Detaljplan för del av Fågelås-Spakås 1:1 Hjo kommun augusti 2012

Transkript

1 Detaljplan för del av Fågelås-Spakås 1:1 Hjo kommun augusti 2012 Stiernstedt/Ylander Arkitekter SAR/MSA

2 2 2

3 3 Detaljplan för del av Fågelås-Spakås 1:1 Spakås, Hjo kommun HANDLINGSFÖRTECKNING Detaljplanen består av följande handlingar. PLANBESKRIVNING och GENOMFÖRANDEBESKRIVNING BEHOVSBEDÖMNING PLANKARTA 1:1.000 ILLUSTRATION 1:1.000 ÖVERSIKTLIG VA- och GATUUTREDNING med dagvattendimensionering ÖVERSIKTLIG GEOTEKNISK UTREDNING FASTIGHETSFÖRTECKNNG GRUNDKARTA SAMRÅDSREDOGÖRELSE (efter genomfört samråd) 3

4 4 Detaljplan för del av Fågelås-Spakås 1:1 Hjo kommun PLANBESKRIVNING Upprättad i augusti 2012 STIERNSTEDT/YLANDER ARKITEKTER SAR/MSA HJO Jarl Stiernstedt Arkitekt SAR/MSA Per-Göran Ylander Arkitekt SAR/MSA PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Hjo kommun är i behov av ett varierat utbud av småhustomter. Förutsättningarna för att utnyttja närheten till Vättern är allra störst söder om stadskärnan. Planen syftar till att möjliggöra utbyggnad av framförallt småhus på del av fastigheten Fågelås-Spakås 1:1. All bebyggelse läggs utefter en bygata parallellt med och väster om enskilda vägen (Fågelåsvägen). Bebyggelsen förläggs utanför det utökade strandskyddet på 300 meter från Vätternstranden. Planområdets lokalisering 4

5 5 FÖRENLIGHET MED 3, 4 och 5 KAPITLET MILJÖBALKEN Enligt miljöbalkens 3 kapitel skall marken användas till det ändamål den är lämpad för, med hänsyn till beskaffenhet och läge samt föreliggande behov. Enligt 4 kapitlet ska främst det rörliga friluftslivets intressen beaktas inom Vättern med öar och strandområden. Denna typ av områden skall skyddas mot åtgärder som påtagligt kan skada natur- och kulturmiljön eller friluftslivet. Miljökvalitetsnormer enligt 5 kapitlet tillämpliga på detta projekt finns för luftföroreningar, buller och vatten. Avvägningarna framgår av separat behovsbedömning tillhörande rubricerade detaljplan. PLANDATA Planområdet är beläget söder om Hjo stad, ca 3 km räknat från Stora Torget. Areal Planområdet omfattar 23,7 ha mark. Markägoförhållanden Fastigheten Fågelås-Spakås 1:1 är privatägd och ägs av Leif och Anne Holmblad. Den enskilda vägen (26456) drivs av en vägsamfällighet (ligger utanför planområdet). TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplaner och detaljplaner Detaljplanen överensstämmer med kommunens översiktsplan från oktober Planprogram I december 2007 upprättades ett planprogram för området ( Spakås. Planprogram för Fågelås-Spakås 1:1 m.fl., Hjo kommun ). Planprogrammet anvisar ett för bostäder lämpligt område väster om Fågelåsvägen. En badplats med båtbryggor vid Vätternstranden anvisas. Programmet förutsätter vidare att enskilda vägen förbättras och att en ny gc-väg byggs in till Hjo. Kommunfullmäktige antog rubricerade planprogram. Detaljplaner och områdesbestämmelser Området är oplanerat. I norr gränsar planområdet till Områdesbestämmelser för Hagen 1:1 m.m.. Bestämmelsernas syfte är att skapa ett skydds- och säkerhetsområde runt kommunens avloppsreningsverk på Hagen 1:7. Planområdet för Spakås går fram till södra gränsen för områdesbestämmelserna. Energiplan Energiplanen (KF ) förutsätter bl.a. fortsatt satsning på förtätning av fjärrvärmesystemet och utvidgade leveranser till småhus och industri, att kommunen skall medverka till förnybara lösningar för energisystemet utanför fjärrvärmeområdet, samt att kommunens detaljplaner skall uppfylla energiplanens mål och energiinformation skall ges så tidigt som möjligt i bygglovskedet. Miljöbedömning i planprogram december 2007 I planprogrammet föreslogs att en MKB skulle upprättas för hela bebyggelseområdet inklusive båtbryggor, bad och andra fritidsområden vid stranden i samband med 5

