TUNNEBERGA 5:2 M FL, I JONSTORP

Transkript

1 KS/2009/506 SAMRÅDSREDOGÖRELSE DETALJPLAN FÖR TUNNEBERGA 5:2 M FL, I JONSTORP HÖGANÄS KOMMUN, SKÅNE LÄN Reviderad enligt beslut i Kommunstyrelsens planutskott

2 2 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

3 BAKGRUND OCH SYFTE BAKGRUND Kommunstyrelsen uppdrog den 24 februari 2009 KS 44 åt planavdelningen att i enlighet med Jonstorps fördjupade översiktsplan genomföra detaljplaneläggning för Tunneberga 5:2 m fl. Uppdraget innefattar: Att möjliggöra för bostäder på Tunneberga 5:3 och Tunneberga 5:3 samt centrumverksamhet på Tunneberga 5:2. Att möjliggöra för ny byggnad med lägenheter på Tunneberga 5:2 samt renovering och ombyggnad inomhus i det fd bankhuset. Totalt ca 15 lägenheter i de båda byggnaderna. Att få skydds- och varsamhetsbestämmelser på bankhuset. Att möjliggöra för två våningar på enplanshusen på fastigheten Tunneberga 5:3. Att föreslå allmän platsmark på Tunneberga 5:2, parkeringsplatsen och g/c väg genom området. Parkeringen i anslutning till bankhuset skall innehålla p-platser till Jonstorp centrum med handel och resecentrum, samt till de boende inom planområdet. Gång- och cykelstråk ska sammanlänkas med övriga nätet i Jonstorp. DETALJPLANENS SYFTE Detaljplanens syfte är att möjliggöra nya bostäder i Jonstorp centrum. Dels på fastigheten 5:2 med en ny byggnad intill bankhuset samt att möjliggöra totalt två våningsplan på de befintliga enplanslägenheterna på fastigheten Tunneberga 5:3. Samt att sätta varsamhetsbestämmelser på bankhuset och att centrumverksamhet prövas på Tunneberga 5:2. PLANARBETETS GÅNG PLANFÖRFARANDE OCH PLANPROCESSEN Detaljplanen för Tunneberga 5:2 m fl handläggs enligt normalt planförfarande, dvs. plansamråd och formell granskning. Program behövs inte då planuppdraget har stöd i Jonstorps fördjupade översiktsplan. Planen antas av kommunfullmäktige. PLANSAMRÅD Plansamråd genomfördes 11 juni till den 2 juli Underrättelse om samråd har skett genom utskick i enlighet med fastighetsförteckning och sändlista, annons i Lokaltidningen den 4 juni 2013 samt i Helsingborgs dagblad den 10 juni Dessutom har annonsering skett på kommunens hemsida och genom anslag på kommunens anslagstavla. Samrådsmöte hölls den 11 juni 2013 i Jonstorp. Sammanlagt deltog ca 35 personer och 3 tjänstemän (Karolina Bjerler, ansvarig handläggare, André Persson, planarkitekt och Mila Sladic, planchef) från kommunen. Vid mötet redogjordes för planprocessen och planförslaget presenterades. Frågor och synpunkter under samrådsmötet handlade bland annat om: Många frågar sig varför det byggs just här, och menar att det finns många andra ställen i Jonstorp som hade lämpat sig bättre att bygga på. Fastigheten Tunneberga 5:2, menar de, är en svår tomt att bebygga då det blir väldigt trångt. 3 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

4 Om man nu absolut måste bygga här hade det varit bättre att titta på att bygga en våning till på de befintliga enplanshusen på Tunneberga 5:3 inom planområdet. Enligt samrådsförslaget. En oro finns över att trafiken inom området kommer att öka. Då speciellt på Glimmingevägen som leder till den östra parkeringen på planen. Oron innefattar även att det kommer finnas för få parkeringsplatser i området. Man undrar om kommunen har haft koll på tidigare planarbete samt på diskussionen kring kyrkans minneslund. Kyrkan är också orolig över hur mycket skugga som kommer falla över minneslunden. Kommunen får kritik över att man inte tagit fram skisser och skuggstudier till samrådsförslaget. Man menar att om detta görs i senare skede bör ett allmänt möte hållas igen. I den gällande detaljplanen finns en byggrätt på ungefär samma plats som i den föreslagna detaljplanen. Den gällande detaljplanen med användningen allmänt ändamål är inte längre aktuell och därmed måste en omvärdering av marken bakom fd bankhuset ske. Kommunens bedömning är att det finns ett behov av bostäder i centrumnära läge i Jonstorp och att denna plats är lämplig för detta. En parkeringsutredning görs under hösten som underlag till beräkningen av antalet parkeringsplatser inom planområdet. Detta tillsammans med den parkeringspolicy för Höganäs kommun som tagits fram under Kommunen har haft planer på denna förtätning sedan då beslut om planarbete fattades. En skuggstudie tas fram till granskningsskedet som visar hur minneslund och grannar påverkas av den nya byggnaden. Studien presenteras i planbeskrivningen. 4 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

