Hur har införandet av IAS 40 påverkat förvaltningsfastighetsbolagens externa intressenter

Transkript

1 UPPSALA UNIVERSITET EXAMENSARBETE C, 15 hp Företagsekonomiska institutionen Datum: Hur har införandet av IAS 40 påverkat förvaltningsfastighetsbolagens externa intressenter - en långivares syn på värdering av förvaltningsfastigheter Författare: Carina Pettersson Niklas Widén Handledare: Elving Gunnarsson

2 Sammandrag För att internationellt harmonisera redovisningsregler, tillämpar vi i Sverige från 2005 IAS/IFRSregler. I vår studie har vi undersökt hur en svensk kreditgivare påverkats efter införandet av en av dessa nya regler, IAS 40, som behandlar redovisning av förvaltningsfastigheter i koncernredovisningen. IAS 40 innebär att fastighetsförvaltande företag kan välja att redovisa förvaltningsfastigheter till avskrivet anskaffningsvärde eller verkligt värde. Vi har som underlag för vår undersökning intervjuat kreditanalytiker på Nordea samt använt oss av litteraturstudie bestående av två uppsatser. Det vi kommit fram till är att kreditgivarna påverkas av den nya lagregleringen, men inte i speciellt stor utsträckning. Detta främst på grund av att när kreditgivarna i kreditgivarprocessen analyserar ett bolag, intresserar de sig främst på framtida förväntade kassaflöden. Värdering av förvaltnigsfastigheter enligt IAS 40 påverkar främst företagets redovisade resultat och balansräkning. 1

3 Innehållsförteckning 1 Inledning Bakgrund Problemdiskussion Syfte Avgränsningar Målgrupp 5 2 Metod Val av ämne Val av metod Urvalsmetod Intervjuerna Källkritik Intervjufrågorna Etik Begränsat empiriskt underlag 10 3 Teori Definitioner Redovisning av förvaltningsfastigheter innan införandet av IAS/IFRS IAS/IFRS IAS Verkligt-värdemetoden Anskaffningsvärdemetoden 14 4 Empiri IAS 40 och fastighetsbolagen - kortfattad litteraturstudie Nordea Nordea och fastighetsbranschen Kredithantering Kreditprocessen Värdering Konsekvenser för Nordea av IAS Analys 24 6 Slutsatser Förslag till vidare forskning 29 Referenslista Bilaga 1 Intervjuguide Bilaga 2 Kortfattad information till respondenten 2

4 1 Inledning I detta inledande avsnitt ges en bakgrund till uppsatsens ämne och det problem som vi har valt att undersöka. Syftet med uppsatsen finns presenterat, redogörelser för de avgränsningar som gjorts, samt en redogörelse för vilken målgrupp vi har identifierat för uppsatsen. 1.1 Bakgrund År 2005 infördes nya regler, International accounting standards (IAS) och international financial reporting standards (IFRS), de är internationella regler vilka alla börsnoterade bolag inom europeiska unionen skall tillämpa i koncernredovisningen. Dessa nya regler har till syfte att minska skillnader mellan olika länders redovisning genom att harmonisera bestämmelser, redovisningsstandarder och metoder för finansiella rapporter. De nya reglerna medför vissa förändringar i bolagens koncernredovisning jämfört med regleringen innan införandet av IAS/IFRS. 1 En av dessa förändringar återfinns i IAS 40 och innebär att börsnoterade fastighetsbolag kan välja att redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde eller avskrivet anskaffningsvärde. 2 Innan införandet av IAS 40 redovisades förvaltningsfastigheter i koncernredovisningen till avskrivet anskaffningsvärde enligt årsredovisningslagen (ÅRL), vilket innebar att bedömning om tillgångens ekonomiska livslängd skedde vid anskaffningstillfället. Denna bedömning låg sedan till grund för avskrivning på fastigheten de kommande år företaget skulle inneha tillgången. 3 I och med införandet av IAS 40 och möjligheten att välja att redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde i koncernredovisningen, kommer bolagets resultaträkning att påverkas genom att intäkter eller kostnader redovisas till följd av den värdering som görs av fastigheterna, även om värdeförändringen ännu inte är realiserad. 4 1 Internationelll redovisningsstandard i Sverige 2007, s. 8 2 Smith 2006, s Årsredovisningslagen, 4 Smith 2006, s

5 Ett av problemen vid värdering av förvaltningsfastigheter är att redovisa värdeförändringarna i den period de sker på marknaden. Stora värdeförändringar sker normalt under konjunkturcykeln vilket är viktigt att inblandade parter har förståelse för. I och med de första delårsrapporterna som publicerats efter införandet av IAS/IFRS kan slutsatsen dras att eget kapital har ökat väsentligt då fastighetsbolag värderar fastigheter till verkligt värde. 5 I Dagens Nyheter Ekonomi, kan vi läsa att i årsredovisningar för år 2005 var drygt 10 procent av börsbolagens vinster relaterade till de nya redovisningsreglerna, IAS/IFRS. Fastighetsbranschen påverkas av de nya regeländringarna genom att tillgångarnas bokförda värde ökar och detta påverkar företagets resultat. Vidare sägs att fastighetsaktier stigit kraftigt den senaste tiden och detta beror delvis på de nya redovisningsreglerna. 6 Fastighetsbranschen är den enskilt mest skuldtyngda branschen i Sverige och står för en femtedel av bankernas utlåning. 7 Detta faktum gör att även kreditgivare bör påverkas av införandet av IAS Problemdiskussion Tidigare forskning kring förändringar som skett genom den nya lagregleringen, införandet av IAS 40, har inriktat sig på fastighetsbolagens, aktieägarnas, eller olika myndigheters syn på dessa nya regler. Vår undersökning kommer däremot att försöka spegla en kreditgivares syn på förändringar till följd av införandet av IAS 40. Eftersom så stor del som en femtedel av bankernas utlåning går till fastighetsbranschen finner vi det intressant att undersöka hur en kreditgivare påverkats av de nya redovisningsreglerna vad gäller förvaltningsfastigheter. Har kreditgivarens värderingar av förvaltningsfastigheter och säkerheter förändrats? Vilka konsekvenser har de nya reglerna i IAS 40 inneburit för en kreditgivare? 5 Agenda nr s Brade, Waller, Westberg 6 Börsen uppblåst med nya redovisningsregler Kainz-Rogerud, Froste och von Koch,

6 1.3 Syfte Syftet med denna uppsats är att undersöka vilka konsekvenser i kreditgivarprocessen införandet av IAS 40 haft för den svenska kreditgivaren Nordea. 1.4 Avgränsningar I vår undersökning kommer vi att studera hur en svensk kreditgivare hanterar värdering av förvaltningsfastigheter i svenska fastighetsförvaltande bolag som är börsnoterade och använder sig av regelverket IAS/IFRS i sin koncernredovisning. Vi har således inte som avsikt att undersöka de enskilda bolagens syn på införandet av IAS 40, utan infallsvinkeln är kreditgivarens hantering av regeländringen. Vi har dessutom valt att utgå från en kreditgivare och vår undersökning syftar till att undersöka dennes syn på förändringar i och med införandet av IAS 40 och vi drar ingen slutsats om hela marknaden utifrån vår undersökning Målgrupp Då vårt valda ämne i denna uppsats är smalt, har vi valt att rikta uppsatsen till personer med bredare kunskaper inom ämnet redovisning. Med bredare kunskaper menar vi kunkaper motsvarande kandidatnivå inom redovisning på högskola, universitetet eller motsvarande kunskap inhämtad på annat sätt. Detta innebär att vi förutsätter att läsaren har den terminologi som krävs för ämnet och vi kommer därför inte att förklara vissa termer som exempelvis: realisationsprincipen, huvudregeln, omvärderingsmetoden, marginaler och säkerheter etc. 5

7 2 Metod Nedan presenteras bakgrunden till författarnas ämnesval, vilken metod som ansågs vara lämpligast för genomförandet av undersökningen samt vilka begränsningar som fått göras med hänsyn till tid och utrymme. Här ges även reflektioner kring källkritik, intervjufrågornas utformning och på den etiska aspekten av banksekretessens inverkan på arbetet, samt en förklaring till de problem som uppstod under arbetets gång och som resulterade i brister i det empiriska materialet och hur detta har bedömts. 2.1 Val av ämne Valet av ämne grundar sig till viss del på personliga intressen och arbetslivserfarenheter hos författarna. Vi har arbetat inom fastighetsbranschen respektive bankväsendet, vilket har medfört ett intresse för dessa båda områden och då förefaller det naturligt att behandla ett ämne som kombinerar dessa två områden. Vår infallsvinkel, att undersöka en långivares syn på införandet av IAS 40, känns dessutom aktuellt och intressant, då tidigare forskning i ämnet har varit inriktad på fastighetsbolagens, aktieägarnas, eller olika myndigheters syn på dessa nya regler. Att få en överblick över hur fastighetsbolagens samtliga intressentgrupper påverkas av de nya reglerna är viktigt för att kunna genomföra utvärderingar och bedömningar av dess konsekvenser. Vår undersökning består i att följa upp ett svenskt kreditinstituts syn på, och arbete med, värdering av förvaltningsfastigheter i fastighetsförvaltande bolag efter införandet av IAS 40. En sammanställning görs sedan för att undersöka om införandet av IAS 40 har inneburit några eventuella skillnader som finns i arbetssätt och synsätt vad gäller värdering och olika aspekter på kredithantering av förvaltningsfastigheter. 2.2 Val av metod Vi har valt en kvalitativ ansats till den undersökning vi ska genomföra och data har samlas in genom personlig intervju med passande befattningshavare på en av landets största banker. I detta fall har vi valt att tala med en kreditanalytiker, vars arbetsuppgifter består i att analysera, bedöma och i vissa fall besluta om krediter. I samråd med personliga kontakter i chefspositioner på den bank vi har valt som studieobjekt fick vi rådet att intervjua just kreditanalytiker som arbetar på 6

8 bankens avdelning för företagskunder. Vårt val av personliga intervjuer som metod för datainsamling beror på att undersökningen främst syftar till att få fram kvalitativ information. Genom personliga intervjuer ansåg vi det vara lättare att föra en dialog med vår intervjuperson, vi kunde ställa följdfrågor och motfrågor samt föra djupare diskussioner kring valt ämne. Detta är ett så pass komplicerat ämne, dessutom ett område inom vilket det inte finns så många tidigare studier gjorda, att vi kände att vår respondent säkert besatt kunskap och kunde ha infallsvinklar på problemet som vi kanske inte skulle ha funderat ut själva. Om vi skulle ha valt att skicka ut ett färdigt, skriftligt frågeformulär via e-post hade det blivit en mer ensidig kommunikation och i de fall vi hade kommit på följdfrågor och behövt komplettera de svar vi fått hade det tagit onödigt mycket tid. Telefonkontakt hade också varit möjlig och haft samma fördelar som personliga möten gentemot skriftliga frågor, men i samråd med respondenten fattades beslutet att genomföra intervjun via möten istället för över telefonen. Vi uppfattar skillnaderna i betydelse för intervjuns resultat och kvalitet huruvida vi valde att mötas eller tala via telefon. 2.3 Urvalsmetod Vi kunde ha valt att göra en omfattande, kvantitativ undersökning bland landets banker för att komma fram till vilken av dem som bäst passar som undersökningsobjekt för vår uppsats eller om det skulle vara värdefullt för oss att kontakta flera banker. Det sistnämnda bedömer vi dock inte vara intressant för vår undersökning, då syftet inte innefattar någon jämförelse bankerna emellan. Med anledning av begränsningar i tid och omfång beslutade vi oss för att välja en bank. Den bank vi valde att undersöka har vi dessutom personliga kontakter i, vilket i sig inte har haft någon betydelse för själva undersökningen, men har underlättat arbetet med att söka upp lämpliga respondenter och kontaktuppgifter för olika avdelningar. Personlig erfarenhet från arbete på denna bank har även medfört att vi är väl förtrogna med de svårigheter som finns att få tid för intervjuer och att våra kontakter kan medföra att även detta underlättas. 7

9 2. 4 Intervjuerna Vi kontaktade våra tilltänkta respondenter via e-post för att presentera oss själva och ämnet och för att se om de hade möjlighet att svara på frågor kring detta. De som svarade att de hade tid för intervjuer skickade vi en sammanställning av intervjufrågor och ämnen till, för att ge dem möjlighet till förberedelser och eventuella egna efterforskningar på området innan intervjutillfället 8. Då vår studie utgår från ett redovisningsregelverk, men har fokus på de konsekvenser som reglerna inneburit, så förutsatte vi inte att våra respondenter skulle känna till dessa regler särskilt ingående. Detta eftersom vi till en början vände oss till flera tilltänkta respondenter vilka förutsattes ha varierande kunskaper inom ämnet. Därför sammanställde vi även kortfattad information kring IAS 40 för att möjliggöra bättre förberedelser hos tilltänkta respondenter och därmed mer kvalitativa svar. 2.5 Källkritik Teoriavsnittet baseras till stor del på en av Dag Smiths böcker om redovisning 9, som i stor utsträckning ger tolkningar och förklaringar av redovisningsreglerna i IAS/IFRS. Dessa tolkningar av, och resonemang kring, regelverket kan anses spegla författarens personliga åsikter och ståndpunkter i vissa frågor. Då vi även har studerat regelverkets texter sammanställda på originalspråk kan vi dock konstatera att dessa regler inte ger något nämnvärt tolkningsutrymme ur källkritisk synpunkt, vilket innebär att Dag Smiths svenska översättning och sammanställning av reglerna inte behöver ägnas någon närmare kritisk granskning. Vad gäller källorna till vår empiriska undersökning har intervjupersonen många års erfarenhet av sina arbetsområden och deras kunnande gör att vi bedömer att dennes svar har hög tillförlitlighet. Att respondenten dessutom besatt stor kännedom om IAS-reglerna i allmänhet och IAS 40 i synnerhet bedömer vi ge arbetet en ännu större tillförlitlighet. De källor som används i vår litteraturstudie, som presenteras under avsnittet Empiri, är två kandidatuppsatser. Kvaliteten på båda uppsatserna bedömer vi vara hög och ger ett förtroendeingivande intryck. Såväl författarnas källkritik som det digra empiriska underlaget till 8 Se bilaga 2, Kortfattad information till respondenten 9 Smith, Dag Redovisningens språk,

10 deras studie gör att vi bedömer dess innehåll tillräckligt pålitligt för att hämta information ur att använda som underlag till vår analys. 2.6 Intervjufrågorna Intervjuförfarandet inleddes som nämndes ovan med e-postkontakt, där vi presenterade oss och ämnet och i första hand ville veta om vi hade nått rätt person för intervjun och om tid och möjlighet fanns att genomföra intervjuerna. När tider hade bokats satte vi igång med arbetet att utforma intervjufrågorna. Då vi redan från början hade bestämt oss för en kvalitativ ansats för att nå en djupare förståelse för bankens tillvägagångssätt valdes ett begränsat antal respondenter och frågorna utformades på ett sådant sätt att intervjuerna mer skulle bli en dialog kring olika ämnen, med stort utrymme för olika typer av följdfrågor. Således blev vår intervjuguide 10 snarare en samling ganska breda diskussionsfrågor än en lista med kortare frågor. Under intervjuns gång kom det även upp nya frågor som inte fanns med i vår ursprungliga intervjuguide. Dessa frågor skrevs dock ner och finns införda i bilaga 1. I de flesta fall handlar det om följdfrågor som vi själva kommit på till våra frågor, men vissa togs upp på initiativ av respondenten, som följd av en naturlig dialog mellan oss. Att vår respondent var insatt i ämnet innebar en stor fördel för oss, då denne kunde ta upp intressanta aspekter på frågor som vi tidigare inte tidigare tänkt på. Efter intervjun kände vi oss nöjda med datainsamlingen och det kändes som om vi hade tillräckligt med data för att kunna sammanställa vår undersökning enligt vårt syfte och kunna genomföra en analys av undersökningen, för att slutligen komma fram till några slutsatser. 2.7 Etik Då vår respondent omfattas om banksekretessen har vi inte haft möjlighet att erhålla information som kan bedömas som känslig eller på annat sätt kan omfattas av denna sekretess. Således kan vi inte presentera några sifferuppgifter annat än offentliga uppgifter såsom omsättning, total 10 Se bilaga 1, Intervjuguide 9

11 utlåning m.m. Inte heller uppgifter om antal kunder, deras storlek och omsättning eller utlåning till dessa kan presenteras. Hur detta påverkar uppsatsen kan diskuteras. Samtidigt som det hade varit intressant att ta del av information om utlåningen till enskilda fastighetsbolag och hur olika bolags kreditbeteende ser ut så är det inte något vi bedömer av betydande vikt för vår undersökning eller sänker kvaliteten på uppsatsen på något sätt om det inte kan presenteras. 2.8 Begränsat empiriskt underlag Enligt vår initiala planering ville vi genomföra så många intervjuer som möjligt för att ha en så stor samling empirisk data som möjligt. Dock var vi, som nämnts i ett tidigare stycke, väl medvetna om de svårigheter som finns att med så relativt kort varsel få intervjutider med respondenterna inom bankvärlden. När vi hade fått två intervjutider bokade efter många fruktlösa försök genom mail- och telefonkontakt med olika personer på många olika bankkontor, kände vi att vi åtminstone kunde få ihop ett tillräckligt empiriskt underlag för att bygga en analys på som skulle kunna resultera i ett uppfyllande av vårt syfte. Olyckligt nog blev den andra av våra två intervjutider avbokad så till slut var tvungna att slutföra vår uppsats med enbart materialet från en intervju. Emellertid känner vi att vi har fått tillräcklig kvalitativ data genom denna intervju för att kunna bygga vår analys och kunna dra slutsatser om hur införandet av IAS 40 har påverkat Nordea. Utöver denna intervju kommer även tidigare uppsatser i ämnet att presenteras, för att ge en bakgrund och inblick i hur IAS 40 har påverkat fastighetsbolagens redovisning. 10

12 3 Teori I detta avsnitt ges definitioner av viktiga begrepp som kommer att användas genom uppsatsen, en förklaring av IAS/IFRS-reglernas innebörd samt en mer djupgående förklaring av IAS 40 med den s.k. verkligtvärde-metoden och IAS 16 som behandlar anskaffningsvärdemetoden. Dessa värderingsmetoder är viktiga att känna till för att kunna göra en analys av konsekvenserna av införandet av IAS Definitioner Enligt årsredovisningslagen består en koncern av moderbolag och ett eller flera dotterbolag. Ur juridisk synvinkel bedrivs verksamheten i separata bolag och så även redovisningen, men dessa bolag leds av en gemensam ledning. Som dotterbolag räknas alla bolag där moderbolaget, själv eller tillsammans med andra dotterbolag, innehar mer än hälften av rösterna för aktierna i dotterbolaget. 11 Koncernens bokslut ska så långt det är möjligt efterlikna den redovisning som skulle ha gjorts om koncernbolagen fusionerats till ett enda företag 12. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster och/eller värdestegring. Fastigheter som används för produktion och tillhandahållande av varor och tjänster vilka ger upphov till kassaflöden som inte enbart är hänförliga till fastigheten (utan även andra tillgångar som används i produktionen), klassas som rörelsefastigheter och regleras i IAS Noterade bolag är företag som har aktier eller skuldebrev noterade på en börs, en auktoriserad marknadsplats eller annan reglerad marknad i en medlemsstat i EU Redovisning av förvaltningsfastigheter innan införandet av IAS/IFRS Innan införandet av IAS/IFRS reglerades redovisning i börsnoterade fastighetsförvaltande bolag i svensk årsredovisningslag (ÅRL). Årsredovisningslagen tillämpas i Sverige från 1995 och 11 Lönnqvist 2006, s Lönnqvist 2006, s IFRS 5 resp. 7 s Internationell redovisningsstandard i Sverige 2007s

13 innehåller regler om hur företag skall upprätta delårsrapporter, årsredovisning samt koncernredovisning. 15 Enligt dessa regler definierar företaget först om tillgången anses vara en omsättningstillgång om företaget har som avsikt att inneha tillgången mindre än ett år, eller som anläggningstillgång om innehavet förväntas vara mer än ett år. Förvaltningsfastigheter klassas alltså som anläggningstillgångar och värdering sker till avskrivet anskaffningsvärde minus eventuella nedskrivningar, vilket innebär att bedömning om tillgångens ekonomiska livslängd sker vid anskaffningstillfället. Denna bedömning ligger sedan till grund för avskrivningen på fastigheten kommande år företaget innehar tillgången IAS/IFRS International accounting standards (IAS) och international financial reporting standards (IFRS), är internationella regler vilka alla börsnoterade bolag inom europeiska unionen skall tillämpa i koncernredovisningen från och med år Dessa regler bildas som rekommendationer av den fristående stiftelsen IASB (International Accounting Standars Board) och blir efter godkännande av EU-kommissionen, EU-förordningar, vilket innebär att de gäller över nationell lagstiftning. 17 Reglerna i IAS får enligt svensk lagstiftning även tillämpas i onoterade bolags koncernredovisning, men är i dessa bolag ej obligatoriska 18. Dessa nya regler har till syfte att minska skillnader mellan olika länders redovisning genom att harmonisera bestämmelser, redovisningsstandarder och metoder för finansiella rapporter 19. De nya reglerna innebär vissa förändringar i bolagens koncernredovisning jämfört med regleringen innan införandet av IAS/IFRS. En av dessa förändringar återfinns i IAS 40, reglering om hur förvaltningsfastigheter skall redovisas. 15 Årsredovisningslagen, 16 Årsredovisningslagen, 17 Lönnqvist 2006, s s.1 19 Internationell redovisningsstandard i Sverige 2007s. 8 12

14 3.3.1 IAS 40 Enligt IAS 40 har företag i sin koncernredovisning möjlighet att välja att redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde eller till anskaffningsvärde minus ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. 20 Oavsett vilken av värderingsmetoderna som tillämpas skall företaget lämna uppgifter om hur stor utsträckning verkliga värdet baseras på värderingar av oberoende värderingsmän Verkligt-värde-metoden Enligt standarden syftar verkligt värde till: det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. 21 Det verkliga värdet av förvaltningsfastigheter skall återspegla de marknadsvillkor som råder på balansdagen vad gäller kunskaper och bedömningar hos aktörer på marknaden. Nyttjandevärdet däremot, baseras på det egna företagets kunskaper och bedömningar. De mest rättvisande värdena för verkligt värde erhålls enligt standarden från aktuella priser på en aktiv marknad för likartade fastigheter. Dock är verkligheten sällan så enkel, vilket medför att det verkliga värdet istället får fastställas enligt någon av följande metoder: a) Man utgår från aktuella priser på en aktiv marknad för fastigheter av annat slag, justerar värderingen med hänsyn till olikheterna mellan dessa fastigheter och företagets egna fastigheter b) Man utgår ifrån senaste priser för likartade fastigheter på mindre aktiva marknader och justerar värderingen med hänsyn till förändringar som skett sedan dessa transaktioner inträffade (t ex. med hjälp av ett fastighetsprisindex) c) Man beräknar nuvärdet av de uppskattade framtida betalningsströmmarna 22 Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde innebär att fastigheter värderas till det värde de skulle kunna försäljas till på en väl fungerande marknad. Om redovisning sker till verkligt värde ska samtliga förvaltningsfastigheter värderas enligt samma princip (verkligt värde), med undantag för de vilka det är omöjligt att fastställa verkligt värde, dessa värderas enligt 20 Smith 2006, s Smith 2006, s Smith 2006, s

15 anskaffningsvärdemetoden. 23 Det verkliga värdet skall återspegla det verkliga värde förvaltningsfastigheterna på balansdagen innehar (nutida värde), dock skall ej transaktionskostnader i samband med försäljning beaktas vilket medför att det verkliga värdet inte kommer stämma överrens med nutida försäljningsvärdet av tillgången. Istället kan verkliga värdet tolkas som ett hypotetiskt värde i en situation där transaktionskosnader bortses ifrån. 24 I de fall då fastigheternas verkliga värde i balansräkningen överstiger anskaffningsvärde minus avskrivningar kommer vinst att uppstå i resultaträkningen. Vinst eller förlust till följd av värdeförändringen redovisas i resultaträkningen samma period som den uppstår vilket medför att avskrivningar eller nedskrivningar inte behöver redovisas. 25 Eftersom värdeökningen eller värdeminskningen redovisas för perioden oavsett om den är realiserad eller ej, kommer här realisationsprincipen att frångås 26. Om det verkliga värdet inte kan fastställas på tillförlitligt sätt exempelvis då det inte finns någon fungerande marknad eller värdering av framtida kassaflöden inte är möjligt, skall förvaltningsfastigheter värderas till anskaffningsvärde och särskilda upplysningar lämnas om förvaltningsfastigheternas verkliga värde Anskaffningsvärdemetoden Anskaffningsvärdet är det belopp i likvida medel som betalas eller verkliga värdet av annan ersättning vid förvärv av tillgång vilket betalas på förvärvsdagen minus ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. 28 När en anläggningstillgång införskaffas redovisas den första gången i balansräkningen till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet skrivs sedan av årligen samt skrivs eventuellt ner om behov föreligger 29. Fastigheter som innehas för produktion av varor och tjänster, lagring eller administrativa ändamål; materiella anläggningstillgångar, klassas som rörelsefastigheter och regleras i IAS 16. Enligt IAS 16 skall rörelsefastigheter löpande värderas till anskaffningsvärdemetoden, enligt huvudregeln. En alternativregel finns i IAS 16 som säger att materiella anläggningstillgångar får redovisas till ett regelbundet 23 Smith 2006, s Ibid. 25 Smith 2006, s Smith 2006, s s.2 28 Internationell redovisningsstandard i Sverige 2007, s Smith 2006, s

16 omvärderat värde, vilket då ska motsvara verkligt värde (omvärderingsmetoden). 30 Det omvärderade värdet skrivs av och eventuellt ned på samma sätt som görs då anskaffningsvärdemetoden tillämpas 31. Tillgången skrivs dessutom ned om det redovisade värdet är högre än återvinningsvärdet (enligt IAS 36). Återvinningsvärdet är det högsta av verkliga värdet minus försäljningskostnader (nutida försäljningsvärde som skall motsvara marknadens värderingar av tillgången på balansdagen) och nyttjandevärdet (framtida värde som motsvarar företagsledningens bedömningar om framtida kassaflöden). 32 Prövning om grund för omvärdering finns görs då varje år och när omvärderingen innebär en ökning av det redovisade värdet, skall denna ökning redovisas direkt mot eget kapital samt som en intäkt i resultaträkningen om tillgången tidigare redovisats som en kostnad. Vice versa om omvärderingen genererar en minskning av redovisat värde s s.2 32 Smith 2006, s s.2 15

17 4 Empiri I följande stycken presenteras en kort litteraturstudie som visar vad IAS 40 har inneburit för fastighetsbolagens redovisning, hur Nordeas rutiner ser ut i ärenden gällande värdering av förvaltningsfastigheter, samt vilka konsekvenser fastighetsbolagens ändrade redovisning innebär för banken. 4.1 IAS 40 och fastighetsbolagen kortfattad litteraturstudie Sedan införandet av IAS 40 har det gjorts en del akademiska studier av de förändringar som de nya reglerna har inneburit och de konsekvenser dessa har inneburit för de fastighetsförvaltande bolagens redovisning. En av dessa är en kandidatuppsats skriven av två studenter vid Handelshögskolan i Göteborg 34. Denna uppsats har som syfte att presentera hur fastighetsbolag väljer att redovisa värdeförändringar efter att IAS 40 infördes. Författarna till uppsatsen gjorde en kvalitativ undersökning bestående av intervjuer med anställda på tre svenska fastighetsbolag samt en extern revisor. I uppsatsen fastställs att trots att anskaffningsvärdesmetoden varit dominerande så länge inom den svenska redovisningstraditionen så har samtliga fastighetsbolag valt att bryta traditionen och värdera sina fastigheter till verkligt värde. 35 För värdering till verkligt värde finns inte enbart en metod, utan författarna till uppsatsen klargör att det finns fem olika metoder för hur värdeförändringarna efter omläggningen till värdering till verkligt värde skall tas upp i resultaträkningen. 36 Detta får innebörden att det kan uppkomma svårigheter för bolagets intressenter att jämföra olika bolags resultaträkningar om olika metoder har använts. Desto lättare blir jämförbarheten av bolagens balansräkningar, då denna blir mer rättvisande i och med att marknadsvärdet på fastigheten anges Gillgren & Johansson, IAS 40 Förvaltningsfastigheter- Hur redovisar noterade fastighetsbolag sina värdeförändringar? (2007) 35 Gillgren & Johansson, sid Gillgren & Johansson, sid Gillgren & Johansson sid 26 16

18 Då marknadsvärdet beror på konjunkturen betyder det att även resultatet enligt uppsatsens författare kommer att påverkas av konjunktursvängningarna. Vid en högkonjunktur får fastigheterna högre marknadsvärden, vilket innebär ett högre resultat i resultaträkningen. Det motsatta gäller vid en lågkonjunktur. De olika sätten att redovisa värdeförändringen är inget som i detalj behöver återges här, men i stora drag kan nämnas att den största tveksamhet som verkar råda hos fastighetsbolagen är huruvida man bör låta förändringen påverka rörelseresultatet eller om det är lämpligare att redovisa värdeförändringen separat. 38 Då det i IFRS/IAS inte ges några direktiv om hur värdeförändringen skall redovisas i resultaträkningen, anser författarna att resultaträkningens betydelse därmed har minskat något samtidigt som de mer tillförlitliga marknadsvärdena som anges i balansräkningen medför att denna har fått ökad betydelse. 39 I en annan studie, en kandidatuppsats skriven av två studenter vid Södertörns högskola 40, läggs tonvikten vid förändringarna av vissa av företagens nyckeltal, i synnerhet soliditeten. Soliditet definieras som justerat eget kapital i procent av balansomslutningen 41 och visar hur stor del av tillgångarna i ett företag som finansierats med eget kapital. Författarna till denna uppsats genomförde liksom författarna till tidigare nämnda studie, en kvalitativ undersökning bland några svenska fastighetsbolag, byggd på personliga intervjuer. Genom dessa kom man fram till att man generellt kunde säga att fastighetsbolagens egna kapital, och därmed soliditet, hade ökat i och med övergången till värdering till verkligt värde. 42 Även författarna till denna uppsats erfar också genom sin studie att jämförbarheten mellan balansräkningarna har förbättrats sedan övergången till IAS 40, men att oklarheterna gällande resultaträkningens utformning fortfarande gör att jämförbarheten mellan olika bolags 38 Gillgren & Johansson, sid Gillgren & Johansson, sid Ljungberg & Moaveni. Verkligt värde Implementering av IAS 40 i börsnoterade fastighetsbolag och effekten på bolagens nyckeltal. (2006) 41 Ekonomi-info, Ljungberg & Moaveni, sid 62 17

19 resultaträkningar inte förbättrats 43. Till skillnad mot författarna till den tidigare nämnda uppsatsen ser man här inte någon försämring av jämförbarheten eller betydelsen av resultaträkningen. 4.2 Nordea Under följande underrubriker presenteras resultatet av den intervju som genomfördes med Anders Hökstrand, Senior Credit Officer på Nordea. Då Hökstrand var vår enda respondent i underökningen, bygger informationen i följande stycken enbart på vad denne har uppgett i intervjun Nordea och fastighetsbranschen Nordeas kredithantering inom fastighetsområdet omsätter årligen omkring 30 miljarder kronor, vilket utgör ca 30 % av bankens totala kredithantering och utlåningen. Av den totala kredithanteringen på fastighetsmarknaden i de länder Nordea har verksamhet (hela norden samt Polen och Baltikum) utgör den svenska marknaden ca 45 % och är därmed Nordeas största marknad för fastighetskrediter. Med hänsyn till banksekretessen kan inte information om kundunderlaget på detta område, inte ens antalet fastighetsbolag som har krediter hos Nordea lämnas ut, men vi har fått erfara att det handlar om representation av bolag i alla storleksordningar Kredithantering Kredithantering och beslut om belåning av fastigheter sker på olika nivåer inom Nordeakoncernen beroende på en rad olika faktorer, såsom företagets storlek, storleken på krediten, antalet fastigheter som omfattas, vilken relation kunden har till banken etc. Mindre företags kreditärenden behandlas oftast av lokala företagskontor som har relativt låga limiter för utlåning medan större företag som kräver högre belåning hanteras på något av Nordeas tre regionkontor, som täcker södra och Mellansverige resp. norra Sverige samt Stockholmsområdet. Dessa kontor hanterar i regel större företag som inte bara kräver större krediter, utan även mer komplicerade ärenden med fler och större fastighetskomplex som kräver speciell kompetens ifråga om såväl kredit- och riskanalys som värdering. Slutligen finns det ärenden som är så 43 Ljungberg & Moaveni, sid 62 18

20 omfattande att det krävs ytterligare större befogenheter än vad regionkontoren har, så vissa kreditärenden kräver beslut på styrelsenivå. Hur vanligt detta är får vi dock inte veta. Utöver de beslutande instanserna på lokal- och regionkontoren finns en enhet i Stockholm som heter Group Credit Sweden. Denna enhet har som främsta uppgift att vara rådgivande i kreditärenden som rör företag i alla storlekar över hela landet och arbetar också tillsammans med styrelse för att ta fram och utvärdera bankens kreditinstruktioner. Group Credit Sweden är uppdelad på flera olika avdelningar efter branschfokusering. Den för Stockholmsregionen största avdelningen är den som arbetar med fastighetskrediter och det är här vår intervjuperson, Anders Hökstrand arbetar. Hökstrand har befattningen Senior Credit Officer och är högste ansvarig för fastighetskredithantering på Group Credit Sweden Kreditprocessen När ett kreditärende initieras är det vanligtvis affärssidan, dvs. bankens representanter i kontakter med näringslivet, som har den första kontakten med kunden. Under dessa första kontakter samlas information om kunden in i de fall det inte handlar om en sedan tidigare känd kund med långvarig relation till banken. Arbetet med att därefter samla in och sammanställa information om det aktuella ärendet påbörjas därefter, med något olika rutiner beroende på om det gäller bostadsfastigheter eller kommersiella förvaltningsfastigheter. Generellt gäller för samtliga fall att en övergripande analys görs av de aktuella fastigheterna, med avseende på: Fastighetens läge, dels rent fysiska aspekter såsom omgivningen och miljön, men även ekonomiska aspekter som hur attraktivt området är, vilket det kommersiella klimatet är och vilka marknadsvärden som finns på fastigheter i närheten. Vilka hyresgäster som kommer att verka i fastigheten och bedömningar av dessa Driftskostnader för fastigheten. Hit räknas dels fasta kostnader som hyra, el, värme m.m., men även olika typer av rörliga kostnader som kan variera mellan olika typer av fastigheter. 19

21 Vilken finansiering som krävs, dvs. om det handlar om fullbelåning eller endast en del fastighetens värde. Hökstrand poängterar att fullbelåning av förvaltningsfastigheter hör till ovanligheterna. Han menar att ett företag sällan vill ha sina fastigheter helt intecknade i en eller flera banker. Beslut om fullbelåningsärenden görs i de flesta fall på styrelsenivå. Vilken typ av finansiering ärendet gäller, om det rör sig om ett nyförvärv eller nybyggnation eller renovering av en befintlig fastighet. Även här varierar kreditförfarande mellan olika typer av fastigheter. Bostadslägenheter är oftare aktuella när det gäller renovering. Större industrilokaler har olika stora behov av renovering. Tillbyggnader och nybyggnationer är desto vanligare när det gäller industrifastigheter. I detta skede görs också en preliminär plan för hur krediten ska läggas upp. Villkor för amortering och räntesatser skisseras och blir underlag för förhandling. När data har samlats in av bankens representanter genom dessa kontakter med kunden hamnar ärendet hos en kreditanalytiker på någon av de aktuella instanserna, dvs. lokalkontor eller regionkontor Värdering Banken använder sig i de flesta fall av minst två olika källor för värdering, nämligen fastighetsbolagens interna värderingar samt externt anlitade värderingsmän. De interna värderingar som görs i fastighetsbolagen kan gå att finna i bolagens årsredovisningar. Oftast kan det dock enligt Hökstrand vara svårt att genom årsredovisningar få värden på specifika fastigheter, då fastigheterna i regel tas upp samlat i balansräkningen. I vissa fall kan detaljerade specifikationer göras, men om sådana inte står att finna i årsredovisningen får banken begära värderingsintyg från bolagen. Hur bolagen själva väljer att i praktiken värdera sina fastigheter kan dock variera. Den andra huvudsakliga källan för värdering är bankens externa värderingar, då man låter en speciell värderingsman på uppdrag av banken värdera fastigheterna. Om dessa metoder kan det vara svårt att ge några generella redogörelser, men klart är i alla fall att den aktuella kundens relation till banken spelar en viss roll för värderingsprocessens utformning och förlopp, vad gäller prioritering, villkor m.m. Hökstrand betonar dock att själva objektet för värderingen är det 20

22 viktigaste och att kundrelationen inte har någon större påverkan på kreditbeslutet i sig. Banken skulle alltså inte kunna värdera en nedgången, sliten fastighet i ett oattraktivt område högre bara för att kunden har haft en lång och stabil relation till banken. Objektet är fortfarande det som är det viktigaste. När värderingen är klar påbörjas arbetet för kreditanalytikerna på kontoren. För just fastighetsärenden finns analytiker med specialkompetens, inriktade på fastighetsbranschen. Den viktigaste uppgiften för kreditanalytikern är att bedöma fastigheternas långsiktiga värde för krediter, vilket går ut på att med hjälp av de data som samlats in om kunden och den aktuella fastigheten samt värderingen av fastigheten komma fram till om lånet ska beviljas och i så fall, om några av villkoren för lånet behöver förhandlas. Kreditanalytikern använder sig i sin bedömning av uppgifter från fastighetsbolagets årsredovisning och då allra främst kassaflödesanalysen. Resultat- och balansräkningarna kontrolleras men främst för att se att företagets ekonomi är ordentlig och välskött. Bedömningen av balans- och resultaträkning är dock av mindre betydelse enligt Hökstrand, då banken i regel kan lita på fastighetsbolagens revisorer och deras godkännande av årsredovisningarna. Kassaflödesanalysen speglar dock bolagets återbetalningsförmåga, vilket är den enskilt viktigaste punkten vid en kreditbedömning ur bankens synvinkel. Banken vill säkerställa att ränta och amortering ska kunna betalas tillbaka löpande och minimera riskerna Konsekvenser för Nordea av IAS 40 Sedan IAS 40 infördes har Anders Hökstrand märkt vissa tendenser till förändringar på kreditmarknaden för förvaltningsfastigheter. Redan tidigt konstaterar Hökstrand dock att IAS 40 inte ur bankens synvinkel har inneburit några omvälvande förändringar som märkts tydligt, men på några punkter kan förändringar i fastighetsbolagens beteende skönjas och därmed behov för banken att bemöta detta. Som redan konstaterats i teoriavsnittet har övergången till IAS 40 inneburit att de flesta fastighetsförvaltare som omfattas av de nya reglerna har valt att värdera sina fastigheter till verkligt värde. Hökstrand nämner att med fastighetsmarknadens utveckling under de två åren som 21

23 gått sedan IAS 40 infördes, har detta inneburit att verkligt värde har överstigit bokfört värde i många fall. Bland de fastighetsbolag som har sina fastigheter belånade lågt i enlighet med värderingar gjorda efter bokfört värde kan Hökstrand märka en tendens att höja belåningsgraden i fastigheterna efter att värdena enligt IAS 40 uppgår till en högre summa i balansräkningen. Dels gäller detta belåning av enskilda fastigheter, vars verkliga värde är högre än bokfört värde, men dels även för företagens fastighetsparker som helhet. Hökstrand förklarar detta med att det hos vissa bolag kan finnas ett intresse av att ha en viss belåningsgrad i sina fastigheter. Vidare menar Hökstrand att den största anledningen till ökad belåningsgrad har varit investeringsklimatet i stort på fastighetsmarknaden. Att marknadspriserna trissats upp och fastighetsbolagen har valt att utnyttja belåningsutrymmet i sina fastigheter därefter har således ingen direkt koppling till IAS-reglerna i sig. En annan konsekvens som fastighetsbolagen har märkt efter införandet av IAS 40 är att de eventuella övervärden som funnits i en fastighet försvinner om det verkliga värdet är lägre. Detta har dock ingen större betydelse sett ur långivarens synvinkel, då lån i fastigheter aldrig ges till ett övervärde. Bankens säkerheter i fastigheter som tidigare haft ett bokfört övervärde bedöms alltså inte annorlunda för att fastigheten numera redovisas till verkligt värde. Bedömningen av säkerheter i fastigheterna får generellt ingen större påverkan av övergången till IAS 40. Om värderingen som bankens egna värderingsmän gör skulle skilja mycket från fastighetsbolagens värderingar väljer banken att låta den värdering som innebär lägst risk ligga till grund för kreditbeslutet. Banken tittar inte enbart på fastighetsbolagens egna värderingar för att besluta om belåning. I de fall ett stort fastighetskomplex ska belånas och värderas så kan, om bankens värdering av en fastighet harmoniserar med bolagens egna värderingar, bolagens egna uppgifter användas för övriga liknande fastigheter. I dessa fall har övergången till redovisning av verkligt värde inneburit ett underlättande av värderingsprocessen då det redovisade värdet överensstämmer med värdet i realiteten. Banken kan lättare få en överblick över fastigheternas värde genom att titta i balansräkningen och finna ett värde som borde vara tillförlitligt. 22

24 När det gäller bankens marginaler på krediter har inte IAS 40 inneburit några direkta konsekvenser. Om man enbart ser till tidsperioden sedan införandet har banken dock upplevt större press på marginaler, men anser den huvudsakliga förklaringen även här vara det rådande investeringsklimatet på fastighetsmarknaden. Hökstrand nämner att både när det gäller företagskrediter och privata bostadskrediter befinner sig bankerna just nu i en sådan konkurrenssituation gällande räntor och övriga lånevillkor att marginalerna är på väg att pressas ner till miniminivåer och bankernas ekonomiska smärtgräns. Höjd styrränta ger banken mindre utrymme att kunna justera sina räntor i konkurrenssyfte utan att dra ner marginalerna. Beslut om marginalernas nivåer görs på en högre nivå, vilket innebär att kreditanalytikerna inte har så stor möjlighet att påverka dessa. Hökstrand nämner emellertid hur IAS 40 kan ge tänkbar påverkan på marginaler på längre sikt genom att ett allmänt större fokus på kortsiktiga marknadsvärden i redovisningen kan göra att fastighetsmarknaden blir påverkad av det kortsiktiga perspektivet på så sätt att fastighetsbolagen alltmer anpassar sitt handlande på marknaden efter ränteläget, vilket kan innebära en allt större press på banken att ge konkurrenskraftiga kreditvillkor. I en sådan konkurrenssituation där en sänkt styrränta gör så att flera banker kan hålla låga utlåningsräntor kan banken tvingas sänka sina marginaler på lånen för att kunna hålla räntorna och amorteringskraven på en låg nivå. Hökstrand betonar emellertid att detta inte är något som har märkts sedan IAS 40 infördes, utan det handlar om en hypotetisk reflektion i ett långsiktigt perspektiv. 23

25 5 Analys I detta avsnitt kommer vi att göra en analys av de empiriska data vi har fått genom vår litteraturstudie och intervjun med Anders Hökstrand. Dessa data kommer vi utifrån vår teoretiska referensram att diskutera och reflektera kring för att slutligen kunna fastställa några slutsatser. Innan införandet av de nya IAS/IFRS-reglerna redovisade noterade fastighetsbolag sina förvaltingsfastigheter i koncernredovisningen till avskrivet anskaffningsvärde enligt årsredovisningslagen. I och med införandet av IAS 40 ges dock möjlighet att välja att redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde eller avskrivet anskaffningsvärde. I DN Ekonomi från mars 2006 kan vi läsa att förändringen av redovisningsregler bland annat har medfört konsekvensen att fastighetsförvaltande företag tenderar att tillämpa den nya möjligheten att redovisa fastigheter till verkligt värde. Detta fastställs även i de två kandidatuppsatser vi har tagit del av. Övergången till värdering till verklige värde kan generellt sägas ha lett till att tillgångarna (fastigheterna) redovisats till ett högre värde i balansräkningen och högre resultat har kunna redovisas i resultaträkningen. I vår studie styrks detta påstående från DN, då även kreditanalytikerna på Nordea har sett samma tendenser. Att det just under de tre år som har gått sedan IAS 40 infördes har handlat om högre marknadsvärden och därmed högre resultat anser vi inte kunna kopplas direkt till de nya redovisningsreglerna. Verkligt värde innebär inte i sig ett automatiskt högre värde, utan ett värde som följer konjunkturcyklerna. Att vi de senaste åren har befunnit oss i en högkonjunktur återspeglas således i de högre marknadsvärdena och högre resultat i fastighetsbolagens resultaträkningar. Att resultatet kan vara så känsligt för konjunktursvängningar och värdeförändringar gör att resultaträkningarna borde bedömas som mindre pålitliga och att resultaträkningen i fastighetsförvaltande bolag skulle kunna få mindre betydelse, som författarna till en uppsats i ämnet nämner. Att en annan författare inte anser att jämförbarhet mellan olika bolags resultaträkningar försämrats sedan övergången till IAS 40 är intressant, men det ser vi mest som en subjektiv bedömning av pålitlighet och betydelse. 24

26 En intressant notering är att Nordea har sett att fastighetsförvaltande bolag tenderar att belåna sina fastigheter mer, då ett högre värden kan redovisas på fastigheterna. Huruvida tendenserna till ökad belåning kan relateras till högre värderade fastigheter i fastighetsbolagens årsredovisningar, eller om den ökade belåningen främst beror på det rådande investeringsklimatet på fastighetsmarknaden och dess utveckling under de senaste åren är dock oklart. En koppling mellan de båda förklaringarna är vilken påverkan fastighetsbolagens redovisade värden har på fastighetsmarknadens utveckling. Om priserna på fastighetsmarknaden haussas upp genom högre värderingar hos fastighetsbolagen kan kopplingar till införandet av IAS 40 göras. Att göra en närmare analys av denna aspekt på införandet av reglerna efter att endast två år passerat bedömer vi dock inte ge annat än lösa tendenser och hypotetiska svar. Att vissa fastighetsbolag efter införandet av IAS 40 har valt att öka belåningen på sina fastigheter för att uppnå, eller behålla, en viss önskad belåningsgrad, som kreditanalytikern nämner, är en intressant förklaring. Om en fastighet värderas högre och det därmed finns ett större utrymme för belåning kan det vara möjligt för bolaget att höja belåningen, antingen till en sådan nivå att belåningsgraden blir densamma som innan värdeförändringen (ett ökad värde på fastigheter innebär en minskad belåningsgrad), eller en så pass hög belåning att belåningsgraden till och med höjs efter värdeökningen. Ökad belåning borde, med oförändrade marginaler innebära att bankerna även skulle uppleva högre ränteintäkter. Detta var inte något som Anders Hökstrand nämnde explicit och vi tror att han inte hade tillräckligt med underlag för att säkert kunna bekräfta detta. Att belåningen av fastigheter skulle ha ökat efter införandet av IAS 40 motsägs dock av en av de kandidatuppsatser vi studerat, där ett av resultaten av den empiriska undersökningen varit att fastighetsbolagen generellt har redovisat ett högre eget kapital och även en högre soliditet efter övergången till IAS 40. Förklaringen kan vara att de tendenser som nämns från Nordeas sida kan vara allt för vaga för att kunna göra en ordentlig generalisering av läget på marknaden för fastighetskrediter. För att kunna göra en generalisering av den typen behövs även en mer omfattande undersökning av samtliga, eller en stor del av, svenska kreditinstitut och detta var inte vårt syfte med uppsatsen. 25

27 Nordeas principer för bedömning och beslut om krediter har inte påverkats av IAS 40 och värdering till verkligt värde. Åtminstone har några sådana tendenser inte märkts än, men vi anser det högst anmärkningsvärt om några speciella nya principer redan skulle ha utformas för detta. Dock är det inte helt otänkbart att det på sikt kan komma att behövas nya riktlinjer för själva kreditprocessen om förhållandena på fastighetsmarknaden utvecklas i en sådan riktning att den, som Anders Hökstrand nämner, än mer kommer att präglas av kortsiktighet. I sådana fall kan det finnas anledning för Nordea och övriga banker att iaktta större försiktighet i kreditärenden för fastigheter. Snabba svängningar i marknadsvärde kan göra att andra krav ställs på säkerheter och marginaler från bankens sida. Vad gäller värdering av förvaltingsfastigheter hos Nordeas kreditavdelning, sätts interna riktlinjer om hur värdering ska gå till hos enheten Group Credit Sweden. Utifrån dessa riktlinjer kommer sedan bedömningar av fastigheters värde, säkerheter m.m. att sättas. Då bedömning av förvaltingsfastigheters värde görs, tas hänsyn främst till fastigheternas framtida förväntade kassaflöde, snarare än resultat och balansräkning. Som nämndes i en av kandidatuppsatserna vi har använt oss av har olikheterna mellan olika fastighetsbolags metoder för resultaträkningsuppställning inneburit att jämförbarheten kan anses ha försämrats och att betydelsen av resultaträkningen som indikator på värdeförändringar i fastigheter minskat. För Nordea, som främst ser till kassaflöden snarare än balans- och resultaträkningarna, kan förändringen av resultaträkningens betydelse anses marginell, då kreditgivarna inte heller innan tittade på resultaträkningen i någon sorts värderingssyfte. Resultaträkningen bör snarare kunna användas av banken som en indikation på hur företagets ekonomi i allmänhet är strukturerad och skött. Att tveksamt upprättade resultaträkningar kan användas för att förleda aktieägare och övriga intressenter kan väl anses vara allmänt känt bland ekonomer, men möjligheterna att lyckas lura en bank genom manipulerande med siffror i resultaträkningen tror vi är ytterst små, om ens de ambitionerna finns hos något fastighetsbolag. Detta innebär således sammanfattat att IAS 40 inte har haft så stor påverkan på Nordeas arbete i kreditgivningsprocesen. Nordea gör dessutom egna värderingar vid kreditbedömningar, vilket 26