6 6 den första utbyggnadsetappen. Riksintressen Planområdet berörs av flera riksintressen. Inom riksintresseområdena får inte åtgärder vidtas som kan medföra påtaglig skada på riksintresset. Vättern Planområdet är som närmast beläget 350 meter från Vätternstranden. Hela Vättern är av riksintresse för naturvården (NRO14078). Den fina vattenkvaliteten och det kalla vattnet har skapat förutsättningar för en fauna med speciella krav. Västra Vättern (SE ) är klassat som Natura 2000-område. Klassificeringen har sin bakgrund i bl.a. skyddet av livsmiljö för relikarter från Baltiska Issjöns tid storröding, hornsimpa och ett antal kräftdjur. Vättern utgör även riksintresse för såväl yrkes- som fritidsfisket. I riksintresset ingår skyddsvärda arter och stammar. De arter som berörs är öring, röding och harr. Vättern med öar och strandområden är i sin helhet av riksintresse med hänsyn till områdets natur- och kulturvärden. Inom området skall turismens och friluftslivets intressen särskilt beaktas vid bedömning av tillåtligheten av exploateringsföretag eller andra ingrepp i miljön. Planområdet ligger inom detta riksintresse. Södra Guldkroksbygden Norra och Södra Fågelås (KR33) är av riksintresse för kulturmiljövården. Kuststräckans öppna slättlandskap består av ett tydligt herrgårdslandskap med torpmiljöer och kyrkbyar. Landskapet präglas av stora sammanhängande åkerfält som delas av axialt planterade alléer. Planområdet ligger inom detta riksintresse. 6

7 7 Strandskydd För Vättern, inom Hjo kommun, gäller utökat strandskydd 300 meter upp på land och 300 meter ut i vattnet. Strandskyddet syftar till att långsiktigt trygga förutsättningarna för allemansrättslig tillgång till strandområden och bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet på land och i vatten. Planområdet berörs inte av strandskydd. Som närmast ligger planområdet 350 meter från stranden. Biotopskydd Stenmurar Inom planområdet finns ett antal stenmurar som är i varierande skick. Några av stenmurarna håller sakta på att växa över av sly och enstaka träd. Stenmurarna omfattas av det s.k. generella biotopskyddet enl miljöbalken 7 kap 11. Inom denna typ av områden får det inte bedrivas verksamhet eller vidtas åtgärder som kan skada naturmiljön. Dispens kan beviljas om det finns särskilda skäl. Stenmur vid planområdets södra gräns. Värdefullt odlingslandskap Länsstyrelsen har antagit ett program med syfte att långsiktigt bevara natur- och kulturmiljövärden i odlingslandskapet. De övergripande målen för bevarande- och åtgärdsprogrammet är att: skapa förutsättningar för en levande landsbygd i skyddsvärda områden så att jordbruk med djurhållning kan bedrivas jordbruket bedrivs på ett sådant sätt att odlingslandskapets stora natur- och kulturmiljövärden bevaras så långt möjligt bevara uppfattbara och sammanhängande miljöer och karaktärslandskap med värdefulla lämningar och strukturer som tydligt representerar olika utvecklingsskeden så långt möjligt bevara naturliga fodermarker för att förhindra fortsatt utarmning av odlingslandskapets hävdformade biotoper med dess hävdberoende flora och fauna 7

8 8 genomföra insatser för att skydda hotade arters fortlevnad i livskraftiga bestånd. I bevarandeprogrammet redovisas de områden som har höga natur- och kulturmiljövärden. Utifrån urvalskriterierna har områdena klassificerats. För naturvården gäller tre klasser och för kulturmiljövården två klasser. Planområdet för Fågelås-Spakås 1:1 ligger inom prioriterat område betecknat 84-3 Almnäs. Området sträcker sig från Hjällö i söder till södra infarten till Hjo i norr och i väster i princip avgränsat av länsväg 195 och i öster av Vättern. Det vidsträckta området beskrivs på följande sätt: Natur: Representativt för herrgårdslandskapet i Guldkroken. Innehåller hotade åkerväxter. Hagmarkerna är välhävdade. Kulturmiljö: Medeltida odlingslandskap med gårdsindustrier och bra bebyggelse. På Hökensåssluttningen finns ålderdomliga drag bevarade. Området är som helhet en välbevarad odlingsbygd. Området har fått naturvärde klass III och kulturmiljövärde klass I. Lövskog Länsstyrelsen i dåvarande Skaraborgs län genomförde 1984 en Översiktlig inventering av lövskog och lövhagar i Hjo kommun. I planområdets nordvästra del ligger ett område betecknat blandtrivilallövhagmark, nr 191 i inventeringen. Området är ca 2 ha och karaktäriseringen 1984 var: trädskiktet öppet med medelålders ek, asp, björk, rönn, tall och oxel. Området klassificerades i klass 3. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur Mark och vegetation Stenmurarna bevaras som ett positivt och viktigt element inom bebyggelseområdet. De är skyddade i detaljplanen. Vissa mindre avsnitt av murarna måste tas bort m.h.t. till vägdragningar m.m. De delar av stenmurarna som tas bort används antingen som lagningsmaterial för övriga stenmurar inom området eller som förlängning av befintliga stenmurar. Biotopbortfallet bedöms som minimalt. Vegetationsmässigt kan planområdet delas in i tre olika karaktärstyper. Den mest påtagliga är den öppna åkermarken och som genom just öppenheten erbjuder vidsträckt utsikt över Vättern. I sydvästra delen av området finns ett parti med tät granskog. Den tredje landskapstypen är en lövhage i nordväst. Utanför planområdet i väster möter dels tät granskog, dels öppen hagmark på mark tillhörande Systratorp 1:1. Mot öster fortsätter det öppna åkermarken på andra sidan Fågelåsvägen. I söder möter tät granskog. Den nordvästra lövhagen är den mest värdefulla, vilket även bekräftas av lövskogsinventeringen. Här finns ett större inslag av ek. Området röjs och underhålls till förmån för ekarna. 8

9 9 Den nordvästra lövhagen sedd från söder. Skogs-/traktorvägen som går från Spakås allé mot Systratorp behålls i stora drag som den ser ut idag. En försiktig röjning utmed kanterna är nödvändig, men i övrigt kan stråket behållas i sin nuvarande informella karaktär. För att bevara Guldkroksbygdens herrgårdslandskap lämnas markområdena öster om Fågelåsvägen orörda. Bebyggelsen ligger som närmast 350 meter från Vätterstranden. Det öppna landskapet kring Spakås gård lämnas oexploaterat. Det öppna odlingslandskapet längs med Vätternstranden lämnas därmed obrutet från Hjällö i söder ända fram till Hjo stad. Geotekniska förhållanden Enligt SGUs allmänna kartverk består området av sandsten/lerskiffer tillhörande den s.k. Visingsögruppen. Eftersom det föreligger förutsättningar för en samordning av geotekniska undersökningar på andra platser i Hjo är ambitionen att ut- 9

10 10 nyttja denna möjlighet. En översiktlig geoteknisk undersökning har utförts och bifogas planen. Förorenad mark Med tanke på markens tidigare användningsområde finns ingen anledning att misstänka förorenad mark. Radon En preliminär bedömning är att marken är lågradonhaltig och några särskilda byggtekniska krav behöver inte ställas. För att verifiera detta görs en radonundersökning i samband med den geotekniska undersökningen (se ovan). Fornlämningar Planområdet berörs till en mindre del av en övrig kulturhistorisk lämning. Det är den nordvästra lövhagen (se ovan) som ingår i ett större område med röjningsrösen (RAÄ N Fågelås 59:1). Lämningen är således inte klassificerad som fast fornlämning i den antikvariska bedömningen, utan som en övrig kulturhistorisk lämning. Där finns alltså en oklarhet om den har "äkta" fornlämningsstatus eller ej. Området är inte närmare undersökt. Lövhagen är avsatt som naturmark i detaljplanen varför några exploateringsåtgärder inte är planerade. En vårdplan föreslås bli upprättad för lövhagen med syfte att dels lyfta fram ekbeståndet, dels skydda det som kan höra till röjningsröseområdet. Bebyggelseområden Allmänt Planens huvudgrepp är att en byväg anläggs parallellt med Fågelåsvägen. Den kopplas till Fågelåsvägen strax norr om infarten till Spakås gård respektive strax norr om fastigheten Tråkebo 1:17. Från denna byväg länkas efterhand ett gatusystem som matar planområdet. Ett antal mindre kvarter bildas. Inga återvändsgator finns i planen. Detta ger bl.a. fördelar för sophämtningstransporter, då man slipper att bygga stora vändplaner. Inom planområdet finns ett antal stenmurar som i huvudsak löper i öst-västlig riktning. Murarna är i varierat skick, men utgör ändå ett viktigt inslag i landskapsbilden, eftersom landskapet i stort saknar tydliga landmärken. För att kunna behålla dessa och ge murarna ytterligare en positiv betydelse i den framtida stadsdelen ligger flera stenmurar intill gator. Murarna utgör därmed en markerad avgränsning av gatan på en sida (se exempel från Missveden). De delar av stenmurarna som tas bort används antingen som lagningsmaterial för övriga stenmurar inom området eller som förlängning av befintliga stenmurar. Kvartersmarken förläggs på olika avstånd från Fågelåsvägen. Syftet är att skapa en varierad upplevelse vid färd på Fågelåsvägen. 10

11 11 Exempel från Missveden, Hjo kommun. Stenmur som löper parallellt med en väg. Exempel från Missveden, Hjo kommun. Överväxt stenmur som löper parallellt med en väg. Bostäder Utbyggnadstakten i Hjo kan förväntas vara låg även i framtiden. Planområdet är stort. Vilken typ av bebyggelse som i framtiden kommer att vara ekonomiskt genomförbar respektive intressant ur ett kundperspektiv är av naturliga skäl inte möjligt att bedöma idag. För att inte låsa utbyggnaden till en viss byggnadstyp utformas planen med en generell bestämmelse bostäder. Sannolikt kommer Spakås att bebyggas i huvudsak med friliggande enfamiljsvillor. Önskemål och behov av t.ex. radhus, parhus eller kedjehus kan över tid uppstå. Planens utformning lägger inte hinder för sådana variationer. Spakåsområdets uppenbara tillgång är utsikten över Vättern. Det som idag upplevs som fri utsikt kan snabbt förändrads i samband med att bebyggelsen växer fram. 11

12 12 Planmässigt är det svårt att styra så att de som har möjlighet till utsikt, inte blockeras av framförliggande byggnader. Denna fråga måste behandlas med största omsorg i samband med bygglovprövningen för varje enskilt ärende. För att i möjligaste mån ändå styra i rätt riktning blir det tillåtet med högst enplanshus öster om byvägen, medan det är möjligt att bygga i två våningar väster om byvägen. Antal lägenheter En översiktlig bedömning av hur många lägenheter planområdet kan rymma kan beskrivas på följande sätt. Alternativ 1: Planområdet bebyggs enbart med villor med en tomtstorlek på i genomsnitt m 2 : 123 lägenheter Alternativ 2: Planområdet bebyggs med villor till 50 % med en tomtstorlek på i genomsnitt m 2 och 50 % radhus, parhus, kedjehus med en genomsnittlig tomtstorlek på 550 m 2 : 184 lägenheter Arbetsplatser, övrig bebyggelse Spakås planeras inte för några arbetsplatser eller annan bebyggelse än bostäder. I ett tidigare planförslag, liksom i planprogrammet, var det inplanerat ett område för skola/förskola i norra delen av Spakåsområdet. Även när Spakås är helt utbyggt är bedömningen att underlaget är för litet för vare sig skola eller förskola. Risken skulle vara uppenbar att en omvänd pendling uppstår från Hjo stad till Spakås något som skulle vara negativt ur flera olika samhällsaspekter. Offentlig service All offentlig service ligger i centrala Hjo. Kommersiell service Kommersiell service är koncentrerad till Hjo centrum, norra industriområdet och i ett stråk längs med Skövdevägen i riktning mot Skövde. Byggnadskultur och gestaltning Spakås kulturhistoriska värde ligger främst i ett för Guldkroksbygden typisk jordbruksområde med samlade gårdsmiljöer och i övrigt öppna odlingsmarker runt dessa. Det finns således inte särskilt mycket att utgå från när ett större antal byggnader skall uppföras koncentrat inom detta storskaliga landskap. Det är i stället planuppbyggnaden som tar upp traditionen för hur mindre grupper av bebyggelse eller byar utmed Vätternkusten utvecklats. Närliggande exempel på detta är Lidängen, Korsgården, Grebban/Svärtan och Grevbäcks kyrkby. Alla fyra byarna ligger längs med en äldre genomfartsväg, med bebyggelse på båda sidor. Uppbyggnaden av planstrukturen för Spakås har tagit fasta på bykaraktären i dessa avseenden. FRIYTOR Lek och rekreation Området som sådant erbjuder stora möjligheter till lek och rekreation. Möjlighet till spontana bad finns liksom skogspromenader. 12

13 13 Inom samtliga kvarter har generösa friutrymmen lämnats. De kan anläggas som naturmark, mer skötselkrävande parkmark i kombination med lekytor av olika slag. Erfarenheten visar ändå på att behovet av lekplatser för de mindre varierar med tiden. Vid villabebyggelse är behovet av gemensamma lekplatser mindre eftersom friytorna finns på tomtmark. Inom parkmark kan mindre byggnader för tekniska ändamål, t.ex. transformatorer, uppföras utan att platsen är särskilt utmärkt i planen. Naturmiljö Det mest värdefulla naturområdet inom planområdet ligger i den nordvästra delen. Här ligger en lövhage med stort inslag av ek. Området röjs till förmån för ekarna. GATOR OCH TRAFIK Gatunät, gång- och cykeltrafik Området nås via den enskilda vägen (Fågelåsvägen) såväl från norr (Hjo) som söder (Fågelås kyrka, Almnäs, lv 195). Vägen bedöms idag trafikeras av ca 500 fordon/årsmedeldygn. Efter full utbyggnad kan trafiken, i vart fall på delen Spakås och norrut mot Hjo stad, förväntas öka till fordon per årsmedeldygn. Hastighetsbegränsningen är idag 50 km/t från Hjo fram till avloppsreningsverket, därefter 70 km/t. Av trafiksäkerhetsskäl kan en sänkning till 50 km/tim fram till Tråkebo 1:17 övervägas. Ett huvudstråk, bygata, går i nord-sydlig riktning. Den ansluter till Fågelåsvägen strax norr om infarten till Spakås gård respektive strax norr om fastigheten Tråkebo 1:17. Från bygatan matas åtta delområden. Gatusystemet är uppbyggt utan återvändsgator, vilket bl.a. innebär att sophämtningsfordon kan ta sig runt hela området utan att stora vändplaner behöver anläggas. 13

14 14 Fågelåsvägen, planområdet till vänster i bild. Bygatan ges en bredd av 7 meter. Gatorna inom kvarteren ges en bredd på 5,5 meter. Längs med några av gatorna löper befintliga stenmurar. Eftersom gatorna är förhållandevis smala kan de ges en ensidig lutning. Där så är möjligt avleds vatten ut till naturmark. I övrigt utförs gatorna med rännstensbrunnar och ledningar som ansluts till diken där så är möjligt. En preliminär höjdsättning (vägmitt) är anvisad som i största möjliga utsträckning anpassas till befintlig mark. För att ge förutsättningar för en trafiksäker miljö i förbindelserna mot Hjo föreslås en gång- och cykelväg som löper parallellt med Fågelåsvägen. En sådan är viktig för de något äldre skolbarnen när de skall cykla till skola eller andra aktiviteter. Gång- och cykelvägen kan nås dels via gatusystemet dels genom gång- och cykelvägar som löper i öst-västlig riktning genom respektive delområde. Kollektivtrafik När området fått ett visst underlag kan busstrafik ledas på Fågelåsvägen för att längre söderut ansluta till lv 195. Parkering Parkering förutsätts ske inom kvartersmark. STÖRNINGAR Buller En översiktlig bullerberäkning visar att bebyggelse kan förläggas på ca 20 meters avstånd från Fågelåsvägens vägområde (30 meter från vägmitt) utan att överskrida gränsvärdet för trafikbuller utomhus - 55dB(A). 14

15 15 Lukt Lukt från slamhantering vid reningsverket kan vid ogynnsamma förhållanden (nordlig vind) påverka området. Eftersom förhärskande vindriktning är sydvästlig och planområdet ligger utanför den skyddszon som upprättats runt reningsverket torde påverkan vara mycket begränsad. TEKNISK FÖRSÖRJNING Vatten och avlopp Den nya stadsdelen Spakås ansluts till kommunens va-nät. Anslutningspunkten för avlopp och dricksvatten ligger vid reningsverket. Vattenledningssystemet dimensioneras så att behovet av släckvatten vid brandposter kan tillgodoses. Brandposter planeras in i samband med detaljprojektering. Allt avloppsvatten leds med självfall till en pumpstation placerad invid Fågelåsvägen. Skulle det vid detaljprojekteringen befinnas lämpligare att placera pumpstationen på andra sidan Fågelåsvägen, är detta också möjligt. Pumpstationen placeras på parkmark. Ledningarna ligger i gatumark utom på ett par sträckor där u-område markerats. Där det varit möjligt/lämpligt har ledningar föreslagits i grönytor. Rundmatning på vattnet har redovisats där det bedöms nödvändigt för kvalitén. Vid detaljprojektering skall stråk och placering av va-ledningarna samordnas med dagvattenledningarna. Vid ca sju punkter krävs en korsning med stenmurarna. Dagvatten I första hand skall lokalt omhändertagande av dagvattnet ske på privat mark (LOD = lokalt omhändertagande av dagvatten). Dagvattnet från gator och naturmark leds till ett dike som löper i centrum av området ner under Fågelåsvägen och vidare via uppehållande små dammar ner mot Vättern. Ambitionen är att dagvattnet skall ses som en resurs för att höja naturvärdet, den biologiska mångfalden och de arkitektoniska värdena men också för rekreation och lek. Diket ges en slingrande utformning med dammar, stensättningar och små vattenfall. På så sätt fördröjs transporten ner mot Vättern, svårnedbrytbara ämnen sedimenteras och belastningen på Vättern minskar. Dagvattenavrinning från gatumark har beräknats i enlighet med Svenskt Vattens P90. Tomt- och naturmark bedöms inte ge något flöde. På tomtmark får allt ytvatten (tak och hårdgjorda ytor) infiltreras. Dimensionerande flöde enligt P90 är tvåårsregn (ej instängt). Vid 10-minutersregn alstrar områdets gator ett flöde av 275 l/s. Dammar för fördröjning av dagvattenflödet har föreslagits på gatuplanerna (ritningar: M och -4). Ytterligare dammar kan anläggas om man av estetiska eller andra skäl bedömer det fördelaktigt. Dammarna/magasinen är utformade med hänsyn till dimensionerande varaktighet på nederbörd och valt utflöde ur dammarna. Dammdjup är antaget till 0,5 m i snitt. Öster om Fågelåsvägen anläggs en damm som samlar upp dagvatten från de olika delarna av området. Utlopp från dammarna kan utformas för flödesstyrning, dämning o.s.v. beroende på om man vill ha vattenspegel i dammarna. På tre ställen 15

16 16 behöver ledning/trumma utföras under Fågelåsvägen. I söder med dimension 300 mm, centralt dimension 200 mm (förutsätter att man väljer utflöde enligt förslaget), i norr dimension 300 mm. Diken utförs med anpassning till terräng och utloppsnivåer från dammar m.m. och behöver inte utföras för att fördröja eller magasinera dagvattnet. Servitut upprättas för dagvattenledning och uppehållsdamm öster om Fågelåsvägen. Värme Den aktuella exploateringen ligger på alltför stort avstånd för att anslutas till befintligt fjärrvärmenät. Lokal fjärrvärme kan vara ett alternativ, men mer sannolikt är att varje fastighet uppvärms via individuella lösningar, t.ex. från- och tilluftssystem med värmeväxlare, solfångare, jord-/bergvärme och kombinationer av dessa. El, tele, data Elförsörjningen sker via transformatorer fördelade inom området. Området förses med fiberoptiska kablar för tele och data. Transformatorer förläggs inom parkmark. Avfall Avfallshanteringen sker, som i övriga delar av kommunen genom AÖS (Avfallshantering Östra Skaraborg) försorg. Genom att samtliga gator inom området möjliggör rundkörning kan sopkärl hämtas vid respektive tomt. Skulle det i framtiden uppstå behov av gemensamma uppsamlingsplatser för avfall, anordnas dessa på parkområden. En återvinningsstation placeras lämpligen på kommunal mark vid reningsverket. Den kan därmed försörja såväl Spakås som Borrbäcksområdet. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetid Detaljplanen antas i sin helhet vid ett tillfälle. Med tanke på den förmodade långa utbyggnadstiden har planen delats in i fyra delområden, var och en med genomförandetider som börjar gälla vid olika tidpunkter (förskjuten genomförandetid). Varje delområde får 15 års genomförandetid som börjar gälla enligt ett system som regleras i ett kommande exploateringsavtal. Delområdena redovisas nedan. Etappindelning vad avser förskjutna genomförandetider. 16

17 17 KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE + Bostadsbebyggelsen bidrar till god hälsa med hänsyn till områdets trivselvärden, närhet till natur och vatten. + Bredare utbud av villatomter i Hjo. + Utbyggnaden bidrar till en positiv samhällsutveckling för Hjo och därmed ökat underlag för kommersiell och offentlig service. - Jordbruksmark tas i anspråk för bostadsbebyggelse. - Trafiken på Fågelåsvägen ökar. - Exploateringen kan uppfattas som en olägenhet för det fåtal som redan bor i området. 17

18 18 Detaljplan för del av Fågelås-Spakås 1:1, Hjo kommun GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Upprättad i augusti 2012 STIERNSTEDT/YLANDER ARKITEKTER SAR/MSA HJO Jarl Stiernstedt Arkitekt SAR/MSA Per-Göran Ylander Arkitekt SAR/MSA ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Byggnadsnämndens beslutade om ett villkorat samråd Samråd och därefter utställning äger rum hösten och vintern Detaljplanen kan vinna laga kraft i våren eller försommaren Genomförandetid Detaljplanen antas i sin helhet vid ett tillfälle. Med tanke på den förmodade långa utbyggnadstiden har planen delats in i fyra delområden, var och en med genomförandetider som börjar gälla vid olika tidpunkter (förskjuten genomförandetid). Varje delområde får 15 års genomförandetid som börjar gälla enligt ett system reglerat i ett kommande exploateringsavtal. Ansvarsfördelning huvudmannaskap Exploatören och Hjo kommun kommer att upprätta ett exploateringsavtal som reglerar ansvarsfördelning avseende utförande, kostnader, fortsatt drift av vägar, vatten, avlopp m.m. Hjo kommun avser inte att vara huvudman för allmän platsmark (vägar och parkmark) inom planområdet. Hjo kommun avser däremot att överta äganderätt och underhållsansvar för va-anläggningen inom hela planområdet. Gång- och cykelvägen parallellt med Fågelåsvägen och belägen inom planområdet anläggs av exploatören och ägs av samfälligheten. Driften övertas av Hjo kommun. Frågan regleras i exploateringsavtalet. Dispens från biotopskyddet De ingrepp som är nödvändiga i stenmurarna förutsätter dispens från det s.k. biotopskyddet. Ingreppen skall minimeras och avser främst genombrott för passager av vägar och gångvägar. De delar av stenmurarna som tas bort används antingen 18

19 19 som lagningsmaterial för övriga stenmurar inom området eller som förlängning av befintliga stenmurar. Anmälan enligt miljöbalken Dagvatten som omhändertas från andra ytor än tomtmark betraktas som avloppsvatten. Anmälan enligt miljöbalken skall inlämnas till MÖS (Miljösamverkan Östra Skaraborg). Vårdplan En vårdplan skall upprättas över den nordvästra lövhagen som i detaljplanen är avsatt som naturmark. Några exploateringsåtgärder inte är planerade. Vårdplanens syfte är att dels lyfta fram ekbeståndet, dels skydda det som kan höra till det större område med röjningsrösen (RAÄ N Fågelås 59:1) som huvudsakligen ligger utanför planområdet. AVTALSFRÅGOR Exploateringsavtal Ett exploateringsavtal kommer att upprättats mellan Hjo kommun och fastighetsägarna till Fågelås-Spakås 1:1 före utställning. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning Detaljplanen förutsätter att gemensamhetsanläggningen Fågelås-Spakås ga:1 omprövas. Fastighetsägaren/exploatören skall enligt det kommande exploateringsavtalet ansöka om och bekosta denna förrättning. Avstyckning till enskilda fastigheter sker i den takt som utbyggnaden framskrider. Gemensamhetsanläggningar Gemensamhetsanläggning(-ar) skall inrättas avseende lokalgator, gc-vägar inom planområdet exklusive stråket längs med Fågelåsvägen, allmän platsmark (parkmark, natur) och dagvattenanordningar. Ledningsrätt Kommunens rätt till att bibehålla och förnya underjordiska ledningar för vatten och avlopp säkerställs genom ledningsrätt enligt Ledningsrättslagen. Fastighetsägaren/exploatören skall enligt det kommande exploateringsavtalet ansöka om och bekosta denna förrättning. TEKNISKA FRÅGOR Översiktliga handlingar rörande vägar, vatten och avlopp bifogas planförslaget. Vid respektive exploateringstillfälle utförs detaljprojektering. Finansiering, huvudmannaskap, dokumentation och kontroll av tekniska anordningar regleras av det kommande exploateringsavtalet. UPPLYSNING Detaljplanen är upprättad enligt den plan- och bygglag (PBL 1987:10) som gällde 1 juli maj

20