Begäran om planläggning av Växthuset 9 m.fl., Falkenberg KS

Transkript

1 Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg Begäran om planläggning av Växthuset 9 m.fl., Falkenberg KS KS Beslut Arbetsutskottet föreslår kommunstyrelsen besluta att 1 Ge stadsbyggnadskontoret i uppdrag att utarbeta förslag till detaljplan för Växthuset 9 med omgivningar. I planarbetet ska lämplig omfattning och utformning av tillkommande bebyggelse studeras. Planförslaget bör innehålla byggrätt för bostäder, hotell och kontor men bör endast i mindre omfattning redovisa byggrätt för handel. 2 Planarbetet ska inordnas i planprioriteringslistan vid nästa översyn av densamma samt, i samband med detta, ges en översiktlig tidplan. 3 Planarbetet ska föregås av tecknande av avtal rörande plankostnader med mera. 4 Ramavtal mellan exploatör och kommun ska tecknas i samband med att planarbetet inleds. Beslutsunderlag Beslutsförslag, Stadsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse från Stadsbyggnadskontoret, Orienteringskartor Ansökan om planläggning Växthuset 9 m fl, Vesterhavsporten AB, Konceptskisser, Vesterhavsporten AB, Detaljplan för kv. Växthuset (juridisk karta) Internt församråd, Synpunkter från miljö- och hälsa, Synpunkter från Falkenbergs Näringsliv AB (inledande samråd), Falkenbergs kommun Falkenberg. Telefon växel: Fax: e-post: kontaktcenter@falkenberg.se

2 Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg Forts. 264 Sammanfattning av ärendet En förfrågan om att ersätta nuvarande detaljplan för fastigheten Växthuset 9 samt angränsande områden har inkommit från exploatören Vesterhavsporten AB. Förfrågan avser att planlägga området för handel-, hotell- och bostadsändamål. Den inkomna planförfrågan föreslår ett 16-våningshus, där de två mer utbredda bottenvåningarna innehåller butiker och kontor och de resterande 14 våningar innehåller hotellrum och bostadslägenheter. Högst upp föreslås en restaurang. Den sammanslanga bruttoarean för samtliga våningsplan bedöms vara drygt m 2. Ekonomi Ett eventuellt planarbete förutsätts fullt ut finansieras av sökande. Kostnader som uppkommer för genomförande förutsätts även bekostas av exploatören. I inledningen av ett planarbete bör såväl ramavtal som avtal rörande planarbetet tecknas. Innan ett eventuellt antagande av detaljplan bör ett exploateringsavtal tecknas mellan exploatören och kommunen. Överväganden Stadsbyggnadskontoret anser att de viktigaste frågorna att bedöma är hur etableringen av verksamheter i detta läge påverkar stadens övergripande struktur och frågan om hur den föreslagna bebyggelsen påverkar stadsbilden. Stadsbyggnadskontorets synpunkter och förslag till beslut utvecklas i en särskild tjänsteskrivelse, daterad Stadsbyggnadskontoret föreslår att kommunstyrelsen beslutar att ett planarbete inleds med syfte att ett förslag till ny detaljplan för Växthuset 9 med omgivande områden utarbetas. I samband med planarbetet bör omfattning och utformning av ny bebyggelse på fastigheten prövas. Planförslaget bör innehålla byggrätt för bostäder och hotell och bör endast redovisa byggrätt för handel i mindre omfattning. Falkenbergs kommun Falkenberg. Telefon växel: Fax: e-post: kontaktcenter@falkenberg.se

3 Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg Forts. 264 Yrkande Per Svensson (S) yrkar bifall till liggande förslag. Vid protokollet Jenny Antonsson Protokollet justerat och anslaget Utdragsbestyrkande Beslutet expedieras till: Stadsbyggnadskontoret/plan Falkenbergs kommun Falkenberg. Telefon växel: Fax: e-post: kontaktcenter@falkenberg.se

4 Datum Kommunstyrelseförvaltningen Stadsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse Begäran om planläggning av Växthuset 9 m.fl., Falkenberg Dnr: KS 2015/164 Sammanfattning av ärendet En förfrågan om att ersätta nuvarande detaljplan för fastigheten Växthuset 9 samt angränsande områden har inkommit från exploatören Vesterhavsporten AB. Förfrågan avser att planlägga området för handel-, hotell- och bostadsändamål. Den inkomna planförfrågan föreslår ett 16-våningshus, där de två mer utbredda bottenvåningarna innehåller butiker och kontor och de resterande 14 våningar innehåller hotellrum och bostadslägenheter. Högst upp föreslås en restaurang. Den sammanslanga bruttoarean för samtliga våningsplan bedöms vara drygt m 2. Bakgrund Kv Växthuset ligger vid Falkenbergs södra infart, utmed Halmstadvägen, och angränsar till trafikplats väg 767/väg 150. Fastighetens läge i Falkenberg Falkenbergs kommun, Stadsbyggnadskontoret, Falkenberg. telefon växel: fax: e-post: stadsbyggnad@falkenberg.se

5 Det aktuella området ingår i delöversiktsplan för Falkenbergs centralort, antagen 2007, och är där angivet för befintligt bebyggelse; bostäder, service mm. Del av området redovisas som markanvändning vägservice. Fastigheten Växthuset 9 ingår i detaljplan för kv Växthuset, laga kraftvunnen , och är där planlagd som bensinstation med livsmedelsförsäljning, ej verkstad. Gällande detaljplan reglerar även omgivande fastigheter för bostäder, handel och kontor får bedrivas i bottenvåningen (del av Växthuset 18), som kontor och utbildning, ej grundskola (östra delen av Växthuset 18), som småindustri och handel med skrymmande varor (Växthuset 17 och 10) samt som kontor, hotell och restaurang samt handel (Växthuset 8). Utsnitt ur gällande detaljplan Den västra delen av kvarteret (Växthuset 18) är i enlighet med detaljplan bebyggd med fyra åttavånings höghus och i övrigt med tvåvånings bostadsbebyggelse. Fastigheten, som ägs av Fabo, innehåller även i den östra delen administrationslokaler samt skolverksamhet. Norr om Växthuset 9 finns en nyligen uppförd idrottsanläggning (Växthuset 17) och norr om denna en större 130 kv mottagnings- och transformatorstation ( Falkenberg södra ). I kvarterets östra del finns bilförsäljning (Växthuset 10) samt en tennishall. I direkt anslutning till föreslagen ny exploatering, sydost om Växthuset 9, finns på fastigheten Växthuset 9 en äldre hotellanläggning. Fastigheten rymmer idag Hotell Falkenberg (tidigare motell Hallandshus och hotell Falkberget) med såväl restaurangdel som flera enplanslängor med uthyrningsrum. Falkenbergs kommun, Stadsbyggnadskontoret, Falkenberg. telefon växel: fax: e-post: stadsbyggnad@falkenberg.se

6 Kv Växthuset Den aktuella fastigheten Växthuset 9 är idag bebyggd med en bensinstation. Denna ligger således mellan FaBos bostadshus och motellet/hotellet och verksamheten på tomten är idag kopplad till Statoil. Kommunen sålde 2014 bensinstationstomten till exploatören. Det föreslagna exploateringsområdet omfattar ca en halv ha, utgörs huvudsakligen av bensinstationstomten men berör även delar av närområdet. Områdets har inga skyddsvärda naturvärden och berörs ej av strandskydd. Falkenbergs kommun, Stadsbyggnadskontoret, Falkenberg. telefon växel: fax: e-post: stadsbyggnad@falkenberg.se

7 Förfrågan Exploatören har utarbetat en skiss vilken ligger till grund för planförfrågan. Den illustrerade byggnadens föreslås huvudsakligen placeras på fastigheten Växthuset 9, och därmed ersätta den befintliga bensinstationen. Den nya byggnaden föreslås vara vänd med huvudentré mot norr - mot den nya arenan Vesterhavet och mot hotell Falkenbergs entré. Dessutom anges en sekundär entré från byggnadens baksida, dvs mot söder, mot Halmstadvägen. Föreslagen ny byggnad på Växthuset 9 En byggnad om 16 våningar är skissad och föreslagen för fastigheten. De två nedersta våningarna har getts betydligt större utbredning än punkthuset ovan dessa, och inrymmer kontor, handel och andra kommersiella ytor. Punkthuset föreslås innehålla hotell och bostadslägenheter. Överst, på våning 16, föreslås en restaurang. För att möjliggöra denna placering och gestaltning föreslås att en ny infartsväg till hela stadsdelen byggs öster om den befintliga bensinstationstomten, intill hotell Falkenberg. Vidare föreslås att den befintliga Motellvägen görs smalare och att den delvis görs om till en gc-väg som ansluter till den befintliga gc-vägen längs med Halmstadvägen. För att skapa mer tillgängligt markutrymme föreslås parkeringsplatser anordnas i källargarage. Skisser från inkomman planförfrågan vilken illusterar gestaltning- samt placeringsförslag Falkenbergs kommun, Stadsbyggnadskontoret, Falkenberg. telefon växel: fax: e-post: stadsbyggnad@falkenberg.se

8 Ekonomi Ett eventuellt planarbete förutsätts fullt ut finansieras av sökande. Kostnader som uppkommer för genomförande förutsätts även bekostas av exploatören. I inledningen av ett planarbete bör såväl ramavtal som avtal rörande planarbetet tecknas. Innan ett eventuellt antagande av detaljplan bör ett exploateringsavtal tecknas mellan exploatören och kommunen. Beredning Av inkomna handlingar kan man anta att föreslagen exploatering/byggnad totalt omfattar ca m2 (oräknat ev källarvåningar/garage). De två bottenvåningarna föreslås ha betydligt större utbredning och föreslås innehålla handel, service, kontor mm. Ovanpå detta redovisas ett högre punkthus innehållande hotell och bostadslägenheter. Överst, på plan 16, föreslås en restaurang. Totalt bör punkthuset, ovan de båda kommersiella våningsplanen, kunna innehålla ca lägenheter, men detta minskar i den omfattning hotell ianspråktar våningsplanen. Huset bedöms bli ca m högt. Det föreslagna planuppdraget bedöms vara förenligt med anvisningarna kring markanvändning i den gällande fördjupade översiktsplanen för centralorten. Däremot strider åtgärden mot gällande plan varför ny detaljplan måste utarbetas. Detaljplan bör omfatta mer än ytan för den föreslagna byggnaden då gällande plan ej överensstämmer med de bygglov som givits senaste år. Den föreslagna exploateringen är så omfattande och påtaglig att ett helhetsgrepp på närområdet måste göras. Stadsbyggnadskontoret har under sommaren genomfört inledande samråd med stadsbyggnadskontorets skilda enheter, med Vivab, räddningstjänsten, FNAB och Destination Falkenberg samt med Kultur och fritids-respektive Miljö och hälsoskyddsförvaltningen rörande förutsättningarna på platsen, sökandens önskemål m.m. Vid samråden har en rad synpunkter framförts vilka i de flesta fall får hänföras till att lösas i planarbetet. Gata/trafik framför dock att avståndet mellan cirkulationsplatsen och den föreslagna nya anslutningen av Motellvägen måste ökas. Detta innebär att förslaget måste omdisponeras. Falkenbergs Näringsliv AB framför vikten av att hålla samman utvecklingen i staden och ser stora farhågor då man tillåter en spridning av handel och lokalisering av andra attraherande verksamheter till skilda ställen. Man förordar att utvecklingen av handel och andra besöksmål koncentreras till centrum och till stråket järnvägsstationen/centrum/skrea strand. Överväganden Stadsbyggnadskontoret anser att de två viktigaste frågorna att bedöma i nuläget är hur etablering av tillkommande verksamheter i detta läge påverkar stadens övergripande struktur och frågan om hur den föreslagna bebyggelsens påverkar stadsbilden. Pågående utveckling av fritidsverksamheter, hotell mm i detta område bildar ytterligare en målpunkt för besökare till Falkenberg, vid sidan av stadskärnan/gamla stan och Skrea strand. Falkenbergs kommun, Stadsbyggnadskontoret, Falkenberg. telefon växel: fax: e-post: stadsbyggnad@falkenberg.se

9 En triangel bildas och de stråk som därmed skapas förstärks av redan befintlia verksamheter. Exempelvis förstärker Falkenbergs idrottshall och hela det vidsträckta stadsparksområdet Vallarna, med sitt diversifierade och utvecklingsbara utbud, stråket utmed Halmstadvägen. Vidare förstärker Kristineslätt med den nya arenan och befintlig ishall stråket ner mot stranden. I anslutning till aktivitetsstråken ligger även flera skolor (markerade med stjärnor nedan). För att stråken skall uppfattas tydliga och säkra måste dock ett omfattande målmedvetet arbete genomföras med främst den allmänna platsmarken, avseende gc-vägar, belysning, skyltning mm. Falkenbergs kommun, Stadsbyggnadskontoret, Falkenberg. telefon växel: fax: e-post: stadsbyggnad@falkenberg.se

10 Stadsbyggnadskontorets planavdelning gör bedömningen att lokaliseringen av bostäder till detta område väl överensstämmer med de principer som fastställts i översiktsplaneringen. Utbyggnaden innebär förtätning i ett redan ianspråktaget område med utbyggda och goda kommunikationer. Där finns utbyggda gc-vägar och kollektivtrafik, såväl barnomsorg som dagligvaruhandel i närområdet samt fina närområden för rekreation. Mot bakgrund av det exponerade läget vid södra infarten till Falkenberg, samt med utvecklingen i närområdet, kan även utbyggnad av hotell vara lämpligt. Dock bör byggrätt för handel kraftigt begränsas. Det är väsentligt att handelsutredningens tydliga rekommendationer om att ej ytterligare sprida förutsättningarna för handel ( shopping ) i Falkenbergs stad beaktas. Flera utredningar pekar på vikten av att koncentrera den formen av handel till stadskärnan. Handel i begränsad omfattning, dvs handel för närområdets behov, bör dock kunna prövas. Den föreslagna utformningen (främst höjden) gör att byggnaden exponeras och annonserar sig på långt håll. Den redovisade volymen (höjden) avviker tydligt från etablerade bebyggelsemönster i Falkenberg och lämplig höjd bör därför vidare studeras i planarbetet. Den i skissen föreslagna placering av byggrätten samt dess utformning med entré mot norr bör även vidare bearbetas. Vilken av att knyta an till och annonsera mot Halmstadvägen och dess funktion som paradinfart bör beaktas. Stadsbyggnadskontoret föreslår att kommunstyrelsen beslutar att ett planarbete inleds med syfte att ett förslag till ny detaljplan för Växthuset 9 med omgivande områden utarbetas. I samband med planarbetet bör omfattning och utformning av ny bebyggelse på fastigheten prövas. Planförslaget bör innehålla byggrätt för bostäder och hotell och bör endast redovisa byggrätt för handel i mindre omfattning. Planarbetet bedöms lämpligen genomföras enligt de nya PBL-reglerna kring s k utökat förfarande. Inledningsvis skall bedömning huruvida planförslaget kan komma att medföra betydande miljöpåverkan genomföras. Planarbetet bör föregås av tecknat avtal rörande plankostnader mm. Vidare bör ett ramavtal inledningsvis tecknas mellan exploatören och kommunen. STADSBYGGNADSKONTORET Johan Risholm stadsarkitekt/planarkitekt Falkenbergs kommun, Stadsbyggnadskontoret, Falkenberg. telefon växel: fax: e-post: stadsbyggnad@falkenberg.se

11

12

13

14

15 Växthuset 9 Förfrågan om Planbesked Internt samrådsmöte med anledning av framskrivning till Kommunstyrelsen Stadshuset, upplevelsen, kl 10:00 Närvarande: Marie-Louise (mex), Linda (gata), Lars (blov), Jens (räddning), Roland (vivab), Charlotte och Johan (plan) Allmänt Förfrågan utreds av plan, avses skrivas fram till KS i september. MEX Kommunen har nyligen sålt bensinmackstomten till exploatörerna (2014). Vid ett eventuellt planuppdrag bör ramavtal tecknas i ett tidigt skede. Ev kan detta samordnas med planavtalet. Slutligen bör exploatringsavtal tecknas i samband med ev antagande av ny plan. Lokalisering av bostäder synes vara god bostadsförsörjning, förtätning mm. Redan ianspråkstagen mark, kollektivtrafik, gc-vägar, skola, dagligvaruförsörjning, anslutning till grönmark mm. Räddning Framkomlighet måste säkras, även för bef byggnader (ingår i planarbetet). Tekniska lösningar pga höjd trapphus, vattenförsörjn, sprinkler?) (ingår i planarbetet). Sanering av mark vid macken fordras sannolikt. Gata/trafik Krävs minst 150 m mellan ny korsning och cirkulationsplats (i förslagsskiss ca 80m). Alla korsningar bör utformas så att de blir vinkelräta. Viktigt att se över hur gc-nätet kan utformas/ändras/kompletteras. VIVAB Övrigt Det finns utbyggt ledningssystem i området med bra kapacitet. Dock krävs egen tryckstegring för huset (liksom finns i befintliga höghus). Man bör se till att det blir utjämning/fördröjning av dagvatten. Även om det är samma hårdgjorda yta som idag så bör man vid planering se till att förbättra situationen, göra en modernare lösning. Frågan om avfall (sortering, sopsug?) bör lösas (ingår i planarbetet) Hur påverkar detta stadens struktur? Idag två målpunkter (centrum/gamla stan och Skrea). Ger detta en triangel (centrum/gamla stan, Skrea samt Växthuset)? Arenan/Ishallen ingår i detta. Idag shopping i centrum med komplettering vid Fynda och ev vid Tånga. Ger detta ytterligare shopping i Växthuset (de två bottenvåningarna, galleria?) Hur påverkar detta stadsbilden, annonsering mm? Byggnad ca m höjd). Fordras fler visualiseringar, synbarhetsanalyser mm. Studier av påverkan på närområdet, skuggning mm? Parkeringsbehovet? Fordras sannolikt särskild utredning, samutnyttjade.

16 Vidare -platsbesök måndag 6 juli -kompletterande internt samråd med KoF, MoH, Dest, FNAB den 18 augusti -möte med exploatörerna -uppföljande möte med samtliga från interna samråd inför avlämnande av beslutförslag /Johan R

17 Från: Lena Davidsson Skickat: den 30 juni :45 Till: Charlotte Wingårdh; Johan Risholm Ämne: Miljö- och hälsas synpunker Växthuset 9 Hej Charlotte o Johan, här kommer våra funderingar på Växthuset. På Växthuset 9 ligger idag en bensinmack. Risk för föroreningar innan fastigheten pekas ut som lämplig för bostäder ska det säkerställas att marken är tillräckligt ren för detta. Kontakt Jennie Eriksson hos oss för mer information kring detta. Risk för trafikbuller från Halmstadvägen, kullersten tror jag? Tung trafik på Motellvägen? Ny trafikförordning tillämplig. Minns ett liknande ärende där ljudnivån från trafik steg med våningsantalet, kan det ha varit FABO:s hus på Hjortsberg (hjorten 3)? Bör beaktas även i detta fall. Skyddsåtgärder kan vara nödvändiga. Kan ställverket ställa till det på något sätt? Ledningar i mark? Strålning? Det är vad vi kommer på i nuläget, lämnar alltid en reservation för att det kan komma mer Trevlig sommar! Lena Davidsson miljö- och hälsoskyddsinspektör miljö- och hälsoskyddskontoret Direkt: Mobil: Falkenbergs kommun Falkenberg

18 Gällande samråd angående planläggning Växthuset 9: Bakgrund Stadsbyggnadskontoret har fått en förfrågan om planläggning för ett 16-våningshus på fastigheten Växthuset 9. Förfrågan skall och behandlas politiskt i kommunstyrelsen (planuppdrag eller avslag) efter sommaren. Stadsbyggnadskontoret vill inför framskrivningen av ärendet höra reaktioner och synpunkter på förslaget och med särskilt fokus på vad ni anser om att det aktuella område och omgivning utvecklas till en mer koncentrerad evenemangs-hub, att det skapas möjligheter för ytterligare ett kommersiellt center i tätorten samt lokaliseringen av bostäder samt verksamhet. Synpunkter att beakta från Falkenbergs Näringsliv AB En av Sveriges mest uppmärksammade forskare på området platsutveckling, Charlotta Melander, beskriver attraktiva platser enligt följande: Vi tenderar exempelvis att bli gladare av variation. Det är roligare att vara på en plats som kan erbjuda många olika typer av människor, bakgrunder och kunskaper, men också en mångfald vad gäller konsumtion av varor och tjänster. Vi vill hinna med att uppleva mycket. Utifrån detta resonemang förordar Falkenbergs Näringsliv AB att vi bygger en tät variationsrik stad där variationen av upplevelser (handel, evenemang, kontor, utbildning, kultur, etc.) koncentreras utmed stråket Järnvägsstationen/motorvägen - centrum - stranden. Om utvidgningar tillåts utanför denna axel/dessa stråk så tillåter vi en förglesning av upplevelser, snarare än förtätning, vilket inte ligger i linje med hållbar stadsutveckling. Ligger detta i linje med de målgrupper vi vill attrahera? Vi ser gärna att olika grupper av människor (åldersgrupper, inkomstgrupper, sociokulturella grupper etc.) återfinns i samma byggnader, eller åtminstone i samma område. Att blanda upplåtelseformer kan vara ett sätt att uppnå social blandning, om det innebär att prisnivåerna i området blir mer varierade. Även boendeformer och lägenhetsstorlekar bör vara varierade för att social blandning ska vara möjlig. Nya amorteringsregler på bostadsmarknaden kommer att förända möjligheter till valfrihet gällande ägandeformer. Ett av målen är att minska biltrafiken. Om vi förglesar staden, samtidigt som vi arbetar mot bilen i centrum, så gynnar vi biltrafiken, istället för tvärtom, eftersom det blir längre körsträckor och fler olika målpunkter. I dagsläget finns ingen tydlig koppling med kollektivtrafik. Avståndsbedömningar bör utfärdas ur ett småstadsperspektiv, med relativt hög andel bilanvändare. Jämförelser med exempelvis Göteborg, som är över 20 gånger större, bör därför uteslutas. Utredaren av den nya cykelstrategi bör få tillfälle att samordna planerna i det aktuella området. Handelspolicyn är tydlig: De övergripande målen är att handeln genom förtätning och komplettering ska lokaliseras så att befintliga bebyggelsestrukturer och enligt översiktsplanen utpekade stråk förstärks. Om kommunen i allt för hög grad frångår beslutade policys (med utgångspunkt från gedigna marknadsundersökningar) så

19 undermineras förtroendet för kommunens framtida planarbete hos existeriande och potentiella privata investeringsinitiativ. Med utgångspunk av ovanstående resonemang förordar Falkenbergs Näringsliv AB att området Växthuset utvecklas till ett område som endast utgörs av bostadsnära service samt existerande hotell- och evenemangsverksamhet (exempelvis ICA-Nära, ett gym, ett café samt bostäder). Övrig tillväxt bör ske utmed Falkenbergsmotet/centrum/stranden. Det finns i dagsläget stor utvecklingspotential i det befintliga centrumområdet, speciellt i kvarteret Krispeln där ambitionen är att skapa ett centrum för kompetens och kultur. Det är mer komplekt att bygga centralt, i jämförelse med jungfrulig mark, men kommunorganisationens uppdrag är hållbar stadsutveckling, det vill säga skapa goda livsbetingelser på lång sikt för att attrahera de målgrupper som beskrivs i projektet Attraktionskraft Falkenberg. Samtidigt som kommunen (som organisation) är restriktiv i vissa områden bör kommunen tydligt föreslå och tillåta expansion i utpekade områden i enlighet med existerande inriktningsdokument. Vänliga hälsningar Henrik Olsson Utvecklingsledare Stadskärnan, Falkenbergs Näringsliv AB Vi driver tillväxtfrågor i Falkenberg. Postadress: Falkenbergs Näringsliv AB, Stadshuset, Falkenberg Besöksadress: Falkenbergs Företagscenter, Kvarngatan 2 Mobil: E-post: henrik.olsson@falkenberg.se Webb: