad på er uteplats. Det kan bespara både arbete och pengar. Här presenteras de viktigaste reglerna men hämta alltid ett häfte innan du ska bygga om: Utan särskilt tillstånd får byggas staket som är maximalt 90 cm högt, sträcker sig som längst 3,5 meter från fasad (något mindre för vissa lägenheter som har gångvägar närmare) och max lägenhetens längd (kortare för de lägenheter som gränsar mot ett entréparti). Man får inte bygga runt hörn på gavellägenheter. Staketet får förses med överliggare som är högst 2,0 meter eller den höjd som befintligt vindskydd har. Vindskydd får i sin tur maximalt ha en höjd liksom djup på 2,0 meter. All ny- eller ommålning ska ske i vit eller specificerad grön färg, se punkt 3.5. Om staketet överskrider något av dessa kriterier, hämta ovan nämnda häfte eller ta kontakt med någon i Byggruppen (för tel nr se punkt 10.6). Observera att vindskyddet kan vara gemensamt för två lägenheter eller t o m köpt av den boende i grannlägenheten. Kontakta därför alltid din granne när det gäller vindskydd eller staket mellan två uteplatser. Särskilt tillstånd krävs alltid för att bygga tak över uteplatsen eller om staket eller annat överskrider de mått som redovisats ovan. Anmälningsblankett finns i nämnda regelhäfte. I korthet går det till så att anmälningsblanketten tillsammans med måttsatta ritningar lämnas in i brevlådan på Solhagagården. Byggruppen kommer sedan att inom ca 14 dagar återkomma till sökanden med förslag på eventuella ändringar samt anvisning om vilka grannar som ska kontaktas för godkännande (under de sju år som tillståndsförfarandet använts har ingen granne nekat utbyggnad). De underskrivna grannintygen lämnas i brevlådan på Solhagagården. Inom 1-2 veckor kommer sökanden att tillsändas två ex av ett särskilt avtal där denne förbinder sig att följa föreningens regler samt de ritningar som godkänts. Båda avtalen skrivs under och skickas tillbaka. Efter några dagar erhålls det ena av avtalsexemplaren, underskrivet av föreningens representant. Först nu är det klart att börja bygga. (Rivningsarbeten kan påbörjas tidigare, men gjut inga stolpfästen/plintar i förtid ifall dessa måste flyttas, vilket har hänt.) 58

5 Några måttprinciper för uteplatser 59

6 3.7 Byggande av staket och tak över uteplats (forts) Grundmåtten för uteplatstak är något annorlunda än för staket. Taket ska sträcka sig 3,5 meter ut från fasad, varken mer eller mindre. Byggruppen kan medge en viss avvikelse för att komma i linje med andra uteplatser i samma länga. Är uteplatsen utbyggd för långt tidigare måste den dras in till 3,5 meter. Taket får byggas utmed lägenhetens hela längd på altandörrsidan, undantaget de uteplatser som gränsar mot ett entréparti där det ska finnas en distans till entrétaket på ca 20 cm, totalt ca 60 cm från entréplattan (vissa lokala avvikelser kan förekomma). Staketdelen får vara högst 1 meter, ej lägre än 85 cm. Taket ska bestå av transparent vit plast, ha ett överhäng på cm och får aldrig gå högre än balkongens underkant. Ev panel under takets framkant får vara max 20 cm hög. Takvinkeln ska vara 6 eller ansluta till intilliggande tak. Minst den ena, ibland båda, av sidoväggarna ska ha en öppning vilken kan vara glasad. Ingen del av takkonstruktionen får vara fästad i fasaden 3.8 Inglasning av uteplats Efter motioner beslutade föreningsstämman 2000 att även uteplatsen får glasas/byggas in helt. Bygglov som gäller generellt i Solhaga finns nu och gäller fram till hösten Observera att varje inglasning måste föregås av ett godkännande från styrelsen på samma sätt som när man byggde taket. Ansökan ska följas av ett produktblad eller foto som visar hur inglasningen ser ut. Något grannintyg är dock inte nödvändigt. Här följer några regler som du måste ta hänsyn till. 1. Inglasningens ramar ska vara i aluminium. 2. Inglasningens ramar ska vara i naturelox (samma som balkongernas ramar eller vitlackade. 3. Inglasningens ramar ska vara i ett smäckert utförande. Inga typer av vanliga fönster får användas 4. Glaset ska vara av för inglasning godkänd typ. 5. Inget glasparti på takets långsida får vara fast. Glasparti ska vara skjutbart eller öppnas inåt. Glasparti får ej öppnas utåt. fullständig tätning mot fasad ej tillåten fullhöjd staket höjd vid tak minst 85 cm max 100 cm 6. Glaspartiets öppning ska vara i endera fullhöjd (som en dörr) eller från en höjd som inte understiger 85 cm men inte överstiger 100 cm. Nerbyggnad från tak med max 20 cm gäller som vanligt. 7. Av brandtekniska skäl får uteplatsen inte tätas helt, t ex mot fasad. Endast enkelglas får användas. fast ruta på gavel OK ruta/dörr som öppnas utåt OK på gavel mot egen uteplats 8. Uppvärmning av utrymmet är inte tillåten. 60 fast ruta på långsida ej tillåten ruta som öppnas utåt ej tillåten skjutbar ruta/dörr rekommenderas ruta som öppnas inåt OK Dörr som öppnas inåt ej tillåten

7 3.8 Inglasning av uteplats (forts) Det betyder också att man inte får sätta plast eller andra material istället för glas eller bygga olika konstruktioner, t ex förråd, inne på uteplatsen. Principen är fortfarande att det ska vara ett tak över uteplatsen, inte ett uterum där ömtåliga möbler och annat måste skyddas för väder och vind. Att tänka på när man ska glasa in Hämta häftet, med regler för hur uteplatsen får bebyggas, på Solhagagården. Endast inglasning som på ett godtagbart sätt harmonierar med byggnadens övriga arkitektoniska gestaltning kommer att godkännas. Helt fasta rutor runt om kommer inte att godkännas. Föreningen har kollektiv mätning av el. Inglasade uterum förses ofta med infravärmare eller annan typ av uppvärmning där man försöker hålla någorlunda värme i utrymmet främst under vår och höst. Detta förhållande finns statistiskt säkerställt via undersökningar i andra bostadsområden runt om i Sverige. Kostnaden för denna uppvärmning kommer under nuvarande förhållanden att få betalas gemensamt av alla, inte bara de som står för uppvärmningen. (Det går inte att förbjuda infravärmare, lika lite som mikrovågsugn eller elektriskt fotbad.) "När stämman beslutade att tillåta inglasning på uteplatser gjordes ett tillägg enligt följande: Stämman beslutade bifalla motionen (rörande inglasning av uteplatser) med tillågget att styrelsen noga ska bevaka förändringar i elförbrukningen de närmaste åren och om höjning av denna kan knytas till uppvärmning av inglasade utrymmen, genom särskilt beslut koppla tillstånd för inglasning, både av balkonger och uteplatser, till någon form av ersättning för el utöver ordinarie elavgift samt att regler för vilka typer av inglasning som får monteras upp under förutsättning att bygglov för inglasning kan erhållas. Om beslut om extra elersättning ska fattas ska denna ersättning gälla alla inglasningar monterade efter detta beslut, Var därför försiktig med uppvärmningen. Att använda infravärmare någon timma när man sitter där gör inget, men försök inte göra utrymmet till ett extrarum. 3.9 Infästning i fasad förbjuden - Fäststag för vädringsarm, mm Infästning i fasad är absolut förbjuden! Att på egen hand borra och göra infästningar i fasaden har aldrig varit tillåten även om detta genom åren inte efterlevts fullt ut. Efter ombyggnaden av fasaderna med tilläggsisolering och nytt putsskikt, kommer varje åverkan på fasaden, t ex att borra eller göra andra infästningar, att leda till påföljden att återställning kommer att ske på den boendes bekostnad. De nya fasaderna har en fuktspärr som absolut inte får brytas. I samband med ombyggnaden har vissa ytor förberetts för infästningar, t ex eluttag på balkonger och uteplatser. För att möjliggöra uppsättning av vädringsarmar, armaturer, mm har därför särskilda fäststag tagits fram. I skrivande stund finns två modeller för montering under balkong, d v s för de som har utepaltser. Ytterligare några modeller kommer att arbetas fram, dels för montering på vindskydd (kan användas för att fästa spaljé), dels för att kunna montera vädringsarm och armatur på balkonger. Fäststag som finns lackade i de tre olika fasadfärgerna och är förborrade, kan köpas på Solhagagården. Priser Bara fäststag 260:-, Vädringsarm 60:-. Montage av fäststag på balkong kan beställas för 150:-, för fäststag och vädringshängare 180:-. Montage av annan utrustning, t ex armatur på fäststag, debiteras med 300:- per timma (minsta debitering 150:-). Alla priser inkl moms. Förborrade hål under balkonger, för att fästa krokar till amplar och linande, diksuteras men några beslut har i skrivande stund inte tagits. Se Gränd-Eko under