5 INKOMNA SYNPUNKTER Under samrådstiden har 12 skrivelser inkommit. Nedan angivet datum i anslutning till skrivelsen står för den dag då den diarieförts i kommunen. I de fall yttranden innehåller synpunkter om planförslaget kommenteras detta med ställningstagande inför fortsatt planprocess. I de fall de inkomna samrådsyttrandena varit långa har ansvarig handläggare sammanställt en kortare version som beskriver huvuddragen ur de inkomna synpunkterna. SOCIALFÖRVALTNINGEN ( ) har inget att erinra men skriver: Att de ser positivt på att det tillskapas fler lägenheter i centrala Jonstorp vilket ökar möjligheten till kvarboende för personer som inte kan bo kvar i egna hem men önskar stanna kvar på orten. De bostäder som planeras efterfrågas så vitt vi kan bedöma. Att centralt belägna möteslokaler efterfrågas av både föreningar och pensionärsorganisationer. Gemensamhetslokaler skapar även möjligheter för boende i området att mötas. Alla lägenheter i den planerade nya byggnaden samt den nedersta våningen på bankhuset kommer att tillgänglighetsanpassas. Detta efter att ett beslut fattats i byggnadsnämnden om att de två översta våningarna i bankhuset undantas tillgänglighetskravet (hisskravet) med motiveringen att en anpassning till handikappskraven med bland annat hiss skulle förvanska byggnaden som i planen är föremål för kulturskydd. Uppgiften om möteslokaler har vidarebefordrats till den handläggare som gör planprogram för Jonstorp. Synpunkten har även föranlett till att användningen centrum med verksamheter som handel, service och samlingslokaler används i planen för fastighet Tunneberga 5:2. TRAFIKVERKET ( ) erinrar följande: Trafikverket tolkar det som att befintlig anslutning till Jonstorpsvägen från parkeringen på Tunneberga 5:2 behålls och används. Planbestämmelse om förbud mot körbar anslutning ska införas längs planområdets gräns mot Jonstorpsvägen frånsett den befintliga anslutningen. Trafikverket tolkar kommunens skrivningar som att trafikarbetet inte kommer att öka på grund av planen. Vägområdet för Jonstorpsvägen (väg 1426) ska inte ingå i planområdet. Trafikverket förutsätter att området i sin helhet planeras och utformas så att gällande riktvärden för buller innehålls. Trafikverket förutsätter att kommunen bekostar eventuella nödvändiga bullerskyddsåtgärder. Riktvärdena för buller överskrids ej inom planområdet. 5 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

