BRUNNBY-BRÄCKE 2:107

Transkript

1 Dnr: KS/2014/572 GRANSKNINGSUTLÅTANDE DETALJPLAN FÖR BRUNNBY-BRÄCKE 2:107 I NYHAMNSLÄGE, HÖGANÄS KOMMUN, SKÅNE LÄN

2 BAKGRUND OCH SYFTE BAKGRUND Fastighetsägaren till Brunnby-Bräcke 2:107 inkom med en ansökan om planläggning med syfte att möjliggöra förtätning genom delning av fastigheten och uppförande av ett enbostadshus på den avstyckade fastigheten. Ansökan behandlades av planavdelningen i Planutredning för Fastighet Brunnby-Bräcke 2:107 som ställde sig positiv till föreslagen planändring. Kommunstyrelsen uppdrog den 5 februari 2013 KS 13 åt planavdelningen att i enlighet med gällande översiktsplan för Höganäs kommun genomföra detaljplaneläggning för Brunnby-Bräcke 2:107. Uppdraget omfattar endast Brunnby-Bräcke 2:107. DETALJPLANENS SYFTE Detaljplanens syfte är att pröva lämpligheten till förtätning genom avstyckning och ny byggrätt för ytterligare bostads- eller handelsändamål inom fastighet Brunnby-Bräcke 2:107. Planen syftar också till att skydda befintlig huvudbyggnad från förvanskning då denna ingår som del i ett lokalt kulturhistoriskt värdefullt bebyggelseområde. PLANARBETETS GÅNG PLANFÖRFARANDE OCH PLANPROCESSEN Detaljplanen för Brunnby-Bräcke 2:107 handläggs enligt enkelt planförfarande, dvs. granskningsskedet utgår. Program behövs inte eftersom planuppdraget har stöd i den kommunomfattande översiktsplanen. Ärendet är delegerat till, och antas av, Byggnadsnämnden. Om synpunkter inkommer under samrådstiden vid enkelt planförfarande införs ett underrättelseförfarande på högst två veckor där berörda sakägare och/eller myndigheter som haft synpunkter i samrådsskedet får tillfälle att ta del av reviderat planförslag. Om sakägare och myndigheter aktivt godkänner förslaget kan tiden kortas ner. Inkomna synpunkter under de två veckorna redovisas i ett sista granskningsutlåtande. PLANSAMRÅD Plansamråd genomfördes 9 mars till den 30 mars Underrättelse om samråd har skett genom utskick i enlighet med fastighetsägarförteckning och sändlista, annons i ortens dagstidning Helsingborgs Dagblad genom lokalbilagan Hallå Höganäs, samt kommunens hemsida och annonsering på kommunens anslagstavla under pågående samrådstid. Under samrådstiden inkom 8 skrivelser. Skrivelser från Länsstyrelsen Skåne, Lantmäteriet och fastighetsägare till Brunnby-Bräcke 2:103 innehöll synpunkter på förslaget. Dessa synpunkter har bemötts med kommentarer i samrådsredogörelsen. Synpunkter från Länsstyrelsen och Lantmäteriet föranledde en omarbetning av planförslaget. Efter revideringen av planförslaget anses samtliga synpunkter, bortsett från Länsstyrelsens synpunkt om införande av rivningsskydd för befintlig bostadsbyggnad, tillgodosedda. 2 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

3 UNDERRÄTTELSE Inkomna synpunkter under samrådstiden medförde att ett underrättelseskede om två veckor infördes. Underrättelsen genomfördes den 22 april till den 6 maj Underrättelse har skett till berörda sakägare och myndigheter genom utskick av samrådsredogörelse och reviderade planhandlingar i enlighet med fastighetsägarförteckning och sändlista. Under underrättelseskedet inkom en planteknisk synpunkt från Lantmäteriet. Efter dialog med planhandläggaren har dock Lantmäteriet återtagit dessa lämnade synpunkter och har inget ytterligare att erinra i ärendet. Länsstyrelsen har efter underrättelseskedet inga kvarstående erinringar i ärendet. 3 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

4 INKOMNA SYNPUNKTER UNDER SAMRÅD Under samrådstiden har 8 skrivelser inkommit. Nedan angivet datum i anslutning till skrivelsen står för den dag då den diarieförts i kommunen. I de fall yttranden innehåller synpunkter om planförslaget kommenteras detta med ställningstagande inför fortsatt planprocess. I de fall de inkomna samrådsyttrandena varit långa har ansvarig handläggare sammanställt en kortare version som beskriver huvuddragen ur de inkomna synpunkterna. Renhållningsavdelningen, Teknik- och fastighetsförvaltningen, Höganäs kommun ( ) har inget att erinra mot planförslaget. Lantmäteriet ( ) har följande erinringar: Egenskapsbestämmelser gäller endast fram till egenskapsgräns. Det är oklart i vilket område bestämmelsen e 2 gäller. Bestämmelsen om högsta totalhöjd 8,5 meter har placerats inom ett område som inte får bebyggas. Det bör övervägas att flytta och/eller duplicera bestämmelserna, sa att det tydligt framgår i vilka områden de gäller. Kommentar: Synpunkterna har tagits i beaktande och justeringar har gjorts i plankartan för att tydliggöra inom vilka områden respektive planbestämmelser gäller. Dock bör förtydligas att angivna 8,5 meter anger högsta tillåtna nockhöjd, inte totalhöjd, vilket Lantmäteriet angett i sitt yttrande. Höganäs Energi AB ( ) har inget att erinra mot planförslaget. Dock påpekas att det i planbeskrivningen står att det finns fiber för bredband i angränsande gata vilket inte stämmer. Höganäs Energis närmaste fiber ligger utmed väg 111:s östra sida. Kommentar: Redogörelse i planbeskrivningen om förekommande fiber för bredband i området har justerats i enlighet med inkommet påpekande. E.ON Gas Sverige AB ( ) har inget att erinra mot planförslaget. Dock informerar de om att de i närheten av planområdet har distributionsledningar för natur- och biogas och att möjlighet finns att ansluta till dessa för bostadsuppvärmning. Detta nämns inte som tillgängligt alternativ i planbeskrivningen. Kommentar: Information om tillgängliga ledningar för natur- och biogas har lagts till i planbeskrivningen. Länsstyrelsen Skåne ( ) har följande erinringar: Hälsa och säkerhet Trafikbuller Länsstyrelsen bedömer att det inte är möjligt att pröva områdets lämplighet för föreslagen bebyggelse utan en redovisning av bullersituationen inom planområdet med tanke på intilliggande Brovägen som i planbeskrivningen benämns som huvudlokalgata. Kommentar: Synpunkter om trafikbuller har tagits i beaktande och planbeskrivningen har nu kompletterats med en trafikbullerberäkning för planområdet. I denna har konstaterats ekvivalentnivåer 4 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

5 för både Brovägen och Nämndemansvägen som med god marginal ligger under riksdagens antagna riktvärden för trafikbuller intill bostäder (prop 1996/97:53). Skydds- och varsamhetsbestämmelser Själva varsamhetsbestämmelserna bör vara entydiga och generella hänsynskrav undvikas. Planbestämmelsen bör därför bearbetas till att uttala specifika krav som t.ex. att taket ska var i rött tegel och att putsen ska vara ljus. På så sätt preciseras vad som är ett värdefullt karaktärsdrag samtidigt som det blir tydligare för kommande bedömningar vid lovgivning. Enligt planhandlingarna omfattas området av riktlinjer i det kommunala kulturmiljöprogrammet som bl.a. anger att rivningar och förvanskande ombyggnader ej bör tillåtas. Vidare anges att kommunens stadsantikvarie har pekat ut befintlig byggnad som en särskilt värdefull byggnad i enlighet med 2 kap 6 PBL. Länsstyrelsen konstaterar att befintlig byggnad med varsamhetsbestämmelser inte är skyddad avseende rivning samt att byggnaden på tre sidor är möjlig att bygga till utan varsamhetskrav. Länsstyrelsen anser därför att planförslaget inte kan anses ha säkerställt byggnaden i enlighet med intentioner i planbeskrivningen. Kommentar: Synpunkter om skydd av kulturmiljövärden har tagits i beaktande varför formuleringen av k-bestämmelsen i plankartan förtydligats ytterligare för att det tydligare ska framgå vad som anses vara byggnadens karaktärsbärande drag. Hänsyn till befintliga kulturmiljövärden anses därmed tas genom en tydligt preciserad varsamhetsbestämmelse (k) samt genom utformningsbestämmelse (f 1 ) för tillkommande bebyggelse. Vad gäller varsamhetskravets omfattning så gäller denna planbestämmelse för hela den befintliga byggnaden (se egenskapsgräns) varpå eventuella framtida tillbyggnader även omfattas av dessa varsamhetskrav. Specifika riktlinjer för utformning av eventuell tillbyggnad till befintlig byggnad har också lagts till med ett nytt stycke i planbeskrivningen under rubriken Riktlinjer för bebyggelsens utförande och utformning. Syftet med att i planen ange varsamhetsbestämmelse (k) istället för skydd av kulturvärde (q) är att i enlighet med Boverkets allmänna råd säkerställa att utformningen av byggnaden sker varsamt och i enlighet med vad som preciseras i planbestämmelsen. Byggnaden och dess karaktär är en värdefull del av det kulturhistoriska sammanhanget på platsen men ses däremot inte som enskilt objekt som så särskilt bevarandevärt att det oberoende av sin omgivning bör skyddas hårdare genom q-bestämmelse och rivningsskydd. Skulle omgivande bebyggelse försvinna tappar även aktuell byggnad sitt sammanhang och en stor del av sitt kulturhistoriska värde. Varsamma förändringar av byggnaden bedöms dock inte påverka dess roll i den lokala kulturmiljön. Valet av k-bestämmelse framför q-bestämmelse innebär att en högre grad av förändring av byggnaden är möjlig förutsatt att det inte står i konflikt med varsamhetskraven och att byggnadens karaktär som helhet inte förvanskas. Varsamhetsbestämmelsen innebär också en större flexibilitet i byggnadens användning och utvecklingsmöjligheter. Byggnadens flexibilitet vad gäller användning, och anpassning därefter, blir särskilt aktuellt i detta fall då markanvändningen både i gällande och föreslagen detaljplan tillåter både bostads- och handelsändamål. Skyddsbestämmelsen q däremot, innebär en högre grad av bevarande och bör användas sparsamt och endast för särskilt värdefulla byggnadsminnen. Angiven varsamhetsbestämmelse anses efter förtydligande nu vara så tydlig och specifik att det inte kan anses föreligga risk för att det vid en eventuell bygglovsprövning för om- eller tillbyggnad kan beviljas lov för karaktärsförvanskande åtgärder. Varsamhetsbestämmelse är inte att likställa med en skyddsbestämmelse. För skyddsbestämmelse aktualiseras frågan om ersättning, vilket inte är fallet med varsamhet och att reglera med skydd av kulturvärde(q) samt rivningsskydd(r) anses i detta fall innebära en omotiverat stor inskränkning på fastighetsägarens rätt att råda över egen fastighet. 5 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

6 Plantekniskt Länsstyrelsen konstaterar att egenskapsbestämmelser avseende nockhöjd samt exploateringsgrad redovisas inom område utan byggrätt (prickmark) och rekommenderar därför att planhandlingarna förtydligas innan antagande. Kommentar: Synpunkterna har tagits i beaktande och justeringar har gjorts i plankartan för att tydliggöra inom vilka områden respektive planbestämmelser gäller. Fastighetsägare till Brunnby-Bräcke 2:103 ( ) har följande erinringar: Fastighetsägarna har altan och uteplatser direkt norr om, och i riktning mot, planområdet. Därför föredrar de en så låg bebyggelse som möjligt inom planområdet och är angelägna att eventuell ny bebyggelse inom den del av planområdet som angränsar mot den egna fastigheten begränsas vad gäller placeringen så att minst det lagstadgade avståndet från tomtgränsen mot den egna fastigheten respekteras. Kommentar: Enligt gällande Plan- och bygglag (2010:900) finns inget angivet minsta tillåtna avstånd till fastighetsgräns för uppförande av bebyggelse. Bebyggelsens avstånd till fastighetsgräns regleras istället i varje enskild detaljplan och fastställs utifrån Boverkets byggföreskrifter och allmänna råd samt respektive planområdes specifika platsförutsättningar. Angivet avstånd i planförslaget är alltså baserat på platsens fysiska förutsättningar och på Boverkets Byggregler Föreskrifter och allmänna råd (BFS 2011:6, kap. 5:6) vad gäller skydd mot brandspridning mellan byggnader. Dessa anger att tillfredsställande skydd erhålls om byggnader uppförs med ett avstånd som överstiger 8 meter. Då befintlig huvudbyggnad inom angränsande fastighet Brunnby- Bräcke 2:103 är placerad på ett avstånd om 6 meter från fastighetsgräns mot aktuellt planområde innebär detta att huvudbyggnad inom planområdet, enligt brandskyddsföreskrifter, inte bör uppföras närmare än 2 meter från egen fastighetsgräns för att uppnå de angivna 8 meter. I planförslaget är minsta avstånd för huvudbyggnad till fastighetsgräns angett till 4 meter. Detta innebär att förslaget med god marginal klarar angivna brandskyddskrav. Vad gäller föreslagen bebyggelsehöjd har denna utgått från befintlig omgivande bebyggelse och sedan anpassats för att underordna sig sin omgivning men också för att möjliggöra ett funktionellt boende inom ramarna för angiven byggrätt. Räddningstjänsten Höganäs ( ) har inget att erinra mot planförslaget. Skanova ( ) har inget att erinra mot planförslaget. 6 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

