Brf Slottsdalen våra hus och trädgårdar

Transkript

1 Brf Slottsdalen våra hus och trädgårdar En mönsterbok Gustavsberg mars 2009

2 Varför en mönsterbok? I denna mönsterbok finns regler som gäller för medlemmar som vill göra förändringar av den yttre miljön, dvs. utsidan av huset och trädgården. Reglerna är framtagna av styrelsen och har diskuterats med medlemmarna i samband med årsmötet i maj De har därefter bearbetats av en arbetsgrupp bestående av medlemmar i föreningen. De är beslutade av styrelsen den 10 mars Att ta fram denna mönsterbok har varit en långdragen process, den startade första gången år 2000 och har sedan dess avstannat flera gånger. Anledningen är förstås att det är svårt att enas om regler som kan uppfattas som en begränsning av den personliga handlingsfriheten. Styrelsens avsikt med mönsterboken är inte att tvinga fram total likformighet. Det finns, och ska fortsätta att finnas, ett betydande mått av frihet för var och en att forma sitt boende som man själv vill. Men det finns ett par viktiga principer som måste överordnas den personliga friheten. Den ena är den om hänsyn och samråd grannar emellan. Vi bor tätt och våra tomter är små. Det betyder att andra påverkas av förändringar som en medlem gör. För att minska risken för konflikt grannar emellan är det bra om det finns regler för vad som är acceptabelt och inte. Den andra principen handlar om det gemensamma bästa, om föreningens övergripande ansvar för området. Att bo i bostadsrätt innebär en viktig skillnad mot att bo i villa: nämligen att det är föreningen som äger husen och marken. Styrelsen ansvarar inför medlemmarna för att området förvaltas och utvecklas i linje med vad som är bäst för samtliga medlemmar. Denna mönsterbok har alltså kommit till av flera skäl: För att etablera en gemensam syn på vårt område: vad är viktigt att bevara, vilket intryck vill vi att området ska ge. För att minska risken för konflikt mellan grannar. För att ge kommande styrelser hjälp och stöd när de ska bedöma vilka förändringar som bör tillåtas. För att underlätta för enskilda medlemmar som planerar förändringar. Gustavsberg mars 2009 Styrelsen för Brf Slottsdalen Brf Slottsdalen 10 mars

3 Om områdets karaktär Bostadsrättsföreningen Slottsdalens hus på Engelska Parkvägen i Gustavsberg stod färdiga år De är byggda av JM efter ritningar av arkitekt Kjell Häggberg vid White arkitekter. När han ritade husen försökte han knyta an till den gamla bruksbebyggelsen i Gustavsberg, särskilt Grindstugatan och Värmdögatan. De husen är byggda på 1870-talet. Men han betonar att han inte strävade efter att göra exakta tidstrogna kopior, utan mer ville använda miljöerna som inspirationskälla. Kjell Hägglund säger om områdets karaktär ungefär så här 1 : Från början var det meningen att husen skulle bli ekologiska, men det blev det ju inte så mycket kvar av i slutändan. De skulle också vara lite traditionella. Jag valde att göra parhus eftersom det gav en lagom volym, husen för två familjer är ungefär lika stora som bruksgatornas hus för fyra familjer. Jag ser gatan, häckarna och den del av husen som vetter mot gatan som den offentliga sidan. Där är det bra om man strävar efter en sammanhållen och enhetlig miljö, och gör så små förändringar som möjligt. Baksidorna är mer privata, där kan utseendet gärna variera mer. Utmärkande för bruksgatorna i Gustavsberg är den gröna och lummiga miljön, husen är inte avgränsade med staket eller plank som på många andra platser utan i stället med häckar och buskar. Den känslan ville jag återskapa, jag ville att det skulle kännas som om husen står i naturen. Jag tänkte mig att tomterna på baksidan skulle bli ett med naturen och fortsätta i det oändliga. Därför är jag inte så förtjust i tanken på att rama in med staket och plank. Vår förening vill bygga vidare på dessa tankar i den fortsatta utformningen av området. Inte för att vi är tvungna, utan för att vi tror att det skapar en trevlig och harmonisk miljö för alla. När styrelsen behandlar medlemmars önskemål om yttre förändringar kommer den att utgå från reglerna i denna mönsterbok. Anvisningar för yttre förändringar De mest grundläggande reglerna för yttre förändringar av hus och mark finns i plan- och bygglagen. Många av de förändringar som behandlas här kräver bygglov (eller marklov) enligt lag. Den som vill genomföra förändringar måste själv ta reda på om de kräver bygglov och sedan söka det hos kommunen. 1 Efter minnesanteckningar från samtal med Kjell Häggberg den 17 september 2007 Brf Slottsdalen 10 mars

4 Oavsett om förändringarna är bygglovspliktiga eller ej, krävs det enligt föreningens egna stadgar tillstånd från styrelsen för att göra väsentliga förändringar i lägenheten. Det gäller till exempel förändringar som påverkar husets konstruktion och bärighet. Vid förändringar på mark i anslutning till lägenheten krävs först samråd med berörda grannar, och därefter beslut av styrelsen. Den som vill genomföra en förändring som påverkar den yttre miljön ska därför: 1. Samråda med berörda grannar. 2. Rådgöra med styrelsen om den fortsatta hanteringen. 3. Begära styrelsens godkännande för åtgärden skriftligen. (Bifoga gärna skisser och skriftliga samtycken från berörda grannar.) 4. Ansöka om bygglov hos kommunen, om så krävs. 5. Sätta i gång jobbet först när styrelsen (och om så behövs kommunen) sagt ja. Trädgårdens utformning Marken i anslutning till den egna lägenheten får man utforma som man vill, så länge den fortfarande är att betrakta som en trädgård. Vissa omfattande förändringar, som t.ex. utfyllnader och andra förändringar av marknivån kräver dock marklov, som söks hos kommunen. I sådana fall krävs också medgivande från grannar och godkännande från styrelsen. Den som tänker plantera träd eller större buskar ska samråda med grannarna först. Våra trädgårdar är små, och träd kan skymma eller skugga en eller flera grannars trädgårdar. All trädplantering, och även fällning av befintliga träd, förutsätter därför samråd med grannarna. En annan sak att tänka på är att området bebos av många barn. Undvik därför att plantera giftiga växter! Material- och kulörval Alla byggnationer ska vara av trä. Färgsättningen på husens fasader får inte ändras: Husens nuvarande färgsättning ska bibehållas dvs. faluröd, vit och Stockholmsvit. (kulörnummer se bilaga). Det betyder att husens entrésida ska vara faluröd med bärande delar i vitt. Verandasidan ska vara Stockholmsvit. Kulörreglerna gäller även eventuella tillbyggnader i direkt anslutning till husen, såsom plank, pergolor och uteplatser. Det innebär att trärena snickerier (inkl. tryckimpregnerat) inte är ett alternativ annat än som trall. Kulör för husens entrédörrar är guldockra (kulörnummer se bilaga). Eftersom ytterdörren är en så viktig och känslig del av huset klimatgräns mellan ute och inne så ställs särskilda krav på utförandet när det gäller ommålning. Därtill får byte av ytterdörr endast göras med styrelsens godkännande. Brf Slottsdalen 10 mars

5 Bodar och uthus Plan- och bygglagen tillåter att man bygger friliggande uthus utan bygglov. Föreningens egna regler är lite strängare än bygglovsreglerna. Det beror på att våra trädgårdar är små och området tättbebyggt. Grannars medgivande och styrelsens godkännande krävs alltså alltid för byggande av bodar och uthus. Så gott som alla lägenheter har i dag en bod på max 6 m 2. Vid förändringar av bodarna gäller följande: Bodarnas yttre panel ska stämma med bostadshusens fasader och alltså utföras med stående panel med locklist i falurött. Övrigt utförande och materialval ska så långt som möjligt harmoniera med husens. Trä ska användas i stället för plast och aluminium. Foder runt fönster och dörrar ska likna huvudbyggnadens och inte vara figursågade eller profilerade. Taken kan byggas som sadeltak eller pulpettak och vinkeln ska stämma överens med hustakens vinkel, dvs. 17. Taken kan beläggas med svart takpapp eller möjligen med röda tegelpannor. Utöver bod får man även sätta upp ett växthus och en lekstuga på tomten. Grundregeln är dock att den sammanlagda arean för uthus (bod, växthus, lekstuga) inte får överstiga 10 m 2 per tomt. Också ett mindre vedskjul får man bygga, även om det redan finns en bod på tomten. Med mindre menas ca 1,5 m 2 och ej ståhöjd. Föreningen har utverkat ett generellt godkännande från kommunens byggnadskontor för vedskjulens placering. De får placeras i direkt anslutning till intilliggande fastighet, dvs. mot samfällighetsföreningens mark, utan den föreningens medgivande. Även för vedskjulen gäller kulören faluröd. Om man vill bygga annat än vedskjul närmare än 4,5 meter från fastighetsgränsen måste alltid angränsande fastighetsägare lämna skriftligt medgivande. Markiser Markiser ska vara av klassisk typ, inga korgmarkiser. Färgen kan gärna ta upp någon av fasadfärgerna. Vid osäkerhet, rådgör med styrelsen. Häckar, staket och plank Mot gatan får tomterna enbart avgränsas med häckar av avenbok. Eventuella grindar ska vara av trä och kan målas i valfri kulör. Mellan tomterna föreslås antingen häck (avenbok, syrén, etc.) eller trästaket i något av nedanstående utföranden. Kulör endast faluröd. För att få plantera häck ska man ha fått skriftligt medgivande från grannen. Vill man sätta upp staket krävs förutom grannens medgivande också godkännande från styrelsen. Skötselråd för avenbokhäck finns i bopärmen under flik 7:1 Brf Slottsdalen 10 mars

6 Bygge av plank kräver nästan alltid bygglov. Det finns visserligen undantag i plan- och bygglagen, bl.a. för insynsskydd i direkt anslutning till huset, men även sådana plankbyggen ska precis som andra byggen godkännas av både grannar och styrelsen. Hur de ska utformas framgår av skissen nedan. Brf Slottsdalen 10 mars

7 Inbyggnad av entré Inbyggnad av entrén kräver alltid bygglov, eftersom det innebär en förändring av husets volym. Dessutom krävs grannars medgivande och godkännande från styrelsen. Nedanstående ritning visar hur husens arkitekt tänker sig en sådan förändring. Inbyggnaden ska vara av verandakaraktär, med bröstning av tät spontad ytterpanel i Stockholmsvitt och glasfönster upptill. Styrelsen kommer att utgå från denna skiss vid bedömningen. Balkong Att bygga balkong kräver bygglov och därutöver samråd med berörda grannar och godkännande från styrelsen. Nedan finns arkitektens skiss på balkong på husets verandasida. Balkongräcket ska utföras i trä och målas i samma färg som verandadelen av huset, dvs. Stockholmsvit. Brf Slottsdalen 10 mars

8 Glashus/vinterträdgård På verandasidan av huset är det möjligt att göra ett uterum i glas. En sådan förändring kräver dock bygglov, liksom medgivande från grannar och godkännande från styrelsen. När husen byggdes fanns till och med tankar på att göra detta till ett tillval som kunde förbeställas. Uterummet är tänkt att ligga i vinkeln mellan verandautbyggnaden och den röda delen av byggnaden. Glashuset bör byggas på plats, inte av färdiga glasprofiler. Taklutningen ska ha samma vinkel som hustaket. Man bör välja antingen balkong eller glashus, eftersom det är mycket svårt att få ett platt tak vattentätt. Brf Slottsdalen 10 mars

9 Bilaga utvändig färgsättning, kulörnummer "Huvudkropp", Frd-utbyggnad Bleck till skarvar fasadelement Verandautbyggnad Engwall o Claesson AB,Falu rödfärg PLANNJA Mörkröd, NCS 5040-Y90R NCS0502-Y Bruten vit Bleck till skarvar fasadelement PLANNJA Klarvit NCS 1000 Hängrännor, mot norr PLANNJA Klarvit, NCS 1000 Stuprör, mot norr (mot röd fasad) Stuprör och hängrännor, mot söder (mot vit fasad) Fönster och fönsterdörrar, smyg och foderlister PLANNJA Mörkröd, NCS 5040-Y90R PLANNJA Klarvit, NCS 1000l NCS0502-Y Bruten vit Fönsterbleck PLANNJA Klarvit, NCS 1000 Entrédörrar (utsida) Entrédörrar (insida) Entré skärmtak, snickerier och takundersida Yttertak NCS 1070-Y30R Guldockra NCS0502-Y Bruten vit NCS 1000 Bruten vit Lerfärg Vattbrädor PLANNJA Klarvit, NCS 1000 Vindskivor Takstolstassar och takundersidor NCS0502-Y Bruten vit NCS 1000 Bruten vit Skorstenar PLANNJA Zinkgrå, NCS 350-B Elmätarskåp Färg lika intilliggande fasad Brf Slottsdalen 10 mars