6 SVENSKA KYRKAN FARHULT-JONSTORPS FÖRSAMLING ( ) erinrar följande: Samtliga fastigheter runt Jonstorps kyrka har en bygghöjd av 1,5 plan och består av 1 familjs friliggande fastigheter, ingen av dessa fastigheter ligger i närheten av kyrkogårdsmuren. Det nya förslaget avser att bevilja en bygghöjd på 12,5 meter, 4 våningsplan, med ett avstånd till kyrkogårdsmuren och minneslunden av endast 5,5 meter. Dessutom möjliggör planen att väsentligt överskrida byggrätten på tomten. Detta medför en mycket stor inverkan på minneslunden på Jonstorps kyrkogård, som måste anses ha ett stort allmänt intresse. Besökare till minneslunden kan befaras bli störda då antalet boende i omedelbar närhet av minneslunden ökas med lägenheter. Olägenheten med insyn och möjlig identifiering ökar markant med höjden på byggnaden och det minimala avståndet till kyrkogårdsmuren och minneslunden. Minneslunden kommer skuggas av den nya huskroppen under stora delar av dagen. Detta inverkar menligt på både besökare och de planteringar som är gjorda i samband med ombyggnationen av minneslunden. Den sinnesro och frid som är så betydelsefull för besökare av en kyrkogård och minneslund kan befaras bli mycket störd och påverkad av den nya byggnationen. Den tilltänkta byggnaden kommer att påverka möjligheten att se kyrkan från centrala Jonstorp. Det kulturskyddade bankhuset, som är q och k märkt kommer att påverkas negativt, då dess framträdande plats i centrum och med det som kvarstår av bankparken nu försvinner. Den nya byggnaden med sina ca 300 kvadratmeter kommer att bli alltför dominant i förhållande till närliggande byggnader. Någon ritning eller förslag på byggnadens utformande är heller inte redovisade, vilket omöjliggör ett godkännande. Inom det tilltänkta området finns idag en förskola och en dagligvaruhandel, vilket redan i nuläget medför problem med parkeringsplatser och ett övergångsställe som borde få en bättre och tryggare placering. Vad avser att möjliggöra för 2 våningar på Tunneberga 5:3 har vi inget att erinra. Behovet av hyreslägenheter i Jonstorp är något vi är väl medvetna om och inte motsätter oss. Byggrätten på Tunneberga 5:2 tillåter en byggnadshöjd på 12.5 meter. En eventuell fjärde våning skall vara indragen på alla fyra sidor för att bättre harmoniera med kringliggande bebyggelse samt för att minska byggnadens volym. I den gällande detaljplanen finns en byggrätt på ungefär samma plats som i den föreslagna detaljplanen. Den gällande detaljplanen med användningen allmänt ändamål är inte längre aktuell och därmed måste en omvärdering av marken bakom fd bankhuset ske. Kommunens bedömning är att det finns ett behov av bostäder i centrumnära läge i Jonstorp och att denna plats är lämplig för detta. Detaljplanen beaktar insynsproblematiken mot kyrkogården på så sätt att den reglerar att det inte får förekomma balkonger mot norr. 6 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

7 En kompletterande skuggstudie har gjorts (se planbeskrivningen). Enligt Boverkets rekommendationer skall man ha minst fem timmar sol mellan klockan och vid höst- och vårdagjämning i bostaden och på närmiljöns uteplatser och lekytor. Fönster ska vara solbelysta fyra timmar per dygn vid höst- och vårdagjämning. Skuggstudien visar hur skuggorna från Tunneberga 5:2 påverkar Jonstorp 14:5, Tunneberga 5:5 samt kyrkogården. Frågan om skuggning och insyn beaktas även i bygglovsskedet. Boverkets rekommendationer är uppfyllda. För att minska obehag för besökande till minneslund och kyrkogård anpassas följande saker i planen: Minskad insyn då balkonger ej tillåts på norra fasaden Indragen 4e våning Skydd av träd och vegetation norr och öster om byggrätten för att ge skydd för insyn Det är framför allt vyn från norr som kommer påverkas av den nya byggnaden. Givetvis påverkas siluetten kring fd Bankhuset. Dock är fortfarande bankhuset den dominerande byggnaden i området. Att inte ha med skisser i samrådsskedet har varit ett medvetet val från kommunen. Detta för att inte låsa förslaget vid ett förslag samt därför att en volym kan vara missvisande mot hur det i verkligheten kommer bli. I granskningshandlingarna har dock förslaget redovisats med illustrationer. Förskola och dagligvaruhandel ligger inte inom planområdet men i direkt anslutning. Parkering till dessa verksamheter finns på befintliga platser öster om Jonstorpsvägen. En del av de parkeringar som finns i anslutning till fd Bankhuset kommer att behövas till centrumverksamheten utanför planområdet och de finns redovisade i planen. Antalet parkeringsplatser avsedda för centrum bedöms av kommunen räcka till det behov som finns till centrum. Dessa platser säkerställs i och med detaljplanens förslag till allmän platsmark TORG. De låg tidigare på kvartersmark. Övergångsställets placering vid Jonstorpsvägen kommer att ses över i och med en ombyggnad av parkeringen. LÄNSSTYRELSEN ( ) har inget att erinra men skriver: Riksintresse Planområde ingår i område definierat som riksintresse för kustzon enligt 4 kap Miljöbalken, samt riksintresse för friluftsliv enligt 3 kap 6 miljöbalken. Kommunen gör bedömningen att ett genomförande av planen inte medför någon påtaglig skada på de värden som riksintressena innehåller. Länsstyrelsen delar kommunens bedömning. Behovsbedömningen Kommunen bedömer att förslaget inte innebär betydande påverkan på miljön. Länsstyrelsen delar kommunens åsikt. Länsstyrelsens synpunkter beaktas i det fortsatta planarbetet. 7 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

8 LANTMÄTERIMYNDIGHETEN ( ) erinrar följande: Kommunen är enligt planbeskrivningen inte huvudman för allmänna platser. Detta ska framgå även av plankartan. Särskilda skäl ska anföras till varför kommunen inte skall vara huvudman. Fastigheten Tunneberga 1:25 har lämnats utanför denna detaljplan. Gällande byggnadsplan kommer att fortsätta gälla denna fastighet. Tillåten användning är bostad (mark som ej får byggas) samt park. Fastigheten är i dagsläget inte lämplig för något ändamål. Det vore lämpligt att inkludera denna fastighet i planen och reglera den till Tunneberga 5:3 i samband med kommande fastighetsreglering som planeras enligt planbeskrivningen, alternativt planlägga den som allmän plats om det är så den används. Fastighetsförteckningen har inte bifogats planhandlingarna och har inte gjorts tillgänglig på kommunens hemsida. Det finns en befintlig vägförening i Jonstorp vilken även i detta fall kommer vara ansvariga för den allmänna platsmarken. Detta redovisas i plankartan till granskning med bestämmelsen a 2. Tunneberga 1:25 kommer att ingå i planen och regleras till Tunneberga 5:3 samt till Tunneberga 16:1. Att fastighetsförteckningen inte kommit med i utskicket av handlingarna är en miss från kommunens sida. E.ON GAS SVRIGE AB ( ) har inget att erinra. RÄDDNINGSTJÄNSTEN ( ) har inget att erinra förutsatt att : Tillgängligheten för räddningstjänstens fordon vid en eventuell räddningsinsats beaktas. Kontakt tas med Räddningstjänsten vid eventuell utbyggnad av vattenledningsnätet för strategisk placering av brandposter i området. Räddningstjänstens synpunkter har beaktats i planarbetet och beaktas vanligtvis vid bygglovsprövningen. JONSTORPS BYALAG ( ) erinrar följande: Vi anser att samrådet inte var tillräckligt väl förberett, exempel på detta är att den föredragande planarkitekten hade problem att besvara sakfrågor. Vi tycker också att någon representant från Höganäshem borde medverkat vid mötet. Placering av nybyggnation: Vi anser att placering av en byggnad för nya hyreslägenheter i Jonstorp bör utredas vidare. Ett förslag som framkom på samrådet är att bygga nya hyreslägenheter där det idag finns två längor av lägenheter på Parkvägen. Tidigare nyttjades grönytan mellan 8 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

9 längorna mycket bättre till trädgårdar och umgänge vilket den inte gör längre då personerna som bor där idag är mycket äldre. Marken används därför inte längre på det sätt som då lägenheterna byggdes och som platsen var avsedd för. Detta innebär att det på denna plats finns möjlighet till att nyttja marken bättre än vad den görs idag. Enligt deltagande på mötet är byggnaderna i dålig kondition och det har varit mycket problem med fukt och mögel. Vi anser därför att möjligheten att bygga om dessa längor eller att riva och bygga nytt - högre byggnad/-er bör utredas innan jungfruligmark exploateras. Utformning av nybyggnationen: Då det inte finns några skisser eller andra illustrationer över hur nybyggnationen är tänkt att utformas anser vi att det är svårt att föreställa oss nybyggnationen. Vi anser att det vore värdefullt att se en skiss över planerad höjd i jämförelse med befintlig byggnation samt dess skuggbildning. På mötet förklarade planchefen att de medvetet valt att inte ha ett förslag på utformning då det begränsar det kommande arbetet. Vi anser dock att det vore lämpligt att ha representation från Höganäs hem som kunnat förklara sina idéer och svara på de frågor som berör byggnationen och lägenheterna. Vi delar kyrkans oro för skuggbildning över minneslunden. Parkering: Vi reagerar starkt över att förslaget innebär cirka 17 nya lägenheter men inga nya parkeringsplatser. Vi skulle gärna vilja ha redovisat hur detta är tänkt att lösas samt ha mer information om "parkeringsnormeri" som nämndes på samrådet men inte kunde presenteras mer detaljerat än så av de kommunala tjänstemännen på plats. Det känns också tämligen naivt och nonchalant att jämföra möjligheten att resa kollektivt från Jonstorp med möjligheten från Höganäs vilket tjänstemännen också gjorde. Verkligheten är att boende i Jonstorp har svårare att resa kollektivt än boende med närhet till busslinje 220. Bussturerna är färre och tiden att resa med buss jämfört med bil till exempelvis Helsingborg är den dubbla. Byalaget önskar fortfarande en busslinje som går till Helsingborg via Mjöhult och Hjälmshult och inte via Höganäs för att kunna öka den faktiska möjligheten att resa kollektivt från Jonstorp. Den plats som idag är parkering - främst för biblioteksbesökare definieras i planen som torg. Parkeringsplatserna är i planen flyttade till andra sidan (motsatt sida mot hur de är placerade idag). Där är en gång- och cykelväg utritad på den del av detta "torg" som idag är gräsbelagd. Denna förändring kräver att övergångsstället flyttas för att trygga gång och cykeltrafikanterna vilket vi också anser bör tas med i planen. Möjlighet till en andra våning på befintliga pensionärslägenheter inom planområdet: Då lägenheterna på andra våningen i Riksbyggens bostadsrättsområde (Jonstorpshus 1. Adress Vivebäcksvägen och Revavägen) har varit svårsålda ställer vi oss tveksamma till lösningen att bygga en andra våning på de befintliga pensionärslägenheterna inom planområdet. Detta eftersom det generellt sett är äldre som bor i lägenhet i Jonstorp vilka inte är intresserade av eller kan gå i trappor. Att bygga fler lägenheter som inte är på bottenplan, utan möjlighet till hiss verkar det därför inte finnas något större behov av. Tanken om att bygga bostäder vid Parkvägen beaktas i det planprogram som håller på att tas fram för Jonstorp. Att inte ha med skisser i samrådsskedet har varit ett medvetet val från kommunen. Detta för att inte låsa förslaget vid ett förslag samt därför att en volym kan vara missvisande mot hur det i verkligheten kommer bli. I granskningshandlingarna har dock förslaget redovisats med illustrationer. 9 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

10 En kompletterande skuggstudie har gjorts (se planbeskrivningen). Enligt Boverkets rekommendationer skall man ha minst fem timmar sol mellan klockan och vid höst- och vårdagjämning i bostaden och på närmiljöns uteplatser och lekytor. Fönster ska vara solbelysta fyra timmar per dygn vid höst- och vårdagjämning. Skuggstudien visar hur skuggorna från Tunneberga 5:2 påverkar Jonstorp 14:5, Tunneberga 5:5 samt kyrkogården. Frågan om skuggning och insyn beaktas även i bygglovsskedet. Boverkets rekommendationer är uppfyllda. I detaljplanen har sex parkeringsplatser tillkommit sedan samrådsskedet. Parkering finns inom planområdet på fyra platser. Antalet parkeringsplatser inom planområdet uppgår till 36 st. 32 av dem tillhör bostäderna inom planområdet. Höganäs kommun följer den parkeringsnorm från 2013, vilken gäller för Höganäs kommun (antagen 9 oktober 2013), som rekommenderar att planområdet bör innehålla 25 parkeringar. Övriga platser kan användas av Jonstorp centrum. Antalet parkeringar på allmänna platser kan varieras då parkering är tillåten på hela ytan markerad med TORG. Övergångsstället i anslutning till torgytan i planen regleras inte i detaljplanen men frågan vidarebefordras till trafikverket som är huvudman för Jonstorpsvägen. De planerade bostäderna är avsedda för olika åldersgrupper. De flesta lägenheter kommer att tillgänglighetsanpassas. De två övre våningarna i fd Bankhuset har dock undantagits kravet för handikappanpassning för att komma ifrån hisskravet enligt beslut i byggnadsnämnden. Detta på grund av att kommunen ej var nöjda med Höganäshems första förslag till byggnation där man skulle vara tvungen att sammanlänka gamla och nya byggnaden med en enorm glasgång för att kunna finansiera en hiss. Att bygga fler våningar ligger inom ramen för förtätning av befintlig bebyggelse enligt de nationella miljömålen. Vi måste spara på åkermark och arbeta för en hållbar samhällsplanering. Därför planerar vi för något högre byggnation i de befintliga områdena. Detaljplanearbetet är en komplicerad process och om byaföreningen känner att de inte fått svar på sakfrågor är de välkomna att höra av sig till planavdelningen. Kommunen har under framtagandet av detaljplanen varit i kontinuerlig kontakt med Höganäshem. FASTIGHETSÄGARE TILL JONSTORP 14:5 ( ) erinrar följande: Vi bor på fastigheten Jonstorp 14:5 norr och öster om Tunneberga 5:2 som vi här vill yttra oss om. Vi kan inte acceptera den byggnation som är tänkt här intill kyrkan och oss. Det vore väldigt synd på kyrkan med ett så högt grannhus. Vi själva skulle få en stor insyn och det höga huset skulle skugga vår tomt alldeles för mycket. Värdet på vårt hus sjunker ju. Det blir ren förlust. Vi kommer inte att skriva på något godkännande om man försöker genomföra dessa planer. Hänsynstagande har tagits när det gäller skuggbildning på grannfastigheter samt insyn mot såväl minneslund/kyrkogård som grannar på så sätt att en eventuell fjärde våning måste vara indragen på alla sidor samt att balkonger inte får finnas på norra fasaden för att minska insyn mot kyrkogård och grannar. Kommunen gör bedömningen att värdet på omkringliggande fastigheter inte påverkas negativt av planförslaget. Insyn från omkringliggande fastigheter i ett centralt läge är svårt att värja sig helt mot. En kompletterande skuggstudie har gjorts (se planbeskrivningen). 10 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

11 Enligt Boverkets rekommendationer skall man ha minst fem timmar sol mellan klockan och vid höst- och vårdagjämning i bostaden och på närmiljöns uteplatser och lekytor. Fönster ska vara solbelysta fyra timmar per dygn vid höst- och vårdagjämning. Skuggstudien visar hur skuggorna från Tunneberga 5:2 påverkar Jonstorp 14:5, Tunneberga 5:5 samt kyrkogården. Frågan om skuggning och insyn beaktas även i bygglovsskedet. Boverkets rekommendationer är uppfyllda. FASTIGHETSÄGARE TILL TUNNEBERGA 5:5 ( ) erinrar följande: Låt oss direkt slå fast: Förslaget är olämpligt. Omdömet grundar sig på följande: För att uppnå lönsamhet vid ombyggnaden av det gamla bankhuset till bostäder behöver Höganäshem en utökad byggrätt för ytterligare bostadshus. Detta vill man klämma in i den lilla gläntan mellan det skyddade Bank/biblioteks-huset och den skyddade kyrkan. Vi menar att detta förslag för med sig följande konsekvenser: För bankbyggnaden: Bankhuset med sitt upphöjda entréplan lämpar sig sannerligen dåligt för en transformation till äldrebostäder. Omfattande ramper exteriört samt installation av hiss kommer att krävas för att tillgodose dagens tillgänglighetslagstiftning för bostäder. I tillägg till detta kan man förmoda att nya balkonger ska hängas på. Att göra detta i en fastighet som samtidigt kulturvärdesskyddas både exteriört och interiört framstår som, om inte omöjligt så åtminstone ekonomiskt oförsvarbart. Vi välkomnar Höganäs kommun att visa ett enda exempel på när något sådant låtit sig göras. För kyrkan och minneslunden: Det är verkligen förvånande, att bara komma på tanken att uppföra ett högt bostadshus i direkt anslutning till denna 1200-tals kyrka och dess sakrosanta omgivningar. Plankartan redovisar inte hur nära den föreslagna byggnaden faktiskt hamnar kyrkan och framför allt dess minneslund. Hur går det att förena de speciella krav en minneslund ställer med uppförandet av en bostadsfasad i fyra plan ca 5 meter därifrån. För grannarna: För oss grannar är förslaget negativt ur alla synpunkter. Det åstadkommer bland annat: betydande insyn. Från fönstren och eventuella balkonger på bef. hus och via fönster och balkonger på den nya över 12 meter hög byggnaden på Tunneberga 5:2 kommer man att ha en för oss frustrerande bra insyn. Dessutom kommer föreslagna byggnad att kraftigt skugga våra trädgårdar. I vårt eget fall skyms eftermiddags- och kvällssolen. Värdeminskningen på våra fastigheter blir högst påtaglig. Vi har i vårt fall låtit en oberoende mäklare och fastighetsvärderare ta del av planerna och värdeminskningen värderas till 30%. Det handlar alltså om miljonbelopp som vi naturligtvis skulle se oss tvingade att kräva exploatörerna ersättning för. Syftet: Kommunen skriver i sin samrådshandling under stycket bebyggelse att syftet är att tillhandahålla bostäder för den generation som köpte hus här på 60-talet och nu börjar få behov av andra boendeformer. Syftet som sådant är ju vällovligt men är det något den kategorin efterfrågar är det ju marknära boende. Det verkar inte genomtänkt att man på en ort som i huvudsak erbjuder 1 och 2-plansbebyggelse avser att uppföra 4-planshus till en boendekategori som helst bor på markplan. Slutsats: Av texten i planförslaget framgår bl a citat: En övergripande utredning (på sikt ett planprogram) kommer att göras för Jonstorps centrum. 11 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

12 Avvakta denna! I stället för att nu pressa fram detta dåliga förslag. Specifikt för företaget Skandinavien Blonde AB i fastigheten Tunneberga 5:5: I samrådshandlingarna skriver man att gällande servitut för fastigheten Tunneberga 5:5 kommer att tas bort då behovet inte längre finns. På vår fastighet bedriver vi (i enlighet med gällande detaljplan) verksamhet som förutsätter leveranser och mottagande av gods. Vi behöver därför en försäkran att man även fortsättningsvis kan angöra med lastbil för leveranser av gods på europallar. Framkomligheten för de kontinentala åkerierna vi använder måste tillgodoses också i den nya planen. Avslutningsvis: I kallelsen till info-mötet skriver ni: yttranden ska vara oss tillhanda senast 2 juli. vi får alltså tre veckor på oss. Efter endast åtta arbetsdagar går planens handläggare, som skriver att det är henne vi ska ta kontakt med, på semester och blir inte tillgänglig igen förrän långt efter att svarstiden har gått ut. Vi hade alltså i praktiken 8 dagar på oss att sätta oss in i och förstå dessa intrikata frågor. Kommunen själva och dess planavdelning har tagit 8 ÅR på sig att agera i det detaljplaneärende som vi lämnade in Trots åtskilliga påstötningar har man fortfarande inte åtgärdat vår begäran! De planerade bostäderna är inte avsedda för äldreboende utan till för alla olika åldersgrupper. De flesta lägenheter kommer att tillgänglighetsanpassas enligt alla regler. De två övre våningarna i fd Bankhuset har enligt beslut i byggnadsnämnden undantagits kravet för handikappanpassning för att komma ifrån hisskravet, vilket innebär att det blir möjligt att bygga den nya byggnaden separat och slippa den enorma glaskonstruktionen som fanns med i planeringen från början. Modernisering och möjliggörande för bostäder i det fd bankhuset kommer att ske i samarbete med kommunens stadsantikvare och bygglovsavdelning. Plankartan visar tydligt var den nya byggrätten ligger, placeringen av en ny byggnad inom byggrätten kan variera då byggrätten är större än största möjliga byggarea. Alltså kommer den nya byggnaden hamna som närmst 5.5 meter från tomtgräns norrut mot kyrkan. Om huset uppförs i fyra våningar kräver planen att den fjärde våningen är indragen på alla sidor. För att minska insyn för besökande till minneslund och kyrkogård samt grannar anpassas följande saker i planen: Minskad insyn då balkonger ej tillåts på norra fasaden samt entré mot öster med litet antal förnster. Indragen 4e våning Skydd av träd i anslutning till grannar och kyrkogården för att ge skydd för insyn Kommunen gör bedömningen att värdet på omkringliggande fastigheter inte påverkas negativt av planförslaget. Insyn från omkringliggande fastigheter i ett centralt läge är svårt att värja sig helt mot. En kompletterande skuggstudie har gjorts (se planbeskrivningen). Enligt Boverkets rekommendationer skall man ha minst fem timmar sol mellan klockan och vid höst- och vårdagjämning i bostaden och på närmiljöns uteplatser och lekytor. Fönster ska vara solbelysta fyra timmar per dygn vid höst- och vårdagjämning. Skuggstudien visar hur skuggorna från Tunneberga 5:2 påverkar Jonstorp 14:5, Tunneberga 5:5 samt kyrkogården. Frågan om skuggning och insyn beaktas även i bygglovsskedet. Boverkets rekommendationer är uppfyllda. 12 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

13 Att bygga fler våningar ligger inom ramen för förtätning av befintlig bebyggelse enligt de nationella miljömålen. Vi måste spara på åkermark och arbeta för en hållbar samhällsplanering. Därför planerar vi för något högre byggnation i de befintliga områdena Hela den nya byggnaden samt bottenvåningen i fd bankhuset tillgänglighetsanpassas. Planarbetet för denna detaljplan initierades 2008 och kan därför inte sägas ha pressats fram. Det är av vikt att få denna långa process genomförd. Därför kan kommunen inte avvakta det planprogram som är under framtagande. Tidigare var angöringen till fastigheten Tunneberga 5:5 över kvartersmark, dvs privatägd mark (kommunens) och då är regelverket så att man måste lösa angöringsfrågan med servitut. I den nya planen kommer marken utanför densamma fastighet att vara allmän platsmark (torg) vilket betyder att den har samma klassning som gata eller liknande. Detta innebär att inget servitut behövs för att få angöra till Tunneberga 5:5 över marken utanför. Detta tydliggörs även i planbestämmelserna. Vad gäller transporter till fastigheten gäller att platsen på parkeringen kommer vara densamma som idag, med den eventuella skillnaden att bilarna parkerar på motsatt sida. Parkeringarna på ytan markerad med TORG är tänkta att användas för allmänt ändamål för Jonstorps centrumverksamhet. Planavdelningen har under hela samrådstiden varit bemannad för frågor. Fastighetsägaren har i ett mail daterat 25 april 2013 fått besked att de om de fortfarande vill få en detaljplan gjord så tas arbetet med denna upp när de känner att fastighetsägaren kan och vill. De fick i mailet ett kostnadsförslag på arbetet och kommunen ber fastighetsägaren fundera på hur de vill gå vidare och meddelar i mailet att bollen ligger hos dem. 13 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

14 SAMMANFATTNING Sammanlagt har 12 skrivelser inkommit. Skrivelser från Trafikverket, Svenska kyrkan, Lantmäterimyndigheten, Jonstorps byalag samt fastighetsägare till Tunneberga 5:5 och Jonstorp 14:5 innehåller synpunkter på förslaget. Dessa synpunkter har bemötts ovan med kommentarer. Sammanfattningsvis ändras planförslaget enligt följande: GJORDA ÄNDRINGAR I plankartan Tunneberga 1:25 i planområdet är tillagt i planområdet. Parkering på torgytan justerad. Parkering justerad längsmed Glimmingevägen samt södra hörnet av Tunneberga 5:3 mot Glimmingevägen. Korsmark justerad. Utfartsförbud mot Jonstorpsvägen. n-bestämmelserna justerade. Bestämmelserna a 1-marklov krävs för trädfällning samt a 2-kommunen är ej huvudman för allmänna platser är tillagda i planen. Samt motiveras i planbeskrivningen Prickmark runt bankhuset justerad. Användningen C tillagd på Tunneberga 5:2. Bestämmelsen Pulpettak får ej uppföras som en allmän bestämmelse under Utformning. Motiveras i planbeskrivningen. Gemensamhetsanläggning på parkeringsytorna. e 2 justerad komplementbyggnadsreglering ingår i bestämmelsen. V vind får inredas har lagts till på Tunneberga 5:3. Reglerar även att takkupor får finnas. I planbeskrivningen Lagt till skuggstudie under föreslagen struktur i planbeskrivningen.. Bild på nya byggnaden från minneslunden sett. Med och utan vegetation. FÖLJANDE SAKÄGARE MOTSÄTTER SIG FÖRELIGGANDE PLANFÖRSLAG MED FÖRESLAGEN NY BYGGNAD: Svenska Kyrkan Farhult-Jonstorps församling Jonstorps byalag Fastighetsägare till Tunneberga 5:5 Fastighetsägare till Jonstorp 14:5 14 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN