Sakrättsliga aspekter på säkerhetsöverlåtelse av vindkraftverk Författare: Mikaela Laaksonen

Transkript

1 JURIDISKA INSTITUTIONEN Stockholms universitet Sakrättsliga aspekter på säkerhetsöverlåtelse av vindkraftverk Författare: Mikaela Laaksonen Examensarbete i Civilrätt (Sakrätt), 30 hp Examinator: Ronney Hagelberg Stockholm, Vårterminen 2012

2 SAMMANFATTNING Vid finansieringen av vindkraftprojekt har det blivit allt vanligare att projektören använder sig av säkerhetsöverlåtelse av vindkraftverken. Uppsatsen fokuserar på att reda ut hur säkert säkerhetsöverlåtelse står inom svensk rätt. Den ger en överblick av den sakrättsliga problematiken med säkerhetsöverlåtelser, samt över vilka följder ett sådant avtal får för de parter som ingår det. Vidare diskuteras olika alternativ till säkerhetsöverlåtelser och vilka effekter rättsläget innebär för finansieringen av ett vindkraftsprojekt. Vid kommersiella vindkraftprojekt är det vanligt att vindkraftverken utgör så kallad byggnad på annans mark. Det innebär att byggnaden ägs av en part som inte är ägare till marken där byggnaden står. Byggnad på annans mark utgör en form av lös egendom och utgångspunkten för uppsatsen är att verken utgör lös egendom. Det förtjänar här att påpekas att vindkraftverk även kan utgöra fast egendom vid andra omständigheter. Säkerhetsöverlåtelser innebär i korthet en försträckning mot säkerhet i ett föremål som överlåts. En part överlåter egendom till en annan som säkerhet för en betalningsskyldighet. För att en säkerhetsöverlåtelse ska bli sakrättsligt giltig är huvudregeln att avtalet mellan parterna utgör det sakrättsliga momentet. Effekterna för parterna som ingår avtalet kan vara både panträttsliga och köprättsliga. Det kan konstateras att parternas syfte med transaktionen är att borgenären ska anses vara ägare av egendomen gentemot tredje man, men det syftet gäller inte emellan parterna. Avsikten mellan parterna är att gäldenären ska vara fortsatt ägare av egendomen. Borgenären kan därmed inte förfoga över egendomen med full äganderätt trots benämningen överlåtelse. Tillämpningen av avtalet som sakrättsligt moment riskerar att skapa en osäkerhet kring bland annat om en korrekt överlåtelse har ägt rum. Uppsatsen diskuterar tillämpningen av andra sakrättsliga moment, och det får anses att tradition inte utgör ett lämpligt moment men att denuntiation eller en registrering av avtalen skulle kunna utgöra ett alternativt tillvägagångssätt. Det konstateras att säkerhetsöverlåtelse av vindkraftverk utgör ett alternativ vid finansiering av ett vindkraftprojekt. Det kan däremot argumenteras för att transaktionen inte är ett fullständigt tillfredsställande alternativ vid en sådan finansiering. Vindkraftverk är föremål för relativt stora investeringar vilket medför att frågan förtjänar uppmärksamhet. Finansieringen av projekten bör föregås av en utredning av vilka andra finansieringsformer som står till buds, och projektören bör vara medveten om de risker som finns med en säkerhetsöverlåtelse. 2

3 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. INLEDNING SYFTE FRÅGESTÄLLNINGAR DISPOSITION METOD KÄLLOR OCH KÄLLKRITIK AVGRÄNSNINGAR KORTFATTAD HISTORIK BEGREPP Byggnad på annans mark Äganderätt Överlåtelse Besittning Tradition SAKRÄTT Sakrättsliga moment Olika slag av egendom Vindkraftverk fast eller lös egendom? SÄKERHETSÖVERLÅTELSE Sakrättsligt moment vid säkerhetsöverlåtelse Rättsverkningar av säkerhetsöverlåtelse Köparens förhållande till säljarsidan Säljarens förhållande till köparsidan Sammanfattning av rättsverkningar Syftet med säkerhetsöverlåtelse PRAXIS NJA 1912 s NJA 1952 s NJA 1954 s RH 1998: Utvärdering av praxis ANALYS OCH DISKUSSION Säkerhetsöverlåtelser och äganderätt

4 13.2. Det sakrättsliga momentet vid säkerhetsöverlåtelse Tradition Denuntiation Inskrivning Säkerhetsöverlåtelse versus pantsättning Förändring av institutet säkerhetsöverlåtelse Pantsättning Företagshypotek Förslaget till panträtt i registrerad nyttjanderätt Ett fall för lagstiftaren Rättslägets effekter på finansiering av vindkraftprojekt SLUTSATS KÄLLFÖRTECKNING Litteratur Offentligt tryck Rättsfall Elektroniskt material

