Fastighetsindelande bestämmelser

Transkript

1 Fastighetsindelande bestämmelser Lantmäteriavdelningen stadsbyggnadskontoret Monica Daxler Tf avdelningschef lantmäteriavdelningen EN HÅLLBAR STAD LANTMÄTERI ÖPPEN FÖR VÄRLDEN

2 Historik, fastighetsindelande bestämmelser Stadsplanelagen Tomtindelning. Tomtindelning som bestämmer hur planområdet indelas i fastigheter var enligt äldre lagstiftning obligatoriskt för att kunna genomföra planen och bilda fastigheter inom stadsplanelagda kvarter. Byggnadslagen Tomtindelning. Fastighetsbildningslagen tillkom Inte längre obligatoriskt att ha tomtindelning för att klara genomförandet. Plan- och bygglagen Fastighetsplan. Alla äldre tomtindelningar gäller nu som fastighetsplaner. Plan- och bygglagen Fastighetsindelande bestämmelser. Alla äldre fastighetsplaner gäller nu som administrativa planbestämmelser. Regleras som vanliga detaljplaner.

3 PBL(2010:900) (inkl ändringar fram tom ) 4 kap. Reglering med detaljplan och områdesbestämmelser. Fastighetsindelning mm 18 I en detaljplan får kommunen bestämma en största eller minsta storlek på fastigheter, bestämma markreservat för gemensamhetsanläggningar samt, om det behövs för genomförandet av en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta detaljplanens genomförande, bestämma 1. hur området ska vara indelat i fastigheter, 2. de servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas, 3. de anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, och 4. de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningarna och de utrymmen som ska tas i anspråk för anläggningarna. En detaljplanebestämmelse om markens indelning i fastigheter eller om servitut eller liknande särskilda rättigheter ska vara förenlig med 3 kap. 1 och 5 kap. 4 första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988). En detaljplanebestämmelse om inrättande av en gemensamhetsanläggning ska vara förenlig med 5 och 6 anläggningslagen (1973:1149). En detaljplanebestämmelse om ledningsrätt ska vara förenlig med 6 ledningsrättslagen (1973:1144). 18 a Bestämmelserna i 18 om fastigheter ska tillämpas också på mark eller annat utrymme som hör till flera fastigheter gemensamt.

4 Exempel ändring

5 Göteborg har ca 5000 st planer med fastighetsindelande bestämmelser

6 Ska vi? en balansgång Genomföra alla mindre ändringar som föreslås? Fånga nya idéer? Inte göra några mindre ändringar i planer? Urholkning/otydligt? Ska en Göteborg syssla med mindre planändringar? Ja, i balanserad omfattning. Produktionstakten är nu ca 5-7 st planändringar per år. (Före PBL10, ca 9 st/år.) Många ändringar efter varandra? Det måste vara tydligt och läsbart i flera led. Kom ihåg att titta på att ändra/upphäva fastighetsindelningsbestämmelser samtidigt när det görs andra planändringar.

7 Storlek? en balansgång Ändring bara i en fastighet? Ändringar i hela detaljplanen? Prioritera förfrågningar där upphävandet eller ändringen kan göras i hela planområdet eller hela kvarter. Att bara ta en enskild fastighet är tveksamt om planinstrumentet är ett lämpligt verktyg för. Det bör vara lika inom samma kvarter så förutsättningarna behandlas lika. Samtidigt Om alla frågor automatiskt utlöser att hela detaljplanen ses över så finns en risk att ärendenkomplexiteten växer, ärendet fastnar och ev blir omöjliga att genomföra.

8 Prioritering? en balansgång Allmänt intresse området storlek Viss användning Enskilt intresse Servicenivå Komplexitet Prioritera allmänna intressen, större planområden, där nyttan tydlig överväger, där syftet med ursprungliga planen fortfarande stämmer och behovet av den ursprungliga bestämmelsen verkligen är överspelad osv. Industri- och storskaliga strukturer, som flerfamiljshus, är oftast enkla att upphäva. Var restriktiv där det finns frågor om kulturbevarande, där tomtstorleken är en viktig faktor (ofta småhusområden), där det finns kvar olösta problem, där ändring utlöser komplexa frågor osv.

9 Organisation? en balansgång Alla planändringar görs av planavdelning? Alla ändringar görs av lantmäteriavd.? Planavdelningen har övergripande ansvar och handlägger ev övrigt behov i samband med annan planhandläggning eller särskilda fall. SOL-planegrupp. Lanmäteriavdelningen handlägger 5 stycken rena FIB-planer per år. Dessa finns i kontorets gemensamma produktionsplan för detaljplaner. Planavdelningen gör lämplighetsbedömningen i planbesked. Byggavdelningens plangrupp bygglovanknutna planer kan i enskilda fall handlägga en ändring av fastighetsindelande bestämmelser om det är knutet till en bygglovfråga.

10 Snabbhet? en balansgång Jobba effektivt? Helhet? Likabehandling? Grannar? Rättssäkerhet? Olika behov? Sammanvägning? Sökande? Effektivitetsvinster finns i att få delegation på planstart, och gärna tydlig politisk inriktning samköra planer av liknande sort för att spara nämndtid begära planbesked, uppdrag och samråd i samma beslut ha rättssäkra och effektiva interna processer Ha stående möten med länsstyrelsen som innebär att de flesta samråd klaras av på mötet. Samrådet är ofta nyckeln med aktiv sökande.

11 Ekonomi? en balansgång Taxa som täcker små planändringar? Taxa där större planer täcker mindre? Kostnadstäckning för ändringar i fastighetsindelande bestämmelser är idag (med ny taxa) ca 75% Ett planbesked för dessa ändringar kostar: 6675 kr för positivt besked (4450 kr för negativt) En ändring/upphävande kostar kr och ytterligare kr per tillkommande avstyckningsbar fastighet.

12 Avtal? en balansgång Planavtal? Planavgift i bygglovskedet? Plan- och lantmäteriavdelningarnas detaljplaner strävar efter att ha planavtal i alla planer där det är möjligt. I planändringar som gäller FIB är avtal ofta nödvändigt. Att utöka planområdet när det gäller rena fastighetsindelande bestämmelser kan göra det svårt att ta betalt. T.ex. om det innebär fler intressenter och sakägare men inte innebär utökade byggrätter. Taxan är oftast kopplad till byggrätt eller aktiv exploatör.

13 Förenklingar som vi arbetar för Ev. kommande PBL-förändringar som kan underlätta upphävande/ändring. Genomförandetiden gäller endast de frågor som ändringen avser, inte den del som skulle kunna tolkas geografiskt. Samråd ska inte behöva ske med andra kommuner, länsstyrelsen eller sakägare utanför planområdet. Förslag på delegation: Beslut att ge positivt planbesked samt uppdrag att påbörja planarbete för plan som syftar till att ändra eller upphäva planbestämmelser för fastighetsindelning (t.ex. tidigare tomtindelningar och fastighetsplaner). Vid ändring eller upphävande av planbestämmelser för fastighetsindelning kan ny bestämmelse om minsta tomtstorlek tillkomma. (Gäller endast där frågan rör ett fåtal fastigheter, där planen kan genomföras med standardförfarande) (PBL 4 kap 18 / PBL 2 och 5 kap).

14 Fastighetsbildningsprocessen och detaljplaneprocessen. Lantmäteriavdelningen stadsbyggnadskontoret Monica Daxler Tf avdelningschef lantmäteriavdelningen EN HÅLLBAR STAD LANTMÄTERI ÖPPEN FÖR VÄRLDEN

15 Plangenomförande - normalärenden Start när planen vinner laga kraft Detaljplaneprocessen inom stadsbyggnadskontoret Planbesked Ev. program Plansamråd/ underrättelse Granskning/ underrättelse Antagande (BN/KF) Laga kraft Tänk till tidigt för en väl planerad totalprocess. Använd gärna eventuella väntetider smart och aktivt genom att förbereda så mycket som möjligt. Fastighetsbildningsprocessen inom lantmäterimyndigheten Ev. förberedande fastighetsbildning enlig gamla detaljplanen Ansökan Beredning Beslut Laga kraft För att bedöma förrättningsärendens behov av handläggarkompetens och tidåtgång klassar enhetscheferna (som ansvarar för produktionsplaneringen) in dem i olika svårighetsgrader. Klass 2-3: Normal -ärende. Planenligt och där parterna är överens. Klass 4: Medelsvårt. Större sakägarkrets eller komplexitet, planavvikelse, partsmedling osv. Klass 5: Svårt. Många sakägare, tvistiga frågor, går emot sakägare, tvång, inlösen, oklar rättspraxis. Fastighetsbildning enligt nya detaljplanen Ansökan Produktionsplanering Produktionsplanering Beredning Beslut Laga kraft Ev. utbrytning Beredning Beslut Laga kraft Ev. delbeslut Laga kraft Ev. ny ansökan Produktionsplanering Det är viktigt att plangenomförandet hela tiden har ett flöde innehållande ständigt aktiv handläggning. Om processen avstannar behövs eventuellt ny ansökan. Beredningen kan falla ut i flera delbeslut eller utbrytning i flera ärenden (handläggaren beslutar om det). Det kan också komma in yrkanden på tillägg som handläggaren kan besluta ska ingå i pågående beredning. En ansökan, om plangenomförande, som kommer in före laga kraft (men tillräckligt nära oftast någon gång mellan samråd och laga kraft) vilandeförklaras och behåller sitt inkomstdatum. osv B

16 Plangenomförande - prioriterade ärenden Start när planen vinner laga kraft Detaljplaneprocessen inom stadsbyggnadskontoret Planbesked Ev. program Plansamråd/ underrättelse Granskning/ underrättelse Antagande (BN/KF) Laga kraft Tänk till tidigt för en väl planerad totalprocess. Använd gärna eventuella väntetider smart och aktivt genom att förbereda så mycket som möjligt. Fastighetsbildningsprocessen inom lantmäterimyndigheten Ev. förberedande fastighetsbildning enlig gamla detaljplanen Ansökan Beredning Beslut Laga kraft För att bedöma förrättningsärendens behov av handläggarkompetens och tidåtgång klassar enhetscheferna (som ansvarar för produktionsplaneringen) in dem i olika svårighetsgrader. Klass 2-3: Normal -ärende. Planenligt och där parterna är överens. Klass 4: Medelsvårt. Större sakägarkrets eller komplexitet, planavvikelse, partsmedling osv. Klass 5: Svårt. Många sakägare, tvistiga frågor, går emot sakägare, tvång, inlösen, oklar rättspraxis. Fastighetsbildning enligt nya detaljplanen Ansökan Beredning Beslut (eller inställande) Laga kraft Ev. ny ansökan Ev. utbrytning Beredning Beslut Laga kraft Ev. delbeslut Laga kraft Produktionsplanering Produktionsplanering Beredning Det är viktigt att plangenomförandet hela tiden har ett flöde innehållande ständigt aktiv handläggning. Om processen avstannar behövs eventuellt ny ansökan. Beredningen kan falla ut i flera delbeslut eller utbrytning i flera ärenden (handläggaren beslutar om det). Det kan också komma in yrkanden på tillägg som handläggaren kan besluta ska ingå i pågående beredning. En ansökan, om plangenomförande, som kommer in före laga kraft (men tillräckligt nära oftast någon gång mellan samråd och laga kraft) vilandeförklaras och behåller sitt inkomstdatum. osv

17 Plangenomförande - prioriterade ärenden Yrkande om tidig förrättningsstart Detaljplaneprocessen inom stadsbyggnadskontoret Planbesked Ev. program Plansamråd/ underrättelse Granskning/ underrättelse Antagande (BN/KF) Laga kraft Tänk till tidigt för en väl planerad totalprocess. Använd gärna eventuella väntetider smart och aktivt genom att förbereda så mycket som möjligt. Fastighetsbildningsprocessen inom lantmäterimyndigheten Ev. förberedande fastighetsbildning enlig gamla detaljplanen Ansökan Beredning Beslut Laga kraft Tänk på att en tidig förrättningsstart ofta bygger på att en detaljplan vinner laga kraft med visst utseende. Eftersom detaljplanearbetet är en demokratisk process som är svår att förutsäga innebär tidig förrättningsstart att du som kund tar en risk att nedlagt arbete inte går att använda. För att bedöma förrättningsärendens behov av handläggarkompetens och tidåtgång klassar enhetscheferna (som ansvarar för produktionsplaneringen) in dem i olika svårighetsgrader. Klass 2-3: Normal -ärende. Planenligt och där parterna är överens. Klass 4: Medelsvårt. Större sakägarkrets eller komplexitet, planavvikelse, partsmedling osv. Klass 5: Svårt. Många sakägare, tvistiga frågor, går emot sakägare, tvång, inlösen, oklar rättspraxis. Fastighetsbildning enligt nya detaljplanen Ansökan Beredning Beslut (ev inställande) Laga kraft Ev. utbrytning Beredning Beslut Laga kraft Ev. delbeslut Laga kraft Ev. ny ansökan Produktionsplanering Produktionsplanering Det är viktigt att plangenomförandet hela tiden har ett flöde innehållande ständigt aktiv handläggning. Om processen avstannar behövs eventuellt ny ansökan. Beredningen kan falla ut i flera delbeslut eller utbrytning i flera ärenden (handläggaren beslutar om det). Det kan också komma in yrkanden på tillägg som handläggaren kan besluta ska ingå i pågående beredning. En ansökan, om plangenomförande, som kommer in före laga kraft (men tillräckligt nära oftast någon gång mellan samråd och laga kraft) vilandeförklaras och behåller sitt inkomstdatum. Beredning Beslut Laga kraft osv