Armadakoncernen går med vinst, har en sund balansräkning och en mycket lämpad och kompetent medarbetarstab.

Transkript

1 Årsredovisning 2016

2 Armadakoncernen äger, utvecklar, bygger och förvaltar pris värda bostäder för alla invånare, effektiva lokaler för kommunens olika verksamheter och ett fiber baserat bredbandsnät för alla hushåll och verksamma i kommunen. Armadakoncernen går med vinst, har en sund balansräkning och en mycket lämpad och kompetent medarbetarstab. Armadakoncernen jobbar konstruktivt där vi står idag, enligt en tydlig och utmanande femårsplan och med en ambitiös vision för ett helt decennium framåt!

3 Inledande ord 2 Våra affärsområden 4 Bostäder 4 Kommunfastigheter 6 Exploateringsfastigheter 8 Österåkers Stadsnät 9 Styrelse och ledning 10 Våra fastigheter 11 Våra räkenskaper 16 Ekonomisk sammanfattning 16 Förvaltningsberättelse 17 Resultaträkning 20 Balansräkning 21 Kassaflödesanalys 23 Förändring av eget kapital 24 Tilläggsupplysningar 25 Noter 29 Revisionsberättelse 42 Granskningsrapport 44 Layout och tryck: Tryckerigruppen AB, Uppsala 2017 Foto: Bosse Lind

4 4 Inledande ord VD Leif Blomquist har ordet Välkommen till Armadakoncernens Årsredovisning 2016 ÅRET SOM gick innebar en fortsatt positiv utveck - ling för bolaget, låga räntenivåer har gjort det möjligt att säkra en förbättrad balans mellan rörliga och bundna lån. s intäkter uppgick till 310 Mkr (306 Mkr) vilket innebär en ökning med 1,3 %. Rörelseresultatet minskade med 10 % och slutade på tkr ( tkr). Trots att omsättningen ökade så beror det minskade rörelseresultatet i huvudsak på åtgärder inom underhåll. Årets totala värdeförändring av fastigheterna summerades till 26 Mkr och marknadsvärdet var på balansdagen 3230 Mkr (3204 Mkr). Med den rådande nivån på räntor har vi fortsatt att minska vår rörliga del av låneportföljen 2016 var den rörliga delen 17 % (31 %), genomsnittsräntan 1,40 % (1,34). Nyproduktion Vi arbetar vidare med ett stort antal projekt både gällande byggnation av hyresrätter och byggnation av skolor, förskolor och idrottsanläggningar. I råd - ande högkonjunktur ser vi att kostnadsläget är högt för byggnation av hyresrätter varför vi söker fler vägar för att uppnå våra ägardirektiv. Vi arbetar kontinuerligt med att få våra projekt mer kostnadseffektiva. Vi arbetar också vidare med kommunen för att kunna bygga koncepthus typ SABO:s Kombohus vilket är mycket kostnadseffektiv Miljö Vi har installerat bergvärme i flertalet av våra fastigheter vilket har inneburit att vi avsevärt minska våra energikostnader, vi har på mycket god väg att uppfylla våra miljökrav med att minska förbrukningen med 20 % fram till Bolaget satsar även på att i stor utsträckning byta ut kvicksilver ljuskällor till LED belysning. Bredband ÖSAB fortsätter sitt arbete med att etablera bredband i glesbygd / skärgård, har under 2016 sysselsatt personer inom de företag som är upphandlade för att genomföra projekten. Sammantaget kan jag konstatera att Armadakoncernen är i mycket god form och i gott skick. Vi har många spännande projekt framför oss vilket också gör Armada till en spännande arbetsplats. Projektstyrning Med denna ökande mängd nyproduktion så har vi under året arbetat fram ett koncept för hur våra projekt skall styras från tidigt skede i detaljplanarbetet till slut besiktigat objekt. Vi har nu detta verktyg och kommer arbeta med det inom våra projekt, det ger också kommunen möjlighet att nyttja detta verktyg för att säkerställa en effektivitet och likvärdighet i kommande projekt gällande skolor och förskolor.

5 SIDRUBRIK 5

6 6 Våra affärsområden AFFÄRSOMRÅDE BOSTÄDER Vi har projekt i rullarna Armada Bostäder AB har till uppgift att äga, förvalta och utveckla kommunens bostadsfastigheter. Den tekniska förvaltningen, drift, underhåll, reparationer etc., av bostäderna och fastigheterna sköts av våra upphandlade årsentreprenörer. Armada har ingen teknisk personal anställd. Idag äger Armada sammanlagt 1539 lägenheter i 20 olika fastigheter. Beståndet fördelar sig på lägenhetsstorlek enligt följande: 1 r.o.k. 13 % 2 r.o.k. 45 % 3 r.o.k. 28 % 4 r.o.k. 12 % 5-6 r.o.k. 2 % Snitthyran 1256kr/kvm för 2016, motsvarande hyra avseende 2015 var snitt hyran 1182kr/kvm, för de nyaste lägenheterna uppgår i snitt till cirka 1679 kr/kvm och år, exkl varm och kallvatten som mäts och debiteras separat. Armada har ett relativt nytt bostadsbestånd med gott underhåll. Årets hyresförhandling gav 0,63 %. Sedan några år så förmedlas Armadas lägenheter med gott resultat via den digitala bostadskön. Lediga objekt läggs ut på Armadas hemsida, personer som är registrerade i bostadskön kan anmäla sitt intresse, om kötiden är tillräcklig för just den aktuella lägenheten får kunden ett erbjudande, genomsnittkötid är minst 4 år. På Armadas kontor finns trots webblösningen personal dagtid behjälpliga för blivande och befintliga kunder. Då Armada ska tillgodose kommunens bostadsförsörjningsansvar, för nyanlända så har bostadsriggar hyrts in och bostadsmoduler byggts. I beståndet finns även trygghetsboende som vänder sig till personer över 70 år, lägenheter finns i centrala Åkersberga men även på skärgårdsön Ljusterö. De värmepumpar som installerats i fastigheterna har inneburit väsentlig energibesparing, utslaget på samtliga bolagets fastigheter med 18 % på årets investeringar (Norrgårdsvägen och Solhälla) I övrigt arbetas nogsamt med att bibehålla goda funktioner i fastigheter varför hissar kontinuerligt byggs om, takomläggning samt målning av fönster och fasader. Då Armada ska bidra till bostadsproduktion från sin ägare Österåkers kommun så ligger fler byggprojekt i pipeline.

7 Våra affärsområden 7

8 8 Våra affärsområden Affärsområdet Kommunfastigheter Bästa skolan Omfattning Affärsområdet Kommunfastigheter äger och förvaltar fastigheter för kommunal verksamhet. Sammanlagt förvaltas 51 enheter och ca kvm: Förvaltningen innebär att Armada ansvarar för den tekniska driften samt underhåll och ombyggnationer enligt beställning från kommunen. Armada kommunfastigheter står inför en framtida expansion då kommunens. Utfört 2016 Under året har man bl.a. tagit första spadtaget för friidrottsarenan som förväntas vara klar under hösten Etablerat ett antal provisoriska boende för asylsökande bl.a. vid sporthallen, projekterat för ny idrottshall på skärgårdsstadskolan samt bytt aggregat på Tråsättraskolan. Vi har även påbörjat en större yttre ombyggnation på Margretelundskolans lekplats samt kompletterat upp vissa skolgårdar med lekutrustning bl.a. en ute rink med spolbart konstgräs på Åkerstorpskolan. Invändigt har vi renoverat omklädningsrum till ishallsdelen vid Österåkers sportcentrum. Armada har även handikappanpassat entréerna på de offentliga entréerna på sporthallen vid Österåkers sportcentrum och Hackstahallen. samt målat om invändigt i div förskolor Vi har även konverterat till bergvärme på skärgårdstadsskolan och Ljusterö samt moderniserat anläggningarna med bergvärme på 3 förskolor. Uppskattad minskning av förbrukningen med i genomsnitt 50 % på det fastigheter där åtgärd skett. Vad händer 2017 Projektering för ytterligare nyproduktion av skolor, förskolor och idrottshallar enligt beställning från kommunen. Ser över framtida gränsdragningslistan mellan kommunen och Armada kommunfastigheter. eza! authorised by: energie & umweltzentrum allgäu burgstraße 26 d kempten Certifikat Passive House Institute Dr. Wolfgang Feist Rheinstr. 44/ Darmstadt Germany eza! energie- & umweltzentrum allgäu tilldelar byggnaden Skogslundens förskola, Ektorp 2:7, Skärgårdsstadsvägen 11, Åkersberga, Sverige Byggherre: Armada Kommunfastigheter AB, Barbro Änges Box 505, Åkersberga, Sverige Arkitekt: bleck arkitekter ab, Birgitta Grebius Dalagatan 34, Stockholm, Sverige Fastighetsteknik: Svealands fastighetsteknik AB (Svefab) Box 613, Åkersberga, Sverige Certifikatet Kvalitetskontrollerat passivhus Byggnadens planering uppfyller kriterierna för passivhus som föreskrivs av Passivhaus Institut. Vid sakkunnigt byggutförande uppfyller byggnaden följande krav: Byggnaden är runtom mycket väl värmeisolerad och har anslutningsdetaljer av hög byggnadsfysikalisk kvalitet. Solskyddet sommartid har beaktats. Årsvärmebehovet är begränsat till 15 kwh per m² referensarea och år eller ett värmeeffektbehov på 10 W/m² Byggnadsskalet har en mycket god lufttäthet som är kontrollerad enligt ISO 9972 och som förhindrar drag samt möjliggör en låg energiförbrukning. Luftomsättningen via byggnadsskalet vid 50 pascal tryckdifferens är begränsad till 0,6 per timme, relaterad till byggnadens luftvolym. Huset har en kontrollerad värmeåtervinning med högkvalitativa filter, mycket effektiv värmeåtervinning och elförbrukning. I och med detta uppnår huset en mycket god luftkvalitet inomhus och samtidigt en låg energiförbrukning. Det totala årliga primärenergibehovet för värme, varmvattenberedning, ventilation och samtliga elanvändningar uppgår vid standardanvändning till max. 120 kwh per m² referensarea och år. Certifikatet ska alltid användas i samband med certifieringshäftet. Av detta häfte framgår de exakta värdena för denna byggnad. Passivhus erbjuder mycket god komfort sommartid och vintertid. De kan värmas upp med låg insats, t.ex. genom eftervärmning av tilluften. Byggnadsskalet för passivhus är jämnvarmt på insidan; det finns nästan ingen skillnad mellan temperaturerna på de inre ytorna och rumsluftens temperatur. På grund av den goda tätheten är drag nästan uteslutet vid normal användning. Ventilationsanläggningen säkerställer en konstant god luftkvalitet inomhus. I ett passivhus är värmekostnaden mycket låg. På grund av den låga energiförbrukningen ger passivhus stor säkerhet vid framtida ökningar av energipriser eller vid energibrist. Därutöver skyddas miljön optimalt eftersom energiresurser används sparsamt, och enbart små mängder av koldioxid (CO2) och skadliga ämnen släpps ut. Kempten, Peter andreas-tschiesche Det blev så bra som vi hoppats på Zertifikats-ID: 4546_EZA_PH_ _PAT Förskolan Skogslunden, Sveriges första internationellt certifierade passivhus. Passivförskolan Skogslunden stod klar för inflyttning augusti Fördelen med passivhus är att de höga kraven minskar värmeförlusterna avsevärt. Värmebehovet i byggnaden är 15 kwh/kvm, år och den totala energianvändningen beräknas vara mindre än 120 kwh/kvm, år. Det är viktigt att huset har en hög täthet vilket undviker fuktskador. Lufttät heten i byggnaden är uppmätt till 0,05 l/s, kvm. Vid mätningstillfället det lufttätaste huset i Sverige, enligt befintlig mätstatistik.

9 Våra affärsområden 9 Byggnaden värms med tilluften. Friskluften tas in till förskolan via en 50 meter lång markkulvert som värmer upp tilluften på vintern och kyler den på sommaren. Vid behov värms tilluften upp ytterligare via en ackumulatortank. Ackumulatortanken värms med en bergvärmepump, solfångare samt i sista hand med en elpatron. Efter 2 år stämdes den verklig energianvändning av och fick vi certifikatet Kvalitetskontrollerat passivhus, som ett bevis på att vi uppfyllde ovanstående krav även under drift. Under 2014 gjordes Energideklaration av fastigheten för att skickas in till Boverket och den fick bedömningen Energiklass A. Energiprestandan är 13 kwh/kvm/år alltså 2 kwh bättre än kravet för att bli internationellt certifierad. Boverkets statistiska referensvärde för liknande byggnader är kwh/kvm/år och referensvärdet för nybyggnadskrav är 50 kwh/kvm/år. Under de första 6 åren har det varit studiebesök på förskolan, både av verksamheter, fastighetsägare samt en grupp från Japan som var på studieresa i Europa. Både vi som fastighetsägare, vår tekniska förvaltare och verksamheten är mycket nöjda med fastigheten både med hänsyn av komfort, finish och energibehov.

10 10 Våra affärsområden AFFÄRSOMRÅDE EXPLOATERINGSFASTIGHETER Ny brandstation I detta affärsområde finns följande bolag, Österåkers Exploateringsfastigheter AB, AB Åkers Kanal, Armada Centrumfastigheter AB, Tuna - dotter AB, Armada Blåljusfastigheter AB. I takt med att Österåker kommun expanderar så uppstår behov av både kommunal service, som till exempel skolor, förskolor och äldreomsorg, men även bostäder i form av kommunala hyresrätter. Samtidigt kan man inte köpa mark och byggnader precis när behovet uppstår eller bygget skall starta, det blir både mycket dyrt, svårplanerat och mycket riskfyllt. Armada letar och utvärderar därför kontinuerligt förvärvsmöjligheter för att om möjligt fånga möjligheterna tidigt. Förvärven måste ske med stor eftertanke. Det är många dimensioner som Armada skall ta hänsyn till, utöver pris och andra villkor. Armada överväger objekt utifrån projektens totala livscykel så att man kan leverera prisvärda bostäder, det vill säga bra boende till en hyra som är rimlig, samtidigt som det skall finna möjligheter att utnyttja senaste teknologi, både för omvandlingen och för boendet eller nyttjandet. Ny brandstation Armada färdigställde i slutet av 2016 den nya brandstation, i fastigheten inryms även ambulansen som driftas av Samariten. I bolaget finns även brandstationen på Ljusterö Bolaget Armada Exploateringsfastigheter AB kommer att byta namn till Armada Blåljusfastigheter AB, för att lättar förstå vad bolaget har för verksamhetsfastigheter. Björnhammar Svinninge, här pågår ett detaljplanarbete. Armada Centrumfastigheter äger en betydande del av de områden som omfattas av nya detaljplaner vid Åkersberga centrum. Ny detaljplan beräknas klar sent 2017, uppskattningsvis så kommer ca. 300 bostäder att byggas i centrumnära läge.

11 Våra affärsområden 11 Affärsområdet Österåkers Stadsnät Med fokus på glesbygd och skärgård Året började med att vi beviljades 93 miljoner i glesbygdsstöd för två projekt i skärgården, båda med fokus på Ljusterö. Parallellt med projekten i skärgården har vi valt att bygga ut vårt nät i Svinninge, Norrö, Solberga, Nyhagen, Grindmossen, Kantarellvägen, Tallsättra, Åsättra och Dyvik. I några områden har vi mött hård konkurrens från Telia. Kunderna har dock valt att beställa från ÖSAB. Under 2016 har vi: Färdigställt Edö, Fåglarö, Marum, Arnö, Bolby, Solberga samt några mindre områden i Åkersberga. Kommit långt med utbyggnaden i Norrö, Grindmossen, Nyhagen, Dyvik och Svinninge. Kopplat upp 444 kunder i glesbygden, 11 industrifastigheter, 3 master samt 160 lägenheter. Fortsatt utbyggnaden av nätet i Åkersberga till nya bostadsområden och industrifastigheter. Under 2017 kommer vi att: Påbörja utbyggnaden på norra Ljusterö med start från Ljusterö Torg. Slutföra samtliga projekt som påbörjats Färdigställa ÖSABs redundanta skärgårdsring. Koppla upp 1000 ny kunder i glesbygden.

12 12 Styrelse och ledning Armadas styrelse och ledning Styrelsen, bakre raden från vänster: Gunilla Niss (S), Mattias Lafvas (MP), Björn Molin (RP), 2:e vice ordförande Leif Pettersson (S), Heidi Stapf Ekström (MP), Lennart Berneklint (ÖP), ordförande Lars Österlind (L), 1:e vice ordförande Stellan Bennich (M), Björn Pålhammar (C), Fredrik Rosengren (M), Fred Ståhlgren (KD). Företagsledningen, sittande i soffan från vänster: Vice verkställande direktör Lise-Lotte Billborn, verkställande direktör Leif Blomquist, ekonomichef Jennie Norlin.

13 Våra fastigheter 13

14 14 Våra fastigheter Fastighetsbeteckning Adress Lägenheter antal Bostäder kvm BOA Lokaler kvm LOA Skolor kvm LOA ARMADA BOSTÄDER AB Berga 6:43 Norrgårdsvägen Berga 6:222 Bergavägen Berga 6:319 Norrgårdsvägen Berga 6:320 Norrgårdsvägen Berga 6:321 Norrgårdsvägen Berga 6:323 Norrgårdsvägen 3 A-G Berga 6:513 Gamla brandstationen Berga 7:14 Bergavägen 2A-D, 6A-B Berga 11:57 Apoteksvägen 1 Berga 11:60 Storängsvägen 5A-C Berga 11:63 Apoteksv 11, Storängstorget Berga 11:67 Storängsv. 5D-E, 7F Berga 11:68 Storängsv. 7 A-E Berga 11:71 Storängsv. 13A-B, 15A-H, 15J-L Berga 11:72 Bergavägen 1-5, Dragboda 1:28 Mellansjövägen Freden 1:6 Stenhagsvägen Hacksta 1:72 Norrgårdsvägen Hacksta 1:79 Bergavägen Runö 7:40 Lillbrostigen Runö 7:190 Slussbrovägen Smedby 17:1 Handlare Janssonsväg Stenhagsvägen 34 B-C Smedby 19:388 Smedby Skolv 11-41, Smedby Skolväg 43 A-B Smedby 19:446 Vedtorpsvägen 44 Smedby 30:1 Stenhagsvägen Smedby 30:8 Stenhagsvägen Smedby 30:9 Stenhagsvägen Storström 1:6 Ljusterövägen Tuna 3:84 Österskärsv 2, Klappbryggan Tuna 3:85 Österskärsv 4-8, Klappbryggan Tuna 11:34, 11:110 Lindholmsvägen 2 A-B Östanå 1:17 Skallbrovägen Totalt

15 Våra fastigheter 15 Förskolor kvm LOA Fritidsanl kvm LOA Summa ytor kvm Tomtareal kvm Taxeringsvärde tkr Värdeår Typkod Byggnadsår Ombyggnadsår Mark / / Mark / / Mark Mark Mark Mark

16 16 Våra fastigheter Fastighetsbeteckning Adress Lägenheter antal Bostäder kvm BOA Lokaler kvm LOA Skolor kvm LOA ARMADA KOMMUNFASTIGHETER AB Berga 6:35 Bergavägen Berga 6:162 Lennart Neckmansväg Berga 6:301 Skolvägen 26 Berga 6:322 Norrgårdsvägen 8 Berga 6:406 Luffarbacken Berga 6:440 Luffarbacken 13 Berga 6:551 Ebjörnsväg 7 Berga 6:576 Skolvägen 2 Berga 6:607 Berga 6:682 Jollen Berga 6:683 Ekan Båtstorp 2:44 Båtstorpsvägen 20 Ektorp 2:7 Skärgårdsstadsvägen 11 Hacksta 1:53 Hackstavägen Hacksta 2:143 Malvavägen Hacksta 2:151 Hackstavägen Hacksta 2:159 Hackstavägen Ingmarsö 2:70 Ingmarsö 285 Mellansjö 3:2 Mellansjövägen 60 A-C Mellansjö 3:4 Mellansjövägen 54 Mellansjö 3:6 Mellansjö Ljusterö Mellansjö 3:8 Mellansjövägen Mellansjö 3:9 Mellansjö Ljusterö Mellansjö 3:10 Mellansjövägen Runö 7: Runö Backe Rydbo 2:18 Von Essens väg Rydbo 3:1 Von Essens väg 7 Sjökarby 1:76 Sjökarbyvägen 11, 20, 20B Skånsta 3:135 Kantarellvägen 124 Skånsta 4:3 Svampvägen Skånsta 4:215 Svampvägen Smedby 19:114 Hantverksvägen 87 A-G 438 Smedby 19:606 Smedby Skolväg 2-4 Smedby 19:553 Solskiftesv 3 A-D, Smedby 19:553 Solskiftesv Panncentral Smedby 19:64 Trevebovägen Säby 2:30 Norrövägen 3 Söra 1:686 Söravägen 36 Tråsättra 1:94, 1:355 Söralidsvägen Tråsättra 1:485 Manfred Bondes väg Tråsättra 1:650 Svarthättevägen 21 Tråsättra 1:652 V Tallsättravägen Tråsättra 1:710 Sjöfågelvägen 1 A-B Tråsättra 1:788 Manfred Bondes Väg 78 Tråsättra 1: Manfred Bondes väg Tuna 4:152 Generalsvägen 5 Tuna 4:138 Borgvägen 34 Tuna 8:213 Tunavägen ÅkersÅsättra 1:98 Bygatan 9, Åsättra Östanå 17:1, 5:1 Rialavägen Översättra 1:411 Översättravägen 2 Översättra 1:417 Tre Gruvors väg Husby 4:15 Sågvägen 495 Husby 4:37 Sågvägen 495 Totalt

17 Våra fastigheter 17 Förskolor kvm LOA Fritidsanl kvm LOA Summa ytor kvm Tomtareal kvm Taxeringsvärde tkr Värdeår Typkod Byggnadsår Ombyggnadsår / / /823/ / /

18 18 Våra fastigheter Fastighetsbeteckning Adress Lägenheter antal Bostäder kvm BOA Lokaler kvm LOA Skolor kvm LOA ÖSTERÅKERS EXPLOATERINGSFASTIGHETER AB Husby 3:34 Täppans väg Husby 4:37 Smedby 13:1 Sockenvägen Smedby 19:4 Stenhagsvägen Smedby 19:5 Stenhagsvägen 40 Smedby 19:6 Smedby 30:4 Stenhagsvägen Svinninge 1:2 Björnhammarsvägen 26* Täljö 2:8 Totalt ARMADA KANALFASTIGHETER AB Husby 3:44 Näsvägen Storström 1:15 Ljusterövägen Husby 3:10 Nya Brandstationen 162 Totalt 162 TUNADOTTER AB Berga 11:49 Storängstorget Totalt ARMADA STENHAGEN AB Berga 6:550 Bergavägen 16 Totalt ARMADA CENTRUMFASTIGHETER AB Berga 6:227 Stationsvägen Berga 6:228 Stationsvägen Berga 6:231 Stationsvägen Berga 6:232 Stationsvägen Totalt * 100 kvm rivningskontrakt 4 lght, kvm Björnhammarvarvet

19 Våra fastigheter 19 Förskolor kvm LOA Fritidsanl kvm LOA Summa ytor kvm Tomtareal kvm Taxeringsvärde tkr Värdeår Typkod Byggnadsår Ombyggnadsår / /

20 20 Våra räkenskaper Ekonomisk sammanfattning s resultat efter finansiella poster, bokslutsdispositioner och skatt uppgår till en vinst på 4 Mkr. Detta kan jämföras med föregående års resultat på 21 Mkr. Den största anledningen till det markant lägre resultatet för koncernen beror på att ägaren i samråd med VD under året utökade underhållskostnaderna för Armada Kommunfastigheter AB. Det resulterade i utökade underhållskostnader med + 12,2 Mkr mot budgeterat. De totala underhållskostnaderna för nämnda bolag blev i år 32,2 Mkr. Till detta ses även driftkostnadsökningar för de kommunala fastigheterna för bl.a. bevakning och störning samt byggnadsreparationer. Förbrukningsavgifterna har ökat per kvadratmeter för de kommunala verksamhetslokalerna från 142 kr/kvm (år 2015) till 157 kr/kvm där kostnaderna för el ökat från 59 kr/kvm till 52 kr/kvm samt kostnaderna för fjärrvärme 48 kr/kvm från föregående års 44 kr/kvm, minskat har kostnaderna för sopor och dess hantering. För hyresbostäderna ligger driftkostnaderna ökat främst med anledning av reparationskostnader för reparation av tätskikt i badrum. Förbrukningsavgifterna har även för detta bolag ökat något per kvadratmeter, 233 kr/kvm (2015: 224 kr/kvm) här ses i huvudsak att posten för vatten och avlopp ökat med + 9 kr/kvm. Även här ses kostnaderna för sopor och dess hantering minskat. Totalt sett för koncernen har driftkostnaderna inkl. administration i relation till den uthyrningsbara ytan har minskat något jämfört med föregående år, driftkostnaderna per kvm är för 2016: 461 kr/kvm (År 2015: 464 kr/kvm) och med orsak av tidigare omnämnda har kostnaderna för underhåll ökat, 174 kr/kvm (År 2015: 138 kvm). Enligt direktiv från ägare finns ett ekonomiskt mål och plan. De av ägaren ekonomiskt satta målen är motsägelsefulla till det andra av ägarens satta mål, producera bostäder varvid vi ser det svårt att öka både avkastningen på totalt kapital samt soliditeten till de uppsatta målen för Armada Bostäder AB samt totalt sett för koncernen. Här anges de aktuella nyckeltalen för koncernen. Direktavkastning är rörelseresultatet före avskrivningar i % av fastigheternas bokförda värde vid utgången av året. Jämförelsestörande poster ingår ej. Avkastning på totalt kapital är rörelseresultatet efter finansnettot plus finansiella kostnader i % av balansomslutningen. Jämförelsestörande poster ingår ej. Synlig soliditet är synligt eget kapital i % av balansomslutningen. Årets direktavkastning på det bokförda värdet är 6,01 % (År 2015: 5,96 %). Årets avkastning på totalt kapital är 1,95 % (År 2015: 2,6 %). Årets synliga soliditet är 5,58 % (År 2015: 5,8 %). Anledningen till att rörelseresultatet försämrats mot föregående år härrör till utökade underhållskostnaderna. Hyresintäkterna för båda bolagen per kvm ökade under innevarande år. Dock i och med den nya hyressättningen ses stramare hållning i det kommunala fastighetsbolaget där underhållskostnaden är minskad till 110 kr/kvm samt driftkostnader till 340 kr/kvm (jämföras med år 2016: driftkostnader: 369 kr/kvm samt underhållskostnader: 174 kr/kvm). Kostnaderna för administration ligger på 87 kr/kvm jämfört med 85 kr/kvm. Balansomslutningen har ökat med anledning av fastighetsförvärv, flertalet pågående om och nybyggnadsprojekt vilket således även utökar skulder hos kreditinstitut. Borgensavgiften låg under året kvar på 0,35 %. s totala utestående lån till kreditinstitut var på balansdagen tkr (År 2015: tkr). Den genomsnittliga räntesatsen för år 2016 var 1,40 % (År 2015: 1,34 %). Samtliga av koncernens lån har kommunal borgens som säkerhet. De fortsatt gynnsamma marknadsräntorna har gjort att Armada fortsatt att säkra framtida räntekostnader även i år.

21 Våra räkenskaper 21 Framtiden Med en lånevolym på drygt Mkr är räntekostnaderna och förändringen av ränteläget oerhört väsentliga för koncernens resultat. En ränteförändring på 1,0 % innebär en resultatpåverkan med 25 Mkr på årsbasis. På bokslutsdagen var den genomsnittliga räntesatsen på hela låneportföljen 1,40 % (1,34 %). Under början av 2017 såg vi att marknadsräntorna börjat röra sig uppåt. Förbrukningsavgifterna är av väsentlighet för ett fastighetsbolag och här är trenderna i kraftmarknaden viktiga aspekter. Vi kunde se att spotpriserna drevs upp under 2016 då snittpriset spot för vårat område var 33,39 euro/mwh (År 2015: 25,28 euro/mwh). Armada koncernen kommer att fortsätta sitt strategiska miljöarbete enligt certifiering ISO Bland annat så kommer ett arbetet fortsätta med att konvertera belysning både inne och ute till ledbelysning. Från att ha installerat energibesparande källor såsom ventilationer samt bergvärme kommer nu arbetas med att uppföljning samt justering för att optimera och sänka energiförbrukningen. Det pågår en långsiktig planering för att ta fram planer för nyproduktion av hyresrätter. Flertalet projekt för de kommunala verksamhetslokalerna är i gång bl.a. nybyggnationen av friidrottsanläggning, bollhall i Skärgårdsstad ut och ombyggnad av Österskärsskolan samt nybyggnation av multihall. Armada har under året utvecklat hemsidan och planen är att byggprojekten skall kunna följas på hemsidan av allmänheten och intressenter. Det är kö till samtliga lägenheter, kötiden varierar beroende på storlek och hyra. Hyresbostäderna förmedlas via en digital kö, innebärande ökad flexibilitet och tillgänglighet, då kunderna själva kan vara aktiva och söka lägenhet när som helst på dygnet via smartphone eller dator.

22 22 Våra räkenskaper Förvaltningsberättelse Information om verksamheten Bolagets verksamhet är att äga aktier i Österåkers kommuns bolag med inriktning på fastighetsförvaltning. Armada Bostäder AB är ett renodlat allmännyttigt fastighetsbolag, Armada Kommunfastigheter AB äger och förvaltar fastigheter för kommunal verksamhet, Österåkers Exploateringsfastigheter AB äger och förvaltar exploateringsfastigheter och Österåkers Stadsnät AB bygger och äger den kommunala IT-infrastrukturen i kommunen. Samtliga dessa bolag är helägda. Ägarförhållanden Bolaget ägs till 100 % av Österåkers Kommun, Bolagets verksamhet bedrivs i Österåkers kommun. Verksamheten under räkenskapsåret Den ekonomiska valutaenheten i denna årsredovisning är upprättad i och anges som tusen kronor (tkr). Intäkter och resultat Moderbolaget Moderbolagets intäkter uppgick till tkr ( tkr). Resultatet före skatt uppgick till -68 tkr (-59 tkr). Intäkterna härrör enbart från försäljning av administrativa tjänster inom koncernen. Inget aktieägartillskott har skett i år. s intäkter uppgick till tkr ( tkr). Resultat före skatt uppgick till en vinst på tkr ( tkr). Enligt Österåkers kommuns ägardirektiv ska Armada, för perioden , ge en avkastning på totalt kapital på 3 % samt uppnå en soliditet på 4,5 %. Totalt sett för koncernen har driftkostnaderna inkl. administration i relation till den uthyrningsbara ytan ökat jämfört med föregående år, driftkostnaderna per kvm är för 2016: 478 kr/kvm (461 kr/kvm exklusive extraordinära åtgärden Radonsanering) (År 2015: 464 kr/kvm) och med orsak av dotterbolaget Armada Kommunfastigheters utökade underhållskostnader under året så har den för koncernen, totala genomsnittliga kostnaden för underhåll ökat, 174 kr/kvm (År 2015: 138 kr/kvm). Enligt direktiv från ägaren finns ett ekonomiskt mål och plan. Här anges de aktuella nyckeltalen för koncernen. Direktavkastning är rörelseresultatet före avskrivningar i % av fastigheternas bokförda värde vid utgången av året. Jämförelsestörande poster ingår ej. Avkastning på totalt kapital är rörelseresultatet efter finansnettot plus finansiella kostnader i % av balansomslutningen. Jämförelsestörande poster ingår ej. Synlig soliditet är synligt eget kapital i % av balansomslutningen. Årets direktavkastning på det bokförda värdet är 5,9 % (År 2015: 6,0 %). Årets avkastning på totalt kapital är 1,8 % (År 2015: 2,6 %). Årets synliga soliditet är 5,6 % (År 2015: 5,8 %). Anledningen till att rörelseresultatet försämrats mot föregående år härrör till utökade underhållskostnaderna. Hyresintäkterna för dotterbolagen Armada Bostäder AB samt Armada Kommunfastigheter ökade per kvm under innevarande år. Armada Bostäder ökade med anledning av årliga hyreshöjningen och Armada Kommunfastigheter ökade med anledning av förvärvade fastigheter och utökade lokalytor. Borgensavgiften låg under året kvar på 0,35 %. s totala utestående lån till kreditinstitut var på balansdagen tkr (År 2015: tkr). Den genomsnittliga räntesatsen för år 2016 var 1,40 % (År 2015: 1,34 %). Samtliga av koncernens lån har kommunal borgens som säkerhet. De fortsatt gynnsamma marknadsräntorna har gjort att Armada fortsatt att säkra framtida räntekostnader även i år. Balansomslutningen har ökat med anledning av fastighetsförvärv, flertalet pågående om och nybyggnadsprojekt vilket således även utökar skulder hos kreditinstitut. Balansomslutningen har på tre år ökat från tkr till tkr en ökning på 16 %. Nettoomsättningen i koncernen har på tre år ökat från tkr till tkr vilken är en ökning med 11 %.

23 Våra räkenskaper 23 Under förra året avyttrades dotterbolaget Österåkers Exploateringsfastigheter AB:s andel av aktierna (25 %) i Åkersberga Centrum AB. Österåkers Exploateringsfastigheter AB gjorde i samband med detta en reavinst på 10,5 Mkr. I samband med försäljningen upphörde även Österåkers Exploaterings förmånliga och årliga ränteintäkter vilket varit en bidragande orsak till de tidigare positiva resultat före bokslutsdispositioner bolaget haft. Förväntad framtida utveckling samt risker och osäkerhetsfaktorer Med en lånevolym på drygt Mkr är räntekostnaderna och förändringen av ränteläget oerhört väsentliga för koncernens resultat. En ränteförändring på 1,0 % innebär en resultatpåverkan med 25 Mkr på årsbasis på en 100 % rörlig portfölj. I Armadas portfölj var andelen rörligt lån 17 % och andelen bundet lån 83 %. På bokslutsdagen var den genomsnittliga räntesatsen på hela låneportföljen 1,40 % (1,34 %). Under början av 2017 såg vi att marknads - räntorna började röra sig uppåt. Genom ett direktiv från ägaren skall Armada bolagen bygga ca 500 nya hyreslägenheter inom de närmaste åren. Undersökning pågår om hur detta bör ske för att uppnå kvalité till ett bra pris. Nyproduktion innebär att skulderna ökar och därmed balansomslutningen vilket gör att dagens satta avkastnings- och soliditetskrav från ägaren kan bli svåra att uppnå. Ytterligare en risk är att om hyresförhandlingarna för koncernens bostadsaktiebolag inte förefaller enligt förväntan är risken att affärsmässig verksamhet inte kan bedrivas i enlighet med lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. För de kommunala verksamhetslokalerna har en hyra för kommunens kontrakt bestämts för de tre kommande åren. Detta avtal kan sägas upp om båda parterna är överens. Genomsnittliga räntan för Armada Kommunfastigheter AB ligger på 1,61 % vilken bolaget betalar i räntekostnad på hela lånestocken. Lånestocken har under året utökats med nyupplåningar på 70 Mkr samt 49,5 Mkr. En del amorteringar har gjorts på en kredit upptagen år I år ger enbart systerbolaget, Österåkers Exploateringsfastigheter AB koncernbidrag till moderbolaget Armada Fastighets AB. Framgent kommer både Armada Kommunfastigheter AB och Österåkers Exploateringsfastigheter AB tillsammans ge koncernbidrag till Armada Fastighets AB vilken är beroende av att erhålla räntekostnadstäckning för sin utestående kredit på tkr. Denna kredit uppstod under förra decenniet då Österåkers kommun beslutade att styra Armada koncernen via ett holdingbolag (dåvarande AB Åkers Kanal). Holdingbolaget köpte aktierna i dåvarande Fastighets AB för tkr och betalade med revers en ränta. Denna revers upplöstes efter några år då Armada Fastighets AB istället upptog lånet i sedvanlig bank och med upplåningen betalade kommunen för reversen. Risker såsom räntehöjningar och eventuella svårigheter kan uppstå för att täcka kostnader av oförutsedd karaktär. Behov kan uppstå av aktieägartillskott. Omvärldsekonomin sätter sin prägel på den svenska ekonomin på olika sätt. Fastighetsbolagen är beroende av finansieringsmöjligheter och här är kreditinstitutens förutsättningar viktiga för oss. Basel III och Basel 4 regler och andra eventuella krav från omvärlden på kreditinstituten påverkar i sin tur oss som kunder och här sker det förändringar. Denna utveckling påverkar även avkastningskrav och soliditet för hela koncernen. Förbrukningsavgifterna är av väsentlighet för ett fastighetsbolag och här är trenderna i kraftmarknaden viktiga aspekter. Vi kunde se att spotpriserna drevs upp under 2016 då snittpriset spot för vårat område var 33,39 euro/mwh (År 2015: 25,28 euro/mwh). Väsentlig icke finansiell information Armada koncernen kommer att fortsätta sitt strategiska miljöarbete enligt certifiering ISO Bland annat så kommer ett arbetet fortsätta med att konvertera belysning både inomhus och utomhus till ledbelysning. Från att ha installerat energibesparande källor såsom ventilationer samt bergvärme kommer man nu fokusera arbetet med uppföljning samt justering för att optimera och sänka energiförbrukningen.

24 24 Våra räkenskaper Under året har energiförbrukningen sjunkit med 2,9 % för samtliga bolag. Kötiden i Armada bostadskö varierar beroende på storlek och hyra, dock är det minst fyra års kötid för samtliga lägenheter. Kötider ökar i och med att fler ställer sig i bostadskön samtidigt som inga lägenheter produceras, senaste produktionen var år 2014 (28 st. lägenheter). Hyresbostäderna förmedlas idag via vår digitala kö. Kunderna kan aktivt söka lägenhet under hela på dygnet via mobil eller dator på Armadas hemsida, utöver att kunderna är välkomna till Armadas kontor. Not Flerårsöversikt koncernen* 29 Nettoomsättning (tkr) Resultat efter finansiella poster (tkr) Rörelsemarginal (%) 15,9 20,4 20,9 16,4 Avkastning på eget kapital (%) 6,2 18,0 20,8 2,9 Avkastning på totalt kapital (%) 1,8 2,6 2,6 2,3 Direktavkastning på det bokförda värdet 6,0 6,2 6,8 i.u. Balansomslutning (tkr) Soliditet (%) 5,5 5,8 5,2 4,6 Antal anställda Not Flerårsöversikt * Nettoomsättning (tkr) Resultat efter finansiella poster (tkr) Rörelsemarginal (%) -6,1-0,8 3,5-0,2 Avkastning på totalt kapital (%) -0,1 0,0 0,1 0,0 Balansomslutning (tkr) Soliditet (%) 7,3 7,0 8,6 9,2 Antal anställda * Jämförelsetalen för året innan 2014 har inte räknats om vid byte av redovisningsprincip. Förslag till resultatdisposition (Kr) Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel Balanserat resultat Årets resultat disponeras så att i ny räkning överföres

25 Våra räkenskaper 25

26 26 Våra räkenskaper Resultaträkning tkr Not Rörelsens intäkter Nettoomsättning 1, Hyresintäkter 1, Övriga rörelseintäkter Intäkter Rörelsens kostnader Driftkostnader Personalkostnader Övriga externa kostnader 2, Underhåll Fastighetsskatt Avskrivningar Rörelsekostnader Bruttoresultat Administrations- och försäljningskostnader 2, 3, Förlust avyttring maskiner / inventarier Försäljning av fastigheter Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat

27 Våra räkenskaper 27 Balansräkning tkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Markanläggningar Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag Aktuell skattefordran Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

28 28 Våra räkenskaper Balansräkning tkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Övrigt tillskjutet kapital 0 0 Annat eget kapital inklusive årets resultat Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Uppskjuten skatteskuld Långfristiga skulder 20 Skulder till kreditinstitut Övriga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Aktuella skatteskulder 0 0 Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21, SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

29 Våra räkenskaper 29 Kassaflödesanalys tkr Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar och nedskrivningar Avskrivningar Realisationsresultat vid försäljning av inventarier Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Lämnat aktieägartillskott 0 0 Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Erhållna aktieägartillskott 0 0 Skuld till koncernföretag Upptagna lån Fordran på koncernföretag Amortering av skuld Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

30 30 Våra räkenskaper Förändring av eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Annat eget kap. inkl. årets res. Totalt Ingående balans Årets resultat Utgående balans Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat Fritt eget kapital Årets resultat Totalt Ingående balans Överföring resultat föregående år Årets resultat Utgående balans

31 Våra räkenskaper 31 Tilläggsupplysningar Redovisningsprinciper m.m. Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen (1995:1554) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tillämpning av BFNAR 2012:1 (K3) Detta är tredje året koncernen och moderföretaget tillämpar BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). och moderföretaget tillämpade tidigare Bokföringsnämndens allmänna råd. Bedömningar och uppskattningar Företagsledningen har inte identifierat några viktiga redovisningsmässiga bedömningar som gjorts vid tillämpningen av bolagets redovisningsprinciper. Det bedöms inte heller finnas någon osäkerhet i uppskattningar på balansdagen som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar av redovisade värden för tillgångar och skulder under nästa räkenskapsår. Koncernredovisning Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvs - metoden. Koncernredovisningen omfattar moderföretaget samt dess dotterföretag. Med dotterföretag avses de företag i vilka moderföretaget, direkt eller indirekt, har ett bestämmande inflytande. I normalfallet avser detta företag där moderföretaget innehar mer än 50 % av rösterna. I koncernredovisningen ingår dotterföretagen från den dagen koncernen erhåller bestämmande inflytande tills den dag det inte längre föreligger. Dotterföretagens redovisningsprinciper överensstämmer med koncernens redovisningsprinciper i övrigt. I koncernredovisningen faller koncernföretagens bokslutsdispositioner bort och ingår i det redovisade resultatet efter avdrag för uppskjuten skatt. Detta innebär att koncernföretagens obeskattade reserver i koncernens balansräkning fördelas mellan uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Bolaget är helägt av Österåkers kommun. Intäktsredovisning Det inflöde av ekonomiska fördelar som företaget erhållit eller kommer att erhålla för egen räkning redovisas som intäkt. Intäkter värderas till verkliga värdet av det som erhållits eller kommer att erhållas, med avdrag för rabatter. Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottsbetalda hyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ränta redovisas som intäkt enligt den s.k. effektivräntemetoden. Utdelning redovisas som intäkt när aktieägarens rätt till betalning är säkerställd. Låneutgifter Låneutgifter för lånat kapital kostnadsförs i resultaträkningen i den period de uppstår. Leasingavtal som leasetagare är leastagare genom så kallade operationella leasingavtal då de ekonomiska risker och fördelar som är förknippade med tillgången inte har övergått till koncernen. Leasingkostnader och intäkter redovisas linjärt över leasingperioden. I koncernen finns endast operationella leasingavtal. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda avser alla typer av ersättningar som koncernen lämnar till de anställda. s ersättningar innefattar bland annat löner, betald semester, betald frånvaro och ersättningar efter avslutad anställning (pensioner). Redo - visning sker i takt med intjänandet. Ersättningar till anställda efter avslutad anställning avser avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Som avgiftsbestämda planer klassificeras planer där fastställda avgifter betalas och det inte finns förpliktelser, vare sig legala eller informella, att betala något ytterligare, utöver dessa avgifter. Övriga planer klassificeras som förmånsbestämda pensionsplaner. I koncernen finns såväl avgiftsbestämda som för - månsbestämda pensionsplaner. Utgifter för av giftsbestämda planer redovisas som en kostnad under den period de anställda utför de tjänster som ligger till grund för förpliktelsen. s övriga planer klassificeras som förmånsbestämda och beräknas

32 32 Våra räkenskaper enligt Tryggandelagen och redovisas i enlighet med förenklingsreglerna i BFNAR 2012:1 (K3). Omräkning av poster i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta har värderats till balansdagens kurs. Kursvinster och kursförluster på rörelsefordringar och rörelseskulder redovisas i rörelseresultatet medan kursvinster och kursförluster på finansiella fordringar och skulder redovisas som finansiella poster. Skatt Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån per den skattesats som gäller per balansdagen. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt är inkomstskatt som avser framtida räkenskapsår till följd av tidigare händelser. Redovisning sker enligt balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar på temporära skillnader som uppstår mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder endast om de kan betalas med ett nettobelopp. Uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats på balansdagen. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjutna skattefordringar reduceras till den del det inte är sannolikt att den underliggande skattefordran kommer att kunna realiseras inom en överskådlig framtid. Uppskjuten skattefordran redovisas som finansiella anläggningstillgång och uppskjuten skatteskuld som avsättning. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Då skillnaden i förbrukningen av en materiell anläggningstillgångs betydande komponenter bedöms vara väsentlig, delas tillgången upp på dessa komponenter. Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs så att tillgångens anskaffningsvärde, eventuellt minskat med beräknat restvärde vid nyttjandeperiodens slut, skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Om en tillgång har delats upp på olika komponenter skrivs respektive komponent av separat över dess nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas är den materiella anläggningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggningstillgångars nyttjandeperioder uppskattas till: Byggnader år Byggnadsinventarier 5 år Tillval år Markanläggningar 20 år Maskiner och andra tekniska anläggningar 5-30 år Inventarier, verktyg och installationer 3-10 år Nyttjandeperioden för mark är obegränsad och skrivs därför inte av. Bedömda nyttjandeperioder och avskrivningsmetoder omprövas om det finns indikationer på att förväntad förbrukning har förändrats väsentligt jämfört med uppskattningen vid föregående balansdag. Då företaget ändrar bedömning av nyttjandeperioder, omprövas även tillgångens eventuella rest värde. Effekten av dessa ändringar redovisas framåtriktat. Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i tillgångens redovisade värde. Utgifter för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer. Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort från balansräkningen vid utrangering eller avyttring, eller när inte några framtida ekonomiska fördelar väntas från användning eller utrangering /avyttring av tillgången eller komponenten. Den vinst eller förlust som uppkommer när en materiell

33 Våra räkenskaper 33

34 34 Våra räkenskaper anläggningstillgång eller en komponent tas bort från balansräkningen är skillnaden mellan vad som eventuellt erhålls, efter avdrag för direkta försäljningskostnader, och tillgångens redovisade värde. Den realisationsvinst eller realisationsförlust som upp - kommer när en materiell anläggningstillgång eller en komponent tas bort från balansräkningen redovisas i resultaträkningen som en övrig rörelseintäkt eller övrig rörelsekostnad. Nedskrivningar Vid varje balansdag bedöms om det finns någon indikation på att en tillgångs värde är lägre än dess redovisade värde. Om en sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgången under bokfört värde påvisas. En tidigare nedskrivning återförs endast om de skäl som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet vid den senaste nedskrivningen har förändrats. Finansiella instrument Finansiella tillgångar och skulder redovisas i enlig het med kapitel 11 (Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet) i BFNAR 2012:1. Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella tillgångar värderas vid första redovisningstillfället till anskaffningsvärde, inklusive eventuella transaktionsutgifter som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången. Finansiella omsättningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Kundfordringar och övriga fordringar som är omsättningstillgångar värderas individuellt till det belopp som beräknas inflyta. Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar. Räntebärande finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Utgifter som är direkt hänförliga till upptagande av lån korrigerar lånets anskaffningsvärde och periodiseras enligt effektivräntemetoden. Fordringar, skulder och avsättningar Om inget annat anges ovan värderas kortfristiga fordringar till det lägsta av dess anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Långfristiga fordringar och långfristiga skulder värderas efter det första värderingstillfället till upplupet anskaffningsvärde. Övriga skulder och avsättningar värderas till de belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar redovisas till anskaffningsvärde om inget annat anges ovan. Redovisningsprinciper tillämpar andra redovisningsprinciper än koncernen i de fall som anges nedan. Koncernbidrag Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. Andelar i koncernföretag Andelar i koncernföretag redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Ut - delningar redovisas som intäkt, även om utdelningen avser ackumulerade vinster innan förvärvstidpunkten. Utdelningen redovisas i normalfallet när behörigt organ fattat beslut om den och den kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Likvida medel Den del av koncernkontot som hänför sig till moderföretaget redovisas som företagets likvida medel. Ställda säkerheter och Eventualförpliktelser Ersätter tidigare Poster inom linjen och redovisas från och med i not med hänvisning till ÅRL, K3-regelverket. Eventuella händelser efter balansdagen Redovisas om förekomst i not från och med med hänvisning till ÅRL, K3-regelverket.

35 Våra räkenskaper 35 Noter Not 1 Nettoomsättningens fördelning Nettoomsättningen fördelar sig på verksamhetsgrenar enligt följande: Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter garage och p-platser Övrigt Förvaltningsintäkter koncernbolag Hyresintäkter hänför sig endast till hyresgäster i Sverige. Not 2 Arvode till revisorer Ernst & Young AB Revisionsuppdraget Annan revisionsverksamhet

36 36 Våra räkenskaper Not 3 Operationella leasingavtal och koncernen har ingått följande väsentliga leasingavtal vilka redovisas som operationella leasingavtal: erhåller förvaltningsintäkter från övriga koncernbolag. Dessa är avsedda att täcka moderbolagets kostnader för förvaltning. Intäkterna redovisas nedan för moderbolaget. Leasingavtal där företaget är leasegivare Framtida minimileaseavgifter avseende ej uppsägningsbara operationella leasingavtal: Lokaler Inom 1 år Senare än 1 år men inom 5 år Senare än 5 år Antal kontrakt Kontraktsvärde Antal kontrakt Kontraktsvärde Bostäder Garage och p-platser Leasingavtal där företaget är leasegivare avser hyra av lokaler och bostäder. Hyresavtal avseende lokaler ingår normalt på 3 år. Hyresavtal avseende bostäder och garage ingås normalt tillsvidare där hyresgästen har möjlighet att säga upp avtalet med 3 månders uppsägningstid.

37 Våra räkenskaper 37 Not 4 Anställda och personalkostnader Medelantalet anställda Antal anställda Varav män Antal anställda Varav män 8 38 % 7 29 % Dotterföretag 4 0 % 4 0 % totalt % % Löner och andra ersättningar Löner och andra ersättningar Sociala kostnader (varav pensionskostnader) Löner och andra ersättningar Sociala kostnader (varav pensionskostnader) (852) (712) Dotterföretag (769) (500) totalt (1 621) (1 212) Av s pensionskostnader avser 381 (f.å. 376) gruppen styrelse och VD. Företagets utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 431 (f.å. 488). Av s pensionskostnader avser 381 (f.å. 376) gruppen styrelse och VD. s utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 431 (f.å. 488). Löner och andra ersättningar fördelat mellan styrelseledamöter och VD resp. övriga anställda Styrelse och VD (varav tantiem o.d.) Övriga anställda Styrelse och VD (varav tantiem o.d.) Övriga anställda Dotterföretag totalt Könsfördelning bland ledande befattningshavare Andel kvinnor i styrelsen 0 % 0 % 0 % 0 % Andel män i styrelsen 100 % 100 % 100 % 100 % Avgångsvederlag Verkställande direktörens anställningsavtal kan sägas upp av bolaget med en uppsägningstid av 18 månader. Verkställande direktören äger rätt att säga upp anställningsavtalet med en uppsägningstid av 6 månader. Verkställande direktören är tillförsäkrad pensionsförmåner som framgår av den mellan SAF och PTK vid varje tidpunkt gällande planen för ITP.

38 38 Våra räkenskaper Not 5 Inköp och försäljning mellan koncernföretag Andel av årets totala försäljning som skett till andra företag inom koncernen 100 % 100 % Not 6 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter från koncernföretag Övriga ränteintäkter Nedskrivningar Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader till koncernföretag Övriga räntekostnader Borgensavgift till Österåkers kommun Not 8 Bokslutsdispositioner Erhållet koncernbidrag

39 Våra räkenskaper 39 Not 9 Skatt på årets resultat Aktuell skatt Justering avseende tidigare år Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader Förändring av uppskjuten skattefordran upplösning av P-fond Summa redovisad skatt Genomsnittlig effektiv skattesats 61,3 % 21,8 % - - Avstämning av effektiv skattesats Redovisat resultat före skatt Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats (22 %): Skatteeffekt av: Bokföringsmässiga avskrivningar på byggnader Ej avdragsgill nedskrivning Uppskjuten skatt Övriga ej avdragsgilla kostnader Utnyttjat underskottsavdrag Skattemässiga avskrivningar på byggnader Ej skattepliktiga intäkter Redovisad skatt Effektiv skattesats 61,3 % 21,8 % - - Upplysningar om uppskjuten skattefordran I nedanstående tabell specificeras skatteeffekten av de temporära skillnaderna: Uppskjuten skattefordran Skillnad bokförd/skattemässig avskrivning byggnad Summa uppskjutna skattefordringar I nedanstående tabell specificeras förändringen av uppskjuten skattefordran: Ingående anskaffningsvärden Avgående Utgående redovisat värde

40 40 Våra räkenskaper Not 10 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Försäljningar/utrangeringar Överfört från pågående nyanläggningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående uppskrivningar Utgående ackumulerade uppskrivningar Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde Uppgifter om förvaltningsfastigheter Redovisat värde Verkligt värde Beräkning av verkligt värde gör årligen en intern värdering av fastighetsbeståndet. Värdering görs i en av Datscha utvecklad modell som är en webbaserad tjänst för analys av den svenska fastighetsmarknaden. Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. Kalkylperioden uppgår i normalfallet till 5 år. I huvudsak används den aktuella hyresnivå, dock med justeringar för kända förändringar samt normaliserade drift- och underhållskostnader. Marknadsläget avspeglas i direktavkastningskrav och kalkylräntor. För markfastigheter planlagda att exploateras göres en uppskattning om byggtotala ytan multiplicerat med ett scabloniserat värde för värdering.

41 Våra räkenskaper 41 Not 11 Markanläggningar Ingående anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 12 Inventarier verktyg och installationer Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 13 Pågående nyanläggningar Ingående anskaffningsvärden Investeringar Överfört till byggnader Överfört till underhåll Utgående redovisat värde

42 42 Våra räkenskaper Not 14 Andelar i koncernföretag Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Not 15 Specifikation av andelar i koncernföretag Namn Kapitalandel Rösträttsandel Antal andelar Bokfört värde Armada Bostäder AB 100 % 100 % Armada Kommunfastigheter AB 100 % 100 % Österåkers Exploateringsfastigheter AB 100 % 100 % Österåkers Stadsnät AB 100 % 100 % Org.nr. Säte Armada Bostäder AB Österåker Armada Kommunfastigheter AB Österåker Österåkers Exploateringsfastigheter AB Österåker Österåkers Stadsnät AB Österåker Not 16 Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärden Andelar i Husbyggnadsvaror HBV Förening upa Andelar i bostadsrättsföreningar Utgående redovisat värde

43 Våra räkenskaper 43 Not 17 Andra långfristiga fordringar Ingående anskaffningsvärden Tillkommande fordringar Amorteringar avgående fordringar Amorteringar lån Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Not 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna intäkter Föutbetalda driftskostnader Förutbetalda räntekostnader Övriga förutbetalda kostnader Not 19 Avsättningar Pensioner och liknande förpliktelser Belopp vid årets ingång Under året ianspråktagna belopp Ovan pension till arbetstagare är fastställd enligt prognos av KPA och sker i enlighet med Lag om tryggande av pensionsutfästelse. Totala avsättningen tryggas av Tryggandelagen.

44 44 Våra räkenskaper Not 20 Långfristiga skulder Förfaller inom 1 år efter balansdagen Skulder till kreditinstitut Förfaller mellan 1 och 5 år efter balansdagen Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Övriga skulder Förfaller senare än 5 år efter balansdagen Skulder till kreditinstitut Övriga skulder Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Upplupna räntekostnader Upplupna kostnader avseende fjärrvärme, el och vatten Förutbetalda hyresintäkter Övrigt

45 Våra räkenskaper 45 Not 22 Ställda säkerheter Säkerheter ställda för egna skulder till kreditinstitut: Företagsinteckningar Fastighetsinteckningar Not 23 Eventualförpliktelser Övriga ansvarsförbindelser Fastigo Garantibeloppet är framräknat av Fastigo och meddelat enligt 21 i stadgarna. Beloppet motsvarar 2 % av årslönesumman 2014 som angivits hos Fastigo. Not 24 Betalda räntor och erhållen utdelning Erhållen ränta Erlagd ränta Not 25 Likvida medel Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassamedel Tillgodohavande på koncernkonto

46 46 Våra räkenskaper Not 26 Väsentliga händelser efter balansdagen Den 23:e januari 2017 avgick bolagets verkställande direktör. Vd-posten var vakant vid datum för påskrift därmed undertecknas årsredovisningen av vice VD. Not 27 Vinstdisposition Förslag till resultatdisposition (Kr) Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel Balanserat resultat Årets resultat disponeras så att i ny räkning överföres Not 28 Antal aktier Kvotvärde Kvotvärde Antal Antal Aktier Not 29 Nyckeltalsdefinitioner Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av nettoomsättningen Justerat eget kapital Eget kapital med tillägg för obeskattade reserver som reducerats med uppskjuten skatt. Avkastning på eget kapital Resultatet efter finanisella poster i relation till eget kapital. Avkastning på totalt kapital Rörelseresultatet i relation till det totala kapitalet (balnsomslutningen). Direktavkastning på bokfört värde Rörelseresultatet i relation till det totala bokförda värdet. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutning.

47 Våra räkenskaper 47 Österåker den 14 mars 2017 Lars Österlind Ordförande Stellan Bennich 1:e vice ordförande Leif Petersson Leif Blomquist 2:e vice ordförande Vice Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 16 mars 2017 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor

48 48 Våra räkenskaper

49 Våra räkenskaper 49

50 50 Våra räkenskaper

51

52 Armada Fastighets AB, Box 505, Åkersberga, ,