5 1. INLEDNING Ordet vindkraftverk väcker med stor sannolikhet olika associationer hos de flesta av oss. De parter som är inblandade på ett eller annat sätt i ett vindkraftprojekt har nog både negativa och positiva uppfattningar angående byggnationen av verken. Vilken inställning man än har till vindkraft är det däremot oundvikligt att komma ifrån det faktum att energi är något som konstant förbrukas, samt att det finns ett behov av energi som hela tiden ökar. Vindkraft är en metod att producera förnybar energi och utgör därmed ett sätt att tillfredsställa det ständiga behovet av energi. Att investera i vindkraft kan vara relativt kostsamt vilket gör att det finns en önskan att alla delar av finansieringen är klarlagda och fullständigt utredda. Uppsatsen kommer att ta upp en del av den problematik som aktualiseras i samband med finansieringen av ett vindkraftprojekt. 2. SYFTE Vid finansiering av ett vindkraftprojekt har det blivit allt vanligare att använda sig av säkerhetsöverlåtelser av vindkraftverken. De konsekvenser som en säkerhetsöverlåtelse innebär för parterna som ingått ett sådant avtal, samt vilka sakrättsliga aspekter som aktualiseras förefaller dock inte vara helt utredda. Syftet med uppsatsen är därmed att reda ut hur säkert säkerhetsöverlåtelse står inom svensk rätt. Uppsatsen fokuserar främst på att ge en överblick av den sakrättsliga problematiken kring säkerhetsöverlåtelser. Den centrala frågan för uppsatsen är därmed att reda ut vilka effekter den nämnda problematiken får för finansieringen av vindkraftverk. 3. FRÅGESTÄLLNINGAR Uppsatsen kommer att utreda säkerhetsöverlåtelsens ställning inom svensk rätt genom att besvara frågeställningar såsom vem som är att anse som ägare till vindkraftverket, hur det sakrättsliga momentet sker och när säkerhetsöverlåtelsen blir verksam. Uppsatsen utreder också vilka effekter ett avtal om säkerhetsöverlåtelser får för de parter som ingår ett sådant avtal. Ett kortfattat övervägande av alternativ till säkerhetsöverlåtelser kommer också att behandlas. Slutligen kommer uppsatsen att ta upp frågan om vilka effekter rättsläget innebär för finansiering av vindkraftverk. 4. DISPOSITION Uppsatsen inleds med en kortare sammanfattning av syftet med uppsatsen samt de viktigaste slutsatserna. Härefter följer en introduktion till uppsatsämnet följt av syfte och en redogörelse för de frågeställningar som uppsatsen utreder. Sedan följer en genomgång av vald metod samt en kortare redogörelse för den typ av källor som valts samt eventuellt källkritik. En kortare historisk redogörelse av vindkraft och en 5

6 genomgång av relevanta begrepp som är av vikt för uppsatsen följer härnäst. Fortsättningsvis ges en redogörelse för området sakrätt följt av en genomgång av vad säkerhetsöverlåtelser innebörd, syfte och rättsverkningar. En genomgång av relevant praxis följer sedan. Vid denna del av uppsatsen har läsaren givits all nödvändig bakgrund för att nu kunna följa den analys och diskussion som är den del av uppsatsen som följer därefter. Analysdelen följs av en genomgång av övervägda alternativ till säkerhetsöverlåtelse. Slutligen sammanfattas slutsatserna av den diskussion som förts i uppsatsen. 5. METOD För att kunna reda ut den huvudsakliga frågeställningen för uppsatsen, det vill säga hur säkert säkerhetsöverlåtelse står inom svensk rätt, har den juridiska metoden huvudsakligen bestått av en genomgång av traditionella rättskällor såsom doktrin, praxis samt vetenskapliga artiklar inom området. De rättskällor som har använts har identifierats genom sökningar i biblioteksregister samt databaser med hjälp av sökorden säkerhetsöverlåtelse, byggnad på annans mark, byggnad på ofri grund samt sakrätt. Rättskällor som identifierats med hjälp av sökningen har sedan analyserats för att få en uppfattning av det gällande rättsläget. Den metoden som använts kan därmed sägas vara den rättsdogmatiska metoden som består av en genomgång av de traditionella rättskällorna för att bestämma den gällande rätten. De traditionella rättskällorna kan delas in i en hierarki där lagtext kommer först, följt av förarbeten, rättspraxis, doktrin samt sedvänja. Uppsatsen behandlar säkerhetsöverlåtelse vilket är ett rättsområde som saknar lagstöd. De andra rättskällorna har därmed fått högre rang och större betydelse än om lagtext hade funnits. Doktrinen inom detta område får anses ha en betydande ställning som rättskälla, dels på grund av att området är relativt oreglerat samt för det faktum att rättspraxis behandlar enskilda fall som kan skilja sig åt. 6. KÄLLOR OCH KÄLLKRITIK Till största del har litteratur i form av juridisk doktrin legat till grund för uppsatsen. Säkerhetsöverlåtelse av byggnad på annans mark har inte klarlagts i någon större utsträckning inom doktrinen. Däremot har flera professorer och experter inom området uttalat sig angående rättsläget och argumenterat för sin ståndpunkt i olika böcker och 6

7 artiklar. Den doktrin som använts består huvudsakligen av rättsvetenskapsmän 1 inom området vars uttalanden har analyserats för att utreda innebörden av argumentationen. Det förefaller inte ha uppkommit någon ny expertis inom området på senare år vilket innebär att den doktrin som analyserats inom området för uppsatsen får ges stor vikt. Att det inte har kommit ut någon senare doktrin på området än den som behandlats får också ges den innebörden att de uttalanden som tidigare gjorts fortfarande utgör gällande rätt. Därutöver har några statliga utredningar utgjort underlag för uppsatsen. Relevant information i dessa utredningar har analyserats och använts som källor. Statliga utredningar får överlag anses bestå av relativt grundliga utredningar och ges stor betydelse. För en utredning av domstolarnas uppfattning om säkerhetsöverlåtelse har en genomgång av relevant praxis genomförts. Den praxis som använts för uppsatsen är relativt gammal. Anledningen till att äldre praxis använts är att det inte har utkommit någon praxis inom det aktuella området på senare år. Användning av äldre praxis medför en risk eller möjlighet att domstolarna idag inte skulle ha samma syn på rättsläget som de tidigare domstolarna haft. Däremot kan det argumenteras för att en del av domstolarnas arbete innebär att skapa en likformig rättstillämpning som en del av rättssäkerheten. Därmed är det inte sagt att domstolarna inte kan ändra tidigare praxis, men att spekulera i detta faller utanför uppsatsens fokus. 7. AVGRÄNSNINGAR Uppsatsen har varit föremål för några avgränsningar för att inte göra den alltför övergripande och omfattande, och för att kunna fokusera på några centrala frågor. Med anledning av det sagda har en utredning om allmän avtalsrätt lämnats utanför uppsatsens område. En sådan utredning skulle ha blivit alltför långtgående och hamnat utanför de centrala frågeställningarna. En ytterligare avgränsning har gjorts genom att utelämna en genomgång av skatterätt och redovisning vilket kan sägas ligga nära till hands vid diskussioner kring äganderätt. En genomgång av dessa rättsområden har lämnats utanför uppsatsen då den sakrättsliga problematiken får anses utgöra ett självständigt rättsområde. En utredning av skatterättsliga konsekvenser får betraktas som en egen frågeställning som inte faller inom uppsatsens fokus. Uppsatsen fokuserar på möjligheten att använda vindkraftverken som säkerhet vid finansiering av ett vindkraftprojekt och därmed har andra finansieringsalternativ som exempelvis 1 Exempelvis Torgny Håstad, Hjalmar Karlgren och Svante Bergström. Se vidare i källförteckningen under punkten 15. 7

8 pantsättning av eventuella aktier i ett vindkraftbolag lämnats utanför uppsatsens räckvidd. 8. KORTFATTAD HISTORIK Enligt statistik från Energimyndigheten har utbyggnaden av vindkraftverk ökat markant sedan 1970-talet och el producerad genom vindkraft är idag den snabbast växande energiformen i världen. Vindkraft är en miljövänlig energiform som förmodligen kommer att spela en betydande roll vid den mycket viktiga anpassningen till ett hållbart energisystem. 2 Utbyggnaden av vindkraftverk har kommit att spela en betydande roll på den svenska energimarknaden och verksamheten är föremål för miljardinvesteringar. Investeringar i och framför allt finansieringen av vindkraftverken har kommit att aktualisera säkerhetsöverlåtelse som rättsligt instrument vid kreditgivningen. Säkerhetsöverlåtelse är däremot ingen nyhet inom svensk rätt utan har använts sedan en lång tid tillbaka; säkerhetsöverlåtelse i formen överlåtelse av byggnader på annans mark som säkerhet för en kredit har förekommit i olika sammanhang sedan mitten på 1900-talet. 3 Framför allt har institutet använts vid finansiering av byggnader på annans mark av den anledningen att vanlig pant eller annan form av säkerhet inte kan erhållas för den typen av egendom, se vidare nedan under punkten BEGREPP Nedan följer en genomgång av innebörden av de begrepp som används i uppsatsen och som läsaren bör vara bekant och införstådd med för att på bästa sätt kunna tillgodogöra sig uppsatsen Byggnad på annans mark Byggnad på annans mark innebär att byggnaden ägs av någon som varken är ägare eller innehar tomträtt till marken där byggnaden står. 4 För det mesta arrenderas marken där byggnaden står av byggnadens ägare. En annan äldre benämning på begreppet byggnad på annans mark är byggnad på ofri grund. Exempel på egendom som kan utgöra byggnad på annans mark är fritidshus, kolonistugor, lador, industrilokaler etc. På senare tid har vindkraftverk kommit att utgöra en allt vanligare, och ur en ekonomisk synvinkel betydande, del av egendomsslaget byggnad på annans mark. Det är däremot 2 Angående detta stycke, 3 Ds 2001:21, s SOU 1988:66, s

9 inte självklart att vindkraftverk alltid faller in under kategorin byggnad på annans mark, se närmare nedan under punkten Äganderätt Äganderätten är den huvudsakliga och grundläggande formen för disposition till ett objekt. Det kan sägas att äganderätten är negativt bestämd, den innefattar alla befogenheter som inte är undantagna enligt lag eller avtal. 5 Äganderätten har sagts vara ett sammanfattande begrepp av en mängd rättsverkningar. 6 Äganderätten utgör en form av egendomsskydd under vissa omständigheter, exempelvis när någon annan försöker tillgodogöra sig egendomen, förstöra den eller vägrar lämna tillbaka den efter ett lån. Äganderätten kan sägas spela en mycket viktig roll för tillämpningen av de sakrättsliga reglerna. Frågor som aktualiseras inom sakrätten är bland annat vem som har äganderätten till viss egendom samt vad en sådan äganderätt innebär. 7 Ägandeätten används ibland för andra syften än det traditionella och kan ofta innebära att den rättighet man innehar istället är ett mellanting mellan äganderätt och nyttjanderätt. Det sagda är framför allt vanligt vid fall där äganderätten utnyttjas för säkerhetssyften. Att utnyttja äganderätten för säkerhetssyften innebär att den så kallade ägaren i dessa fall endast skall säkerställas för en fordran, och ska återlämna egendomen när fordran är betald. Exempel på fall när detta system används är vid ägarförbehåll men också vid säkerhetsöverlåtelse Överlåtelse Överlåtelse är förvärv av äganderätt genom singularsuccession 9, det vill säga en övergång av en rättighet från en person till en annan, och innebär en övergång av hela rättigheten. För övergång av del av rättighet används termen upplåtelse Besittning Besittning innebär att någon innehar egendom eller har tillgång till den på så sätt att man kan säga att besittaren har egendomen i sin vård. Besittning kan föreligga även om man inte har obegränsad tillgång till egendomen. Det faktum att man besitter något är ofta en avgörande omständighet för sakrättsliga frågeställningar. Besittning till egendom skapar en så kallad legitimation för besittaren, och innebär därmed att besittaren har ett 5 Hessler, s Undén, s Angående detta stycke, Millqvist, s Angående detta stycke, Hessler, s Köp, byte, gåva. 10 Angående detta stycke, Undén, s

10 sakrättsligt skydd. Sakrättsligt skydd innebär i sin tur att man är skyddad mot tredje mans anspråk på egendomen, exempelvis en säljares borgenärer Tradition Tradition är ett så kallat sakrättsligt moment, se vidare nedan under punkten 10.1, och innebär att egendom som är föremål för en transaktion traderas, eller förs över, till den andra parten. Sakrättsligt innebär överföringen av egendomen att det sakrättsliga skyddet uppstår för den part som därmed också innehar besittningen till egendomen. Kravet på tradition är inte enhetligt inom svensk rätt och kan ha olika betydelse avseende olika typer av egendom och transaktioner. 12 En utförlig genomgång av traditionskravets olika betydelser faller utanför denna framställning, det kan konstateras att tradition existerar som sakrättsligt moment vid olika typer av transaktioner. 10. SAKRÄTT Sakrätt är ett rättsområde inom civilrätten utan någon egentlig kategoriserad sammanhållning ifrån lagstiftarens sida. Det som håller samman rättsområdet kan sägas vara klassificeringen som ett särskilt slag av konfliktsituationer mellan enskilda parter. Mera specifikt behandlar sakrätten frågor angående tredjemanskonflikter över egendom, det vill säga när två från varandra oberoende parter gör gällande anspråk mot en tredje part och dennes egendom. Konflikten utgörs av att parternas krav inte kan tillgodoses samtidigt utan någon av parterna tvingas uppge sina krav till förmån för den andra parten. 13 Sakrätt kan delas in i två huvudgrupper av konflikter, dels den grupp som aktualiserar omsättningsskyddet, dels den grupp som behandlar borgenärsskyddet. Omsättningsskyddet handlar om frågan hur avvägningen skall ske mellan en rätt till egendom och en nyförvärvad rätt till samma egendom; där den som gjort nyförvärvet har gjort förvärvet ifrån en part som inte hade rätt att förfoga över egendomen. Kortfattat kan man säga att omsättningsskyddet behandlar frågor om godtrosförvärv och dubbeldispositioner, det tar sikte på rättsordningens skydd av äganderätten och andra typer av rättigheter. 14 Reglerna om borgenärsskydd behandlar konflikten mellan olika anspråk som riktas mot en persons egendom för att täcka fordringar som innehas av de som gör anspråk på egendomen. 15 Det innebär att man innehar en skyddad äganderätt eller panträtt gentemot överlåtarens, förvärvarens eller pantsättarens borgenärer. De 11 Angående detta stycke Göransson s 494 och Millqvist, s Henriksson, s Angående detta stycke, Millqvist, s Millqvist, s Millqvist, s

11 intressen som främst ska tillgodoses i dessa fall är dels att fordringsförhållanden ska kunna avslutas på ett tillfredsställande sätt, dels att eventuella svekfulla transaktioner ifrån gäldenärens sida ska motarbetas, exempelvis att gäldenären försöker gömma undan egendom. 16 En uppdelning av det sakrättsliga skyddet kan också göras genom det statiska och det dynamiska skyddet. Det statiska skyddet innebär att den som förvärvat något skall kunna komma i besittning av det förvärvade utan hinder. Regler som faller in under det statiska skyddet är bland annat egendomsskyddet i grundlagen samt reglerna om stöld med mera inom straffrätten. Det statiska skyddet aktualiserar när egendom i fråga är i passiv, det vill säga när den inte är föremål för någon transaktion. Det dynamiska skyddet behandlar frågeställningar om skydd mot tredje man i samband med överlåtelser eller upplåtelser av rättigheter. 17 Det dynamiska skyddet kan därmed sägas innehålla regler som tillämpas när en transaktion av någon form har ägt rum Sakrättsliga moment För att uppnå sakrättsligt skydd krävs att ett så kallat sakrättsligt moment måste föreligga. Momentet består av ett antal rekvisit som måste vara uppfyllda för att momentet ska anses genomfört. De sakrättsliga momenten kan delas upp i subjektiva och objektiva moment. De viktigaste objektiva momenten består av besittning över ett objekt som sker genom tradition, det vill säga ett överlämnande av objektet, eller inskrivning i ett offentligt register. Andra objektiva moment är märkning för att kunna avskilja egendom eller denuntiation som innebär ett meddelande angående förvärvet. Vidare finns det vissa situationer där enligt svensk rätt avtalet som utgör det sakrättsliga momentet. Det är framför allt vid säkerhetsrätter, såsom vid en säkerhetsöverlåtelse, där detta är möjligt. Dessa säkerhetsrätter kallas för tysta säkerhetsrätter. 19 De subjektiva momenten i sin tur består av ond eller god tro, det vill säga innebörden av vad en part känt till eller inte känt till i samband med transaktionen Olika slag av egendom De sakrättsliga reglerna är sammankopplade med olika egendomsslag vid tillämpningen av reglerna. En sakrättslig regel anger ofta vilken typ av egendom som regeln i fråga är tillämplig på. Sakrätt som rättsområde är som ovan nämnts inte nämnvärt kategoriserad 16 Millqvist, s Angående detta stycke, Hessler, s Millqvist, s Helander s Angående detta stycke, Hessler, s

12 av lagstiftaren, det anses därmed vara av stor vikt för tillämpning av sakrätt att de olika egendomslag som existerar kategoriseras. 21 Egendom delas in i kategorierna fast och lös egendom enligt reglerna i Jordabalken (1970:994) ( JB ). JB 1:1 anger att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter. All annan egendom utgör därmed lös egendom. Det finns vidare egendom som ingår i fast egendom. Ett exempel på detta är föremål som tillförs fastigheten på ett visst sätt och därmed blir en del av den fasta egendomen. Sådan egendom återgår till att utgöra lös egendom när den skiljs från fastigheten på ett visst sätt. Reglerna i JB delar in de olika typerna av fastighetstillbehör i olika kategorier. Dessa kategorier är allmänna fastighetstillbehör, byggnadstillbehör och industritillbehör. De första två kategorierna anses ha ett mycket fast mekaniskt eller funktionsmässigt samband med marken eller en byggnad. För industritillbehören är det ägarförhållande och inskrivning som bestämmer statusen Vindkraftverk fast eller lös egendom? Vindkraftverk kan utgöra både fast och lös egendom beroende på hur konstruktionen av ägandeförhållandena ser ut. Det kan konstateras att ett vindkraftverk till sin natur utgör lös egendom. Det har däremot möjlighet att bli en del av fastigheten och därmed utgöra fast egendom om det är fastighetsägaren som tillför vindkraftverket till fastigheten, eller om det är avsett att senare ägas av fastighetsägaren, samt att uppförandet är avsett för stadigvarande bruk. Vid kommersiella vindkraftprojekt är den vanligaste ägarkonstruktionen att fastigheten och vindkraftverken inte ägs av samma person. Vanligen arrenderar vindkraftprojektören marken av en fastighetsägare varpå vindkraftverken sedan uppförs på den arrenderade marken och ägs av projektören. En sådan konstruktion innebär att vindkraftverket utgör egendomsslaget byggnad på annans mark. Byggnad på annans mark faller inte under något av tillbehörsbegreppen i JB. Istället bildar sådan egendom en egen variant av egendomsslaget lös egendom. 22 Vid fortsättningen av uppsatsen antas vindkraftverk utgöra byggnad på annans mark då utgångspunkten för uppsatsen är kommersiella vindkraftprojekt och verken utgör vanligen byggnad på annans mark vid sådana projekt. 21 Millqvist, s Millqvist, s

13 11. SÄKERHETSÖVERLÅTELSE Säkerhetsöverlåtelse innebär i korthet en försträckning med säkerhet i ett föremål som överlåts. En gäldenär överlåter egendom till en fordringsägare som säkerhet för en betalningsskyldighet. 23 Överlåtelsen sker utan tradition och gäldenären innehar fortsättningsvis egendomen och har därmed rätt att nyttja egendomen även efter överlåtelsen. Säkerheten kan exempelvis ställas gentemot en bank eller annan långivare men det kan också gälla säkerhet till en borgensman. Syftet med överlåtelsen kan sägas vara tillfällig, den innebär att äganderätten till egendomen skall återgå till gäldenären när betalningsskyldigheten upphör. 24 Säkerhetsöverlåtelse liknar pantsättning då syftet är att borgenären inte skall kunna ta säkerheten i anspråk förrän eventuellt när gäldenären inte kan fullgöra sin betalningsskyldighet. Pantsättning innebär i korthet att man ställer egendom som säkerhet för en försträckning men kraven för en giltig pantsättning skiljer sig ifrån säkerhetsöverlåtelse. Säkerhetsöverlåtelse genomförs vanligen genom ett avtal och utan någon efterföljande registrering eller liknande. I den juridiska doktrinen har det argumenterats för att säkerhetsöverlåtelse utgör ett köp till det yttre, men att överlåtelsen i själva verket innebär ett lån eller motsvarande jämförbar prestation till säljaren Sakrättsligt moment vid säkerhetsöverlåtelse Det sakrättsliga momentet vid säkerhetsöverlåtelse skiljer sig åt beroende på vilken typ av egendom som är föremål för säkerhetsöverlåtelse. För att säkerhetsöverlåtelse av en byggnad på annans mark skall bli sakrättsligt giltig är huvudregeln att avtalet utgör det sakrättsliga momentet. 26 Det krävs alltså inte något ytterligare moment än ett giltigt avtal mellan köparen och säljaren för att borgenären ska få sakrättsligt skydd. Det sagda fastställdes redan i början på 1950-talet genom NJA 1950 s 407 där motivet var att vare sig lösöreköpsförordningen eller reglerna om godtrosförvärv omfattade byggnader på annans mark vilket gjorde ett traditionskrav omotiverat. Tillämpning av avtalet som krav för sakrättslig giltighet gäller förutom säkerhetsöverlåtelse av byggnad på annans mark även omsättningsöverlåtelse, det vill säga köp, av dessa byggnader. Kravet för en giltig säkerhetsöverlåtelse är således att ett giltigt avtal har kommit till stånd mellan parterna. Behandlingen av de avtalsrättsliga reglerna ligger utanför uppsatsen, det konstateras endast att ett giltigt avtal ska föreligga. Som ovan nämnts liknar säkerhetsöverlåtelser pantsättning, det sakrättsliga momentet vid pantsättning är, till skillnad från säkerhetsöverlåtelse, tradition av den pantsatta egendomen. 23 Ds 2001: 21, s Hessler, s Bergström s Millqvist, s. 133, Henriksson, s. 91 samt Helander s

14 11.2. Rättsverkningar av säkerhetsöverlåtelse Efter genomgång av vad säkerhetsöverlåtelse innebär samt vilket sakrättsligt moment som måste föreligga för att en giltig säkerhetsöverlåtelse ska uppkomma kan frågan ställas vilka rättsverkningar en säkerhetsöverlåtelse har. Det har ansetts att rättsverkningarna av säkerhetsöverlåtelse bör ligga någonstans emellan omsättningsköp och pantsättning. 27 Rättsverkningarna av ett omsättningsköp av en byggnad på annans mark följer köprättsliga regler. Ett sådant köp blir giltigt i och med köpeavtalet men varken lösöreköpsförordningen eller godtrosregler är tillämpliga på ett den typen av transaktion. 28 En pantsättning av en byggnad på annans mark kräver tradition för att bli giltig och följer därefter sedvanliga panträttsliga regler. 29 Rättsverkningarna av säkerhetsöverlåtelse bör alltså dels följa panträttsliga regler, dels följa köprättsliga regler. Det kan i och med detta konstaterande ifrågasättas vilka delar av en säkerhetsöverlåtelse som har panträttsliga följder och vilka delar som följer köprättsliga regler. För att kunna besvara den frågan bör det först utredas vad en säkerhetsöverlåtelse egentligen innebär. Av namnet att döma innebär det en form av överlåtelse av egendom. Egendomen överlåts med anledning av säkerhet, det vill säga att den person som egendom överlåts till sedan har säkerhet i egendomen för en fordran som personen har mot överlåtaren. Då det är en överlåtelse som äger rum borde rimligen den som innehar egendomen kunna förfoga över egendomen med äganderätt, i enlighet med ovan gjord redogörelse för begreppen överlåtelse och äganderätt. Så förefaller däremot inte vara fallet. En säkerhetsöverlåtelse har som ovan nämnts sagts vara ett institut som liknar panträtten. Karlgren har argumenterat för att är en säkerhetsöverlåtelse egentligen är ett förtäckt pantavtal, samt att det enda som skiljer de båda instituten åt är formella olikheter, exempelvis namnet på transaktionen och typen av avtal. 30 För att reda ut rättsverkningarna av säkerhetsöverlåtelse följer nedan en redogörelse av parternas förhållande till respektive parts borgenärer vid säkerhetsöverlåtelse jämfört med en pantsättning. Syftet med jämförelsen av de båda instituten är att reda ut om säkerhetsöverlåtelser egentligen är ett förtäckt pantavtal såsom Karlgren argumenterat för. För enkelhetens skull är överlåtaren benämnd som säljare och mottagaren av den överlåtna egendomen är benämnd köpare då det är dessa parters förhållande till 27 Bergström, s NJA 1952 s 407 och Bergström, s Bergström, s Karlgren, s

15 borgenärerna som ska utredas, se illustrationen nedan där de heldragna pilarna illustrerar det förhållande som utreds. Säkerhetsöverlåtelse Säljare Köpare Fordringsförhållande Fordringsförhållande Borgenär (till säljaren) Borgenär (till köparen) Köparens förhållande till säljarsidan Har en säkerhetsöverlåtelse ägt rum och säljaren går i konkurs har köparen, liksom panthavaren vid en pantsättning, rätt att utfå den del av fordringen som inte täcks av säkerheten och måste vid en realisation lämna överskottet till säljaren. Rättsverkningarna kan i denna del därmed sägas vara samma för säkerhetsöverlåtelser som för pantsättning. I doktrinen har vissa skillnader mellan rättsverkningarna för instituten diskuterats, men enligt Bergström är dessa skillnader i realiteten enbart formella. 31 Det kan däremot hävdas att parternas syfte med de olika transaktionerna skiljer sig åt. Vid säkerhetsöverlåtelse avses att köparen gentemot tredje man skall anses vara ägare till egendomen, något sådant syfte finns inte vid en pantsättning. Det kan å andra sidan hävdas att man bör se ett avtal om säkerhetsöverlåtelse ifrån den ekonomiska sidan, vilket innebär att syftet med en säkerhetsöverlåtelse är detsamma som vid en pantsättning. Parternas sakrättsliga intentioner vid en säkerhetsöverlåtelse har sagts vara äganderättsliga verkningar och inte panträttsliga rättsverkningar; parternas interna intentioner är däremot att förhållandet dem emellan ska regleras panträttsligt Säljarens förhållande till köparsidan Skulle köparen gå i konkurs är reglerna för säljarens anspråk inte lika utredda som i fallet ovan. Å ena sidan kan man anse att säljaren enbart har rätt enligt avtalet att återfå den sålda egendomen, men att kravet bara kan riktas mot köparen personligen och inte mot dennes borgenärer. Alternativt anser man att säljaren kan åtnjuta separationsrätt i köparens konkurs. Det har i doktrinen ansetts att eftersom man glidit över till panträttsliga regler i fallet med köparens förhållande till säljarens borgenärer så finns det 31 Angående detta stycke, Bergström, s Karlgren, s

16 all anledning att anta att så även är fallet vid säljarens förhållande till köparens borgenärer. Vad gäller säljarens förhållande till köparens borgenärer kan det sammanfattas med att det inte finns några egentliga betydande skillnader i rättsverkningarna mellan säkerhetsöverlåtelser och pantsättning Sammanfattning av rättsverkningar Rättsverkningarna vid en jämförelse mellan pantsättning och säkerhetsöverlåtelse enligt ovan förefaller inte visa några egentliga skillnader mellan de båda avtalstyperna. Ett avtal om säkerhetsöverlåtelse för av namnet tankarna till ett köp. Ser man till hur rättsverkningarna ser ut liknar institutet däremot inte ett köp utan snarare en pantsättning. Det ger anledning till viss oklarhet om vilka regler som egentligen ska tillämpas, de panträttsliga eller de köprättsliga. Jämförelse enligt ovan visar att både köprättsliga och panträttsliga regler kan komma att tillämpas. Bergström har föreslagit en konsekvent tillämpning av panträttsliga regler för alla avtal om säkerhetsöverlåtelse. 34 Han menar att det inte är rimligt att göra någon skillnad på avtal om pant och avtal om säkerhetsöverlåtelse Syftet med säkerhetsöverlåtelse Gällande rätt avseende säkerhetsöverlåtelse har kritiserats inom doktrinen 35 och som nedan kommer att redovisas har det tagits fram flera förslag till alternativ till säkerhetsöverlåtelse genom olika utredningar. Frågan kan ställas om det finns ett bakomliggande syfte med den gällande konstruktionen av säkerhetsöverlåtelse. Det kan exempelvis diskuteras om det kan finns ett logiskt syfte till att säkerhetsöverlåtelser av byggnad på annans mark blir gällande redan genom avtalet. Högsta domstolen konstaterade i NJA 1952 s 407 att lösöreköpslagen inte är tillämplig på köp av byggnad på annans mark, det har ansetts vara en logisk följd av domstolens uttalande i nämnda rättsfall att inte heller säkerhetsöverlåtelse av byggnad på annans mark ska falla under lösöreköpslagen. 36 Att dessa typer av byggnader inte faller in under lösöreköpslagen kan antas utgöra ett av domstolens motiv för att avtalet mellan parterna ska utgöra det sakrättsliga momentet. Det kan vidare antas att en ändring av praxis vad gäller säkerhetsöverlåtelse kan komma att få konsekvenser som inte kan förutses, vilket också kan sägas vara en logisk anledning till att inte ändra praxis. Ser man på säkerhetsöverlåtelse ur en ekonomisk synvinkel samt det faktum att den praxis som finns vad gäller säkerhetsöverlåtelse av byggnad på annans mark bygger på 33 Angående detta stycke, Bergström, s Bergström, s Henriksson, s Henriksson, s

17 tidigare praxis, kan det sägas innebära att det har skapats en förutsebarhet som gynnar rättsekonomiska förutsättningar. Om parterna som ska ingå ett avtal i förväg vet vilka konsekvenser som avtalet innebär har de bättre möjligheter att ingå den transaktion som passar bäst för parternas ändamål. Ett annat argument som kan åberopas från ekonomisk synvinkel är att viss typ av egendom inte skulle kunna utnyttjas i kreditsyfte om inte möjligheten att säkerhetsöverlåta sådan egendom, utan att en efterföljande besittningsövergång måste äga rum, fanns. Det har däremot ifrågasatts om det finns tillräckliga rättsekonomiska skäl för att skilja den sakrättsliga verkan av säkerhetsöverlåtelse från pantsättning. Parterna kan relativt enkelt kringgå de panträttsliga reglerna genom att ange att transaktionen är en säkerhetsöverlåtelse och därmed undgå att behöva genomföra en pantsättning med sakrättslig verkan. Däremot finns det rättsekonomiska skäl som gör att man kan hävda att traditionskravet för pantsättning även borde tillämpas för säkerhetsöverlåtelse, exempelvis att det lägger hinder i vägen för skenavtal samt ger en bättre förutsebarhet för egendoms rättsliga ställning vid konkurs. 37 Henriksson hävdar att de argument som åberopats av domstolarna inte alls knyter an till den norm gällande säkerhetsöverlåtelse som gäller i samhället. Innebörden av argumenten kan sägas vara att det bör diskuteras huruvida den rätt som gäller även bör vara förankrad hos den breda allmänheten för att anses vara gällande rätt. Henriksson menar att den kraftigaste kritiken gentemot mot domstolarnas uppfattning har sitt ursprung i just detta, även kallat rättssociologiskt perspektiv. 38 Henriksson har refererat till den argumentation som Bergström för 39. Bergström menar att det förmodligen anses förvirrande att en transaktion som benämns såsom äganderätt inte innebär äganderätt i den bemärkelsen som det gör i allmänhet. Vidare skapar det förvirring att inte kunna benämna en transaktion för pantsättning när det i själva verket är just vad det är. Det kan däremot hävdas för att det finns en allmän uppfattning om att en giltig pantsättning kräver tradition av det pantsatta medan detsamma inte gäller för en äganderättsövergång. Henriksson menar trots detta att det inte är rimligt att en säkerhetsöverlåtelse får sakrättslig giltighet genom avtalet när det samma inte gäller för pantsättning. 40 Applicerar man istället ett rättshistoriskt perspektiv på säkerhetsöverlåtelse menar Henriksson att den praxis som utvecklats under åren är motiverad. Henriksson hänvisar till en relativt stor del av den tyngst vägande doktrinen och menar att de allihop ansett att 37 Angående detta stycke, Henriksson, s Henriksson, s SvJT 1955 s. 385 ff. 40 Henriksson, s

18 domstolarnas praxis speglas av en vilja att upprätthålla kontinuitet. 41 Henriksson hänvisar specifikt till Bergströms utredning 42 av säkerhetsöverlåtelse där Bergström hävdar att säkerhetsöverlåtelse är ett unikt avtal som lever kvar sedan början på talet med hjälp av teorin att det följer både regler om köp samt regler om pant. Bergström menar vidare att svensk rätt är belastad med konstruktionen för säkerhetsöverlåtelse eftersom man har lämnat den teoretiska grunden för avtalet. 43 Det kan antas att det Bergström menar med nämnda uttalande är att säkerhetsöverlåtelse inte har några egna ben att stå på samt att de inte är fullständigt förankrade i samhället. Bergströms uttalande har kritiserats med utgångspunkt i bland annat en promemoria ifrån I nämnda promemoria diskuteras avtalstypen säkerhetsöverlåtelse som ett fritt stående avtal vilket medför att det kan antas att Bergströms argument inte fullt ut stämmer överens med hur samhällets syn på säkerhetsöverlåtelser faktiskt ser ut. Sammanfattningsvis kan följande antaganden göras. Det finns ekonomiska fördelar med hur strukturen av säkerhetsöverlåtelser ser ut, byggnader på annans mark skulle annars inte kunna utnyttjas i kreditsyfte. Det kan dock ifrågasättas om den anledningen är tillräcklig för att upprätthålla institutet och bevara det på så sätt som görs. Till vilken grad säkerhetsöverlåtelse är förankrade i samhället får vara relativt osagt då det kräver en mer omfattande utredning. Det kan dock antas att konstruktionen inte är helt tillfredsställande för varken gemene man eller för de som arbetar professionellt med institutet. Det är vidare motiverat att upprätthålla kontinuitet i rättstillämpningen. Det tyngst vägande syftet med säkerhetsöverlåtelse förefaller vara det rättsekonomiska syftet. Det kan dock ifrågasättas om det väger tillräckligt tungt för att fördelarna med säkerhetsöverlåtelse ska väga över nackdelarna. 12. PRAXIS Nedan följer en genomgång av relevant praxis gällande säkerhetsöverlåtelse och en efterföljande analys av rättsfallen för att få en överblick av hur domstolarna har behandlat säkerhetsöverlåtelse NJA 1912 s 311 Bakgrunden till målet var att A sålde byggnader belägna på annans mark till B. B tillträdde inte byggnaderna utan lät A ha kvar besittningen till dessa. A sålde några år 41 Henriksson, s Bergström, Svante, Sakrättsliga spörsmål rörande byggnad å annans grund, Svensk Juristtidning 1955 s Henriksson, s Ds 2003:38, Finansiella säkerheter. 18

19 senare byggnaderna till C som tillträdde dem i god tro. Frågan i målet handlade därmed om vilken verkan C:s goda tro skulle ges. Domstolen ansåg att B hade bättre rätt till byggnaderna än vad C hade då B faktiskt köpt byggnaderna före C NJA 1952 s 407 Målet handlade om en säkerhetsöverlåtelse av en byggnad på annans mark till förmån för en försträckning. Innan försträckningen var betald sålde borgenären byggnaden till en tredje part som tillträdde byggnaden och var i god tro. Frågan i målet var huruvida den part till vilken byggnaden säkerhetsöverläts ägde bättre rätt till byggnaden än den part som senare förvärvade och tillträdde den. Tingsrätten konstaterade att säkerhetsöverlåtelse enligt svensk rätt får sakrättslig giltighet i och med avtalet. Tingsrätten refererade till Karlgren och intog samma inställning som denne, nämligen att några formella skillnader i kraven för giltighet gentemot tredje man inte kunde upprätthållas mellan säkerhetsöverlåtelser och pantsättning. Säkerhetsöverlåtelsen blev därmed gällande mot den senare förvärvaren och den person till vilken byggnaden säkerhetsöverläts ägde alltså bättre rätt till byggnaden än den senare förvärvaren. Domslutet godtogs av både hovrätten och Högsta domstolen. Högsta domstolen anförde att vid köp av byggnader på annans mark gäller inte lösöreköpsförordningens regler och inte heller godtrosförvärv kan bli tillämpliga. Därefter konstaterade Högsta domstolen att samma regler får anses gälla för säkerhetsöverlåtelser av byggnader på annans mark NJA 1954 s 455 Bakgrunden till målet var att A genom köpekontrakt hade sålt byggnader på annans mark till B. B pantförskrev sedan bland annat en av byggnaderna till A som säkerhet för fullgörande av betalningsskyldigheten enligt köpekontraktet. B intecknade sedan bland annat denna byggnad till säkerhet för en annan fordran till C samt sålde sedan byggnaden till C. En tid senare upprättade A och B ett avtal som fastställde att äganderätten till bland annat den aktuella byggnaden skulle återgå till A. I avtalet intogs också en klausul om att A tidigare förbehållit sig äganderätten till byggnaden. Den fråga som Högsta domstolen hade att ta ställning till var huruvida A förbehållit sig äganderätt till byggnaden genom ett avtal som föregått pantförskrivningen till A, och att C därmed inte kunnat förvärva någon rätt till byggnaden. Fråga var även, om föregående fråga skulle besvaras nekande, huruvida A istället förvärvat panträtt i byggnaden genom samma avtal. Högsta domstolen avgjorde målet genom plenum. Domstolen konstaterade att varken lydelsen av pantförskrivningen till A eller omständigheterna vid dess tillkomst kunde innebära att A hade förbehållit sig äganderätt till byggnaden. A 19

20 hade inte heller har erhållit någon panträtt i byggnaden då någon tradition av byggnaden ännu inte skett. Det var istället C som förvärvat en giltig panträtt i byggnaden. Innebörden av denna dom kan antas vara att besittningstagande är nödvändigt för en giltig pantsättning. Alla ledamöter i högsta domstolen var dock inte eniga. Av domstolens tjugotre ledamöter var referenten och åtta ledamöter skiljaktiga. De skiljaktiga ansåg att pantsättning ska behandlas som säkerhetsöverlåtelse och att A därmed förvärvat en giltig panträtt i byggnaden. Helander har diskuterat fallet och menar att domstolen borde tagit vara på tillfället att reda ut den inte så tillfredsställande situationen genom att godkänna en panträtt utan krav på tradition. Helander menar vidare att det domstolen istället har gjort är att i praktiken godkänna en pantsättning av byggnad på annans mark utan ett krav på sakrättsligt moment RH 1998:34 I målet var det fråga om utmätning av bland annat en byggnad på annans mark som A genom en säkerhetsöverlåtelse överlåtit till B, och senare överlät A samma byggnad till C. Utmätning av byggnaden riktades mot A. Både tingsrätten och hovrätten ansåg att utmätning inte kunde ske då byggnaden inte längre kunde visas tillhöra A. Domstolarna hänvisade till tidigare praxis och ansåg att ett sakrättsligt skydd mot en senare förvärvare vid en säkerhetsöverlåtelse uppkommer genom avtalet. Hovrätten fastställde vidare att den senare överlåtelsen hade skett med säkerhetsöverlåtelsen som belastning Utvärdering av praxis Av den ovan gjorda genomgången av rättsfallen kan följande antaganden göras. NJA 1912 s 311 har diskuterats inom doktrinen av bland andra Hessler. Hessler hänvisar till nämnda rättsfall när han konstaterar att det faktum att man har besittning till en byggnad på annans mark inte är ägnad att skapa legitimation att disponera över byggnaden, på samma sätt som besittning av lösa saker gör. Hessler menar vidare att det sagda dock kan uppfattas som ett cirkelresonemang. Det är snarare den gällande rätten man bör se till för att avgöra vilken verkan besittning av egendom har. Hessler menar istället att domstolarnas resonemang har sin grund i att det kan vara svårt att avgöra vem som har besittning till byggnader, därmed utgör besittning inte ett kriterium som är tillräckligt tillfredsställande för att avgöra vem som kan förfoga över byggnaden. 45 Angående detta stycke, Helander s