VERKSAMHETEN 2014 HSB MITT HSB GÄVLEBORG

Transkript

1 0 VERKSAMHETEN 2014 HSB MITT HSB GÄVLEBORG 1

2 2 LAYOUT OCH TRYCK Accidens, Sundsvall 2015

3 INNEHÅLLSFÖRTECKNING VD-kommentar... 2 HSBs organisation... 3 Våra synsätt... 3 Medlemmar... 4 Kommunikation... 4 Miljö och kvalitetsarbete... 5 Energi och klimat... 6 Förvaltning... 6 Egna fastigheter... 7 Nyproduktion... 9 Medarbetare Demokrati HSB Mitt föreningsstyrningsrapport HSB Mitt styrelse HSB Gävleborg föreningsstyrningsrapport. 14 HSB Gävleborg styrelse HSB Mitt förvaltningsberättelse Ekonomisk ställning och resultat Resultaträkning, koncern Balansräkning, koncern Resultaträkning, moderförening Balansräkning, moderförening Kassaflödesananlys, moderförening Bokslutskommentar Rapport om de finansiella rapporterna HSB Gävleborg förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Noter Försäkran Revisionsberättelse HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG 1

4 VD ORDET Likt två barn på en lekplats som träffas för första gången, lite avvaktande i början, sneglande på den andres leksaker, funderande över vem den andre egentligen är? Innan skymningen fallit så vill ingen lämna den andre då de kommit på att de gillar samma lekar. Barnen var på väg åt samma håll, delade lika värderingar. Så kan vi jämföra mötet mellan våra förtroendevalda och medarbetare inom HSB Mitt och HSB Gävleborg. I oktober 2012 träffades styrelserna för första gången för att diskutera möjligheten till en mer omfattande samverkan och i juni månad 2014 tog samma styrelser beslut om att föreslå en fusion mellan föreningarna. Den gemensamma resa vi gjort under åren har gjort oss trygga så väl med varandra som i det beslut som alla involverats i. På samma sätt var det för våra medarbetare när de möttes. Efter några inledande möten så satt två olika kulturer i samma rum och gjorde en gemensam rutin för hur vi ska arbeta i framtiden. Så otvunget och så lätt går det att beskriva vår resa. Självfallet är beskrivningen en generalisering men i vår inledning behöver det bli kort och enklaste sättet att beskriva vår gemensamma resa är ETHOS. Engagemanget från alla berörda har det inte gått att ta miste på. Tryggheten och uppriktigheten har känts som i ett lyckat äktenskap. Hållbarheten över tid har varit en mycket tydlig ledstjärna, vi ska bli ännu starkare framöver och förstärka vår lokala Christer Berglund VD, HSB Mitt närvaro. Omtanken om att alla som är inne i just den aktuella processen ska känna delaktighet och kommunikationen med medlemmar är avgörande för hur vi kan gå vidare. Samverkan, ja det är just det allt handlar om! Vi som skriver under på just denna sida hade förväntat oss mer frågetecken och många skeptiska uttalanden än vad vi upplevt. Med all respekt så vet vi att förändringar är jobbiga för många men vi tror att nyckeln till framgången har varit den tydliga bild som styrelserna signalerat, något som organisationen lyckats förmedla och lyckas skapa en god dialog omkring. Dessutom så har den delaktighet som de som varit mest berörda känt, gjort att vår resa näst intill smärtfri. Nu tar vi nästa steg och kommer in i nästa fas där vi intensifierar arbetet att svara upp mot kundernas behov efter den nöjdkundmätning vi gör vartannat år. Vi ska bli mer rådgivande och komma med förslag som motsvarar behoven. Vi ska också bli bättre på att kommunicera när det gäller det som berör den egna bostadsrättsföreningen. Vi ska ha och förvärva hyresrätter för de medlemmar som inte har möjlighet att efterfråga nybyggda bostadsrätter. Vi är nu i början av en ny resa och sedan kommer en till. Anders Wallner VD, HSB Gävleborg 2 14 HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG

5 HSBS ORGANISATION VÅRA SYNSÄTT HSB MITT HSB GÄVLEBORG HSB RIKSFÖRBUND 30 REGIONALA HSB-FÖRENINGAR ETHOS ÄR HSBS VÄRDEGRUND I HSB genomsyras all verksamhet från ett antal grundläggande värderingar som ryms i begreppen engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. De inledande bokstäverna bildar tillsammans ordet ETHOS, som står för förtroende. 303 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR MEDLEMMAR 208 ANSTÄLLDA HSB Mitt och HSB Gävleborg kommer i denna 2014-års verksamhetsberättelse förkortas HSB MG. HSB är uppbyggd som en federation med självständiga organisationer i tre led. 1. Det första ledet består av bostadsrättshavarna som är medlemmar i sin bostadsrättsförening. 2. Det andra ledet består av regionala HSB föreningar. HSB-föreningarnas medlemmar är bostadsrättsföreningarna, bostadsrättshavarna och de bosparande medlemmarna. 3. Det tredje ledet, HSB Riksförbund, är den nationella nivån, där de regionala HSB-föreningarna är medlemmar. VÅR VISION Vi utvecklar det bästa boendet BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR MEDLEMMAR OCH BOSPARARE ÖVERGRIPANDE MÅL Index för nöjda kunder ska uppgå till minst 4.0 inom alla övergripande verksamhetsdelar (Fokusområde Kund, Utveckling och kvalitet samt Medlem) Index för nöjda medarbetare ska uppgå till minst 4.0 inom alla övergripande verksamhetsdelar (Fokusområde Medarbetare) Rörelseresultatet ska uppgå till 2,5 procent av omsättningen i rörelsen, egna fastigheter ska ligga på ett snitt av 6 procent i driftnetto och finansrörelsen ska ge en marginal motsvarande 2 procent av det egna kapitalet (Fokusområde Ekonomi) Vi ska uppnå klimatavtalet (Fokusområde Miljö och klimat) Engagemang HSB engagerar sig i det som rör livet, både för den enskilda människan och för samhället. Via engagemang skapas rum för samverkan och medlemsinflytande. Trygghet det vilar en känsla av trygghet i HSB. Tillsammans skapar medlemmarna trygghet. HSB ger utrymme att leva livet på det sätt som passar var och en. Hållbarhet det finns ett långsiktigt tänkande i all verksamhet inom HSB. Omtanke HSB gör mer än att bygga och förvalta bostäder. Vi har omtanke om livet i och mellan husen. Samverkan all verksamhet i HSB bygger på samverkan människor emellan. DE KOOPERATIVA PRINCIPERNA HSB liksom alla kooperativa företag bygger på värderingarna självhjälp, personligt ansvar, demokrati, jämlikhet, rättvisa och solidaritet. Medlemmar i kooperativa föreningar tror på etiska värden som hederlighet, öppenhet, solidaritet, socialt ansvar och omsorg om andra. De kooperativa principerna är riktlinjer för hur kooperativa företag ska omsätta sina värderingar i handling. 1. Frivilligt och öppet medlemskap 2. Demokratisk medlemskontroll 3. Medlemmarnas ekonomiska deltagande 4. Självständighet och oberoende 5. Utbildning, praktik och information 6. Samarbete mellan kooperativa föreningar 7. Samhällshänsyn VÅR VERKSAMHETSIDÉ HSB MG ska tillhandahålla kvalificerade behovsanpassade förvaltningstjänster som präglas av ständig utveckling, förnyelse och långsiktighet samt bygga, förvärva, utveckla och erbjuda attraktiva bostäder med ETHOS som värdegrund. HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG 3

6 MEDLEMMAR HSB MG är två medlemsägda kooperationer med medlemmar, där varje medlem äger en andel. Medlemmarna är bostadsrättshavare, bostadsrättsföreningar, bosparare och enskilda medlemmar. Ditt medlemskap i HSB ger dig många fördelar. Du får bland annat förmånliga erbjudanden, medlemstidningen Hemma i HSB, bospara och få förtur till våra hyresrätter och nybyggda bostadsrätter. Inte minst viktigt är att du kan rösta och påverka ditt eget boende i det kooperativa HSB. Som styrelseledamot i din bostadsrättsförening får du tidningen HSB Uppdraget. Som medlem i HSB MG har du förmånen att boka vår lägenhet i Torrevieja, Spanien till ett förmånligt pris. EN SAMHÄLLSKRAFT ATT RÄKNA MED HSB har mer än en halv miljon medlemmar och fortsätter att växa. Och det är viktigt eftersom ju fler vi är, desto större kraft får vi att påverka bostadspolitiken och förhandla fram bra medlemsförmåner. HSB driver opinion mot kommun och riksdag för att de ska förstå och ta tillvara bostadsrättsinnehavares intressen, t.ex. vad gäller avtal, taxor och lagstiftning. GRÄNSLÖS OMTANKE Som medlem bidrar du till hjälp och utveckling i tredje världen. Två kronor av din medlemsavgift går till We Effect. KOMMUNIKATION Vår kommunikation med kunder, förtroendevalda och medlemmar har stor betydelse för vår förmåga att nå våra övergripande mål. Även dialogen inom företaget, med riksförbundet och det kringliggande samhället är viktig för oss. Det nya intranätet som lanserades i februari kommer att skapa ännu bättre förutsättningar för samarbete och kommunikation mellan dels våra egna lokalkontor och avdelningar samt med andra HSB föreningar. Vi har också arbetat fram en ny webbsida för såväl HSB som alla kunder som önskar en egen webb. Den nya webben som lanseras i början av 2015 kommer att ha ett modernare utseende och vara bättre anpassad till målgruppen. Tillsammans med aviutskick till bostadsrättsinnehavare och hyresgäster har Fripassageraren skickats ut. Dessa har innehållit information om medlemsfördelar, nyproduktion, samarbeten och aktuella ämnen som kan vara intressant för medlemmar att känna till. Genom tidningen Hemma i HSB har vi haft möjlighet att presentera och informera om vår verksamhet och vad som händer i bostadsrättsföreningarna. Fysiska träffar har genomförts i form av förvaltningskonferenser, förvaltningsråd samt ägarträffar. Vi har också deltagit på ett flertal större evenemang för att visa upp vår organisation och vårt erbjudande. Vi har som vanligt erbjudit ett rikt urval av utbildningar på ett flertal orter. En snabb utvärdering innan perioden är slut visar att vi står inför en utmaning att öka deltagandet på våra utbildningar inför kommande utbildningsperioder. NYA KUNDER Vårens och sommarens arbete med affärsutveckling har bland annat handlat om att kontakta nya bostadsrättsföreningar som skulle kunna tänka sig att köpa tjänster av oss. Det är ett långsiktigt arbete som trots att det givit en del direkta effekter i huvudsak är ett långsiktigt projekt. Vi presenterar oss, informerar om att vi finns för alla bostadsrättsföreningar och fastighetsägare och hoppas få vara med vid en framtida upphandling av förvaltningstjänster. Vi kan glädjande rapportera att vi fått ett flertal nya kunder och ett stort antal nya avtal under HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG

7 MILJÖ- OCH KVALITETSARBETE Vår verksamhet bedrivs med hjälp av ett miljö- och kvalitetsledningssystem som är certifierat enligt ISO 14001:2004 respektive 9001:2008 Under 2014 har vi implementerat 20 uppdaterade arbetsprocesser inom administrativ och teknisk förvaltning. För att enklare kunna följa upp processerna har vi under 2014 sorterat in arbetsprocesserna i ett fåtal övergripande processer samt arbetat fram avdelningsmål som är kopplade till såväl de övergripande processerna som till styrelsens övergripande mål. Under året har vi genomfört sex interna revisioner och en extern omrevision. Vi behåller våra certifikat. De synpunkter och förbättringsförslag som kommit därifrån har tillsammans med den riksgemensamma omvärldsanalysen samt resultat från tidigare kundoch medarbetarundersökningar legat som grund för planeringen av vårt utvecklingsarbete. KVALITETSARBETE Under 2014 har vi bearbetat resultaten av såväl en nöjd kundundersökning som en nöjd medarbetarundersökning. På det stora hela når vi målen för kundnöjdhet, även fast vi har områden att arbeta vidare med. Framförallt handlar det om brister i återkoppling generellt, samt nöjdheten med våra konsulttjänster och vissa delar av den tekniska förvaltningen. Vi har därför arbetat med processutveckling och kvalitetsarbete för att utveckla oss inom dessa områden. Proaktivitet och rådgivning är två områden som vi därutöver prioriterar särskilt i vårt utvecklingsarbete. Resultaten i nöjdmedarbetarundersökningen var något svagare, så medarbetarskapet har varit och kommer att vara i fokus under de närmsta åren. MILJÖREDOVISNING Utöver det vanliga arbetet med att förnya bilparken med mer koldioxidsnåla fordon, använda tåg istället för flyg och videokonferens när det är möjligt, så har vi satsat på energieffektiviseringar i våra egna fastigheter. Vi väljer även en blandning mellan miljömärkt el och vindkraft för våra egna fastigheter. Bostadsrättsföreningarna fortsätter beställa energispartjänster för att minska sina kostnader och miljöpåverkan från fjärrvärme, el och andra energislag. SAMVERKAN OCH FUSION Att möta våra kunders och medlemmars behov och förväntningar, både idag och i framtiden, är avgörande för att vår konkurrenskraft ska bestå. För att klara av att leva upp till detta samt det starka varumärke som HSB har, anser vi att vi som enskilda regionföreningar storleksmässigt är för små för att som enskilda föreningar i längden klara konkurrenstrycket. Från årsskiftet fick HSB MG en helt gemensam organisation. Under hösten togs beslut på extrastämma i båda föreningarna att det ska genomföras en fullständig fusion i början av Detta har ställt stora krav på förändringar i organisation och IT-miljö, och kommer att fortsätta påverka utvecklingsarbetet kraftigt även under Långsiktigt blir vi en starkare och effektivare organisation med bättre förutsättningar att möta behov och krav från kunder och medlemmar. Bibehållen lokal närvaro är en viktig grund för fusionen. Vi har som tidigare år även deltagit med stort engagemang i det riksgemensamma samarbetet inom förvaltnings-, medlems-, och nyproduktionsnätverken. Därutöver har vi deltagit aktivt i det gemensamt ägda IT-driftbolaget Gemensam IT. Vi har också fortsatt och utvecklat konkreta samarbeten med andra enskilda HSB föreningar inom områden som lönehantering och serviceordermottagning. HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG 5

8 ENERGI OCH KLIMAT Att arbeta med energieffektivisering är den åtgärd som ger mest klimatnytta för pengarna. Den sparade kilowattimmen är den miljövänligaste. Under 2014 har vi därför jobbat fram ett antal driftoptimeringstjänster som vi offensivt kommer att erbjuda våra kunder under Driftkostnader är ofta en stor utgiftspost i bostadsrättsföreningars ekonomi. Här ingår energi som används för värme, belysning, hissar, ventilation och varmvatten. Om föreningen lägger tid på att kartlägga driftkostnaderna finns stora möjligheter att hitta kostnadsbesparingar. Med rätt åtgärder kan vi öka komforten i inomhusmiljön och samtidigt bidra till en minskad miljöbelastning. Många gånger är det ganska små åtgärder och investeringar som behövs för att sänka energiåtgången i fastigheten. Genom bildandet av HSB Södra Norrland skapas förutsättningar för att på bästa sätt jaga den kilowattimme som inte förbrukats. FÖRVALTNING Den lokala närvaron är viktig för HSB. Vi har därför valt att dela upp delar av verksamheten i geografiska affärsområden. Varje affärsområde har en affärsområdeschef som ansvarar för verksamheten i sitt affärsområde och all kontakt med våra kunder, ägare och medlemmar gällande till exempel avtalsfrågor. Vi vill på detta sätt upprätthålla en personlig kontakt med alla våra intressenter. Affärsområdeschefernas arbete styrs av de årligen uppdaterade affärsplaner som arbetas fram med utgångspunkt från våra övergripande styrande dokument. Vi erbjuder en komplett service till våra kunder som bygger på trygghet, smidighet och långsiktighet genom tjänster som: Administrativ förvaltning Fastighetskötsel och lokalvård Förvaltartjänster Energi och ROT-arbeten Till enskilda medlemmar och bostadsrättsföreningar levererar vi tjänster som juridisk rådgivning och utbildning inom allt som rör bostadsrättens område. Vi hjälper privata fastighetsägare oavsett upplåtelseform. Bostadsrättsföreningar är de vanligaste, men även aktiebolag och privata fastighetsägare är våra kunder. Under året har vi skrivit avtal med 24 nya kunder varav 15 i Jämtland. Men vi har också förlorat 6 kunder vilket visar att förvaltning är en hårt konkurrensutsatt bransch. 6 HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG

9 EGNA FASTIGHETER Under 2014 bidades en gemensam förvaltningsorganisation för hyresrätterna i våra föreningar. En styrgrupp tillsattes med ambitionen att ta ett helhetsgrepp över såväl underhållsplanering och ekonomiuppföljning som för hyresadministration. Genom ett gemensamt synsätt på hur vi skall driva och utveckla våra hyresfastigheter är målsättningen tydlig, starkare ekonomi och nöjdare hyresgäster. För HSB Hyreshems del så har vi efter många års jagande äntligen hittat ett lämpligt förvärvsobjekt. Från och med 2015 äger vi ytterligare 239 hyreslägenheter i området Sätra i Gävle. Genom förvärvet kan vi erbjuda våra bosparare och medlemmar ett attraktivt boende på en ort där bostadsbristen är påtaglig. På underhållssidan så har vi i år valt att främst koncentrera oss på komplettering och utbyte av ytskikt. På Hillmansgatan har vi renoverat balkongplattor och målat gårdshuset. Trapphusmålning och klinkerkomplettering har genomförts på Nedre Åkargatan. På Ångsågen har rötskadad panel bytts ut och fasaderna målats. På Milbovändan har loftgångarna samt en utvändig trapp renoverats. Vidare har arbetet med att minska energiförbrukningen på våra fastigheter gått framåt där fastigheterna Framtiden och Ångsågen i Bollnäs samt Skomakaren i Bollnäs driftoptimerats med en digitalisering av undercentralerna som ett första steg. I Lucksta och i Njurundabommen samt i Timrå har vi sammanlagt avyttrat 73 lägenheter. Anledningen till detta är att dessa fastigheter inte passar in i HSB Hyresrätts förvaltningsbestånd, främst pga att de är för små för att få en rationell drift. Som motvikt till avyttringarna blev förvärvet av Försöket 2 i Sundsvall klart. Under 2015 kommer där ett 10-tal lägenheter att tillskapas i ett av Sundsvalls absolut attraktivaste lägen. Till de större underhållsåtgärderna i Hyresrätts bestånd kan räknas installationen av tre nya ventilationsaggregat, fasadarbeten samt takbyte på Vinsten, fasad och dörrmålning i Johannedal samt renovering av 10 lägenheter i Nolby där vi fått in Sundsvalls kommun som hyresgäst. Även i HSB Hyresrätt har jobbet med att minska energiförbrukningen påbörjats. I Johannedal har 6 undercentraler bytt växlare samt kompletterats så att ett driftoptimeringsarbete nu kan påbörjas. Ambitionen är att samtliga våra hyresfastigheter inom något år skall vara konverterade på motsvarande sätt så att energiförbrukningen successivt minskar. HSB Hyresrätt har ca 70 lediga lägenheter, där arbetet pågår för att minska vakanserna. HSB Hyreshem har endast 1 ledig lägenhet. FASTIGHET ANTAL LÄGENHETER ANTAL LOKALER ADRESS SÖDERHAMN Älgen Lasarettsgatan 1 A-C Katten Trädgårdsgatan 4-22 Syrenen Humlegårdsgatan 1 A-B, Köpmangatan 18 A-B Skomakaren Norralagatan 8 A-C GÄVLE Söder 68: Nedre Åkargatan 72 A-C, 74 A-D, 76 A-C Strömsbro 28: Iskällargatan 23 A-H, Rösgatan 31 A-K Strömsbro 31: Fabriksgatan 39-41, Stationsgatan 1-3 Varva 21: Idrottsallén 10-12, 14, 18-26, A-D Varva 2: Milbovändan 4 A-P Varva 2: Milbovändan 2 A-R Varva 17:17 10 Villavägen 18 A-J Varva 4: Milbovändan 3-7 A-T Varva 17: Norra Prästvägen 16 A-M Södertull 27: Lilla Centralgatan 40, Sörbygatan 78 Brynäs 69: Hillmansgatan A-B Stigslund 43: Furumovägen BOLLNÄS Ångsågen Östergatan 8 A-B Framtiden 1 31 Trädgårdsgatan 2 HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG 7

10 FASTIGHET ANTAL LÄGENHETER ANTAL LOKALER ADRESS SUNDSVALL Nolby 5: Trastvägen 1 A-D, 3 A-B, 5 A-B Nolby 5: Nya Vägen 20 A-H, 22 A-D Toppstigen Toppstigen 7-17 Prästbol 1: Njurundav. 50,52 A-B, Mjösundsv. 6 A-B, 8 A-D Prästbol 1: Ängomsvägen 8 A-B Prästbol 1:108 6 Prästgatan 5,7,9,11,13,15 Stångom 1:30/40 18 Turistvägen 2,3,5, Njurundavägen 36 Å 3:6 26 Ängomsvägen 41 A-F Dingersjö 3:23 8 Njurundavägen 63 Vinsten 17 3 Varvsgränd 4, Kyrkogatan 30 Skatten 2 & Rådhusg , Torgg. 14 Försöket 1 & Esplanaden 2 Sparven 8 & 9 13 Högbergsgatan 11, 13 Sköle 1: Skölev. 1,3,4,5 Centrumgatan 6,8,10,12,14,16 Sköle 30: Rännöv. 20,22,24,26,28,30,32,34,36,38,40 Bällsta 2:52 10 Bällstavägen 13 A-K Sköle 1: Ljungan 1,3,5,7,11,12,12 A-M, 2,8,9,10 A-K, 6 A-L Tuna Ängom 2:62 4 Ängomsvägen 6 A-D Sköle 1: Rännövägen 4,8,10,12,14,16,18 Knölsta 2: Aprilv , Januariv , Februariv. 2-78, Herrgårdsbacken 18-94, Ekebov HÄRNÖSAND Utkiken Skeppar Karlsgränd 8 A-B Seglaren Bergsgatan 9 Folkskolan 7 22 Landgrensgatan 6-48 Furan Framnäsvägen 3 Muraren 2 & 11 8 Hovsgatan 26 ÖSTERSUND Gersen 16 5 Brunflovägen 50 A-D Artilleristen 42 8 Regementsg. 36 A-B, S. Gröng. 35, Artillerig.8 C Härberget 20 1 Tullgatan 4, Köpmangatan 61 Hinden 60 6 Genvägen 56 A-C, Björkbackavägen 10 A-C ÖRNSKÖLDSVIK Ryssland 11 4 Villagatan 17, Fabriksgatan 2 8 HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG

11 NYPRODUKTION PROJEKT PÅ GÅNG Brf Skäret Gävle HSB har koncentrerat sin nyproduktion i Gävle till Gävle Strand där vi periodvis byggt bostäder sedan I november färdigställdes Brf Skäret i Gävle där samtliga 34 bostadsrätter var slutsålda till inflyttningen. I kvarteret ingår också tre radhus samt två fristående kajhus där det fortfarande finns enstaka kvar att sälja. Brf Varpen Bollnäs Första spadtaget för Brf Varpen i Bollnäs togs den 3 april och inflyttningen är planerad till sommaren Brf Varpen som har ett mycket attraktivt läge med närheten till centrum och med en hänförande utsikt över Ljusnans dalgång består av 24 bostadsrättslägenheter på 2-5 rok. I föreningen finns övernattningsrum för medlemmarnas gäster vilken också kan nyttjas som föreningslokal. Till varje lägenhet finns väl tilltagna lägenhetsförråd och en bilplats under tak. I december 2014 är 3 st lägenheter av 24 osålda. Brf Majoren Östersund Brf Majoren byggstartades i mars där försäljningen gått över förväntan. I december 2014 fanns det bara två lägenheter osålda av totalt 46. Med sitt attraktiva läge i Östersund och med en tilltalande arkitektur kommer föreningen med all sannolikhet att vara slutsåld när det är dags för inflyttning sommaren FRAMTIDA PROJEKT Gävle Strand Gävle Då efterfrågan på bostadsrätter i Gävle är relativt stor finns det planer på att nyttja den markoption som tecknats med kommunen för en fastighet rakt norr om Brf Kobben. Tanken är då att bygga ett 80-tal lägenheter, eventuellt i två etapper med en byggstart under hösten Kattvikskajen Hudiksvall Hudiksvalls kommun avser påbörja omvandlingen av Kattvikskajen under hösten 2015 vilket öppnar för en bebyggelse de närmaste åren därefter. HSB har under många år visat intresse för detta område och kommer självfallet att vara en av aktörerna den dagen då en exploatering är aktuell. Poseidon Sundsvall Med sitt läge i inre hamnen på udden utanför Mitthems hyreshus, bredvid SVT har Poseidon unika förutsättningar för ett attraktivt boende med närheten till allt. Av kostnadsskäl diskuteras i dagsläget hur många våningar huset lämpar sig bäst för. Allt pekar dock på att en byggnad på våningar är att föredra framför ett 16-våningshus. Under våren avser vi gå in med en detaljplaneansökan vilket medför att en byggstart bör kunna ske under Solhöjden Sundsvall Under hösten förvärvade HSB fastigheten Solhöjden 31 av Diös Fastigheter i enlighet med ett avtal som tecknats redan Med utsikt över Sundsvalls hamn, placerat i södersluttning på Bjälkvägen i Skönsberg finns goda förutsättningar för att under 2015 påbörja byggandet av ett 30-tal bostadsrätter. Kv Noten Sundsvall Tillsammans med Diös Fastigheter diskuterar HSB förutsättningarna för att tillsammans exploatera parkeringstomten som ligger på norra sidan om Selångersån i anslutning till Norrporten Arena. Även här är läget mycket attraktivt och genom att tillskapa en fastighet med blandade verksamheter så förstärker man Stenstaden norrut. Då projektet emellertid är beroende av såväl externa aktörer som politiska beslut finns det i dagsläget inga stratregiska beslut tagna. Översten Östersund I anslutning till Brf Majoren ligger en fastighet som idag ägs av PEAB och som lämpar sig ypperligt för att uppföra en bostadsrättsförening på. Diskussioner förs med ägaren med målsättningen att kunna få till en byggstart för ett 40-tal lägenheter under HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG 9

12 MEDARBETARE Under de senaste åren har många medarbetare varit engagerade i samarbetet mellan HSB MG. I mindre grupper har representanter från de båda föreningarna tagit del av varandras sätt att arbeta. Sedan den 1 januari 2014 har vi en gemensam organisation, vilket innebär ett utökat utbyte mellan medarbetarna på de olika orterna. Det utvecklar oss och medarbetarna hittar förbättringspotentialer i leveransen till kund. Kompetensutveckling är en nyckel till framgång, inte minst i ett tjänsteföretag som HSB. Av den anledningen har vi en kompetensutvecklingsplan som vi följer under året. Den ger oss en bra överblick av de behov som finns och hur vi på bästa sätt sätter in resurser för att maximera nyttan av dem. Vi försöker få en bra balans av externa och interna utbildningar, allt för att fånga upp nya rön samtidigt som vi vill förmedla kunskap som finns inom företaget vidare till yngre eller senare anställd personal. Vi försöker också nyttja de samordnade utbildningar som genomförs av HSB Riksförbund, vilka ofta är anpassade för vår verksamhet på ett bättre sätt än öppna utbildningar som finns att köpa. För att vara en attraktiv arbetsgivare idag krävs ett bra samarbete med personalen men också bra villkor i övrigt. Ett exempel på detta kan vara personalförmåner av olika slag. Hos oss omfattas samtliga anställda av företagshälsovård. Personalen erbjuds också hälsoprofilbedömningar var femte år. Utöver det finns också ett friskvårdsbidrag upp till 2000 kr per anställd och år samt en rabatterad sjukvårdsförsäkring som den anställde kan teckna till en månatlig kostnad som dras på lönen. Utöver detta erbjuder vi Rikskuponger och en fjällstuga i Gräftåvallen dit personal mot en rimlig kostnad kan resa för rekreation och avkoppling. DEMOKRATI DISTRIKTSRÅD Distriktsråden har hittills endast funnits i HSB Mitt men kommer att införas även i HSB Gävleborg i samband med bildandet av HSB Södra Norrland. Distriktsråden har ingen beslutande funktion men är däremot en viktig länk mellan bostadsrättsföreningar och HSBs styrelse. Beroende på behov och efterfrågan kan de olika distriktsråden skilja sig en del åt vad gäller aktiviteter men till de vanligaste är temakvällar, deltagande vid fastighetsmässor, arrangemang av kultur- och sportevenemang, utbildning och konferenser. Distriktsråden väljs på föreningsstämman med mandattid på två år. Under 2014 har det funnits distriktsråd i Sundsvall/Timrå, Härnösand/Kramfors/ Sollefteå, Örnsköldsvik samt i Jämtlands län/ånge. Under 2015 kommer distriktsråd även att införas i Hälsingland respektive Gästrikland. ÄGARTRÄFFAR I HSB Gävleborg har s.k. ägarträffar årligen hållits på de orter där vi har lokalkontor. Vid ägarträffarna deltar HSB-föreningens ordförande och vd där man i dialog med representanter från bostadsrättsföreningarnas styrelser bland annat diskuterar kvalitén på utförda tjänster, behovet av nya tjänster, personalens bemötande mm. Syftet med ägarträffarna är därför att i tid fånga upp och korrigera våra medlemmars och kunders behov så att vi hela tiden kan bli bättre på det vi gör. 10 HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG

13 HSB MITT FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT INLEDNING Föreningsstyrningsrapporten är upprättad enligt riktlinjer i HSBs kod för föreningsstyrning. Koden är utformad särskilt för HSB-rörelsen och utgår från Svensk kod för bolagsstyrning, de kooperativa principerna och HSBs värderingar. Syftet med koden är att den ska vara ett verktyg för en öppen demokratisk medlemskontroll av hur beslut fattas inom HSB. Den bidrar också till en ökad öppenhet och transparens, utvärdera styrelsens arbete och lägga grunden för ett systematiskt styrelsearbete. HSBs kod för föreningsstyrning omfattar HSB-föreningar, HSB nationella bolag samt HSB Riksförbund. TILLÄMPNING AV HSB KOD Årsredovisningen kompletteras med denna föreningsstyrningsrapport som översiktligt beskriver hur föreningen tillämpat HSBs kod för föreningsstyrning under räkenskapsår HSB Mitt tillämpar koden som styrmedel i Instruktion för valberedning, Arbetsordning för styrelsen och Funktionsbeskrivning för VD. Vi ser HSB Kod som ett viktigt komplement till HSB Kompassen som beskriver HSBs uppdrag, vision, mål, värderingar och synsätt. På föreningens hemsida finns en särskild avdelning för HSB Kod, där man kan finna den information som krävs av koden. Föreningsstyrningsrapporten har granskats av den föreningsvalda revisorn. FÖLJ ELLER FÖRKLARA Koden ska tillämpas enligt principen följ eller förklara. Det innebär att avvikelser från någon del av koden ska redovisas i föreningsstyrningsrapporten. Inga avvikelser finns att redovisa för år FÖRENINGSSTÄMMA Föreningsstämman är föreningens högst beslutande organ. Föreningsstämmans befogenhet utövas helt av fullmäktige som utses av varje bostadsrättsförening genom fördelningstalet 1 fullmäktig per 200 lägenhet för bostadsrättsföreningar. På ordinarie föreningsstämma den 12 april 2014 deltog 58 fullmäktige och 26 övriga vilket inkluderar HSB Mitts styrelse, revisor, personal och särskilt inbjudna gäster. Fullmäktige gavs möjlighet att ställa frågor, kommentera och lämna förslag till beslut. Protokoll från föreningsstämman fanns tillgänglig på hemsidan två veckor efter stämmans genomförande. Under året har vi haft två extra föreningsstämmor för beslut om godkännande av fusionsplan gällande från den 1/1-2015, HSB Mitt och HSB Gävleborg. Extra föreningsstämma 1 hölls den 14 oktober, 49 fullmäktige och 19 övriga deltog och extra föreningsstämma 2 hölls den 30 oktober, 39 fullmäktige och 10 övriga deltog. På hemsidan lades det ut information den 12 december 2014 att föreningsstämman år 2015 hålls den 17 april i Bollnäs. Även information om fullmäktiges rätt att få ett ärende behandlat på stämman och vid vilken tidpunkt en sådan begäran måste ha nått föreningen för att med säkerhet kunna tas in i kallelsen lades ut. VALBEREDNING HSB Mitts valberedning representerar föreningens medlemmar och består av representanter från bostadsrättsföreningar i våra distrikt. Föreningens valberedning väljs på ordinarie föreningsstämma med en mandattid på två år. Valberedningen har följande sammansättning: Ulf Gidlund, Sundsvall, sammankallande. Invald år 2008 Bo Olofsson, Örnsköldsvik. Invald år 2008 Staffan Haneteg, Östersund. Invald år 2014 Per Gyllenberg, Härnösand. Invald år 2013 Valberedningen ska i enlighet med sin instruktion som fastställdes på föreningsstämman 2014: lämna förslag på ledamöter i styrelsen och förslag på styrelseordförande lämna förslag på styrelsearvode uppdelat mellan ordförande och övriga ledamöter lämna förslag till val och arvodering av revisor lämna förslag till ordförande för ordinarie föreningsstämma lämna förslag till valberedning lämna förslag till distriktsråd i respektive affärsområde Då vi från och med 15 januari 2015 fusionerades med HSB Gävleborg så gäller en interim valberedning fram till föreningsstämman INTERIM VALBEREDNING Vid extra föreningsstämma den 15 oktober beslutades det tillsättas en interim valberedning tills nästa ordinarie stämma hålls den 17 april I HSB MGs interima valberedning ingår två ledamöter från HSB Mitt och tre ledamöter från HSB Gävleborg och har följande sammansättning: Ulf Gidlund, Sundsvall, ordförande. Tord Fredlund, Hudiksvall. Gunilla Grahn Brandell, Sandviken Inga-Lill Gustafson, Bollnäs Bo Olofsson, Örnsköldsvik Medlemmar har möjlighet att vända sig till valberedningen och lämna förslag på nomineringar. Information om valberedning och nomineringsförfarande presenterades på hemsidan december 2014 samt genom utskick till samtliga bostadsrättsföreningar. Valberedningens förslag kommer att publiceras i kallelsen till 2015 års föreningsstämma och på föreningens hemsida. Valberedningen påbörjade sitt arbete i november 2014 med en allmän genomgång av uppdraget samt upprättande av arbetsplan. Valberedningen har tagit del av styrelsens utvärdering som genomfördes i september Med denna som utgångspunkt för styrelsens arbete och kompetens har kravprofil upprättats för nya styrelsekandidater. HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG 11

14 REVISORER Föreningsvald revisor och revisorsuppleant väljs på föreningsstämman med mandattid på ett år. På föreningsstämman 2014 valdes Arne Näsvik, Sundsvall som revisor och Göran Lundström, Härnösand som revisorsuppleant. Därutöver utser HSB Riksförbund en revisor och för 2014 utsågs auktoriserad revisor Liselotte Herrlander. Revisorerna upprättar tillsammans med VD och ordförande en revisionsplan, som rapporteras för styrelsen. I samband med styrelsens bokslutsmöte träffar revisorerna styrelsen och redovisar sina iakttagelser. STYRELSEN Styrelsen består av tio ledamöter, varav två är arbetstagarrepresentanter. Inga suppleanter utses till styrelsen med undantag för arbetstagarrepresentanter. VD ingår inte i styrelsen. Samtliga ledamöter är oberoende i förhållande till föreningen och ledningen. Varje ny styrelseledamot erbjuds en introduktion om bl a HSB, styrelsens roll och ansvar, kooperativa principerna, våra miljö- och kvalitetsledningssystem, medlemskontroll och ETHOS. NÄRVARO VID STYRELSESAMMANTRÄDE 2014 Förtroendevald 10/3 12/4 3/6 25/6 25/8 9/10 4/12 Bo Nilsson X X X X X X X Lars-Gunnar Björk X X X X X X X Jan Holm X X X X X X X Erik Fällmer X X X X X Maritha Jonasson X X X X X X X Johanna Olofsson X X X X X Camilla Törnell X X X X X X Per Norredahl X X X X X X Björn Könberg X X X X X X X Bo-Lennart Lindström, t o m den 12/4 X Daniel Johansson, fr o m den 12/4 X X X X X Styrelsen bör ha normalt sex sammanträden om året varav ett tillfälle är en tvådagars konferens där det ägnas åt mer långsiktig och strategisk planering. Då tar styrelsen fram mål, vision och ägardirektiv med ett flerårigt framtidsperspektiv. Som underlag för arbetet får styrelsen en verksamhetsredovisning. Varje månad skickas en VD rapport som beskriver det aktuella läget i verksamheten. Under 2014 har styrelsen haft sju sammanträden. Inför varje sammanträde skickas material och underlag ut minst en vecka innan. VD och protokollförare deltar alltid på sammanträdena. När det finns skäl för särskilt föredragande närvarar den föredragande men deltar för övrigt inte i sammanträdet. Varje år fastställer styrelsen en arbetsordning. I arbetsordningen beskrivs styrelsens och ordförandes uppgifter, befogenheter och ansvarsområden. Styrelsen har gjort en utvärdering av sitt arbete för år I utvärderingen identifieras utbildningsbehov hos såväl enskilda styrelseledamöter som styrelsen i helhet. Under 2014 genomfördes utbildning i ekonomi, juridik och compliance efter önskemål från styrelsen. VD VDs uppdrag finns beskrivet i Funktionsbeskrivning VD som fastställs varje år av styrelsen. VD är ansvarig för föreningens fortlöpande förvaltning och förväntas genom eget arbete och delegering till sina medarbetare utveckla, 12 HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG planera, leda och kontrollera verksamheten så att fastställda mål för verksamheten förverkligas och att lagar, förordningar, stadgar och avtal följs. I VD:s ansvarsområde ingår också föreningens hel- och delägda dotterbolag. VD ska också se till att bokföringen fullgörs enligt lag och att medelsförvaltningen sköts på ett betryggande sätt. Han ska särskilt: tillse att styrelsen kontinuerligt får aktuell och belysande information om samtliga delar av föreningens verksamhet och tillfredsställande underlag för beslut tillse att styrelsen kontinuerligt får information om HSBs gemensamma program och riktlinjer hålla sig väl underrättad om samhällsutvecklingen och förhållandena på bostadsmarknaden så att verksamheten kan anpassas därtill svara för föreningens externa kontakter med myndigheter, organisationer, allmänhet och massmedia medverka i aktiviteter med syfte att stärka medlemmarnas engagemang och samhörighet med föreningen utveckla och planera företagets organisation, ytterst ansvara för personalutveckling samt skapa god kontakt och samarbete med de anställda och deras organisationer Under året har styrelsen gjort en utvärdering av VD och resultatet gav åter igen ett bra betyg. Enligt HSB kod för föreningsstyrning ska CV för VD redovisas. Christer Berglund, VD Född: 1962 Utbildning: Gymnasial Anställd i HSB sedan Förvaltare Information och utbildningssekreterare Kommunalråd Sundsvall 2007 VD Väsentliga uppdrag utanför föreningen: ledamot i Stiftelsen HSB Garantifond ordförande i HSBs Vd förening ordförande i Stiftelsen Mellanorrlands Hospice ledamot i Ung företagsamhet DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN Utöver Årsredovisningen behandlar styrelsen kompletta tertialbokslut två gånger per år. Finansiell rapport lämnas vid varje styrelsemöte och då kommenteras även eventuella risker i den finansiella verksamheten. Större avvikande resultatpåverkande faktorer kommenteras särskilt. Resultat per resultatområde framgår av årsredovisningen. INTERN KONTROLL Styrelsen följer verksamheten löpande och beslutar vid sin årliga konferens om vision, mål och ägarkrav. Allt i enlighet med Kompassen och Koden. Styrelsen fastställer en gång per år samt vid behov attestinstruktion för verksamheten. Revisionen avrapporterar sin granskning av efterlevnaden av attestinstruktionen till styrelsen. I VDs instruktioner (se ovan) ingår återrapportering till styrelsen om hur verksamheten löper.

15 HSB MITTS STYRELSE Lars-Gunnar Björk, vice ordförande Född 1956 Invald: 2000 Boende: HSB bostadsrätt, Östersund Utbildning: Ekonomi Yrke: Ekonomichef Jan Holm, ledamot Född 1944 Invald: 1999 Boende: HSB bostadsrätt, Östersund Utbildning: Ingenjörsexamen, ekonomi och statistik universitet Yrke: Pensionär Maritha Jonasson, Född 1957 Invald: 2009 Boende: HSB bostadsrätt, Sundsvall Utbildning: Grundskola Yrke: Systemförvaltare Erik Fällmer, Född 1976 Invald: 2009 Boende: Villa, Kramfors Utbildning: Högskola Yrke: Rektor Johanna Olofsson, Född 1971 Invald: 2010 Boende: HSB bostadsrätt, Örnsköldsvik Utbildning: Civilekonomexamen Yrke: Företagsmarknadschef Camilla Törnell, Född 1971 Invald: 2010 Boende: HSB bostadsrätt, Sundsvall Utbildning: Ekonomi Yrke: Produktionskoordinator Per Norredahl, Född 1956 Invald: 2010 Boende: HSB bostadsrätt, Sundsvall Utbildning: Gymnasium Yrke: Verksamhetsanalytiker Björn Könberg, ledamot utsedd av Unionen Född 1972 Boende: Bostadsrätt, Timrå Utbildning: Gymnasium Yrke: Tjänsteman Daniel Johansson, ledamot utsedd av Fastighets Född 1979 Boende: Hyresrätt, Sundsvall Utbildning: Gymnasium Yrke: Fastighetsskötare Bodil Sigvardsson, suppleant utsedd av Unionen Född 1956 Boende: Bostadsrätt, Östersund Utbildning: Ekonomi Yrke: Tjänsteman Bo Nilsson, ordförande Född 1943 Invald: 2009 Boende: Stockholm Utbildning: Ekonomi Yrke: Pensionär HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG 13

16 HSB GÄVLEBORG FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT INLEDNING Föreningsstyrningsrapporten är upprättad enligt riktlinjer i HSBs kod för föreningsstyrning. Koden är utformad särskilt för HSB-rörelsen och utgår från Svensk kod för bolagsstyrning, de kooperativa principerna och HSBs värderingar. Syftet med koden är att den ska vara ett verktyg för en öppen demokratisk medlemskontroll av hur beslut fattas inom HSB. Den bidrar också till en ökad öppenhet och transparens, utvärdera styrelsens arbete och lägga grunden för ett systematiskt styrelsearbete. HSBs kod för föreningsstyrning omfattar HSB-föreningar, HSB nationella bolag samt HSB Riksförbund. TILLÄMPNING AV HSB KOD Årsredovisningen kompletteras med denna föreningsstyrningsrapport som översiktligt beskriver hur föreningen tillämpat HSBs kod för föreningsstyrning under räkenskapsår HSB Gävleborg tillämpar koden som styrmedel i Instruktion för valberedning, Arbetsordning för styrelsen och Funktionsbeskrivning för VD. Vi ser HSB Kod som ett viktigt komplement till HSB Kompassen som beskriver HSBs uppdrag, vision, mål, värderingar och synsätt. På föreningens hemsida finns en särskild avdelning för HSB Kod, där man kan finna den information som krävs av koden. Föreningsstyrningsrapporten har granskats av den föreningsvalda revisorn. FÖLJ ELLER FÖRKLARA Koden ska tillämpas enligt principen följ eller förklara. Det innebär att avvikelser från någon del av koden ska redovisas i föreningsstyrningsrapporten. Inga avvikelser finns att redovisa för år FÖRENINGSSTÄMMA Föreningsstämman är föreningens högst beslutande organ. Föreningsstämmans befogenhet utövas helt av fullmäktige. Fullmäktige utses av varje bostadsrättsförening genom fördelningstalet 1 fullmäktige per 200 lägenhet för bostadsrättsföreningar. På ordinarie föreningsstämman den 24 april 2014 deltog 72 fullmäktige och 27 övriga deltagare. Föreningens revisorer var närvarande. På extra föreningsstämma nr 1 den 15 oktober, där bl a beslut om nya stadgar och fusion togs, deltog 49 fullmäktige och 22 övriga deltagare. Extra föreningsstämma nr 2 hölls den 29 oktober via videolänk. Där deltog 15 fullmäktige och 5 övriga deltagare. Fullmäktige gavs möjlighet att ställa frågor, kommentera och lämna förslag till beslut. Protokollen från föreningsstämman och extrastämman fanns tillgängligt på hemsidan två veckor efter respektive stämmas genomförande. På hemsidan lades det ut information den 18 december 2014 att föreningsstämman år 2015 hålls den 17 april i Bollnäs. Även information om fullmäktiges rätt att få ett ärende behandlat på stämman och vid vilken tidpunkt en sådan begäran måste ha nått föreningen för att med säkerhet kunna tas in i kallelsen lades ut den 18 december VALBEREDNING HSB Gävleborgs valberedning representerar föreningens medlemmar och består av representanter från bostadsrättsföreningar i våra distrikt. Föreningens valberedning väljs på ordinarie föreningsstämma. Valberedningen har följande sammansättning: Tord Fredlund, Hudiksvall, sammankallande. Invald år Anita Engberg, Gävle. Invald år Gunilla Grahn Brandell, Sandviken. Invald år Inga-Lill Ljus, Ljusdal. Invald år 1992 Leif Rengman, suppleant, Söderhamn. Invald år Inga-Lill Gustafson, Bollnäs. Invald år Valberedningen ska i enlighet med sin instruktion som fastställdes på föreningsstämman 2014: minst en gång per år pröva instruktionens relevans och aktualitet bereda frågan om val av stämmoordförande till föreningsstämma bereda frågan om val och arvodering av styrelseordförande, styrelseledamöter, revisorer och övriga ledamöter ta del av resultatet av den utvärdering av styrelsen som har skett (se 3.6 i Styrdokument för HSBorganisationen) upprätta en årlig tidsplan för valberedningens arbete, vilken närmare beskriver hur det går till att nominera, vem som kan nominera och nomineras, vart nomineringen ska sändas och sista datum för att sända nomineringen protokollföra varje möte och tillställa styrelsen dessa, tillvarata samtliga medlemmars intresse och inte obehörigen röja vad som förekommit i valberedningsarbetet informera föreslagna kandidater till styrelsen om de utbildningskrav som beskrivs i 3.7 i Styrdokument för HSB-organisationen och via sin ordförande ansvara för att valberedningens ledamöter får och deltar i den utbildning som krävs för att arbetet ska kunna bedrivas effektivt informera i kallelsen till föreningsstämman och på föreningens webbplats följande bakgrunds fakta för kandidaterna Ålder Huvudsaklig utbildning Huvudsaklig arbetslivserfarenhet Eventuella uppdrag i föreningen Andra väsentliga uppdrag Det år ledamoten invaldes i styrelsen (gäller vid omval) Om ledamoten enl. valberedningen är att anse som oberoende i förhållande till föreningen och föreningsledningen Övriga uppgifter som kan vara av betydelse för medlemmarna vid bedömningen av den föreslagna ledamotens kompetens och oberoende Då vi från och med 15 januari 2015 fusioneras med HSB Mitt så gäller en interim valberedning fram till föreningsstämman HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG

17 INTERIM VALBEREDNING Vid extra föreningsstämma den 15 oktober beslutades det att tillsätta en interim valberedning tills nästa ordinarie stämma hålls den 17 april HSB MGs interima valberedning ingår två ledamöter från HSB Mitt och tre ledamöter från HSB Gävleborg och har följande sammansättning: Ulf Gidlund, Sundsvall, ordförande. Tord Fredlund, Hudiksvall. Gunilla Grahn Brandell, Sandviken Inga-Lill Gustafson, Bollnäs Bo Olofsson, Örnsköldsvik Medlemmar har möjlighet att vända sig till valberedningen och lämna förslag på nomineringar. Information om valberedning och nomineringsförfarande presenterades på hemsidan december 2014 samt genom utskick till samtliga bostadsrättsföreningar. Valberedningens förslag kommer att publiceras i kallelsen till 2015 års föreningsstämma och på föreningens hemsida. REVISORER Föreningsvald revisor och revisorsuppleant väljs på föreningsstämman med mandattid på ett år. På föreningsstämman 2014 valdes Lilly Englund, Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB. Därutöver utser HSB Riksförbund en revisor och för 2014 utsågs auktoriserad revisor Christer Weglin, BoRevision AB. Revisorerna upprättar tillsammans med VD och ordförande en revisionsplan, som rapporteras för styrelsen. I samband med styrelsens bokslutsmöte träffar revisorerna styrelsen och redovisar sina iakttagelser. STYRELSEN Styrelsen består av sju ledamöter, inga suppleanter utses till styrelsen. VD ingår inte i styrelsen. Samtliga ledamöter är oberoende i förhållande till föreningen och ledningen. Varje ny styrelseledamot erbjuds en introduktion om bl a HSB, styrelsens roll och ansvar, kooperativa principerna, våra miljö- och kvalitetsledningssystem, medlemskontroll och ETHOS. Inför varje styrelsemöte skickas en VD rapport som beskriver det aktuella läget i verksamheten. Under 2014 har styrelsen haft åtta sammanträden. Inför varje sammanträde skickas material och underlag ut minst en vecka innan. VD och protokollförare deltar alltid på sammanträdena. När det finns skäl för särskilt föredragande närvarar den föredragande men deltar för övrigt inte i sammanträdet. NÄRVARO VID STYRELSESAMMANTRÄDE 2014 Förtroendevald 17/2 31/3 24/4 3/6 23/6 25/8 9/10 4/12 Inger Jensen X X Ossian Olsén X X X X X X X X Ove Larsson X X Ragnar Almqvist X Tomas Åberg X X X X X X Anna-Karin Ragnarsson X X X X X Sven-Erik Andersson X X X X X X X Per E Backlund X X X X X Tina Mansson X X X X X X X X Sven-Gunnar Johansson Ej tillträtt Ej tillträtt X X X X X X Annette Nordin, arbetstagarreps. X Sven-Erik Hedman, arbetstagarreps. X X Inger Jensen, Ove Larsson, Ragnar Almquist, Annette Nordin och Sven-Erik Hedman avgick i samband med föreningsstämman 24 april Sven-Gunnar Johansson tillträdde 24 april Varje år fastställer styrelsen en arbetsordning. I arbetsordningen beskrivs styrelsens och ordförandes uppgifter, befogenheter och ansvarsområden. Styrelsen har gjort en utvärdering av sitt arbete för år I utvärderingen identifieras utbildningsbehov hos såväl enskilda styrelseledamöter som styrelsen i helhet. VD VDs uppdrag finns beskrivet i Funktionsbeskrivning VD, som fastställs varje år av styrelsen. VD är ansvarig för föreningens fortlöpande förvaltning och förväntas genom eget arbete och delegering till sina medarbetare utveckla, planera, leda och kontrollera verksamheten så att fastställda mål för verksamheten förverkligas och att lagar, förordningar, stadgar och avtal efterlevs. I VDs ansvarsområde ingår också föreningens hel- och delägda dotterbolag. VD skall också se till att bokföringen fullgörs enligt lag och att medelsförvaltningen sköts på ett betryggande sätt. Han ska särskilt: tillse att styrelsen kontinuerligt får aktuell och belysande information om samtliga delar av föreningens verksamhet och tillfredsställande underlag för beslut tillse att styrelsen kontinuerligt får information om HSBs gemensamma program och riktlinjer hålla sig väl underrättad om samhällsutvecklingen och förhållandena på bostadsmarknaden så att verksamheten kan anpassas därtill svara för föreningens externa kontakter med myndigheter, organisationer, allmänhet och massmedia medverka i aktiviteter med syfte att stärka medlemmarnas engagemang och samhörighet med föreningen utveckla och planera företagets organisation, ytterst ansvara för personalutveckling samt skapa god kontakt och samarbete med de anställda och övriga intressenter Enligt HSB kod för föreningsstyrning ska CV för VD redovisas. Anders Wallner, VD Född: 1967 Utbildning: Civilingenjör Projektchef, SIAB/NCC Fastighetschef, Hudiksvalls Kommun Teknisk chef, Hudiksvalls kommun Anställd i HSB sedan 2009 Väsentliga uppdrag utanför föreningen: VD i HSB Hyreshem AB VD i HSB Hyresrätt AB ledamot i HSB Affärsstöd AB DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN Utöver Årsredovisningen behandlar styrelsen kompletta tertialbokslut två gånger per år. Finansiell rapport lämnas vid varje styrelsemöte och då kommenteras även eventuella risker i den finansiella verksamheten. Större avvikande resultatpåverkande faktorer kommenteras särskilt. Resultat per resultatområde framgår av årsredovisningen. INTERN KONTROLL Styrelsen följer verksamheten löpande och beslutar vid sin årliga konferens om vision, mål och ägarkrav. Allt i enlighet med Kompassen och Koden.Styrelsen fastställer en gång per år samt vid behov attestinstruktion för verksamheten. Revisionen avrapporterar sin granskning av efterlevnaden av attestinstruktionen till styrelsen. I VDs instruktioner (se ovan) ingår återrapportering till styrelsen om hur verksamheten löper. HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG 15

18 HSB GÄVLEBORGS STYRELSE Tina Mansson, Född 1964 Invald: 2011 Boende: HSB bostadsrätt, Bollnäs Utbildning: Leg. sjuksköterska Yrke: Medicinskt ansvarig sjuksköterska Ossian Olsén, vice ordförande Född 1943 Invald: 2000 Boende: HSB bostadsrätt, Bollnäs Utbildning: Gymnasium Yrke: Pensionär Tomas Åberg, Född 1961 Invald: 2009 Boende: HSB bostadsrätt, Gävle Utbildning: Gymnasial Yrke: Kvalitets- och Miljökoordinator Anna-Karin Ragnarsson, Född 1970 Invald: 2012 Boende: Hudiksvall Utbildning: Civilingenjör Yrke: VA-chef Sven-Erik Svensson, Född 1945 Invald: 2013 Boende: HSB bostadsrätt, Gävle Utbildning: Eftergymnasial Yrke: Entreprenör Per E Backlund, Född 1963 Invald: 2013 Boende: HSB bostadsrätt, Sandviken Utbildning: Gymnasial Yrke: Vaktmästare Sven-Gunnar Johansson, Född 1950 Invald: 2014 Boende: Söderhamn Utbildning: Gymnasial Yrke: Projektledare byggprojekt 16 HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG

19 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2014 HSB MITT ekonomisk förening org. nr fusionerades 15 januari 2015 med HSB Gävleborg ekonomisk förening org. nr och namnändring skedde till HSB Södra Norrland ekonomisk förening. I och med fusionen innebär det för HSB Mitt att en årsredovisning inte behöver göras och således inte heller skickas in till Bolagsverket för registrering. För att kunna göra jämförelser har HSB Mitt gjort en enklare redovisning än de krav som ställs på en årsredovisning. Någon fullständig redovisning som överensstämmer med K3 reglerna har således inte gjorts. På koncernnivå har HSB Mitt valt göra en rapportering med koncernliknande struktur med presentation av endast resultat- och balansräkning. ÄGARE/MEDLEMMAR HSB Mitt ägs av sina medlemmar. Medlemstalet vid årets utgång var (19 210). Av dessa var 799 (884) aktiva bosparande medlemmar och 196 (195) bostadsrättsföreningar. HÄNDELSER UNDER VERKSAMHETSÅRET NYPRODUKTION Brf Majoren i Östersund byggstartades i mars där försäljningen gått över förväntan. I december 2014 fanns det bara två lägenheter osålda av totalt 46. Med sitt attraktiva läge i Östersund och med en tilltalande arkitektur kommer föreningen med all sannolikhet att vara slutsåld när det är dags för inflyttning sommaren I anslutning till Brf Majoren ligger en fastighet som idag ägs av PEAB och som lämpar sig ypperligt för att uppföra en bostadrättsförening på. Diskussioner förs med ägaren med målsättningen att kunna få till en byggstart för ett 40-tal lägenheter. Under 2014 tecknades ett markoptionsavtal för Poseidon i Sundsvall. Med sitt läge i inre hamnen på udden utanför Mitthems hyreshus, bredvid SVT har Poseidon unika förutsättningar för ett attraktivt boende med närhet till allt. Av kostnadsskäl diskuteras i dagsläget hur många våningar huset lämpar sig bäst för. Allt pekar dock på att en byggnad på våningar är att föredra framför ett 16-våningshus. Under våren avser vi gå in med en detaljplaneansökan vilket medför att en byggstart bör kunna ske under HSB Mitt och HSB Produktion har tillsammans bildat Solriket AB. Under hösten förvärvades fastigheten Solhöjden 31, av Diös Fastigheter, i enlighet med ett avtal som tecknades redan Med utsikt över Sundsvalls hamn, placerat i södersluttning på Bjälkvägen i Haga finns goda förutsättningar för att under 2015 påbörja byggandet av ett 30-tal bostadrätter. Tillsammans med Diös Fastigheter diskuterar HSB förutsättningarna för att tillsammans exploatera parkeringstomten, Kv. Noten som ligger på norra sidan om Selångersån i anslutning till Norrporten Arena i Sundsvall. Även här är läget mycket attraktivt och genom att tillskapa en fastighet med blandade verksamheter så förstärker man Stenstaden norrut. Då projektet emellertid är beroende av såväl externa aktörer som politiska beslut finns det i dagsläget inga stratregiska beslut tagna. IT UTVECKLING Under 2014 har fokus i huvudsak legat på förberedelser inför sammanslagningen av våra medlems-, fastighets-, serviceorder-, och ekonomisystem. Dessa kommer att implementeras under våren Vi har dock ändå hunnit med att införa HSB Portalen i HSB Gävleborg under våren. Vi har också deltagit i ett projekt för att utveckla vårt kalkylverktyg i samverkan med andra regionföreningar. EGNA FASTIGHETER Under 2014 bildades en gemensam förvaltningsorganisation för våra hyresrätter tillsammans med HSB Hyreshem i Gävleborg. En styrgrupp tillsattes med ambitionen att ta ett helhetsgrepp över såväl underhållsplanering och ekonomiuppföljning som för hyresadministrationen. Genom ett gemensamt synsätt på hur vi ska driva och utveckla våra hyresfastigheter är målsättningen förbättrad tydlighet, starkare ekonomi och nöjdare hyresgäster. I Lucksta och i Njurundabommen samt i Timrå har vi sammanlagt avyttrat 73 lägenheter.anledningen till detta är att dessa fastigheter inte passar in i HSB Hyresrätts förvaltningsbestånd, främst pga. att de är för små för att få en rationell drift. Som motvikt till avyttringarna blev förvärvet av Försöket 2 i Sundsvall klart. Under 2015 kommer där ett 10-tal lägenheter att tillskapas i ett av Sundsvalls absolut attraktivaste lägen. Till de större underhållsåtgärderana i Hyresrätts bestånd kan räknas installationen av tre nya ventilationsaggregat, fasadarbeten samt takbyte på Vinsten, fasad och dörrmålning i Johannedal samt renovering av 10 lägenheter i Nolby där vi fått in Sundsvalls kommun som hyresgäst. HSB Hyresrätt har under 2014 fortsatt jobbet med att minska energiförbrukningen. I Johannedal har 6 st undercentraler bytt växlare samt kompletterats så att ett driftoptimeringsarbete nu kan påbörjas. Ambitionen är att samtliga våra hyresfastigheter inom något år skall vara konverterade på motsvarande sätt så att energiförbrukningen succesivt minskar. I den juridiska personen HSB Mitt finns ett antal egna fastigheter. Den totala omsättningen (intäkterna) för dessa fastigheter uppgick 2014 till tkr. Reparationer och underhåll har utförts för tkr (8 207 tkr). EKONOMISK REDOVISNING HSB MITT HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG 17

20 EKONOMISK REDOVISNING HSB MITT INTRESSEBOLAG OCH ANNAT BOLAG MED ÄGARINTRESSE HSB fastigheter i Y-län HB, , med säte i Sundsvall, ägs tillsammans med HSBs brf Hoppet. Bolaget äger fastigheten Linjeförmannen 7 (Bosvedjans Centrum) i Sundsvall. Fastigheten Linjeförmannen 7, såldes i december Därefter har bolaget inget fastighetsägande. Fakturatjänst i Sverige AB:s ( med säte i Falun) affärsidé är att på ett rationellt och effektivt sätt hantera fakturor och bokföring för sina kunders räkning. Huvuduppgiften är att genom skanning eller elektroniskt, läsa in inkommande fakturor och automatiskt fånga upp alla centrala uppgifter som leverantör, mottagare, belopp, moms, bank- och plusgironummer etc. Efter inläsning sker all behandling som pris- och kvalitetskontroll, kontering och attestering digitalt. Bolaget har två anställda. HSB Mitt är användare av systemet och tillsammans med HSB Dalarna, HSB Mälardalen samt HSB Norr delägare i bolaget. HSB Produktion i Mitt HB, har sitt säte i Sundsvall. Bolaget ägs till lika delar av HSB Mitt och HSB ProjektPartner. Avsikten är att produktionsprojektet ska hanteras inom handelsbolaget. För 2014 redovisas resultatet -83 tkr. I HSB ProjektPartner, med säte i Stockholm, har HSB Mitt ett aktiekapital som uppgår till tkr. Under 2014 erhöll föreningen en utdelning av tkr på aktieinnehavet. FRAMTIDA UTVECKLING I förra årsredovisningen kunde läsas att vi slagit ihop HSB Gävleborg och HSB Mitt till en gemensam organisation. Nu kan vi konstatera att vi är en förening efter fusion. Arbetet har gått väldigt snabbt tack vare stor förståelse från både ägare och medarbetare. Under 2015 har vi fortfarande att anpassa oss till nya tekniska system som skapar bättre effektivitet och ännu bättre kvalité. I slutet av året ska den tre åriga resan att göra anpassningar i organisationen i syftet att bli en ännu bättre förvaltare övergå i en mer normal fas. Vi hoppas också att det kommer att märkas att vi är mer proaktiva när det gäller att erbjuda stöd i form av tjänster som medlemmar efterfrågar i syfte att säkra fastigheternas värde över lång tid. Vi har ambitionen att bygga nya bostadsrättsföreningar och skaffa mer hyresrätter där de efterfrågas. Vi inser att det är viktigt att erbjuda hyresrätt som ett första steg i boendekarriären för allt fler medlemmar. EKONOMISK ÖVERSIKT HSB Mitt har fr.o.m övergått till redovisning enligt de nya regler som gäller för fastighetsägande företag. För HSB Mitt gäller att de s.k. K3 reglerna har tillämpats. Det innebär att även ingående värden från 2013 har justerats i anpassning till regelverket. Vid årets ingång uppgick HSB Mitts justerade egna kapital till tkr. Kapitalet ökar med resultatet av 2014 års verksamhet. Utvecklingen av föreningens Egna Kapital är fortsatt positiv med en ökning för år 2014 med tkr. Soliditeten är fortsatt bra 29,8 % (28,8 %) och då är inlåningen från brf:ar och övriga kunder medräknad. Om inlåningen exkluderas uppgår soliditeten till 54,7 % (52,1 %). Soliditeten enligt HSB-kodens sätt att mäta uppgår till 71,8 % (59,4 %). Betaltjänstvolymen från HSB brf:ar och externa kunder uppgår vid årsskiftet till mkr och hanteras inom ramen för de förutsättningar som finns angivna i Finans- och Placeringspolicy, samt Finansinstruktion. Återbetalningsberedskapen är mycket god i det att HSB Mitt har mer än erforderliga medel (enligt HSB-kodens krav 80 % av betaltjänstvolymen), i likvida medel och därutöver omsättningsbara certifikat. Med Lagen om betaltjänster 2010:751 som grund, ställer Finansinspektionen mycket omfattande krav på de företag som utför betaltjänster åt medlems- och övriga företag. HSB Mitt har sedan 2011 Finansinspektionens tillstånd att tillhandahålla betaltjänster. HSB Mitt har sedan tidigare Finansinspektionens tillstånd att bedriva inlåningsverksamhet. Från och med räkenskapsår som påbörjas fr.o.m. 2014, träder ny normgivning i kraft, vilket innebär att förening och bolag kommer att upprätta årsredovisning enligt ett s.k. K3- regelverk. Förändringar kommer att ske vad gäller synen på avskrivningar, investeringar och underhåll. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår att det fria egna kapitalet som står till stämmans förfogande: Balanserad vinst Årets resultat Summa Disponeras enligt följande: Till reservfonden avsätts I ny räkning överförs Summa HSB Mitts ekonomiska ställning per samt resultat för verksamhetsåret framgår av efterföljande resultat- och balansräkning, kassaflödesanalys samt tillläggsupplysningar. 18 HSB MG = HSB MITT OCH HSB GÄVLEBORG