Sätt rätt hyra Handledning i systematisk hyressättning

Transkript

1 Sätt rätt hyra Handledning i systematisk hyressättning sätt rätt hyra 1

2 2 sätt rätt hyra

3 Sätt rätt hyra Handledning i systematisk hyressättning sätt rätt hyra 3

4 Innehåll inledning 5 en bakgrund 6 processen 6 förberedelser inför arbetet 7 identifiering av hyressättningsenheter 9 Värdering av standard och utformning av hyressättningsenheterna 11 Servicenivå och förvaltningskvalitet 11 Enkät hyresgästernas värderingar av bostadsområden 12 Analysera omflyttningsstatistik 13 Summera informationen 13 Sammanvägning av hyresgästernas betyg och standard 13 relativa lägenhetspoäng 15 Korrigeringspoäng 16 databearbetning 19 Exempel på beräkning av ny bruksvärdeshyra 20 fastställ nya hyresnivåer 21 Förändring av hyran 21 arbete i etapper en möjlighet i större bestånd 22 Att särskilt tänka på i ett stort företag 22 bilaga 1. boendets värden och boendes värderingar i sju kommuner 24 bilaga 2. exempel på teknisk standard i hyressättningsenhet 26 bilaga 3. lokal enkät 28 Vem gör undersökningen? 28 Förslag på frågor om olika egenskaper hos bostadsområden 30 4 sätt rätt hyra

5 Inledning Rätt hyra avspeglar hyresgästernas gemensamma värderingar om vad som är god kvalitet i bostaden och i området den ligger i. En korrekt satt hyra är viktig för att skapa större rättvisa mellan hyresgäster, men också för att utveckla hyresrätten som boendeform genom att underlätta prissättningen av ett mer varierat utbud. Därför är rättvis hyressättning en viktig fråga för hyresmarknadens parter. Många bostadsbolag drar sig för att genomföra en systematisk hyressättning i tron att det är krångligt, svårt och tar lång tid. Men när den väl är genomförd ger hyressättningsprocessen en plattform som under lång tid skapar rättvisa för hyresgästerna och ger korrekta förutsättningar för företagets intäkter. Hyresgästföreningen och SABO har sedan 2004 drivit ett gemensamt projekt på uppdrag av Hyresmarknadskommittén. Syftet med projektet har varit att revidera den tidigare framtagna handledningen Hyressättning i kommunala bostadsföretag från 1992 och skapa en modernare handledning för en systematisk hyressättning, inklusive ett bra datastöd. Arbetet innefattade en turné i landet för att ta del av erfarenheter kring hyressättning samt ett gemensamt hyressättningsarbete i Karlskrona. Sedan början av 1990-talet har parterna genomfört hyressättningsprocesser i ett fyrtiotal SABO-företag. Deras erfarenheter har vi arbetat in i detta nya system. Denna skrift ger en stegvis arbetsbeskrivning för att så lätt som möjligt sätta rätt hyra. Marknadshyror förekommer ofta i debatten som ett hot mot hyresgästernas möjligheter till ett bra och prisvärt boende. Med denna modell, där hyrorna förhandlas mellan parterna och där hyresgästernas värderingar ligger till grund för hyressättningen, blir det inte marknadshyror. Modellen är högst aktuell eftersom alla parter är överens om att hyressättningen även fortsättningsvis ska bygga på fri förhandlingsrätt mellan parterna via kollektiva förhandlingar och där hyrorna ska återspegla lägenheternas bruksvärde. Stockholm maj 2010 Roland Sernlind SABO Sven Bergenstråhle Hyresgästföreningen sätt rätt hyra 5

6 En bakgrund Frågor om hyressättning är alltid aktuella. Hyrorna ska vara lika i bostadslägenheter med samma boendevärde eller bruksvärde och skillnader i hyra bör motsvaras av skillnader i boendevärde enligt hyresgästernas värderingar. Men det är inte alltid så, eftersom hyror har satts under olika förutsättningar i olika tider. Det innebär till exempel att det som regel har blivit dyrare att bo i ny- och ombyggda fastigheter än i andra standardmässigt likvärdiga lägenheter i fastigheter som inte är ombyggda. Trots olika försök att korrigera hyrorna, i samband med hyresförhandlingarna eller vid ny hyressättning i samband med ombyggnader, kan man inte alltid påstå att hyresstrukturen präglas av konsekvens eller att den svarar mot hyresgästernas värderingar och preferenser. Frågan om varför man betalar en högre eller lägre hyra i förhållande till andra bostäder med liknande standard är inte alltid lätt, om ens möjlig, att förklara. Det finns med andra ord all anledning att se över om hyressättningen är rättvis och denna handbok ger en metod att göra detta. SABO och Hyresgästernas Riksförbund gav 1992 ut en handledning med titeln Hyressättning i kommunala bostadsföretag och den här skriften är en reviderad version av denna handbok, som även omfattar erfarenheter av hur processen bäst genomförs. Processen Parterna träffar en principöverenskommelse om att genomföra en hyres översyn. Arbetet startar i hyreskommittén. Gemensam start av projektet med allmännyttan, privat fastighetsägare och Hyresgästföreningen. Arbetet startar med inventering av lägenheter och värdering av faktorer som ska påverka hyressättningen. Parterna avgör ambitionsnivå och detaljeringsgrad över vad som ska ingå. Enkätutskick 3 12 månader 6 sätt rätt hyra

7 Förberedelser inför arbetet En korrigering av hyressättningen måste göras i samarbete mellan det kommunala bostadsföretaget och den lokala hyresgästföreningen och hela handboken är därför en beskrivning av parternas arbete under processen. Arbetet inleds med att parterna träffar en principöverenskommelse om att genomföra en hyresöversyn. Det är önskvärt att alla parter på den lokala hyresmarknaden är med på denna överenskommelse för att försöka skapa gemensamma spelregler och stärka hyresrättens attraktivitet. Metod, arbetssätt och andra förberedelser definieras av de lokala parterna och hyreskommittén 1 får i uppdrag att följa arbetet och bidra med underlag för en hyresgästenkät. Denna inledande del av processen beskrivs inte i handboken. 1 Hyreskommittén är en lokalt partsammansatt kommitté med representanter för hyresgästerna samt de privata och allmännyttiga bostadsföretagen. Kommittén har till uppgift att övervaka den lokala hyressättningen. När samtliga faktorer är registrerade i programmet är det möjligt att simulera den nya hyran. Bearbetning av enkätsvar och utarbetande av preliminärt förslag. Presentation av ett preliminärt förslag som parterna kan stå för utåt till styrelse och hyresgäster. Förslag som kan fastställas i en formell förhandling. 3 9 månader sätt rätt hyra 7

8 Hyressättningsenhet A Höghus med hiss, buller Hyressättningsenhet B Låghus utan hiss, buller Hyressättningsenhet C Hyresradhus med egen tomt Rangordning, hyressättningsenheter C. Hyresradhus med egen tomt A. Höghus med hiss, buller B. Låghus utan hiss, buller 8 sätt rätt hyra

9 Identifiering av hyressättningsenheter I varje kommun finns det olika bostadsområden och stadsdelar. Parterna bestämmer gemensamt vilka de är och hur de avgränsas från varandra. Det kan vara till hjälp i arbetet att dela in bostadsbeståndet i olika bebyggelsetyper, eftersom det ofta finns gemensamma egenskaper i en viss typ av bebyggelse. Småskaliga bostadsområden med varierande bebyggelse upplevs i allmänhet av hyresgäster som trevligare än storskaliga områden med ett mer enformigt utseende. Sådana skillnader bör vägas in i standardbedömningen. Det är därför viktigt att parterna kan komma överens om vilka faktorer som bör beaktas på hela den lokala hyresmarknaden, inte minst för att ge Hyresnämnden ett bra underlag vid tvister. Beståndet delas därefter in i hyressättningsenheter, det vill säga i fastigheter eller delar av fastigheter som är likartade. Ett gott råd är att värdera så mycket som möjligt på fastighetsnivå, eftersom det är arbetsamt och tar tid att inventera och registrera. I en och samma juridiska fastighet kan det finnas höghus, låghus och till och med radhus. De värderas troligen olika av hyresgästerna och ska därför hyressättas på olika sätt. I ett bostadsområde bestående av flera fastigheter kan det vara lämpligt att gruppera dem i hyressättningsenheter efter hustyp, även om de inte ligger alldeles intill varandra.! Hyressättningsenheter = fastigheter eller delar av fastigheter som är likartade. Hyresättningsenhet A fastighet Hyresättningsenhet B sätt rätt hyra 9

10 I lägenhetsstandarden värderas bland annat kvaliteten på tvättstugan. 10 sätt rätt hyra

11 Värdering av standard och utformning av hyressättningsenheterna Standarden i merparten av lägenheterna värderas per fastighet eller om det finns olika hustyper inom en fastighet, per hyressättningsenhet. I värderingsarbetet får man god hjälp av den forskning som har gjorts och som visar hur hyresgästerna värderar ett antal egenskaper hos själva lägenheten och hos flerbostadshus. I bilaga 1 finns en sammanställning som visar hur hyresgäster i sju kommuner värderar ett antal egenskaper i lägenheter och flerbostadshus. Med standard menas erfarenhetsmässigt bland annat: Utrustningsnivå i kök Utrustningsnivå i badrum Förekomst av balkong/uteplats Kvalitet på elsystem, VA, ljudisolering, golv, ventilation Kvalitet på gemensamma nyttigheter som tvättstuga, cykelrum och lägenhetsförråd Förekomst av hiss Förekomst av festlokal Gårdsutformning Värderingen av standard görs efter att parterna gemensamt har gått igenom kända och registrerade uppgifter samt tekniska beskrivningar av de olika husen. Om dokumentation saknas eller om tveksamhet råder om fakta bör besiktningar göras. Bedömningen bör utgå från den normala standarden hos flertalet fastigheter i företaget eller på orten. Från den markeras avvikelser uppåt och nedåt i den enskilda fastigheten eller hyressättningsenheten. Se bilaga 2 där det finns ett förslag till lathund över vad man kan beakta vid fastställande av standarden i en fastighet. Med utgångspunkt från denna genomgång delar parterna in hyressättningsenheterna i ett antal standardklasser. Eventuella skillnader i standard mellan lägenheter i en och samma fastighet/hyressättningsenhet liksom till- och frånval värderas på lägenhetsnivå. Hur många klasser som är lämpligt att arbeta med beror på hur stora skillnaderna är.! Bedömningen bör utgå från den normala standarden hos flertalet fastigheter i företaget eller på orten. Servicenivå och förvaltningskvalitet Ofta strävar bostadsföretag efter att hålla samma servicenivå och förvaltningskvalitet i alla bostadsområden i sitt bostadsbestånd, men dessa kan skilja sig mycket mellan olika fastighetsägare. Vanligtvis ingår allt lägenhetsunderhåll liksom skötsel av gemensamma utrymmen och gård i hyran, men ibland inte. Det som kallas valfritt lägenhetsunderhåll (VLU) innebär att hyresgästen sätt rätt hyra 11

12 får betala en kostnad utöver månadshyran när lägenheten till exempel ska målas eller tapetseras. Ibland sköter hyresgästerna trappstädning eller gården själva. Ju mindre som ingår i hyran desto lägre ska hyran vara. Det finns också exempel på högre servicenivåer, till exempel att det finns en reception som kan bistå med olika tjänster eller en gästlägenhet. En hög servicenivå bör få genomslag på hyran. Undersökningar har visat att kvaliteten på fastighetsförvaltningen spelar stor roll för hyresgästerna och det är därför viktigt att parterna kommer överens om hur mycket dessa skillnader ska betyda för hyran. Många bostadsföretag genomför kundundersökningar om kvaliteten på fastighetsförvaltningen och tar fram så kallad Nöjd kundindex. I dessa undersökningar ställs ofta mycket konkreta frågor om hur det fungerar i den egna fastigheten och bostadsområdet. Resultatet av dessa undersökningar kan ge viktig information vid hyressättningen. Nära till stadens centrum Nära till vattendrag, sjö eller hav Nära till naturområde eller park Nära till nöjen, pub, restaurang, bio m m Bilfri gård Är lugnt, låg bullernivå Trevlig utemiljö Har ren luft Är lummigt och grönt Är lätt att nå med bil Ordnade parkeringsplatser både för boende och gäster Goda allmänna kommunikationer som buss/lokaltåg Välordnade lekplatser Livsmedelsaffär i eller intill området Nära till vårdcentral Nära till skolor, daghem, fritids Nära till lokalt centrum med affärer, bank, post, m m Ett tryggt och säkert område Område med bra rykte Annat, nämligen FÖRSLAG PÅ FRÅGOR OM OLIKA EGENSKAPER HOS BOSTADSOMRÅDEN Värdering av det egna området Enkäten inleds med frågor om vilken betydelse som hyresgästen fäster vid olika egenskaper hos ett bostadsområde. Nedanstående frågor är allmänt utformade, men de bör konkretiseras och anpassas utifrån förhållandena i kommunen. 1. Vad tycker du är viktigt för att ett område/en stadsdel ska vara bra att bo i? Enkät hyresgästernas värderingar av bostadsområden Det är inte bara standard i och utformning av hyressättningsenheten som avgör boendekvaliteten, utan också andra egenskaper som till exempel trygghet, belägenhet och attraktivitet spelar roll för den upplevda kvaliteten. För att få reda på hur hyresgästerna på orten ser på dessa egenskaper är det bra att göra en enkätundersökning bland de boende. Undersökningen bör omfatta hyresgäster både i allmännyttiga och privata lägenheter och upplägget bör diskuteras inom hyreskommittén på orten. I enkäten kan hyresgästerna få ta ställning till vilka egenskaper hos bostadsområden som man värderar högst och om det egna bostadsområdet har dessa egenskaper. Man kan även fråga om hur hyresgäster Helt oviktigt Inte särskilt Ganska Mycket viktigt viktigt viktigt värderar att bo i olika delar av kommunen samt hur man värderar skillnader i egenskaper hos områden jämfört med skillnader i egenskaper hos hus och lägenheter. I bilaga 3 redovisas förslag på enkätfrågor som kan användas för att mäta hyresgästernas värderingar av det egna och andra bostadsområden i kommunen avseende trygghet, säkerhet, hemkänsla, belägenhet, tillgång till service, kommunikationer, parkeringsmöjligheter, fysisk miljö och estetiska kvaliteter. En enkät ger en översiktlig bild av hyresgästernas värderingar, men inte komplett information om hur de värderar varje hyressättningsenhet. För att få en komplett bild behövs information om omflyttning och efterfrågan på bostäder i olika delar av beståndet. 12 sätt rätt hyra

13 Analysera omflyttningsstatistik Hög omflyttning kan vara ett tecken på att man inte trivs riktigt bra i ett bostadsområde eller att hyresnivån upplevs som väl hög. Vid analys av omflyttningsstatistik bör man ta hänsyn till om andelen mycket små lägenheter (1 rum och kök och mindre) är stor, eftersom omflyttningen normalt är högre i dessa. Summera informationen Genom information om omflyttning, resultat från enkäten samt kartläggning av värderingsenheter blir det möjligt att komma överens om en sammanvägd rangordning av alla områden eller hyressättningsenheter. Flera områden eller enheter kan hamna på samma rang på skalan. Sammanvägning av hyresgästernas betyg och standard När rangordningen av hyressättningsenheter är genomförd ska de poängsättas. Fastigheten eller hyressättningsenheten med den lägsta standarden får värdet 100, under förutsättning att den uppfyller kraven på lägsta godtagbara standard, det vill säga värme och varmvatten, WC, dusch- eller badrum i lägenheten. Eventuella halvmoderna eller omoderna fastigheter får ett lägre värde. Hur stora skillnader i poängvärden på standard det bör finnas inom ett bostadsföretag bestäms av de lokala parterna. Anser man till exempel att skillnaden i standard mellan olika hyressättningsenheter är som högst 60 procent, får hyressättningsenheter med den högsta standarden 160 poäng. Att 100 poäng är valt som värde för lägsta standard beror på att siffrorna lätt kan omvandlas till procent och därmed redovisa hyresskillnader mellan likvärdiga områden. 100 poäng är också en bra summa för att skapa en balans mellan poängen på hyressättningsenheten och de poäng man ger lägenheter av olika storlek. Hyresgästernas poäng adderas till hyressättningsenhetens poäng och poängskalan börjar vid 0. Den eller de hyressättningsenheter som ligger i det bostadsområde som hamnat lägst på rangskalan ges 0 poäng från hyresgästerna. Hur stor poängskillnaden ska vara mellan områden bestäms med hänsyn till hyresgästernas svar i enkäten på frågor om vad som är viktigast: standarden i lägenheterna eller områdets egenskaper. Om hyresgästerna har svarat att standarden är viktigare än områdenas egenskaper bör skillnaden mellan högsta och lägsta poäng som delas ut för standard vara större än poängskillnaden för områdets egenskaper och vice versa om områdenas egenskaper bedöms som viktigare än standarden hos lägenheter och hus.! Fastigheten eller hyressättningsenheten med den lägsta standarden får värdet 100, under förutsättning att den uppfyller kraven på lägsta godtagbara standard. sätt rätt hyra 13

14 77 lägenhetspoäng Ett kök plus 43 kvm ett rum 34 typpoäng 14 sätt rätt hyra

15 Relativa lägenhetspoäng Lägenheterna i varje hyressättningsenhet kan variera i storlek, utformning och standard. Därför behövs en kartläggning av samtliga lägenheter. En analys görs av tillgängliga uppgifter om lägenheterna, kompletterad med besitkningar vid behov. Målet med kartläggningen är att varje lägenhet ska vara identifierad och kunna poängsättas. SABO och Hyresgästernas Riksförbund gav 1992 ut en handledning med titeln Hyressättning i kommunala bostadsföretag och vi anser att denna modell för värdering via lägenhetspoäng fortfarande är att rekommendera. Modellen bygger på att lägenheter klassas utifrån antal rum och typ av kök. Varje lägenhetstyp ger en viss poäng, som summeras med lägenhetens yta vilket ger lägenheten dess lägenhetspoäng. Systemet medför att poängen varierar med lägenhetsstorlek. Ett rum ska alltid ha ett fönster och ha normal takhöjd för att räknas som rum. Användbarheten av ett rum beror bland annat på dess utformning och yta. I lägenheter som är 2 rum och kök och större bör sovrummet ha plats för en dubbelsäng. Små rum är inte allsidigt användbara. Ett rum som är mindre än 10 kvadratmeter men minst 6 kvadratmeter kallas för halvrum. Lägenhetspoängen för en lägenhet om till exempel 1,5 rum och kök blir då ytan plus medelvärdet av typpoängen för 1 respektive 2 rum och kök ( )/2 det vill säga ytan Två halvrum räknas som ett helt rum. Se tabell nedan. Tabell för beräkning av lägenhetspoäng Lägenhetstyp Typpoäng Lägenhetspoäng Kommentar 1 rum och kokskåp ytan 1 rum och kokvrå ytan 1 rum och kök + 2 rum och kokvrå ytan 1,5 rum och kök ytan 2 rum och kök ytan 2,5 rum och kök ytan 3 rum och kök ytan 3,5 rum och kök 46,5 46,5 + ytan 4 rum och kök ytan Extra toalett för 4 rok och större 4,5 rum och kök 50,5 50,5 + ytan 5 rum och kök ytan 6 rum och kök ytan 7 rum och kök ytan 8 rum och kök ytan! Lägenhetspoängen beror på antalet rum, kökstyp och boyta. sätt rätt hyra 15

16 plus & minus Korrigeringspoäng Lägenhetspoängen är baserad på det som normalt ingår i hyran, det vill säga totalhyra inklusive värme och varmvatten men utan hushållsel, parkeringsplats eller andra tillval. Ibland kan poängen på en lägenhet behöva korrigeras. Det kan till exempel bero på att lägenheten har fyra eller fler rum och kök men saknar extra toalett, att lägenheter är olika attraktiva på olika våningsplan eller att planlösningen på något positivt eller negativt sätt är avvikande. Även annat än skillnader i antal rum, yta och kökstyp kan påverka hyran, till exempel skillnader i standard mellan lägenheter i samma fastighet. Storleken på korrigeringspoängen för enskilda avvikelser beslutas av parterna gemensamt och är erfarenhetsmässigt sett värda cirka 35 till 50 kronor per poäng och månad. I följande avsnitt går vi igenom vanligt förekommande avvikelser som hanteras med korrigeringspoäng. Ytstora lägenheter med få rum Tabellen på sidan 15 är en fördelningstabell för normalstora lägenheter med hänsyn till antal rum. Detta medför att en lägenhet med få men stora rum kan få samma poäng som en med fler och mindre rum, vilket medför att de får samma hyra trots att den senare kan upplevas som mer prisvärd. För att kompensera den skillnad som en avvikande eller dålig planlösning medför kan den ytstora lägenheten få ett poängavdrag som kompensation. Öppna planlösningar och avskiljbarhet Många lägenheter som byggts under senare år har öppna planlösningar, som innebär att till exempel kök och vardagsrum byggts ihop, utan avskiljande vägg. Ibland är det dock möjligt att avgränsa kök från vardagsrum, då det till exempel finns fönster både i köksdelen och i vardagsrummet. Denna möjlighet till avskiljbarhet är viktig vid poängsättning. Om det inte är möjligt att avskilja enheterna för att köket till exempel saknar fönster bör det medföra en reducering av värdet genom korrigeringspoäng. Våningsplan Lägenheter på olika våningsplan kan värderas olika, i synnerhet i hus med hiss. Dessa skillnader kan poängsättas genom korrigeringspoäng. Vid korrigering av lägenhetens värde för våningsplan kan det vara lämpligt att ge lägenheterna på det mittersta våningsplanet 0 poäng och därefter fördela pluspoäng till lägenheter ovanför och minuspoäng till lägenheter under. På så sätt blir den utdelade poängen i hyressättningsenheten sammanlagt 0 och poängsättningen blir endast en omfördelning av poäng inom hyressättningsenheten. (Läs mer om hyressättningsenheter på sidan 9.) 16 sätt rätt hyra

17 Läge på eventuell balkong Även läget på en balkong kan värderas olika och bör då kunna påverka hyran. En balkong i norrläge är inte lika mycket värd som till exempel en i söderläge. Även balkongens läge i förhållande till en störande utemiljö kan vara något man bör ta hänsyn till. Dessa skillnader kan poängsättas via korrigeringspoäng, som i likhet med korrigeringspoängen för våningsplan ska summeras till noll inom hyressättningsenheten. Kallhyra eller hushållsel Enligt hyreslagen beräknas bruksvärdeshyran från totalhyran, det vill säga hyran inklusive kostnader för värme och varmvatten, men utan eventuell hushållsel eller tillgång till parkeringsplats. Det förekommer att lägenheter bara debiteras kallhyra, vilket då måste korrigeras för att bruksvärde ska kunna beräknas. Detta görs genom att den faktiska genomsnittliga bränslekostnaden för fastigheten för den aktuella storleken på lägenhet läggs till hyran. På så vis blir alla lägenhetshyror jämförbara och en hyressättning kan göras. Innan hyrorna överförs till hyresdebiteringsregistret dras denna pålagda bränslekostnad bort från dessa hyror, så att bara kallhyran står på hyresavierna. Om till exempel hushållsel ingår i hyran tillämpas samma förfarande, fast då genom att kostnaden för hushållsel dras av. Fel i lägenhetsregister Vid poängsättning av lägenheter kan det vara bra att vara misstänksam, då det kan finnas fel i företagets lägenhetsregister om till exempel antal rum. Man bör särskilt kontrollera rumsstorlekarna i lägenheter som är små till ytan i förhållande till antalet rum. Information till hyresgäster Hyresgästerna informeras om hur man värderar olika egenskaper som till exempel våningsplan, balkongläge, avsaknad av balkong etcetera. Varje hyresgäst får också redovisning av de uppgifter man har om deras lägenhet och ombeds att inom ett par veckor komma in med rättelser av uppgifter som de anser vara felaktiga. En avstämning görs. sätt rätt hyra 17

18 Uppgifter om varje lägenhet läggs in i en databas. 18 sätt rätt hyra

19 Databearbetning Uppgifter om varje lägenhet läggs in i en databas och de uppgifter som behövs vid den slutliga hyressättningen finns i nedanstående tabell. Följande uppgifter bör framgå för varje hyressättningsenhet: Standardklass och vilken poäng den medför lägst poäng 100 Betyg på bostadsområdets läge och kvalitet och vilken poäng detta medför lägst 0 poäng Servicenivå och kvalitet på förvaltningen kan ge både plus och minus Huruvida hushållsel, värme och varmvatten ingår i hyran eller ej Uppgifter om alla lägenheter i hyressättningsenheten: Lägenhetstyp Yta Nuvarande debiterad hyra Nuvarande totalhyra (med hänsyn till avvikelse i servicenivå) Våningsplan (anges som x av y där y är antalet våningsplan i huset) Avvikelser i utrustning eller utformning från vad som är normalt i hyressättningsenheten, till exempel: Balkong Extra toalett Planlösning Fönster åt två håll Parkett i rum Kyl och frys Fläkt i kök Diskbänksbelysning Väggar och golv i badrum Tvättmaskin torktumlare i badrum Avsaknad av dusch-/badrum Förvaringsmöjligheter garderob, linneskåp Klädkammare Speciellt: till exempel balkongens läge väderstreck De nya hyrorna efter hyressättningen i alla lägenheter Helt genomförda Med begränsningar av möjliga förändringar Beräkningsmodellen ska vara enkel att använda då det är viktigt att båda parter enkelt kan pröva olika poängsättning. Det ska vara möjligt att ta bort, lägga till och ändra olika värden i modellen för att se vilket utfall det har på den slutliga hyran. Det ska också finnas färdiga diagramlayouter, som gör det enkelt att jämföra hyresnivåerna mellan olika hyressättningsområden genom att räkna fram månadshyran för en standardtyp av lägenhet med en viss yta. sätt rätt hyra 19

20 Beräkning: A Lägenhetspoäng: = 97 poäng B Lägenhetspoäng x hyressättningsenhetens poäng 97*120 = poäng C Korrigeringspoäng x 100 3*100 = 300 D De bägge poängsummorna adderas = poäng E Företagets totala hyres intäkter divideras med företagets totala antal poäng, vilket ger en kvot. F Lägenhetens poäng x kvoten *4,4 = kronor i årshyra Årshyran/12 = månadshyra /12 = kr/månad Verktyget ska också kunna integreras med olika typer av hyresdebiteringssystem för att man utan större manuellt arbete ska kunna föra in överenskommen hyresnivå. Exempel på beräkning av ny bruksvärdeshyra I programmet beräknas en kvot av den totala hyressumman i bostadsföretaget delat med total summa poäng. Kvoten anger antal kronor i årshyra per poäng. Denna kvot multipliceras med varje lägenhets unika lägenhetspoäng och produkten är lägenhetens nya årshyra. Följande exempel visar hur beräkning av en ny hyra i en fiktiv lägenhet räknas ut. Antag att vi ska beräkna hyran för en lägenhet med: A 2 rum och kök på 57 kvadratmeter. Enligt tabellen på sidan 15 ger detta poäng, det vill säga 97 lägenhetspoäng. B I den övergripande värderingen av hyressättningsenheten antar vi att fastigheten har fått 120 poäng. Denna summa multipliceras med lägenhetspoängen. C Vi antar också att lägenheten har fått 3 korrigeringspoäng tillagda på grund av att den har en mycket stor balkong. Korrigeringspoäng multipliceras med 100. D De beräknade poängsummorna för lägenheten adderas. E Företagets totala hyresintäkter divideras med företagets totala antal poäng vilket ger en kvot. I detta exempel antar vi att kvoten är 4,4. F Vid beräkning av ny hyra för en enskild lägenhet multipliceras lägenhetens framräknade poäng med kvoten. Detta ger den enskilda lägenhetens årshyra. 20 sätt rätt hyra

21 Fastställ nya hyresnivåer Resultatet analyseras och diskuteras av parterna som efter eventuella korrigeringar kan skapa ett scenario för en framtida hyresstruktur på orten. Förändring av hyran Det finns olika modeller för hur införandet kan göras och det är viktigt att parterna noga diskuterar hur det ska gå till för att säkra besittningsskyddet. Om man vid införandet av de nya hyrorna väljer att införa dem generellt under en bestämd tidsperiod blir hyresförändringarna tydliga. Väljer man i stället att införa den nya hyran via tidsbegränsade rabatter för kvarboende hyresgäster måste man reda ut hur man ska göra med hyresgäster som flyttar inom företaget. Frågor att ta ställning till är till exempel Ska de nya hyrorna införas i hela beståndet eller stegvis i delar av beståndet? Ska de nya hyrorna införas vid särskilda tillfällen eller i samband med ordinarie hyresjusteringar? Ska hyresförändringarna ske med synliga höjningar och sänkningar eller enbart med höjningar för dem vars lägenheter fått en högre bruksvärdering än idag? Ska en successiv upptrappning till den nya bruksvärdeshyran göras för befintliga hyresgäster medan den nya hyran tillämpas direkt för nyinflyttade? När ska alla lägenheter ha de nya hyrorna? gammal hyra ny hyra sätt rätt hyra 21

22 Arbete i etapper en möjlighet i större bestånd! Beroende på företagets storlek kan det i vissa fall vara en fördel att göra hyressättningen i olika etapper. Ett stort företag kan av praktiska skäl inte genomföra en hyresöversyn i hela beståndet samtidigt, utan måste kunna dela upp arbetet i etapper. Erfarenheter visar att det går bra, men att man måste anpassa processen något. Det medför att man först gör en preliminär hyresöversyn av hela företaget. Den översynen ger hyresrelationer mellan delområden, hyressättningsenheter och framför allt mellan olika stora lägenheter. I en andra etapp kan område efter område ses över och därefter kan en slutlig översyn göras. Detta innebär att man i ett etappvist arbete bara får justera hyror för lägenheter vars nya hyror avviker mycket från de nuvarande efter den första hyresöversynen. Om en ny hyressättning genomförs utan att hela beståndet är analyserat finns en risk att korrigeringar görs som visar sig vara felaktiga när hela översynen är färdig. Att särskilt tänka på i ett stort företag Arbetet inleds med samma process som i ett mindre företag: 1. uppgifter om varje lägenhet. 2. En indelning av bostadsföretagets bostadsbestånd i delområden samt i hyressättningsenheter. 3. uppgift om hyresgästernas betyg. Parterna fastställer gemensamt: 4. Hur stora hyresskillnaderna ska vara i procent beroende på olika standard. 5. Hur stora hyresskillnaderna ska vara i procent beroende på hyresgästernas betyg samt läget. 6. Vad olika servicenivåer och skillnader i förvaltningskvalitet ska vara värda. 7. Värdet av värme, varmvatten och hushållsel. Värdet av värme kan variera mellan olika fastigheter, medan värdet av hushållsel följer normalt bara lägenhetens storlek. 22 sätt rätt hyra

23 I stora företag görs nu en beräkning av preliminära hyror för hela fastighetsbeståndet. 8. de första hyresjusteringarna genomförs för de lägenheter där skillnaderna mellan den gamla och den nya hyran är mycket stor. Förändringarna uppåt bör inte vara stora men ändå markera riktningen. I stora företag fortsätter arbetet därefter i delområden. Den totala hyressumman i vart och ett av dessa områden är bestämd i denna fas av den första preliminära hyressättningen i hela beståndet. 9. Val av delområden att börja med Det är pedagogiskt lämpligt att börja nästa fas i analysen med de två områden som har störst avvikelse från nuvarande hyror, gärna ett område där hyrorna bör höjas och ett där de bör sänkas. 10. Genomgång av avvikelser i standard Detta arbete kan kräva besiktningar av varje hyressättningsenhet och noteringar för varje lägenhet. Arbetet bör genomföras av parterna gemensamt och ska protokollföras. En eventuell besiktning kan innebära justeringar av hyressättningsenhetens inplacering i standardklass. 11. Korrigeringspoäng Parterna ska komma överens om vilka avvikelser som ska ge korrigeringspoäng samt värdet på dessa. Korrigeringspoängen delas ut enligt tidigare beskrivning. 12. Information till hyresgäster Hyresgästerna i de två områdena informeras och en avstämning görs. Redovisa resultaten av analyserna i de två områdena samtidigt, för att visa att justeringarna både blir höjningar och sänkningar av hyresnivåer. 13. Införande av de nya hyrorna De nya uppgifterna läggs in i databasen och nya hyror beräknas för lägenheterna i området. En andra hyresjustering genomförs i dessa områden. Även denna gång koncentrerar man sig på att justera hyrorna för de lägenheter som har störst avvikelse från den preliminära hyran. 14. Val av nya områden Område för område analyseras till dess man är klar. Det är viktigt att detta inte drar ut på för långt tid, eftersom det ständigt sker förändringar i beståndet. 15. Tredje etappen en slutlig översyn När alla områden är genomgångna görs en slutlig översyn av den totala hyresdifferensen mellan områdena. Det kan innebära en viss revidering där vissa faktorer måste anpassas för att erhålla en rimlig hyresdifferens sätt rätt hyra 23