BOSTADSSTRATEGI FÖR HELSINGFORSREGIONEN 2025

Transkript

1 BOSTADSSTRATEGI FÖR HELSINGFORSREGIONEN

2 Innehåll Utgångspunkter... 2 DEL I Beskrivning av Helsingforsregionens boendemiljö... 4 Bostadsstocken... 5 Invånare... 8 Bostädernas priser och hyror Invånarnas utbildning, sysselsättning och inkomster Sammandrag DEL II Bostadsbyggnadsprognos Bostadsproduktion Placering av bostadsproduktionen Bostadsproduktionens tillgänglighet Bostadsproduktionens placering på kollektivtrafikens servicezoner Sammandrag DEL III Bostads- och markpolitiska riktlinjer Bostadsproduktionens struktur Kompletterande bostadsbyggande Utveckling och modernisering av gamla bostadsområden Projekt för kompletterande byggande i bostadsaktiebolag Landsbygdsaktiga områden och glesbyggande Regionens markpolitik Stöd till bostads- och samhällsbyggande Beaktande av specialgruppers behov Helsingforsregionens bostads- och markpolitiska mål Bilagor

3 Utgångspunkter Helsingforsregionens bostadsstrategi 2025 har beretts samtidigt och i samarbete med Helsingforsregionens trafiksystemplan (HLJ2015) och Helsingforsregionens markanvändningsplan (MA- SU2050). En stor grupp experter inom boende från regionens 14 kommuner har deltagit i uppgörandet av bostadsstrategin. En presentation av beredningsgruppens sammansättning finns i bilaga 1. Tidsperspektivet för arbetet har varit 10 år, åren Som målår har man använt år 2025, till skillnad från beredningen av HLJ 2015 och MASU, där man också granskat åren 2040 och Som centrala mål vid beredningen av bostadstrategin 2025, MASU 2050 och HLJ 2015 har man uppställt två miljoner människor bor i Helsingforsregionens 14 kommuner år Uppnående av målet skulle förutsätta en jämn befolkningsökning på en procent per år i alla regionens kommuner. Regionens tillväxt skulle alltså fortsätta på nuvarande nivå. I bakgrunden för bostadsstrategin, MASU och HLJ finns också MAL-visionen och - målen som godkändes av Helsingforsregionens samarbetsmöte i november 2013 och av HLJkommittén i mars Strategin tar ställning särskilt till den regionala bostadsfrågan. I bostadsstrategin har man analyserat mängden och placeringen av bostadsbyggandet samt uppställt mål för bostadsproduktionens struktur, kompletterande bostadsbyggande och utveckling av gamla områden. Strategin tar också ställning till utveckling av landsbygdsaktiga områden, markpolitik, stödsystem inriktade på boende och de olika befolkningsgruppernas behov gällande boende. Uppnående av en ändamålsenlig utveckling förutsätter uppställande av gemensamma mål på samma sätt som i strategiarbetet samt kontinuerligt samarbete mellan kommunerna. I centrum för bostadsprogrammet och planeringen av den regionala bostadspolitiken har under de senaste åren funnits intentionsavtalen inom markanvändning, boende och trafik (MBT) som uppgjorts mellan staten och kommunerna i regionen. Ur kommunernas synvinkel har statens åtgärder och finansiering betydelse särskilt för genomförande av hyresbostadsproduktion på regionens urbana områden. Det nyaste MBTavtalet till stöd för stora infastrukturprojekt och befrämjande av boende förhandlades fram i augusti 2014 i enlighet med målsättningarna i statsminister Stubbs regeringsprogram. Alla regionens 14 kommuner har godkänt avtalet och staten har fattat ett principbeslut vid statsrådets plenum. Bostadsstrategin har gjorts inom ramen för målen för bostadsproduktionen i det gällande MBT-intentionsavtalet ( ). I MBT-intentionsavtalet ( ) och i det tidigare intentionsavtalet ( ) som eftersträvade ökat bostads- och tomtutbud har kommunerna i regionen förbundit sig till avsevärt större mål för bostadsproduktionen än utfallet. För KUUMA-kommunernas del sänktes målen då man uppgjorde det gällande intentionsavtalet. Trots den höga målnivån har produktionsnivån nästan följt målen. År 2013 uppnåddes målnivån för bostadsproduktionen till 91 procent. Målen i bostadsstrategin 2025 skapar en grund för de två följande intentionsavtalsperioderna mellan staten och kommunerna i regionen. Bostadsstrategin 2025 består av tre delar: Miljöbeskrivningen för boende som uppgjorts av Helsingforsregionens miljötjänster (HRM), bostadsbyggnadsprognosen för åren och de bostads- och markpolitiska målen. Bostadsbyggnadsprognosen för åren är en plan för genomförande på kortare sikt av MA- SU Kärnan i beslutsfattandet i bostadsstrategin utgörs av de bostads- och markpolitiska målen med början på sidan 45. Dessa målsättningar bildar kommunernas syn på kommande förhandlingar inför MBT-intentionsavtal. Bedömningen av bostadsstrategins inverkningar har uppgjorts som en del av bedömningen av inverkningarna av HLJ 2015-planen. Man har eftersträvat att iaktta de rekommendationer som framkommit via bedömningen i bostadsstrategiarbetet. Man kan bekanta sig med rapporten på adressen 2

4 MBT-vision Helsingforsregionen utvecklas som enhetligt fungerande och attraktivt metropolområde. Metropolområdets enhetliga samhällsstruktur har mångsidiga och ekoeffektiva funktioner. Omkring det täta kärnområdet finns ett nätverk av personliga centrum och naturnära miljö. Den växande regionen erbjuder mångsidiga möjligheter för boende. Trafiksystem som baserar sig på hållbara färdsätt betjänar regionens åtkomlighet och näringslivets konkurrenskraft. MBT-målsättningar Vi förbättrar regionens samhällsekonomiska effektivitet. Vi säkrar konkurrenskraft och verksamhetsförutsättningar för regionens näringsliv. Mångsidig och fungerande region lockar mer investeringar. Med hållbara färdsätt blir regionen lätt åtkomlig. Resbehov minskar och trafiksystemets ekoeffektivitet ökar. Vi ser till att nya och existerande bostadsområden är socialt hållbara. Vi besvarar de olika befolkningsgruppernas boendebehov genom att erbjuda förutsättningar för rimligt prissatt och mångsidig bostadsproduktion. Vi ser till att bostadsområdena är trivsamma och naturnära, vilket gör regionen mer attraktiv. Vi säkrar att det finns färdigheter gällande planläggning, trafik och samhällsteknik som bostadsproduktionen förutsätter. 3

5 DEL I Beskrivning av Helsingforsregionens boendemiljö Med beskrivningen av boendemiljön eftersträvar man att illustrera Helsingforsregionens samhällsstruktur och skillnaderna mellan kommunerna ur boendets synvinkel. Beskrivningen av boendemiljön har uppgjorts som bakgrundsmaterial för boendestrategin och som anvisning för beredningen av den gemensamma planen för regionens markanvändning och processen för Helsingfors trafiksystemplan HLJ Miljöbeskrivningen har huvudsakligen uppgjorts på basis av material från år 2012 och det har utnyttjats under år 2013 vid beredningen av ovannämnda planer. I enlighet med uppdraget koncentrerar man sig huvudsakligen på beskrivning av nuläget. Miljöbeskrivning, statistiska granskningar och geoanalyser har uppgjorts inom samkommunen Helsingforsregionens miljötjänster (HRM). Källor som använts i del I: Statistikcentralen/StatFin 2012, Ruututietokanta ja Asuntojen vuokrat 2012, Aluesarjat Etuovi.com/Bostäder till salu 6-7/2012 Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet ARABefolkningsregistercentralen/Byggnads- och lägenhetsregistretny Institutet för hälsa och välfärd THL/SOTKAnet Folkpensionsanstalten FPA/Kelasto 4

6 Bostadsstocken I Helsingforsregionen fanns i slutet av år 2012 sammanlagt bostäder dvs. 24 % av hela landets bostadsstock. Se kartan i bilaga 3 Bostadsstock i Helsingforsregionen. Tabell 1. Regionens bostadsstock enligt kommun Kunta Asuntoja lkm Asuntoja % Helsinki Espoo Vantaa Hyvinkää Järvenpää Kerava Nurmijärvi Tuusula Kirkkonummi Vihti Mäntsälä Sipoo Kauniainen Pornainen Seutu yhteensä Lähde: Tilastokeskus/StatFin, Hustyp 67 % av regionens bostäder fanns i flervåningshus och 32 % i småhus (1 % i klassen övriga eller okänd). Bostadsstocken i huvudstadsregionens städer är mycket flervåningshusbetonad, inom kranskommunerna är bostadsstocken mer småhusdominerad. Städerna i centrum är ändå gällande både befolkningens och bostadsstockens storlek klart större än de övriga kommunerna i regionen. Därmed är 60 % av regionens småhusbostäder och 56 % av de fristående småhusen placerade i huvudstadsregionen. Se kartorna i bilagorna 4 och 5: Andel bostäder i flervåningshus av alla bostäder, Andel småhusbostäder av alla bostäder. Lägenhetstyp Nästan hälften (49 %) av regionens bostäder är små bostäder, dvs. ettor och tvåor, bostäder. Andelen små bostäder är störst i Helsingfors (59 %). Stocken av småbostäder i Helsingfors ( ettor och tvåor) betonar regionens genomsnitt avsevärt. I de övriga kommunernas bostadsstock är andelen små bostäder mindre än regionens genomsnitt. Efter Helsingfors finns de största relativa andelarna i Hyvinge (46 %) och i Kervo (46 %). Andelen små bostäder av kommunens bostadsstock är minst i Borgnäs (22 %) och Sibbo (26 %). Som helhet finns 15 % av regionens småbostäder i kransområdet. De små bostäderna finns mest typiskt centralt i regionens centrum och i lokalcentrumen. I själva verket finns det få småbostadsdominerade områden, men i en geodatagranskning särskiljer sig stadsdelarna Berghäll, Alphyddan, Vallgård och Sörnäs i centrala Helsingfors. I regionens tätaste ruta, som befinner sig mellan Helsingegatan och Aleksis Kivis gata, finns bostäder och invånare. I någon mån särskiljer sig Helsingfors innerstad och de gamla förorterna som byggdes på 1950-talet som småbostadsdominerade. Små bostäder finns i alla besittningsformer, men för hustypens del koncentreras de oftast till flervåningshus. Mest typiskt är det studerande- och ungdomsbostadsobjekt som är småbostadsdominerade samt andra objekt inom specialboende. Det finns totalt ca stora bostäder, dvs. fyra rum och större, i regionen (27 % av alla bostäder). Andelen stora bostäder är störst i kransområdets kommuner (i genomsnitt 40 %, de största andelarna finns i Borgnäs 57 % och Sibbo 52 %). I Helsingfors är andelen minst, 18 % av alla bostäder. Sett till antal finns 70 % av bostäderna med fyra eller fler rum i huvudstadsregionen och 30 % i kransområdet. 5

7 Tabell 2. Andel små och stora bostäder kommunvis Kunta Asuntoja 1-2 h, % Asuntoja 4+ h, % Espoo Helsinki Hyvinkää Järvenpää Kauniainen Kerava Kirkkonummi Mäntsälä Nurmijärvi Pornainen Sipoo Tuusula Vantaa Vihti Seutu yhteensä Lähde: Aluesarjat/TK, Betoningen på stora bostäder är i stort sett enhetlig med betoningen på småhus. Alla småhusbostäder är ändå inte stora: i gruppen finns också mormorsstugor, radhustreor och - tvåor samt gamla frontmannahus som åtminstone enligt statistiken har färre än fyra rum. Dessutom finns det i regionens flervåningshus många bostäder som till sitt rumsantal passar som familjebostäder. De områden som har flest stora bostäder finns oftast lite längre från centrum, stationsområdena och de stora lederna. Glesbebyggelsen skiljer sig inte just i denna granskning, för man har tagit bort rutorna som har färre än tio bostäder från rutmaterialet. På södra sidan av Ring I är det sällsynt med betoning på stora bostäder i bostadsstocken, för till följd av den höga tätheten är bostadsstocken huvudsakligen mångsidig. I regionens kärna skiljer sig flera småhusområden inte som dominerade av stora bostäder. På motsvarande sätt finns det rutor med betoning på stora bostäder också i områden med flervåningshus, såsom vid stränderna i östra Helsingfors och södra Esbo. Se kartorna i bilagorna 6 och 7: Andel bostäder med 1-2 rum av alla bostäder, Andelen bostäder med fyra eller fler rum av alla bostäder. Besittningsform Bland Helsingforsregionens bostäder är den vanligaste besittningsformen ägarbostadsaktie ( bostäder, 39 % av bostäderna). 19 % av bostadsstocken är arava- eller räntestödshyresbostäder och 18 % fritt finansierade hyresbostäder. Den sammanräknade andelen hyresbostäder är på så sätt 37 %. Andelen ARA-hyresbostäder av hela regionens bostadsstock är nästan en femtedel (19 %). I Helsingfors, Esbo och Vanda är andelen över genomsnittet (20 21 %) och i Kervo är andelen 19 %. Den genomsnittliga andelen ARAhyresbostäder i kransområdet är 12 % av bostadsstocken. Lägre än så förblir andelen i Borgnäs, Sibbo, Mäntsälä, Nurmijärvi, Vichtis och Tusby. ARA-hyresbostäderna koncentreras särskilt till Helsingfors, Vanda och Esbo, på vars områden 87 % av regionens ARA-hyresbostäder finns ( bostäder). Boende i ägarbostad är den dominerande besittningsformen i Finland och Helsingforsregionen är inte något undantag i detta hänseende. En blick på både statistiken och geoinformationen visar att i Helsingforsregionen är det närmast på Helsingforsnäset och i Helsingfors innerstad som proportionerna mellan ägar- och hyresbostäder fördelas tämligen jämnt. I en granskning av geoinformationen ligger hyresbostäderna invid goda trafikförbindelser. Utöver Helsingfors innerstad betonas spårförbindelserna. Också i kransområdet ligger hyresbostäderna främst i tätorterna. Regionens ARA-hyreslägenheter finns också huvudsakligen på centrala områden och invid goda trafikförbindelser. För några projekt inom specialboendets del är det motiverat att i första hand ta lokal nåbarhet i beaktande. God regional nåbarhet inverkar på den realist- 6

8 iska pendlingsregionens storlek och är därmed en mycket viktig faktor för bildandet av en socioekonomiskt balanserad befolkningsstruktur samt med tanke på regionens näringslivspolitik. 3 % av regionens bostadsstock är bostadsrättsbostäder, ca bostäder. I klassen övriga eller okänd placeras av materialtekniska orsaker en rätt stor andel (8 %) av regionens bostäder. Se kartorna i bilagorna 8 11: Andel ägarbostäder av alla bostäder, Andel hyresbostäder av alla bostäder, Antal ARA-hyresbostäder, Andel ARA-hyresbostäder av alla bostäder. Bostadsstockens ålder Bostadsstockens ålder har här granskats ur det ombyggnadsbehovets synvinkel. För närvarande och inom de närmaste tio åren är det huvudsakligen bostadshusen byggda på och 1970-talet som är i behov av en första stor grundlig renovering. Dessa uppgår till ca en fjärdedel av regionens bostäder, ca bostäder. Enligt Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet ARA:s statistik omfattas fortfarande aravabelånade hyresbostäder som blivit klara på och 1970-talet av ARA:s användnings- och överlåtelsebegränsningar. Därmed finns det i Helsingforsregionen fritt finansierade bostäder i flervåningshus som är i ålder för att grundrenoveras. Av dem har ca blivit klara på talet och ca på 1970-talet. 11 % är bostäder i bostadsbyggnader från tiden före krigen och 10 % av bostäderna finns i byggnader från och 1950-talet. Sammanlagt är dessa bostäder. Det finns ca bostäder (17 %) i regionen som blivit klara år 2000 eller senare. Av dem är ca 60 % bostäder i flervåningshus, lite under var tredje i fristående småhus och resten, ca tio procent, är radhusbostäder. Se kartan i bilaga 12 Andel bostadsbyggnader uppförda under och 1970-talet av alla bostadsbyggnader. Bild 1. Bostadsstockens åldersfördelning i Helsingforsregionen

9 Invånare Helsingforsregionen hade ca invånare, 26 % av hela landets invånare. År 2013 ökade regionens invånarantal med nästan personer. Se kartan i bilaga 2 Befolkning i Helsingforsregionen. Tabell 3. Helsingforsregionens befolkningsprognos Helsingin seudun ennakkoväkiluku Helsinki Espoo Vantaa Hyvinkää Nurmijärvi Järvenpää Tuusula Kirkkonummi Kerava Vihti Mäntsälä Sipoo Kauniainen Pornainen Seutu yhteensä Lähde: Tilastokeskus Enpersonshushåll I Helsingforsregionen är den vanligaste hushållstypen enpersonshushåll (42 % av regionens hushåll). Sett till antal bor 84 % av dessa hushåll i huvudstadsregionen och 16 % i KUUMA-kommunerna. Andelen enpersonshushåll överstiger regionens genomsnitt i Helsingfors (49 %). Ungefär vid genomsnittet (40 41 %) ligger Hyvinge och Kervo. De minsta andelarna finns i Borgnäs (25 %) och i Sibbo och Nurmijärvi (28 %). Det finns totalt ensamboende personer över 65 år i Helsingforsregionen och över 75 år. 14 % av regionens singelhushåll är personer över 75 år och 28 % personer över 65 år. De äldres andel av kommunens enpersonshushåll är störst i Grankulla, Borgnäs, Mäntsälä och Sibbo och minst i Vanda och Esbo. Se kartorna i bilagorna 13 och 14, Andel enpersonshushåll av alla hushåll, Andel barnlösa unga hushåll av alla hushåll. Övriga vuxenhushåll I Helsingforsregionen är den vanligaste familjetypen äkta eller samboende par utan barn (ca par, 47 % av regionens familjer). Av dessa par bor 78 % i huvudstadsregionen och 22 % i kranskommunerna. Bland de unga åldersklasserna, personer under 35 år, ligger tyngdpunkten starkare i huvudstadsregionen (87 % av de unga barnlösa paren bor där) och uttryckligen i Helsingfors (55 %). Se kartorna i bilagorna 14 och 15: Andel barnlösa unga hushåll av alla hushåll, Andel vuxenhushåll av alla hushåll. Barnfamiljer Efter de barnlösa paren är den nästvanligaste familjetypen äkta eller samboende par med barn (ca familjer, 39 % av regionens familjer). Deras andel av alla familjer är störst i Borgnäs (53,5 %) samt i Nurmijärvi, Kyrkslätt och Sibbo (48 49 %). Regionens minsta andel finns i Helsingfors (33 %). I förhållande till kommunens befolkningsantal finns det mest familjer bestående av äkta par eller samboende par med barn i Borgnäs och Sibbo. Den mest sällsynta familjetypen är mamma eller pappa och barn (ca familjer, 14 % av regionens familjer). En större andel enföräldersfamiljer än regionens genomsnitt finns i Helsingfors (16 %), Träskända (15,5 %) och Vanda (14,7 %). De minsta andelarna finns i Borgnäs och Mäntsälä (8,4 och 9,8 %). Av regionens alla barnfamiljer bor 75 % i huvudstadsregionen och 25 % i KUUMAkommunerna. I huvudstadsregionen finns det proportionellt fler enbarnsfamiljer och å andra sidan ensam- eller gemensamt försörjande familjer. I KUUMA-kommunerna finns det relativt fler familjer med flera barn. 8

10 I Helsingforsregionen finns många områden där andelen barnhushåll är betydande. Undantaget är Helsingfors där det finns mycket få områden som är barnfamiljedominerade. På småhusområdena i Esbo och Vanda särskiljer sig andelen barnfamiljer betydligt tydligare. På KUUMA-kommunernas område särskiljer sig den östra delen av Hyvinge centraltätort som en särskilt omfattande koncentration. Se kartorna i bilagorna 16, 17 och 18: Antal barnhushåll, Andel barnhushåll av alla hushåll, Andel hushåll med fyra eller fler personer av alla hushåll. Pensionärer Det finns ca pensionärer i regionen, av vilka (6,4 % av de arbetsföra) är under 65 år. Andelen pensionärer av befolkningen är i genomsnitt 18 % i regionen. De största andelarna finns i Hyvinge och Grankulla (23 %) samt i Kervo (20 %), de minsta däremot i Esbo och Borgnäs (15 %) samt i Kyrkslätt (16 %). Se kartan i bilaga 19, Andel pensionärshushåll av alla hushåll. Studerande Sammanlagt studerade examensstuderande år 2012 vid läroanstalterna i Helsingforsregionen. Det finns ca studerande i huvudsyssla i regionen. Hälften av regionens studerande befolkning bor i Helsingfors. Ca 15 % av studerandena bor i KUUMAkommunerna. Andelen studerandenas av den arbetsföra befolkningen är i genomsnitt 6,6 % i regionen. De största andelarna finns i Grankulla (9,3 %) samt i Helsingfors och Esbo (7,5 och 7,2 %). Andelen är mindre än 5 % i alla landsbygdsaktiga KUUMA-kommuner. Den minsta andelen, 3,9 %, finns i Mäntsälä. Bild 2. Helsingforsregionens befolkningsstruktur områdesvis med utvalda befolkningsvariabler 9

11 Befolkningens modersmål Största delen av befolkningen i Helsingforsregionen talar finska som sitt modersmål. Det nästvanligaste modersmålet är svenska, det tredje och fjärde vanligaste modersmålet är ryska och estniska. Andelen som talar annat modersmål än de inhemska språken är i genomsnitt 10 % i Helsingforsregionen. Andelen är över genomsnittet i Esbo, Vanda och Helsingfors (11,3 12,2 %). I KUUMA-kommunerna är andelen med annat språk i genomsnitt 3,8 % och lägst i Mäntsälä och Borgnäs (under 2 %) och högst i Kervo (6,6 %). Helsingin seudun suurimmat kieliryhmät Tabell Helsingforsregionens största språkgrupper Suomi ja saame Ruotsi Venäjä Viro Somali Englanti Arabia Kiina Lähde: Aluesarjat/TK Bild 3. Befolkningens modersmål enligt andelen personer med främmande språk som modersmål 10

12 Befolkningsökning Befolkningen i Helsingforsregionen ökade från år 2001 till slutet av 2012 med totalt personer (i genomsnitt 1,1 % per år). Den naturliga befolkningsökningen, dvs. överskottet av födda utgjorde ca 52 % av det, ca personer. Nettoflyttningens andel uppgick till 48 %. Största delen av det var utländsk nettoflyttning, 34 % av befolkningsökningen ( personer). Kommunvis granskat har befolkningsökningen varit relativt störst i Kyrkslätt (i genomsnitt 2,2 % per år), i Borgnäs (2,1 % per år) och i Mäntsälä (1,9 % per år). Kommuner som placerar sig under regionens genomsnitt men inom gränserna för det man anser vara en moderat tillväxttakt är Träskända (0,8 %/år), Helsingfors (0,7 %/år), Hyvinge (0,6 %/år), Sibbo (0,5 %/år) och Grankulla (0,3 %/år). För Sibbos del ska man ta Östersundoms införlivande med Helsingfors år 2009 i beaktande, vilket försvagar Sibbos befolkningsökningstal. Bild 4. Befolkningsutvecklingen i Helsingforsregionen fram till år 2012 och tillväxtprognos till år Vihti Tuusula Sipoo Pornainen Nurmijärvi Mäntsälä Kirkkonummi Kerava Järvenpää Hyvinkää Kauniainen Vantaa Espoo Helsinki Lähde: Aluesarjat/TK Absolut sett har ökningen fördelats så att Helsingfors andel av regionens helhetstillväxt är 30 %, Esbos 27 %, KUUMA-kommunernas 26 % och Vandas 17 %. Under de senaste tio åren har befolkningsökningen i antal, dvs. den absoluta ökningen utöver Helsingfors innerstad koncentrerats till centra längs järnvägen men befolkningen har ökat klart också i andra kommuncentra såsom Nummela, Veikkola, Klövskog, Nurmijärvi centrum och Rajamäki. Utvecklingen av antalet hushåll beror på bostadsproduktionens volym. Den s.k. naturliga befolkningsökningen, dvs. överskottet av födda ökar inte antalet hushåll. En otillräcklig bostadsproduktion i Helsingforsregionen förskjuter tillväxten till de omgivande kommunerna, vilket ökar bl.a. pendeltrafiken. 11

13 Bild 5. Helsingforsregionens befolkningsförändring, förändring i antal hushåll och bostadsproduktionen från 1980-talet till 2010-talet. Karta 1. Helsingforsregionens befolkningsförändring mellan åren 2000 och

14 Bostädernas priser och hyror För rapporten granskades försäljnings- och uthyrningsannonserna genom stickprov på sidan Etuovi.com i juni-juli Målet var att ta reda på en hurdan bostadsmarknadssituation som den fiktiva bostadssökaren möter då denna börjar planera att köpa eller hyra bostad. 54 postnummerområden i regionen valdes till jämförelsen så att åtminstone ett lokalt centrum togs med från varje kommun. I huvudstadsregionen valdes flera postnummerområden från olika slags marknadsområden. Granskningen avgränsades till små bostäder, ettor och tvåor på m2 i flervånings- och radhus. Bostädernas pris De genomsnittliga köpesummorna för gamla bostadsaktielägenheter varierade år 2012 i regionen kommunvis från ca euro/m2 (treor i flervåningshus på utvecklingsområde) till lite över euro/m2 (etta i flervåningshus i Helsingfors stadskärna). Skillnaden är stor redan i de genomsnittliga köpesummorna. Skillnaderna från fall till fall är också stora. Ca nya bostäder köptes år 2012 i huvudstadsregionen. För KUUMA-kommunernas del finns inte uppgifter om enbart dem, men i Statistikscentralens områdesklass Övriga Nyland, exklusive huvudstadsregionens fyra kommuner, gjordes 760 köp av nya bostäder. På sidan Myytävät asunnot på Etuovi.com annonserades under granskningsperioden juni-juli 2013 totalt objekt som uppfyller sökkriterierna. Av de utannonserade bostäderna var 613 i nya objekt, 419 i gamla och 28 vindsbostäder eller s.k. ombyggnadsobjekt, dvs. boende i ombyggda gamla industri- eller andra fastigheter. Alla av de sist nämnda ligger i Helsingfors och utgjorde de dyraste per kvadratmeter, ca euro/m2. Det genomsnittliga begärda priset var ca euro/m2. Prisbegäran för nya objekt var i medeltal ungefär euro/m2 och i gamla i medeltal euro/m2. Då de begärda prisen på nya och gamla bostäder jämfördes, var skillnaden som störst nästan euro/m2 (i Träskända) och som minst ca euro/m2 (i Nurmijärvi). Vid en jämförelse av postnumren, var skillnaden som störst euro/m2 (i Masaby) och som minst ca 350 euro/m2 (i Vallgård). Det skedde nästan köp av gamla bostadsaktielägenheter i regionen under året. Av dem gällde ungefär köp bostäder i flervåningshus och ungefär bostadsaktielägenheter i radhus eller fristående hus. Ca köp av egnahemshusbostäder gjordes dessutom i regionen. 13

15 Bild 6. Utvecklingen av gamla aktiebostädernas prisindex (2000=100) Bostädernas hyra i genomsnitt Den genomsnittliga hyran per kvadratmeter i Helsingforsregionen var i statsstödda ARAhyresbostäder 10,99-11,24 euro/m2 och i fritt finansierade hyresbostäder 11,22-15,15 euro/m2. Hyrorna, särskilt för de fritt finansierade bostäderna, varierade mycket enligt läget. Tabellen visar den regionala variationen för de genomsnittliga hyrorna för alla lägenhetstyper med Statistikcentralens områdesklassificering. Tabell 5. Alla hyresförhållandenas genomsnittliga Kaikkien hyror vuokrasuhteiden per kvadratmeter keskimääräiset områdesvis 2012 neliövuokrat alueittain vuonna 2012 Alue Neliövuokra, euroa/m² ARA-vuokraasunto Vapaarah. vuokraasunto Helsinki 1. 17,05 Helsinki 2 11,96 16,94 Helsinki 3 11,28 14,2 Helsinki 4 10,67 12,84 Espoo-Kauniainen 11,63 13,64 Vantaa 11,25 13,12 Pääkaupunkiseutu 11,24 15,15 Kehyskunnat 10,99 11,22 Muu Suomi (-PKS) 9,72 10,4 Lähde: TK/StatFin, Asuntojen vuokrat Utöver finansieringsformen och läget påverkas hyresnivån av bostadens storlek och i viss mån av bostadens kvalitet och utrustningsnivå. Enrummarnas kvadratmetershyror är de dyraste och på motsvarande sätt sjunker 14

16 hyran per kvadratmeter då bostadens storlek ökar. De kommunvisa hyrorna i genomsnitt år 2012 varierade mellan kommunerna så att hyran för en etta på 35 m2 kan variera mellan 415 och 731 /mån. och hyran för en tvåa på 80 m2 mellan 815 och /mån. beroende på område och finansieringsform. ARA-hyresbostädernas hyror fastställs enligt självkostnadsprincip och ägaren har möjlighet att jämna ut hyrorna inom ramen för sitt ARAbestånd. Bostadsbyggnadens ålder och beståndets storlek och åldersfördelning (låneutgifter, reparationsskuld) påverkar hyresnivån. Det är intressant att jämföra skillnaderna mellan ARA-beståndets och det fritt finansierade beståndets hyresnivåer. Ju förmånligare ARAhyresbostaden är jämfört med en fritt finansierad, desto större är efterfrågan och desto mer betonas de sociala kriterierna bland dem som fått bostad. Nya fritt finansierade hyresförhållanden och hyresmarknaden De nya hyresförhållandena som ingåtts under det senaste kalenderåret, uppföljs separat beträffande de fritt finansierade hyresbostäderna. De visar utvecklingen av hyresnivån. T.ex. på basis av hyresstatistiken för år 2012 skedde Helsingforsregionens brantaste hyresändring, 8,9 %, i den av Helsingfors innerstad bildade dyrortsklassen Helsingfors-1, där kvadratmetershyran för ett nytt hyresförhållande i en fritt finansierad bostad var nästan 20 euro/m2/mån. Den förmånligaste hyran per kvadratmeter var i KUUMA-kommunerna, 12,20 euro/m2/mån. Jämförelsevis kan man skilt kolla kvadratmetershyrorna för enrummarna, som under samma tidsperiod var i medeltal euro/m2/mån. på området Helsingfors-1 och 14,99 euro/m2/mån. i KUUMA-kommunerna. Bild 7. Prisskillnaden mellan en fritt finansierad hyrestvåa och en ARA-hyrestvåa med Statistikcentralens områdesklassificering (7-9/2013). Det finns inga uppgifter om ARA-hyresförhållanden från dyrortsklassen Helsingfors-1 och KUUMA-kommunerna 15

17 Tabell 6. Nya fritt finansierade hyresförhållandens Uusien vapaarahoitteisten vuokrasuhteiden keskimääräiset genomsnittliga neliövuokrat hyror alueittain per kvadratmeter 2012 områdesvis vuonna 2012 Alue Neliövuokra, euroa/m² Vuosimuutos % Helsinki 1 19,91 8,9 Helsinki 2 19,26 5,2 Helsinki 3 16,11 2,8 Helsinki 4 14,60 4,9 Espoo-Kauniainen 1 16,30 5,7 Espoo-Kauniainen 2 15,47 4,0 Espoo-Kauniainen 3 14,35 1,1 Vantaa 1 14,85 5,8 Vantaa 2 14,20 5,4 Pääkaupunkiseutu 17,41 5,6 Kehyskunnat 12,20 2,8 Muu Suomi (-PKS) 11,09 2,9 Lähde: TK/StatFin, Asuntojen vuokrat Jämförelsen gällande hyresbostadsannonserna på sidan Etuovi.com och deras begärda hyror omfattade under femveckorsperioden 575 hyresbostäder som uppfyller de ställda sökkriterierna. Av dem var 470 vanliga fritt finansierade hyresbostäder och 105 s.k. inkvarteringsbostäder. Av de vanliga hyresbostäderna låg 166 i Helsingfors, 136 i Vanda, 128 i Esbo och 40 i kransområdet och i Grankulla. Det största utbudet i KUUMA-kommunerna fanns i Kervo, 10 bostäder. Av de tillbudsstående hyresbostäderna var 76 % tvåor och 24 % ettor. I genomsnitt var den begärda hyran i huvudstadsregionen 19,5 euro/m2/månad och i KUUMA-kommunerna 15,3 euro/m2/mån. Den förmånligaste begärda hyran var 11,4 euro/m2/månad och 32 euro/m2/mån. Bostäder med en skälig hyresnivå, ca 11-13euro/m2/mån. erbjöds nästan enbart i KUUMA-kommunerna, men vissa observationer gjordes också i de på 1970-talet byggda förorterna, så som Mattby och Klippsta. 105 bostäder, av vilka 59 ettor, hyrdes ut möblerade till s.k. inkvarteringsbostad till rätt högt pris per kvadratmeter men för en flexibel tid. I regel var den begärda hyran per månad lite över 30 euro/m2 men som dyrast t.o.m. 42,3 euro/m2. Även tvårummare erbjöds för inkvartering så av alla hyreslägenheter som erbjöds var 22 % för det ändamålet. Den regionala skillnaden i hyresnivån som beror på läget var för de möblerade inkvarteringsbostädernas del klart mindre än i vanliga hyresbostäder. Invånarnas utbildning, sysselsättning och inkomster Bostadsområdenas befolkningsstruktur och invånarnas socioekonomiska ställning är på många sätt intressanta objekt för forskning, politik och även nyhetsrapportering. Man har i jämförelsen försökt beskriva nuläget från ett regionalt perspektiv på ett allmänt plan. Vid den statistiska granskningen syns beroendet mellan typiska socioekonomiska faktorer, så som mellan utbildning och sysselsättning eller utbildning och inkomstnivå, också i geodatagranskningen. Med hjälp av geodatagranskning som baserar sig på kartrutor kan man granska områdesvisa skillnader oberoende av kommungränser eller statistisk områdesindelning. På så sätt fås noggrannare information om lokala fenomen och regional struktur. Då jämförelser av bostadsbeståndets egenskaper och socioekonomiska faktorer slås ihop, framkommer på kartan samband mellan hustyp, bostadsstorlek eller förvaltningsform och å andra sidan egenskaperna beträffande områdets befolkningsstruktur. Sambandens existens betyder inte att hustypen, bostadsstorleken eller förvaltningsformen skulle orsaka invånarens utbildningsnivå, 16

18 sysselsättning eller arbetslöshet, så det lönar sig att akta sig för att dra rätlinjiga slutsatser. Utbildningsgrad Befolkningen i Helsingforsregionen är i medeltal högre utbildad än befolkningen i övriga Finland. Det bor i Helsingforsregionen sammanlagt ca personer som avlagt högskoleexamen, vilket är 25 % av regionens befolkning som fyllt 15 år. I övriga Finland är motsvarande andel i genomsnitt 15 %. De som avlagt högre högskoleexamen är 13 % (jämfört med 6 % i övriga Finland). Fördelningen enligt utbildningsgrad är kommunvis relativt liknande i regionens alla kommuner. De största skillnaderna mellan kommunerna är i andelarna högskoleutbildade (inklusive forskarutbildningsgrad), vilka varierar med 36 procentenheter (14-50 %) samt i andelarna personer som avlagt en examen på mellannivå, vilka varierar med 19 procentenheter (23-42 %) , dvs. 29 % av de som fyllt 15 i regionen, har enbart avlagt examen på grundnivå. Deras andel fördelas ganska jämnt i regionens kommuner, kring 30 % (26-35 %). Grankulla utgör ett undantag där andelen personer som avlagt examen på grundnivå är lite under 20 %. I Grankulla, Esbo och Helsingfors är den relativa andelen högskoleutbildade högre än genomsnittet. Detta fenomen framkommer också i geoinformationsanalyserna, där bostadsområden med högskoleutbildad befolkning urskiljs bl.a. i Helsingfors innerstad och områden i Esbo och Grankulla. Å andra sidan urskiljs öar längs tunnelbanans östra delar i Helsingfors samt i Esbo centrum och Stensvik, där andelen högskoleutbildade är lägre än genomsnittet i regionen. Även längs kustbanan i Kyrkslätt och i Veikkola samt i Tusby finns öar där andelen personer som avlagt högskoleexamen överstiger regionens medeltal. Se kartan i bilaga 20 Andel personer över 16 år som avlagt eftergymnasial examen. Bild 8. Fördelningen enligt utbildningsgrad av personer som fyllt 15 år enligt andelen högskoleutbildade år

19 18

20 Sysselsättning Arbetsstyrkan i Helsingforsregionen var år 2012 i medeltal personer. Arbetslöshetsgraden i regionen var i genomsnitt 7,6 %. Regionens högsta arbetslöshetsgrader var år 2012 i Hyvinge (8,8 %), Vanda (8,7 %) och Helsingfors (8,2 %). De lägsta arbetslöshetsgraderna, under 5 %, var i Nurmijärvi, Sibbo och Grankulla. Arbetsförvaltningens statistikpraxis ställer antalet arbetslösa i relation till antalet arbetssökande, varför arbetslöshetsgraderna som arbetsförvaltningen meddelar är lite lägre än Statistikcentralens siffror, som ställts i proportion till arbetskraften. Ungdomsarbetslösheten och långtidsarbetslösheten har här granskats med hjälp av arbetsförvaltningens statistik. Ungdomsarbetslösheten, dvs. andelen arbetslösa personer i åldern av arbetskraften, var i regionen högst i Hyvinge (10,6 %), Vichtis (9,8 %), Mäntsälä (9,2 %) och Träskända (8,8 %). De lägsta ungdomsarbetslöshetsgraderna var i Grankulla (3,6 %) och i Esbo (5,6 %). Andelen långtidsarbetslösa, dvs. arbetssökande som varit arbetslösa minst 12 månader, av alla arbetslösa var högst i Träskända och Vanda (27 %) och lägst i Nurmijärvi (18 %) och Esbo (20 %). I granskningen av geoinformationen ses också skiljaktigheter i arbetslöshetsgraden mellan områdena som kommunernas genomsnittliga siffror inte avslöjar. Områden med högre arbetslöshet än regionen i medeltal ses på kartan längs tunnelbanans östra delar. Rätt små öar finns längs Lahtisleden, huvudbanan och Mårtensdalbanan samt i Träskända, Hyvinge och Nummela. Bild 9. De 15 år fylldas huvudsakliga aktivitet enligt andelen sysselsatta

21 Inkomstnivå och utkomst De skattepliktiga inkomsterna per år var i regionen mellan och euro per person år 2012 ( /mån.). Grankulla är i en kategori för sig i jämförelsen av inkomstnivån. Både förvärvsinkomsterna och kapitalinkomsterna var i genomsnitt per person märkbart högre än i regionens övriga kommuner. Bild 10. Inkomsttagare 2012 enligt spridningen av inkomstklassfördelningen Räknat per person var medianinkomsten lägst i Hyvinge, Mäntsälä, Helsingfors och Kervo ( euro i året) och högst i Grankulla (ca /år) samt därefter i Esbo och Kyrkslätt (ca /år). Den genomsnittliga inkomstnivån per person var lägst i Mäntsälä och Hyvinge (under euro per år). Helsingfors, som i jämförelsen av medianinkomsterna var bland låginkomsttagarna, är på medelnivå då man jämför den genomsnittliga inkomstnivån. Observationen tyder på att inkomstskillnaderna bland befolkningen i Helsingfors är större än i den övriga regionen (med undantag av Grankulla). Observationen stöds också av granskningen av fördelningen av inkomstklasserna, där spridningen av inkomstklasserna är regionens största i Grankulla och Helsingfors. Kapitalinkomster allokeras utöver till Grankulla (nästan euro per invånare) främst till Helsingfors, Esbo och Sibbo (ungefär euro per invånare per år). Annanstans i regionen var kapitalinkomsterna ca euro per invånare i året. Andelen personer i de två lägsta inkomstklasserna (i euro) var i regionens kommuner ungefär 30 %. Andelen är lägst i Grankulla (27 %) och relativt låg också i Nurmijärvi, Kyrkslätt, Tusby och Esbo (28-29 %). De högsta andelarna är i Hyvinge (34,2 %), Helsingfors (33,5 %) och Mäntsälä (32,4 %). 20

22 Andelen bostadshushåll som får allmänt bostadsstöd av alla bostadshushåll var störst i Vanda (8,9 %) och i Helsingfors (8,8 %). Andelen är minst i Borgnäs (1,2 %), Sibbo (2,4 %) och Mäntsälä (2,6 %). Boendekostnaderna för bostadshushållen som lyfter allmänt bostadsstöd var i regionen i medeltal 647 euro per månad. Boendeutgifterna i hyresbostäderna var i genomsnitt 658 /mån. och i bostadsrättsbostäderna i genomsnitt 851 /mån. I hyresbostäderna varierar boendekostnaderna kommunvis mellan 560 och 729 /mån. De högsta boendeutgifterna, över 700 euro, finns (efter Grankulla) i Esbo och Vanda. Boendekostnader under 600 euro är i Mäntsälä (577 /mån.) och i Hyvinge (560 /mån.). Variationsbredden i bostadsrättsbostäderna är /mån. så att boendekostnaderna som överskrider 900 /mån. är i Sibbo, Nurmijärvi och Vichtis. Bostadsstöd som gäller ägarbostäder granskas inte separat här. Utöver Fpa:s offentliga bostadsstödsstatistik har i den här miljöbeskrivningen utnyttjas den postnummerområdesvisa jämförelsen gällande huvudstadsregionen från år I proportion till de verkliga boendekostnaderna ser man att bostadsstödet täcker ungefär hälften av hyran för en statsstödd hyresbostad och ca 46 % av en fritt finansierad hyresbostad. I granskningen ingår enbart hushåll som fått bostadsbidrag. Bild 11. Bostadsstöd och boendeutgifter i huvudstadsregionen 2013 Grankulla ingår i talen för Esbo. Andelen personer som lyfter utkomststöd av invånarna var år 2011 högst i Vanda (9,5 %) och i Helsingfors (9,2 %). Andelen var lägst i Borgnäs (2,3 %) och i Grankulla (2,4 %). Andelen blir under 3,5 % i Mäntsälä, Sibbo, Nurmijärvi och Tusby. Andelen invånare som lyft långvarigt utkomststöd är störst i Vanda både inom kategorin unga vuxna (4,9 %) och befolkningen i arbetsför ålder (4,1 %). Andelen personer i arbetsför ålder som får långvarigt utkomststöd är näst störst i Helsingfors (3,3 %) och i Kyrkslätt (2,6 %). De lägsta andelarna, under en procent, var 21

23 i Borgnäs, Sibbo, Mäntsälä, Tusby och Grankulla. Behovet av långvarigt utkomststöd för unga avviker från de övriga indikatorerna för välfärd så att de största andelarna efter Vanda är i Kyrkslätt (4,5 %) och i Hyvinge och Träskända (3,8 %). De minsta andelarna är i Borgnäs (0 %), Grankulla (0,6 %) och Sibbo (1,3 %). Esbo, Helsingfors och Kervo ligger i medlet av skalan med andelar på 2,4 2,8 %. Andelen barnfamiljer som får utkomststöd av alla barnfamiljer var högst i Helsingfors (12,5 %), Vanda (11,4 %) och Kervo (9,8 %). Andelen var lägst i Borgnäs (2,2 %) och i Grankulla (2,7 %). Bild 12. Utkomststöd, euro/invånare 2012 Låginkomstgraden bland barn (bild 13), dvs. andelen barn under 18 år i hushåll med låga inkomster av alla barn under 18 år som bor på området, är klart högst i Helsingfors (17,3 %). Den lägsta låginkomstgraden är i Grankulla (5 %) och Sibbo (5,4 %). Låginkomstgraden mäter relativa inkomstskillnader. Låginkomst är en nivå som är lägre än 60 % av finländska hushålls median. 22

24 Bild 13. Låginkomstgraden för barn 2011 Bild 14. Bostadslånebeloppet i relation till de disponibla inkomsterna

25 Sammandrag Helsingforsregionens befolkningstillväxt är en del av en större urbanisering och befolkningsmängden bedöms fortsätta att öka. Befolkningstillväxten i förhållande till kommunens befolkningsantal har varit störst i KUUMA-kommunerna. Jämfört med den traditionella flyttningsrörelsen kommer en stor del av regionens tillväxt från utländsk nettoinflyttning, som främst riktas till regionens kärna. Ju urbanare miljö, desto mångsidigare befolkningsstruktur. Center med trafikförbindelser och tjänster föredras av unga, studerande, små familjer och äldre. På de rymligare områdena bor det fler barnfamiljer. Majoriteten av barnfamiljerna bor dock i huvudstadsregionen. Boende i ägarbostad är den dominerande bostadsformen i Finland och Helsingforsregionen är inte något undantag i detta hänseende. I Helsingforsregionen är det närmast på Helsingforsnäset och i Helsingfors innerstad som proportionerna mellan ägo- och hyresbostäder fördelas jämnt. Hyresbostäderna ligger invid goda trafikförbindelser. Utöver Helsingfors innerstad betonas spårförbindelserna. Också i KUUMA-kommunerna ligger hyresbostäderna främst i tätorterna. Regionens ARA-hyreslägenheter finns också huvudsakligen på centrala områden och nära goda trafikförbindelser. Helsingforsregionens befolkningsstruktur och socioekonomiska struktur varierar mellan kommunerna och inom dem. Förutom i ålders- och familjestrukturen, finns det också skillnader i inkomster och utkomst mellan kommunerna och bostadsområdena. De socioekonomiska skiljaktigheterna förklaras långt av befolkningens åldersstruktur, som märkbart iakttar bostadsområdets livscykelskeden. Beroendet mellan bostadsbeståndets struktur och befolkningens inkomstnivå kan skönjas. Skiljaktigheterna inom kommunen är synligare desto urbanare kommunen är. Hyresbostäderna, särskilt de fritt finansierade hyresbostäderna, står i nyckelposition med tanke på integreringen av regionens nya invånare på bostadsmarknaden. Hyresmarknaderna är dock stränga, speciellt i huvudstadsregionen, och användningen av små bostäder till inkvarteringsbruk begränsar utbudet ytterligare. Under de senaste åren har man tack vare regeringens stimulansåtgärder byggt rätt rikligt med nya fritt finansierade hyresbostäder på området, men deras hyresnivå är högre än genomsnittet. Det är intressant att jämföra skillnaderna mellan ARA-beståndets och det fritt finansierade beståndets hyresnivåer. Ju förmånligare ARA-hyresbostaden är jämfört med en fritt finansierad, desto större är efterfrågan och desto mer betonas de sociala kriterierna bland dem som fått bostad. Det finns betydande regionala skillnader i priset på boende i alla förvaltningsformer. De regionala skillnaderna i mängden bostadsbidrag är små om man jämför med skillnaderna i bostädernas pris. Man bedömer att detta förklaras av rätt stora regionala skillnader i mängden utkomststöd. För närvarande och inom de närmaste tio åren är det huvudsakligen bostadshusen byggda på och 1970-talet som är i behov av en första stor grundlig renovering. Dessa uppgår till ca en fjärdedel av regionens bostäder, ca bostäder. Den ökande reparationsskulden förutsätter bostadspolitiska åtgärder. Reparation av byggnadsbeståndet, förbättring av miljön och rivande sanering är metoder för att minska den sociala segregationen i regionen, även om arbetslöshet, fattigdom och utslagning främst är ett problem på nationell nivå, vilka kan påverkas bl.a. med nationell utbildningsoch sysselsättningspolitik. 24

26 DEL II Bostadsbyggnadsprognos I det bostadsstrategiska arbetet har man utvärderat bostadsproduktionens möjligheter i Helsingforsregionen. Alla regionens kommuner har gjort upp en bostadsbyggnadsprognos för tioårsperioden Den kommunala byggnadsprognosen baserar sig på en uppskattning av hur detaljplaneringen framskrider, den kommunaltekniska beredskapen och på bostadsmarknadssituationen. Det har varit ändamålsenligt att stöda granskningen på de närmaste åren för att bevara tillförlitligheten bättre. Det regionala perspektivet är viktigt så att det skapas en så realistisk bild av bostadsmarknadernas helhetssituation som möjligt. Detaljplaneringen som bostadsprojekten krävt under åren är för de närmaste årens del i redan fastställda planer eller i planer som framskridit rätt långt i planeringsskedet. Detaljplanerna i slutet av tidsperioden, och därmed bostadsproduktionen, ingår redan långt i de allmänna planerna. Bostadsbyggnadsprognosen har speglats i markanvändningsplanen och trafiksystemplanen som beretts samtidigt. Placeringen av bostadsproduktionen har speglats i såväl markanvändningskartan som i kollektivtrafikstrategins zoner och tillgänglighetsgranskningar. 25

27 Bostadsproduktion Helsingforsregionens samarbetsmöte beslutade år 2013 att grunden för trafiksystemplanen för Helsingforsregionen, HLJ 2015, markanvändningsplanen, MASU, och bostadsstrategin är att som utgångspunkt för planeringen säkerställa boende för 2 miljoner invånare i regionens 14 kommuner år Att 2 miljoner invånare bor i Helsingforsregionen år 2050 förutsätter dock att varje kommun i regionen växer med ca en procent varje år. Bild 15. Bostadsproduktionen (färdigställda bostäder) i Helsingforsregionen År 2025 beräknas regionen ha ungefär 1,6 miljoner invånare. Jämfört med år 2013 betyder det en befolkningstillväxt om över invånare, vilket å sin sida innebär nya invånare i regionen av Vanda stads storleksklass. Också denna tillväxt kan nås med befolkningsökningstakten på en procent. Målet med den regionala granskningen av bostadsbyggandet är att stöda hela regionens konkurrenskraft och sysselsättning samt styra placeringen av befolkningen främst till områden längs de smidiga kollektivtrafikförbindelserna. Även om den övriga planeringen som sker samtidigt har inriktats på år 2050, har bostadsstrategin beretts t.o.m. år Prognosen för regionens bostadsbyggande har gjorts upp för åren utgående från bedömningar uppgjorda av kommunerna. Enligt prognosen byggs under tidsperioden ca bostäder i regionen, vilket väl motsvarar den nuvarande målnivån i intentionsavtalet mellan kommunerna och staten, och möjliggör den önskade befolkningstillväxten. Enligt antalet bostäder placerar sig 77 % av byggandet i huvudstadsregionen och 23 % i den övriga regionen. 26

28 Bild 16. Bostadsbeståndet i Helsingforsregionen åren och ökningen av bostadsbeståndet enligt MBT-avtalet åren Vihti Tuusula Sipoo Pornainen Nurmijärvi Mäntsälä Kirkkonummi Kerava Järvenpää Hyvinkää Kauniainen Vantaa Espoo Helsinki 0 Lähteet: Aluesarjat/TK I centrum för bostadsprogrammet och planeringen av den regionala bostadspolitiken har varit intentionsavtalen, som regionens kommuner ingått med staten. Statens finansieringskanaler har sin egen andel till genomförandet av bostadsproduktionen särskilt beträffande hyresproduktionen på regionens urbana områden. I det nuvarande MBT-intentionsavtalet (åren ) och i det tidigare intentionsavtalet (åren ) som eftersträvade ökat utbud på bostads- och tomtproduktion, har kommunerna i regionen förbundit sig till mycket ambitiösa mål för bostadsproduktionen. För KUUMA-kommunernas del sänktes målen då man ingick det gällande intentionsavtalet. Trots den höga målnivån har produktionsnivån nästan följt målen under de två senaste åren. År 2013 uppnåddes målnivån för bostadsproduktionen till 91 procent. 27

29 Tabell 7. Målen för bostadsproduktionen i Helsingforsregionens kommuner under intentionsavtalsperioden och och den förverkligade bostadsproduktionen åren Alue Aie vuositavoite Aie vuositavoite Espoo Helsinki Kauniainen Vantaa Pääkaupunkiseutu Hyvinkää Järvenpää Kerava Kirkkonummi Mäntsälä Nurmijärvi Pornainen Sipoo Tuusula Vihti KUUMA-kunnat Seutu yhteensä Man har i bostadsstrategins beredningsarbete utgått ifrån att produktionsnivån under den pågående avtalsperioden bibehålls. En typisk tidsperiod för byggnadsprognosen för kommunernas bostadsproduktion är tio år. Utgångspunkten för byggnadsprognosen är detaljplaneberedskapen och den kommunaltekniska beredskapen. Bostadsvåningskvadratmetrarna i detaljplanerna ändras i prognosskedet till bostäder. Utöver byggnadsberedskapen bedöms den totala mängden bostadsproduktion och marknadsläget. Det totala antalet bostäder som färdigställs inom de närmaste åren kan förutspås, men ju längre fram i tiden, desto svårare är det att beakta i synnerhet det ekonomiska läget och bostadsmarknadssituationen. Då stiger byggnadsprognosens nivå till nivån för kommunens bostadsproduktionsmål. Då regionens kommuners befolkningsökning på 2000-talet jämförs, kan man konstatera att befolkningstillväxten på en procent, som nu ställts som mål, är mycket realistisk. Befolkningsökningens nivå var i början på 2000-talet välfördelad på olika håll i regionen. Det är inte meningsfullt att granska förbindelsen mellan befolkningsökningen och bostadsproduktionen på årsbasis, eftersom det inte finns en klar korrelation. Ett samband finns dock i granskningen på lång sikt, men då ett år granskas kan befolkningsökningen vara negativ trots att tusentals nya bostäder blivit klara. En del av det nya bostadsbeståndet går alltid åt till hushållens flyttningskedjor och ändringar i hushållens struktur. Bostadsbyggnadsprognosen görs upp i form av antalet bostäder, så våningskvadratmetrarna i detaljplanerna har i jämförelsen ändrats till bostäder enligt 90 v-m2/bostad. För uppnående av en helhetsbild, är användningen av en delare ändamålsenligt, men för att uppnå ett lokalt perspektiv är det i den objektsvisa eller bostadsområdesvisa granskningen bra att använda en koefficient som beror på detaljplanens karaktär. Den genomsnittliga ytan i hyresvåningshusen på urbana områden kan väl bli 50 m2/bostad då den genomsnittliga ytan på de glesare bebodda småhusområdena väl kan vara över 120 m2. Placeringen av kommunernas bostadsproduktion är väl i linje med den uppgjorda markanvändningsplanen, MASU. Den befintliga detaljplanereserveringen ligger till betydliga 28

30 delar på dessa regionalt och lokalt betydelsefulla zoner. Tabell 8. Placering av den kalkylerade detaljplanereserven för boendet inom MASU-zonerna Alue Asuinvaranto k-m² Seudun ensisijaisesti kehitettävät vyöhykkeet % Kuntien muut kehittämisalueet % Muut alueet % Helsinki % % % Espoo % % % Kauniainen % % % Vantaa % % % Pääkaupunkiseutu % % % Hyvinkää % 0 0 % % Järvenpää % 0 0 % 0 0 % Kerava % % 0 0 % Kirkkonummi % % 0 0 % Mäntsälä % % 0 0 % Nurmijärvi % % 0 0 % Pornainen % % 0 0 % Sipoo % % % Tuusula % % % Vihti % % 0 0 % KUUMA-kunnat yht % % % Yhteensä koko seutu % % % 29

31 30

32 Placering av bostadsproduktionen Målet med det gemensamma regionala planeringsarbetet gällande markanvändning, boende och trafik har varit att hitta en ändamålsenlig och samhällsstruktursförtätande plan som möjliggör tillväxt. Vid granskning av placeringen av regionens invånare i fastställda MASU-zoner, kan man konstatera att 80 % av de befintliga bostäderna ligger på zonen som ur ett regionalt perspektiv ska utvecklas i första hand. Tabell 9. Placering av bostadsbyggnadernas våningsyta (v-m2) inom MASU-zonerna år Alue Seudun ensisijaisesti kehitettävät vyöhykkeeet Osuus kokonaisuudesta Kuntien muut kehittämisalueet Osuus kokonaisuudesta Muut alueet Osuus kokonaisuudesta Espoo % % % Helsinki % % % Kauniainen % % 0 0 % Vantaa % % % Pääkaupunkiseutu % % % Hyvinkää % % % Järvenpää % % % Kerava % % % Kirkkonummi % % % Mäntsälä % % % Nurmijärvi % % % Pornainen % % % Sipoo % % % Tuusula % % % Vihti % % % KUUMA-kunnat % % % Seutu yhteensä % % % I markanvändningsplanen (MASU), som beretts samtidigt som bostadsstrategin, har fastställts kriterier för regionalt goda bostadsproduktionsområden. Målet har varit att objektsområdena för bostadsproduktionen åren ligger i servicezoner för smidig kollektivtrafik samt i övriga center för boende av regional betydelse. Nyproduktionen av bostäder i regionen riktas till tillväxtkorridorer längs goda trafikförbindelser, där efterfrågan på bostäder är stor. Bostadsproduktion som stöder sig på spårtrafik stöder en hållbar utveckling av regionen och en harmonisk samhällsstruktur. Det betydande bostadsbyggandet utanför spårtrafikens tjänster ska placeras i anknytning till nuvarande center i regionernas kommuner. Vid analysen av regionens bostadsproduktionsprognos i förhållande till markanvändningsplanens zoner, kan man uppskatta att ca 78 % av den nya bostadsproduktionen på basis av den nuvarande detaljplanereserven och de i kommunerna utarbetade planerna kommer att placeras i regionalt betydande utvecklingszoner. Med anledning av karaktären av definitionen av MASU:s regionalt betydande områden är de kommunvisa skillnaderna stora. I de urbana städerna längs spåren är placeringen av bostadsproduktionen i den regionala zonen naturligtvis större än för kommunerna med glesare bebyggelse. 31

33 Tabell 10. Placering av de nya bostäderna inom MASU-zonerna åren (1 bostad = 90 v- m2) Alue Seudun ensisijaisesti kehitettävät vyöhykkeet Osuus kokonaisuu desta Kuntien muut kehittämisa lueet Osuus kokonaisuu desta Muut alueet Osuus kokonaisuudesta Espoo % % % Helsinki % % % Kauniainen % 0 0 % 0 0 % Vantaa % % % Pääkaupunkiseutu % % % Hyvinkää % % 0 0 % Järvenpää % % 15 0 % Kerava % % 67 2 % Kirkkonummi % % 30 1 % Mäntsälä % % 88 4 % Nurmijärvi % % % Pornainen 22 7 % % 0 0 % Sipoo % % % Tuusula % % % Vihti % % % KUUMA-kunnat % % % Seutu yhteensä % % % 32

34 33

35 Bostadsproduktionens tillgänglighet Den nya bostadsproduktionens tillgänglighet är betydande för invånarna i regionens vardag. Tillgängligheten är också ett viktigt drag med tanke på bostadsområdenas brist på likvärdighet och differentieringsutveckling. Bostadsproduktionen år har granskats tillsammans med den tillgänglighetsgranskning som fastställdes i HLJ 2015-arbetet. För kommunerna i huvudstadsregionens del sker den största ökningen i bostadsstocken i SAVU-zonerna 1-2. För KUUMA-kommunernas del sker den mest betydande ökningen i bostadsstocken i zonerna 4 och 5. Bostadsproduktionens förhållande till HLJ-utkastet (spårförbindelser, stamlinjer, knutpunkter) granskas ännu under utlåtanderundan. Tabell 11. Placering av den nya bostadsstocken som ingår i byggprognosen i förhållande till SAVUzongranskningen i HLJ 2015 Alue SAVU I- vyöhyke SAVU IIvyöhyke SAVU IIIvyöhyke SAVU IVvyöhyke SAVU V- vyöhyke SAVU VIvyöhyke SAVU VIIvyöhyke SAVU - vyöhykkeet yhteensä Espoo Helsinki Kauniainen Vantaa Pääkaupunkiseutu Hyvinkää Järvenpää Kerava Kirkkonummi Mäntsälä Nurmijärvi Pornainen Sipoo Tuusula Vihti Kuuma-kunnat Seutu yhteensä % 17 % 12 % 23 % 12 % 7 % 3 % 100 % 34

36 Karta 4. SAVU 2025 och kommunernas beräknade bostadsproduktion

37 Bostadsproduktionens placering på kollektivtrafikens servicezoner Enligt HLJ 2015 har nivåerna av kollektivtrafikutbudet indelats i utmärkt, konkurrenskraftig och måttlig. Dessa nivåer kallas också Jostra-zoner. Noggrannare definitioner finns i HLJ-materialet. På den utmärkta zonen finns de tätaste intervallen (HRT:s servicenivåklass med fem stjärnor, metrostationer samt en omgivning med tät närtågstrafik [12 turer i timmen]) på 600 meters avstånd). Den konkurrenskraftiga nivån fastställs som konkurrenskraftig servicenivå med personbil (till HRT:s fyrstjärniga servicenivåklass hör dessa områden på 800 meters avstånd till station med livlig tågtrafik [minst 4 turer i timmen] samt livliga bussrutter [i morgonrusningen minst 12 bussar i en riktning] på 400 meters avstånd. Den måttliga kollektivtrafikens servicenivå innefattar i HRT:s servicenivådefinition delområden med två och tre stjärnor, Hyvinge attraktiva trafikområde, områden på en kilometers avstånd till närtågens stationer med minst två turer i timmen, samt områden vid bussrutter där det går över sex bussar i en riktning i morgonrusningen. Vid placeringen av den nya bostadsstocken på Jostra-zonerna ser man att 39 % av den nya bostadsproduktionen i huvudstadsregionen kommer att placeras på den utmärkta zonen ( ), då det motsvarande talet i KUUMAkommunerna är 3 %. 37 % av den nya bostadsproduktionen placeras på den konkurrenskraftiga zonen, i KUUMA-kommunerna är motsvarande andel 14 %. i KUUMA-kommunerna placeras 23 % av bostadsproduktionen och i huvudstadsregionen 16 % på den måttliga zonen. På Jostra-zonerna överhuvudtaget placeras 92 % av den nya bostadsproduktionen i huvudstadsregionen och 40 % i KUUMA-kommunerna. Hela regionens motsvarande tal är 79 %. Tabell 12. Bostadsproduktionens placering på Jostra-zonerna. Alue Erinomainen Kilpailukykyinen Kohtuullinen Jostra yhteensä Muut alueet Asuntotuotanto yhteensä Espoo Helsinki Kauniainen Vantaa Pääkaupunkiseutu Hyvinkää Järvenpää Kerava Kirkkonummi Mäntsälä Nurmijärvi Pornainen Sipoo Tuusula Vihti Kuuma-kunnat Seutu yhteensä

38 Sammandrag Kommunernas representanter i bostadsstrategins beredningsgrupp har för sin egen kommuns del bedömt byggprognosen för bostadsproduktionen för åren Bostadsproduktionens betydande objektsområden åren baserar sig på en realistisk planläggningssituation, dvs. objektens detaljplaner har redan vunnit laga kraft eller de färdigställs inom de närmaste fem åren. Byggprognosen för år har gjorts utgående ifrån det nuvarande gällande MBT-avtalets målnivå. I bostadsproduktionens målnivå har man utgått ifrån ett regionalt årmål på bostäder. Som en följd av det nya MBT-avtalet ökar regionens detaljplanemål särskilt för huvudstadsregionens del med 25 % från nivån i avtalet för åren Denna höjning i planmålsättningen kommer att medföra gleshet i den nuvarande detaljplanereserven och därmed medföra bättre genomförande av målet för bostadsproduktionen än nu. Befolkningsmålet på två miljoner invånare år 2050 är realistiskt i jämförelse med kommunernas nuvarande förverkligade befolkningstillväxt. I bostadsstrategiarbetet har man hållit år 2025 som målår. I intentionsavtalen för markanvändning, boende och trafik (MBT) som sluts med fyra års mellanrum mellan staten och kommunerna kommer man noggrannare överens om bostadsproduktionens volym. Som gemensamt mål har man under arbetets gång fastställt att största delen av regionens bostadsbyggande borde placeras i första hand på de zoner i utveckling som fastställts i samband med markanvändningsplanen (MASU). Man försöker styra den övriga bostadsproduktionen till kommunernas övriga utvecklingsområden. Till följd av bostadsproduktionens långa cykel är det viktigt att särskilt de kommande detaljplanerna placeras på regionala utvecklingszoner. Man kan konstatera följande gällande inriktningen av regionens bostadsproduktion: - 76 % av detaljplanereserven befinner sig på zoner i regionen som i första hand ska utvecklas procent av de lägenheter som blir klara enligt prognosen för år befinner sig på en zon i regionen som i första hand ska utvecklas, 80 % av den nuvarande befintliga bostadsstocken - För kommunerna i huvudstadsregionens del sker den största ökningen i bostadsstocken i SAVUzonerna 1-2. För KUUMA-kommunernas del sker den mest betydande ökningen i bostadsstocken i zonerna 4 och % av den nya bostadsproduktionen i huvudstadsregionen kommer att placeras på den utmärkta zonen ( ), då det motsvarande talet i KUUMA-kommunerna är 3 %. 37 % av den nya bostadsproduktionen placeras på den konkurrenskraftiga zonen, i KUUMA-kommunerna är motsvarande andel 14 %. i KUUMA-kommunerna placeras 23 % av bostadsproduktionen och i huvudstadsregionen 16 % på den måttliga zonen. I planläggningen ska man i fortsättningen på ett klarare sätt en tidigare ta MASU-zonerna som utgångspunkt. 37

39 DEL III Bostads- och markpolitiska riktlinjer Syftet med Helsingforsregionens kommuners bostads- och markpolitiska riktlinjer är att stödja utöver genomförandet av de bostads- och markpolitiska riktlinjerna även genomförandet av markanvändningsplanen samt främjandet av MBT-helheten. Dessa riktlinjer skapar grunden och kommunernas syn för förhandlingarna om MBT-intentionsavtalet. 38

40 Bostadsproduktionens struktur Det är svårt att skapa en enda definition av boende till skäligt pris för hela Helsingforsregionen eftersom prisnivån på boendet och efterfrågan på bostäder varierar avsevärt enligt område. I Helsingforsregionen är reglerad bostadsproduktion ett viktigt medel för att trygga boendemöjligheterna för låg- och medelinkomsttagare. Speciellt i regionens stora städer och boendekoncentrationer förutsätter obalansen mellan efterfrågan och utbudet på bostäder, höga byggnadskostnader, den allmänna prisnivån och segregationen av bostadsområdena en balans mellan reglerad och icke-reglerad bostadsproduktion, styrning av fördelningen av besittnings- och finansieringsformerna för bostäder samt kanalisering av statliga understöd för boendet till området. För att nya stadsdelar ska bli socialt balanserade förutsätts en mångsidig fördelning av besittningsoch finansieringsformerna för bostäder, mångsidiga bostadstyper samt mångsidiga möjligheter att röra sig (kollektivtrafik, gångtrafik, cykling). Hyresbostadsbeståndet och -produktionen delas in i reglerad och icke-reglerad produktion. I huvudstadsregionen och i synnerhet i Helsingfors finns det betydande skillnader i utgångshyrorna mellan fritt finansierat och reglerat bostadsbestånd och särskilt bostadsproduktion. Inom bostadsbeståndet pågår en ständig förändring från reglerad produktion till fritt finansierat bestånd i och med att ara-begränsningarna upphör. I många kommuner i KUUMA-regionen inverkar regleringen i anslutning till statens räntestöd däremot inte särskilt anmärkningsvärt på hyresnivån eller har i praktiken ingen betydelse eftersom hyresnivån är densamma inom reglerat och icke-reglerat bostadsbestånd. I sådana här områden är det väsentligare att överhuvudtaget producera hyres- och bostadsrättsbostäder så att produktionen svarar mot den lokala efterfrågan. Utanför huvudstadsregionen är det också möjligt för flera och med lägre inkomster att skaffa en ägarbostad. Andelen egnahemsboende av bostadsbyggandet är betydande särskilt i kranskommunerna där prisnivån på tomten är konkurrenskraftig och gör det möjligt att bygga ett egnahemshus. För att trygga regionens konkurrenskraft och tillgången till arbetskraft ska man både sörja för en tillräcklig bostadsproduktion och säkerställa tillräckligheten av bostadsproduktion till skäligt pris. Inom ägarbostadsproduktionen ska man söka lösningar i fråga om utvecklingen av finansiering, reglering och byggande så att det är möjligt att bygga ägarbostäder till skäligt pris även i regionens kärnområde. I huvudstadsregionen finns det rikligt med unga hushåll som kommer in på arbets- och bostadsmarknaden för första gången. För dem är hyresbostaden typiskt det naturligaste alternativet och efterfrågan på hyresbostäder är stor i området. Hyresbostadsproduktionen stöder regionens konkurrenskraft genom att det gör det möjligt för människor att komma in på metropolområdets arbetsmarknad. Produktionen av hyres- och bostadsrättsbostäder ska i Helsingforsregionen särskilt riktas till områden som ligger på de primära utvecklingszonerna i regionen längs goda kollektivtrafikförbindelser. Det är rationellt att producera hyresbostäder där det finns en naturlig efterfrågan på dem. Med bostadsrättsbostäder är det också möjligt att i samband med kompletterande byggande balansera områden som tidigare bebyggts ensidigt. God regional nåbarhet inverkar på den realistiska pendlingsregionens storlek och är därmed en viktig faktor för bildandet av en socioekonomiskt balanserad befolkningsstruktur samt med tanke på regionens näringslivspolitik. Helsingforsregionens kommuner äger ett betydligt antal bostäder. Största delen av bostäderna är hyresbostadsproduktion med statligt räntestöd. Kommunernas egna bolag har en viktig betydelse i synnerhet vid ordnandet av boende för 39

41 mindre bemedlade. Dessa kommunägda bolag och vissa byggherrar för specialgrupper har i huvudsak stått för den räntestödda produktionen under de senaste åren. Kompletterande bostadsbyggande För att stödja harmoniseringen av regionens samhällsstruktur och en effektiv markanvändning bör bostadsbyggandet målmedvetet styras in i den befintliga stadsstrukturen och dess omedelbara närhet genom utvidgning av de befintliga bostadsområdena. I huvudstadsregionen ska man särskilt gynna kompletterande och komprimerande byggande på förorternas tomma och inte fullt bebyggda tomter. Även extra våningar till flervåningshus och byggande i vindar är speciellt i flervåningshusdominerade områden medel för kompletterande bostadsbyggande. I KUUMA-kommunerna kan kompletterande byggande ske på de befintliga bostadsområdenas tomma eller redan bebyggda tomter eller genom utvidgning av de befintliga bostadsområdena genom att man bygger mer boende i deras omedelbara närhet. I hela regionen kan gamla industri- och kontorsutrymmen och -områden ändras till bostadsproduktion, om det är ändamålsenligt att avstå från den ursprungliga användningen och det är fråga om områden som lämpar sig för bostadsbyggande. Kommunerna kan främja kompletterande byggande bl.a. med hjälp av planläggning (inkl. parkeringsnormer) och markpolitik (bl.a. markanvändningsavtal i detaljplaneområden). Staten kan för sin del främja förtätningen av samhällsstrukturen genom att utvidga inventeringen av sina marker även till inte fullt bebyggda områden. Målet med kompletterande bostadsbyggande i hela regionen är i första hand mångsidigt boende och tillgodoseende av efterfrågan på bostäder. Samtidigt med kompletterande bostadsbyggande utvecklar man också en högklassig livsmiljö. Utveckling och modernisering av gamla bostadsområden Bevarande av det befintliga bostadsbeståndets attraktionskraft och en övergripande utveckling av olika bostadsområden är gemensamma mål för hela regionen. Kompletterande byggande i gamla bostadsområden ska i Helsingforsregionens kommuner vara en central del av kommunplaneringen och planläggningen. Möjligheterna till kompletterande byggande i områden där befolkningen minskar eller åldras undersöks som områdeshelheter, och med hjälp av mångsidigt förnyande av områden strävar man efter att utveckla bostadsområdena till fungerande och attraktiva platser att bo på. Särskild vikt ägnas åt att utveckla de under talet byggda bostadsområden som nått ombyggnadsåldern. När bostadsområdena moderniseras kan man utöver renovering även riva bostadsbestånd som är i dåligt skick och oändamålsenligt, vilket även staten ska stödja. Samarbetet mellan staten och Helsingforsregionens kommuner intensifieras vid utvecklingen av bostadsområden. I samarbete mellan staten och regionens kommuner bör man bestämma vilka tväradministrativa åtgärder, program och finansieringsobjekt som behövs i metropolområdet för att förebygga segregationsutveckling. Projekt gällande kompletterande byggande kan modelleras till ett regionalt verktyg (samarbete mellan myndigheterna, planläggning, markanvändningsersättningar, ersättningar för kompletterande byggande, investeringar, växelverkan och samarbete med invånarna). Statens bostadsområdesprogram skulle likaså tillsammans med kommunerna kunna utvecklas så att det stöder ett långsiktigt utvecklingsarbete. Samarbete behövs också för främjande av renovering och tillbyggande av gamla bostadsaktiebolag. Exempelvis ett regionalt program eller något annat gemensamt projekt skulle lämpa sig för detta. Staten ska också fortsätta att bevilja reparations- och hiss- 40

42 understöd för gammalt bostadsbestånd och säkerställa en tillräcklig finansiering av dem. Projekt för kompletterande byggande i bostadsaktiebolag Ett bostadsaktiebolag måste under beredningen av ett projekt för kompletterande byggande fatta beslut i flera skeden. Enbart utredning av möjligheterna till tillbyggande och dess lönsamhet kan förutsätta beslut av bolagsstämman. Senast projektplaneringen av tillbyggnadsprojektet och ansökan om att tomten planläggs på nytt förutsätter beslut av bolagsstämman. När det gäller projekt för kompletterande byggande är det ofta behövligt att ingå föravtal med en byggnadsfirma eller byggherre redan i inledningsskedet. Dessutom ska det beslutas vilket alternativ som ska väljas för det nya bostadsbyggandet. Alternativen kan vara 1) byggande av bostäder som en del av det gamla bolaget (riktad emission) 2) försäljning (eller uthyrning) av en tomtdel för tillbyggnadsprojektet eller 3) rivning av den nuvarande byggnaden/byggnaderna och ett nytt bostadsbyggnadsprojekt. Genomförandet av projektet för kompletterande byggande är utmanande för bostadsaktiebolaget i alla alternativ. Särskilt utmanande är kompletterande byggande om det på den tomtdel som ska säljas finns utrymmen i aktieägarnas besittning och/eller om det nya byggandet inverkar väsentligt på användningen av de befintliga lägenheterna och om de gamla byggnaderna måste rivas för att ge utrymme för det nya bostadsbyggnadsprojektet. Då krävs det i praktiken ett enhälligt beslut av aktieägarna. Projekt för kompletterande byggande förutsätter vanligen att en ny detaljplan utarbetas, och ett bindande avtal om försäljning av tomten/aktierna fås ofta först efter att detaljplanen vunnit laga kraft. Värdet på bostadsaktiebolagets tomt och aktier beror väsentligt på den slutliga byggrätten i detaljplanen och den inverkar naturligtvis mycket på beslutsfattandet. Med tanke på bostadsaktiebolagets ekonomi är det problematiskt att det kan vara svårt att förutspå vilken räkenskapsperiod en eventuell tomtförsäljningsinkomst kan bokföras. Målet är att åstadkomma tillräckligt med avskrivningar och avdrag (t.ex. ett nödvändigt stort renoveringsprojekt) under samma räkenskapsperiod. I annat fall ska bolaget betala samfundsskatt för det positiva resultatet. Landsbygdsaktiga områden och glesbyggande Med landsbygdsaktiga områden avses vanligen områden utanför detaljplanerade områden bycentrum och landsbygdsområden som omger dem. Byggandet i dessa områden kallas för glesbyggande. Andelen glesbyggande av Helsingforsregionens årliga bostadsproduktion är liten och riktas i huvudsak till KUUMA-kommunerna. Målet är att den relativa andelen bostadsbyggande i områden utan detaljplan minskar i regionen i framtiden. Det är viktigt att det även i fortsättningen finns områden med klar landsbygdsidentitet i regionen. Utvecklingen av dem kan stödjas genom småskaligt kompletterande byggande i byområden. Åkerområdenas roll i regionen som jordbruksområden och som producenter av närproducerad mat växer. I landsbygdsaktiga områden kan det därtill placeras funktioner som inte lämpar sig för detaljplanerade områden. Genom ett tillräckligt och mångsidigt tomtutbud i detaljplanerade områden kan man bidra till att mängden glesbyggande minskar. I synnerhet KUUMA-kommunerna kan genom ett tillräckligt och mångsidigt tomtutbud i detaljplaneområden svara mot efterfrågan på småhusbyggande. Styrningsinstrument för omfattningen och placeringen av glesbyggande är generalplaner, fastställande av områden i behov av planering antingen i generalplanerna eller i byggnadsordningen samt en konsekvent tillståndsförvaltning i kommunen. 41

43 I de strategiska riktlinjerna för Helsingforsregionen 2050 har följande principer som gäller glesbyggande godkänts: "Mängden glesbyggande fastställs i kommunens eller kommunernas generalplaner delområdesvis. Delgeneralplaneringen av byar utvecklas så att den styr byggandet till bycentrum. Man utvecklar ekonomiska instrument att styra byggandet till planområden, t.ex. genom att ändra beskattningsprinciperna så att de stöder en sammanhängande samhällsstruktur och genom att rikta kostnadsmotsvarigheten i fråga om den kommunala servicen enligt var användaren bor. Staten ska för sin del, bl.a. när den utarbetar riksomfattande mål för områdesanvändningen, hindra att Helsingforsregionens samhällsstruktur splittras. Regionens markpolitik Hur man lyckas i bostadsproduktionen återspeglas på regionens konkurrenskraft på många sätt. Ett knapphändigt bostadsutbud och höga boendekostnader inverkar på sysselsättningen och arbetsmarknaden i regionen, därigenom på splittringen av samhällsstrukturen och vidare på ökande pendlingsbehov. Det räcker inte enbart att man når planläggningsmålen eftersom skötseln av markpolitiken har en central inverkan förutom på byggandet även på utvecklingen av fastighetspriserna. Med markpolitik avses kommunens anskaffning av jordegendom, såsom markförvärv, avtalspolitik och överlåtelse av tomter. Skötseln av markpolitiken inverkar väsentligt på kommunekonomin. Regionens kommuner utnyttjar de markpolitiska instrumenten tämligen mångsidigt och är beredda att effektivisera sina åtgärder ytterligare. Till vissa delar är det också nödvändigt att harmonisera handlingssätten för främjande av bostadsproduktionen. Bild 17. Tomtproduktion som helhet Främjande av bostadsproduktionen är en gemensam uppgift för kommunens olika sektorer. De markpolitiska åtgärderna har en stor roll i tomtproduktionen som helhet. Den är en kedja som består av kommunens markförvärv, planläggning, byggande av kommunalteknik och överlåtelse av tomter, för att inte glömma säkerställande av att tomterna bebyggs. Markpolitiken ska vara förutseende och långsiktigt för till dess karaktär hör olika slags tidskrävande förhandlingsförfaranden som inte går att försnabba. 42