Strategi för Västra Götalandsregionens ägande av fastigheter.

Transkript

1 Dnr Handläggare Jan Bengtsson Till ekonomiutskottet Strategi för Västra Götalandsregionens ägande av fastigheter. Bakgrund Uppdrag Regionstyrelsen har uppdragit åt ekonomiutskottet att mot bakgrund av den nyligen gjorda försäljningen av ett antal fastigheter - göra en samlad bedömning av regionens framtida lokalbehov - tydliggöra fastighetsnämndens strategiska funktion för lokalförsörjning. Uppdraget skall genomföras i samråd med fastighetsnämnden. Bedömning av regionens framtida lokalbehov sker inom ramen för regionens investeringsmodell som antogs av regionstyrelsen Det totala investeringsutrymmet innefattar dels ett utrymme som disponeras av verksamheterna, dels ett utrymme för så kallade strategiska investeringar som disponeras av regionstyrelsen. För regionens strategiska fastighetsinvesteringar är planeringshorisonten tio år. Planen uppdateras årligen. Beslut om nivåer för regionens samlade investeringsutrymme under kommande planperiod (tre år ) bl a mot bakgrund av finansiella mål, fattas årligen av regionfullmäktige. Utöver de bedömningar som görs i den årliga investeringsplaneringen uppfattar regionkansliet det första deluppdraget ovan som att ta fram en strategi för när lokalförsörjningen av strategiska skäl i första hand skall ske genom egna ägda fastigheter. Förslag till strategi för Västra Götalandsregionens ägande av fastigheter redovisas i bilaga 1. Tydliggörande av fastighetsnämndens strategiska funktion för lokalförsörjningen kommer att redovisas till regionstyrelsen i ett särskilt ärende.

2 Förslag till beslut: Ekonomiutskottet översänder Strategi för Västra Götalandsregionens ägande av fastigheter till fastighetsnämnden för synpunkter. REGIONKANSLIET Johan Assarsson Regiondirektör Mats Friberg Ekonomidirektör Strategi för Västra Götalandsregionens ägande av fastigheter. Bilaga 1 Inledning Dessa riktlinjer avser lokaler som nyttjas av de verksamheter som bedrivs av Västra Götalandsregionen. Lokalförsörjning för verksamheter som bedrivs på entreprenad omfattas inte. Riktlinjerna utgår från vissa grundläggande utgångspunkter/bedömningsgrunder. Utifrån dessa föreslås översiktligt vilka fastigheter regionen bör äga. Vid beslut om att avyttra fastigheter är det viktigt att beakta den aktuella marknadssituationen för de fastigheter som skall avyttras. Det kan också finnas andra skäl än rent strategiska att äga fastigheter. Utgångspunkter/Bedömningsgrunder Den grundläggande utgångspunkten är naturligtvis att regionen skall förvalta sitt kapital effektivt. De fastigheter som regionen inte behöver äga kan säljas om det finns en marknad för att sälja så att regionen får ett ekonomiskt mervärde och/eller att en försäljning minskar den ekonomiska risken (kapitalrisk och verksamhetsrisk) jämfört med att äga fastigheten. Detta kan också uttryckas som att vi skall minimera kapitalkostnaden på kort och lång sikt när det gäller regionens tillgångs- och skuldförvaltning. Exempelvis kan en bedömning av vårt kapitalbehov på lång sikt påverka den ekonomiska kalkylen vid en fastighetsförsäljning. Vid ett stort kapitalbehov (t ex för att finansiera investeringar och framtida pensioner) innebär en försäljning ett minskat upplåningsbehov. Därmed undviks risken för omvärderingar av priset på det kapital vi lånar. Övriga viktiga bedömningsgrunder är följande: Behovet av kontroll av våra produktionsmedel.

3 Långsiktigheten i verksamheten. Bedömning av kostnaden kostnadsutvecklingen i eget respektive externt ägande. Behovet av flexibilitet i lokalbeståndet. (Exempelvis behov av att flytta en vårdcentral till befolkningstäta områden eller att slå ihop två vårdcentraler) Lokalmarknaden på olika orter t ex möjligheten att skaffa ersättningslokaler i glesbygd. Förslag till riktlinjer. Utifrån ovanstående utgångspunkter/bedömningsgrunder föreslås följande riktlinjer för vilka fastigheter regionen bör äga respektive kan avyttra. Sjukhus. Regionen skall även i fortsättningen äga samtliga sjukhus (fastigheter) som idag ägs av regionen d v s Östra sjukhuset, Mölndals sjukhus, Sahlgrenska sjukhuset, Kungälvs sjukhus, Uddevalla sjukhus, Norra Älvsborgs lasarett, Alingsås lasarett, Borås lasarett, Kärnsjukhuset i Skövde, Sjukhuset i Lidköping, Sjukhuset i Mariestad, Sjukhuset i Falköping, Strömstads sjukhus, Dalslands sjukhus samt Skene lasarett. Avgörande för vilka sjukhus regionen bör äga är långsiktigheten i verksamheten. Denna är i sin tur beroende av de förändringar som sker inom vården och de strukturella beslut som fattas av regionfullmäktige. Därför måste bedömningen utgå från de fakta som föreligger idag. Motivet för att regionen bör äga sjukhusen är en bedömning att det i dessa lokaler långsiktigt kommer att bedrivas sjukvårdsverksamhet. Regionen behöver ha en strategisk kontroll över byggnaderna för att lätt kunna göra anpassningar till verksamhetsförändringar. En förhyrning skulle innebära hög riskpremie och förändringar kan innebära höga tilläggshyror. Tillgången till den här typen av och storleken av lokaler är liten/obefintlig på marknaden vilket i sin tur innebär en risk att inte klara lokalförsörjningen vid en uppsägning av ett hyreskontrakt. För vissa mindre sjukhus kan huvudinriktningen att äga sjukhusen, prövas. Positiva och negativa erfarenheter av att förhyra sjukhus kan hämtas från verksamheten vid Frölunda sjukhus och Lysekils sjukhus. Primärvård/Tandvårdslokaler. Lokaler för primärvårdsverksamhet präglas av att det inte är så kostsamt att byta lokal och anpassa denna till förändringar i verksamheten. Principiellt finns det därmed inget skäl att äga dessa lokaler. Det positiva med en förhyrning är att den innebär en hyres/kostnadsjämförelse med att äga lokaler och därmed kan innebära en press nedåt på hyrorna. Detta kan emellertid bara ske om det finns en fungerande marknad. Sådana förhållanden gäller framför allt i storstadsområden. I små orter med liten utbytbarhet kommer sannolikt en förhyrning innebära krav på långa och säkra kontrakt som liknar ett ägande men med ett visst avkastningskrav på fastighetsägarens kapital. En förhyrning (med

4 korta kontrakt) på små orter kan också innebära en risk för regionen om fastighetsägaren hittar en mer lönsam hyresgäst. Risken att inte hitta ersättningslokaler är stor. För primär/tandvårdslokaler i stora orter är förstahandsalternativet att hyra lokalerna. Utbytbarhet för fastighetsägaren ger inga oskäliga hyror och krav på långsiktiga kontrakt som liknar ett ägande. Kostnadsjämförelse med ägda lokaler ger en prispress nedåt och regionen frigör kapital. För primär/tandvårdslokaler i mindre orter är förstahandsalternativet att hyra lokalerna men marknaden kan framtvinga ett ägande. I små orter med ringa utbytbarhet av lokaler för fastighetsägaren kan krav på långsiktiga hyreskontrakt ställas. Detta innebär att situationen kan jämställas med ett ägande men att regionen undviker kostnaden för uthyrarens avkastning på eget kapital. I dessa fall bör regionen äga lokalerna. Vad som är små och stora orter kan inte definieras. Detta beror bl a på hur lokalmarknaden på respektive ort ser ut. Prövning får ske i varje individuellt fall. Folkhögskolor. Folkhögskolor är ofta belägna i glesbygd. Det är svårt att skaffa ersättningslokaler utan att få krav på hög riskpremie och långa kontrakt. En förhyrning innebär en sämre kontroll över lokalerna när verksamheten skall förändras. Beroende på läge inom regionen kan det vara svårt att hitta intresserade köpare som kan offerera priser som ger ett ekonomiskt mervärde för regionen. Förstahandsalternativet är därför att regionen skall äga fastigheterna. Naturbruksgymnasier. Här kan man skilja på lantbrukets ekonomibyggnader och mark som har en alternativanvändning och internat och undervisningslokaler som sannolikt saknar alternativanvändning. En samlad bedömning är emellertid att regionen skall äga fastigheterna. Museer. Museerna är specialanpassade lokaler. Anpassningar till verksamhetens krav skulle vid förhyrning innebära höga kostnader. Därför skall regionen äga dessa fastigheter. Administrativa lokaler. Förstahandsalternativet är att hyra lokalerna.

5 För renodlat administrativa lokaler är en förhyrning med förhållandevis korta kontrakt att föredra om inte särskilda skäl föreligger. Förändringar i organisationen och bemanningen kräver en hög grad av flexibilitet. Övriga lokaler. För övriga lokaler får en bedömning av eget eller externt ägande ske i det enskilda fallet.