Detaljplan för för del av Värby 61:406 m fl "Bara Söder" i Bara, Svedala kommun, Skåne län

Transkript

1 SAMRÅDSHANDLING Dnr: Projektnummer: D7224 Detaljplan för för del av Värby 61:406 m fl "Bara Söder" i Bara, Svedala kommun, Skåne län PLANBESKRIVNING med behovsbedömning och genomförande beskrivning Bara Malmövägen PGA Handlingar: Grundkarta Fastighetsförteckning 1 Planbeskrivning med behovsbedömning och genomförandebeskrivning (denna handling) Plankarta med bestämmelser (del 1 och 2) Illustrationskarta Planprogram 1 Samrådsredogörelse planprogram Miljökonsekvensbeskrivning 1 Handlingen finns på bygg och miljö Sidan 1 av 49

2 Annat planeringsunderlag 1 Kompensationsåtgärder Bara Söder Fördjupad trafikutredning Bara Söder Utredning för externt buller Bara Söder Kompletterande spårutredning, Bara Söder Dagvattenutredning, Bara Söder VA-utredning, Bara Söder Utredning för geoteknik och geohydrologi, Bara Söder Byggnadsteknisk inventering, Spångholmsgården Kulturlandskapsanalys, Bara Söder BAKGRUND OCH PLANENS SYFTE En förutsättning för lokaliseringen av bad- och hotellanläggningen och tillhörande bostadsbebyggelse är närhet till en golfbana med hög standard och närhet till naturvärden. Anläggningen ska även ha ett strategiskt läge med bra upptagningsområde och kunna locka till sig besökare från Danmark och Tyskland. I anslutning till golfanläggningen PGA, Professional Golfers Association, har det en längre tid funnits ett intresse att utveckla området för boende och hotellanläggning med äventyrsbad, spa och konferens. Området ligger naturskönt och gränsar till Torups bokskog i söder. Området ligger även strategiskt i regionen nära Malmö, Lund och Köpenhamn. Bad- och hotellanläggningen som är av regionalt intresse förväntas få 1 miljon besökare per år och ge ca 300 nya arbetstillfällen. I anslutning till området föreslås en framtida lätt spårtrafik på sträckan Malmö-Bara-Klågerup, som ger förutsättningar för en större utbyggnad i Bara och Klågerup samt goda kollektivtrafikförbindelser till bad- och hotellanläggningen. Bara är en populär och trygg boendeort med korta pendlingsavstånd till gränsande större tätorter. PGA, som anlades för ett par år sedan, är av världsklass och utgörs av två 18-hålsbanor, varav en uppfyller kraven för att arrangera internationella golftävlingar på PGA touren. Även en 9-hålsbana finns inom området. PGA:s klubbhus är öppet för allmänheten med restaurang, konferens och 16 hotellsviter. Ytterligare behov av golfbanor behövs inte. I Svedala översiktsplan 2010 beskrivs kommunens målsättning att växa från till invånare till år Utvecklingen med ny bebyggelse koncentreras till de tre större tätorterna, Svedala, Bara och Klågerup, för att nyttja och bidra till ökat användande av kollektivtrafik, infrastruktur och service. I Bara centrum pågår en omvandling till ett innehållsrikt levande centrum med en blandning av arbetsplatser, handel och drygt 300 nya bostäder. Väster om centrum planeras för 300 nya bostäder. Syftet med planen är att pröva lämpligheten av att bygga en badanläggning med äventyrsbad, spa och simhall samt ett hotell med ca 400 gästrum. Planen prövar även möjligheten att bygga ca 300 bostäder som utgörs av en varierad bebyggelse med grupphus och flerbostadshus. Det föreslås också en förskola/skola för ca 140 barn. Sidan 2 av 49

3 PLANFÖRSLAG Områdets gestaltning och disposition Bebyggelsens placering utgår från att ta tillvara det öppna landskapet och att de bara backarna (som ordet Bara innebär) förblir obebyggda. Av denna anledning är planområdet glest bebyggt, där bebyggelse är koncentrerad i täta bebyggelsegrupper som är anpassade till terrängen. Från Malmövägen ska inte den föreslagna bebyggelsen dominera det öppna landskapet söder om vägen. Från bebyggelsen ska det ges vida utblickar mot omgivande landskap och gränsande PGAgolfbana i öster som bildar ett grönt öppet böljande landskap. Föreslagen bebyggelse är golfnära bostäder, som gränsar till PGA:s golfbana och som även har nära till strövområden i Torups bokskog. Centralt i planområdet ligger bad- och hotellanläggningen vid Spångholmsgården. Lägenheterna samt bad- och hotellanläggningen återger det omgivande böljande backlandskapet med sluttande gröna tak som ansluter marken. Detta ger förutsättningar för att kunna gå upp till taket från marken. Bad- och hotellanläggningen samt lägenheterna utgörs av två halvcirklar. Den västra halvcirkeln är mera öppen för synliggöra Spångholmsgårdens ståtliga ekonomibyggnader från Malmövägen. Hela anläggningen med hotell, bad, lägenheter och parkyta har en diameter på ca 375 meter och en area på ca m 2 /10 ha. Hotellet, som ligger i den östra halvcirkeln, ha utsikt över PGA:s golfbana. Badanläggningen ligger omsluten i den östra halvcirkeln med god tillgänglighet till hotellet. Lägenheterna, som ligger i den västra halvcirkeln, har vida utblickar över det öppna landskapet västerut mot Malmö. Bebyggelsen och gatunätet följer landskapets terräng. Gatunätet vid bostadsgrupperna utförs småskaligt med brutna siktlinjer så att en låg hastighet och hög trafiksäkerhet främjas. Dagvattnet leds till dagvattendammar som berikar boendemiljön, ökar den biologiska mångfalden samt renar och fördröjer dagvattnet. Axonometri över bad- och hotellanläggningen med Spångholmsgården och lägenheter, FOJAB arkitekter Sidan 3 av 49

4 Föreslagna åtgärder Planförslaget innefattar: badanläggning med äventyrsbad, spa och simhall hotell med ca 400 gästrum utomhusaktiviteter med rekreation, lekpark mm. ca 200 lägenheter vid hotell- och badanläggningen förskola/skola för ca 140 barn rivningsförbud för flertalet av Spångholmens byggnader två bostadsområden med totalt ca 100 bostäder dagvattendammar ekostråk med naturområde gångstråk, ridvägar och gång- och cykelvägar pumpstationer, dricksvattenreservoar och fördröjningsmagasin Illustrationsskiss över Bara Söder, FOJAB arkitekter Sidan 4 av 49