7 SAMMANFATTNING REVIDERINGAR EFTER SAMRÅD Sammanlagt har 8 skrivelser inkommit. Skrivelser från Länsstyrelsen Skåne, Lantmäteriet och fastighetsägare till Brunnby-Bräcke 2:103 innehåller synpunkter på förslaget. Dessa synpunkter har bemötts ovan med kommentarer. Synpunkter från Länsstyrelsen och Lantmäteriet har föranlett en omarbetning av planförslaget. Sammanfattningsvis ändras planförslaget enligt följande: Planens syfte kompletteras för att även innefatta bevarande av befintlig huvudbyggnad i egenskap av en del av det lokalt kulturhistoriskt värdefulla bebyggelseområdet. Formuleringen av k-bestämmelsen i plankartan förtydligas ytterligare för att det tydligare ska framgå vad som anses vara byggnadens karaktärsbärande drag. Utformningsbestämmelsen f 1 i plankartan specificeras ytterligare för att ge tydligare riktlinjer för utformning av tillkommande bebyggelse. Ändrad placering av planbestämmelser i plankartan för att förtydliga i vilka områden bestämmelserna gäller. Utfartsförbud mot korsningen Brovägen/Nämndemansvägen tillkommer i plankartan och motiveras i planbeskrivningen med trafiksäkerhetsskäl. Riktlinjerna för bebyggelsens utförande och utformning i planbeskrivningen har preciserats ytterligare något vad gäller tillkommande bebyggelse och har kompletterats med ett stycke som specifikt beskriver riktlinjer för tillbyggnad av befintlig huvudbyggnad. Planbeskrivningen kompletteras med resultat från genomförd trafikbullerberäkning för angränsande gator Brovägen och Nämndemansvägen. Planbeskrivningen kompletteras med information om tillgängliga ledningar för natur- och biogas. Redogörelsen i planbeskrivningen om förekommande fiberkabels placering i förhållande till planområdet har justerats. FÖLJANDE SAKÄGARE HAR INTE FÅTT SINA SYNPUNKTER TILLGODOSEDDA: Länsstyrelsen Skåne FRÅGOR SOM INTE BLIVIT TILLGODOSEDDA ÄR FÖLJANDE: Rivningsskydd 7 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

8 INKOMNA SYNPUNKTER UNDER UNDERRÄTTELSESKEDET Under underrättelseskedet har 1 skrivelse inkommit från Lantmäteriet. Skrivelsen innehöll en planteknisk synpunkt på den efter samråd reviderade plankartan. Efter dialog med kommunens planhandläggare har dock Lantmäteriet återtagit denna lämnade synpunkt och har inget ytterligare att erinra i ärendet. Länsstyrelsen har efter underrättelseskedet inga kvarstående erinringar i ärendet. KVARSTÅENDE ERINRINGAR Det finns inga kvarstående synpunkter från tidigare skeden av planarbetet som avser det aktuella planområdet. Inga synpunkter som kräver en revidering av planförslaget har heller inkommit under underrättelseskedet. Planförslaget kvarstår därför oförändrat till sin helhet med endast mindre redaktionella ändringar inför antagande. 8 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN