Nya steg för en effektivare plan- och bygglag (Ds 2014:31)

Transkript

1 LANTMÄTERIET 1 (16) YTTRANDE Dnr /4088 Socialdepartementet STOCKHOLM Nya steg för en effektivare plan- och bygglag (Ds 2014:31) Regeringskansliets dnr 52014/ 6634/PBB Sammanfattning Lantmäteriet har sammanfattningsvis följande synpunkter på förslagen i promemorian: - En ändring av definitionen av avloppsvatten enligt förslaget tillstyrks. Det bör dock redovisas att förslaget innebär en utökning av arbetsuppgifterna för lantmäterimyndigheterna. Detta samtidigt som det sker en minskning av arbetsuppgifterna för mark- och miljödomstolarna och av dem förordnade markavvattningssakkunniga. Det uppkommer då frågor om överföring resp. förstärkning av resurser och kompetenser till lantmäterimyndigheterna. - Förslaget att kommunens ansvar för gaturenhållning m.m. ska utvidgas till att även gälla områden utanför detaljplan, som kommunen har iordningställt för att tillgodose gemensamma behov inom samlad bebyggelse, avstyrks. För att detta ska kunna ske så menar Lantmäteriet att flera förtydliganden och kompletteringar behöver ske i fler lagar än lagen med särskilda bestämmelser om gaturenhållning och skyltning. Lantmäteriet menar att föreliggande förslag, om det genomförs, innebär att det uppkommer en rad otydligheter och oklarheter på ett viktigt område som idag kännetecknas av tydliga och i huvudsak väl fungerande regler. Lantmäteriet befarar också att det är en stor risk för att reglerna i förslaget kolliderar med reglerna i anläggningslagen. - Lantmäteriet delar bedömningen att det inte är lämpligt med en särreglering i fastighetsbildningslagen av komplementbostadshusen. Lantmäteriet har inte heller har något förslag till annan ändring i lagstiftningen för att hantera de problem som kan komma att uppstå genom avstyckning av sådana byggnader. Lantmäteriet - Division Fastighetsbildning GÄVLE Besök: Lantmäterigatan 2 C Tel. växel: E-post: lantmateriet@lm.se Internet:

2 Lantmäteriet 2 - Lantmäteriet delar inte uppfattningen att reglerna om komplementbostadshus m.m. inte påverkar möjligheterna att besluta om ledningsrätter. De nya reglerna minskar också i viss omfattning möjligheterna att besluta om rättigheter för annan infrastruktur än ledningar inom planlagda områden. Lantmäteriet föreslår därför att det i lagstiftningen införs restriktioner för uppförande av bygglovbefriade byggnader i strid mot bestämmelser i detaljplan om allmän plats, markreservat för allmänna eller gemensamma anläggningar, fastighetsindelning, servitut, ledningsrätter eller gemensamhetsanläggningar. - En ändring av reglerna så att hanteringen av äldre fastighetsindelningsbestämmelser, (fastighetsplaner och framförallt tomtindelningar), förenklas är mycket angelägen och tillstyrks därför. Lantmäteriet vill dock framföra att det finns några frågetecken som behöver rätas ut när det gäller hur förslaget till ny lagtext ska tolkas och tillämpas. - Förtydligandet av vad som händer med en detaljplans genomförandetid när planen blir ändrad tillstyrks. - Förslaget att samråd ska ske med lantmäterimyndigheten innan beslut meddelas om att förlänga genomförandetiden för en detaljplan tillstyrks. Det är en mycket angelägen och välbehövlig ändring av den lagstiftning som träder i kraft efter nyår. - Förslaget att förfarandereglerna för exploateringsavtal bör omfatta även överenskommelser om markanvisningar tillstyrks. Lantmäteriet menar dock att det kan finnas fall när kravet på exakthet i redovisningen inte kan ställas lika högt för markanvisningarna som för exploateringsavtalen. Lantmäteriets remissvar följer betänkandets styckeindelning. Avsnitt 4.7 Miljöbalken m.m. Definitionen av avloppsvatten bör ändras så den även omfattar dag- och dräneringsvatten från samlad bebyggelse som inte är planlagd, s Lantmäteriet tillstyrker det som föreslås, men anser att nedan redovisade konsekvenser bör belysas och kommenteras i det fortsatta lagstiftningsarbetet och hanteras vid ett genomförande. Avledning av dag- och dräneringsvatten från allmän plats i detalj-

3 Lantmäteriet 3 plan är enligt 9 kap. 2 miljöbalken (MB) att anse som avledning av avloppsvatten. Det gäller både när kommunen är huvudman för den allmänna platsen som när kommunen inte är huvudman. Om avledningen är av betydelse för flera fastigheter så kan en ordnad förvaltning av avledningen ske genom att det bildas en gemensamhetsanläggning av lantmäterimyndigheten genom en förrättning enligt anläggningslagen (AL). Detta såvida inte det ska ske genom en allmän vatten- och avloppsanläggning enligt lagen om allmänna vattentjänster (LAV). Innan gemensamhetsanläggningen bildas ska en tillståndsprövning ha skett enligt MBs regler. För områden av motsvarande karaktär som är belägna utanför detaljplan och utanför verksamhetsområde för en allmän vatten- och avloppsanläggning är varken AL eller LAV tillämpliga. Avledningen av vattnet ses då som s.k. markavvattning. Den ordnade förvaltningen av markavvattningen sker istället genom att det bildas en samfällighet genom beslut av mark- och miljödomstolen enligt lagen med särskilda bestämmelser för vattenverksamhet (LSV). Det finns idag i landet många områden som utgör samlad bebyggelse enligt den definition som görs i lagförslaget, och som inte omfattas av detaljplan och inte heller ingår i verksamhetsområde för allmän vatten- och avloppsanläggning. Förslaget till ny lydelse av 9 kap. 2 MB träffar inte bara sådana områden med samlad bebyggelse som idag omfattas av detaljplan, men i framtiden kan komma att inte göra det, utan också idag befintliga områden med samlad bebyggelse som ligger utanför detaljplan. Det gäller inte bara tätare bebyggda områden, utan också rena landsbygdsområden i vissa fall. Det gäller då också sådana områden som idag omfattas av områdesbestämmelser, (istället för detaljplan). Förslaget kommer alltså att innebära att det i ökad utsträckning kommer att bli nödvändigt att ordna förvaltningen av dagvattenhanteringen genom att bilda gemensamhetsanläggningar, istället för att bilda markavvattningssamfälligheter. Därmed uppkommer en utökning av arbetsuppgifterna för lantmäterimyndigheterna. Samtidigt sker en (motsvarande?) minskning av arbetsuppgifterna för mark- och miljödomstolarna och av dem förordnade markavvattningssakkunniga. Det uppkommer då frågor om överföring resp. förstärkning av resurser och kompetenser till lantmäterimyndigheterna. Det får antas att förslaget också kommer att innebära att det blir aktuellt med en utökning av vissa verksamhetsområden för allmänna vatten- och avloppsanläggningar. Förslaget därmed antas innebära

4 Lantmäteriet 4 en utökning av ansvaret också för kommunerna, såsom huvudmän för sådana anläggningar. I det här sammanhanget är det också viktigt att beröra de förslag som nyligen framförts i SOU 2014:35, ("I vått och torrt - förslag till ändrade vattenrättsliga regler"). Den utredningen föreslår ett nytt system för hantering av markavvattningsfrågor när dessa berör flera fastigheter. Förslaget innebär att det sker ett närmande mellan reglerna om hantering av avloppsvatten och markavvattning. I den utredningen föreslås att nya markavvattningsverksamheter med tillhörande anläggningar delas upp i en miljöprövning och en prövning enligt AL. Det föreslås också att omprövning ska ske av befintliga markavvattningstillstånd på motsvarande sätt. Utredningens förslag är att de nya reglerna ska träda i kraft den 1 juli Om den utredningens förslag utan någon ändring leder till lagstiftning så kommer det som föreslås i denna promemoria att hamna i ett nytt läge. För den del av processen som lantmäterimyndigheterna svarar för, kommer det då inte att spela så stor roll om det är frågan om avledning av avloppsvatten eller markavvattning. I alla fall såvitt nu kan bedömas. Om det då också sker den resurs- och kompetensförstärkning för lantmäterimyndigheterna, som Lantmäteriet i sitt yttrande avseende SOU 2014:35 ansett kommer att behövas, så faller naturligtvis de ovan redovisade synpunkterna på denna promemoria. Avsnitt 4.8 Lagen med särskilda bestämmelser om gaturenhållning och skyltning Gaturenhållningen m.m., s , Lantmäteriet avstyrker förslaget att kommunens ansvar för gaturenhållning m.m. ska utvidgas till att även gälla områden utanför detaljplan, som kommunen har iordningställt för att tillgodose gemensamma behov inom samlad bebyggelse. I alla fall enligt föreliggande förslag. För att detta ska kunna ske så menar Lantmäteriet att flera förtydliganden och kompletteringar behöver ske i fler lagar än lagen med särskilda bestämmelser om gaturenhållning och skyltning. Ansvaret för gaturenhållningen och ansvaret för väghållningen är, och bör vara, nära kopplat till vartannat. Reglerna om gaturenhållning kan sägas vara en förlängning av reglerna i 6 kap. plan- och bygglagen (PBL) om ansvaret för allmänna platser som kommunen

5 Lantmäteriet 5 är huvudman för. Dagens regelverk är logiskt och sammanhängande. Det finns en tydlighet om vad som gäller för den typen av allmänna platser när det gäller allmän användning och iordningställande (6 kap PBL), underhåll (6 kap PBL), finansiering (6 kap PBL) resp. renhållning. Om lagförslaget genomförs försvinner denna tydlighet. Det saknas en motsvarighet till 6 kap och PBL för de områden med samlad bebyggelse utanför detaljplan där kommunen enligt förslaget ska ansvara för gaturenhållningen. En tydlighet finns i gällande regler också vad beträffar ansvaret för att bygga ut och sköta vägar utanför detaljplanelagt område. Såvida dessa inte utgör allmän väg enligt väglagen, så är det ansvaret lagt på fastighetsägarna, antingen enskilt eller i samverkan genom bildande av en gemensamhetsanläggning enligt AL. Om en gemensamhetsanläggning bildats så ingår normalt delar av renhållningen, framförallt snöröjningen, i samfällighetens åtagande. Lantmäteriet menar att förslaget, om det genomförs, innebär att det uppkommer en rad frågor och oklarheter. Det är i nuläget inte möjligt för Lantmäteriet att ha en överblick av förslagets alla konsekvenser. Det här är några av de frågor och oklarheter som uppkommer: - Hur förhåller sig lagförslaget i förhållande till den kommunala likställighetsprincipen jämfört med det kommunala planmonopolet. Vad finns det för lagstöd, utanför PBL och därmed utanför detaljplanelagt område, för kommunen att bygga ut och underhålla "allmänna platser" i förhållande till likställighetsprincipen? När kommunen enligt dagens regler bygger vägar m.m. utanför detaljplan idag så kan det sägas ske i egenskap av fastighetsägare. (I detta sammanhang bortses från när kommunen är väghållare för allmän väg, som undantagsvis kan förekomma). Någon lagstadgad skyldighet (eller möjlighet?) att upplåta dem för allmän användning finns inte. Byggandet av dem har det skett för kommunens egen användning som fastighetsägare. Om och när mark inom området sedan försäljs, t.ex. tomtmark, så brukar en ansökan om att inrätta en gemensamhetsanläggning inlämnas. Var går skiljelinjen mellan kommunens byggande av vägar som fastighetsägare eller som en allmän aktör enligt förslaget? Hur skiljer man på vägar av dessa bägge typer när de finns inom samma område? Enligt dagens regler så är det redovisningen i detaljplanen som avgör saken. - Finns det en risk för att reglerna får oavsedda effekter? D.v.s. att de träffar också andra områden än avsedda och därmed skapar ett an-

6 Lantmäteriet 6 svarssystem som inte var avsett eller är lämpligt. - I PBL finns regler om markåtkomst för kommunen för allmän plats som kommunen inte äger. Vad händer om kommunen inte har rätt till marken som kommunen enligt förslaget blir gaturenhållningsansvarig för? Det finns många detaljplaner med kommunalt huvudmannaskap för allmänna platser där den allmänna platsmarken ännu inte blivit förvärvad av kommunen. Detta trots att den blivit iordningsställd. Lantmäteriet uppfattar att lagändringen ger kommunen möjlighet att upphäva detaljplanen för ett sådant område. Då skulle det kunna finnas en risk att en enskild fastighetsägare stänger av den del av gatan som ligger på dennes fastighet och hindrar såväl sina grannar från att använda gatan som kommunen från att utöva sitt ansvar för gaturenhållning och snöröjning. Detta utan att kommunen då har möjlighet att lösa in marken och återställa tillgängligheten. Det som främst berör Lantmäteriets verksamhet är hur förslaget förhåller sig till reglerna i AL. Lantmäteriet befarar att reglerna i förslaget kommer att kollidera med dessa regler eller komplicera lantmäterimyndighetens tillämpning av den lagen. Utrymmet i detta i yttrande medger endast att några av de frågeställningar som uppkommer tas upp här: - Områden med tätare bebyggelse där kommunen inte ska vara huvudman för allmänna platser regleras idag vanligen med detaljplan med enskilt huvudmannaskap för sådana platser. Enligt dagens regler ordnas sedan vanligen förvaltningen av platserna, inkl. snöröjning, genom det imättas en gemensamhetsanläggning. Finns det en risk för att de föreslagna reglerna oavsiktligt träffar också sådana områden? I så fall rubbas ett i huvudsak tydligt och väl fungerande system. Det finns inget i ändringsförslagets 2 2 c) som säger att det som står där inte skulle gälla också detaljplaner med enskilt huvudmannaskap för allmänna platser. Det kant.ex. hända att de allmänna platserna inom ett sådant område har iordningställts av en exploatör efter ett åläggande i ett markanvisningsavtal. Innebär det att kommunen plötsligt får ett ansvar för gaturenhållningen inom sådana områden? - Kan förslaget medföra att bildande av gemensamhetsanläggningar för vägar inom samlad bebyggelse försvåras? Skulle det kunna vara så att situationer uppstår när gemensamhetsanläggningar inte kan bildas, därför att väsentlighetsvillkoret i 5 AL inte är uppfyllt för gator m.m. som kommunen har iordningställt för gemensamma be-

7 lantmäteriet 7 hov? Detta eftersom gaturenhållning och snöröjning åligger kommunen. Vilka möjligheter har, å andra sidan, kommunen att hindra fastighetsägarna att, genom en gemensamhetsanläggningsbildning, ta över ansvaret för ett vägsystem, som kommunen gaturenhåller och fortsatt vill ha kontrollen över? Behövs ett förtydligande av den regel som redovisar i vilka situationer lagen inte är tillämplig? (1 2 st. AL). - Enligt förslaget kan förekomsten av en gemensamhetsanläggning inom området vara ett sådant särskilt skäl som gör att kommunen inte behöver ansvara för gaturenhållningen. Lantmäteriet menar att lagen om gaturenhållning m.m. tar bl.a. sikte på att hindra olägenheter för människors hälsa. Utförande och drift av en gemensamhetsanläggning har däremot inte (lika) uttalat det syftet. Det medför att regleringen skiljer sig åt beroende på om reglerna om gaturenhållning ska gälla eller om området är inrättat som en gemensamhetsanläggning. Om kommunen avstår från gaturenhållningen så finns det inte någon utpekat ansvarig för det som ingår i gaturenhållning etc., men inte i drift enligt AL. - Enligt förslaget så ska kommunen ha rätt att ålägga fastighetsägaren att ansvara för gaturenhållning och snöröjning på gångbanor som kommunen har iordningställt för att tillgodose gemensamma behov. Fastighetsägaren kan dömas till böter om denne inte fullgör sin skyldighet. Om det bildas en gemensamhetsanläggning för vägarna inom ett sådant område skulle det kunna uppstå en otydlighet om vem som har skötselansvaret för gångbanorna. Normalt så innefattas gångbanorna i en gemensamhetsanläggning för vägsystemet i en tätort. Enligt dagens regler finns ingen möjlighet att ålägga enskild fastighetsägare att ansvar för renhållningen av en gångbana i en sådan tätort. Snöröjning m.m. ingår i driften av gemensamhetsanläggningen som samfällighetsföreningen ansvarar för. Därmed skulle en situation kunna uppstå där ansvaret mellan förening och fastighetsägare överlappar varandra vilket kan leda till konflikter. Det skulle möjligen också kunna uppstå en situation där den samfällighetsförening som förvaltar gemensamhetsanläggningen underlåter att sköta gångbanorna med följd att den enskilde fastighetsägaren får böta.

8 lantmäteriet 8 Avsnitt 5.1 Risken för olämpliga avstyckningar kring komplementbostadshus är liten Intresset för olämpliga avstyckningar bör vara begränsat, s Dagens bestämmelser i FBL är tillräckliga för att hindra en olämplig bebyggelseutveckling, s Komplementbostadshuset är ett komplementbostadshus enligt PBL även efter en eventuell avstyckning, s Lantmäteriet ifrågasätter några av de ställningstaganden och bedömningar som görs i promemorian. Bl.a. att det endast i undantagsfall kommer att bli aktuellt med avstyckningar av komplementbostadshus. På sikt kan det nog bli fler fall än så. I en del fall kan det också uppstå en del problem p.g.a. att avstyckning skett. Vi delar dock bedömningen att det inte är lämpligt med en särreglering i fastighetsbildningslagen (FBL) av komplementbostadshusen. Lantmäteriet har inte heller något förslag till annan ändring i lagstiftningen för att hantera de problem som kan komma att uppstå genom avstyckning av sådana byggnader. Vi avstår därför från att framföra några ytterligare synpunkter på detta avsnitt i promemorian. Reglerna om komplementbostadshus m.m. bör inte påverka möjligheten att besluta om ledningsrätter, s Lantmäteriet delar inte utredningens slutsats att möjligheten att bilda ledningsrätt inom en fastighet inte påverkas av möjligheten att uppföra ett komplementbostadshus inom densamma. Lantmäteriet menar att det finns flera situationer där framdragning av ledningar och annan infrastruktur i framförallt tätorter kommer att påverkas. I promemorian föreslås inte någon regeländring för att hantera dessa situationer. Det kommer således i dessa fall bli rättspraxisens utveckling som kommer att avgöra hur dessa frågor ska hanteras. Lantmäteriet skulle föredra att frågan istället hanterades genom lagstiftning. Förslagsvis på ett sådant sätt att det i PBL infördes restriktioner för att uppföra bygglovbefriade byggnader och tillbyggnader i strid mot bestämmelser i detaljplan om allmän plats, markreservat för allmänna eller gemensamma anläggningar, fastighetsindelning, servitut, ledningsrätter eller gemensamhetsanläggningar. Dessa nya regler kunde med fördel komplettera de restriktioner som redan finns när det gäller byggande av komplementbostadshus i närheten av gräns mot granne, järnväg, flygfält eller övnings- eller skjutfält eller inom områden med värdefull miljö.

9 Lantmäteriet 9 Denna uppfattning anser vi stödjs av vad som anförs i det följande. Enligt 6 ledningsrättslagen (LL) ska det vid upplåtelse av ledningsrätt bl.a. tas hänsyn till den olägenhet ledningsrätten innebär för den enskilde. Möjligheten att uppföra ett komplementbostadshus, eller framförallt att ett sådant redan har uppförts, är enligt Lantmäteriets bedömning något som kan påverka den bedömningen. I en situation där ett komplementbostadshus redan har uppförts inom ett u-område torde möjligheten att låta ledningsrätten avvika från u-området inte kunna ske på ett sådant enkelt sätt som antyds i promemorian. Upplåtelse av ledningsrätt sker per definition alltid för ett allmänt ändamål, vilket medför att det strider mot en detaljplan att upplåta ledningsrätt på kvartersmark för enskilt bebyggande, såvida inte marken är reserverad för det specifika ändamålet, t.ex. med ett u-område. Upplåtelse utanför ett u-område är därför enligt 8 LL inte möjlig, såvida den inte kan ses som en s.k. mindre avvikelse som inte motverkar planens syfte. På t.ex. en mindre fastighet skulle det mycket väl kunna tänkas att ett avvikande från u området innebär att ledningsrätten inverkar för mycket på fastighetens användning och bebyggande för att kunna ses som en sådan tilllåten mindre avvikelse. Om ledningsrätten upplåts utanför u området torde det i många fall innebära att mark som innehåller den ordinarie byggrätten tas i anspråk. Det finns många exempel på när fastigheters byggrätt är snävt avgränsad, och kanske är eller kommer att bli helt konsumerad av bebyggelse på fastigheten. I de fallen torde upplåtelse av ledningsrätt eller annan rättighet utanför u område eller annan typ av markreservat vara svårt eller helt omöjligt. Det är inte bara de nya möjligheterna att få bygga komplementbostadshus som kan vara ett problem i sådana här fall, utan också möjligheter att bygglovfritt och i strid mot detaljplan få göra tillbyggnader. I detaljplaner är u-områden ofta placerade på det för såväl markägaren som ledningshavaren mest lämpliga stället. Även om en ledning kan förläggas i en annan sträckning, torde det ofta medföra olägenheter för ledningshavaren i form av ökade anläggningskostnader, och i många fall också medföra en skyldighet att betala en högre ersättning till markägaren. Det senare gäller särskilt i de fall som mark tas i anspråk som innehåller outnyttjad ordinarie byggrätt.

10 Lantmäteriet 10 I promemorian redovisas främst problematiken som gäller framdragning av ledningar och upplåtelse av ledningsrätt. Den principiella frågeställningen är dock densamma även för andra typer av anläggningar än ledningar, t.ex. vägar eller annan elektronisk kommunikation än ledningar. Det finns markreservat för också sådana anläggningar. Sådana reservat är också vanligt förekommande. Motsvarande regler för rättighetsbildning gäller också för dessa, även om det sker genom andra lagar, d.v.s. AL eller FBL. Ett exempel är vägar, (g-, x- eller z-områden), där genomförandena sker genom bildande av servitut eller gemensamhetsanläggningar. Om ett sådant markreservat blir "spärrat" genom ett komplementbostadshus torde det inte alltid vara så lätt att lösa frågan genom att bygga vägen i en annan sträckning eller att ge den en annan linjeföring. Det finns också ledningstyper som det precis på samma sätt inte alltid är så lätt att dra fram i en annan sträckning, t.ex. sådana som kräver visst fall eller inte är så böjliga att de kan "runda" ett komplementbostadshus. Det som också gör frågan extra besvärlig är att AL och FBL innehåller olika ersättningsregler för olika markupplåtelsesituationer. Ersättning för ianspråktagande av mark inom markreservat inom detaljplan och för den egendom som då går förlorad utgör ett s.k. expropriationsfall. Det är då expropriationslagens regler om ersättningens bestämmande som gäller fullt ut. Men ianspråktagande av annan kvartersmark än markreservat, i synnerhet sådan med byggrätt, är ett s.k. vinstdelningsfall. Markägaren ska då förutom att ersättas för sin skada också tilldelas en extra summa som ska motsvara en skälig andel av tillträdarens nytta. Det kan också tänkas förekomma fall där komplementbostadshus blir uppförda på mark som är redovisad som allmän plats i detaljplanen. Allmän plats som ännu inte blivit fastighetsrättsligt genomförd och säkerställd som det. Lantmäteriet har på regeringens uppdrag i en rapport identifierat juridiska problem kring markåtkomst för bredbandsutbyggnad inom bl.a. planlagda områden. (Lantmäterirapport 2014/3, "Markåtkomst i samband med bredbandsutbyggnad"). I rapporten redovisas att bredbandsaktörerna inte anser sig få tillträde till mark för utbyggnaden i den takt som behövs för att klara uppställda mål för bredbandsförsörjningen. I LL finns visserligen bestämmelser om s.k. förtida tillträde, vilket innebär en rätt att under vissa omständigheter få tillträde till mark innan ett beslut om upplåtelse av ledningsrätt vun-

11 Lantmäteriet 11 nit laga kraft. Men möjligheterna att få förtida tillträde är mycket begränsade. Det kan normalt medges endast i de fall det är uppenbart att ledningsrättsupplåtelsen inte kan bli undanröjd efter ett överklagande. Inom områden som utgör kvartersmark enligt detaljplan krävs därför normalt att ledningssträckningen är fastlagd i ett markreservat för att förtida tillträde ska medges. Om ledningsdragningen måste ske utanför reservatet så torde det enligt Lantmäteriets mening inte alltid vara uppenbart att ledningsrättsupplåtelsen inte kan bli undanröjd. Möjligheterna att få förtida tillträde torde därmed ha gått förlorade i de fallen. Om detaljplanen innehåller fastighetsindelningsbestämmelser uppstår en särskild problematik. Om dessa bestämmelser redovisar att en ledningsrätt ska upplåtas, och denna upplåtelse sedan sker under planens genomförandetid, så ska i en sådan förrättning inte 6 LL prövas då ledningsrätten upplåts, för det är redan gjort vid detaljplanens antagande. Om det efter planantagandet, men innan ledningsrättsupplåtelsen sker, har uppförts ett komplementbostadshus inom området, innebär upplåtelsen sannolikt en betydande olägenhet för den enskilde, samt ökade kostnader för ledningshavaren. Detta är dock något som det inte kan tas hänsyn till vid upplåtelsen, eftersom 6 LL inte prövas då. Det är också troligen så att det endast är små, mycket små, avvikelser från planbestämmelsen som kan tillåtas vid upplåtelsen. Möjligheten att vid upplåtelsen tillåta en mindre avvikelse torde vara mycket begränsat för en fastighetsindelningsbestämmelse. En liknande situation kan även uppkomma i de fall fastighetsindelningsbestämmelserna redovisar att en gemensamhetsanläggning ska bildas. I dessa fall ska inte väsentlighet och båtnad, 5-6 AL, prövas på nytt vid genomförandet. Om det, sedan planen antogs, har uppförts ett eller flera komplementbostadshus inom det berörda området kan det ha medföra att det uppstår så stora fördyringar avseende utförande och marklösen att båtnaden, (6 AL), inte längre är uppfylld. Men då båtnaden redan är prövad och inte ska prövas på nytt vid genomförandet, (6 a AL), blir konsekvensen att gemensamhetsanläggningar som i vissa fall går kraftigt med förlust ändå kommer att kunna genomföras, om någon yrkar det. Det kan därmed uppstå ekonomiska förluster för enskilda som de inte kan skydda sig emot.

12 Lantmäteriet 12 Avsnitt 7.1 Förfarandet för att upphäva tomtindelningar m.m. bör förenklas Det förenklade förfarandet bör omfatta både tomtindelningar, fastighetsplaner och fastighetsindelningsbestämmelser, s Samrådskretsen kan begränsas något vid upphävande, s Kraven på underlag bör behållas, s Lantmäteriet delar uppfattningen att det är angeläget att reglerna ändras så att hanteringen av äldre fastighetsindelningsbestämmelser, (fastighetsplaner och framförallt tomtindelningar), förenklas. Till och med mycket angeläget. I synnerhet äldre tomtindelningar uppfattas i många situationer som ett gissel och hinder för framskridande och utveckling. Detta samtidigt som det i dessa situationer ofta inte finns några starka motstående intressen som skulle motivera varför det de reglerar behöver behållas. Syftet med den nya lydelsen av 5 kap. 38 b PBL är därmed vällovligt. Samtidigt ska man komma ihåg att det också finns många fall där befintliga fastighetsindelningsbestämmelser fortfarande har en stor roll och betydelse. Antingen som genomförandeinstrument för att skapa en önskvärd förändring som ännu inte skett, eller motsatt tjänar som en stabiliserande och nedkylande faktor inom områden där varsamhet är att anbefalla. Trots att Lantmäteriet stödjer införandet av regler som framförallt underlättar upphävandet av äldre fastighetsindelningsbestämmelser, vill verket här ändå peka på vissa frågetecken avseende hur tolkning ska ske av förslaget till ny lydelse av 5 kap. 38 b. Den första frågan gäller hur den första delen av det första stycket av 5 kap. 38 b ska tolkas. Gäller undantagen i de tre punkterna också vid ändring eller upphävande av fastighetsbestämmelser, eller bara vid upphävande av detaljplanen? Alldeles innan de tre punkterna med undantag så står det "upphävandet av planen", men syftet väl torde vara att undantagen också gäller vid ändringen eller upphävandet av fastighetsindelningsbestämmelser? Den tolkningen har Lantmäteriet tills vidare gjort. Lantmäteriet har också tolkat paragrafens nya fjärde stycke så att begränsningen av samrådskretsen bara gäller om åtgärden sker efter att gällande detaljplans genomförandetid gått ut. En annan tolkning skulle nämligen vara svårförenlig med regeln om "veto" mot ändringar under genomförandetiden i 4 kap. 39 PBL och den därmed

13 Lantmäteriet 13 sammanknuta regeln om rätt till ersättning enligt 14 kap. 9 samma lag. En annan fråga som uppkommer är om möjligheten att undvara granskningsskedet är ihopkopplat med möjligheten att begränsa samrådskretsen enligt det nya fjärde stycket, eller om det är möjligt att tillämpa reglerna oberoende av varandra. Anledningen till varför Lantmäteriet ställer den frågan beror främst på att det i paragrafen står inte bara upphäva, utan också ändra fastighetsindelningsbestämmelser. Ändra kan innebära mycket. Det kan innebära åtgärder som är obetydliga för andra än berörda markägare, och där det känns naturligt att undvara granskningsskedet och att samrådskretsen begränsas. Men en ändring kan också innebära införande av en rätt att bilda nya fastigheter, rättigheter eller gemensamhetsanläggningar. Åtgärder som sedan vid plangenomförandet är avsedda att göras med tvång mot enskild. Ett tvång som planändringen möjliggjort. Av motivuttalanden i prop. 2013/14:126, "En enklare detaljplaneprocess", avseende tolkningen av kriteriet "i övrigt av stor betydelse" i paragrafen, kan dras slutsatsen att en ändring av fastighetsbestämmelserna i detaljplan som innebär att tvångsåtgärd möjliggörs, normalt kommer att kräva att planprocessen också innehåller ett granskningsskede. Däremot är det inte lika självklart, anser Lantmäteriet, att samråd i denna situation alltid behövs med sakägare utanför planområdet. Det synes alltså finnas situationer där det är nödvändigt med ett granskningsskede, men där samrådskretsen kan begränsas enligt det nya fjärde stycket. Det omvända kan också gälla. En ändring kan också innebära tillkomst av ny byggrätt i de fall planbestämmelser om fastighetsindelning och rätt att bygga (s.k. utnyttjandegrad) kombinerats på visst sätt i den gällande planen. Ändringar som innebär tillkomst av en ny byggrätt kan ibland kanske hänföras till den situationen. D.v.s. att granskningsskedet då kan undvaras, men knappast samråd med grannar, d.v.s. sakägare utanför planområdet. Lantmäteriet vill också göra ett klargörande om definitionen av begreppet planområde i detta sammanhang. Tomtindelningar och fastighetsplaner var särskilda planinstrument som enligt då gällande rätt inte var kopplade direkt till "underliggande" detaljplan, på samma sätt som dagens fastighetsindelningsbestämmelser är. De infördes, ersattes eller upphävdes genom särskilda planprocesser

14 lantmäteriet 14 som inte behövde omfatta också detaljplanen, och omvänt kunde också detaljplanen eller del av den ersättas av en ny utan att den "överliggande" tomtindelningen eller fastighetsplanen berördes eller ändrades. Resultatet har blivit att det idag är ganska ovanligt den gällande detaljplanen, och de äldre fastighetsindelningsbestämmelser som gäller inom den, har samma geografiska omfattning. Ofta är det till och med så att dokumentet med de äldre fastighetsindelningsbestämmelserna spänner över flera detaljplaner eller tvärtom att inom den gällande detaljplanen finns flera tomtindelningar eller fastighetsplaner. Vad som gör saken ännu mer komplicerad är att det oftast är så att den förrättningsåtgärd som man vill möjliggöra, genom att ändra eller upphäva fastighetsbestämmelserna, omfattar ett tredje område. Alltså ett område som geografiskt inte överensstämmer med den utbredning som vare sig detaljplanen eller dokumentet med fastighetsindelningsbestämmelserna har. När det idag sker ett upphävande eller en ändring av fastighetsindelningsbestämmelser så avser det således oftast endast en del av en detaljplan och en del av gällande dokument med äldre fastighetsindelningsbestämmelser. Lantmäteriet vill här endast påpeka att det är viktigt att det med planområdet i paragrafsförslaget menas och förstås det område för vilket planändringen avseende upphävandet eller ändringen sker, inte det område som omfattas av den gällande detaljplanen eller dokumentet med fastighetsindelningsbestämmelser. Det är också viktigt att det av kommunens beslut om ändring eller upphävande tydligt framgår vilket område som det avser, d.v.s. vad som är planområdet. I tillämpningen har det hittills varit så att det inte alltid varit så tydligt. Avsnitt 7.2 Bestämmelserna om genomförandetid vid ändring av en detaljplan behöver förtydligas Regleringen av genomförandetiden bör förtydligas, s Lantmäteriet tillstyrker förslaget till ny lydelse av 4 kap. 22 PBL då detta är en mycket angelägen och välbehövlig ändring. Lagändringens innebörd framgår tydligare av lagtexten i det andra stycket i förslaget till ändrad lagparagraf 4 kap. 22 PBL än i textrutan på s. 199 i promemorian. Där framgår klart att det ska bestämmas en ny genomförandetid för den fråga som ändringen avser, istället för den del av planen som ändras som det står i lagen idag (och i textrutan).

15 Lantmäteriet 15 Avsnitt 7.5 Lantmäterimyndigheten bör ingå i den obligatoriska samrådskretsen vid förlängning avgenomförandetid Lantmäterimyndigheten ska alltid ingå i den obligatoriska samrådskretsen vid förlängning av genomförandetiden, s Lantmäteriet tillstyrker förslaget till ny lydelse av 5 kap. 38 a PBL då detta är en mycket angelägen och välbehövlig ändring av den lagstiftning som träder i kraft efter nyår. Ändringen kan också sägas innebära också att den ordning som idag gäller för lantmäterimyndigheten, och som gäller för planprocesser som påbörjas fram till nyår, blir så att säga återställd. Lantmäteriet noterar att dessa regler om ett förenklat förfarande gäller endast vid förlängning av genomförandetiden, inte vid förnyelse av den. Vid förnyelse av genomförandetiden gäller, enligt såväl nuvarande som de regler som träder i kraft vid nyår, alltså den sedvanliga planprocessen där lantmäterimyndigheten är remissorgan. Det tycker Lantmäteriet också är bra. Avsnitt 7.6 Reglerna om markanvisningar och exploateringsavtal behöver samordnas Förfarandereglerna för exploateringsavtal bör även omfatta överenskommelser om markanvisningar, s Lantmäteriet har principiellt inte något att erinra mot det som föreslås. Det är i grunden bra att också markanvisningarna omfattas av kravet på redovisning i planhandlingar och under planprocessen. Om inte annat för att det skapar en enhetlighet beträffande vad som gäller för de två avtalstyperna. Det är också bra utifrån det perspektivet att gränsen mellan de två avtalstyperna ibland är flytande. I många fall är situationen inte renodlad när det gäller markägandet, utan både kommun och exploatör äger mark inom planområdet när avtalet ingås. Det blir då en tolkningsfråga om det är fråga om ett exploateringsavtal eller en markanvisning, eller kanske båda två. Lantmäteriet har dock en kommentar när det gäller kravet på redovisning av de renodlade markanvisningarna. Den är att markanvisningarna kan ha en helt annan tidtabell än planprocessen. Ett exploateringsavtal måste i princip vara påtecknat före detaljplanens antagande för att kommunen med säkerhet ska kunna försäkra sig om byggherrens åtaganden. Det gäller i synnerhet inom områden där det

16 lantmäteriet 16 ska vara enskilt huvudmannaskap för allmänna platser, eftersom det då inte finns något "sekundärt" system att ta till om det inte blir något avtal, (d.v.s. gatukostnadsreglerna). Denna begränsning gäller i princip inte för markanvisningarna. Här kan undertecknandet ske efter att detaljplanen blivit antagen, och det förekommer också att förhandlingarna om markanvisningen påbörjas mycket senare än samrådet om detaljplanen. I de fallen kan det vara svårt att med tydlighet och korrekthet, långt i förväg, uttala sig om vad avtalet kommer att innehålla och innebära. Kravet på exakthet i redovisningen i planbeskrivningen och redan i samrådet bör enligt Lantmäteriets mening i sådana fall inte ställas för högt. På s. 215 i promemorian skrivs att 5 kap. 33 bör kompletteras så att förfarandereglerna även omfattar markanvisningsfallen. Hänvisningen har skett till fel lagparagraf, det ska vara 4 kap. 33 resp. 5 kap. 13 PBL. Lantmäteriets beslut i detta ärende har fattats av generaldirektören Bengt Kjellson. Lantmätaren Thomas Holm har varit föredragande. I den slutliga handläggningen har också chefen för division Fastighetsbildning Anders Lundquist, chefen för Sektionen för fastighetsrätt Henrik Roos, och lantmätarna Peter Wiström, Karl Hafström Magnerus och Samuel Norrlin deltagit. Bengt Kjellson 11; l l'vl~ Thomas Holm