delårsrapport Januari mars 2009

Transkript

1 delårsrapport Januari mars 2009

2 Vasakronan Delårsrapport januari mars 2009 Hyresintäkterna ökade till mkr (727). Jämfört med en proformaredovisning 1) för första kvartalet uppgick ökningen till 11 procent. Driftnettot ökade till 954 mkr (444). Jämfört med proforma uppgick ökningen till 12 procent. Resultat före skatt och exklusive värde förändringar ökade till 550 mkr (276). Jämfört med proforma uppgick ökningen till 17 procent. Marknadsvärdet på förvaltningsfastig heter uppgick per 31 mars 2009 till mkr (39 909). Orealiserad värdeförändring på förvaltningsfastigheter uppgick till 926 mkr (70, proforma 232). Värdeminskningen beror på fortsatt stigande direkt avkastningskrav. Resultat efter skatt minskade genom den orealiserade värdeförändringen till 289 mkr (247, proforma 487). 1) Som om förvärv av Vasakronan hade skett per 1 januari i stället för per 1 september, se vidare sidan 16. Vasakronan i sammandrag (mkr) Jan mars 2009 Jan mars April mars 2009 Jan dec Hyresintäkter Driftnetto Resultat före skatt och exklusive värdeförändring på förvaltningsfastigheter och finansiella instrument Resultat efter skatt Kassaflöde löpande verksamhet före förändring i rörelsekapital Marknadsvärde fastigheter Vakansgrad ekonomisk, Överskottsgrad, Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,9 2,2 2,2 Soliditet, Marknadsvärde per geografisk marknad Marknadsvärde per fastighetskategori Stockholm, 65 Göteborg, 15 Uppsala, 11 Malmö/Lund, 9 Kontor, 72 Handel, 15 Bostäder, 8 Övrigt, 5 2

3 Marknadsöversikt Svensk ekonomi har allt mer påverkats av den globala konjunkturnedgången. Den inledande finanskrisen har efterhand utvecklats till en djup nedgång för ekonomin. BNP-utvecklingen i Sverige är för närvarande negativ och det förväntas den vara under hela För 2010 räknar flertalet konjunkturbedömare med att BNP-tillväxten blir svag, men ändå positiv. Sysselsättningen har påverkats och snabbt gått från en starkt positiv utveckling till att nu utvecklas negativt. Varsel och uppsägningar sker inom såväl privat näringsliv som offentlig sektor. En negativ framtidstro får påverkan på investerings- och konsumtionsvolymen och inflationen har sjunkit. Jämfört med mars steg Konsumentprisindex (KPI) i mars 2009 med endast 0,2 procent. Konjunkturinstitutet räknar i sin senaste prognos med att KPI totalt sett faller under Den svaga ekonomiska utvecklingen och låga inflationen har fått Riksbanken och andra centralbanker att stimulera ekonomin med kraftigt sänkta räntor. Även regeringen vidtar åtgärder för att stimulera hushåll och företag, bland annat genom sänkta skatter. Stockholm Lokalhyresmarknaden Den negativa ekonomiska utvecklingen och en försämrad sysselsättningsutveckling, i kombination med en pessimistisk framtidstro, påverkar kontorshyresmarknaden. Fram till och med första halvåret var den genomgående trenden att vakanserna sjönk, men den trenden är nu bruten. Vakansnivåerna har stigit något, såväl i Stockholms innerstad som i ytterområdena. Vakansgraden i innerstaden bedöms vara drygt 5 procent i CBD och 7 8 procent i övriga innerstaden. I Stockholms ytterområden är kontorsvakanserna högre och når som regel en bit över 10 procent. Omförhandlingar av hyran för kontorslokaler inom Stockholms olika delmarknader resulterar som regel i högre hyresnivåer. Samtidigt som det finns tecken på att marknadshyrorna har sjunkit jämfört med. Fastighetsmarknaden Trenden från med sjunkande omsättning och stigande avkastningskrav har hållit i sig även under inledningen av Marknadens krav på direktavkastning för kommersiella fastigheter har höjts på samtliga delmarknader och för samtliga fastighetskategorier. Från de lägsta nivåerna kring årsskiftet 2007 bedöms avkastningskravet för fastigheter inom CBD ha stigit med 0,75 1,0 procentenheter, och avkastningskravet bedöms nu vara 5,25 5,75 procent för bra fastigheter i bästa läge. För övriga innerstaden bedöms marknadens direktavkastningskrav vara 5,75 6,25 procent. För fastigheter med lägre standard och kvalitet, liksom i Stockholms ytterområden, har avkastningskraven höjts ännu mer. I de bästa ytterområdena återfinns direktavkastningskraven inom intervallet 6,25 7,5 procent beroende på läge och kvalitet. Vakansgrad marknad, kontor Direktavkastningskrav marknad, kontor Kvartal 1 Källa: Jones Lang LaSalle Kvartal 1 Källa: Jones Lang LaSalle Stockholm CBD Stockholm CBD 3