5 Bebyggelse Bostäder Inom planområdet föreslås två bostadsområden för villabebyggelse, Backahusen och Skogshusen samt terrasslägenheter vid bad- och hotellanläggningen. Backahusen utgörs av ca 80 bostäder med ekologisk profil och individuella karaktärer. De föreslås ligga vid Malmövägen innanför kullarna i det lägre partiet mellan Spångholmsgården och Värby. Bostadsområdet föreslås utvecklas med ett miljötänkande. Bebyggelsen föreslås ha två våningsplan och ska utformas med fasader i huvudsakligen rött eller gult tegel och låglutande tak. På komplementbyggnader föreslås gröna tak av exempelvis sedum. Perspektiv över Backahusen, FOJAB Arkitekter Skogshusen utgörs av ca 30 bostäder. De planeras vid skogsområdet Virängarna i söder, nära Bokskogen och kommer att anpassas till omgivande natur. Bebyggelsen, är inspirerad av det golfoch naturnära boendet Woodland Country Club i Örkelljunga. Byggnaderna ska varsamt anpassas till terrängen med plintgrund som bär upp altanerna och tar upp nivåskillnaderna i den kuperade terrängen. Husen har terrasser istället för privata trädgårdar för att lämna så mycket som möjligt av omgivningen orörd. Bebyggelsen ska utformas med huvudsakligen träfasader i ej täckande kulör och låglutande tak. Gröna tak av exempelvis sedum föreslås på komplementbyggnaderna. Woodland Country Club Sidan 5 av 49

6 Perspektiv över Skogshusen, FOJAB Arkitekter Vid bad- och hotellanläggningen föreslås 200 terrasslägenheter samt kontor i den västra halvcirkeln. Taket utformas med gröna tak av exempelvis sedum som smälter in i landskapet. Byggnaden utformas så att våningsantalet varierar från 1 våning längst i norr som sedan ökar till högst fem våningar i mitten av byggnaden för att sedan åter slutta neråt. I byggnadens norra ända ska taket slutta ner till marknivå. Terrasslägenheternas totalhöjd får inte överskrida 16 meter över nollnivån. Nollnivån avser centrum vid Spångholmsgårdens gårdsplan. Lägenheternas entréer är vända mot den föreslagna parken vid Spångholmsgården, på bågens insida. Lägenheterna föreslås utgöras av ca 100 st hyresrätter och ca 100 st bostadsrätter. Småbutiker, hantverk och service föreslås i bottenvåningen i bostadsdelen samt inom Spångholmsgårdens ekonomibyggnader till en yta med högst 3000 m 2 handelsyta. Terrasslägenheterna kommer att ha en bruttoarea (area för samtliga våningar) på ca m 2. Perspektiv över terrasslägenheterna, FOJAB Arkitekter Sidan 6 av 49

7 Vid Spångholmsallén föreslås att befintlig spridd bebyggelse kompletteras med ny bebyggelse som binder samman husen till en husrad. Bebyggelsen ska anpassas till befintlig värdefull bebyggelse med 1,5 våningshus och fasader i huvudsakligen rött eller gult tegel samt sadeltak/valmade tak bestående av tegelröda eller grå takpannor. Planförslaget innefattar ca 320 bostäder inom ca 20 ha föreslagen kvartersarea för bostäder (kvartermark samt försörjande gator). Föreslagen bebyggelsetäthet (nettotal) inom planområdet är således 16 bostäder/ha. Bad- och hotellanläggningen Vid Spångholmsgården föreslås en hotell- och badanläggning. Badanläggningen föreslås rymma äventyrsbad, utomhusbassänger, spa, träning och en 50-meters simbassäng. Badanläggningens tak har en sammanhängande organiskt rundad volym i xyz-led. Badanläggningens totalhöjd får inte överskrida 22 meter över nollnivån för 50 % av underliggande våningsplan. Nollnivån avser centrum vid Spångholmsgårdens gårdsplan. Vid badanläggningen föreslås även utomhusaktiviteter med lekpark samt rekreation. Perspektiv över bad- och hotellanläggningen, FOJAB Arkitekter Hotellet innehåller ca 400 gästrum och 56 st studios i den östra halvcirkeln. Taket utformas med gröna tak av exempelvis sedum som smälter in i landskapet. Byggnaden utformas likt terrasslägenheterna så att våningsantalet varierar från 1 våning längst i norr som sedan ökar till högst sex våningar i mitten av byggnaden för att sedan åter slutta neråt. I byggnadens norra ända ska taket slutta ner till marknivå. Hotellets totalhöjd får inte överskrida 26 meter över nollnivån. Nollnivån avser centrum vid Spångholmsgårdens gårdsplan. Hotell och badanläggningen kommer att ha en bruttoarea (area för samtliga våningar) på ca m 2 respektive m 2. Hotellets entré vetter mot PGA:s golfbana på utsidan av cirkeln, medan badanläggningen nås från insidan av cirkeln. Inom hotelldelen föreslås även mindre butiker, hantverk, service och livsmedel till en yta med högst 3000 m 2 handelsyta och högst 500 m 2 livsmedelsyta. Sidan 7 av 49

8 Offentliga byggnader Norr om bad- och hotellanläggningen nära befintlig busshållplats för regionbuss 142 föreslås en förskola med sex avdelningar för ca 140 barn alternativt en skola. Förskolan uppförs i 1 plan och med fasader i huvudsakligen rött eller gult tegel och sadeltak bestående av röda eller grå takpannor. Förskoletomten är ca 9800 m 2 varav byggnaden är ca 1900 m 2. Område för utelek är ca 5600 m 2. Inom förskolan finns även angöringsyta för lastning av varor samt miljöhus. För miljöhus föreslås gröna tak av exempelvis sedum. Perspektiv över förskolan, FOJAB Arkitekter Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse Spångholmens ekonomibyggnad och mangårdsbyggnad är i dåligt skick och har ett kraftigt eftersatt underhåll där läckande tak, trasiga takfönster och luckor har medfört eskalerande skador enligt utförd byggnadsteknisk inventering av Tyréns, Men samtliga byggnader skulle gå att rädda även om vissa delar kräver till exempelvis ommurning och byte av sten. Alla takytor behöver förmodligen läggas om och ersättas med nytt material. Ursprungligen har flera av taken sannolikt haft halm som taktäckningen. Nya takmaterial väljs i samråd med byggnadsantikvarie. Papptak med trekantslist kan eventuellt vara ett alternativ för vissa takytor. Sådant finns till exempelvis på en magasinbyggnad vid Torups slott. De två nyare arbetarbostäderna med ljus puts på västra sidan av Spångholmsvägen är också i dåligt skick efter eftersatt underhåll. Enligt kulturmiljöanalys av Wallin, 2012 bildar mangårdsbyggnaden och ekonomibyggnaderna en enhet som inte ska brytas upp. Däremot kan bevarandeläget för byggnad D, den yngsta av ekonomilängorna, ses som problematiskt. Här har inget underhåll skett på lång tid och bjälklag förefaller vara i dåligt skick. Fasaderna med sin mönstermurning är bevarandevärda och vid en eventuell förändring är det mycket viktigt att fasaderna inte förvanskas. Av arbetarbostäderna är byggnad 2 och 3, de två yngsta byggnaderna med uppförande 1937, i sig inte omistliga på samma sätt som byggnad 1 och 4. Ett kompletteringsbyggande i området utmed Spångholmsvägen, norr om gården, är möjligt. Man bör då sträva efter att behålla en skala på byggnaderna som motsvarar den nuvarande. Sidan 8 av 49

9 För delar av ekonomibyggnaden (A-C) och arbetarbostäderna 1 och 4 föreslås skyddsbestämmelse q med rivningsförbud. Byggnaderna anses vara särskilt värdefulla och får inte förvanskas. För övriga värdefulla byggnader kvarstår varsamhetsbestämmelse k m.a.p. byggnadernas dåliga skick och för att de inte är lika gediget byggda samt har avvikande fasadmaterial. Om man överväger att ta bort hela eller delar av byggnader ska detta ske i samråd med kommunen och en byggnadsantikvarie. Spångholmsgårdens ekonomibyggnader Spångholmsgården föreslås få en annan användning med småbutiker, hantverk, galleri, café och service. Man bör inte förändra byggnadernas klimatskal för att uppnå dagens energikrav då detta kan medföra risker för de befintliga konstruktionerna. Det är dock möjligt att tilläggsisolera byggnaderna. För ekonomibyggnadens delar A och C är det möjligt att bygga ett hus-i-huset. Då dessa delar har öppna takstolar med en invändig hög höjd kan de betecknas som ett skal med flera möjligheter. Sidan 9 av 49

10 Grönstruktur, parker och lek Det öppna landskapet och kullarna kommer att bevaras med bevarandebestämmelser i plan. Befintlig allé utmed Spångholmsvägen med lindar i norr och kastanjer i söder är en biotop som föreslås skyddas i plan. För de träd inom Spångholmsallén som påverkas av nya korsande vägar behövs tillstånd enligt 7 kap MB sökas. Virängarnas sumpalskog och våtmark kommer att skyddas i plan. Befintligt elstängsel utmed skogsbrynet tas bort. Vid Virängarna föreslås en äventyrslekplats. Eventuella spänger över de blöta partierna i sumpskogen bidrar till att styra människor inom området, vilket medför att känsliga platser kan lämnas ifred. En inventering av rödlistade arter samt arter enligt artskyddsförordningen har genomförts av Rana Konsult under våren och sommaren Inga arter som berörs av artskyddsförordningen påträffades inom planområdet. Större vattenödla och åkergroda som redovisas i Artskyddsförordningens bilaga 1 inventerades utanför planområdet. Bland rödlistade arter som påträffades inom planområdet är hämpling, sånglärka samt naverlönn, skogsalm och ask som växer vid Spångholmsgården och åkerkulla som inventerades vid ängen öster om Virängarna. Ängen öster om Virängarna är en värdefull biotop med en örtrik, ängsartad vegetation. Floran är mycket attraktiv och kan bli ett positivt element för de boende i närområdet. Området skyddas i plan som ängsmark. Under byggperiod bör marken skyddas i möjligast mån. Om den ändå skadas är det viktigt att inte reparera detta genom att lägga på lager av matjord utifrån. Äng mellan Virängarna och väg mot Torup Vid Spångholmsgårdens ekonomibyggnader föreslås en park, där befintliga träd som bl.a. utgörs av rödlistade naverlönn avses bevaras. Inom trädridån finns dock ett par sjuka träd bl.a. en kastanj som behöver tas bort. Vid denna park föreslås en lekplats. Ytterligare en mindre lekplats föreslås vid Backahusen. Vid mangårdsbyggnaden inventerades rödlistad ask som också föreslås bevaras. Öster om föreslagen förskola föreslås ett grönområde för exempelvis en spontanbollplan. Sidan 10 av 49

11 För stora delar av planområdet föreslås markanvändningen natur med dagvattendammar samt gång- och ridstråk. Ett sammanhängande naturområde bildas från Torups bokskog i söder norrut utmed Virängarna och Spångholmsbäcken. Naturområdet binder samman natur- och vattenmiljöer till ett ekostråk och en spridningskorridor för flora och fauna. Tillgängligheten i planområdet förbättras med nya gångstråk och ridvägar som förbinder Bara med Torup och Tjustorp. Ett grönstråk utmed Spångholmsbäcken föreslås utvecklas med sittplatser på lämpliga ställen. Gång- cykel och ridvägar Vid Spångholmsgården och Backahusen finns småvatten (< 1 ha i jordbruksmark) som kommer att påverkas av föreslagen bebyggelse. Tillstånd för biotopskydd ska sökas enligt 7 kap MB. I dammen vid Spångholmsgården påträffades vid inventeringen lökgroda samt mindre vattensalamander och vid Backahusen inventerades ätlig groda. För naturområdena föreslås att gräset slås ca 2 ggr år. Inom stora delar av naturområden kan ängsmark skapas när marken inte längre gödslas för odling. Om kommunen sköta ytorna genom klippning eller det ska finnas betesdrift på vissa delar ska utredas i det fortsatta planarbetet. Dagvattendammarnas översvämningsyta röjs vartannat år, för att förhindra igenväxning. Tillopp och breddavlopp funktionssäkras i samband med skötsel av gräsytorna. Golfområde Vid naturområdet Virängarna föreslås ett område för golfändamål. Inom området får inga byggnader uppföras. Det får inte heller anläggas golfbana eller drivingrange. Området ska utgöras av ängsmark som inte får gödslas eller planteras. Vid större tävlingar inom PGA kan området tillfälligt nyttjas som parkering. Sidan 11 av 49

12 Vattenområden Föreslagen bebyggelse och infrastruktur gör intrång i det allmänna strandskyddsområdet. Befintlig körbar bro över Spångholmsbäcken vid Infartsvägen föreslås utvidgas något. En ny körbar bro föreslås över Spångholmsbäcken vid den nya infarten från Tjustorpsvägen. Dispens för strandskydd enligt 7 kap MB kommer att sökas för ovanstående kulvertering av Spångholmsbäcken. Dispens för strandskydd kommer även att sökas för ny väg mot Tjustorpsvägen och två dagvattendammar som ligger inom 100 meter från Spångholmsbäcken. Kommunen begär upphävande av strandskydd för ny dragning av infartsvägen, del av parkeringsytor till bad- och hotellanläggningen, pumphus till bad- och hotellanläggningen, del av hotellbyggnad och en dagvattendamm som ligger inom 100 meter från Spångholmsbäcken. Totalt berörs ca m 2 mark för golfändamål och väg i gällande detaljplan för PGA golfbana. Strandskyddet avses bibehållas inom föreslagna naturområden utmed Spångholmsbäcken. Naturområdena är allmän platsmark där kommunen är huvudman. Spångholmsbäckens idag branta slänter föreslås flackas ut i syfte att förbättra säkerheten för barn som vistas utmed bäcken, öka den biologiska mångfalden, samt ge en större magasinering vilket minskar risken för översvämning. Särskilda skäl för upphävandet av strandskyddet är att berörda delar av området är avskilt genom infartsvägen från området närmast strandlinjen och saknar därför betydelse för allmänhetens friluftsliv. Allmänhetens fria tillträde till stranden säkras med allmänna gångvägar inom naturområdena utmed Spångholmsbäcken. Öster om Spångholmsallén är bäcken flyttad till ett nordligare läge, när den lyftes fram från tidigare kulvertering och fick ett meandrande lopp i samband med att PGA golfbanan byggdes. Ytberäkningar av strandskydd, Sweco Architects AB Sidan 12 av 49

13 Trafik Biltrafik Trafiken till den nya bebyggelsen kommer att ledas från Malmövägen, 841 via befintlig väg och en ny väg samt från Tjustorpsvägen, 837 via en ny väg. En fördjupad trafikutredning är framtagen av Tyréns, november Den nya bebyggelsen bedöms ge en trafikökning med ca 3900 fordon/åmd, där ca 2100 fordon/åmd avser besökare och anställda till bad- och hotellanläggning. För bostäder har det antagits att 10 % av trafiken har mål inom Bara. Av resterande trafik antas fördelas med 75 % västerut mot Yttre Ringvägen och Malmö m.fl. orter och 25 % österut mot Lund m.fl. orter. Bad- och hotellanläggningen bedöms alstra mest trafik under veckosluten och i viss utsträckning under eftermiddagar och kvällar. Prognostiserade trafikflöden år 2012 exklusive respektive inklusive Bara Söder, Tyréns AB Bad- och hotellanläggningen förväntas ha ett upptagningsområde som sträcker sig utanför Skåne med besökare från ett stort omland. För anläggningen antas att 70 % av besökarna belastar Yttre Ringvägen/E6 i väster eller E65 i söder medan ca 30 % kör via väg 108 i öster. Det innebär ett trafiktillskott på ca 2300 fordon/åmd västerut på väg 841, ca 1000 fordon/åmd österut på väg 841 och ca 350 fordon/åmd söderut på väg 837. Inom planområdet bedöms befintlig väg från Malmövägen trafikeras av ca 2300 fordon/dygn norr om hotell- och badanläggningen och ca 800 fordon/dygn söder om anläggningen. Den nya vägen från Malmövägen beräknas trafikeras av ca 1700 fordon/dygn. Nya vägen från Tjustorpsvägen antas trafikeras med ca 450 fordon/åmd. I anslutning till hotellet har en elbilspool för boende och hotellgäster diskuterats för att minska klimatpåverkan. För befintlig cirkulationsplats vid Malmövägen kan det i framtiden bli aktuellt att vidta kapacitetshöjande åtgärder, beroende på hur trafiken kommer att utveckla sig. Behovet av åtgärder uppstår sannolikt inte förrän efter år Beräkningar visar att det inte förväntas uppstå några kapacitetsproblem i Bara Söders anslutning till Tjustorpsvägen. Sidan 13 av 49

14 Gång- och cykeltrafik Spångholmsvägen som är avstängd för allmän fordonstrafik kommer även fortsättningsvis att nyttjas som gång- och cykelväg. Söder om bad- och hotellanläggningen fortsätter stråket i blandtrafik mot PGA och sedan söderut på mindre grusade vägar mot Torup. En gång- cykeltunnel planeras under Malmövägen, mellan Spångholmsvägen och Bara centrum. Den bör få en ljus och luftig utformning som bidrar till att man som gångtrafikant och cyklist känner sig trygg. I den nya cirkulationsplatsen på Malmövägen som ansluter ny väg till planområdet föreslås separerad gång- och cykelväg. Separerade gång- och cykelvägar föreslås även utmed de nya vägarna som ansluter Malmövägen respektive Tjustorpsvägen samt till Backahusen. Gång och cykeltrafik i planområdet Kollektivtrafik Busstrafik Dagens kollektivtrafiklösning täcker in 93 % av föreslagen bebyggelse inom ett avstånd på 1000 meter vilket motsvarar 800 meter fågelvägen. Olika alternativ för kollektivtrafiken för Bara Söder har studerats av Tyréns i samarbete med Skånetrafiken. Man har undersökt att utöka befintlig busslinje 142 till att även trafikera Bara Söder. Man har även undersökt förutsättningar för en matarlinje eller en ringlinje samt en egen skyttel. Av de olika alternativen visade det sig att dagens kollektivtrafiklösning ger störst samhällsekonomiskt netto för föreslagen bebyggelse. Befintlig hållplats Spångholmen föreslås rustas upp med busskur, cykelparkeringar samt en pendlarparkering i ett lämpligt läge. Om det skulle visa sig att antalet förväntade kollektivtrafikresenärer skulle dubbleras till bad- och hotellanläggningen eller om Bara Söder skulle byggas ut ytterligare kan ett alternativ där busslinje 142 får en ny sträckning genom Bara samt Bara Söder vara att föredra. En djupare analys av hur genomförbart detta alternativ är måste göras när detta blir aktuellt. Sidan 14 av 49

15 Upptagningsområde för busshållplatser vid tänkbar framtida linjedragning respektive dagens linjedragning, Tyréns AB En egen skyttel, som drivs av fastighetsägaren, från exempelvis Hyllie station eller Malmö C kan anpassas direkt efter besökares behov som ska besöka bad- och hotellanläggningen. Man skulle uppnå en restidskvot på 1,2 från Hyllie station. Ur restidssynpunkt är en egen skyttel från Hyllie station det bästa alternativet för resenärer från exempelvis Köpenhamn. För resenärer från Malmö har utökad linje 142 bäst restidskvot. Restidskvot innebär restiden för kollektivtrafik i relation till restid med bil för motsvarande sträcka. För kollektivtrafiken bör restidskvoten vara 1,5 eller lägre för att vara konkurrenskraftig. Nackdel med en egen skyttel är att de två kollektivtrafiksystemen för boende i Bara och bad- och hotellgäster separeras, så istället för att ett system skulle kunna dra nytta av ett större resandeunderlag så kommer de två systemen att konkurera med varandra. Spårtrafik En utredning om ett kompletterande spår till hotell- och badanläggning har tagits fram av Trivector Där har två alternativa spår med hållplatsläge norr respektive söder om hotell- och badanläggningen studerats. Både dessa alternativ kan ansluta till föreslagna spår utmed gamla banvallen mot Malmö eller till spår utmed planerad ny vägsträckning för väg 841 i utredning Klågerupsbanan, Lätt spårtrafik Malmö-Bara-Klågerup, Trivector Tidigare föreslaget hållplatsläge i Bara centrum måste flyttas ca 200 meter österut i förhållande till tidigare förslag. Av de både kompletterande spåren är det norra att föredra, eftersom det ger en bättre kompromiss mellan restid och tillgänglighet. Vid en framtida lätt spårväg antas fler boende åka kollektivt vilket skulle minska trafikflödet med ca fordon/åmd. Trivector uppskattar att för besökare till badanläggningen skulle ca 20 % välja kollektivtrafik vilket motsvarar ca fordon/åmd. Torg för kollektivtrafik Norr om bad- och hotellanläggning föreslås ett område för en eventuell busshållplats, angöring, pendlarparkering och cykelparkering. Om ett kompletterande spår till hotell- och badanläggning skulle bli aktuellt kan denna plats även nyttjas för ett hållplatsläge för framtid spårtrafik. Minst 1/3 av torgytan inom de delar som inte är gångytor ska utgöras av genomsläpplig beläggning med en tät underliggande duk. Sidan 15 av 49

16 Utformning av gator Gatorna i planprogramområdet ska utformas enligt VGU-standard. Det innebär att för huvudgatorna föreslås en gatubredd på 6,0 7,0 meter, och för lokalgator vid Backahusen och Skogshusen föreslås en gatubredd på 5,5 meter. Gator till terrasslägenheterna och hotellanläggningen föreslås ha en gatubredd på ca 5,0 respektive 7,0 meter. För separerade gång- och cykelvägar föreslås en bredd på 3,0 meter. För huvudgator föreslås en hastighet på 50 km/h och för lokalgatorna 30 km/h. För terrasslägenheterna samt bad- och hotellanläggningen föreslås utfartsförbud mot gränsande huvudgator samt gång- och cykelväg. Utfart ska huvudsakligen ske mot intilliggande enskilda gator. Vid Backahusen föreslås en 2,5 meter bred parkeringszon med en genomsläpplig beläggning utmed ena sidan och en 1,5 meter bred gångbana på andra sidan av körbanan. Sektion över lokalgata vid Backahusen, FOJAB arkitekter Vid Skogshusen föreslås en 2,5 meter bred parkeringszon med en genomsläpplig beläggning utmed ena sidan av körbanan. Inom tomtmark föreslås ett 2,5 meter brett svackdike på ena sidan av körbanan. Sektion över lokalgata vid Skogshusen, FOJAB arkitekter Sidan 16 av 49

17 Parkering All boendeparkering för småhus sker på respektive tomt med möjlighet till att ställa upp 2 bilar på egna tomten och besöksparkering längs med gatorna. Terrasslägenheternas parkeringsbehov är 1 plats/lägenhet, samt ytterligare 0,2 platser/lägenhet för besökande. Detta ger ett bilplatsbehov på ca 240 bilar för 200 lägenheter. För terrasslägenheterna föreslås 300 parkeringsplatser varav ca 50 p-platser i markplan och ca 250 p-platser i källargarage under bostadsbyggnaden. För hotellet uppskattas 0,75 1,0 bilplats per rum, vilket ger ett bilplatsbehov på ca bilplatser för 400 rum. Badanläggningens parkeringsbehov uppskattas till ca 800 platser vid 90 % beläggningsgrad. För bad- och hotellanläggningen föreslås ca 1340 parkeringsplatser varav ca 870 p-platser i markplan, ca 220 p-platser ovan mark i p-hus integrerat med hotellbyggnaden och ca 250 p-platser i källargarage under hotellbyggnaden. Minst 1/3 av parkeringsytan i markplan ska utgöras av genomsläpplig beläggning med en tät underliggande duk. Till förskolan föreslås ca 30 parkeringsplatser inom dess kvartersmark. Parkering med genomsläpplig beläggning, Tema landskapsarkitekter Bullerskyddsåtgärder Området som ska planläggas har karaktären av ett område där naturupplevelsen är en viktig faktor. Därför bedöms riktvärdet för externt buller Leq 35 dba (kväll och natt) som avser områden för fritidsbebyggelse och rörligt friluftsliv där naturupplevelsen är en viktig faktor vara dimensionerande vid projektering av installationer. Vid bostäder och förskola som ligger i direkt anslutning till badoch hotellanläggningen bedöms riktvärden som gäller vid bostäder, vårdbyggnader och utbildningslokaler vara tillämpliga. I de fall det förekommer godsmottagning före kl 07 på morgongen bör särskilt höga momentana ljud beaktas vid lossningen eller från kylaggregat på varubilar. Den sammanlagda ljudeffekten för bullerkällor på anläggningen får inte överskrida ekvivalenta ljudeffektnivån Lw 96 dba, vilket motsvarar den ekvivalenta ljudtrycksnivån Leq 35 dba vid Sidan 17 av 49

18 Backahusen. Ljudnivån vid bostäder och skola som ligger i anslutning till anläggningen ska uppfylla bullerriktvärden som gäller vid bostäder och utbildningslokaler enligt RR 1978:5. Det vill säga den ekvivalenta ljudtrycksnivån 50 dba dagtid kl 07-18, 45 dba kvällstid kl och 40 dba nattetid kl Höga momentana ljud från verksamheten får inte överstiga 55 dba vid bostäder under nattetid kl Utomhusriktvärden (frifältsvärden) för externt industribuller. Områdesanvändning 1 Ekvivalent ljudnivå i db(a) Högsta ljudnivå i db(a) FAST Dag Kväll samt helgdag Natt Momentana ljud nattetid Arbetslokal för ej bullrande verksamhet Bostäder och rekreationsytor i bostäders grannskap samt utbildningslokaler och vårdbyggnader Områden för fritidsbebyggelse och rörligt friluftsliv där naturupplevelsen är en viktig faktor 3 1 Vid de fall kringliggande område ej utgörs av angivna områdestyper bör bullernivån anges på annat sätt, till exempel ljudnivån vid stadsplangräns eller på ett visst avstånd från anläggningen. 2 Värdet för natt behöver inte tillämpas för utbildningslokaler 3 Avser områden som planlagts för fritidsbebyggelse och rörligt friluftsliv Teknisk försörjning Energiförsörjning Geoenergi En förstudie av förutsättningar för geoenergiuttag för Bara Söder har tagits fram av Tyréns I utredningen har man undersökt möjligheterna för en geoenergianläggning som ska täcka det huvudsakliga värme- och kylbehovet i hotell- och badanläggningen samt lägenheterna. Förutsättningarna för ett akvifärslager vid Bara Söder är goda vilket beror främst på att berggrunden består av kalksten, att jorddjupet är relativt stort och att det lokala grundvattenflödet är lågt. De utförda överslagsberäkningarna visar att förutsättningarna för ett akvifärslager i kalkstenen är goda och ett möjligt energiuttag på ca 4500 MWh/år (effekt 0,52 MW) har beräknats. Eftersom ett akvifärslager är betydligt mer energieffektivt än exempelvis ett borrhålslager är det mest fördelaktigt att gå vidare med en detaljerad dimensionering av denna typ av geoenergianläggning. För att kunna dimensionera ett akvifärslager optimalt samt för att kunna uppskatta energiuttag och utveckling över längre tidsperioder krävs en grundvattenmodellering. För att göra en grundvattenmodellering möjlig krävs borrning av en ca 100 m djup brunn i kalkstenen följt av en provpumpning samt upprepade matningar av grundvattennivå i berggrunden. Fjärrvärme För planområdet utreds även förutsättningarna för fjärrvärme. Bad- och hotellanläggningen samt terrasslägenheterna kan anslutas till fjärrvärme. Eventuellt kan även Backahusen anslutas till fjärrvärme. Sidan 18 av 49

19 Alternativ energi För Skogshusen kan det bli aktuellt med individuell uppvärmning. Transformatorstationer Inom planområdet föreslås totalt två nya transformatorstationer som placeras vid Backahusen respektive Sjöhusen. Enligt Högspänningshandboken SS ska avståndet från transformatorbyggnad till brännbar byggnadsdel eller brännbart upplag uppgå till minst 5 meter. Ledningar Befintlig luftburen kraftledning påverkas av föreslagna terrasslägenheterna i planområdets västra del. Kraftledningarna som är en fördelningsledning har ett skyddsavstånd på 60 meter på ömse sidor av luftledningen. Exploatören bekostar flytt av berörd ledning. Jordledningar för el, tele och VA inom kvartersmark säkras i plan med ett 4 meter brett u-område. Inom u-området får det inte förekomma plantering av träd, men mindre buskar accepteras. Plantering av träd bör ej ske närmare ledningar än 2,5 meter. För träd i närheten av ledningar rekommenderas rotskydd, för att minska risken för skador i samband med eventuella arbeten med ledning. Exploatören bekostar flytt av befintliga ledningar som påverkas av föreslagen bebyggelse. I planområdets norra del finns befintliga gasledningar inom föreslagen gatumark. Plantering av träd bör ej ske närmare ledningar än 2,5 meter, men mindre buskar accepteras. För träd i närheten av ledningar rekommenderas rotskydd, för att minska risken för skador i samband med eventuella arbeten med ledning. Exploatören bekostar eventuell flytt av berörd ledning vid ombyggnad av befintlig infart respektive nybyggnad av ny infart. Inom planområdet finns ett servitut för en framtida fjärrvärme/gasledning i nordsydlig riktning. Servitutet påverkas av föreslagen bostadsbebyggelse vid bad- och hotellanläggningen. Exploatören bekostar upphävande av befintligt servitutet samt bekostar bildande av ett nytt servitut på lämpligt läge för framtida fjärrvärme/gasledning. Vatten och avlopp Den föreslagna exploateringen innebär en markant ökning av både renvattenförbrukningen och spillvattenflödet. Befintligt VA-system måste förstärkas om planförslaget ska anslutas. Det krävs omläggning av ca 600 m befintlig vattenledning och en ny ca 500 m spillvattenledning. För att ansluta spillvattnet till det kommunala ledningsnätet krävs nya pumpstationer. Totalt föreslås tre nya pumpstationer som placeras vid Backahusen, bad- och hotellanläggningen och Skogshusen. Pumphusen får inte placeras närmare bostadsbebyggelse än 50 meter. Varje pumpstation har en byggnadsarea på ca 9-15 m 2. En dricksvattenreservoar för att upprätthålla rätt mängd vatten och tryck innan det släpps på till badoch hotellanläggningen och ett fördröjningsmagasin för utjämning av spill- och gråvatten från Bara Söder ( m 3 ) föreslås i planområdets nordvästra del. Dricksvattenreservoaren ansluts till kommunal vattenledning. Mellan fördröjningsmagasin och bostadsbebyggelse ska det finnas ett skyddsavstånd på 100 m. Inom respektive fastighet föreslås en byggnad med en byggnadsarea på ca 20 m 2. Inom fastigheterna för ovanstående tekniska anläggningar föreslås en markbeläggning av grus samt gräs inom vissa delar. Byggnaderna föreslås utformas med träfasader och gröna tak av exempelvis sedum Sidan 19 av 49

20 Tyréns har tagit fram en VA-utredning, där man studerar förutsättningarna för VAförsörjning av programområdet för Bara Söder och alternativa VA-lösningar. En av utgångspunkterna är att föreslagen bebyggelse kan maximalt tillåtas bidra med 20 l/s. Programområdet Bara Söder uppskattas ge ett maxtimflöde för ett maxdygn på totalt 43,6 l/s utan utjämning. De alternativ som har studerats är följande: 1. Ingen utjämning 2. Utjämning av allt vatten utan lokal behandling av dusch- och poolvatten 3. Utjämning av allt vatten med lokal behandling av dusch- och poolvatten 4. Utjämning av samtliga spillvattenflöden (Bara Söder, Bara centralort, Bara Väster och Klågerup) som belastar ledningen till Malmö Alternativ 1 är driftmässigt enklast och innebär en ny huvudpumpstation måste byggas och en ny överföringsledning till Malmö måste anläggas. Det krävs två eller tre lokala pumpstationer. Dessutom krävs en ny självfallsledning med en längd av ca 550 m för vatten från Bara Söder till den nya huvudpumpstationen. Investeringskostnad uppskattas till ca MSEK. Alternativ 2 kräver två eller tre lokala pumpstationer och 500 m 3 utjämningsvolym för både kraftigt och milt förorenat avloppsvatten. Dessutom krävs andra åtgärder för att minska maxflödet med 5 l/s. Investeringskostnad uppskattas till ca 7-10 MSEK exklusive kostnader för att minska maxflödet. Alternativ 3 kräver två eller tre pumpstationer lokalt och 200 m 3 utjämningsvolym för både kraftigt och milt förorenat avloppsvatten. Dessutom krävs en ny pumpstation för gråvattnet som ska behandlas lokalt samt infiltration eller filtrering med UV av gråvatten och bortledning till Spångholmsbäcken. Investeringskostnad uppskattas till ca MSEK för infiltration och 7-9 MSEK för filtrering med UV. Alternativ 4 innebär att en gemensam utjämning av samtliga spillvattenflöden som belastar befintlig ledning till Malmö. Ny huvudpumpstation måste byggas för pumpning av samtliga spillvattenflöden från Bara Söder, Bara centralort, Bara Väster och Klågerup. Det krävs två eller tre lokala pumpstationer. Dessutom krävs en ny självfallsledning med en längd av ca 550 m för vatten från Bara Söder till den nya huvudpumpstationen. Investeringskostnad uppskattas till ca MSEK. Av studerade alternativ föredras alternativ 1 som innebär enkel och säker drift och tillåter ytterligare inkoppling av spillvattenflöden. Vid scenariot om att senarelägga uppförandet av Sjöhusen (som inte ingår i denna detaljplan) skulle maxflödet kunna minska till 19,1 l/s med hjälp av utjämning. Med tanke på övriga expansionsplaner i Bara är det dock rimligt att anta att avloppsledningen till Malmö behöver ökas inom relativt snar framtid. Dagvattenhantering Hela planprogramområdet ligger inom avrinningsområdet till Spångholmsbäcken som är ett biflöde till Sege å. Dagvatten avvattnas från de olika bostadsområdena med diken och/eller rörledningar till utjämningsmagasin för flödesutjämning och rening. Efter flödesutjämning avleds vattnet till recipienten - Spångholmsbäcken. Renat dagvatten ska uppnå miljökvalitetsnormerna för grund- och ytvatten samt skyddade områden. För dagvattenhantering har en dagvattenutredning för Bara Söder tagits fram av Tyréns, Sidan 20 av 49

21 Utjämningsmagasinen utformas som permanenta vattenspeglar med ett vattendjup på ca 1,0 meter och flacka slänter med en lutning på 1:8 1:10. Dammarna vid Backahusen samt bad- och hotellanläggningen dimensioneras för ett utgående flöde av 0,9 l/s ha med 100-års regn som grund. Dagvattendamm vid Skogshusen dimensioneras för ett utgående flöde på 1,3 l/s ha med 100 års regn som grund. Vid en återkomsttid på 10 respektive 100 år har dagvattendamm vid Backahusen en volym på 1600 respektive 4000 m 3, dagvattendamm vid Skogshusen har en volym på 550 respektive 1350 m 3, två dagvattendammar vid bad- och hotellanläggningen en volym på totalt 3800 respektive 8500 m 3. Alla utjämningsmagasin ligger på minst 25 meter från befintligt dikes släntkrön. Dagvattensystemet ska dimensioneras för ett 10-års regn. Vid extrema regn kommer dagvattenledningar inte att kunna ta emot allt regn. Då kommer det att rinna vatten på ytan som letar sig till lägre liggande områden och det finns risk för översvämningar. För att förhindra att bostadsområdena översvämmas har de höjdsatts så att det finns nedsänkta vattenvägar genom och ut ur områdena. Vid extrema regn kommer vatten som rinner på marken att rinna mot vattenvägarna och ut ur området. I det fortsatta arbetet med detaljprojektering är det viktigt att se till att området höjdsätts så att dessa vattenvägar finns kvar. Vid Backahusen är det till exempel viktigt med ett avskärande stråk norr om området som fångar upp ytavrinning från naturmarken och för Skogshusen är det viktigt att se till att husraden närmast sumpskogen höjdsätts så de inte översvämmas vid extrema regn. Föreslagna gröna tak på hotell och terrasslägenheter samt genomsläppliga material på hårdgjorda ytor minskar dagvattenmängderna. Gröna tak Bo 01, Tema landskapsarkitekter Eftersom att dagvatten ska anslutas till Spångholmsbäcken och sidodike vilka ingår i ett dikningsföretag krävs tillstånd och en ny förrättning kan behöva upprättas. Samråd eller överenskommelse om förändringen ska ske med dikesföretaget. Sidan 21 av 49

22 Dikningsföretag och båtnadsområde vid Spångholmsbäcken Renhållning För terrasslägenheter, hotellanläggningen och förskolan föreslås miljöhus för hushållsavfall med skilda fraktioner enligt kommunens riktlinjer. Miljöhusen placeras inom dess fastighet. Miljöhusen utformas med träfasader och gröna tak av exempelvis sedum. För bostadsbebyggelsen Backahusen och Skogshusen föreslås sopkärl med fraktioner inom respektive tomtmark. Brand och säkerhet Det är av väsentlig vikt att brand- och säkerhetsfrågorna belyses på ett relevant sätt under ett tidigt skede under planprocessen. Arbetet skall inledningsvis inriktas på att analysera riskerna och därefter föreslå såväl tekniska som ekonomiskt övervägda lösningar. Nedan redovisas schematisk illustration över handläggningen avseende riskhantering och åtgärder i olika delmoment. DELMOMENT ÅTGÄRD BESKRIVNING 1 Riskanalys Utförs under detaljplanearbete 2 Målformulering Målen för att trygga säkerheten för boende, besökare och egendom 3 Förebyggande Beskrivning över förebyggande åtgärder 4 Räddningsinsatser Vilken typ av olyckor kan förväntas och vilka räddningsinsatser erfordras 5 Information Information till boende, besökare och verksamheter för att dels förebygga och dels beskriva räddningsinsatserna Sidan 22 av 49

23 Under ett inledande skede är det viktigt att diskutera vilka insatstider som man bör räkna med för att tillgodose behoven för Bara Söder. Insatstiderna ligger till grund för operativ insatsstyrka som erfordras. Myndigheten för samhällskydd och beredskap, MSB (tidigare Räddningsverket) i Sverige tillämpar följande regler för insatstider: Grupp I insatstid högst 10 min Koncentrerad centrumbebyggelse eller sluten kvartersbebyggelse med bostäder, butiker, varuhus, kontor och samlingslokaler Särskilt brandfarlig bebyggelse Större vårdanläggning, elevhem, hotell eller anläggning med personalkrävande utrymning Industriområde eller industri med speciellt farlig verksamhet Större brandfarlig eller miljöfarlig verksamhet Bostadsbebyggelse 4 vån eller högre eller bostadsområde där speciella räddningsvägar finns anordnade Större samlingslokal avsedd för fler än 300 personer Man kan konstatera att en anläggning av detta slag (bad- och hotellanläggning) för Bara Söder klassificeras som grupp I, inställelsetid 10 min. Likaså att dimensionerande skadefall härrör sig till bad- och hotellanläggningen och inte till föreslagen bostadsbebyggelse. Insatsstyrka för räddningsarbete i händelse av brand är avhängt av flera faktorer som måste utredas vidare och samordnas med utbyggnaden. Del av hotelldelen kommer i detaljplanen att medges möjlighet för byggnad med 6 våningsplan vilket innebär att det erfordras höjdfordon för att klara denna insatshöjd. Denna investering skall vägas mot kostnader för tekniska lösningar i byggnaderna (brandceller, sprinkler mm). Tekniska lösningar innebär dock inte att inställelsetiden 10 min får underskridas. Med krav på insatstid 10 min, kan detta tillgodoses på olika sätt. Ett förslag kan vara att plats och utrymme skapas för en framskjuten enhet med en bemanning av minst 5 personer i anslutning till bad- och hotellanläggningen. Denna bemanning bör delvis kunna samordnas med annan personal inom bad- och hotellanläggningen som får adekvat utbildning genom Myndigheten för samhällsskydd och beredskap, MSB i form av inledande räddningsarbete. Lämplig placering av framskjuten enhet kan vara att nyttja del av befintliga Spångholmsgården. Utöver brand finns andra risker som skall beaktas, främst olyckor i form av klorgasutsläpp. Möjlig teknisk lösning är att placera klorgastankarna utanför badanläggningen, under jord, där tankarna kan placeras i betongkonstruktion. Annat alternativ är att placera klorgastankarna i bef Spångholmsgården med underjordiska ledningar till badanläggningen. Man kan också under projekteringen av badanläggningen planera in så att tankarna placeras under eller i själva badanläggningen. Vid placering i badanläggningen skall kravet på frånluftsfläktar beaktas. Vid placering av klorgastankarna ovan mark skall man beakta förhärskande vindriktning så inte eventuellt klorgasutsläpp leds mot bebyggelsen. Lovplikt Inom område betecknat med n 4 och n 5 gäller, i enlighet med 9 kap 12 PBL, utökad lovplikt för trädfällning. Sidan 23 av 49

24 KONSEKVENSER Miljöbedömning enligt plan- och bygglagen Bestämmelserna i plan- och bygglagen om miljöbedömning syftar till att integrera miljöaspekter i planen, så att en hållbar utveckling främjas. Detaljplaner ska miljöbedömas och MKB upprättas, om man vid en behovsbedömning kommer fram till att genomförandet av planen kan leda till en betydande miljöpåverkan. Detaljplan som medger att området tas i anspråk för hotell utanför sammanhållen bebyggelse enligt PBL 4 kap 34 omfattas av krav på miljökonsekvensbeskrivning enligt MB 6 kap 6-7. Dessutom berörs flera riksintressen samt natur- och kulturvärden. Bygg och miljö bedömer med vägledning av förordningen om miljökonsekvensbeskrivning att planförslaget kan antas medföra betydande miljöpåverkan i den mening som avses i 6 kap MB och i 4 kap 34 PBL. Behovet av miljötillsyn vid genomförandet av detaljplanen belyses därför i en miljöbedömning enligt 6 kap MB. Till planprogrammet upprättades en övergripande miljökonsekvensbeskrivning (MKB) och till detaljplan för Bara Söder har en miljökonsekvensbeskrivning upprättas av Sweco Architects AB. Miljökonsekvensbeskrivningen är i sin helhet en separat handling. Sammanfattning av miljökonsekvenserna Utbyggnadsalternativet medför såväl positiva som negativa konsekvenser. Utbyggnadsförslaget möjliggör en stor bad- och hotellanläggning. Förslaget ger regionen och de boende i Bara tillgång till en modern badanläggning med spa och kommersiell service i form av restauranger, bowling m.m. Bostadsutbyggnaden bedöms vara nödvändig för att få ekonomi i projektet, förutom att säkerställa det bostadsbehov som framhålls i kommunens översiktsplan. Bad- och hotellanläggningens placering är även lämpad för eventuellt uttag av geoenergi vid en lågresistiv zon. En positiv aspekt är att Spångholmen åter blir en mötesplats i händelsernas centra med folk och rörelse på samma sätt som den tidigare var när gården nyttjades som plattgård. Idag är området öde där byggnaderna förfaller och Spångholmen är enbart ett landmärke och monument som vittnar om dess historia. Med föreslagen bad- och hotellanläggning kan projektet ge Spångholmen en ny användning där byggnaderna åter nyttjas istället för att förfalla. Sammantaget bedöms de samlade konsekvenserna, frånsett påverkan på riksintresset för kulturmiljö, inte lägga några hinder i vägen för en utbyggnad av Bara Söder enligt samrådsförslaget till detaljplan. Natur och kulturmiljö Kulturlandskapsvärdena påverkas negativt genom att sambandet mellan Spångholmen och Värby försvagas, Spångholmsgården blir inte lika dominant i landskapet och öppenheten i landskapet minskar. Istället kommer det att skapas ett nytt landmärke med en tydlig gestaltningsidé i det öppna landskapet. Detta kan vara både positivt och negativt för landskapsbilden beroende på hur tydligt avtryck man vill låta den tillkomande bebyggelsen ge landskapet. Den föreslagna bostadsbebyggelsen vid Backahusen och Skogshusen bedöms kunna inpassas i landskapet på ett godtagbart sätt. Riksintresset för naturmiljö, Backlandskapet sydväst om Romeleåsen, kommer att kunna bibehållas genom att bebyggelsen har anpassats till landskapets topografi och skala. Skogshusens placering på sluttningen öster om Virängarna är godtagbar med hänsyn till såväl geoteknik, Sidan 24 av 49

25 grundvattenförhållanden samt bevarandevärdena inom fuktängs- och sumpskogsområdet Virängarna. Ursprungligen fanns det mycket vatten i landskapet. I planförslaget återskapas nya vattenmiljöer med föreslagna dagvattendammar. De nya utjämningsmagasinen för dagvatten kommer i viss mån att förstärka dödislanskapets karaktär. De fyra dagvattenmagasinen kommer förutom att rena vattnet som når Spångholmsbäcken även bidra till en varierad landskapsbild och ökad biologisk mångfald. Dagvattendamm söder om Virängarna Landskapet kommer att bli mer tillgängligt jämfört med idag då ridstigar, gång/cykelvägar samt ekostråk kommer att anläggas genom området. Detta säkerställs även genom att marken kring bebyggelsen blir allmän platsmark i den nya detaljplanen, med kommunen som huvudman. Av fornlämningarna kommer endast fast fornlämning, Bara 55 (boplats) vid Backahusen att påverkas av föreslagen bebyggelse. Tillstånd för ingrepp i fast fornlämning kommer om så erfordras att sökas hos Länsstyrelsen. Hälsa och säkerhet Trafikflödena kommer att fördubblas fram till år 2030 oavsett om Bara Söder byggs ut eller ej. Ökande trafikflöden kommer att medverka till att bullernivåerna i området ökar främst utmed Malmövägen, väg 841. Riksdagens riktvärden för vägtrafikbuller överskrids inte för föreslagen bebyggelse. På kort sikt föreslås kollektivtrafiken till området lösas genom att förändra och utveckla busstrafiken. Om/när den nya lätt- spårvägen byggs kommer den bidra till ett mer hållbart transportsystem. Utbyggnaden av en så här stor anläggning påverkar Räddningstjänstens insatstider. Genom byggnadstekniska åtgärder kan denna förlängas. Alternativt kan en sk framskjuten enhet etableras för att uppfylla kraven på räddningsinsatser om en olycka skulle ske. Sidan 25 av 49

26 Mark, luft och vatten Eftersom jordlagerförhållandena skiftar i området bör mätningar utföras i anslutning till respektive bebyggelsegrupp. Inom område för de föreslagna Skogshusen uppmättes i 4 punkter markradonhalter mellan 4-14 kbq/m 3, enligt Geoteknisk undersökning Skogshusen av Tyréns Radonskyddat byggande rekommenderas i samband med nybyggnation. Bottenplattor ska utföras så styva att inte genomgående sprickor uppstår. Alla genomföringar, skarvar, övergångar mellan grundkonstruktion och vägg m.m. ska tätas. Planområdet utgörs av huvudsakligen av jordbruksmark som idag är brukad och bedöms inte innehålla föroreningar. Undersökning av eventuella markföroreningar samt erforderlig sanering ska redovisas i samband med bygganmälan. Inom område för de föreslagna Skogshusen påträffades inga föroreningar med avseende på lukt eller färg vid utförd geoteknisk undersökning av Tyréns, Om man i samband med schaktarbeten påträffar förorenad jord ska detta anmälas till tillsynsmyndigheten för miljö i Svedala kommun som ska godkänna hur dessa massor ska användas eller omhändertas. Massor som ska användas för utfyllnad ska motsvara lokala bakgrundshalter alternativt uppfylla kriterier för mindre än ringa risk enligt Naturvårdsverkets handbok 2010:1. Anmälan krävs om halt och lakningsnivåer i massorna innebär ringa föroreningsrisk. Om massor som avses användas inte uppfyller kriterier för mindre än ringa risk krävs en prövning enligt miljöbalken i varje enskilt fall. För Bara Söder bedöms det bli ett överskott på massor när bad- och hotellanläggningen byggs. I det fortsatta planarbetet ska det undersökas om befintliga massor kan användas inom planområdet. Den ökade trafikalstring som bad- och hotellanläggningen i Bara Söder orsakar kommer inte köra inom Malmö i någon nämnvärd utsträckning utan framför allt via det övergripande trafiknätet. Den ökade trafiken kommer därför enbart marginellt påverka det interna trafiknätet i Malmö vilket innebär att luftkvalitén inne i Malmö inte kommer att påverkas negativt tillföljd av bad- och hotellanläggningen. Enligt Bygg- och miljös beräkningar överskrids inte miljökvalitetsnormerna för luft inom Svedala kommun. Luftföroreningarna ligger inom godtagbara nivåer inom planområdet. Planområdet ligger inom öppet landskap med god genomluftning. Trafiktillskottet från den förändring som planförslaget innebär bedöms inte förändra nivåerna för befintlig bebyggelse. Utbyggnadsförslaget bedöms inte ha någon betydande negativ miljöpåverkan på Spångholmsbäcken, varken genom några fysiska förändringar eller på vattenkvaliteten. Genom fördröjning och rening av dagvattnet förväntas vattenkvaliteten i Spångholmsbäcken och Sege å snarare förbättras till följd av minskad näringsämnestillförsel från jordbruket. Dagvattendammarna kommer att innebära Vattenverksamhet enligt 9 och 11 kap. Miljöbalken vilket aktualiserar anmälningsfrågor och samråd med nuvarande dikningsföretag i området. Skadebyggande åtgärder Skyddet av Spångholmsgården är svagare i gällande detaljplan med enbart varsamhetsbestämmelser k istället för skyddsbestämmelser q. Samtidigt är alskogen och intilliggande äng vid Virängarna utpekat för golfändamål i gällande detaljplan. I föreslagen detaljplan föreslås området bli allmän platsmark för natur där alskogen och ängsmarken skyddas. Den västra cirkeln är mera öppen föra att synliggöra Spångholmsgården från omgivningen. Samtidigt har föreslagna lägenheterna på den högsta delen av byggnaden motsvarande höjd som Spångholmsgårdens torn. Sidan 26 av 49