Begäran om planuppdrag för Heljered etapp 2

Transkript

1

2 TJÄNSTESKRIVELSE (3) Dnr PU 41/18 N/A Sofia Refsnes Kommunstyrelsen Begäran om planuppdrag för Heljered etapp 2 Förslag till beslut Kommunstyrelsen uppdrar åt stadsbyggnadsförvaltningen att upprätta detaljplan för Heljered etapp 2 med standardförfarande under förutsättning att avtal kan upprättas. Kommunstyrelsen uppdrar åt stadsbyggnadsförvaltningen att genomföra samråd. Ärendet 1998 fick stadsbyggnadsförvaltningen i uppdrag att upprätta en detaljplan för bostäder i Heljered etapp 2. För att kunna bedriva ett så effektivt planarbete som möjligt utifrån gällande lagstiftning samt ny kunskap och nya förutsättningar är förslaget att starta om projektet med ett nytt planuppdrag. Förslaget inkluderar också en uppdelning av det tidigare planområdet med en avgränsning norr om byvägen. Planläggning av fastigheterna söder om byvägen föreslås genomföras i en parallell process. Syftet med planen föreslås vara samma som i tidigare planarbete, dvs att möjliggöra vidare utbyggnad av bostäder i anslutning till utbyggnaden i etapp 1. Projektet omfattar att pröva nya bostäder på ett antal privat ägda fastigheter (Heljered 1:4 (1 och 2), 2:4 (3 och 10), 1:7 (2 och 3) mfl). Området ska också inrymma ett boende med särskild service och en förskola. Plan- och fastighetsförutsättningar Planområdet är beläget väster om Eken center i Kållered och ägs av Kålleredfastigheter. Området har en avsevärd lutning och upptas till största del av åker- och ängsmark. Marken består främst av lera. Det finns också en grundvattentäkt. I områdets norra del rinner Hedbäcken där det förekommer viss översvämningsrisk. Inom området som är aktuell för utbyggnad finns i dag tre hus. I bilaga 1 Start-PM beskrivs planområdets förutsättningar ytterligare.

3 TJÄNSTESKRIVELSE Sida 2 (3) Dnr PU 41/18 Den större ringen redovisar det ungefärliga planområdet. Den mindre ringen redovisar en tomt som avses utredas för lokalisering av förskola i kommande planarbete. Bedömning Syftet med plan bedöms fortfarande vara aktuellt, dvs möjliggöra bostäder i anslutning till befintlig bebyggelse i Heljered etapp 1. En god anpassning till landskapets topografi och karaktär, till de geotekniska och klimatmässiga förutsättningarna samt till befintlig bebyggelse i området bedöms vara viktigt att säkerställa i kommande planarbete. Området består till stor del består av lera och det finns en grundvattenförekomst att ta hänsyn till. Att bibehålla grundvattennivån blir viktigt att garantera i detaljplanen. Att motiveringen gällande byggnation på jordbruksmark blir tillräcklig ska också betonas. Det finns olika möjligheter för lokalisering av förskola. En kommunal fastighet i anslutning till Ekåsens koloniområde (den lilla ringen i kartan ovan) kommer att utredas under planarbetet. Beroende på lämplighet kan andra lokaliseringar bli aktuella. För att effektivisera arbetet med detaljplanen föreslås en uppdelning av det tidigare planområdet i två delar med en avgränsning norr om byvägen. Fastigheterna söder om byvägen föreslås hanteras i en separat detaljplan. I bilaga 1 Start-PM beskrivs planens utmaningar ytterligare.

4 TJÄNSTESKRIVELSE Sida 3 (3) Dnr PU 41/18 Expedieras till Kommunstyrelsen Kålleredsfastigheter Björn Marklund stadsbyggnadschef Lisa Östman planchef

5 HELJERED ETAPP 2 START-PM SOFIA REFSNES har ingen rättslig verkan, Mölndals stad 1

6 START-PM HELJERED ETAPP 2 Planarbetet I Heljered har pågått sedan början på 2000-talet. För att kunna bedriva ett så effektivt planarbete som möjligt utifrån gällande lagstiftning samt ny kunskap och nya förutsättningar är förslaget att starta om projektet med ett nytt planuppdrag. Förslaget inkluderar också en uppdelning av det tidigare planområdet med en avgränsning längs byvägen i söder. En uppdelning bidrar till att uppnå ett mer effektivt planarbete. De två planprocesserna avses pågå parallellt. Syftet med detta start-pm är att kartlägga och tydliggöra projektets förutsättningar och utmaningar. Projektets genomförandefrågor, organisation och en övergripande tidplan inkluderas också. Start-PM:et ska kunna användas under planprocessens gång som underlag för vilka frågor som blir viktiga att hantera inom projektet samt vilka roller och ansvar projektdeltagarna har. SYFTE OCH MÅL Syftet med detaljplanen Heljered etapp 2 är att möjliggöra vidare utbyggnad av bostäder i anslutning till utbyggnaden i etapp 1. Detta ska ske med god anpassning till landskapets topografi och karaktär, de geotekniska och klimatmässiga förutsättningarna samt till den befintliga bebyggelsen i området. PROJEKTBESKRIVNING Projektet omfattar att pröva drygt 350 nya bostäder på ett antal privat ägda fastigheter (Heljered 1:4 (1 och 2), 2:4 (3 och 10), 1:7 (2 och 3) mfl). Området ska också inrymma ett boende med särskild service och en förskola. Projektets mål är att bidra till en variation av hustyper och upplåtelseformer. 2

7 START-PM HELJERED PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR Området är lokaliserat drygt 450 meter från Eken center och 700 meter från Kålleredsmotet (E6/E20). Avståndet från områdets anslutning vid korsningen Heljeredsvägen- Ekenleden till Kållereds centrum är ca 1 km. Till Mölndals centrum är det ca 6 km och till Göteborgs centrum ca 14 km. Närmaste busshållplats är lokaliserad öster om närmaste cirkulationsplats vid Ekenleden. ÖP 2006 anger området som utbyggnadsområde. Det är en del i att utveckla samtliga tätorter i kommunen och skapa en sammanhängande utvecklig i Kållered. Området ska enligt ÖP 2006 innehålla bostäder i tvåvåningshus i form av hyreshus, radhus och kedjehus med inslag av villabebyggelse. Heljeredsdalen upptas i huvudsak av åker- och ängsmark, som begränsas av vegetationsklädda berg. Området har en avsevärd lutning med höjdskillnader från lägsta punkten +22 m i norr vid Hedbacken upp till + 50 meter i söder vid bergsläntens fot. Skogsbrynen utgörs i huvudsak av lövträdsvegetation. Dalgången avvattnas i ost-västlig riktning av en mindre bäck, Hedbäcken som delvis är djupt nedskuren i en ravin. En betydande del av marken utgörs av jordbruksmark. Inom den delen av området som är aktuell for exploatering finns för närvarande tre bostadshus. Området är lokaliserat söder om Hedbäcken där det finns viss översvämningsrisk. Området behöver höjdsättas så att robusthet mot klimatförändringar säkerställs. Lera finns inom större delen av området som avses att bebyggas. Lermäktigheten varierar relativt kraftigt inom området och de största mäktigheterna, m, finns i området kring Hedbäcken. Grundvattennivån varierar mycket kraftigt inom området. Inom nordvästra delen av området, vid Hedbäcken, har det artesiska trycket uppmätts som motsvarar en trycknivå 2,5-3 m över markytan. Inom områdets sydöstra delar har de lägsta grundvattennivåerna uppmätts, 6-6,5 m under markytan. KNÄCKFRÅGOR Geoteknik Området består till stor del av lera och det finns grundvattenförekomst att ta hänsyn till. Det är viktigt att bibehålla den grundvattennivå som finns för att minska risken för sättningar. Pålning av bebyggelsen kan minska sättningsrisken. Planarbetet ska säkerställa att kontroll av grundvattennivån sker i enlighet med den geotekniska utredningen. Översvämningsrisk och dagvattenhantering Det finns viss risk för översvämning i Hedbäcken samt i fler delar av området vid eventuella skyfall. Dagvattenhanteringen blir därmed en mycket viktig fråga att beakta i detaljplanearbetet. Hedbäcken behöver kunna svämma över. Därmed blir placering och höjdsättning av bebyggelse viktigt. Hantering av de diken som finns i området är också viktigt för dagvattenhanteringen. Ansvar och utformning är viktiga frågor. Lokalisering av förskola De tillkommande bostäderna innebär ett behov av en förskola för barn (schablonuträkning på drygt 350 bostäder som skissen från exploatören omfattar). Detta innebär drygt 4 avdelningar. Stadens inriktning är att vid nybyggnation av förskolor inte bygga mindre än 6 avdelningar eftersom det är mest ekonomiskt effektivt. Knäckfrågan är att hitta en lämplig lokalisering av en förskola, antingen inom planområdet eller i anslutning till det. Om det inte finns möjlighet att lokalisera en förskola med 6 avdelningar inom planområdet kan kommunal mark i anslutning till Ekåsens koloniområde vara aktuellt (se liten ring i kartan på föregående sida). Hur en lokalisering utanför planområdet ska inkluderas i planarbetet samt kopplingar till förskolan till och från planområdet blir viktiga att hantera i det kommande planarbetet. Avgränsningen av planområdet Längs byvägen söder om föreslagen ny bebyggelse från Kålleredsfastigheter finns flera fastighetsägare som är intresserade av att stycka av sina tomter. För att effektivisera arbetet föreslås en uppdelning av området i två 3

8 START-PM HELJERED delar med en avgränsning norr om byvägen. Knäckfrågan blir om och i vilken utsträckning utvecklingen av byvägen ändå kan behöva ingå i planen för det område som detta planuppdrag omfattar. Jordbruksmark Området är klassat som odlingslandskap enligt Lantmäteriets kartering. Motivering till byggnation på jordbruksmark kommer att krävas i kommande planarbete. RISKER En risk är att resurserna i projektet inte har möjlighet att lägga den tid som krävs för att tidplanen ska uppnås eller att resurserna byts ut under processens gång och att det därmed tar extra tid för nya resurser att sätta sig in i projektet. Därmed riskerar tidplanen att bli förskjuten framåt i tiden. Samma situation kan uppstå om de konsulter som staden har ramavtal med inte kan utföra de uppdateringar av utredningar som behövs i tid. Därmed kan investeringar inte göras och byggstart inte ske vid den, enligt tidplanen, utsatta tidpunkten. En risk är också att planen blir överklagad. Även då är konsekvensen en försenad tidplan. Under processens gång kan det också framkomma nya förutsättningar inom de knäckfrågor som redovisas i punktlistan ovan. Om någon ny förutsättning visar att vissa lösningar inte fungerar kan det ta extra tid att arbeta fram nya lösningar, vilket också innebär en förskjutning av tidplanen framåt i tiden. Ett exempel på en sådan förändrad förutsättning kan vara att lokaliseringen av förskola inte bedöms vara lämplig. Då behöver fler platser utredas. Det är viktigt att hantera dessa frågor i detaljplanen och inte skjuta några frågor eller osäkerheter framåt till bygglovsskedet. Därmed bedöms en förskjutning av tidplanen som en acceptabel risk för att säkerställa genomförandet av planen. TIDPLAN Tidplanen ovan är möjlig om planprocessen fortgår utan större uppehåll. Projektledaren ansvarar för att uppdatera tidplanen i produktionsplanen. Mellan planstart och samråd kommer eventuellt vissa av de utredningar som upprättats tidigare (geoteknik, VA, luft, arkeologi mfl) behöva uppdateras. Tidplan för detta är svårt att förutse, men möjligheten att genomföra detta under hösten 2018 och början av 2019 bedöms vara rimligt om inget oförutsett inträffar. Kvalitetsgranskning av utredningar ingår också i tidplanen. En beslutslogg kommer att föras så att det genom hela processen är tydligt vilka inriktningsbeslut som fattats, av vem och när. Mellan samråd och granskning av planen kommer genomförandefrågor att bli ännu mer framträdande än tidigare. Tidplanen omfattar tid för detta. 4

9 START-PM HELJERED ORGANISATION Befintliga forum där planeringschef, planchef samt mark- och exploateringschef träffas används som ledningsgrupp där strategiska beslut gällande planarbetet kan fattas, liksom existerande samordningsmöten med tekniska förvaltningen för frågor som omfattar deras ansvarsområden. Projektledaren ansvarar för att detaljplanen tas fram enligt gällande lagar och regler. Projektledaren ansvarar för att tidplanen följs och att uppdatera projektgrupp och produktionsplan om det sker några förändringar. Projektledaren samordnar utskick, möteskallelser och dagordningar samt fördelar uppgifter till projektgruppen. Dagordningar skickas ut i god tid innan mötena så att alla deltagare kan förbereda sig. Om specifika kompetenser utöver projektgruppen behöver delta vid något möte ansvarar projektledaren för att kalla dessa personer. Deltagare i projektgruppen ansvarar för sitt sakområde, att förbereda sig inför projektmöten, leverera underlag i enlighet med tidplanen och att kvalitetssäkra utredningar som görs i samband med planen. Om det framkommer ny kunskap inom något sakområde som kan påverka planens förutsättningar och tidplan är det viktigt att kommunicera detta med projektledaren och resten av projektgruppen. Projektgrupp: Planenheten: Sofia Refsnes (projektledare) Mark- och exploateringsenheten: Kristina Bodin Tekniska förvaltningen: Helena Sandgathe (ansvarar för att samordna VA- och trafikfrågor med resten av tekniska förvaltningen) Miljöenheten: Lisa Lund Bygglovsenheten: Björn Ekblad 5

10 START-PM HELJERED GENOMFÖRANDE Vid genomförandet av planen kommer det krävas kommunala investeringar för utbyggnad på allmän plats. I denna plan är det utbyggnad av Heljeredsvägen, utbyggnad av kommunala infartsgator till de nya bostadshusen, utbyggnad av gång- och cykelvägar samt för byggnation av förskola. Utbyggnad av allmän plats förutsätts finansieras genom exploateringsbidrag från exploatören. Investeringarna kommer bli aktuella i slutet av 2019 och framåt beroende på utbyggnadstakt. Mark- och exploateringsenhetens representant ansvarar för att kommunicera investeringsbehovet för exploatering på allmän plats till mark- och exploateringschefen samt planeringschefen. Behovet inkluderas sedan i investeringsgruppens arbete. Politiskt beslut fattas inom ramarna för budgetberedningen. Mellan samråd och granskning av planen kommer en översiktslig kostnadskalkyl tas fram. Utbyggnad av allmän plats innebär också ökade driftskostnader. Dessa kostnader kommer att inkluderas i tekniska förvaltningens kommande driftsbudget. Huvudmannaskap för dagvattendammar och diken i området kommer behöva säkerställas under planarbetet. KOMMUNIKATION En tidig kommunikationsinsats som är viktig att genomföra är den med fastighetsägarna söder om byvägen. Syftet är att tydliggöra anledningen till uppdelningen av planerna och när planarbetet för deras fastigheter planeras att inledas. I det fortsatta detaljplanearbetet för detta område kommer sedan kontinuerlig dialog med fastighetsägarna att behövas. Kontinuerliga avstämningar med Kålleredfastigheter kommer att hållas för att skapa en god integrerad process. Behovsbedömningen kommer att stämmas av med Länsstyrelsen i enlighet med gällande lagstiftning. Fler dialogtillfällen med Länsstyrelsen och SGI kan behöva genomföras så att deras intresseområden säkerställs på ett tillfredsställande sätt i planen. Under samrådet avser staden att hålla ett öppet samrådsmöte med liknande utformning som samrådsmöten i andra detaljplaneprocesser. Under processens gång avses också informationen på hemsidan att uppdateras kontinuerligt när det finns ny information att delge. Internt kommer kontinuerliga avstämningar med olika kompetenser beroende på behov genomföras. Fokus kommer att bli de knäckfrågor som redovisas ovan. Funktioner som ansvarar för dessa frågor kommer att involveras särskilt i processen. Mellan samråd och granskning kommer genomförandefrågor få ett större fokus i den interna kommunikationen. 6