4 Uppsala Lokalhyresmarknaden Uppsala uppvisar en något stigande men ändå relativt stabil vakansgrad runt 7 8 procent, med lägre vakansnivåer i centrala staden på drygt 4 procent och högre i ytterområdena. Efter en period på 3 4 år med stigande kontorshyresnivåer i Uppsala märks nu en avstannande hyresutveckling. Fastighetsmarknaden Transaktionsvolymen i Uppsala var låg under och även under första kvartalet De affärer som genomförts har avsett handelsfastigheter och mark, främst för handelsändamål. Under bedöms marknadens avkastningskrav vid förvärv av kommersiella fastigheter ha stigit med i genomsnitt 1 procentenhet, men centrala butiks- och handelsfastigheter har klarat sig bättre än kontorsfastigheter. Marknadens krav på direktavkastning för centrala kommersiella fastigheter bedöms nu till 6,0 6,5 procent. I mindre centrala och attraktiva lägen bedöms nivån ligga kring 8 procent. Även för bostadsfastigheter bedöms avkastningskraven ha stigit något, med 0,25 0,5 procentenheter för bostäder i centrala Uppsala och med 0,5 1,0 procentenheter för bostäder i mindre centrala områden. Göteborg Lokalhyresmarknaden Kontorshyresmarknaden i Göteborg var fortsatt stark under, med stigande hyresnivåer och sjunkande vakanser. Västsverige och Göteborg drabbas nu också av lågkonjunkturen och då särskilt krisen för svensk fordonsindustri. Nedgången för tillverkningsindustrin, med krisdrabbade Volvo i främsta led, påverkar i sin tur tjänstesektorn och marknaden för kontorslokaler. Den genomsnittliga vakansnivån på marknaden för kontorslokaler uppgår till cirka 7 8 procent. Vakansnivån för centrala Göteborg är strax under 5 procent och i ytterområdena 8 9 procent. Fastighetsmarknaden Även för den kommersiella fastighetsmarknaden i Göteborg har lågkonjunkturen medfört minskande transaktionsvolym och höjda avkastningskrav. För välbelägna kommersiella fastigheter, främst butiksfastigheter, bedöms intresset dock finnas kvar men med färre potentiella köpare på marknaden. Avkastningskravet för bra kommersiella fastigheter i centrala Göteborg bedöms nu vara cirka 6,0 6,25 procent. Det innebär att marknadens direktavkastningskrav har höjts med i genomsnitt 1,0 procentenhet, jämfört med de lägsta nivåerna i slutet av Vakansgrad marknad, kontor 15 Direktavkastningskrav marknad, kontor Uppsala innerstad Kvartal 1 Göteborg CBD Källa: Jones Lang LaSalle Uppsala innerstad Kvartal 1 Göteborg CBD Källa: Jones Lang LaSalle Uppsala innerstad Göteborg CBD Uppsala innerstad Göteborg CBD 4

5 Malmö Lund Lokalhyresmarknaden De populäraste områdena för kontorsetableringar i Malmö är CBD samt delar av Västra och Inre Hamnen norr om Centralstationen. De högsta hyresnivåerna noteras för moderna och effektiva lokaler vid Södra Förstadsgatan, runt Gustav Adolfs Torg, Västra Hamnen och inom Ideon i Lund. Under utvecklades kontorshyresmarknaden positivt i Malmö och Lund. Det finns inga tydliga tecken på en vikande hyresmarknad på marknaden. Ett ökat kostnadsfokus och negativare framtidstro bland hyresgästerna medför troligen ett visst tryck nedåt på hyresnivåerna även på dessa orter. För kontorsbeståndet i Malmö är vakansnivån i hela kontorsmarknaden runt 6 procent. I centrala Malmö är vakansgraden 4 5 procent, i Västra Hamnen knappt 4 procent samt i övriga innerstaden och i ytterstaden 7 10 procent. I centrala Lund uppgår vakansgraden till drygt 4 procent och i Ideon till 7 8 procent. Fastighetsmarknaden Marknaden för kommersiella fastigheter i Malmö och Lund har präglats av låg aktivitet under det första kvartalet Marknadens direktavkastningskrav för centrala kommersiella fastigheter har, jämfört med de lägsta nivåerna från slutet av 2007, stigit med cirka 0,5 procentenheter till en nivå på 6,0 6,75 procent i Malmö och något högre i Lund. Vakansgrad marknad, kontor 15 Direktavkastningskrav marknad, kontor Malmö CBD Lund innerstad Kvartal 1 Källa: Jones Lang LaSalle Malmö CBD Kvartal 1 Lund innerstad Källa: Jones Lang LaSalle Malmö CBD Lund innerstad Malmö CBD Lund innerstad 5

6 Koncernens resultaträkning Belopp i mkr Jan mars 2009 Jan mars April mars 2009 Jan dec Hyresintäkter Driftkostnader Underhåll Fastighetsadministration Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader Driftnetto Resultat försäljning byggrätter 3 3 Resultat tjänsteverksamhet Central administration Resultat från andelar i joint ventures och intressebolag Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat Ränteintäkter Räntekostnader Orealiserade värdeförändring finansiella instrument Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Summa skatt Resultat från tillgångar tillgängliga för försäljning Periodens resultat Övrigt totalresultat Kassaflödessäkringar Inkomstskatt relaterad till kassaflödessäkringar Periodens övriga totalresultat netto efter skatt Summa totalresultat för perioden 1) Nyckeltal Resultat före skatt och exklusive värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och finansiella instrument, mkr Överskottsgrad, Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,9 2,2 2,2 Resultat efter skatt per aktie, kr ) Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Inga potentiella aktier förekommer varför det inte finns någon utspädningeffekt. 6

7 Kommentarer resultaträkning Den 1 september förvärvade AP Fastigheter tidigare Vasakronan från svenska staten, och den 1 december antog AP Fastigheter namnet Vasakronan. I resultatet för koncernen ingår tidigare Vasakronans verksamhet från och med den 1 september. Uppgifterna för motsvarande delårsperiod avser därmed enbart den verksamhet som bedrevs inom tidigare AP Fastigheter. En proformaredovisning, som om tidigare Vasakronan hade förvärvats per 1 januari, har upprättats. Proformaredovisningen och grunderna för upprättandet framgår av sidan 16. Flertalet av kommentarerna i den efterföljande texten görs mot dessa proformasiffror, eftersom det blir mera relevant med anledning av den förändrade storleken på verksamheten. I de fall jämförelse görs mot proformauppgifter anges det särskilt. Hyresintäkter Hyresintäkterna uppgick för perioden till mkr (727). Jämfört med proforma ökade hyresintäkterna med 140 mkr eller 11 procent. Fastighetsförvärv svarar för 8 procentenheter av ökningen, där fastigheter som Gamen 12 Förfallostruktur kontrakterad hyra Antal kontrakt Mkr av totalt ff Summa kommersiellt Bostäder, garage Totalt (Skrapan), Axet 1 & Bladet 1, Uggleborg 12 och Tre Vapen 2 i Stockholm tillkommit jämfört med motsvarande period. Resterande 3 procentenheter förklaras av högre hyror i beståndet, främst beroende på indexering av hyreskontrakt och framgångsrika uthyrningar. Kontrakterad hyra uppgick per 31 mars 2009 till mkr (3 166). Av den kontrakterade hyran är cirka 87 procent (79) hänförlig till kommersiella lokaler. Kontraktsportföljen har en god riskspridning med många hyresgäster fördelade på flertalet branscher. Hyresgäster med offentlig verksamhet överväger och står för 26 procent av den kontrakterade kommersiella hyran. De 10 största hyresgästerna står för 19 procent (23) av den kontrakterade kommersiella hyran, men ingen av dessa hyresgäster representerar mer än 3 procentenheter. Under perioden uppgick konstaterade kundförluster samt reserveringar för osäkra hyresfordringar till 2 mkr (2). Vakansgrad Den totala vakansgraden i Vasakronans bestånd uppgick per 31 mars 2009 till 8 procent (11), vilket är samma nivå som vid årsskiftet /2009. Nyuthyrningar har under perioden gjorts för 75 mkr i årshyra. Bland de större nyuthyrningarna kan nämnas Kavat Vård som hyr cirka kvm i fastigheten Älgen 24 på Östermalm i Stockholm samt Västra Götalandsregionen som hyr cirka kvm för Handikappförvaltningen på Ekelundsgatan i centrala Göteborg. Genomförda omförhandlingar har i genomsnitt resulterat i en ny utgående hyra som överstiger den tidigare gällande med cirka 3 procent. De största vakanserna återfinns i Stockholms ytterområden. De befintliga vakanserna motsvarar totalt ett bedömt hyresbortfall på 475 mkr. Hyresintäkter Vakansgrad Kr/kvm Kvartal 1 Kvartal 1 Hyresintäkterna ökade 2009 till följd av förvärvet av tidigare Vasakronan. Vakansgraden minskade 2009 genom förvärvet av tidigare Vasakronan. 7

8 Kommentarer resultaträkning Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick för perioden till 509 mkr (283). Jämfört med proforma ökade kostnaderna med 36 mkr eller 8 procent. Ökningen beror på ovan nämnda fastighetsförvärv som främst medfört ökade driftkostnader. Fastighetsskatten uppgick till 103 mkr (50) och ökade med 11 mkr jämfört med proforma. Genom befintliga hyresavtal ges möjlighet att vidarefakturera cirka 81 procent av den totala fastighetsskatten. Driftnetto Driftnettot uppgick för perioden till 954 mkr (444). Genom de högre hyresintäkterna gav det en ökning mot proforma med 103 mkr eller 12 procent. Överskottsgraden förbättrades till 65 procent (61), att jämföra med 64 procent för proforma. Resultat tjänsteverksamhet Resultat från tjänsteverksamhet uppgick till 2 mkr ( ) och avser de tjänster inom restaurang, konferens, hyresgästservice, telefoni och receptionstjänster som erbjuds främst genom Vasakronan Service Partner. Resultatet är i nivå med proforma. För perioden uppgick intäkterna i Vasakronan Service Partner till 35 mkr. Central administration I central administration ingår kostnader på koncernövergripande nivå som inte är direkt hänförbara till fastighetsförvaltningen, såsom kostnader för koncernledning, fastighetsinvesteringar, finansiering och central marknadsföring. Kostnaden för central administration uppgick för perioden till 39 mkr (19), vilket kan jämföras med 36 mkr för proforma. Av periodens utfall utgörs 12 mkr av engångskostnader i samband med den pågående integrationen, där periodens kostnader främst avser kostnader för IT. Under perioden har även samlokalisering skett i nya lokaler i både Stockholm, Göteborg och Uppsala. Resultat från joint ventures och intressebolag Resultat från andelar i joint ventures och intressebolag om 3 mkr (0) avser resultat från projektfastigheter i Göteborg ägda via joint ventures. Resultatet utgörs till största delen av orealiserad värdeförändring på fastigheterna. Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Den realiserade värdeförändringen uppgick för perioden till 3 mkr ( ), att jämföra med 7 mkr för proforma. Under perioden har inga försäljningar skett, och resultatet har uppkommit genom justering av tidigare perioders redovisade försäljningar. Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Per 31 mars 2009 har hela fastighetsbeståndet värderats internt genom en uppdatering av de externa värderingarna per årsskiftet /2009. Värderingarna resulterade i att värdet på beståndet minskade under perioden, främst beroende på höjda direktavkastningskrav på marknaden. I genomsnitt har avkastningskraven i beståndet ökat med 0,1 procentenheter sedan årsskiftet /2009. Det medförde att den orealiserade värdeförändringen för perioden uppgick till 926 mkr (70), att jämföra med 232 mkr för proforma, vilket motsvarar en värdeminskning med 1,2 procent sedan årsskiftet. Överskottsgrad Räntetäckningsgrad Ggr Kvartal 1 Kvartal 1 Överskottsgraden förbättrades under 2009 genom förvärvet av tidigare Vasakronan. Räntetäckningsgraden minskade under 2009 beroende på ökad upplåning i samband med förvärvet av tidigare Vasakronan. 8

9 Kommentarer resultaträkning Finansiella poster Den fortsatta finansiella oron med försämrad likviditet och ökade kreditmarginaler har haft viss men ändå begränsad effekt på Vasakronans finansiering. Bolagets starka ägarstruktur i kombination med en diversifierad finansiering, i form av upplåning i både bank- och kapitalmarknaden, har medfört att det hela tiden har funnits tillgång till finansiering. Under första kvartalet emitterades obligationer uppgående till 3,1 mdkr. Ökningen av kreditmarginaler har mer än väl kompenserats av kraftigt sjunkande marknadsräntor. Den 31 mars 2009 var den genomsnittliga låneräntan 3,5 procent (4,4), medan marknadsräntan för motsvarande låneportfölj uppgick till 2,6 procent. Räntenettot ökade till 364 mkr ( 149), att jämföra med 347 mkr för proforma. Ökningen på 17 mkr jämfört med proforma beror på en högre lånevolym till följd av fastighetsförvärv och investeringar, vilket delvis har kompenserats av lägre låneräntor. Orealiserad värdeförändring på finansiella instrument uppgick till 19 mkr (0), vilket kan jämföras med 13 mkr för proforma. Sjunkande marknadsräntor har medfört att värdet på de finansiella instrumenten, vilka utgörs av derivat, har sjunkit. Genomsnittlig räntebindning minskade till 1,8 år (3,3) och andelen räntebindningsförfall kommande 12 månader ökade till 58 procent (39). Den kortare räntebindningen och den högre andelen räntebindningsförfall beror på en ändring av finanspolicyn. Vasakronans policy innebär att räntebindningen ska ligga i intervallet 0,9 2,3 år. Räntetäckningsgraden minskade till 2,5 gånger (2,9). Vasakronans policy är här att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 1,9. Skatt I koncernen redovisas för perioden en total skatteintäkt om 103 mkr ( 99), vilket motsvarar en effektiv skatt på 26,3 procent (28,6). Av skatteintäkten utgörs 153 mkr ( 80) av uppskjuten skatt, främst hänförlig till förvaltningsfastigheter. Det förklaras av de sjunkande fastighetsvärdena som har medfört att den temporära skillnaden mellan verkligt värde och skattemässigt värde har minskat, och därigenom även den uppskjutna skatteskulden. Aktuell skatt för perioden uppgick till 50 mkr ( 19) och avser redovisningsmässigt beräknad skatt. Bedömningen är att denna inte kommer att betalas genom att koncernbidrag kan lämnas till ägaren AP Fastigheter Holding. Övrigt totalresultat Under perioden har värdet på derivat för kassaflödessäkring, där resultateffekten redovisas direkt mot eget kapital, minskat med 79 mkr ( 56). Värdeminskningen beror på sjunkande marknadsräntor. Skatteeffekten på värdeförändringen uppgår till 20 mkr (16). Resultat före skatt och värdeförändringar Resultat före skatt och exklusive värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och finansiella instrument uppgick för perioden till 550 mkr (276). Jämfört med proforma ökade resultatet med 81 mkr. Finansiering förfallostruktur Finansieringskällor Förfall Räntebindning, mkr Andel, Ränta, Kapitalbindning, mkr Andel, Kreditlöften, mkr Andel, 0 1 år , år , år , år , år , år , år och över , Totalt , Låneram Varav Andel, Mkr utnyttjat MTN-program Certifikatprogram Banklån Banklån säkerställda Bindande kreditlöften Totalt

10 Koncernens balansräkning i sammandrag Belopp i mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Inventarier Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Aktuella skattefordringar Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1) Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Andra reserver Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Ej räntebärande skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Nyckeltal Räntebärande skulder netto, mkr Soliditet, Belåningsgrad, ) Kapital och reserver som kan hänföras till moderbolagets aktieägare 10

11 Kommentarer balansräkning Immateriella tillgångar Vasakronans immateriella tillgångar utgörs av goodwill samt varumärke. Värdet av goodwill uppgick per 31 mars 2009 till mkr (24). Goodwill utgörs främst av den goodwill om mkr som uppkom vid tidigare AP Fastigheters förvärv av tidigare Vasakronan och som beror på skillnaden mellan nominell skattesats och den kalkylmässiga som låg till grund för förvärvet. Verkligt värde för goodwill bedöms överstiga det redovisade värdet vid utgången av perioden. Värdet av varumärket uppgick till 100 mkr ( ) och utgörs av varumärket Vasakronan. Förvaltningsfastigheter Per 31 mars 2009 har Vasakronans fastighetsbestånd värderats internt med ett bedömt marknadsvärde på mkr (39 909). Värderingarna har utförts enligt riktlinjerna från Svenskt Fastighetsindex och med samma metodik som vid tidigare värderingar. Med utgångspunkt i de externa värderingarna per årsskiftet /2009 har en uppdatering skett, där det för enskilda fastigheter tagits hänsyn till fastighetsspecifika och värdepåverkande händelser som ny- och omteck nade hyreskontrakt, avflyttningar och investeringar. Förvaltningsfastigheter Verkligt värde Investeringar 607 Orealiserad värdeförändring 926 Verkligt värde Koncernjusteringar 311 Marknadsvärde Hänsyn har även tagits till de förändringar i marknadshyra, direkt avkastningskrav och vakansförväntan som bedömts ha skett. För en mer utförlig beskrivning av Vasakronans metodik för värdering av fastigheter, se Vasakronans årsredovisning för not 4.3 på sidan 80. Verkligt värde enligt redovisningen, som är fastigheternas marknadsvärde med avdrag för koncernjusteringar på 311 mkr (51), uppgick till mkr (39 858). Koncernjusteringarna avser avdrag för skatterabatter från indirekta förvärv av fastigheter klassificerade som tillgångsförvärv samt för värdet på fastigheter ägda via joint ventures, vilka inte ska ingå i det redovisade värdet. Den orealiserade värdeförändringen uppgick för perioden till 926 mkr (70), vilket motsvarar en minskning med 1,2 procent sedan årsskiftet. Pågående projekt De större pågående projekten utgörs av såväl en utveckling av befintliga fastigheter som uppförande av nya. Projekten har totalt sett en låg vakansgrad och för flera av dessa finns det långa hyresavtal tecknade med statliga hyresgäster. Under perioden har nybyggnadsprojektet Nya Vattentornet i Lund slutförts med Sony Ericsson som hyresgäst. Totala investeringar uppgick under perioden till 607 mkr (157). Transaktioner Under perioden har inga köp eller försäljningar av fastigheter skett. Större fastighetsprojekt Ort Fastighet Projektvolym, mkr Upparbetat Lokalarea, kvm Beräknat färdigställt Uthyrningsgrad, Malmö Gasklockan Dec Göteborg Heden 42: Sept Göteborg Heden 42:4 och 42: Juni Stockholm, Kungsholmen Fruktkorgen Dec Stockholm, Kista Modemet Juni Stockholm, Värtahamnen Riga Mars Stockholm, Östermalm Svea Artilleri Dec Stockholm, City Spektern Dec Stockholm, City Pennfäktaren Jan Stockholm, City Jakob Större Mars Totalt

12 Kommentarer balansräkning Räntebärande skulder Koncernens räntebärande skulder ökade till mkr (15 614). Vasakronan har en diversifierad upplåning där bank lån uppgick till 49 procent (26) och kapitalmarknadsfinansiering uppgick till 51 procent (74) av totala räntebärande skulder. Ökningen av banklån beror i huvudsak på att förvärvet av tidigare Vasakronan finansierades med banklån. Genomsnittlig kapitalbindning minskade till 2,3 år (2,9) och andelen låneförfall kommande 12 månader minskade till 26 procent (33). Vasakronans policy är att kapitalbindningen inte ska understiga 2 år. Likvida medel och bekräftade kreditlöften uppgick till 112 procent av låneförfall kommande 12 månader. Vasakronans policy är att likvida medel och kreditlöften ska motsvara minst 100 procent av låneförfall kommande 12 månader. Banklån, mot säkerhet i pantbrev och aktier i dotterbolag, uppgick till 12 procent av fastigheternas marknadsvärde. Koncernens policy är att säkerställd upplåning inte ska överstiga 20 procent av marknadsvärdet. Uppskjuten skatt uppgick per 31 mars 2009 till mkr (5 133), varav större delen är hänförlig till förvaltningsfastigheter. Jämfört med årsskiftet har uppskjuten skatteskuld minskat med 173 mkr. Förändringen beror på en minskad skillnad mellan fastigheternas redovisade och skattemässiga värde genom de sjunkande marknadsvärdena. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick till mkr (19 550). Ökningen förklaras till stor del av det aktieägartillskott på mkr som lämnades i samband med förvärvet av tidigare Vasakronan. Under perioden har det egna kapitalet påverkats negativt av orealiserade värdeförändringar på derivat för kassaflödessäkring med 59 mkr ( 39) efter skatt. Utgående balans för ackumulerade orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 678 mkr (125). Soliditeten minskade till 34 procent (46) och belåningsgraden uppgick till 54 procent (35). Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 26,3 procent på temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde på tillgångar och skulder. Förändring av eget kapital (mkr) Jan mars 2009 Jan mars April mars 2009 Jan dec Ingående eget kapital Kassaflödessäkringar efter skatt Utdelning Lämnat koncernbidrag efter skatt Aktieägartillskott Periodens resultat Utgående eget kapital Belåningsgrad Soliditet Belåningsgraden ökade och soliditeten minskade under 2009 till följd av ökad upplåning i samband med förvärvet av tidigare Vasakronan. 12

13 Koncernens kassaflödesanalys Belopp i mkr Jan mars 2009 Jan mars April mars 2009 Jan dec Den löpande verksamheten Rörelseresultat 1) Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald ränta Erhållen ränta Betald skatt Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Ökning ( ) / minskning (+) av rörelsefordringar Ökning (+) / minskning ( ) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i befintliga fastigheter Förvärv av förvaltningsfastigheter Avyttring av förvaltningsfastigheter Övriga materiella anläggningstillgångar netto Förvärv av dotterföretag Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde efter investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Utdelning och koncernbidrag Aktieägartillskott Upptagna räntebärande skulder Amorteringar räntebärande skulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Periodens förändring av likvida medel Likvida medel vid periodens slut Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital per aktie, kr ) Inklusive resultat från tillgångar tillgängliga för försäljning 13

14 Kommentarer kassaflödesanalys Löpande verksamheten Vasakronans kassaflöde från den löpande verksamheten, före förändring i rörelsekapital, ökade till 363 mkr (196). Ökningen av hyresintäkterna bidrar till ett stabilt kassaflöde. Justering för poster som inte ingår i kassaflödet utgörs i huvudsak av återläggning av orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Kassaflöde från den löpande verksamheten, efter förändring i rörelsekapital, uppgick till 199 mkr (342). Finansieringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till 752 mkr ( 1 593). Det negativa kassaflödet beror på en netto amortering av räntebärande skulder. Periodens kassaflöde uppgick till mkr ( 1 757), vilket utgör periodens förändring av likvida medel. Likvida medel uppgick till 682 mkr (1 792) vid periodens slut. Investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten, som uppgick till 605 mkr ( 178), utgörs av investeringar i pågående projekt. Dessa har ökat genom de stora projekt som påbörjats under det senaste året. I beloppet ingår aktiverade räntor med 23 mkr ( ). Under perioden har inga köp eller försäljningar av fastigheter skett. Nettoinvesteringar Mdkr kvartal 1 Förvärv och projekt Försäljningar Nettoinvesteringar 14

15 Vasakronan per region Totalt Vasakronan januari mars Marknadsvärde per region Marknadsvärde per fastighetskategori 2009 Proforma Marknadsvärde, mkr Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, Vakansgrad, Area, tkvm Stockholm, 63 Göteborg, 15 Uppsala, 6 Öresund, 9 Bostäder, 7 Kontor, 72 Handel, 15 Bostäder, 7 Övrigt, 6 Region Stockholm januari mars Marknadsvärde, andel av Vasakronan totalt Marknadsvärde per fastighetskategori 2009 Proforma Marknadsvärde, mkr Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, Vakansgrad, Area, tkvm Kontor, 89 Handel, 6 Övrigt, 5 Region Göteborg januari mars Marknadsvärde, andel av Vasakronan totalt Marknadsvärde per fastighetskategori 2009 Proforma Marknadsvärde, mkr Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, Vakansgrad, Area, tkvm Kontor, 49 Handel, 47 Övrigt, 4 Region Uppsala januari mars Marknadsvärde, andel av Vasakronan totalt Marknadsvärde per fastighetskategori 2009 Proforma Marknadsvärde, mkr Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, Vakansgrad, Area, tkvm Kontor, 66 Handel, 27 Övrigt, 7 Region Öresund januari mars Marknadsvärde, andel av Vasakronan totalt Marknadsvärde per fastighetskategori 2009 Proforma Marknadsvärde, mkr Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, Vakansgrad, 4 2 Area, tkvm Kontor, 57 Handel, 30 Övrigt, 13 Region Bostäder januari mars Marknadsvärde, andel av Vasakronan totalt Marknadsvärde per fastighetskategori 2009 Proforma Marknadsvärde, mkr Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, Vakansgrad, Area, tkvm Bostäder,

16 Proformaredovisning Resultaträkning Belopp i mkr Jan mars Balansräkning Belopp i mkr Hyresintäkter Driftkostnader 236 Underhåll 28 Fastighetsadministration 82 Fastighetsskatt 92 Tomträttsavgäld 35 Driftnetto 851 TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga materiella anläggningstillgångar 51 Finansiella anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar 888 Likvida medel Summa tillgångar Resultat försäljning byggrätter Resultat tjänsteverksamhet 2 Resultat andelar i intressebolag och joint ventures 1 Central administration 36 Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 7 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 232 Rörelseresultat Ränteintäkter 7 Räntekostnader 354 Orealiserad värdeförändring finansiella instrument 13 Resultat före skatt 681 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Avsatt till pensioner 11 Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Nyckeltal Resultat före skatt och värdeförändringar, mkr 469 Överskottsgrad, 64 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 Skatt 194 Årets resultat 487 Allmänt Proformaredovisningen visar utfallet för som om tidigare AP Fastigheters förvärv av tidigare Vasakronan (till ett fastighetsvärde på 41 mdkr) och efterföljande försäljning av en fastighetsportfölj till Niam (till ett fastighetsvärde på 7 mdkr) hade skett per 1 januari. Övriga förvärv och försäljningar som har genomförts har inte justerats. Proformaredovisningen har i allt väsentligt upprättats med tillämpning av samma redovisningsprinciper som tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen inom Vasakronankoncernen Utöver nedanstående förutsättningar har inga andra effekter av att förvärvet antas ha skett per den 1 januari beaktats. Resultaträkning Proformaresultaräkningen utgår från de fastställda resultaträkningarna för tidigare AP Fastigheter och tidigare Vasakronan. För poster inom driftnettot har en summering skett av de två bolagens faktiska utfall. Därifrån har avdrag skett för utfallet för samtliga fastigheter som såldes till Niam. Central administration har beräknats som summan av de två bolagens utfall. Hänsyn har inte tagits till varken de stordriftsfördelar eller engångskostnader som skulle ha uppkommit tidigare vid ett samgående mellan bolagen och försäljningen till Niam per den 1 januari. Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgår till summan av respektive bolags faktiska utfall. Den positiva effekten på värdeförändringen från förvärvet har i proforman precis som i utfallet hänförts till det tredje kvartalet, då den första externa värderingen av beståndet gjordes. Hänsyn har inte tagits till Niamfastigheternas påverkan på den orealiserade värdeförändringen i de enskilda kvartalen. För finansnettot har en summering av respektive bolags faktiska utfall skett. Därtill har lagts en tillkommande beräknad räntekostnad som skulle ha uppkommit om förvärvet hade skett den 1 januari. Som ränta har använts ett genomsnitt av den faktiska upplåningsräntan för tidigare AP Fastigheter under perioden. Skatt har beräknats med 28 procent på samtliga resultatpåverkande justeringar i proformaredovisningen. Balansräkning Utgångspunkt för proformabalansräkningen har varit de fastställda balansräkningarna för respektive bolag. Från de summerade balansräkningarna har de faktiska koncernjusteringar gjorts som uppkom i samband med förvärvet av tidigare Vasakronan samt försäljningen till Niam. Eget kapital har påverkats av att resultatet från de fastigheter som såldes till Niam exkluderats i resultatet, varför eget kapital vid utgången av perioden enligt proformaredovisningen är något lägre än det faktiska utfallet. 16

17 Vasakronan AB moderbolaget i sammandrag Resultaträkning Belopp i mkr Jan mars 2009 Jan mars Nettoomsättning Rörelsens kostnader Realisationsresultat försäljningar 0 Resultat från andelar i joint ventures 0 0 Rörelseresultat Finansiella poster Resultat från andelar i koncernbolag Finansiella intäkter 36 4 Finansiella kostnader Resultat efter finansiella poster Förändring periodiseringsfond Resultat före skatt Skatt 51 5 Årets resultat Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget Vasakronan AB (publ) består av koncernövergripande funktioner samt orga nisa tion för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Inga fastig heter ägs direkt av moderbolaget. Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 113 mkr (70) och resultat före skatt uppgick till 195 mkr (50). Intäkterna avser främst moderbolagets fakturering till dotterbolagen för utförda tjänster. Likvida medel uppgick vid utgången av perioden till mkr (1 789). Balansräkning Belopp i mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Inventarier Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernbolag Uppskjuten skattefordran 216 Långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Fordringar hos dotterbolag Fordringar hos joint ventures 0 0 Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Eget kapital Obeskattade reserver Periodiseringsfond 101 Skulder Räntebärande skulder Uppskjuten skatt 171 Ej räntebärande skulder Skulder till moderbolag Skulder till dotterbolag Summa skulder Summa eget kapital och skulder

18 Övriga uppgifter Personal Antal anställda uppgick vid utgången av perioden till 616, varav 452 var anställda i fastighetsverksamheten. Sedan årsskiftet /2009 är det en minskning med 46 personer. Antal anställda i Vasakronan Service Partner uppgick till 164. Risker och osäkerhetsfaktorer Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, utifrån en av styrelsen fastställd policy. Policyn innehåller enhetliga metoder för identifiering, värdering, ansvar, hantering och rapportering av risker. Vasakronans risker beskrivs i årsredovisningen för på sidorna 8 9. Inga väsentliga förändringar har därefter uppstått som påverkar styrelsens och företagsledningens bedömning. Det allmänna läget på fastighets- och finansmarknaderna kommenteras under respektive avsnitt i denna rapport. För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångsoch skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34. Den ändrade standarden IAS 23 Lånekostnader tillämpas av Vasakronan från och med 1 januari 2009, vilket innebär att ränta aktiveras på investeringar i förvaltningsfastigheter. Fram till och med räkenskapsåret har all ränta kostnadsförts. I övrigt har samma redovisnings- och värderingsprin ciper samt beräkningsmetoder som i senast avgivna årsredovisning tilllämpats, se Vasakronans årsredovisning sidorna Närståendetransaktioner Vasakronans relationer med närstående framgår av not 37 i Vasakronans årsredovisning för. Inga väsentliga närståendetransaktioner har skett under perioden. Händelser efter rapportperiodens utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen som påverkar bedömningen av Vasakronans finansiella ställning. Rapportens undertecknande Bokslutsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 5 maj 2009 Styrelsen i Vasakronan AB Denna rapport har inte varit föremål för revisorernas granskning. För vidare information om delårsrapporten vänligen kontakta: Christer Nerlich Chef ekonomi och finans Telefon: e-post: christer.nerlich@vasakronan.se 18

19 Nyckeltal, definitioner och kalendarium Nyckeltal Definitioner Jan mars 2009 Jan mars April mars 2009 Jan dec Area, kvm Uthyrningsbar area, exklusive area för garage och par ke rings platser. Fastighetsrelaterade uppgifter Vakansgrad ekonomisk, Överskottsgrad, Investeringar, mkr Förvärv, mkr Fastighetsförsäljningar, mkr Nettoinvesteringar, mkr Marknadsvärde fastigheter, mkr Area, tkvm Antal fastigheter Finansiella uppgifter Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,9 2,2 2,2 Soliditet, Belåningsgrad, Genomsnittlig ränta, 3,5 4,4 3,5 4,7 Räntebärande skulder netto, mkr Kassaflöde före förändring i rörelsekapital, mkr Övrigt Antal anställda på balansdagen varav anställda i Vasakronan Service Partner varav anställda i fastighetsverksamheten Belåningsgrad, Räntebärande skulder netto dividerat med fastigheternas bedömda marknadsvärde. Driftnetto, mkr Hyresintäkter minus drift och underhållskostnader, fas tig hetsadministration samt fastighetsskatt och tomt rätts avgäld. Genomsnittlig ränta, Genomsnittlig räntesats på den räntebärande låne port följen på balansdagen. Hyresvärde, mkr Kontrakterad hyra plus bedömd marknadshyra för outhyr da lokaler. Kontrakterad hyra, mkr Summa hyra från kontrakt som löper per balans dagen. Nettoinvesteringar, mkr Summan av köp, inklusive stämpelskatt och andra direkta transaktionskostnader och investeringar i projekt minus försäljningspris för sålda fastigheter och försäljningspris för fastigheter sålda via bolag och direkta transak tionskostnader. Orealiserad värdeförändring fastigheter, mkr Förändring i fastigheternas marknadsvärde under året justerat för fastighetsförvärv, fastighetsförsäljningar och gjorda investeringar. Realiserad värdeförändring, mkr Försäljningspris minus redovisat marknadsvärde i närmast föregående bokslut minus genomförda investeringar sedan senast redovisningstidpunkt inklusive direkta transaktionskostnader. Kalendarium Rapporter Delårsrapport januari juni augusti 2009 Delårsrapport januari september november 2009 Bokslutsrapport februari 2010 Information om media- och analytikermöten samt övrig information om företaget finns på Vasakronans hemsida Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat justerat för orealiserad värdeförändring på förvaltningsfastigheter dividerat med räntenettot. Soliditet, Eget kapital i procent av balansomslutningen på balans dagen. Vakansgrad, ekonomisk, Bedömd marknadshyra för vakant lokalarea i procent av hyresvärdet. Överskottsgrad, Driftnetto i procent av hyresintäkter. 19

20 Vasakronan är Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbeständ värderat till cirka 74 mdkr. Inriktningen är kontorslokaler, butiker och bostäder i Stockholm, Uppsala, Göteborg, Malmö och Lund. Fastighetsbeståndet omfattar 303 fastigheter med en total area på cirka 3,2 miljoner kvadratmeter. Postadress: Box 30074, Stockholm Besöksadress: Sveavägen 167 Tfn: , Fax: Org.nr: